Каковы особенности ипотеки для ип?

Большинству россиян ипотека известна, как форма кредита на приобретение жилья. Согласитесь, именно «жилищное» значение ипотечного кредита широко распространяется в СМИ. Однако ипотечное кредитование предлагается банками под любой формат недвижимого залога – как жилого, так и нежилого. Обсудим нюансы банковской ипотеки нежилых помещений для физлиц и юрлиц.

Кому доступна нежилая ипотека

Обратиться за кредитом под покупку недвижимости вправе граждане РФ с физическим и юридическим статусом.

Прежде всего, это физические лица, желающие приобрести нежилое помещение вблизи места проживания – машиноместо или паркинг, гараж или подвальную кладовку-келлер. Целью покупки недвижимости подобных типов могут быть личные нужды, либо намерение сдавать ее в аренду и извлекать пассивный доход.

Также помещение нежилое в ипотеку могут покупать предприниматели – физлица и юрлица. Эта форма ипотечного кредитования называется коммерческой, поскольку помещения приобретаются исключительно в целях извлечения дохода, извлекаемого при рабочей деятельности. В кредит коммерческие нежилые помещения покупаются, к примеру, под открытие торговой точки, ресторана или производственного цеха.

Законодательное регулирование нежилой ипотеки обеспечивает двенадцатая глава закона за №102-ФЗ «Об ипотеке».

Особенности нежилой ипотеки для физических лиц

По основным правилам данный формат банковского кредита схож с условиями жилищной ипотеки:

• кредитуемый минимум составляет 45 тыс. руб.;
• размер первоначального взноса, определяемый от цены недвижимости – 15-20%;
• минимальная ставка кредитования – 8,5%;
• наибольший период погашения кредита – 30 лет;
• приобретаемая ипотечная недвижимость до погашения кредита становится залоговой, т.е. состоящей в обременении.

Однако некоторые условия нежилой ипотеки, предоставляемой физлицам, менее выгодны в сравнении с жилищной ипотекой. В частности, нельзя воспользоваться материнским капиталом и иными госсубсидиями. И возвратить налог по нежилой ипотеке физические лица не смогут.

В остальном для физических лиц, намеренных кредитоваться по нежилой ипотеке, действуют стандартные правила.

Уровень дохода. Подтверждением возможности несения кредитных обязательств физлицом служит его зарплата или иной подтверждаемый документально доход (т.е. легальный, «белый»).

Максимальный размер совокупного ежемесячного дохода семьи, идущий на оплату ипотечного кредита – 40%.

Если из подтвержденного ежемесячного дохода потенциального заемщика на ипотеку потребуется расходовать больше средств (более 40% зарплаты), то банк откажет в кредите.

Состояние недвижимости. Личный осмотр жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотечному кредиту, сотрудники банка-кредитор осуществляют редко. Однако нежилое помещение под ипотеку кредитный отдел проверит обязательно – направит своего специалиста, который осмотрит недвижимость.

Отсутствие обременений. Это обычно для залоговой недвижимости по ипотеке – проверка финансовых обременений по ЕГРН. Нежилое помещение станет залогом, гарантирующим возврат кредитованной суммы, оно не должно состоять под другими обязательствами.

«Физическим» соискателям нежилой ипотеки следует знать, что кредитование без первоначального взноса будет невозможным. Что касается повышенного процента, чем при жилой ипотеке – ликвидность нежилых помещений ниже жилой недвижимости, поэтому банк путем более высокой процентной ставки старается компенсировать финансовые риски.

Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц

Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.

Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:

• кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
• первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
• минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
• предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
• объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).

** Потребность первоначального взноса отсутствует, если залогом по коммерческому кредиту выступает имеющийся объект недвижимости, состоящий в собственности организации-заемщика (Сбербанк).

*** Чем длительнее запрашиваемый юрлицом период погашения ипотечного кредита, тем более высоким будет годовой процент.

Общие банковские требования к юрлицам-заемщикам нежилой ипотеки:

• обязательность резидентуры РФ;
• годовая выручка до 400 млн. руб. (Сбербанк);
• хозяйствующая деятельность ведется сроком более 6 месяцев (виды деятельности за исключением сезонных) и более 12 месяцев (сезонная деятельность).

Точные условия предоставления бизнес-кредита во многом зависят от того, состоит ли бизнес юридического лица в обслуживании данного ипотечного банка.

К примеру, «Сбербанк» при обязательности ежемесячной оплаты процентов допускает погашение основной задолженности бизнес-кредита по договоренности в равных долях помесячно, поквартально или согласно индивидуального графика (при сезонной деятельности).

