Проектное финансирование жилищного строительства
Оформить
Почему в Банке ДОМ.РФ
При достаточной устойчивости проекта собственное участие может быть ограничено только земельным участком и ИРД
Можно самостоятельно рассчитать индикативные условия кредитования до подачи заявки сразу после регистрации в Личном кабинете застройщика
Клиент управляет стоимостью финансирования, выбирая стратегию продаж и уровень собственного участия
В кабинете можно подать заявку на получение проектного финансирования и отслеживать статус её рассмотрения. Инструкция по заполнению заявки находится в анкете ЛКЗ
Мы предлагаем открытый для клиента продукт, который будет стандартом для всей банковской индустрии в отношении кредитования жилищного строительства
Средневзвешенная процентная ставка постоянно снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения счетов эскроу средствами дольщиков
Получите кредит на исполнение строительного контракта
Лимит кредитования
до 100% согласованного бюджета за вычетом собственных средств
Срок кредитования
до 5 лет
Цель кредитования
оплата расходов на строительство, а также иных согласованных расходов застройщика на инвестиционной фазе
Процентная ставка
средневзвешенная, рассчитываемая каждый день и изменяющаяся в зависимости от объема средств на счетах эскроу (возможно снижение до 0,01%).
Ключевые требования к застройщику
- Отсутствие недоимок по налогам, сборам, а также существенных исковых требований
- Отсутствие кредитов, за исключением акционерных займов
- Достаточная финансовая устойчивость проекта
Ключевые отлагательные условия для получения финансирования
- Предоставление полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации
- Оформленные земельные отношения на срок строительства
- 1 зарегистрированный ДДУ со счётом эскроу
Банк осуществляет финансирование до 100% согласованного бюджета проекта, который включает:
- Затраты, необходимые для реализации проекта на инвестиционной фазе и на эксплуатационной фазе до даты раскрытия счетов эскроу
- Иные расходы застройщика на инвестиционной фазе, связанные с реализацией проекта, согласованные с Банком и включённые в бюджет проекта
Личный кабинет застройщика Новый формат взаимодействия с банком
- Удобный интерфейс
- Защищённый канал обмена документацией
- Информирование о статусе рассмотрения заявок
Как подать заявку на кредит
Зарегистрируйтесь в личном кабинете застройщика
Заполните скоринговую карту и финансовую модель денежных потоков проекта
Следите за статусом рассмотрения вашей заявки в личном кабинете застройщика
Зарегистрироваться
Екатерина Чиркова — РБК: «Застройщики будут субсидировать ипотеку» | РБК Тренды
Что будет с ценами на жилье и как застройщики могут стимулировать продажи после отмены льготной ипотеки, в интервью РБК Трендам рассказала старший вице-президент банка «Открытие» Екатерина Чиркова
Об эксперте:
Екатерина Чиркова, старший вице-президент, директор департамента по работе с клиентами корпоративного и инвестиционного блока банка «Открытие».
Присоединилась к команде банка в мае 2018 года. До этого около 15 лет проработала в структурах Сбербанка, где занимала должности от кредитного инспектора территориального банка до начальника управления финансирования недвижимости CIB.
— В каком состоянии сейчас находится рынок жилищного строительства? Как на него повлиял тот спад в экономике, который мы наблюдали в прошлом году?
— Несмотря на коронакризис, жилищное строительство сегодня — одна наиболее динамично развивающихся отраслей. Во-первых, квартира остается популярной формой инвестиций у россиян. И массовому потребителю она намного понятнее, чем, например, вложения в золото. Во-вторых, работают программы льготной ипотеки.
На фоне резкого снижения ставок по депозитам, волатильности валютных курсов, закрытия границ многие обратились к традиционным инструментам инвестирования. Проще говоря, людям некуда было вложить деньги, и они резко стали покупать квартиры. Поэтому прошлый год для отрасли был очень хорошим, она продолжала расти и развиваться.
