Комитеты по строительству Петербурга и Ленобласти отправили в региональные управления Росреестра списки новостроек, регистрация договоров долевого участия которых должна быть запрещена. Фактически это означает запрет продажи квартир. Чем чревато это решение, разбирался LIVING.
Как пояснили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, при составлении списка власти руководствовались положениями п.3 ч 2.6 ст. 3 ФЗ-214. Именно этот пункт, вступивший в силу с 1-го июля текущего года, запрещает регистрировать новые ДДУ застройщикам, просрочившим передачу ключей более чем на полгода.
Таким образом власти надеются оградить граждан от покупки квартир в проблемных объектах.
39 областных запретных долгостроев
География долгостроев Ленинградской области широка: застройщики не исполнили обязательств перед покупателями квартир в Выборгском, Всеволожском, Кировском, Волховском, Ломоносовском, Кингисеппском, Гатчинском и Тосненском районах.
Львиная доля всех долгостроев находится во Всеволожском районе. В этой локации один только Normann не завершил четыре новостройки – жилые комплексы «Морошкино», «Яркий», «Десяткино 2.0» и вторую очередь ЖК «Десяткино». О том, как обстоят дела на стройплощадках этих объектов и ситуации вокруг «дочек» холдинга Normann, LIVING уже писал.
ЖК «Яркий». Источник: living.ru
Внутри Всеволожского района лидеры по долгостроям – Мурино, Всеволожск и Юкки. Кроме «Десяткино» и «Десяткино 2.0», в Мурино к проблемным отнесены ЖК «Сокол» от ООО «СТИ 25», две очереди «Трех китов» от «Лидер Групп» и «Ленинградская перспектива» от ГК «ЛенСпецСтрой». Уголовным перспективам застройщика последнего ЖК также посвящен отдельный материал LIVING.
Во Всеволожске ООО «Оникс» не завершило «Новую Швейцарию», ООО «Альтаир» не построило «Ассорти», а АО «Главстройкомплекс» – ЖК «Радужный». Еще один долгострой – ЖК «Галактика» – числится за компанией «Главстройкомплекс» в Новом Девяткино.
В Юкках дольщики не дождались ключей от квартир не только в «Морошкино», но и в «Финских кварталах», обещанных компанией ООО «Элемент-Бетон».
ЖК «Сокол». Источник: living.ru
- Кроме этого, незавершенным строительством во Всеволожском районе отметились:
- · ООО «Гранд-Строй» – застройщик ЖК Yolki Village в Скотном;
- · ООО «Строительная компания «Навис» – застройщик ЖК «Щегловская усадьба» в Щеглово;
- · ООО «Европейская слобода» – застройщик ЖК «Цветы» в Касимово;
- · ООО «НСК-СтройПроект» – застройщик ЖК «Брусничный» в Янино;
- · ООО «АльтаирИнвест» – застройщик ЖК «Чудеса света» в Колтушах (компания входит в ГК «УНИСТО Петросталь», о проблемах которой также уже LIVING писал;
- · ООО «Мегаполис Развитие», запроектировавшее ЖК в поселке Свердлова.
При этом компании «Мегаполис Развитие» власти Ленобласти также намерены запретить продажи в проектах в поселке Кирккоярви Выборгского района и в деревне Лаголово Ломоносовского района. Именно эти два района делят второе место по количеству объектов в отправленном списке.
ЖК Yolki Village. Источник: living.ru
- Так, в Выборгском районе, кроме ООО «Мегаполис Развитие», свои новостройки не завершили еще четыре компании:
- · ООО «Интер-Строй» – ЖК «Новое Рощино» в поселке Рощино;
- · ООО «Вира» – многоэтажный дом в Выборге;
- · ООО «Гринвич» – ЖК «Серебряный каскад» в Выборге;
- · ООО «Айбер звезда» – ЖК «Брусника» в Выборге.
- В Ломоносовском районе продажи рекомендуется закрыть следующим компаниям:
- · ООО «Стройлес» – застройщику «Петровской мельницы» в деревне Виллози;
- · ООО «Интекс», за которым числится ЖК «Горбунки-2» в деревне Горбунки;
- · ООО «ОблСтрой55» – застройщику ЖК «Малое Карлино» в Виллозях;
- · ООО «МонтажСтрой», обещавшему «Солнце» в Сосновом Бору.
- «Бронзу» по количеству запретных объектов взял Кингисеппский район. Три из четырех долгостроев расположены непосредственно в Кингисеппе:
- · ЖК «Солнечная сторона» от АО «Тараформ»;
- · ЖК «Ямбург Сити» от ООО «Финнранта Строй»;
- · ЖК «Карат» от ЗАО «Петро-Инвест».