Ни один банк не будет обсуждать предоставление бизнес-кредита с юрлицом без предварительного осмотра состояния приобретаемой в ипотеку нежилой недвижимости. Большинство ипотечных банков, работающих с бизнес-кредитами по недвижимым объектам, выполняют осмотр кредитуемой недвижимости силами своих специалистов и за свой счет.

Напоминаем, что объект недвижимого залога по бизнес-ипотеке будет состоять под обременением банка-кредитора до полного погашения суммы нежилой ипотеки с процентами. Обременение не означает перехода права собственности к банку, но любые операции с залоговой недвижимостью (включая капитальный ремонт) требуют предварительного согласования с банком-залогодержателем.

Какие помещения подходят под коммерческую ипотеку

Кредитная организация не предоставит займа, если приобретаемое заемщиком помещение не будет нежилым де-юре. Особенно этот момент следует учесть юрлицам и предпринимателям-физлицам, намеренным приобрести помещение бывшей жилой квартиры на первом уровне многоэтажки.

Внешне реконструированный вид такого помещения – под офис, торговую точку, кафе или салон красоты – вовсе не означает полностью выполненного переоформления объекта в нежилой фонд. Фактический перевод помещения из жилого в нежилое требуется тщательно проверить, изучив документы по переводу.

Возможно, более рациональной будет ипотека на жилое помещение с последующим переоформлением в нежилое (по согласованию с банком, это обязательно) – смотрите порядок и процедуры перевода жилья в нежилой фонд здесь.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности.

Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта.

Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Как удобнее брать бизнес-ипотеку – на физлицо или юрлицо (ООО, ИП)

Если у гражданина при обращении за ипотекой на, допустим, машино-место вариант один – оформление на физлицо, то у руководителя коммерческого предприятия есть выбор между взятием ипотеки на физлицо, юрлицо или ИП.

Возможность ипотечного кредитования организации по нежилой недвижимости оценивается банком по валовому обороту и прибыли потенциальной фирмы-заемщика. Ипотечный банк потребует ознакомления с финансовой отчетностью за год.

При оформлении коммерческой ипотеки на руководители, либо собственника организации (т.е. на физлицо) банку потребуются сведения о «белых» доходах бизнесмена-заемщика и иных активах в его собственности (недвижимость, автотранспорт), а также финансовых пассивах (иных кредитных обязательствах).

Пытаться скрыть от банка финансовые активы/пассивы компании, желающей получить ипотечный кредит – занятие бесполезное. Сотрудники кредитного отдела ипотечного банка потратят на сбор информации по заявке потенциального заемщика столько времени, сколько потребуется и они разыщут сведения по финансам.

Для собственников фирм с хорошей кредитной историей выбор между ипотекой на юрлицо или физлицо – вопрос выгоды условий нежилой ипотеки для юридических и физических заемщиков в данной финансовой организации.

К примеру, если при равной длительности погашения кредита процент по бизнес-ипотеке для юрлица ниже, чем для физлица, то выгоднее брать нежилой кредит на фирму. В обратной ситуации – проценты для физлица оказываются ниже – кредит лучше оформлять на собственника компании.

Ипотека для ИП в сбербанке, дают ли ипотеку ИП в сбербанке: условия, документы

Малый бизнес в нашей стране процветает благодаря поддержке государства. Предпринимателей с каждым годом все больше, а значит спрос на программы по ипотеке для этой категории граждан растет.

До недавнего времени получить ипотеку на покупку жилья предпринимателям было очень непросто, поскольку никакой фиксированной ставки и справки о доходах у них нет и быть не может.

Как ни странно, мы привыкли считать ИП обеспеченными людьми с более высокими доходами, чем у бюджетников, но вторым получить ипотечный кредит в разы проще.

Часто у заемщиков возникает вопрос, где брать кредит и дают ли ипотеку ИП в Сбербанке. Ответ положительный – дают, но на определенных условиях. Сбербанк не боится работать с предпринимателями, он разработал несколько ипотечных предложения для ИП.

Как ИП взять ипотеку с Сбербанке

Как и любой другой банк, Сбербанк доверяет своим клиентам, но проверяет, причем тщательно.

Всем известно, что предприниматели не имеют зарплаты, они имеют доход, определить который бывает очень непросто в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Даже предоставленные документы не всегда отражают истинное положение дел, бизнес может оказаться убыточным, а клиент неплатежеспособным. Первостепенная задача заемщика – доказать банку, что ваше дело процветает и платить взносы вы будете исправно.

Некоторые факторы могут благоприятно сказать на решении банка.