В 2020 году в России было введено около 82 млн кв. м жилья, что примерно соответствует уровню 2019 года. То есть стройка в стране не остановилась. Цены за год выросли на 28%, причем рост отмечается не только в Москве, но и по всей стране.
— Сколько сейчас в среднем стоит жилье в России?
— Средняя цена по стране — около ₽76 тыс. за кв. м. При этом себестоимость составляет порядка ₽32 тыс. за «квадрат». Хотя разброс здесь довольно большой. Если в Москве себестоимость достигает ₽90 тыс. за кв. м, то в отдельных регионах эта цифра приближается к отметке ₽20 тыс.
— Как на цены повлияло подорожание стройматериалов, о котором власти и отраслевые объединения говорят еще с конца прошлого года?
— По нашим расчетам, вклад стройматериалов в рост себестоимости строительства составил около 5%. Основное увеличение цен, связанное с подорожанием металлоконструкций и других материалов, мы увидим в этом году.
— Многие эксперты говорят о том, что подорожание недвижимости связано в том числе с переходом на эскроу-счета. Согласны ли вы с такой оценкой?
— Не совсем. Действительно, часть застройщиков боялись этого перехода. Были опасения, что часть игроков не сможет привлечь финансирование под проекты. Но банки сгладили этот процесс за счет изменения и расширения своей продуктовой линейки. Переход на эскроу-счета был достаточно плавным и, как мы видим по итогам 2020 года, совершенно не повлиял на рост цен.
Застройщики, которые научились работать по этой модели, получают кредиты по минимальной ставке от 0,01% годовых и не чувствуют серьезного увеличения долга.
Компании поняли, что для работы с эскроу даже не нужен большой штат дополнительных сотрудников: банк многое берет на себя. Все крупные банки дают бридж-кредиты (вспомогательные кредиты на срок до одного года.
— РБК Тренды) как на приобретение площадок, так и на развитие уже финансируемых проектов. В целом все прошло довольно гладко.
Какие проекты устоят при падении цен
— Можно ли говорить о том, что банковское финансирование по модели эскроу стало доступно для всех застройщиков? Или все-таки осталась какая-то доля игроков, которые пока не отвечают требованиям банков и не могут работать по новой схеме?
— Скорее осталась некоторая доля проектов, которые не выходят на рентабельность и поэтому не могут получить финансирование.
Ведь если раньше банк давал только часть денег на проект, и риск для нас был относительно небольшим, то сейчас на банках намного больше ответственности.
Поэтому мы стали намного внимательнее, а отбор проектов — жестче. Некоторые из них отсекаются на первоначальном этапе.
— Какова доля таких проектов на рынке?
— Наши модели предусматривают, что устойчивость проекта к снижению цены должна составлять не менее 15%. Это основной параметр, по которому мы оцениваем эффективность строительства. И примерно 15% проектов не проходят по этому критерию.
В таких случаях застройщик вынужден вкладывать дополнительные собственные средства, доказывать банку факт их наличия. Или в проекте необходимо что-либо поменять (с точки зрения формата, себестоимости и цен продаж) чтобы он вышел на нужные параметры.
Это как раз и является одной из основных функций девелопера.
— Из чего складывается устойчивость строительных проектов к снижению цены?
— Прежде всего, из конечной цены для покупателя и темпов продаж. Жилье в многоквартирных домах продается на разных этапах строительства по разным ценам. Сначала — достаточно дешево, затем стоимость увеличивается по мере повышения степени готовности объекта.
На основе этих вводных строится математическая модель, которая показывает, как проект поведет себя при различных условиях. Например, если цена на рынке упадет на Х%, то что при этом произойдет с экономикой проекта, останется ли он рентабельным? Финансирование доступно для тех проектов, которые выйдут в плюс даже при падении рыночной цены на 15%. Это и есть устойчивость к снижению цен.
— От чего зависит этот параметр? Какие проекты больше устойчивы к снижению цен, а какие — меньше?
