Что же делать, если границы земельного участка не установлены? Этим вопросом задаются многие владельцы собственники недвижимости. Прочитав статью, вы узнаете про все аспекты легального оформления границ земельных участков. Также в данном материале содержатся актуальные советы о том, как успешно провести межевание границ и согласовать границы с соседями.
Содержание статьи:
«Граница земельного участка не установлена» – что это означает и каковы последствия?
Перед постановкой на кадастровый учёт своей собственности владелец земельного участка должен предоставить в уполномоченный орган целый пакет документов.
Одним из важных приложений к заявлению при регистрации земли является акт согласования земельных границ с другими землепользователями. Этот документ составляется во время замеров при межевании.
Однако бывают случаи, когда по невнимательности землевладельцев или кадастровых инженеров данный акт упускается из виду. Как результат оплошности, земельный участок остается без надлежащим образом оформленных границ.
В таких случаях возможны посягательства на собственность лица со стороны недобросовестных соседей. Кроме того,земельный участок без установленных границ может представлять интерес и для третьих лиц, которые возможно воспользуются ситуацией и начнут проведение работ на якобы «бесхозяйной» земле. Чтобы то ни было, собственник вправе в каждом случае обратиться в суд за защитой своих прав.
Как указывает ФЗ №221 от 24 июля 2007 года, сведения в правоустанавливающих документах на недвижимую собственность являются главным средством для регуляции границ земельного участка.
Продажа участка без границ в силу высокой вероятности возникновения споров о праве собственности представляет особую сложность.
Если, таким образом, кадастровый паспорт объекта недвижимости будет гласить о неустановленных границах недвижимости, следует немедленно решать вопрос о проведении межевания.
Граница земельного участка не установлена – что делать?
Во время продажи земельного участка со всеми правоустанавливающими документами, оформленными в надлежащем порядке, вполне могут возникнуть непредвиденные сложности.
Подавая документы для регистрации, собственник земли может получить отказ от сотрудника кадастрового органа.
Поводом для отказа в регистрации договора купли-продажи в данном случае может выступить факт отсутствия определённых и оформленных границ участка.
Неудивительно, что подобные проблемы могут вызвать разногласия и споры с определением общих границ участков с соседями. Каждому гражданину в соответствии с Конституцией и процессуальным законодательством гарантируется судебная защита его прав.
Но, отсутствие в кадастровом паспорте объекта отметки о правомерно оформленных границах сильно снижает шансы выиграть дело о защите своего права собственности на спорном участке.
В силу отсутствия элементарных знаний по землеустройству многие землевладельцы попадают в такие невыгодные ситуации. В каждом кадастровом паспорте указывается детальная схема земельного участка.
Однако для определения четких границ земли этого мало. Установление границ подразумевает, в первую очередь, их однозначную идентификацию, привязку к географическим координатам и определение положения по отношению к смежным участкам.
Соблюдение указанных трёх требований считается достаточным.
Ведомость границ в кадастровом плане наряду со схемой земельного участка считаются основными элементами правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Ведомость границ содержит в себе информацию о протяженности всех границ с указанием дирекционных углов и геодезических данных и устанавливает точное расположение земли на местности. Наличие этой информации обеспечит выигрыш в суде по любым земельным спорам.
Как поступить, если запись о границах не отображена в кадастровых документах?
Если у землевладельца нет споров с соседями насчет границ и если нет желания совершать сделки с землёй (купля-продажа, дарение, аренда и т.п.
), то факт отсутствия ведомости границ в кадастровом паспорте не будет создавать какие-либо неудобства для собственника.
Однако такое положение дел не считается правомерным, так как земля считается собственностью, и вся документация на неё должна быть в полном порядке.
Причиной обсуждаемой проблемы больше всего выступает элементарная невнимательность человека. Если прежние землепользователи провели процедуру кадастрового учета собственности без проведения межевания, то проблемы возникнут у нынешнего владельца земли.
Чтобы не дать старт бесконечным спорам с собственниками соседних участков, следует провести межевание в установленном законом порядке. Порядок проведения межевания и юридические требования к этому мероприятию отражены в ФЗ №78 «О землеустройстве».
Итак, каков же порядок действий для легального установления границ земельного участка? Решение обсуждаемой проблемы – обращение в лицензированную геодезическую фирму для проведения межевания границ.