• Если вы уже брали такой кредит и выплатили его без задержек. Это не обязательно ипотека на покупку жилья, это может быть кредит на развитие бизнеса или что-то другое. Если сумма была приличной и вы все выплатили в срок без задержек, вы обеспечили себе хорошую кредитную историю, которую Сбербанк обязательно примет во внимание.
• Прозрачная схема доходов. Конечно, чем проще увидеть ваш реальный доход, тем больше банк будет вам доверять.
• Общая система налогообложения. Такой клиент для банка идеален. Эта система позволяет отследить все доходы, в отличие, например, от упрощенной системы. Но даже в этом случае не стоит отчаиваться. Можно доказать свою платежеспособность другими способами. Предъявить все документы, тетради, декларации.
• Ваш бизнес не должен быть только что открывшимся. Если вы только-только открыли свое дело, банк не сможет оценить достоверно ваши доходы. ИП должен просуществовать хотя бы год. Тогда можно будет предъявить документы за год, которые отразят, как хорошо и гладко идут дела.
• Доход должен быть стабильным. Это важное условие. Если ваше дело связано с сезонными работами, велика вероятность, что банк вам откажет.

Другие требования к заемщику несильно отличаются, от обычной ипотеки для физический лиц. Возраст не должен превышать пенсионный, необходимо являться гражданином РФ и т.д.

Ипотека для ИП в Сбербанке: условия

В общем можно сказать, что ипотечные условия для предпринимателей в Сбербанке очень даже лояльные. Бывали случаи завышения процентной ставки для ИП до 30%, но Сбербанк большой разницы в процентах между физическими лицами и ИП не делает. Но, чтобы получить кредит, нужно будет собрать огромный пакет документов.

Сумма займа обычно зависит от дохода. Чем дольше ваша фирма на рынке и чем выше у нее доход, тем больше сумма. Вы можете сделать залогом не покупаемую, а уже имеющуюся недвижимость.

Сбербанк предлагает кредиты на покупку не только квартир, но и даже коммерческой недвижимости. Есть несколько вариантов, которые стоит рассмотреть индивидуальным предпринимателям.

• Покупка жилья на вторичном рынке или в новостройке. Банк рассмотрит вашу заявку в индивидуальном порядке. В зависимости от предоставленных документов, процент может быть чуть выше обычного. Если у вас упрощенная система налогообложения, но есть внутренняя бухгалтерия, то шансы на положительный ответ также довольно велики. В вашу пользу сыграет также наличие поручителя. Но и в самом трудном случае, когда доказать стабильный доход не получается, есть такой вариант, как «Ипотека по двум документам». Сбербанк разработал программу, согласно которой оформить ипотеку еще проще, но вот ставка и первоначальный взнос еще выше. Необходимо сразу же внести 50% стоимости жилья.

• Бизнес-Недвижимость. Это программа для покупки коммерческой недвижимости. Сроки будут не такими длительными, как при покупке квартиры, до 10 лет, первый взнос – от 25%, процентная ставка- от 14,4%. Необходимые условия – залог покупаемой недвижимости и поручительство.
• Бизнес-Инвест. Это кредит для покупки оборудования, ремонты и т.д. Иногда фирма нуждается в очень дорогостоящем оборудовании, которое затем окупится, поэтому необходимо брать большие кредиты под невысокие проценты. Срок также до 10 лет, ставка – 14,81%.
• Бизнес-Рента. Сбербанк предлагает программу специально для арендодателей. Предложение очень выгодное, причем неважно, какое помещение и для каких целей вы покупаете. Процент довольно низкий, от 13,75%.
• Экспресс-Ипотека. Ставка у этой ипотеки будет выше, чем в других программах, от 17%. Срок до 10 лет, сумма до 7 млн рублей (для Москвы). Сумма будет зависеть от срока и дохода клиента.

Сбербанк: ипотека для ИП, документы

Список документов может варьироваться и дополняться, но предпринимателям всегда приходится собирать гораздо больше бумаг, чем обычным заемщикам.

• Паспорт. Он в любом случае нужен, с пропиской и копиями всех страниц. Разумеется, лучше, если прописка постоянная. Если временная, нужны документы, подтверждающие этот факт.
• Свидетельство о государственной регистрации ИП. Этот документ подтверждает, что именно на ваше имя открыта ИП, все законно и официально. Необходима будет и копия.
• Лицензия на занятие той или иной деятельностью.

• Налоговые документы. Все зависит от того, какая система налогообложения в вашей фирме. Если это НДФЛ, собираете бумаги по последнему налоговому периоду; если упрощенка – декларация за 1 год; если общая система – за 2 года. Не всегда стабильные налоговые отчисления являются показателем процветающей организации. Вообще лучше собрать все возможные документы по доходам.
• Все документы по залогу: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.