- Четвертый проблемный объект – жилой комплекс в квартале Ленрыба Усть-Луги – числится за АО «ПортЖилСтрой».
ЖК «Ямбург Сити». Источник: РАНТ
- Еще по три долгостроя, где, по мнению властей, нужно остановить продажи находятся в Гатчинском и Кировском районах области. В Гатчинском районе квартиры не должны продавать:
- · ООО «Демидовский парк» в ЖК «Усадьба Демидовых» в поселке Тайцы;
- · ООО «СНВ Северо-Запад» в ЖК «Город детства» в Коммунаре;
- · ООО «Нева-Альянс» – застройщик ЖК «Сильвия» в Гатчине.
- В Кировском районе, а точнее в самом Кировске, к проблемным отнесены:
- · ЖК «Энергия» от ООО «Промстрой»;
- · ЖК «Нева-Сити» от ООО СК «Нева Сити»;
- · ЖК «Сказка» от ООО «Айбер сказка».
Самыми же благополучными районами, где под запрет попало по одной новостройке, стали Волховский и Тосненский. В Волхове ООО «СК «Козерог» не достроило ЖК «Волховская набережная», а в поселении Фёдоровское Тосненского района ООО «Ижорские просторы» не завершило ЖК «Ижора-Сити».
В итоге в Управление Росреестра по Ленинградской области ушел список из 39 жилых комплексов, в которых следует приостановить регистрацию ДДУ и, как следствие, продажи.
В городе на один запрет меньше
В Санкт-Петербурге в список новостроек, где следует остановить продажи квартир, вошли 38 ЖК. На запрос LIVING’а прислать список в городском комитете по строительству ответили: «Запрашиваемый Вами список есть в Россреестре».
В Управлении Россреестра по Санкт-Петербургу в свою очередь пояснили: «По вопросу направленных уведомлений необходимо обращаться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Комитет по строительству Санкт-Петербурга».
ЖК «Морская звезда». Источник: ГК «Город»
Тем не менее, городской комитет по строительству дал небольшой комментарий, из которого следует, что в списке «в основном речь идет о проблемных объектах, которые уже находятся на особом контроле правительства Петербурга и Комитета, и где сроки сдачи домов переносятся более чем на 6 месяцев от изначально заявленных застройщиком».
Больше всего недостроенных жилых корпусов в списке, по данным «Фонтанки», числится за компанией «Дальпитерстрой». Застройщик задерживает передачу ключей дольщикам домов на Новгородском проспекте в Шушарах и на пересечении Тихоокеанской улицы с Михайловской дорогой в Парголово.
Также попали в список три недостроенных корпуса ЖК «Новая Каменка» от компании «РосСтрой» – «дочки» обанкротившейся ГК «СУ-155». Дольщики этого ЖК регулярно напоминают о себе акциями протеста и обращениями в различные инстанции.
Любят «пошуметь» вокруг своих долгостроев и дольщики ГК «Город», объекты которой – «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда» – также в списке.
Следующие два проблемных объекта – ЖК «Трио» в Пушкинском районе и ЖК «Капитал классик» в Колпино – не могут завершить застройщики, связываемые с холдингом «Петротрест».
Оказался в списке и ЖК «Бенуа-2» от компании «Воин-В». Свою воинственность застройщик регулярно демонстрирует в судебных противостояниях с градозащитниками. Последние убеждены, что под видом реновации компания попросту застраивает парк Александрино.
ЖК «Усадьба на Ланском». Источник: «БП Истейт-Ланское»
Не избежал внимания Смольного ранее упомянутый Normann. На территории Санкт-Петербурга застройщик никак не может завершить ЖК «На Заречной» на одноименной улице в Парголово.
LIVING’у удалось связаться по телефону с членом совета директоров Normann Николаем Крутовым. По словам бизнесмена, готового рецепта, как действовать дальше, нет. «Но напрашивается один вариант – заемные средства, окончание строительства и продажа готового жилья.
Продажа активов – тоже один из вариантов, и мы не скрываем, что этим занимаемся. Другого выбора, собственно, не оставляют застройщикам – не только нам, а вообще всем», – прокомментировал LIVING’у Николай Крутов запрет продаж.
Также он подчеркнул: «Нельзя всех застройщиков под одну гребенку».
Еще один проблемный объект – «Усадьба на Ланском» – у Ланского шоссе закреплен за застройщиком «БП Истейт-Ланское», входящим в группу компаний С.Э.Р. («Союз Экспертов Региона). Дом предполагалось сдать в середине прошлого года. Однако, исходя из фотографий со стройплощадки, произойдет это не раньше конца 2019-го.
Ряд попавших в список новостроек фактически завершен. Так, в сентябре компания «Технобалтснаб» получила разрешение на ввод апарт-отеля «Нарвский посад» на улице Швецова.