Проведению геодезических работ будет предшествовать заключение договора, в котором будут обговорены все условия работы специализированной фирмы. Результатом работы специалистов-геодезистов будет межевое дело.
Именно на основе данных этого документа орган, регистрирующий права собственности на земельные участки, внесёт поправки в кадастровый паспорт объекта.
После завершения всего комплекса измерений на участке геодезисты составляют межевое дело в двух экземплярах.
Если один из них надо будет направить в кадастровый орган, то второй оригинальный экземпляр собственник должен хранить у себя.
Межевой план должен полностью соответствовать установленному государством образцу. Указание на дату проведения процедуры определения границ обязательно.
Как вносятся изменения в кадастровый паспорт?
После завершения межевания, собственник должен написать в кадастровую палату заявление об изменении кадастрового паспорта с приложением всех документов (таких, как 
старый кадастровый паспорт, межевое дело, акт согласования). Оплачивается установленная государственная пошлина.
По итогам рассмотрения обращения лица ему выдаётся кадастровый паспорт земли нового образца с актуальными сведениями о границах участка. Вся процедура по узакониванию границ не представляет особого труда и проводится в краткие сроки (примерно месяц). Больше всего затруднений может возникнуть при получении согласия соседей.
Согласие соседей на установление границ
Если между соседями нет разногласий по поводу границ, то составляется акт согласования. При этом следует отметить, что согласие соседей при составлении акта согласования должно быть письменным.
Устное согласие соседей на установленные границы не будет считаться действительным и повлечет за собой ничтожность межевого плана. Но если имеется спор, то решать проблему придётся через суд.
Из-за того, что доказательственная база по спорам по установлению границ очень скудная, то судебные тяжбы могут продлиться довольно-таки долго.
«Соответствие требованиям земельного законодательства» – что значит эта формулировка?
Если границы земли не оформлены, то в кадастровый паспорт будут внесены записи именно с такой формулировкой – границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Это означает, что межевание границ не проводилось.
Приказ Минюста от 18 февраля 2008 года №32 законодательно закрепил, что указанная выше формулировка должна быть внесена в графу 17 кадастрового паспорта объекта в случае отсутствия информации в государственном реестре учета земель о границах.
Но такая запись может быть закреплена в правоустанавливающих документах на недвижимую собственность и даже если имеется межевой план участка с четко определёнными границами. Вероятнее всего в таких случаях допущена кадастровая ошибка.
Сотрудники кадастровой палаты могут по невнимательности перепутать данные и внести ошибочные сведения.
ФЗ от 24 июля 2007 года №221 гласит, что кадастровая ошибка будет исправлена, если будут предоставлены документы, указывающие на надлежащее оформление границ (в нашем случае, это межевое дело с подробной схемой границ земли).
Запись в пункт 17 кадастрового паспорта может быть внесена, если межевое дело составлено неверно и с отклонением от установленного образца. В подобных ситуациях органы кадастрового учёта не будут вносить изменения в паспорт объекта.
Ввиду этого, всем собственникам настоятельно рекомендуется внимательно ознакомиться с межевым делом. Недвижимость без установленных границ подобна «коту в мешке» — высок риск возникновения споров по поводу общей площади земельного надела.
Поэтому при первом же обнаружении записи о неустановленных границах в кадастровом паспорте стоит незамедлительно начать операции по межеванию земель и обратиться в органы государственного кадастрового учета для решения этой проблемы. Теперь хотелось бы подробнее поговорить о решении таких вопросов в суде.
Что говорит судебная практика?
Неустановленные границы земельного участка не препятствуют защите права собственности 20 октября 2015 года судебной коллегией Верховного суда РФ было вынесено определение по гражданскому делу о споре по неустановленным земельным участкам. Судебный орган пришел к выводу, согласно которому собственник земельного участка без установленных границ вправе требовать устранения нарушения своих законных прав от любых лиц.
Лицо подало в суд иск с требованием обязать ответчика перенести забор и устранить препятствия в пользовании землёй. В качестве обоснования своих требований он указал, что он является собственником спорного земельного участка.
Ответчик по делу имел в собственности смежный земельный участок. Ответчик незаконным образом перенёс по левой межевой границе забор на 1,5 метра и установил ограждения на участке истца.
