Ввод жилья в 2021 году сократился на 2%

Элитные новостройки Москвы

Элитные новостройки Москвы

Источник: https://vsenovostroyki.ru

По сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы уменьшился на 31% до 2 762 лотов, сообщают аналитики Kalinka Group.

«Годом ранее этот показатель был равен 4016 лотам», — уточняет директор департамента консалтинга и аналитики компании Александр Шибаев. В квадратных метрах снижение составило 25%: на конец прошлого года в реализации находилось 368 тыс. кв.

м, а в конце 2019 года — 491 тыс. кв. м.

Максимальное снижение доли предложения произошло в 4 квартале 2020 года: в этот период суммарное количество предложений квартир и апартаментов уменьшилось еще на 22%, а в квадратных метрах объем предложения уменьшился на 18%. «Это произошло за счет ажиотажного рекордного спроса, который наблюдался на фоне снижения курса рубля к основным мировым валютам, а также закрытых границ в большинстве стран мира», — замечает Александр Шибаев.

Сводные показатели экспонируемого предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

ПОКАЗАТЕЛЬ	2019	2020	ИЗМЕНЕНИЕ, %
Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья
Количество лотов, шт.	4 016	2 762	-31%
Объем предложения, кв. м	491 468	368 601	-25%
Средняя площадь лота, кв. м	122,3	133,5	+9%
ВКЛЮЧАЯ:
Elite & Deluxe
Количество лотов, шт.	708	514	-27%
Объем предложения, кв. м	113 518	87 378	-23%
Средняя площадь лота, кв. м	160	170	+6%
Premium
Количество лотов, шт.	3 308	2 248	-32%
Объем предложения, кв. м	377 950	281 223	-26%
Средняя площадь лота, кв. м	114,2	125	+9%

 Источник: Kalinka Group

Структура предложения

По итогам 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировались 92 жилых комплекса, из которых 5 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов в номинальном исчислении практически не изменилось.

С начала 2020 года завершились первичные продажи в 10 проектах на первичном рынке, среди которых как построенные комплексы (к примеру, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция на Покровском бульваре»), так и строящиеся объекты.

Так, до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи в проекте от Capital Group «Медный 3.14» в районе Якиманка, а также в Cameo Moscow Villas в Тверском районе от Stone Hedge. Остаточное предложение до 5 лотов остается в 18% элитных комплексах на стадии первичных продаж.

Так, на конец года почти полностью реализован сданный проект Balchug Residence (в 1 квартале 2021 года этот ЖК реализован полностью).

Несмотря на отсутствие выхода новых проектов в первой половине года, в целом за 2020 год на московском первичном рынке элитной жилой недвижимости стартовали продажи в 9 новых проектах.

В открытые продажи вышел ранее реализовывавшийся на закрытых продажах «Клубный дом в Газетном», также стартовал проект реконструкции особняка на Остоженке «Пречистенка 8». Начато  строительство новых комплексов «Titul на Якиманке», Victory Park Residences, а также Tessin от Insigma.

Помимо этого, в конце года стартовали закрытые продажи проектов Lumin, «Золотой», «Сады Зарядья» и проекта «Бадаевский». Несмотря на увеличение нового предложения, количество новых проектов в 2020 году в 2 раза меньше, чем в 2019-м.

В новых проектах суммарно заявлено более 1,1 тыс. новых лотов на 156,9 тыс. кв. м. Большинство новых лотов представлены квартирами – их доля составила 88% от общего объёма предложения, 12% занимают апартаменты.

Среди лотов, вышедших на рынок в открытые продажи (порядка 56% от заявленных новых лотов), большая доля относится к крупному проекту Victory Park Residences (73%).

«Стоит отметить, что в последние годы проекты за пределами ЦАО становятся более популярными как у застройщиков, так и у покупателей», — замечает Екатерина Румянцева, председатель Совета директоров Kalinka Group.

Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в 2020 году

Проект	Тип	Район	Застройщик	Кол-во лотов	Период старта продаж	Ввод в эксплуатацию
Клубный дом в Газетном	Апартаменты	Тверской	ООО «Актив Центр»	24	3 кв. 2020	2 кв. 2021
Lumin	Апартаменты	Таганский	Hutton Development	54	3 кв. 2020	4 кв. 2022
Пречистенка 8	Апартаменты	Остоженка	Insolver	10	3 кв. 2020	2 кв. 2023
Titul на Якиманке	Квартиры	Якиманка	АО «Центр-Инвест»	18	3 кв. 2020	4 кв. 2021
Victory Park Residences	Квартиры	Дорогомилово	Ant Development	436	3 кв. 2020	4 кв. 2023
Сады Зарядья (закрытые продажи)	Апартаменты	Тверской	Киевская площадь	55	3 кв. 2020	2 кв. 2022
Золотой	Квартиры	Якиманка	Capital Group	162	4 кв. 2020	2 кв. 2021
Tessin	Квартиры	Таганский	Insigma	71	4 кв. 2020	1 кв. 2022
Бадаевский (закрытые продажи)	Квартиры	Дорогомилово	Capital Group	326	4 кв. 2020	4 кв. 2021