Это основные необходимые документы, но они могут быть дополнены банком при необходимости. Например, финансовая организация может попросить ваше водительское удостоверение, военный билет, диплом о высшем образовании, любые бумаги, касающиеся семейного положения: свидетельство о браке, брачный договор, свидетельства о рождении детей.

Что касается самого ИП, то велика вероятность, что проверят абсолютно все: свидетельство о постановке на учет, все возможные лицензии, патенты и даже дипломы об участии в выставках и конкурсах, договоры об аренде помещений и офисов, договоры с клиентами и поставщиками, выписки из банков о движениях по расчетному счету, рекламные документы. Будьте готовы предоставить все, что у вас есть.

Где выгоднее взять ипотеку, если ты ИП

Жилищный вопрос в последнее время стоит довольно остро для большинства граждан. И единственным доступным способом его решения становиться – оформление ипотеки.

Однако, многих волнует, может ли оформить для себя кредит индивидуальный предприниматель? Ранее сделать это было практически невозможно, но в связи с постоянным ростом числа ИП и поддержки их со стороны государства для бизнесменов открываются новые возможности.

Почему сложно оформить ипотеку?

Главная сложность для самозанятых лиц при оформлении кредита на жилье заключается в том, что они не имеют постоянной зарплаты. Особенности работы ИП подразумевают получение нестабильных доходов, что и пугает многие кредитные учреждения.

Главная справка 2-НДФЛ, которая отражает уровень доходов, недоступна для ИП, а отчетность из налоговых органов, подтверждающая объемы уплаты средств в бюджет, по мнению, банков не свидетельствует о достаточном уровне прибыли.

Но сегодня благодаря масштабной поддержке со стороны государства некоторые банки начинают пересматривать свое отношение к кредитованию ИП. И все большее их число начинает предоставлять средства для предпринимателей на выгодных условиях.

Как добиться положительного ответа от банков?

• Факторов, которые влияют на принятие банками положительного решения о кредитовании ИП, довольно много.
• 
• Но для того чтобы получить желанные средства на покупку квартиры, деятельность предпринимателя должна отвечать следующим условиям:

1. Стабильности. Доход должен носить постоянный характер, а не сезонный или временный.
2. Прозрачности. Все сборы и платежи в бюджет должны погашаться регулярно и в полном объеме.
3. Хорошей кредитной истории. Если ИП в своей деятельности ранее использовал кредитные инструменты, то все выплаты по ним должны были быть произведены четко в срок.
4. Использованию общей системы налогообложения. Те предприниматели, которые работают на основании УНС вызывают у банков значительно меньше доверия.

Стоит отметить, что лица, работающие на основании УНС все же, могут взять жилищный займ. Однако, это возможно только в том случае, если предприниматель оплачивает в бюджет налоги не с оборота, а с прибыли. В таком случае банковским работникам проще оценить реальные размеры прибыли.

Предусмотрены и дополнительные требования:

• Зарегистрированная деятельность продолжительностью не менее 6 месяцев, а для сезонных не менее 12 месяцев.
• Возраст ИП не должен превышать 70 лет.
• У лица в собственности должно находиться имущество, которое он может передать банку в форме залогового.

Стоит учесть, что повышают шансы получить кредит годовые объемы выручки, не превышающие 400 000 000 рублей.

Оптимальное решение для ИП – обращение за кредитом в то финансовое учреждение, которое занимается программами кредитования малого и среднего бизнеса. При этом с момента открытия своего дела должно пройти не менее года. Кроме того, дополнительно стоит позаботиться о доказательствах, которые смогут подтвердить уровень финансового обеспечения.

Топ 5 банков, в которых выгоднее взять ипотеку

Оптимальное решение для самозанятых лиц – обращение в крупные финансовые учреждения, которые предлагают наиболее выгодные условия кредитования.

Сбербанк

Предлагает своим клиентам наиболее простые условия для оформления ипотеки. Так, любой предприниматель может присоединиться к одной из существующих программ банка или к программе «Ипотека по двум документам».

Стоит отметить, что очевидным достоинством данного кредитного учреждения выступает одинаковый размер ставки как для ИП, так и для физических лиц.

Дополнительно в банке предусмотрены специальные программы для покупки коммерческой недвижимости. Они распространяются как на готовые объекты, так и на те, которые находятся в стадии возведения. Такие программы отличаются увеличенным сроком действия – до 120 месяцев. Но и ставка погашения по ним значительно выше. Она начинается от 16%.