Суд первой инстанции требования истца удовлетворил. Однако вышестоящая инстанция прежнее решение отменила. Мотивировкой для принятия данного решения выступило положение, что границы земельных участков истца и ответчика не установлены в соответствии с требованиями закона. Ввиду этого, решение суда первой инстанции признано необоснованным и незаконным.
- Далее Верховный суд аргументы апелляционного суда не принял и вернул дело для рассмотрения заново в апелляционный суд.
- Обоснованием для такого вывода высшей судебной инстанции послужили следующие доводы.
- В соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», для следующих категорий земель границы считаются установленными согласно законодательству:
земельные участки, кадастровый учет которых проводился до принятия вышеприведенного ФЗ;- земельные участки без кадастрового учета, но с легально зарегистрированным правом собственности.
земельные участки, кадастровый учет которых проводился до принятия вышеприведенного ФЗ;Эти земли считаются учтенными, а их границы – определенными.
Таким образом, вердикт Верховного суда был таков:
«Не считается препятствием для правовой защиты собственниками прав и законных интересов неустановление границ земель. В таких случаях, инструментом защиты права будет считаться иск с требованием об устранении преград во владении и пользовании земельными участками».
Несмотря на то, что суд возлагает на ответчика обязанность по принятию мер для устранения преград для пользования земельным участком, он имеет, в свою очередь, предъявить самостоятельный иск с целью установления границ своего земельного участка.
Вышеописанный случай из правоприменительной практики наглядно показывает, что суд в таких ситуациях занимает благоприятную для добросовестных землевладельцев позицию при защите прав в спорах с агрессивными соседями.
Кроме того, описанный эпизод из судебной практики даёт ясно знать, что неопределённость границ земельных участков может нести негативный резонанс для любой стороны.
Определение границ недвижимости по всем правилам земельного законодательства будет положительным образом влиять на целость и сохранность частной собственности.
Видео сюжет расскажет, как правильно определяются границы земельных участков
Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание? — Шортрид
Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание.
Тем не менее, эту процедуру лучше провести, потому что иначе собственник рискует столкнуться в будущем с проблемами вплоть до утраты существенной площади участка.
Как это происходит на практике? О чем нужно знать покупателям участка с неустановленными границами?
Ксения Ульянова,
старший юрист, руководитель практики Land Law Firm
Земельный участок становится объектом прав, если он обладает характеристиками, которые позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).
Согласно действующему законодательству одной из таких характеристик является местоположение его границ (ст. 22 Федерального закона от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ).
Границы участка могут быть:
- фактические – это границы, определенные порядком пользования объектом и индивидуализированные на местности – межа, забор и др.,
- юридические – это координаты характерных точек границ объекта, содержащиеся в ЕГРН. Их определяет кадастровый инженер в процессе межевания.
В идеале юридические и фактические границы участка должны совпадать, но на практике так бывает не всегда. Дело в том, что не все земельные участки ставились на кадастровый учет с указанием координат характерных точек границ. Собственники ставили ограждения и только потом, при уточнении юридических границ, выяснялось, что эти ограждения расположены вовсе не на границе участков.
Юридические границы имеют приоритет над фактическими. Только если в документах нет сведений о местоположении границ земельного участка, его границами считаются границы, существующие на местности более 15 лет (п. 10 ст. 22 Закона № 218-ФЗ).
Границы участка, который проходит межевание, не должны пересекать границы соседнего земельного участка, который уже стоит на кадастровом учете с установленными границами.
П. 20 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ
Закон № 218-ФЗ требует обязательно проводить межевание земельного участка, если речь идет об образовании нового объекта прав. Однако это требование распространяется только на правоотношения, возникшие после 1 января 2017 года (п.
5 ст. 72 Закона № 218-ФЗ). То есть если сейчас собственник участка с неустановленными границами захочет провести какое-то кадастровое действие, например, разделить его, то не сможет этого сделать без уточнения границ исходного участка.
Если участок прошел кадастровый или технический учет по правилам ранее действовавшего законодательства, проводить кадастровый учет по новым правилам не нужно. Уточнять границы таких участков тоже необязательно, даже если сведений о них нет в ЕГРН. Такие участки называют ранее учтенными (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Таким образом, по общему правилу собственники земельных участков не обязаны уточнять границы, но при желании могут это сделать. Для этого собственнику необходимо обратиться кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и дальнейшей регистрации изменений в ЕГРН.
В то же время отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка влечет за собой ряд правовых рисков.