Источник: Kalinka Group

В общей структуре первичного предложения традиционно преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла 59% по числу экспонируемых лотов, при этом доля класса elite & deluxe составила 41%. Основная доля предложения приходится на апартаменты – 59% от общего числа предложения, 41% представлены квартирами.

Источник: Kalinka Group

По итогам 2020 года средняя площадь лота в предложении увеличилась на 9% относительно конца 2019 года, составив 133,5 кв. м.

«Это связано с вымыванием большинства небольших лотов из предложения — так обычно происходит при возникновении ажиотажного спроса», — говорит Екатерина Румянцева. Основная доля предложения лотов на рынке составляет по площади от 105 до 150 кв.

м – 28% от общего числа лотов, на втором месте лоты площадью 65-85 кв. м и 150-200 кв. м, каждый с долей по 16%.

В структуре предложения основная доля лотов приходится на ЦАО – 55% лотов. В целом по рынку районы-лидеры по объему предложения лотов по-прежнему Хамовники (14%), Тверской (11%), Пресненский район (10%) и Якиманка (10%).

По количеству предложений лидируют проекты Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити», «Поклонная 9» и Victory Park Residences вне ЦАО (последние два расположены в Дорогомилово) и комплекс апартаментов «OKO», в каждом из которых представлено более 200 лотов в продаже.

Растёт доля квартир и апартаментов с внутренней отделкой (полной или white box). По итогам 2020 года доля лотов с отделкой на первичном рынке составляет 50% и еще 17% — в состоянии white box. 33% лотов предлагаются без отделки. В некоторых проектах отделка от застройщика предлагается покупателям в качестве опции, зачастую предусмотрено на выбор два-три варианта отделки. 

Таким образом, несмотря на трудности, связанные с реализацией проектов в период пандемии, достаточно большое количество высокобюджетных проектов остаётся в работе, а на фоне активного спроса и сокращения предложения на рынок планируются к выходу новые крупные проекты. В 2021 году на рынок может выйти до 20 новых проектов. Однако при сохранении активного спроса более вероятен выход 8-10 проектов, преимущественно в формате квартир.

Некоторые планируемые к старту в 2021 году проекты на первичном рынке элитного жилья г. Москвы

Проект	Тип	Район	Застройщик
Grand Tower	Апартаменты	ММДЦ Москва-Сити	ООО Гранд сити
Corinthia Hotel & Residences	Апартаменты	Тверской	ООО IHI plc
Апарт отель Престиж Холл	Апартаменты	Пресненский	АО «Киноцентр»
Лаврушенский	Квартиры	Якиманка	Sminex
One Tower	Квартиры	ММДЦ Москва-Сити	Мосинжпроект
Kepler House	Квартиры	Хамовники	Level Group
Betskoy	Апартаменты	Таганский	Vanke Group
Сретенка 13/26	Апартаменты	Мещанский	Главстрой
Бадаевский (открытые продажи)	Квартиры	Дорогомилово	Capital Group
Остров	Квартиры	Хорошёво-Мнёвники	Дон-Строй

Источник: Kalinka Group

Расширение Москвы в 2021 году

Генеральный план по расширению площади российской столицы был принят еще в 2005 году и рассчитан на два десятка лет. Расширение Москвы в 2021 году позволит трансформировать часть московских окраин, превратив их в благоустроенные жилмассивы для комфортного проживания.

Грандиозные планы – чего ожидать от проекта

По количеству населения и площади Москва уже вошла в список крупнейших мегаполисов мира – к 2025 году население столицы РФ составит около 15 миллионов человек. Такая тенденция вполне объяснима:

• в столицу стремится молодежь, которая хочет вырваться из серой провинции;
• уровень зарплат в Москве привлекателен для представителей всех профессий;
• мегаполис дает массу возможностей для саморазвития и карьерного роста;
• высокий уровень развития инфраструктуры делает проживание комфортным.