ВТБ

Что касается такого крупного российского банка, как ВТБ то он предлагает своим клиентам особу программу «Победа над формальностями». Стать участниками этой программы могут как индивидуальные предприниматели, так и физические лица.

Данная программа не предусматривает предоставления дополнительных документов и справок. Однако, у нее есть и определенные минусы. Так, это большой размер первого взноса, начинающийся от 40%, а годовая ставка равная – 14.5%.

Также в ВТБ действует еще одно программа под названием «Бизнес – Ипотека». Ее суть заключается в том, что клиентам предоставляется отсрочка на погашение.

Россельхозбанк

Это кредитное учреждение занимается тем, что предлагает своим клиентам выгодные условия на покупку коммерческой недвижимости. Однако, благодаря своим достоинствам она заслужила место в рейтинге.

По ней предоставляется отсрочка на 1 год и возможность составления особого графика проплат. Кроме того, лицу не нужно искать никаких поручителей.

Донхлеббанк

Это банк предоставляет ИП возможность оформить любой кредит без комиссии. Однако, в обязательном порядке при оформлении любого займа должен быть предоставлен залог.

В роли залогового инструмента может выступать как недвижимое, так и движимое имущество.
Предоставляются кредиты как на коммерческую, так и на жилую недвижимость.

Дополнительно учреждение предлагает своим клиентам и различные страховые полисы.

Уралсиб

Кредитное учреждение предоставляет предпринимателям возможность взять кредит на срок до 120 месяцев, размер которого равен 95 000 000 рублей. При этом процентная ставка для погашения составляет всего 14.25%.

Однако, клиенту обязательно нужно учитывать, что первоначальный взнос вноситься в размере не менее чем 20% от стоимости.

Банков, предлагающих оформление ипотеки для ИП, на данный момент немного. Большинство кредитных учреждений заведомо ставят предпринимателей в невыгодное положение. Однако, грамотно подойдя к вопросу выбора найти разумное предложение все же можно.

Ипотека для ИП — как получить и оформить?

Данный вид кредитования мало чем отличается от обычной жилищной ипотеки. Так, правовой режим имущества ИП аналогичен правовому режиму имущества физ.лиц. Для приобретения такой недвижимости тоже необходимо согласие второго супруга, а в случае развода, оно будет считаться совместно нажитым.

Но есть и особенности.

Индивидуальный предприниматель работает на себя, а потому, в отличие от физических лиц, не может получить от работодателя справку 2-НДФЛ.

Также, имея доход от ведения бизнеса, он не имеет стабильной фиксированной зарплаты, что повышает риски банка в случае предоставления ссуды.

На этом основании многие предприниматели задаются вопросом «можно ли взять ипотеку, если я ИП?» Можно, но в этом случае банк займется тщательной проверкой платежеспособности заемщика.

Получить ипотеку на квартиру ИП может практически в любом крупном кредитно-финансовом учреждении, кроме Россельхозбанка. Последний выдает кредиты исключительно на приобретение коммерческой нежилой недвижимости.

Следующий немаловажный вопрос – дают ли ИП ипотеку на продолжительный срок. Максимальный срок ипотеки в крупнейший российских банках составляет всего 10 лет против 30 лет для физических лиц.

Для получения ипотеки следует собрать пакет документов, состав которого устанавливается каждым банком на свое усмотрение.

В случае сомнений в платежеспособности заемщика банк может потребовать дополнительные документы, так что лучше приобрести бухгалтерию в порядок еще до рассмотрения заявки.

Были случаи, когда ИП с нулевой отчетностью удавалось на основании неофициальной документации или даже рабочих записей руководителя – правда, через кредитного брокера.

Как правило, чтобы оформить ипотеку ИП требуется следующий перечень документов:

• налоговая декларация за 1 или 2 года (для ИП, работающих по УПН и по ЕНВД соответственно);
• паспорт гражданина РФ;
• свидетельство о государственной регистрации ИП.

В первую очередь, доход. Поскольку определить фиксированный доход ИП не представляется возможным, банки обращают внимание на то, является он постоянным или сезонным. Разумеется, предпочтение отдается первому варианту, но отчаиваться не стоит – к примеру, Россельхозбанк охотно предоставляет ипотечные кредиты крестьянским (фермерским) хозяйствам.

Во-вторых, прозрачная бухгалтерия и возможность предоставить сведения о доходах. Наличие внутренней бухгалтерии существенно облегчает получение кредита ИП, оплачивающих налоги по упрощенной системе налогообложения.

В-третьих, система налогообложения – общая для банков гораздо приоритетней, чем упрощенная. Но, как правило, ИП с УСН удается получить кредит, если они платят налог с прибыли, а не с оборота.