А компания «ОптимаГрупп», завершившая строительство ЖК «Трилогия» на проспекте Народного Ополчения, 149, ждет соответствующего документа в ближайшее время.
Готовность же еще одного долгостроя – ЖК «Балтийская волна» в Красносельском районе от ЗАО «Рант» – по сообщению «Фонтанки», составляет 99%.
Будет ли порочный круг?
Как обычно бывает, одни девелоперы и эксперты рынка поддерживают действия властей, другие настроены скептично.
 |
«Большинство объектов, представленных в списке, – известные долгострои, квартиры в которых итак практически не приобретались. По сути, данное действие – формальность, которая дополнительно ограничивает появление новых обманутых дольщиков.
Введение данной меры должно положительно сказаться на рынке. Эффект «бумеранга» исключается рыночными законами.
Как правило, к моменту сдачи дома в качественных ликвидных объектах практически не остается свободных квартир, а значит, при правильно просчитанной финансовой модели, средства на завершение строительства должны быть получены в полном объеме.
Просрочка дома может быть также связана, к примеру, с затянувшимся процессом подключением к сетям, но в этой ситуации дом уже не требует больших затрат. Если же застройщик испытывает финансовые трудности, то продолжение продаж вряд ли поспособствует исправлению ситуации.
Как правило, чтобы хоть как-то привлечь клиентов, компании демпингуют, и в результате мы получаем только новых обманутых дольщиков. В любом случае, сейчас власти индивидуально подходят к решению проблемы каждой затянувшейся стройки, и этот курс, вероятнее всего, продолжится».
 |
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента: «Запрет на регистрацию ДДУ при существующей задержке сроков – это отчасти верная мера» |
«Если застройщик не озадачился легализацией наступающей просрочки, не продлил разрешения и не внес изменения в ДДУ, то подобное решение может заставить его вернуться в правовое поле.
С другой стороны может сложиться ситуация при которой объект в высокой стадии готовности, но девелопер не может привлекать средства по ДДУ и достроить объект.
Но это все казуистика, ведь если девелопер добросовестно подходит к работе – в бюджете будут заложены дополнительные средства или же он сможет обратиться к банковским инструментам, или привлечь инвесторов. Когда же перед нами классический недострой, то подобное ограничение со стороны властей выглядит более чем уместно».
 |
Николай Лавров, организатор межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»: «Естественно будет порочный круг» |
«Порочный круг уже был. Застройщик, если у него нет разрешения на строительство, и раньше не мог рекламировать и продавать квартиры. То есть здесь никаких нововведений особо нет. Просто ужесточились правила, и появились новые застройщики, которым это запрещено.
Они либо приведут документы в порядок и начнут продавать, либо государству придется разбираться с валом новых обманутых дольщиков. Судя по всему, оно на это готово.
Возможно, у государства какой-то далеко идущий план – отобрать кусок рынка и передать его другим людям».
 |
Вячеслав Семененко, генеральный директор «Master Девелопмент»: «Единого рецепта я не вижу» |
«Считаю, что всех застройщиков подвести под единый подход нельзя. Есть случаи, когда ситуация фактически является проблемной, тогда действия администрации правильны.
Есть ситуации, когда вины застройщика может и не быть – в этом случае застройщику надо помогать. Когда у нас были кризисные ситуации в 2009-2010 гг.
(в этот период Вячеслав Семененко занимал должность председателя городского комитета по строительству – ред.), приходилось индивидуально разбираться».
 |
Олег Барков, профессиональный девелопер: «Там, где нужно применять жесткую терапию или точечное хирургическое вмешательство, принимают зубило и молоток» |
«Как и предполагали многие эксперты, я в том числе, принятие поправок к закону создаст очень большое количество рисков для отрасли.
Наверное, можно понять, что комитет по строительству и Петербурга, и Ленобласти действуют строго и с буквой новых поправок к закону. И, наверное, у этих компаний есть проблемы.
Но у меня такое впечатление, что так огульно применять новые правила, то есть фактически запрещать компаниям новые продажи, необоснованно и нецелесообразно.
Так, если мы берем такие большие компании, как Normann и «Дальпитерстрой», общеизвестно, что они находятся не в самой простой ситуации. Если я правильно понимаю, Normann по частям банкротится.
Запрет продаж практически со 100% вероятностью поставит структуры холдинга на грань окончательного банкротства.
Пока же они выживают, стараются как-то вести бизнес и решить ситуацию за счет новых продаж».
Олег Барков призывает власти действовать осмотрительно и точечно. Также профессиональный девелопер замечает: «Я совершенно не уверен, что такая бронебойная мера применения молотка и зубила поможет тем дольщикам, которые уже находятся в конфликте с застройщиком».