В рамках проекта расширения, который получил название “Новая Москва”, планируется увеличить площадь столицы в 2,4 раза за счет Подмосковья. Инновации затронут не только линейную перспективу – столицу ожидают качественные изменения. Некоторые из них москвичи увидят уже в 2021 году.

Принципы градостроительства в рамках “Новой Москвы”:

• масштабное развитие инфраструктуры;
• строительство крупных транспортных развязок, в том числе расширение сети метрополитена, что позволит решить дорожные проблемы;
• формирование крупных административно-производственных центров;
• замена морально и физически устаревших технологий инновационными;
• создание дополнительных рабочих мест для жителей за счет строительства новых заводов и фабрик, а также бизнес-центров;
• возведение комфортных современных жилмассивов с целым рядом социальных объектов – культурных, спортивных, образовательных, медицинских, торговых.

Особое внимание планируется уделить экологической составляющей проекта. В новых агломерациях предусмотрены живописные зоны отдыха и благоустроенные общественные пространства.

“Новая Москва” станет городом, где можно не только работать и зарабатывать, но и комфортно проживать.

Расширение позволит частично разгрузить срединные столичные районы, которые сейчас страдают от перенаселения и дорожных пробок.

Границы Москвы в 2021 году

С внедрением проекта столица начала расширяться в юго-западном направлении, а в будущем году Москва будет разрастаться на восток и юг. К московской агломерации уже присоединена часть поселений Ленинского, Подольского и Наро-Фоминского районов, городские поселки Красногорск и Киевский.

В ближайшее время столичной территорией будут считаться такие населенные пункты:

• Краснопахорское;
• Вороновское;
• Филимонковское;
• Рязановское;
• Воскресенское;
• Первомайское;
• Щаповское;
• Михайлово-Ярцевское.

Проектировщики предполагают, что границы Москвы в скором времени сдвинутся настолько, что примкнут к окраинам Калужской области. Новая карта полностью переформатирует периферийную часть города – на месте пустырей будут построены кинотеатры, торгово-развлекательные центры, рестораны и кафе, которые будут привлекать местных жителей и приезжих.

Как будет решаться транспортный вопрос?

Одним из важных этапов разработки “Новой Москвы” считается формирование хорошо продуманной транспортной сети с крупными узлами и удобными развязками. Участники дорожного движения должны комфортно перемещаться между районами, минуя МКАД. Эту задачу помогут решить:

• многоуровневые узлы;
• наземные переходы;
• эстакады;
• новые ветки и станции метро;
• дополнительные маршруты наземного транспорта – автобусов и скоростных трамваев;
• реконструированные железнодорожных пути.

В 2021 году протяженность новых и реконструированных дорог достигнет показателей 130 км. Будет построена магистраль, дублирующая кольцевую автодорогу, а также новые железнодорожные перегоны на Курском и Киевском направлениях.

Новые станции метрополитена

Особое внимание уделяется развитию сетки метро как самого востребованного, скоростного и комфортного вида городского транспорта. До 2035 года совокупная длина линий метрополитена, запланированного к открытию, составит 72 км, а в 2021-м столичное метро пополнится рядом новых станций:

• “Мостицкая”;
• “Проспект Вернадского”;
• “Проспект Правды”;
• “Сокольники”;
• “Кунцево”;
• “Зюзино”;
• “Воронцовская”;
• “Мичуринский проспект”;
• “Улица Новаторов”;
• “Мневники”;
• “Давыдково”;
• “Аминьевское шоссе”.

К началу 2021-го года уже начнет функционировать “Коммунаровская” ветка, которая соединит станции:

• “Летово”;
• “Сосенки”;
• “Мамыри”.

Собственную станцию метро получит и аэропорт “Внуково” – она станет продолжением Калининско-Солнцевской линии. Станет легче добираться и жителям Мытищ – до населенного пункта будет продлена оранжевая ветка, которая сейчас заканчивается станцией “Медведково”.

В планах также:

• строительство новой линии до Рублево-Архангельского поселения;
• прокладка линии метрополитена к Международному финансовому центру близ Красногорска;
• запуск южной части Третьего пересадочного контура и Каховской линии полностью.

К станциям метрополитена будут прилегать транспортно-пересадочные узлы, которые объединят трамвайные, подземные и наземные линии перемещения – к 2035 году таких узлов будет не меньше 25.

Будет завершен масштабный проект строительства Большой кольцевой линии, на которой появится около трех десятков станций. Развязка позволит горожанам и гостям столицы совершать 23 пересадки на соседние линии метрополитена и железной дороги.

Жилищное строительство: какими будут дома “Новой Москвы”

На территориях, которые войдут в зону расширения, будут развиваться общественные зоны, обслуживающие население периферийных районов.