В-четвертых, хорошая кредитная история. Если вы уже брали кредит в этом банке и своевременно погасили его без существенных нарушений договора, вероятно, во второй раз вам тоже не откажут. К тому же, если вы зарегистрировали ИП больше года назад, ваши шансы получить «зеленый свет» на ипотеку повышаются пропорционально количеству доказательств финансового обеспечения.

В зависимости от этих условий, может решаться и вопрос о процентной ставке. Чем выше риск для банка, тем выше ставка и первый взнос.

В отдельных случаях сумма первого взноса может достигать 40% от суммы кредита при обычных 20%. Процентные ставки сравнительно невысоки и варьируются в среднем от 13 до 15%.

Ипотека без первого взноса для ИП возможна только в случае, если у него есть имущество, которое можно заложить.

Ответ на вопрос о том, какие банки предоставляют жилищную и коммерческую ипотеку для ИП, кроется на наличии или отсутствия у банка соответствующей программы кредитования. Среди успешных кредиторов можно назвать ВТБ-24, МДМ-Банк, Сбербанк, Уралсиб, Россельхозбанк.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку? | КонсультантПлюс — студенту и преподавателю

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения (п. 1 ст. 1, пп. 3 п. 1 ст. 5, п. п. 1, 2 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

• Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.
• Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.
• 1. Оформление приобретения жилья в ипотеку
• При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

Бизнес-Ипотека

Как нельзя тратить кредит

• снимать наличные со счёта по чеку или по картам Альфа-Сash,
• погашать любую задолженность перед банком,
• предоставлять и погашать займы и кредиты,
• приобретать эмиссионные ценные бумаги,
• приобретать и (или) погашать векселя, паи паевых инвестиционных фондов,
• оплачивать инкассовые и иные документы на бесспорное списание денежных средств,
• выплачивать дивиденды,
• вкладывать деньги в уставные капиталы,
• переводить деньги на карту или другие расчётные счета, размещать в депозиты,
• погашать просроченную задолженность по налогам/сборам/в бюджеты,
• оплачивать участие в конкурсах / тендерах / аукционах.

Продавцом могут быть:

• юрлицо
• ИП
• физлицо
• федеральные и муниципальные органы

Продавец не должен быть связан с заёмщиком.Если продавец ИП или физлицо, ему должно быть от 18 лет.

Юрлицо

• срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика — от 9 месяцев на дату подачи заявки
• суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале предприятия — не более 25%
• юридический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка
• фактический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк

• ИП

• срок регистрации и ведения деятельности от 9 месяцев на дату подачи заявки
• возраст — от 22 до 65 лет включительно
• гражданство РФ
• наличие личного номера мобильного телефона и номера телефона для ведения бизнеса (может совпадать с личным номером телефона)
• заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе с отделением Альфа-Банка
• заёмщик должен вести бизнес в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк

Место фактического ведения бизнеса должно находиться в городе присутствия офиса Альфа-Банка. Либо в пределах определённого расстояния от города присутствия банка. Узнать, находится ли ваш город в зоне кредитования, вы можете у менеджеров банка.

Если заёмщик — ИП

• поручительство не менее одного физлица, поручительство супруга или супруги, если заёмщик состоит в браке или иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика
• поручительство залогодателя или залогодателей

1. Если заёмщик — юрлицо

• поручительство не менее одного физического лица
• учредителя или учредителей заёмщика — физических или юридических лиц с совокупной долей в уставном капитале заёмщика — от 50%
• фактических собственников бизнеса заёмщика
• поручительство залогодателей
• иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика

Количество поручителей рассчитывается по итогам рассмотрения заявки на кредит.

Кредит предоставляется под залог жилой или коммерческой недвижимости.Вся недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе, где есть отделение Альфа-Банка, но не более 100 км от города, где находится банк. Без ограничений на доступ к объекту — ЗАТО, режимный объект и т.д.