В заключение же эксперт рынка дает прогноз: «Введение новых правил будет означать, если не потрясение для рынка, то значительное, очень кардинальное изменение рыночного ландшафта в течение ближайших двух-трех лет».
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В открытом предложении на земельном рынке петербургской агломерации сейчас представлено лишь около 20 участков под строительство значительного объема (свыше 500 тыс. м2) жилья, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Причем большая часть из них находится за пределами КАД — во Всеволожском районе (Новосаратовка, Мурино, Лаврики) и Ломоносовском (Лаголово). В административных границах города крупноземельное предложение сосредоточено на юге Петербурга — в Колпино, а также в Пушкинском районе (Шушары, Ленсоветовский).
Проекты такого «полумиллионного» масштаба обычно реализуют на бывших сельскохозяйственных территориях, рассредоточенных вдоль границы с городом. Драйвером развития, как правило, выступает транспортная доступность (к примеру, наличие станции метро).
«Конкуренция в классе недорогого жилья в последние годы снижается.
Застройщики старались сокращать свое присутствие за КАД, приобретая новые участки в городской черте, например в “сером поясе” и в центральных районах.
В то же время прежние масштабные проекты постепенно близятся к завершению и распродаются», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
«Подобные проекты были популярны в первой половине 2000–х. Особенно локации Кудрово и Мурино. Сегодня таких территорий становится меньше. Поэтому в последнее время все более популярны точечные объекты», — говорит Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг».
Интерес покупателей к локациям, находящимся на периферии, снижается из–за затяжного развития социальной и транспортной инфраструктуры, отстающего от темпов застройки. Покупатели выбирают комплексы в уже сформировавшихся районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой.
«Интерес игроков к экономклассу серьезно снизился. Все меньше девелоперов рассматривают проекты массовой застройки, особенно за КАД. Как таковой экономкласс в Петербурге практически не развивается: девелоперы стараются делать более комфортные проекты и отстраиваться от конкурентов», — считает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Как говорят эксперты, ситуация с реализацией масштабных проектов (от 1 млн м2 жилья) сильно изменилась за последние 5–10 лет.
«С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, в том числе один из наиболее сложных вопросов — обеспечить большой проект дорогами, причем к моменту заселения первых очередей, вовремя построить детские сады и школы», — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».
Крупные комплексные проекты тоже сильно привязаны к общему развитию транспортной сети в Петербурге и на границе города с областью. Этот вопрос также ограничивает территории, которые подходят для освоения в ближайшей перспективе.
Резервации для редевелопмента
В околоцентральных локациях Петербурга количество крупных пятен для жилого строительства год за годом сокращается, однако все еще имеется потенциал появления проектов редевелопмента. Элементов «серого пояса» и ветхой застройки в городе достаточно, чтобы продолжать вести активную девелоперскую деятельность.
По данным Colliers International, предложение проектов комфорт– и бизнес–класса сконцентрировано в локации у метро «Черная речка» (застройка Белоостровской ул.), в Адмиралтейском районе (квартал «Галактика» у «Фрунзенской»), Московском (редевелопмент промзоны «Самсон»), Невском (Октябрьская наб.
) и Василеостровском (намывные территории).
«Но здесь проекты чаще всего реализует не один, а сразу несколько застройщиков. Таким образом, уменьшаются риски и снижаются затраты девелоперов на приобретение проектов. Кроме того, застройщики начинают конкурировать между собой, что повышает качество конечного продукта», — полагает Андрей Вересов, руководитель управления инвестиционных проектов «Лахта Плаза».
В целом в обжитых районах города наиболее крупные лоты предназначены под строительство не более 300–350 тыс. м2 жилья, но и их число также ограничено, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Под силу только крупным
Старт любого крупного проекта требует от компании–девелопера серьезного экономического анализа — необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог и т. д. И быть готовым к тому, что на старте придется вложить очень много.
В силу этого строительство нового объекта–миллионника рассматривают для себя только самые крупные компании. Сейчас подобные проекты реализуют «Группа ЛСР», Setl Group, ЦДС и «Главстрой СПб». В ближайшее время к ним может присоединиться федеральный застройщик «Самолет» (см.
«Прилетели обратно», «ДП» № 104 от 05.08.2020).
По словам генерального директора компании Антона Елистратова, в планах «Самолета» — приобрести несколько проектов в петербургской агломерации. Сейчас в шорт–листе компании 15–20 земельных участков. «Мы ориентируемся на их освоение на партнерских условиях, когда владелец земли получает часть построенных метров или долю в проданных квартирах», — говорит Антон Елистратов.
Остаются актуальными планы «Группы ЛСР» по застройке территории бывшего аэродрома Ржевка (1 млн м2) и группы ЦДС (ее проекты «Новосаратовка» и «Бугры» включают более 5 млн м2 жилья). Впрочем, о конкретных сроках застройки в компаниях пока не заявляют.