Сократится количество коммерческого жилья – столичное правительство намерено сделать упор на возведение жилых построек повышенной комфортности.

Они сформируют новый высотный силуэт столицы и будут обеспечены объектами социальной и рекреационной инфраструктур.

Современные жилмассивы смогут похвастаться:

• большим количеством зеленых пространств;
• развитыми сетями розничной и оптовой торговли;
• современными школами и детскими садами;
• многофункциональными медицинскими центрами;
• спортивными, культурными и развлекательными объектами;
• удобными подъездами и парковками;
• многочисленными детскими площадками.

Развитая инфраструктура позволит сделать расширенные районы независимыми локациями, но с возможностью быстро добираться в центр благодаря новым путепроводам.

На осваиваемых территориях будут разбиты такие масштабные зоны отдыха, как:

• “Глория парк” у Киевского шоссе;
• “Парк героев” – у Калужского.

Концепцией развития общественных пространств “Новой Москвы” уже занимаются инженеры голландского бюро MLA+, а финансирование возьмут на себя частные инвесторы.

За период 2020-2021 гг. горожане получат свыше 3 миллионов м2 новой жилой площади, расположенной в 200 многоэтажных зданий повышенной комфортности.

Промышленные агломерации

Предприятия, территории которых окажутся в срединных зонах расширяющейся Москвы, не подвергнутся риску закрытия.

Застройщики не планируют менять их локацию и переносить в отдаленные районы, но участки с высокой концентрацией труда станут более компактными.

Схема “Новой Москвы” будет включать крупные деловые центры с отличной транспортной развязкой, а также спальные районы, где будет комфортно жить и отдыхать.

Промышленные зоны в 2020-2022 гг. будут сокращены с 20 до 15 тысяч га за счет увеличения плотности застройки. При этом, по мнению властей, промышленникам следует сконцентрироваться на оптимизации производства – ликвидировать изжившие себя системы и заменить их усовершенствованными мощностями.

Такие грандиозные планы вызывают массу сомнений у скептиков, но практика показывает, что без агломерации российской столице не обойтись. Выражение “Москва не резиновая” скоро может кануть в лету, и в 2021 году мегаполис сделает еще несколько шагов на пути к своему масштабному преображению.

Видео о Москве

Ввод более 3 млн кв. м жилья перенесен на 2021-2023 годы

Источник: Строительная газета

К октябрю 2020 года в России силами 2507 застройщиков, представленных 3966 строительными компаниями, возводился 11141 дом на 2220827 квартир совокупной жилой площадью 111205555 кв. м. При этом девелоперами декларируется, что четверть этого рабочего «метража» (24,4%) — 28 282 231 «квадратов» (553 765 квартир в 3715 домах) — может быть сдано в эксплуатацию уже до конца этого года.

Ввод 3,1 млн кв. м перенесен с 2020-го на 2021-2023 годы. «Уточнение первоначальных сроков ввода» строители объясняют влиянием пандемии, однако надо признать, что просрочка была в стране и до коронавируса.

Об этом наглядно свидетельствуют данные аналитического отчета о текущем индустриальном жилищном строительстве в стране, предоставленные «Стройгазете» Институтом развития строительной отрасли (ИРСО).

Кто, что и где строит

Несмотря на то, что сегодня в России работает большое число строительных компаний, 50% рынка контролирует всего сотня застройщиков. На их счету свыше 51,9 млн строящихся «квадратов» (3 тыс. домов на 1 млн квартир). При этом на долю десятки крупнейших девелоперов приходится 18,3% всего «метража».

Первое место в стране по объемам текущего жилищного строительства уверенно занимает «Группа ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 6,7 млн кв. м (6,1% строящихся площадей). На второй строчке — «Группа ЛСР» с 3,2 млн кв. м (2,9%). Замыкает тройку лидеров стройхолдинг Setl Group (2,4 млн кв. м / 2,2%).

Основной объем российского индустриального жилья приходится на многоквартирные дома (МКД) — 10 165 зданий (91,2% всех объектов).

А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 96,6% и 96,4% соответственно (2 145 841 квартира и 107 255 872 «квадратов»).

Оставшиеся 8,8% строящихся объектов — это 752 блокированных дома (таунхауса) и 224 дома с апартаментами (6,7% и 2,1% рынка). На них приходится в общей сложности 74 986 квартир площадью 3 949 683 кв. м.

Новое жилье строится сейчас в 81 из 85 субъектов РФ. Однако почти половина (49,7 %) новых российских жилых площадей приходится на долю всего пяти регионов.