Основные требования к залогу:

• объекты, находящиеся в собственности залогодателя, зарегистрированные по закону
• чёткие идентификационные признаки и полный комплект документов, подтверждающих право собственности
• возможность беспрепятственного контроля со стороны банка — без ограничений на доступ к объекту залога — ЗАТО, режимный объект и т.д.
• объект недвижимости не обременённый ипотекой других банков
• без других существенных обременений и особенностей

• Во всех случаях могут понадобится дополнительные документы, не указанные ниже.
• Копии паспортов физлиц, участвующих в сделке — разворот с фото, страница со штампом о текущей регистрации, семейным положением и сведениями о ранее выданных паспортах.
• При наличии кредитных договоров
• Копии кредитных договоров заёмщика, поручителей с кредиторами или справка из банка, подтверждающая информацию о сумме задолженности, сумме ежемесячного платежа или сроках выплат по кредиту, если он есть.
• Дополнительно для АО, ПАО, ОАО, ЗАО выписка из реестра акционеров, либо выписка из реестра владельцев именных ценных бумаг (составленная не ранее чем за 1 месяц на дату подачи заявки на кредит)

• заявка на кредит, анкета, согласие на обработку персональных данных и получение отчета из бюро кредитных историй

Ипотека для ИП и юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц и ИП – новичок на российском рынке. Однако это предложение банков набирает обороты, и теперь многие бизнесмены стремятся оформить кредит на недвижимость для своих бизнес-целей.

Однако получить его оказывается не так-то просто. Многие сталкиваются с отказом кредитных организаций, и оказываются вынуждены продолжать выплачивать подчас непомерно высокую аренду.

Почему банки не спешат выдавать деньги молодым компаниям и как быть, если ипотека все-таки необходима?

Почему банки не дают ипотеку ИП?

Для начала выясним, что это вообще – коммерческая ипотека. Если обычная ипотека выдается физическим лицам на покупку жилья, то коммерческая – для покупки недвижимости с целью получения выгоды. В 90% случаев ИП и юридические лица оформляют такой кредит не для перепродажи, а для заработка – для размещения собственных помещений или наоборот, сдачи его в аренду.

Получение прибыли – главное отличие коммерческой ипотеки от социальной. Однако отличаются и сроки. Ипотечный кредит для ИП выдается максимум на 5-10 лет, в то время как физическое лицо может возвращать долг до 30 лет.

Также отличаются и проценты – они несколько выше, и начинаются с 13-14% и могут достигать 19,5%. Что касается первоначального взноса, то размер его такой же, как и для частных лиц – от 10 до 30%.

Некоторые организации даже практикуют выдачу кредитов без первоначального взноса.

Почему же бизнес-ипотека часто оказывается недоступна предпринимателям? Дело в том, что служба безопасности банков причисляет этот вид кредитования к категории сложных кредитов из-за трудностей в оценке реального дохода и перспективности заемщика. Надежный клиент, по мнению банка – сотрудник достаточно крупной компании. Большой бизнес стабилен, а потому вызывает больше доверия. В отличие от малого и среднего, доход и прибыльность которого предсказать сложно.

Кроме того, бизнесменам сложнее предоставить подтверждение дохода. Работник по найму может заказать справку 2-НДФЛ и трудовую книжку, которые уже дают банку представление о заработке потенциального клиента. ИП же может использовать разные формы налогообложения, и отчетность не позволит банку с точностью оценить размер и стабильность дохода.

Ипотека для ИП: условия и документы

Бизнес-ипотека отличается в каждом конкретном банке, однако можно выделить некоторые общие для всех клиентов условия, которые позволят вам сориентироваться при подготовке к обращению в кредитную организацию.

• Так, юридическое лицо должно работать не меньше года и не иметь задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки поднимают планку минимального стажа до 1,5 года и больше.
• Вы работаете без существенных колебаний прибыли. Для банков важна стабильность, и сезонный доход для них – большой недостаток. Кафе скорее получит кредит, чем, например, лодочная станция или прокат роликов и велосипедов. Еще один минус – нерегулярное ведение бизнеса.
• Оборот средств на расчетном счете достаточен для банка. В идеале он должен составлять от 50 тыс. в месяц. Некоторые организации не предоставляют займы предпринимателям, оборот по расчетному счету которых составляет меньше 1 млн в год.
• Режим налогообложения соответствует реальности, а документы четко отражают размер дохода вашего бизнеса и его финансовое состояние.

Список документов также зависит от банков, а также от схемы налогообложения, которую вы применяете для своего бизнеса. Поэтому его стоит уточнить в организации, в которую вы хотите обратиться за кредитом.

Чтобы получить ипотечный кредит для ИП, вам потребуется собрать следующие бумаги:

• Личные документы – паспорт гражданина РФ, военный билет, ИНН;
• Копия свидетельства о госрегистрации в качестве индивидуального предпринимателя; выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
• Налоговая декларация за завершенный налоговый период или, если вы используете общую или упрощенную систему налогообложения, за последние 12 месяцев;
• Если имеются – копии лицензий и сертификатов;
• Копия патента для индивидуальных предпринимателей на патентной системе налогообложения;
• Налоговая декларация за два последних квартала, если вы применяете единый налог на вмененный доход;
• Налоговая декларация за последний календарный год для ИП, использующих налог на доходы физлиц.

Все декларации необходимо заверить в налоговой. Если вы сдаете их через интернет, то придется распечатать экземпляр и обратиться в налоговую с просьбой проставить штамп.

Дополнительно могут потребоваться:

• Управленческая отчетность – книга доходов и расходов, тетрадь по учету деятельности;
• Контрольно-кассовая лента, заверенная в налоговой (если вы пользуетесь кассой);
• Копии договоров с поставщиками, клиентами, покупателями;
• Выписки с расчетного счета;
• Договор аренды или выписка из ЕГРН о праве собственности на помещение, в котором вы ведете бизнес.

Режим налогообложения

Ипотека для ИП может стать недоступной из-за режима налогообложения, применяемого для вашего бизнеса. Достоверно продемонстрировать банку уровень доходов позволяет отчетность по стандартной или упрощенной системе налогообложения.

Заверенная декларация показывает, какой объем расходов несет бизнесмен, какой объем прибыли заявляет. Банк также определяет благополучность бизнеса по продолжительности стабильного периода.

Так, если прибыль (с вычетом расходов на иждивенцев и собственное проживание) превышает размер ежемесячного платежа, а предоставленный пакет документов не вызывает сомнений, кредит будет одобрен.

А вот предприниматели, выплачивающие фиксированную сумму налога или купившие на свою деятельность патент, вызывают недоверие у банков. Дело в том, что декларация таких ИП не может полностью продемонстрировать финансовое положение клиента, а это – уже серьезный аргумент для отказа в ипотеке.

Какой банк выбрать?

Пока коммерческая ипотека– не самая распространенная услуга среди российских банков. Эту программу выпускают, в основном, достаточно крупные банки, имеющие сильную поддержку государства.

Поэтому выбор зависит от самого ИП или юрлица и ваших нужд: нужна ли вам максимальная сумма займа или низкая процентная ставка? Но помните: оба этих параметра напрямую зависят от того, насколько точно и «прозрачно» отображены ваши доходы в предоставленных на рассмотрение документах.

Повысить шансы на одобрение можно, обратившись сразу в несколько финансовых организаций. Сэкономить время помогут онлайн-заявки – сегодня они доступны в большинстве крупных банков. Так, сделать это можно на сайте Сбербанка, ВТБ.

Плюсы и минусы ипотеки для ИП

Коммерческая ипотека для юридических лиц – хороший шанс развивать бизнес на собственной территории, не переплачивая арендодателям. Но, как и любой банковский продукт, она обладает как плюсами, так и минусами. Из плюсов:

• Некоторые кредитные организации предоставляют отсрочку по выплатам на 1-1,5 года;
• Разные схемы выплат – равными частями или «сезонно»;
• Возможность не оформлять закладную по ипотеке.

 К минусам можно отнести:

• Длительное принятие решения – рассмотрение заявки может занять до 5 дней;
• Возможно взимание комиссии за рассмотрение заявки – она не превышает 1-2%;
• Небольшое количество предложений – не все банки могут позволить себе выдачу кредитов предпринимателям. Также найти предложения по коммерческой ипотеке сложно в небольших городах;
• Возможно рефинансирование ипотеки для ИП – решение принимается после тщательного анализа финансового состояния заемщика и с обязательным залогом приобретаемого имущества от одного банка другому.

 Перевесят ли минусы – решать только самому индивидуальному предпринимателю.

Несколько советов

Сомневаетесь, что бизнес-ипотека будет одобрена? Есть несколько способов повысить ваши шансы. Так, вы можете предоставить залоговое имущество – например, уже имеющееся помещение или жилую квартиру.

Поручитель или созаемщик (или несколько) со стабильным доходом, который можно подтвердить «привычным» способом – еще один вариант. Дополнительные источники дохода, автомобиль, ценные бумаги, сдача помещения в аренду – все это повысит ваш рейтинг в глазах кредитора.

Чистая кредитная история подтвердит вашу надежность, а достаточно большой первоначальный взнос докажет, что вы способны зарабатывать.

И не старайтесь сразу же оформить ипотеку – обратитесь в банк, в котором есть специализированные программы кредитования малого и среднего бизнеса. Как правило, у них уже есть достаточный опыт работы с ИП и юрлицами.

Там вы получите необходимую консультацию и сможете найти удобное решение конкретно для своей ситуации. «Идеальная» ипотека для ИП — в банке, в котором у вас уже открыт расчетный счет.

Организация уже знает о ваших доходах и возможностях, а значит может предоставить кредит на более выгодных условиях.

Правда и мифы о деньгах в OK