Юридически отсутствие координат границ участка не является препятствием в совершении сделок.
В ст. 26 Закона № 218-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав на объект недвижимости. Этот перечень является исчерпывающим и в нем нет такого основания, как отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка.
Тем не менее, покупателям стоит быть настороже, потому что за отсутствием границ могут скрываться, в частности:
- расхождение по площади – когда покупатель думает, что приобретает участок определенной площади, а после определения границ выясняется, что его фактическая площадь значительно меньше,
- споры по границам с правообладателями смежных участков, которые не хотят их согласовывать,
- покупка фактически вообще другого участка — не того, который покупатель изначально собирался приобрести,
- покупка участка с посторонними объектами – когда после определения границ выясняется, к примеру, что в границах участка проходит газопровод.
В подобных случаях покупатель может обратиться в суд с требованиями:
- признать договор незаключенным, поскольку нельзя точно определить его предмет, или
- признать договор недействительным как заключенный под влиянием существенного заблуждения.
Компания приобрела участок рядом со своим магазином под заезд и парковку. По документам сведения о местоположении границ этого участка являются ориентировочными.
После покупки компания обратилась к кадастровому инженеру, чтобы тот установил границы приобретенного участка и вынес их в натуре. Кадастровый инженер не смог этого сделать, так как по указанному адресу уже был сформирован и поставлен на кадастровый учет с уточненными границами другой земельный участок. В дальнейшем определить фактическое расположение приобретенного участка не получилось.
Компания обратилась в суд с требованиями:
- признать договор купли-продажи участка незаключенным по ст. 554 ГК РФ,
- обязать продавца вернуть оплату.
Суды признали договор незаключенным, отметив следующее.
Из содержания договора невозможно однозначно сделать вывод о его предмете и определить, о продаже и передаче какого именно земельного участка договорились стороны, поскольку отсутствует описание местонахождения границ земельного участка. Данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, нет ни в договоре, ни в акте приема-передачи.
При отсутствии в тексте договора указания на точное местонахождение земельного участка (границы участка), отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельного участка условие о предмете договора нельзя признать согласованным сторонами, а договор заключенным.
https://www.youtube.com/watch?v=By7NLTfvYxU
Апелляционное определение Пензенского областного суда от 23.04.2013 по делу № 33-961
Самой распространенной проблемой при отсутствии в ЕГРН сведений о границах участка являются споры с соседями по границам земельных участков, а также самовольному размещению строений, сооружений, иных объектов недвижимости на соседнем земельном участке.
Часто бывает, что после обращения к кадастровому инженеру собственник узнает, что «юридическая» площадь его объекта уменьшилась, потому что в первую очередь учитываются уже установленные в ЕГРН границы соседних земельных участков.
В такой ситуации тот из соседей, кто первый поставил земельный участок на кадастровый учет «в границах», имеет преимущество, поскольку его смежник должен либо соглашаться с существующей границей, либо доказывать свою правоту в суде. Судебный процесс будет перспективным только в случае некорректной постановки соседнего участка на кадастровый учет (при наличии реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка).
Чтобы защитить свои права в споре о границах участка, правообладателю нужно требовать:
- устранить реестровую ошибку, и
- установить границы земельного участка.
Земельный участок без границ
Земельный участок без границ – это участок с неустановленной границей и с отсутствующими координатами крайних (поворотных) точек участка. Граница любого участка должна быть отражена в данных ЕГРН и ее обязан знать владелец участка, чтобы видеть, если его права нарушаются, и не иметь проблем при продаже или сдаче в аренду.
Основная причина, почему у участка нет четко определенных границ, – это отсутствие проведенной процедуры межевания. В результате чего в Росреестре нет конкретных сведений о границах этой земли.
Еще одна причина отсутствия координат – «дачная амнистия». Упрощенная схема регистрации прав собственности на землю и дом разрешает не проводить процедуру межевания. В результате четких границ у участка нет. Еще один пункт, закрепленный в «дачной амнистии» — разрешение любых сделок с земельными участками, даже при отсутствии сведений о четких границах в ЕГРН.
Как узнать, установлены ли границы?
Все просто, даже если вы не являетесь владельцем участка. Необходимо заказать выписку «Об объекте недвижимости». Для этого нужно знать его кадастровый номер и обратиться с заявлением в МФЦ или Росреестр.
Для оформления электронной выписки можно оформить заявку на официальном сайте Росреестра.
В ответном письме должно быть точные координаты поворотных точек земельного участка, если межевание проводилось, или отсутствие подобных данных, если не было процедуры межевания.
Случаи отсутствия сведений о земельном участке в Росреестре возможны. Когда менялось законодательство (принятие Земельного кодекса РФ, федеральных законов №221 (24 июня 2007 года) и №122 (принятый 21 июня 1997 года)), кадастровые сведения о конкретной земле могли просто потеряться либо эта земля не была предметом заключения земельных сделок и у нее нет иного владельца, кроме государства.
Последствия отсутствия границ
Без знания координат крайних точек возможны территориальные споры с владельцами соседних участков. Сосед может расширить свои границы за счет вашей земли или, наоборот, при расширении своей территории вы можете затронуть чужую. Такие споры часто доходят до суда, а без межевания земли окончательное решение по суду невозможно.
Когда человек решается на покупку участка без определенных границ, он должен принимать все риски. Участки без четких границ часто становятся объектом мошенничества при продаже.
Если есть кадастровый номер без межевания, то может оказаться, что фактически занятая земля меньше, чем та, что указана в выписке из ЕГРН. Земельный налог после межевания может стать выше, т. к. участок оказался больше, чем фактически занимает владелец. Обратная ситуация – владелец занял больше территории, чем ему принадлежит по праву собственности.
Участки с неустановленной границей в соответствии с требованиями
В федеральном законе №221, принятом в 2007 году 24 июня, подобным образом говорится о земельных участках, которые не прошли процедуру межевания. Когда земля ставилась на учет, по определенным причинам не оказалось в Росреестре точных координат границ, ее описания и схемы участка. В этом случае Росреестр снимает с себя ответственность за сделки с подобным земельным объектом.
В федеральном законе №221 говорится о допустимости уточнения местоположения границ участка на местности в случаях:
- Отсутствия в Росреестре сведений о координатах характерных точек границы участка.
- Точность координат характерных точек ниже, чем нужно по нормативу. Для земель сельхозназначения она составляет 2,5 метра, для земли населенного пункта – 0,1 метра. При переводе земли из сельхозназначения в состав земель населенного пункта требуется повторное межевание с более высокой точностью измерений.
- Наличие в Росреестре двух координат определенной характерной точки земельного участка. Чтобы исправить ошибку в Росреестре, требуется проведение процедуры межевания.
Сделки с земельным участком без границ
Землю без четко установленных границ ранее можно было продать или сдать в аренду. Это относится ко всему участку полностью, а не его части.
Чтобы продать часть участка без межевания, подписывался предварительный договор купли-продажи с перечнем условий. Главное из них – постановка на кадастровый учет и получение выписки из ЕГРН. Если нет иных указанных сроков, выполнить условия нужно было за один год. Все риски и ответственность за то, что земельный участок не отмежеван, переходили к новому собственнику земли.
При этом было одно затруднение – это сложность при продаже. Участок не пользовался спросом у покупателей или желающих получить участок в аренду.
Мало кому хочется связываться с земельным участком без границ, хотя его стоимость обычно ниже.
Вдруг после проведенного межевания окажется, что фактически участок меньше по площади, чем было указано в договоре купле-продажи? Получится, что покупатель переплатил.
Землю без межевания можно было передать другому собственнику в качестве наследства или подарка (договор дарения). И в данных случаях вся ответственность за возникшие негативные последствия лежит на новом владельце.
Решение вопроса по новому законодательству
В России очень много земель, чьи границы не определены или требуют уточнения.
В 2013 году Минэкономразвития РФ предприняло попытку принятия закона о массовых кадастровых работах. Также предполагалось, что с 2018 года все сделки с земельными участками будут запрещены, если у них нет четких границ, определенных при межевании. До рассмотрения в Госдуме проект не дошел в силу нескольких причин:
- нет условий и ресурсов для повсеместных кадастровых работ;
- небольшой переходный период;
- слабая осведомленность граждан РФ об изменениях в законодательстве.
В письме Минэкономразвития от 22 декабря 2016 года говорилось о том, чтобы не оформлять право собственности на землю покупателю, пока он не проведет межевание земельного участка согласно требованиям закона.
По прежнему закону в государственной регистрации может быть отказано, если участок не имеет четких границ, но в то же время приводится большой список исключений (земли ЛПХ, ИЖС, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства). Это значит, что сделки с подобными участками распространены.
На сегодняшний день Росреестр в праве приостановить регистрацию права собственности, если гражданин обратится с заявлением о регистрации права без одновременного кадастрового учета.
Для постановки на кадастровый учет обязательна процедура установления границ. Собственнику земли придется провести процедуру межевания, даже если суд принял его сторону.
Отсутствие границ земельного участка уменьшает возможности распоряжаться приобретенной землей.
Как будет меняться законодательство в отношении земель «без границ», станет известно со временем. Сейчас видна тенденция к обязательному установлению четко обозначенных координат характерных точек участка. Сегодня сделки с землей без обязательного межевания проводить сложнее.
Земельный участок без границ и сложности при установлении границ
Часть 2 ст. 9 Конституции закрепила возможность нахождения земли в частной собственности. Впервые определение понятие земельного участка появляется в ч. 3 ст. 1 Закона «О государственном земельном кадастре» от 02 января 2000г. №28-ФЗ. Границы земельного участка должны были быть описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
Описание границ земельных участков, их отдельных частей включалось в Единый государственный реестр земель (ч. 2 ст. 14 Закона от 02 января 2000г. №28-ФЗ). Единый государственный реестр земель представлял собой документ, который был предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Согласно п.
6 Положения о Федеральной службе земельного кадастра России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации №22 от 11 января 2001г., уполномоченным органом на описание и удостоверение границ земельных участков на тот момент времени являлась Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы.
Федеральная служба земельного кадастра России организовывала на основании решений уполномоченных органов межевание земель с установлением (восстановлением) на местности и техническим оформлением границ земельных участков. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06 сентября 2000г.
№660, предусматривали присвоение кадастрового номера каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежали государственной регистрации в ЕГРП.
Присвоение кадастровых номеров осуществлялось после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ по формированию вновь образованных земельных участков. Таким образом, по задумке законодателя кадастровый учет земельных участков в обязательном порядке сопровождался установлением и закреплением их границ.
Закон «О государственном земельном кадастре» от 02 января 2000г. №28-ФЗ с 17 мая 2008г. утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13 мая 2008г. №66-ФЗ. Согласно ст. 21 Закона №66-ФЗ от 13 мая 2008г. до 1 ноября 2008г.
вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускались изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков.
Проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке, признавался действительным и имел равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Видимо, осознавая невозможность добиться единообразия в документировании и описание характеристик земельных участков, законодатель идет на послабления и разрешает определить земельные участки разными способами.
24 июля 2007г. был принят Федеральный закон от №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Пунктом 1 ст. 45 Закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ признавался юридически действительным государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона от 24 июля 2007г.
№221-ФЗ или в переходный период его применения. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г.
№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считались ранее учтенными объектами недвижимости. Статья 6 Закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ предоставляла обладателям прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу Закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ, возможность выбора регистрировать ли такие права.
Подобные права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Данный подход был подтвержден в ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующей в настоящее время. Такое регулирование обеспечило наличие земельных участков, учтенных в ЕГРП и ГКН, а позже в ЕГРН, без установления их границ.
В Земельном кодексе и Федеральном законе от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельный участок продолжает определяться через наличие у него границ. В силу п. 4 ст. 5 Федерального закона от 22 декабря 2014г.
№447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2018г. государственная регистрация прав на земельный участок оказывалась невозможной до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах земельного участка.
В настоящее время эта норма утратила силу, действует Федеральный закон от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который напрямую не запрещает проведение государственной регистрации в отношении земельного участка до отражения сведений о его границах в ЕГРН.
С принятием Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появилась процедура уточнения описания местоположения границ земельного участка, если имеющиеся о нем в ЕГРН сведения не соответствуют установленным на основании Закона от 13 июля 2015г.
№218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (ч. 1 ст. 43 Закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ). Местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
В отношении земельных участков, местоположение границ которых в соответствии с федеральным законом считается согласованным, осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением характеристик объекта недвижимости.
Правообладатель земельного участка получает возможность полноценного описания принадлежащего ему объекта в ЕГРН, только «уточнив» границы земельного участка.