Лидером является Москва, где сейчас ведется строительство 943 домов на 300 327 квартир площадью 17 926 690 кв. м (16,1% всех строящихся «квадратов» в России). 10,8% всех площадей (11 972 805 кв.

м в 1 093 домах на 251 035 квартир) возводится по соседству — в Подмосковье. На двоих Москва и область «забирают» больше четверти (26,9%) всего российского «метража».

«Северная» агломерация (Санкт-Петербург и Ленинградская область) строит 14,3% новых площадей (11,4% и 2,9% соответственно). Так, в городе на Неве сегодня строится 12 698 806 кв. м в 728 домах на 292 208 квартир, в Ленобласти — 3 215 908 кв. м в 357 объектах на 84 580 квартир.

Еще 7,9% площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край, где строится 842 дома, рассчитанных на 188 304 квартиры (8 829 728 кв. м).

Всего в стране сейчас возводится 4 353 жилых комплекса (ЖК). Самый крупный из них — петербургский ЖК «Цветной город» (застройщик «Группа ЛСР»), в него входит 56 домов на 21 425 квартир площадью 792 325 кв. м.

Второй по величине ЖК в РФ — комплекс «Чистое небо», включающий 21 корпус на 19 950 квартир площадью 678 137 «квадрата», тоже строится в Петербурге (застройщик — Setl Group). Любопытно, что, хотя в Северной столице возводятся самые большие комплексы, показатель средней площади квартиры в городе один из самых низких в стране — 43,5 кв. м.

Для сравнения: в среднем по России этот показатель равен 50,1 кв. м. Меньше, чем в городе на Неве, средняя «квадратура» только в Коми (43,3 кв. м), Адыгее (39,6 кв. м) и в соседней Ленобласти (всего 38 кв. м). А вот самые просторные «среднестатистические» квартиры строятся сейчас в северокавказских республиках: в Ингушетии (90 «квадратов»), Дагестане (71,5 кв.

м), Чечне (70,7 кв. м), Карачаево-Черкесии (68,9 кв. м), Кабардино-Балкарии (68 кв. м) и Северной Осетии — Алании (64 кв. м). В Москве средняя площадь квартир составляет 58,3 кв. м.

Из чего и какого «роста»

Не менее интересен и текущий анализ строящихся в стране домов с точки зрения применяемых при их возведении стройматериалов. В большом почете у российских строителей (при пересчете на площадь квартир) — «гибридные технологии» (монолит-кирпич).

Таким образом в стране возводится 58,7% всего текущего «метража» (65 млн «квадратов» в 5 256 домах).

Связка «монолит-кирпич» лидирует в 50 регионах, в 38 из них она составляет половину, а кое-где даже превышает 80%: Карачаево-Черкесия (100%), Ингушетия (93,3%), Астраханская область (91,1%), Удмуртия (90,1%), Бурятия (83,3%) и Краснодарский край (81,2%).

На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 15,3% российских площадей (почти 17 млн кв. м в 3251 объекте). Кирпич преобладает в 22 регионах.

При этом в 16 из них кирпичное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства.

Есть и пятерка «кирпичных» лидеров с долей в 2/3 и выше: Мурманская область (100%), Коми (87,2%), Мордовия (82,1%), Марий Эл (77,6%) и Хакасия (77%).

«Бронза» — у некогда очень востребованной «панели». Доля панельного домостроения по стране в целом составляет 14,1% всех площадей (15,6 млн «квадратов» в 1 244 жилых зданиях). При этом в восьми субъектах РФ «панель» уверенно занимает первое место, а в одном из них — на Камчатке — ее доля составляет все 100%.

Блочное домостроение используется при строительстве 884 домов площадью свыше 7,3 млн кв. м (6,6% возводимых площадей). Больше всего оно развито только в одном регионе — в Еврейской автономной области, здесь блоки — единственный стройматериал.

«Монолит», применяемый сейчас при возведении 482 объектов площадью 6,2 млн «квадратов» (5,6%), не имеет максимальной доли ни в одном субъекте РФ.

Представлены, но очень слабо, и такие технологии, как деревянное и каркасно-щитовое домостроение: 5620 и 5049 кв. м в 14 жилых строениях (доля меньше 0,1%).

Средняя высотность (из расчета на строящийся дом) текущего жилищного «производства» в стране составляет 12,9 этажей. Больше всего в стране строится сейчас 9-12 этажных домов — 2 430 зданий (21,8% всех объектов).