— В регионах, где у застройщиков достаточно большая маржа, устойчивость к падению цен обычно выше. Но есть регионы, где доходы населения невелики, и цены на квартиры также находятся на относительно низком уровне, ведь иначе жилье просто никто не сможет купить. Именно здесь чаще всего возникают проблемы с устойчивостью проектов.
Еще один важный параметр — это локация проекта, от которой тоже очень зависит ценообразование. Также мы обращаем внимание на количество строящихся домов рядом.
Как правило, в быстро развивающихся городах и городах-миллионниках доходы жителей позволяют покупать относительно дорогие квартиры. Соответственно, там есть возможность строить и продавать более дорогие объекты. В процессе анализа банки оценивают все эти вводные и строят модель, позволяющую оценить устойчивость той или иной стройки.
Каких игроков ждать в Москве
— В последнее время региональные застройщики активно выходят на столичный рынок. Они идут сюда за высокой маржей?
— Конечно, Москва для всех застройщиков очень привлекательна. Это большой рынок, и если ты делаешь приличный продукт, у тебя здесь точно будут продажи. Выйти на московский рынок для региональных девелоперов — это знак качества, попытка проявить себя.
В то же время этот рынок достаточно специфичный, здесь нужно уметь работать. Построить дом в столице не очень сложно, намного сложнее получить разрешительную документацию и корректно ее оформить.
— Насколько выше маржа на московском рынке по сравнению с регионами?
— Это зависит от того, на каком этапе ты купил проект. В стоимость квартиры всегда будет включена стоимость земельного участка. И если в регионах она может быть практически нулевой, то в Москве такого просто не бывает.
Причем цена тут очень зависит от того, с разрешениями участок или без. Если необходимых для строительства разрешений еще нет, он может стоить не очень дорого. Поэтому компании, умеющие получать разрешительную документацию, действительно имеют высокую дополнительную маржу.
Но игроки, которые только выходят на московский рынок, чаще всего покупают участки с разрешениями. И покупают очень дорого. То есть ожидать, что рентабельность их проектов будет в разы выше, чем на региональных рынках, было бы странно.
— Как появление региональных игроков может повлиять на московский рынок?
— Если говорить о последствиях для потребителей, то они получат больше интересного продукта. За счет высокой конкуренции этот продукт будет либо лучше по качеству, либо дешевле для покупателей.
Но мне кажется, что многие региональные компании уже всерьез задумались, а так ли им нужен московский рынок. В регионах они покупают площадки под строительство за десятки или сотни миллионов рублей.
А когда они приходят в Москву и видят стоимость участка в несколько миллиардов, эти цены приводят в состояние шока.
Под такие проекты сложнее получить банковское финансирование, потому что нужно очень хорошо считать экономику проекта.
— То есть не стоит ожидать, что регионалы массово придут в Москву и изменят здесь расстановку сил?
— Совершенно точно не стоит. Думаю, какие-то компании останутся и будут пытаться проявить себя в московском регионе. Остальные поймут, что это достаточно дорого, и уйдут.
Как освоиться в регионах
— А есть ли на рынке обратная тенденция, когда московские или питерские девелоперы идут в регионы? Например, за дешевыми участками.
— Кроме компании «ПИК», пока никто особо не идет по регионам. Некоторые девелоперы приходят в Московскую область, где сейчас активно растут цены на недвижимость. Но чем дальше от столицы, тем меньше желающих.
Проблема в том, что, приходя в новый субъект, застройщику нужно понять, как работать и получать разрешения на этой территории. Ты можешь недорого купить участок, но не всегда ясно, как дальше вести процесс.
— Что, помимо умения получать разрешения, нужно девелоперу для успешной экспансии в новый для него регион?
— Нужно умение хорошо считать и анализировать. Компании должны четко понимать свою экономику и логистику — где они возьмут подрядчиков, откуда повезут материалы, какой запас прочности будет у проекта. Кроме того, необходимо понимать особенность продуктовой линейки на той территории, куда вы идете, и знать, что вообще нужно местным покупателям.
Например, если в Москве двор без машин — это норма, то в регионах такой практики пока нет. Потребители просто не дошли до того, что им это нужно. Для них нормально, что машины стоят во дворе.
— Банки могут взять на себя какую-то часть задач по оценке потребностей рынка и экономики проектов?
— Они могут выступить в роли консультанта, поскольку у банков есть соответствующий опыт. После трех-пяти сделок в том или ином регионе становится понятно, чем живет этот рынок и как работает. То есть мы можем подсказать, что в этом регионе востребован вот такой продукт, а вот здесь точно будут сложности с получением разрешений.
Но это не массовый консалтинг, а скорее точечные консультации. Мы просто садимся и разговариваем с компаниями-клиентами, которые к нам обращаются.
— Как вы думаете, в итоге на российском рынке жилищного строительства будут преобладать федеральные компании или локальные игроки?
— На мой взгляд, на рынке останется вариативность. Одного условного «ПИКа» на всех не хватит, да и не хотелось бы, чтобы мы все жили в одинаковых городах и квартирах.
Если на рынке не произойдет никаких драматических событий, сохранится конкуренция между разными девелоперами. Крупные компании займут 30-40% рынка, остальное будет в руках более мелких игроков.
Чем заменить льготную ипотеку
— Драматических событий на рынке недвижимости эксперты действительно не ожидают, но многие из них прогнозируют снижение цен или как минимум темпов их роста в 2022-2023 годах. Как вы считаете, жилье будет дешеветь?
— Недвижимость как была достаточно защищенным активом, в который охотно вкладываются покупатели, так им и останется. Поэтому, мне кажется, цены на жилье не упадут. Другой вопрос, что себестоимость строительства может существенно вырасти. За счет этого маржа застройщиков немножечко схлопнется. Могут на некоторое время сократиться объемы покупок, но цены вряд ли снизятся.
При этом темпы роста цен должны немного успокоиться. И если не произойдет второго коронакризиса, то в ближайшие три-пять лет ситуация на рынке будет ровной.
— А могут ли застройщики как-то простимулировать объемы продаж? Например, в дополнение к продленной программе льготной ипотеки.
— Здесь можно и придумывать совместные ипотечные программы, и пытаться сохранить скидки для покупателей — где-то за счет банка, где-то за счет застройщика. Мне кажется, рынок будет двигаться именно в сторону максимально комфортных условий для покупателя.
— Как это можно реализовать на практике?
— Деньги, которые образуются на счетах эскроу при продаже квартиры, направляются на то, чтобы снизить ставку по проектному кредиту. Но застройщик также может отправить часть этих средств на снижение ипотечной ставки.
Это будет выбор девелопера — субсидировать свой кредит или стимулировать продажи, перераспределяя маржу в проекте.
Тем более, что это можно делать одновременно – часть средств оставить себе, часть отдать для экономии дольщиков.
— Насколько возможное повышение ипотечной ставки будет чувствительным для конечного покупателя? Смогут ли застройщики сохранить те условия, которыми россияне сейчас пользуются по льготной государственной ипотеке?
— Заранее это сложно посчитать. Но я не исключаю, что если у людей закончатся деньги для покупки квартир, то застройщики ради стимулирования продаж будут максимально субсидировать ставки по ипотеке.
Дом.РФ выдали деньги на субсидирование ставок для застройщиков
Правительство РФ опубликовало постановление для предоставления 12 миллиардов руб. банкам для выдачи застройщикам льготных кредитов.
Эти деньги компенсируют потери банков при выдаче кредитов по льготной ставке строительным компаниям. 12 миллиардов руб. получит АО «Дом.РФ» для выдачи компенсаций банкам, снизившим ставки по кредитам застройщикам до уровня ключевой ставки Банка России, следует из документа.
Президент РФ Владимир Путин на совещании по вопросам развития строительной отрасли предложил шесть мер антикризисной программы строительного комплекса.
Во-первых, глава государства предложил ввести льготную ипотеку под 6,5% годовых. Новая программа льготной ипотеки потребует 6 миллиардов руб. в 2020 году. Средняя действующая ипотечная ставка по России в размере 9% стала высокой для многих россиян. Спрос на рынке уже упал на 30%, и ожидается падение на 50%.
Если рыночная ставка будет выше 6,5%, то сверх этой ставки будет субсидировать государство. Льготная ставка будет действовать весь период ипотеки. Льготную ипотеку можно будет оформить до 1 ноября 2020 года для покупки жилья стоимостью до 3,5 миллиона руб. в регионах и 8 миллионов руб. в Москве и Санкт-Петербурге.
Президент поручил правительству в кратчайшие сроки разработать и ввести программу льготной ипотеки. О льготной ипотеке попросили застройщики во время совещания. По их оценкам, сейчас ситуация в отрасли хуже, чем в кризис 2008-2009 годов и 2014 года.
Во-вторых, президент РФ попросил правительство до конца апреля обеспечить льготное кредитование строительной отрасли на 12 миллиардов руб.
Российский лидер предложил субсидировать процентную ставку для стройкомпаний, но только для тех, кто сохранит рабочие места и не будет сокращать сотрудников.
Компании, претендующие на льготные кредиты, должны будут взять на себя юридическое обязательство завершить начатое строительство. «Прошу максимально быстро запустить этот механизм, также до конца апреля», — отметил Путин.
В-третьих, российский лидер заявил о необходимости усилить защиту интересов дольщиков. Президент РФ предложил докапитализировать Фонд защиты прав дольщиков на 30 миллиардов руб.
Деньги пойдут на решение проблем, накопленных в прошлые годы, на достройку домов, подчеркнул президент.
Докапитализация фонда поможет загрузить строительную отрасль, но главное — поможет людям, чтобы тысячи семей смогли получить долгожданное жилье, заявил Путин.
В-четвертых, президент РФ предложил предоставить федеральному жилищному оператору — госкорпорации «Дом.РФ» — госгарантии Минфина в размере 50 миллиардов руб. для привлечения кредитов в банках для покупки квартир напрямую у застройщиков. «В дальнейшем эти квартиры граждане смогут приобрести, в том числе в рамках наших льготных ипотечных программ», — пояснил Путин.
В-пятых, глава государства предложил увеличить аванс по контрактам в инфраструктурном строительстве с 30% до 50%. Это поможет предоставить строительным и другим смежным компаниям дополнительные оборотные средства для выполнения контрактов перед поставщиками в других отраслях.
В-шестых, президент РФ предложил перераспределить часть средств в рамках нацпроектов «Безопасные качественные дороги» и «Расселение аварийного жилья» для загрузки заказами строительной и смежные отрасли. Это поможет увеличить темпы расселения такого жилья, строительства и ремонта дорог и поддержать занятость.
Президент РФ также поручил правительству разработать и утвердить специальные безопасные режимы строительных работ вместе с регионами, застройщиками. Сейчас на стройках, где санитарные требования выполняются, возобновляются работы. Новые санитарные режимы строительных работ ускорят возобновление работы на всех стройках страны.
Источник: Вести Экономика
Проектное финансирование малым застройщикам почти не доступно. Его получил лишь каждый десятый
Только каждый десятый из малых российских застройщиков сумел получить проектное финансирование на заявленную сумму.
Об этом пишет «РГ» со ссылкой на результаты опроса руководителей 104 небольших строительных компаний из 57 регионов, который был проведен аппаратом омбудсмена по нацпроектам в сфере градостроительной политики
- 43% компаний обращались за проектным финансированием в банки, устно проконсультировались 28%.
- Из числа тех, кто подавал заявку на проектное финансирование, одобрение банка на указанную в заявке сумму кредита получили 25%.
- Одобрение на меньшую сумму — 34%,
- еще 41% компаний получили отказ в проектном финансировании.
Самые частые причины отказа:
- недостаток опыта застройщика,
- недостаток собственных средств,
- низкая маржинальность проекта,
- отсутствие необходимого обеспечения исполнения обязательств по кредиту.
Средний срок от подачи заявки на выдачу кредита до его фактического получения, по данным опроса, чаще всего составлял от трех до шести месяцев. У пятой части респондентов это длилось 45 до 90 дней, еще столько же указали срок от 30 до 45 дней.
Только 8% опрошенных уложились в срок от 5 до 10 дней. Сейчас у 39% компаний нет проектов, готовых к выводу на рынок, но они находятся в процессе подготовки. 35% готовы выводить новые проекты, у 16% таких проектов «нет и не будет», еще 10% только думают над новыми проектами.
Среди причин, по которым застройщики не выставляют новые проекты на продажу:
- неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг при проектном финансировании (33%),
- неприемлемые условия по обеспечению кредита (29%),
- неприемлемые риски снижения спроса (19%),
- отсутствуют земельные участки (18%),
- требуется время для изменения сложившейся схемы работы компании (1%).
Комментирует Дмитрий Панов — член генерального совета Партии Роста, генеральный директор Группы компаний «Доверие».
«Приблизительно похожие результаты мы получали в начале 2020 года, когда проводили исследование доступности проектного финансирования для застройщиков Северо-Западного федерального округа. И наиболее часто встречающейся причиной отказа застройщики называли низкий уровень кредитоспособности заемщика с точки зрения кредитной организации.
В этом отношении для банков сейчас действует Положение № 590, устанавливающее определенные критерии кредитоспособности (по рентабельности проекта, уровню собственного капитала), и если застройщик им не соответствует, получить одобрение по кредиту крайне сложно.
В этой связи, профессиональное строительное сообщество СЗФО уже неоднократно инициировало ряд обращений как на уровне руководства ЦБ, так и в адрес ключевых кураторов строительной отрасли федерального уровня с просьбой смягчить данные критерии, в том числе для малых застройщиков и для застройщиков из низкомаржинальных регионов».
Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта | Rusbase
Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».
Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта Дарья Мызникова
Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.
Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.
Зачем нужен бридж
История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.
Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.
Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.
Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.
Unsplash
Как это работает
Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров.
За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.
Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.
- Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно.
- LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов.
В какой банк пойти
Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка.
Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков.
По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:
- У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков.
- У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.
Какие требования предъявит банк
Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.
По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.
Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.
Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.
Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь.
Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях.
Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.
Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.
Unsplash
Как достичь максимума
- Когда брать бридж? Когда не хватает собственных средств на приобретение земельного участка и подготовку документации для более глобального финансирования — проектного.
- Когда отдавать бридж? Максимум через два года после его получения — средствами из проектного кредита.
- У кого просить бридж? У крупных и мелких банков, в зависимости от проекта и целей.
- А что попросит банк? Обязательно — продуманный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Остальное — формальность.
- Получится ли самостоятельно получить бридж? Скорее всего, да, но условия кредитования и сроки получения кредита могут не оправдать ожиданий.
- И бридж действительно поможет? Он даст вам возможность начать работу над проектом, а это уже немало.
Фото на обложке: Shutterstock/DimiSotirov
Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек
В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья — вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ
Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, должна занять три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность.
Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.
Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.
Альтернатива долевому строительству
В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.
Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%.
Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская.
Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк.
При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см.
врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру.
Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов).
Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.
Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.
Как будут переходить к новой схеме
Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.
На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья.
«Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.
Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб.
По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.
Долевое строительство в России
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ.
По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб.
, а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.
Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.
Страхи застройщиков
В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.
Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен.
«Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев.
По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.
Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение.
Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%.
«Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.
Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам.
Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме.
Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.
В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине.
Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства.
На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.
В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя.
Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.
Как продают строящееся жилье за рубежом
В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.
В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.
В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.
В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.
Источник: РБК
https://realty.rbc.ru/news/5a01cf9a9a794735447205df