На практике соблюсти процедуру согласования границ удается немногим, погрешность используемой кадастровыми инженерами аппаратуры, тщательность работы кадастровых инженеров обеспечивают наполнение ГКН, а позже ЕГРН сведениями о границах земельных участков, которые налагаются друг на друга. Растет число приостановлений и отказов во внесении в ЕГРН сведений о границах земельных участков.
Статья 61 Закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ предусматривает возможность наличия в ЕГРН ошибок и делит такие ошибки на технические и реестровые. Техническая ошибка представляет собой несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН.
Реестровая ошибка заключается в воспроизведении в ЕГРН ошибки, содержащейся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, или ошибки, содержащейся в иных документах, направленных или представленных в орган регистрации прав.
В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.
Положение об исправлении реестровой ошибки только по решению суда в случае, когда изменение может затронуть интересы третьих лиц, фактически парализовало внесудебный механизм исправления реестровой ошибки.
Законодателем не проводится деления между исправлением реестровой ошибки, которое должно происходить в порядке административного судопроизводства по КАС, и разрешением в исковом порядке спора о границах земельных участков между правообладателями соседних земельных участков.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07 октября 2015г.
по делу №305-КГ15-7535 сказано, что «когда имеются пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».
Определением от 17 июня 2015г. №305-КГ15-6273 отказано в передаче кассационной жалобы по делу №А41-45776/13 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Нижестоящие суды посчитали надлежащим способом защиты права заявление об установлении границы земельного участка и ненадлежащим способом защиты права признание отсутствующим права собственности, признание недействительными сведений Государственного кадастра недвижимости в случае, когда между сторонами существует спор о границах, не урегулированный в результате согласования местоположения границ земельного участка.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2016г. по делу №А41-104233/15 указано, что «оспаривая результаты лесоустройства в части отнесения земель спорных земельных участков к землям лесного фонда, заявитель фактически оспаривает право собственности Российской Федерации, как собственника земель лесного фонда.
Кассационная коллегия считает, что суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты, так как между сторонами имеется спор о праве.
Суды правомерно указали, что материалы лесоустройства фактически представляют собой документы, содержащие характеристики объекта недвижимости, то есть являются технической документацией, в данном случае земель лесного фонда, и не обладают признаками властного характера, а лесоустройство, не является каким-либо единым документом, а включает в себя обобщающие сведения о землях лесного фонда, содержащиеся в различных материалах, в связи с чем, лесоустройство не может являться самостоятельным предметом спора. Таким образом, исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, принимая во внимание наличие пересечения границ земельных участков, принадлежащих заявителю, и границ участков, входящих в лесной фонд, как правомерно указали суды, заявитель вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования, а не путем оспаривания результатов лесоустройства, которое может и должно оцениваться судом в качестве одного из доказательств в рамках спора о праве.».
Тем не менее, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08 ноября 2016г.
по делу №А41-15293/16 оставлены в силе судебные акты об удовлетворении требований о признании незаконным решения; обязании восстановить в сведениях государственного кадастра объектов недвижимости сведения о земельном участке, обязании принять решение об осуществлении кадастрового учета изменений в отношении земельного участка в сходной ситуации.
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21 января 2016г.
по делу №А41-19397/2015 указано, что «комитетом не заявлен иск об истребовании земельного участка (части земельного участка) из чужого незаконного владения, при этом, рассматривая непосредственно заявленные требования о проверке законности осуществленного кадастровой палатой учета земельного участка, суды правомерно определили круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, и пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.».
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2013г. по делу №А41-1817/13 суд прямо делает вывод, что «требование об установлении границ земельного участка является спором о праве.
В соответствии со статьей 305 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит защите наравне с иными правами.
По смыслу статьи 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав направлено, в первую очередь, на максимальное восстановление нарушенного права.
Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом. Исходя из изложенного, суды обоснованно посчитали, что защита права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка истца может быть осуществлена путем уточнения границ лесного участка на местности.».
Впервые такой способ защиты права как установление границ земельного участка был предложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010г.
Применим ли он сейчас? Следует ли подавать иск к землепользователю смежного земельного участка об определении границ земельных участков или в порядке административного судопроизводства исправлять реестровую (ранее кадастровую) ошибку?
В блоге Алексея Юминова уже поднимался этот вопрос https://zakon.ru/blog/2017/06/09/priznanie_prava_otsutstvuyuschim_pri_nalozhenii_zemelnyh_uchastkov_ili_delo_o_zemle_ruzskoj_opredele