На рынке земли для девелопмента есть предложения о продаже больших территорий. В большинстве случаев такие участки располагаются в Ленинградской области, недалеко от границы с Санкт–Петербургом. Земля в черте города, как правило, предполагает строительство жилья комфорт– и бизнес–класса.
Девелопмент многих крупных участков в Ленинградской области за последние годы стал экономически нерентабельным из–за ужесточения требований к высотности, плотности застройки и обеспечению социальными объектами.
Кроме того, у многих территорий есть сложности с подведением инженерных коммуникаций, транспортной доступностью.
Александр Свинолобов
Заместитель генерального директора «Бонава Санкт–Петербург»
Проекты комплексного освоения территорий требуют от девелопера существенных вложений в инфраструктуру, окупаемость которых с учетом потенциальной динамики продаж на данный момент непонятна. В целом актуальность мегастройки зависит от локации и конкретного проекта.
Для потенциальных покупателей одновременно важна локация, охват будущего жилья сетью общественного транспорта и наличие инфраструктуры в рамках проекта (в первую очередь детских садов и школ). Также пользуются спросом малоэтажные жилые комплексы: при возможности выбора люди предпочитают менее населенные кварталы с более комфортной инфраструктурой.
А учитывая экономическую ситуацию, покупатели в первую очередь обращают внимание на строительные проекты высокой степени готовности.
Марина Агеева
Директор по маркетингу ГК «Красная стрела»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Спб
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ ПОДБОР ИПОТЕКИ ДОГОВОР НА ПОИСК СНЯТЬ КВАРТИРУ
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Петербурге. Статья для приезжих.
1. Недвижимость в Санкт-Петербурге стоит дороже нежели в провинции в несколько раз и к тому же постоянно дорожает.
Это нужно учитывать при переезде в Питер. Я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда приезжие хотят купить квартиру в развитом районе города, в хорошем доме у метро, а когда спрашиваешь предполагаемый бюджет, озвучивают сумму, на которую даже комнату не купить, не то, что квартиру. Почему так происходит? Ответ прост: мало достоверной информации.
Люди чаще всего информацию получают в интернете или у знакомых, которые купили квартиру лет 5–6 назад. Как-то встретилась со знакомыми, они приехали из провинции.
Так вот они уверяли, что квартиру в Приморском районе можно купить за определённую сумму. На вопрос: откуда у них такая информация, ответили, что знакомая купила квартиру за эту сумму.
Стали выяснять, когда купила знакомая, выяснилось, что лет 5 назад. Наивные люди думали, что цены всё это время стоят на месте.
Вывод из этого напрашивается один: перед поездкой в Питер лучше сделать анализ рынка недвижимости.
Вся аналитика говорит только об одном: стоимость квадратного метра, что в новостройках, что во вторичном рынке жилья постоянно растёт.
Это можно увидеть на графике изменения цены одного квадратного метра, где верхний график отображает цены на вторичном рынке, а нижний график – на первичном рынке Петербурга.
Жильё дорожает неравномерно, то есть цены на квартиры в домах разных типов растут по-разному. Новое и современное жильё дорожает быстрее, чем «старая панель» советского периода.
Как ни парадоксально это звучит, но самое престижное и дорогое жильё уровня бизнес- и премиум-класса в наиболее дорогих локациях дорожает быстрее всего.
Для справки, такое жильё на старте продаж уже стоит порядка 200–300 тыс. руб. за квадратный метр.
2. Квартиру рядом с метро позволить могут далеко не все.
Практически все покупатели хотят купить квартиру в шаговой доступности от метро. Новоприбывшим трудно понять, как можно тратить по 1–1,5 часа для того, чтобы добраться на работу.
Желание жить рядом с метро вполне понятно и не вызывает вопросов.
Что мы имеем в реальности? В настоящее время возле метро бюджетные и доступные по цене новостройки не строятся, вокруг метро все участки давно заняты.
Если появляется участок под застройку, то застройщик стремится возвести на этом месте солидное здание комфорт-лайт или бизнес-класса. Чем выше класс здания, тем дороже квартиры и больше можно заработать. Кстати, продавцы жилья на вторичном рынке тоже включают в продажную стоимость надбавку за близость к метро.
Локация рядом с метро – это роскошь, которую могут позволить себе не все. Те жилищные комплексы, которые возводятся в пешей доступности от метро, далеко не всякому жителю Питера по карману. Исключение составляют комнаты в коммунальных квартирах.
Купить квартиру рядом с метро можно на окраинах города. Приезжие должны быть готовы к тому, что нужно будет сделать выбор: либо квартира в новом доме на окраине города, либо квартира на вторичном рынке жилья.