Однако если брать в расчет не количество домов, а выводить показатель средней этажности с учетом общей площади запроектированных в домах квартир, то картина будет выглядеть несколько иначе. На первое место выйдут 18-24-этажные здания (свыше 32,7 кв. м, или 29,5% всех жилых площадей). Таких домов строится 2 143 (или 19,2% всех объектов).

На долю 1-3-этажных домов приходится 15,4% строящихся сейчас домов (1719 зданий), 4-8-этажных объектов строится 17,1% (1907 строений), 13-17-этажных домов — 15,3% (1706 жилых зданий).

Немало строится в России и высотных зданий (25 и более этажей) — 1236 домов (11,1% всех строящихся объектов).

Самым высоким возводимым сейчас в стране домом считается 71-этажный МКД CapitalTowers в Москве (застройщик Capital Group).

Его ближайшие «преследователи» — 68-этажный дом с апартаментами Neva Towers и 65-этажная Will Towers от компаний «СТ Тауэрс» и Capital Group соответственно. Оба эти проекта также реализуются в столице.

А вот самый «вместительный» (по общей площади расположенного в нем жилья) строящийся дом находится в Башкортостане. В уфимский «Остров Гранд» от застройщика «Дионис» поместилось сразу 152 306 «квадратов».

И самое главное — когда

Наибольший объем текущего жилищного строительства в РФ приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 4 091 дом (42,9% всех ныне строящихся).

Строительству 9,6% объектов (1116 зданий) старт был дан в 2019 году. В текущем году «добро» уже успели получить 680 девелоперских проектов.

На долю таких «свежих» объектов приходится 6% всех строящихся домов и площадей (6 688 922 «квадрата» в 133 169 квартирах).

При этом — по документам — в стране до сих пор ведутся работы по возведению 2025 жилых домов на 308 384 квартир площадью 15 739 836 кв. м, разрешительные бумаги на которые были получены с апреля 1994-го по декабрь 2015-го.

Таких долгостроев в стране — 14,8% от числа возводимых объектов. И это без учета последующих переносов сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Так, пандемия уже несколько «смазала» ввод на 2020 год: 2,3 млн кв. м «переехало» на 2021 год, еще 654 тыс. кв.

м отложили на 2022-й, а 167 тыс. — на 2023-й.

Факты «уточнения даты ввода домов» зафиксированы ИРСО во всех регионах. Можно сказать, в заявленные графики «укладываются» (с опозданием примерно в месяц) сейчас лишь строители Коми, Сахалина, Севастополя и Новгородской области.

А вот в «антилидерах» по этому показателю — застройщики из Ингушетии, Камчатского края и Омской области, «опаздывающие» со сдачей жилья в среднем на 41, 97 и 34 месяца соответственно.

В целом же среднестатистическая просрочка по стране составляет сейчас 8 месяцев.

Наиболее показателен анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов — в пересчете на совокупную площадь жилья. Так, к примеру, из текущих 28,2 млн «квадратов», объявленных к вводу в 2020 году, почти 5 млн кв. м изначально должны были быть сданы в 2019 году. Еще 2,6 млн кв.

м покупатели ждут с 2018 года. На три года, но уже с 2017-го на 2020-й, «переехал» ввод 1,8 млн кв. м. В сумме это 33,4% текущего ввода.

И обладателям этого жилья, можно сказать, повезло куда больше, чем тем, кто планирует отпраздновать новоселье в этом году с 11-летним опозданием (ввод их 6 602 «квадратов» откладывался с 2009 года).

3,5 млн «квадратов» новой жилой недвижимости вводится в стране ежемесячно (с 1 октября 2019 г. по 1 октября 2020 г.) (данные Росстата)

90409 руб./кв. м составляет средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья в России (оценка ИРСО)

Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками.

Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы и передаются «Стройгазете» на эксклюзивных условиях с 2017 года.

С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый ресурс застройщиков» (erzrf.ru).

Жилье подорожало надолго?

© Фото из личного архива О. Репченко

В 2020 году на фоне экономического кризиса и очередного витка падения доходов россиян цены на квартиры подскочили на 20%. Государство подстегнуло спрос льготной ипотекой под 6,5%, поэтому даже стремительно дорожающие квартиры продолжали покупать.

Но в июле 2021 года программа заканчивается. Значит ли это, что собственное жилье, даже покупаемое на кредитные деньги, будет стоить еще дороже, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

— К чему приведет конец льготной ипотеки?

— На рынок недвижимости завершение программы не повлияет никак. Ее влияние сильно переоценивают. На самом деле не льготная ипотека спровоцировала рост спроса на жилье, а снижение ключевой ставки Центробанка.