Для справки: для Питера понятие «недалеко от метро» – это 1–2 километра. Ходить до метро 20 минут или полчаса для Питерцев считается обычным явлением. Жители столицы часто тратят на дорогу 1–1,5 часа времени.
Многие люди годами ездят на работу из Всеволожска или из Петергофа или других пригородов.
Мораль такова, Санкт-Петербург – крупный город и нужно быть морально готовым к тому, что на работу вы будете добираться несколько дольше, чем в провинции. Исключение составляют случаи, когда люди готовы выложить сразу достаточную сумму для покупки квартиры в доме рядом с метро.
Что же можно купить бюджетного и при этом недалеко от метро? У меня была клиентка: девушка, которая хотела купить квартиру в шаговой доступности от метро. По сумме одобренного кредита она могла себе позволить только недорогую квартиру.
Квартиру-студию на окраине города она не рассматривала в принципе.
Когда был сделан анализ рынка на тот момент времени, выяснилось, что за ту сумму, которую одобрил банк, мы можем купить только квартиру в пятиэтажном доме эпохи Хрущёва или другой старой панели советского периода.
Причём не приходилось выбирать состояние квартиры, выбора просто не было. Стояла задача – уложиться в сумму кредита. В итоге купили квартиру в Невском районе, в 17 минутах от метро, в пятиэтажной панельной хрущёвке на пятом этаже без ремонта, без балкона, но не убитую. Из плюсов было то, что дом находился в тихом дворе.
Девушка осталась квартирой довольна, она заменила сантехнику, сделала косметический ремонт. А через полгода цены даже на эти квартиры поднялись в цене примерно на миллион, так как был скачок цен. Моя клиентка радовалась тому, что успела купить до подорожания. Район и инфраструктура её вполне устраивали.
Так что переехать в Санкт-Петербург и поселиться на Невском проспекте или другом престижном месте сразу не получится, и нужно быть к этому готовым. В зависимости от суммы, которая есть, нужно анализировать, что можно приобрести на рынке недвижимости Северной столицы.
Что строят у метро? Проектов по строительству жилья у метро крайне мало, у метро всё уже застроено в былые времена.
Если появляется место под застройку, то застройщик старается построить здесь выгодный для него солидный проект для солидных покупателей.
Поэтому строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам, также нет бюджетных объектов в историческом центре Петербурга. Там если и появляются новые объекты, то бизнес- и премиум-класса, где цены начинаются от 15 млн рублей и выше.
3. Новостройки – это почти всегда окраины.
Про самые известные районы новостроек я уже писала. К сожалению, новостройки чаще всего строят там, где есть свободные земли, а это окраины города. Хорошо, если есть рядом метро.
Районы, где есть станции метро: район возле метро Парнас, город Мурино возле метро Девяткино. В большинстве районов новостроек метро нет. Есть районы, где до ближайшей станции метро нужно ехать 20–30 минут.
Новые районы возводятся на территории бывших сельхозугодий на окраинах города.
В районах новостроек, особенно на первых порах, всегда присутствуют минусы. Поначалу плохая инфраструктура, потому что застройщик возводит дома, а потом уже всё остальное. Жители этих районов всегда жалуются на нехватку школ, садиков, больниц, кафе и торговых центров. Я уже не говорю про почту, полицейские участки, загсы и другие нужные организации.
Рассмотрим жилищный комплекс «Чистое небо» от застройщика Setl City. Он находится на северо-западе Санкт-Петербурга в конце Комендантского проспекта. Поначалу это была стройка на пустыре.
Но, когда сдали несколько очередей, район стал обживаться и обретать свой вид.
Покупая недвижимость в новостройке, нужно быть готовым к тому, что район застраивается не сразу, а это означает, что нужно быть готовым какое-то время жить под звуки стройки.
Как я уже писала выше, точечная застройка встречается. Под точечной застройкой имеют в виду небольшой жилищный комплекс из одного дома или 2–3-х домов, который возводят на месте снесённого дома. Но это большая редкость для Санкт-Петербурга, обычно имеет место комплексное освоение территории (КОТ).
ЖК «Чистое небо» – комплексное освоение территории в Приморском районе.
4. Строительство нового метро.
Если вы выбираете новостройку и вам обещают, что в данной локации в скором времени будет построена станция метро, то нужно знать, что метро в Северной столице строят медленно и часто срывают сроки ввода в эксплуатацию. Если взять тот же жилой комплекс «Чистое небо», то метро поблизости там нет. Ближайшая станция метро Комендантский проспект находится в 4 км.
Станцию «Шуваловский проспект», которая должна решить проблему транспортной доступности, планировали открыть в 2013 году, в 2015 году открытие отложили на неопределённый срок, новая дата ввода в эксплуатацию – 2026 год. Введут ли её, наконец, в 2026 году?
Большое количество людей купило квартиры в районе Кудрово в надежде, что там появится метро. Территория бывшей деревни Кудрово начала застраиваться в 2010–2012 годах, покупатели квартир надеялись на открытие станции метро.
Согласно википедии строительство станции началось в конце 80-х годов, а потом было заморожено на неопределённый срок. Разговоров о строительстве станции было много в 2012–2014 годах, но, к сожалению, это были лишь разговоры.
На сегодняшний момент появление проекта станции и пересадочного узла запланировано на 2021 год, а открытие станции – на 2025 год. А запустят ли станцию вовремя – это ещё большой вопрос.
5. Население.
Не нужно думать что, если вы переедете в Санкт-Петербург, то сразу окунётесь в среду интеллигенции и образованной элиты. Питерская элита живёт в новых современных домах, переезжая из домов старых типов в дома комфорт и бизнес-класса.
Контингент жилого фонда советских времён (хрущёвки, брежневки, корабли) попроще, население коммуналок оставляет желать лучшего. Именно в коммунальных квартирах по большей части гнездится разного рода асоциальный элемент – воры, тунеядцы всех мастей, мошенники, наркоманы, пьющие и прочие асоциальные граждане.
Это нужно учитывать, если на первых порах вы надумаете поселиться в коммуналке.
При покупке комнаты особое внимание нужно уделить соседям, потому что один асоциальный сосед может испортить жизнь всем остальным жильцам.
Контингент в новостройках состоит из приезжих из регионов, арендаторов, а также людей, которые расселились из коммуналок. В новостройках проживает большое количество приезжих.
Я совершенно спокойно отношусь к приезжим, так как в Питер чаще всего едут активные и целеустремлённые люди. Большая часть Питерцев покупает квартиры в новостройках для сдачи в аренду.
Как показывает опыт, арендаторы часто бывают проблемными соседями, к тому же они не берегут общедомовое имущество.
Из практики работы я вывела следующую закономерность: чем дороже жильё, тем лучше и добропорядочнее соседи. В доме бизнес-класса вы не встретите толпы гуляющих маргиналов. Там это априори невозможно, их не пропустит охрана и консьерж.
6. Покупать нужно с учётом возможной продажи.
При покупке жилья нелишним будет задуматься о его возможной продаже в будущем. Как правило, приезжие уже через несколько лет начинают расширяться, покупая большее жильё.
Помню был у меня один клиент, которому я подбирала жильё. Он при просмотре каждой квартиры задавал один вопрос: «а почему вы продаёте квартиру?» Видимо, он искал скрытые дефекты квартиры, исходя из логики: если квартира хорошая, зачем её продавать? В Петербурге подавляющая часть продавцов продают квартиры в двух случаях: расширение квартиры либо инвестиции в новое современное жильё.
- Важно оценить свои финансовые возможности и по своим возможностям стараться купить максимально ликвидное жилье.
- Купить квартиру в Санкт-Петербурге
- Инвестирование в недвижимость в Санкт-Петербурге
- Основные районы новостроек
- Желаю удачи! Галина Черкис
Как расторгнуть договор на покупку квартиры в новостройке
Они приходят смотреть квартиру, а там все плохо: какие-то пятна на окнах и радиаторах, лоджия не застеклена, в стяжке трещины, перегородки не из тех блоков и вообще площадь меньше обещанного. В общем, не понравилась им квартира — потребовали устранить недостатки.
В квартире было слишком много недостатков. Вот что заметили супруги и эксперты при осмотре жилья:
- На лоджии нет остекления. А по проекту должно быть.
- Водопровод сделан из труб без армирования. Такие не подходят для горячей воды по госту.
- Швы между плитами перекрытия заполнены фрагментами древесины.
- Швы в кирпичной кладке шириной до 25 мм. Это нарушение снипов.
- Арматура в плитах не обработана против коррозии.
- В стяжке и штукатурке трещины и пустоты. Все неровное.
- Площадь меньше заявленной в проекте, конфигурация помещения отличается от обещанной.
- Стены в ванной сделаны из ячеистого бетона, который не подходит для этих целей.
- На окне несмываемое пятно.
- Радиаторы заляпаны цементом и не отмываются.
Многие покупатели принимают такие квартиры и потом сами все переделывают. Но не эта семья. Они отправили застройщику претензию, тот ее проигнорировал и все недостатки не устранил. Супруги пошли в суд: расторгать договор и забирать свои деньги.
Вот что они потребовали:
- Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р.
- Проценты по ипотеке — 771 000 Р.
- Проценты за пользование чужими деньгами — 820 Р.
- Штраф 50% сверху.
- Судебные расходы — 56 500 Р.