С началом кризиса ЦБ сильно опустил ключевую ставку. И наряду с льготной ипотекой подешевела и обычная, а вместе с тем, упали и ставки по депозитам. Пока банковские проценты покрывали рост стоимости жилья, все было нормально.

Но после снижения ставок депозиты перестали быть выгодными: прироста уже не хватало, чтобы догнать цены на квартиры. В результате все те, кто копил на жилье, вдруг поняли, что ситуация поменялась: надо быстрее бежать и покупать, и, если нужно, брать на это кредит.

Стало выгоднее кредитоваться, чем копить. Но все ошибочно приписывают этот эффект льготной ипотеке, хотя основную роль здесь сыграло снижение ключевой ставки. Обычная ипотека оказалась не сильно дороже, чем льготная.

Поэтому вторичный рынок, где нет и не было никакой льготной ипотеки, показал в прошлом году такой же рост цен и спроса, как и рынок новостроек.

2021-й станет для России годом разбитых надежд

Ситуация 2020-го года кардинально отличается от того, что мы видели в прошлый кризис в 2015 году. Тогда Центробанк, наоборот, очень сильно поднял ключевую ставку, чтобы остановить падение рубля, и льготная ипотека действительно спасла застройщиков. Сейчас это была просто ненужная мера. Независимо от того, продлят ее или отменят, на рынок недвижимости это не повлияет никак.

— Что, в таком случае, будет влиять на цены?

— Ситуация на рынке жилья во многом будет определяться тем, насколько быстро смогут восстановиться доходы населения, и останется ли уровень процентных ставок таким же, как сейчас.

Однако и при нынешних низких ставках спрос выдыхается. Даже если льготную ипотеку продлят, а ключевую ставку ЦБ не поднимут, на рынок все равно придет стагнация. Дело в том, что в 2020 году произошло вымывание спроса будущих периодов. Значит, скоро поток покупателей иссякнет.

В этой ситуации важно, каким будет объем предложения. Если на рынке нечего будет купить, цены продолжат расти даже без оглядки на спрос и доходы населения — просто потому, что предложения мало. Такое мы уже видели в нулевые годы.

Если же застройщики будут вводить много новых проектов, это подтолкнет цены вниз.

— Какой из сценариев наиболее вероятен?

— Сейчас объем предложения на рынке жилья сократился на 30%. В основном — в эконом-классе. Это связано как раз с тем, что в прошлом году очень много недвижимости уже раскупили. Но у нас действует нацпроект, который предписывает строить 120 млн «квадратов» в год.

То есть политика в сфере строительства предполагает, что жилья будет много.

Если в ближайшие год-два на рынок свалится большой объем новостроек, тогда как спрос уже во многом исчерпан, может повториться ситуация 2015–2017 годов, когда строили много, покупали мало, и цены снижались.

Над дачниками нависла глыба законодательства

— Есть показатели, которые позволяют это прогнозировать: объемы ввода жилья в эксплуатацию или количество выданных разрешений на строительство?

— Объемы ввода жилья — это вчерашний рынок — то, что вывели в продажу два-три года назад, и давно распродали. Разрешения на строительство — тоже не показательная величина. Документ действует пять лет, из чего не вполне понятно, этот объект поступит в продажу сейчас или через три-четыре года.

Пока мы можем опираться только на мониторинг новых объектов, которые застройщики анонсируют и выводят на рынок в реальном времени. Точных цифр нет, но мы видим, что каждый месяц несколько новостроек выходит в продажу. То есть — приток новых объектов держится на среднем уровне. Для того, чтобы рынок не затоваривался, спрос тоже должен находиться на уровне выше среднего.

Пока баланс сохраняется. Будет ли он сохраняться в перспективе ближайших двух лет — посмотрим.

— Можно ли сказать, что застройщики сейчас сознательно будут держать этот баланс, чтобы не допустить падения цен?

— Конечно, застройщики заинтересованы в том, чтобы не было затоваривания рынка. Но еще они заинтересованы в том, чтобы продать побольше.

Всегда есть риск, что пока ты придерживаешь несколько своих проектов, пытаясь регулировать предложение, сосед распродаст свои, а ты останешься не у дел. Поэтому гонка объемов будет иметь место.

Дефицит на рынке жилья маловероятен в отличие от затоваривания.

• — Но затоваривание будет только на руку покупателям, которые смогут выбрать квартиру получше и купить ее чуть дешевле.
• — Да, большой объем предложения может привести к откату назад цен на жилье, которые в минувшем году подскочили на 15-20%.
• — Каков ваш прогноз на 2021 год?

— Я думаю, после ажиотажного 2020 года на рынке жилья развернется стагнация. Возможно небольшое снижение цен — на 5-10%. Но, скорее всего, это будет не явная коррекция.

В новостройках она выльется в скидки и разные преференции покупателям к каждому празднику. На вторичном рынке вновь появится торг, который пропал минувшей осенью из-за повышенного спроса. Произойдет утряска рынка.

Однако удачные объекты могут и дальше продаваться без скидок, в то время как другие могут потребовать и большего дисконта.

Анна Семенец

Ввод жилья в России в 2020 году сократился, чего ждать от 2021 года

Пандемия каронавируса привела к оттоку рабочей силы и удорожанию стройматериалов. На этом фоне ввод жилья в эксплуатацию снизился по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. На официальном сайте Федеральной службы государственной статистики по городу Москве (Мосгорстата) зафиксировано, что темпы ввода жилья в Москве сократились.

Темпы ввода жилья в Москве и Подмосковье существенно сократились

Без сомнения, на рынке в настоящее время сложилась тенденция уменьшения темпов ввода жилья в Москве. Этому способствуют вполне закономерные факторы.

Основные причины сокращения темпов ввода:

• Во-первых, высока ставка рефинансирования Центрального банка, которая составляет около 11%. Поэтому строительным компаниям, работающим с привлечением кредитных средств, приходится выплачивать большие проценты для погашения займов. Это отрицательно влияет на рентабельность девелопера. По мнению экспертов, понижения ставки рефинансирования ожидать не следует. Ведь быстрого завершения кризисных явлений в экономике России не предвидится.
• Во-вторых, у многих застройщиков нет доступа к дешевым банковским кредитам.  Теперь они могут продолжать строительство, лишь привлекая деньги будущих собственников квартир. Но из-за кризиса доходы населения снижаются. Желающих заключить договоры долевого участия становится все меньше.
• В-третьих, хотя до 01 июля текущего 2021 года действует программа льготной ипотеки, но она себя исчерпала уже к концу 2020 г. То есть как драйвер роста спроса она уже не действует.

Льготная процентная ставка, несомненно, привела к сильному росту числа сделок в 2020 году.

Однако, последующий роста цен на квадратные метры снова сделал недвижимость недоступной для большинства россиян.

Учитывая данные обстоятельства, большинство застройщиков продолжают вводить в эксплуатацию свои объекты с минимальной рентабельностью. При этом делают уклон на самый доступный сегмент – новостройки эконом и комфорт-класса. Строительные компании меняют этажность, площадь, класс здания, но всеми силами стараются не замораживать стройки.

Приоритетом при выборе жилья покупателями является соблюдение застройщиком графика строительства и темпов ввода дома в эксплуатацию. Многие потенциальные покупатели самостоятельно следят за строительной динамикой. Например, лично посещают новостройки для того, чтобы своими глазами отслеживать темп ввода жилья.

После этого полученная информация активно обсуждается на всевозможных форумах и социальных сетях, с выкладыванием свежих фотографий и новостей, касающихся строительной площадки. В результате этого те новостройки, на которых строительство реально продвигается вперед, пользуются повышенным спросом.

Строительные компании вынуждены этот факт учитывать и поддерживать свой авторитет, выдерживая высокий темп строительства, для того чтобы не упал спрос на их объекты. Количество строящихся объектов велико, а число желающих приобрести недвижимость уменьшается.

Ввод жилья падает, что делать покупателю?

Учитывая то, что в настоящее время на рынке недвижимости Москвы предложение превышает спрос, наступило оптимальное время для приобретения недвижимости в столице.

Цены на новые квартиры в старой Москве ожидают к лету коррекции вниз. На рынке новостроек наверняка будет применяться механизм скидок и специальных предложений.

Строительные компании вынуждены предлагать заманчивые скидки на столичные новостройки, что сформирует наиболее привлекательные цены на первичном рынке жилья за весь кризисный период. Самое время воспользоваться этим снижением цены на недвижимость в Москве и улучшить свои жилищные условия.

Агентство недвижимости Авангард предлагает Вам рассмотреть более 30 новостроек и жилых комплексов, которые предложены на сайте. Вам не придется тратить часы своего времени для поиска новой квартиры. Мы поможем выбрать для Вас наиболее приемлемый вариант приобретения недвижимости по оптимальной цене.

Мы предоставим полную объективную информацию о каждом строящемся объекте нашего Магазина новостроек и темпах ввода его в эксплуатацию. Поможем заключить договор, будем защищать Ваши интересы в организациях, участвующих в сделке.

Покупайте прямо сейчас! Время уходит!