Расторгать договоры участия в долевом строительстве нужно в особом порядке. С ними не получается как с покупкой обычных товаров и даже готовых квартир. Покупатель не может просто так передумать и забрать деньги.
Нужно доказать, что недостатки квартиры существенные, ухудшают качество или делают ее непригодной для проживания. А если застройщик не захочет сам возвращать деньги, заставить его можно только через суд. Иначе пришлют односторонний акт и объект придется принять.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
- Районный и областной суды ????
- №2-79/2017
- № 33-7302/2017
Экспертиза показала, что недостатки в квартире хоть и есть, но они несущественные и не ухудшают качество квартиры настолько, что в ней нельзя жить.
Часть недостатков застройщик устранил после претензии. Но покупатели нашли новые дефекты.
Блоки не те — ничего страшного, такие тоже подойдут. Отклонения по площади — они предусмотрены договором.
Трещины можно заделать, пятна на радиаторах — отмыть, с браком на стеклопакете тоже реально разобраться. Все это несущественные недостатки, и если их устранить, повторно они не появятся.
На исправление нужно не так уж много времени и денег, так что это не повод для расторжения договора и возврата всей суммы.
Верховный суд ????
№ 47-КГ18-14
- Застройщик должен передать дольщику квартиру, которая по качеству соответствует регламентам, снипам и проекту.
- Если застройщик этого не сделал, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора — то есть не принимать квартиру.
- А застройщик обязан вернуть деньги за квартиру с учетом процентов в течение 20 рабочих дней.
- На заметку застройщикам и судам: если застройщик не выполняет требования дольщика по устранению недостатков, уменьшению цены или компенсации — это повод для одностороннего отказа от договора.
Существенность недостатков в такой ситуации не имеет значения. Недостатки были — никто не спорит. Застройщику дали срок на исправление, а он отказался. Сам факт того, что дефекты можно исправить, — не повод отказывать дольщикам в расторжении договора. Если можно исправить — надо было исправлять.
У владельцев квартиры есть все основания расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать деньги назад. Причем с учетом закона о защите прав потребителей.
Итог. Верховный суд отменил решения двух инстанций и включил эту историю в недавний обзор судебной практики. А областной суд уже пересмотрел свое решение и вынес его в пользу супругов. Они получат гораздо больше денег, чем заплатили за двушку в новостройке:
- Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р. Часть денег получат супруги, а часть сразу пойдет на погашение ипотеки.
- Проценты — 820 Р.
- Штраф 50% по закону о защите прав потребителей — 734 000 Р.
- Моральный вред — 4000 Р.
- Расходы на юриста и экспертизу — 30 000 Р.
Нет, проценты по ипотеке дольщикам не вернут. При пересмотре суд объяснил, что кредитный договор — это отношения банка и заемщика. Он не касается застройщика и никак не влияет на исполнение договора. Поэтому те 770 тысяч рублей, которые семья заплатила банку, пока ждала квартиру, застройщик возмещать не обязан.
Зато он заплатит штраф, который почти покроет уплаченные проценты. Из-за ипотеки супруги на этой истории ничего не заработали. Но они хотя бы не обязаны принимать квартиру, которая их не устроила. А какой была истинная цель дольщиков — знают только они.
Заранее читайте договор. Чтобы потом не выяснилось, что стеклопакеты на лоджии не входили в цену, площадь может быть на 5 квадратных метров меньше, а черновая отделка — за дополнительную плату.
Следите за уведомлениями. Когда дом сдадут, всех дольщиков должны письменно пригласить на приемку квартиры. Не игнорируйте вызов, это в ваших интересах. Иначе застройщик докажет, что вы уклоняетесь от приемки квартиры, и подпишет односторонний акт.
Не подписывайте акт без осмотра квартиры. При проверке документов в офисе застройщик может незаметно подсунуть акт. Его нужно подписывать только после осмотра квартиры, никаких документов заранее. Если застройщик говорит, что это формальность и нужно для регистрации права собственности, — он хитрит.
При осмотре фиксируйте все недостатки в дефектном акте. Бесполезно устно говорить застройщику, что надо что-то переделать. Только письменно и под подпись. Акт приемки-передачи в этом случае не подписывайте.
Отправьте застройщику претензию. Потребуйте устранить недостатки в разумный срок или снизить цену. Если застройщик этого не сделает — вот тогда можно расторгать договор и требовать назад свои деньги с неустойкой и штрафами.
Если решили подождать, пока застройщик все исправит, и потом приняли квартиру, у вас остается право найти недостатки и позже. Например, когда начнете делать ремонт: квартира может сыреть, за штукатуркой окажутся пустоты, а между плитами — просветы. За такое тоже можно требовать компенсацию.
Обязательно почитайте нашу подборку про новостройки, чтобы получить от застройщика максимум: