Жилье в московских районах Восточное и Западное Дегунино, Северный, а также в поселениях Новомосковского округа может вырасти в цене в этом году до 15%, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на аналитиков рынка недвижимости.
Эксперты полагают, что рост цен в этом году продолжится, но он уже не будет столь значительным, как в 2020-м. В среднем годовой прирост составит 5-10%, но в отдельных локациях жилье может показать удорожание выше среднего уровня по городу, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Например, на севере в первом полугодии цены могут вырасти до 15%», – указала она. При этом специалист допустила, что во втором полугодии из-за ряда факторов может случиться некоторый «откат» назад.
Глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов называет районы Северный, Восточное и Западное Дегунино. Сейчас там стоимость квадратного метра 190-215 тысяч рублей, но к концу года она может увеличиться на 12 – 13%. «Рост цен в районах вдоль Дмитровского шоссе будет связан со строящимися станциями Люблинско-Дмитровской линии метро», – пояснил он.
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что в Новомосковском округе Новой Москвы рост цен на недвижимость вырастет на 11-12% Речь идет о поселениях Сосенское и Десеновское, поселке Московский. Сейчас цена квадратного метра там в среднем составляет 173 тысячи рублей.
«В пандемию люди переориентировались на загородный формат и стали стремиться к жизни в районах с чистым воздухом. При этом важной составляющей ценообразования останется наличие московской прописки, развитой инфраструктуры и близости к МКАД», – объяснил специалист.
Ранее в интервью «МИР 24» директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев рассказал, на сколько могут подскочить цены на загородную недвижимость и когда выгоднее всего ее покупать.
Как в Москве дорожают квартиры в новостройках?
Квартиры на первичном рынке недвижимости продолжают дорожать, и во многом это связано с переходом строительства на новые правила – проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета. Ранее портал «НовостройСити» уже рассказывал о том, как росли в цене столичные новостройки комфорт-класса в 2019 году. В фокусе сегодняшней статьи – рынок первичного жилья Москвы в целом. Данные по росту цен порталу предоставили в компании Est-a-Tet.
Как росли цены за год?
Стоимость жилья в столице росла на протяжении всего прошлого года. В первом квартале, например, без учета элитного сегмента, цены возросли на 2.3%, а во втором — еще на 1.4%.
Во втором полугодии, когда рынок потихоньку стал переходить на новые правила, в строящихся комплексах цены продолжили рост, а продажи в новых стартовали уже по тем, куда издержки на новую схему реализации были заложены изначально. В итоге годовой прирост цены на формат квартир составил 7% до отметки в 225 тыс. руб. за «квадрат». Апартаменты прибавили чуть меньше – 5% до 312 тыс. руб. за квадратный метр.
Какие квартиры дорожали больше всего?
Рост стоимости зависел также и от наличия комнат в квартире или апартаментах. Больше всего, например, подорожали одно- и двухкомнатных квартиры – на 8%. В итоге стоимость квадратного метра в однушках составила 218 тыс. руб., а в двушках – 212 тыс. руб.
На втором месте – трехкомнатные квартиры, где стоимость квадратного метра выросла на 6% до 226 тыс. руб. В тройку лидеров вошли студии, которые за год прибавили в стоимости 5% и сравнялись с однокомнатными квартирами – 218 тыс. руб. за «квадрат».
Какие новостройки показали наибольший рост?
Самый подорожавший проект – жилой комплекс бизнес-класса Aquatoria рядом со ст. м. «Беломорская». Цены здесь выросли на 40% и составили в среднем 260 тыс. руб. за «квадрат». Вторую строчку рейтинга занял проект комфорт-класса Discovery Park у ст. м. «Ховрино» — цена кв. метра поднялась практически на 40% — до 221 тыс. руб.
Чуть менее показатели роста цен за «квадрат» у премиум-новостройки на Таганке — The Mostman, где цены поднялись на 34% и составили 492 тыс. руб. за «квадрат». В ТОП-5 в том числе вошел ЖК комфорт-класса «Петровский парк» на севере Москвы с результатом в 31%, и премиальный проект «Медный 3.14» на Донской – 30%.
Планируете приобрести квартиру? Свяжитесь с нами!
Риелторы подсчитали, в каких районах столицы сильнее всего подорожали новостройки
Аналитики «БЕСТ-Новострой» проанализировали годовую динамику роста цен на квартиры в новостройках комфорт-класса в районах старой Москвы. Наибольший прирост стоимости нового жилья зафиксирован в Головинском районе. С ноября 2019-го квадратный метр в локации подорожал с 173,2 до 241,8 тысячи рублей или на 39,5%.
- Основными факторами роста цен в жилых проектах эксперты назвали – изменение структуры экспозиции и строительной готовности объектов, а также активный спрос на недвижимость в локациях.
- В ТОП-10 районов с наиболее выраженным ростом цен на жилье комфорт-класса вошли:
«Можно заметить, что половину рейтинга самых быстро дорожающих локаций заняли районы ЗАО. Это объяснимо. С одной стороны, ЗАО является одним из наиболее активно застраиваемых округов Москвы, причем здесь преобладают проекты бизнес-класса. Сейчас на территории ЗАО реализуется 41 проект, из которых 16 жилых комплексов – комфорт-класса.
С другой стороны, районы на западе Москвы – одни из самых востребованных у покупателей жилья.
Спрос на новостройки ЗАО также подкрепился и появлением новой ветки метро, благодаря которой станции метро открылись в таких районах, как Раменки, Солнцево, Ново-Переделкино», − отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
В число же ценовых аутсайдеров попали районы Нагатино-Садовники и Лианозово, где средняя цена на новостройки комфорт-класса за год снизились более чем на 10%.
Ранее эксперты рассказали, какие станции метро появятся в Москве в ближайшие годы.
Эксперты рассказали, в каких округах Москвы новостройки дорожают быстрее всего
В посткризисный период цены на столичные новостройки преимущественно стагнировали. Короткие периоды роста сменялись длительным снижением. Однако с 2018 года стоимость «квадрата» начала резко возрастать, причем во всех сегментах рынка.
В массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с июня 2018 года (154 тыс. рублей) к июню 2020 года (182 тыс. рублей) на 18%. В бизнес-классе «квадрат» за аналогичный период вырос в цене с 226 тыс. рублей до 259 тыс.
рублей (на 15%), сообщает компания «Метриум».
ООО «Ривер Парк»
География роста цен в этот период была неравномерной. В некоторых округах Москвы цены выросли заметнее, чем в среднем по городу. Так, в массовом сегменте «рекордсменом» по динамике цен стал Западный АО, где «квадрат» за два года подорожал с 159 тыс. рублей до 201 тыс. рублей (на 26,4%).
За ним следует Восточной АО. Здесь показатель увеличился с 165 тыс. рублей до 208 тыс. рублей (26%). Заметно выросли цены в Северном АО, где массовые новостройки подорожали со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей (24%).
Причем сейчас цена в САО – самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы.
«В последние пять лет активность застройщиков ЖК комфорт-класса в значительной мере была сосредоточена на севере Москвы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Здесь поступило в продажу немало ликвидных проектов комфорт-класса, которые оказались очень востребованными клиентами. Именно поэтому их застройщики проводили достаточно агрессивную ценовую политику, что привело к увеличению местных расценок.
Сыграло роль и повышение качества городской среды в этих локациях – сокращение площади промзон и улучшение благоустройства».
Наиболее сдержанная динамика цен наблюдалась в последние два года в Северо-Восточном АО и Юго-Западном АО. В СВАО средний квадрат вообще практически не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. рублей. В ЮЗАО цена повысилась с 146 тыс. рублей до 161 тыс. рублей (10%).
В бизнес-классе в целом наблюдалась такая же тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше. Одинаково высоким оказалось повышение цен в ЗАО и ЮАО: в ЗАО квадрат подорожал с 212 тыс. до 270 тыс.
рублей, а в ЮАО – с 225 тыс. до 285 тыс. рублей (по 27%). Следующим по динамике цен оказался САО, где цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла с 234 тыс. рублей до 285 тыс. рублей (22%).
«Если говорить о Южном административном округе, то в нём новостройки бизнес-класса появлялись и раньше, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».
– Но в последние годы застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в этом округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов.
Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило их высокий уровень цен».
Единственный столичный округ, в котором за последние два года произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный. В СЗАО средний квадрат подешевел с 236 тыс. до 228 тыс. рублей (–3%).
Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах. В ВАО средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 230 тыс. до 236 тыс. рублей, а в ЮВАО – с 209 тыс. рублей до 216 тыс.
рублей (в обоих округах рост составил 3%).
«Как на рынке массовых новостроек, так и в бизнес-классе высокий рост цен показали САО и ЗАО, – резюмирует Мария Литинецкая. – На мой взгляд, это одни из самых перспективных районов для развития.
Сейчас застройщики активно занимаются проектами в этих округах, так как, с одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а, с другой стороны, повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон. Именно поэтому здесь наблюдается отчетливый рост цен».
В каких округах москвы новостройки дорожают быстрее всего
Два предыдущих года — 2019 и 2018 — стали временем самого стремительного роста цен на новостройки Москвы за последние пять лет.
По подсчетам экспертов «Метриум», средний квадрат в комплексах массового сегмента за этот период вырос в цене на 18%, а в бизнес-классе — на 15%.
При этом в некоторых округах Москвы новостройки подорожали еще сильнее, а в других цены практически не изменились.
В посткризисный период цены на столичные новостройки преимущественно стагнировали. Короткие периоды роста сменялись длительным снижением. Однако с 2018 года стоимость «квадрата» начала резко возрастать, причем во всех сегментах рынка.
В наиболее крупных секторах московского рынка новостроек ситуация была следующей. В массовом сегменте средняя цена квадратного метра увеличилась с июня 2018 года (154 тыс. рублей) к июню 2020 года (182 тыс. рублей) на 18%.
В бизнес-классе «квадрат» за аналогичный период вырос в цене с 226 тыс. рублей до 259 тыс. рублей (на 15%).
Однако география роста цен в этот период была неравномерной. В некоторых округах Москвы цены выросли заметнее, чем в среднем по городу. Так, в массовом сегменте «рекордсменом» по динамике цен стал Западный АО, где «квадрат» за два года подорожал с 159 тыс. рублей до 201 тыс. рублей (на 26,4%).
За ним следует Восточной АО. Здесь показатель увеличился с 165 тыс. рублей до 208 тыс. рублей (26%). Заметно выросли цены в Северном АО, где массовые новостройки подорожали со 168 тыс. рублей до 209 тыс. рублей (24%).
Причем сейчас цена в САО — самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы.
«В последние пять лет активность застройщиков ЖК комфорт-класса в значительной мере была сосредоточена на севере Москвы, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Здесь поступило в продажу немало ликвидных проектов комфорт-класса, которые оказались очень востребованными клиентами. Именно поэтому их застройщики проводили достаточно агрессивную ценовую политику, что привело к увеличению местных расценок.
Сыграло роль и повышение качества городской среды в этих локациях — сокращение площади промзон и улучшение благоустройства».
Наиболее сдержанная динамика цен наблюдалась в последние два года в Северо-Восточном АО и Юго-Западном АО. В СВАО средний квадрат вообще практически не подорожал, сохранившись на уровне 174 тыс. рублей. В ЮЗАО цена повысилась с 146 тыс. рублей до 161 тыс. рублей (10%).
В бизнес-классе в целом наблюдалась такая же тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше. Одинаково высоким оказалось повышение цен в ЗАО и ЮАО: в ЗАО квадрат подорожал с 212 тыс. до 270 тыс.
рублей, а в ЮАО — с 225 тыс. до 285 тыс. рублей (по 27%). Следующим по динамике цен оказался САО, где цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса выросла с 234 тыс. рублей до 285 тыс. рублей (22%).
«Если говорить о Южном административном округе, то в нём новостройки бизнес-класса появлялись и раньше, — отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО „Ривер Парк“.
— Но в последние годы застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в этом округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов.
Сейчас многие из них вышли на „зрелую“ или завершающую стадию строительства, что и обусловило их высокий уровень цен».
Единственный столичный округ, в котором за последние два года произошло снижение, а не рост цен, — Северо-Западный. В СЗАО средний квадрат подешевел с 236 тыс. до 228 тыс. рублей (—3%).
Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах. В ВАО средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 230 тыс. до 236 тыс. рублей, а в ЮВАО — с 209 тыс. рублей до 216 тыс.
рублей (в обоих округах рост составил 3%).
«Как на рынке массовых новостроек, так и в бизнес-классе высокий рост цен показали САО и ЗАО, — резюмирует Мария Литинецкая. — На мой взгляд, это одни из самых перспективных районов для развития.
Сейчас застройщики активно занимаются проектами в этих округах, так как, с одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а, с другой стороны, повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон. Именно поэтому здесь наблюдается отчетливый рост цен».
Лучшие предложения месяца
В каких районах москвы дорожают новостройки?
Самые дорогие и дешевые
Согласно рейтингу портала, самые дорогие новостройки находятся в Хамовниках (466 477 руб./кв. м), в Тверском районе (451 360 руб./кв. м), на Якиманке (361 205 руб./кв. м), в Замоскворечье (319 965 руб./кв.
м), Раменках (313 032 руб./кв. м), в Донском (279 554 руб./кв. м), Пресненском (275 324 руб./кв. м), Басманном (265 360 руб./кв. м), Гагаринском (261 135 руб./кв. м) районах и в Дорогомилово (258 977 руб./кв. м).
Самые дешевые квартиры в новых домах продаются в поселениях Новой Москвы – Краснопахорском (54 325 руб./кв. м), Новофедоровском (56 639 руб./кв. м), Киевском (79 365 руб./кв. м), Воскресенском (84 023 руб./кв.
м), Филимонковском (86 254 руб./кв. м), Марушкинском (87 021 руб./кв. м), Кокошкино (90 202 руб./кв. м), Десеновском (92 368 руб./кв. м) и Первомайском (93 654 руб./кв. м), а также в Щербинке (93 478 руб./кв. м).
Среди районов «старой» Москвы самые низкие цены в поселке Северный (89 054 руб./кв. м), в Зеленограде (94 303 руб./кв. м), Некрасовке (103 857 руб./кв. м), Солнцево (131 165 руб./кв.
м), Бутово Южном (135 585 руб./кв. м), Бирюлево Восточном (135 641 руб./кв. м), Гольяново (140 041 руб./кв. м), Чертаново Южном (140 874 руб./кв. м), Орехово-Борисово Южном (142 323 руб./кв.
м) и Марьино (142 648 руб./кв. м).
Средняя цена квадратного метра новостроек по Москве составила 202 395 руб./кв. м, средняя цена предложения – 11 153 673 рубля.
Цены растут вместе с домами
С марта прошлого года сильнее всего выросли в цене новостройки в Лефортово (+15,1%), Свиблово (+14,8%), Пресненском районе (+14,3%), Щукино (+13,3%), Хорошево-Мневниках (+12,7%), в Даниловском (+11,9%), Рязанском (+10,6%), Бутырском (+9,5%) районах, Кунцево (+7,6%) и Дмитровском (+6,1%).
«Мы видим отчетливый тренд: цены выросли в тех районах, где новостройки находились в активной стадии строительства или были сданы в эксплуатацию. Так, в Лефортово строились ЖК «Лефортово парк», ЖК «Символ», ЖК «Геометрия».
В Свиблово строится ЖК Silver и сдаются в эксплуатацию корпуса ЖК «LIFE–Ботанический сад», – перечисляет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – В Щукино сдавались корпуса ЖК «Родной город Октябрьское поле». В Хорошево-Мневниках наблюдалось активное возведение целых шести жилых комплексов бизнес-класса.
Идут работы в ЖК в Дмитровском районе и Кунцево. В Пресненском, Рязанском и Бутырском районах также были сданы новостройки, что подстегнуло цены».
Самое сильное падение – в поселениях Сосенское (–14,5%), Московский (–11,5%), Филимонковское (–6%), Воскресенское (–5,4%), Марушкинское (–5,2%), Краснопахорское (–4,4%), районах Академический (–10,4%), Чертаново Южное (–7,4%), Нагатинский Затон (–4,6%) и Отрадное (–4,4%).
«В некоторых районах Новой Москвы велось активное строительство, что, казалось бы, должно поднимать цены, однако там же открывались и продажи проектов на старте: В Сосенском — ЖК «Москва А101», ЖК «Скандинавия», ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Новая звезда» и ЖК «Бунинские луга», в Московском – ЖК «Саларьево Парк», ЖК «Позитив», ЖК «Филатов луг», – говорит Павел Луценко. – Мы видим, что вторая тенденция победила. То же произошло в «старомосковских» районах Академический, где в продажу вышли ЖК «ВавиловДОМ» и ЖК «Новочеремушкинская 17», и Чертаново Южное (ЖК «Лесопарковый»)».
Средние цены квадратного метра за последние 12 месяцев несколько снизились, на 1,7%, а средняя стоимость квартиры увеличилась на 0,5%.
Дата публикации 26 марта 2018, 12:33
Поделиться с друзьями:
Эксперты выяснили, в каких округах Москвы новостройки дорожают быстрее всего — МК
За два последних года, 2018-й и 2019-й, цены в московских новостройках значительно увеличились – в некоторых районах больше чем на четверть (на 26%). Росла и продолжает расти стоимость квадратного метра и в период пандемии, несмотря на падение покупательского спроса. Аналитики рассказали, что почём в разных округах российской столицы, и объяснили причины изменения цен на жилье.
— 2018 и 2019 годы стали временем самого стремительного роста цен на новостройки Москвы за последние пять лет, — говорят эксперты компании «Метриум».
– В среднем «квадрат» в комплексах массового сегмента с июня 2018 года по июнь 2020-го вырос на 18% — со 154 тысяч рублей до 182 тысяч рублей; в бизнес-классе — на 15% (с 226 тысяч до 259 тысяч).
При этом в некоторых округах Москвы новостройки подорожали еще сильнее, в каких-то цены остались прежними.
В новостройках эконом-класса «рекордсменом» стал Западный округ, где «квадрат» за два года подорожал со 159 тысяч рублей до 201 тысячи (на 26,4%). За ним следует Восточный округ. Здесь показатель увеличился со 165 тысяч до 208 тысяч (на 26%). Заметно выросли цены на севере, где массовые новостройки подорожали со 168 тысяч до 209 тысяч рублей (на 24%).
Причем сейчас цена в Северном округе — самая высокая среди других округов на рынке новостроек Москвы. «В последние пять лет активность застройщиков жилых комплексов комфорт-класса была сосредоточена именно на севере Москвы.
Вот они и проводили достаточно агрессивную ценовую политику», – объясняет своеобразный феномен генеральный директор девелоперской компании Алексей Перлин.
На юго-западе Москвы цена квадратного метра в последние два года повысилась на 10% — со 146 тысяч рублей до 161 тысячи. В Северо-Восточном округе средний «квадрат» не вырос, сохранившись на уровне 174 тысячи рублей.
В бизнес-классе в целом наблюдалась подобная тенденция, хотя округов со сдержанным ростом цен было больше.
Одинаково высоким оказалось повышение цен на западе и юге, где квадратный метр подорожал соответственно с 212 тысяч до 270 тысяч рублей и с 225 тысяч до 285 тысяч рублей (по 27%).
Следующим по динамике цен оказался Северный административный округ: рост — с 234 тысяч рублей до 285 тысяч (на 22%). Повышение стоимости квартир на западе и севере города удивления не вызывает, в отличие от юга, традиционо считавшегося непрестижным.
— Застройщики начали активно осваивать прибрежную линию Москвы-реки в Южном округе, где началась реализация очень востребованных покупателями проектов. Сейчас многие из них вышли на «зрелую» или завершающую стадию строительства, что и обусловило высокий уровень цен, — говорит генеральный директор компании Лариса Швецова.
Единственный столичный округ, в котором за последние два года на жилье бизнес-класса произошло снижение, а не рост цен, – Северо-Западный.
Здесь средний квадрат подешевел с 236 тысяч до 228 тысяч рублей (минус 3%).
Совсем небольшой рост цен произошел в Восточном и Юго-Восточном административных округах: соответственно с 230 тысяч до 236 тысяч рублей и с 209 тысяч до 216 тысяч рублей (на 3%).
По словам управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Марии Литинецкой, Северный и Западный административные округа являются сейчас наиболее перспективными для развития.
С одной стороны, в последние годы улучшилась их транспортная доступность благодаря открытию метро, а с другой — повышается качество среды, в том числе экологической, за счет сокращения площади промзон.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28341 от 19 августа 2020
Заголовок в газете: Дома и цены помогают
Покупать или подождать. Когда закончится рост цен на новостройки
В этом году риелторы и строители отмечали огромный рост спроса на новостройки. Интерес покупателей подогревали и льготная ипотека под 6,5%, и расширение программы материнского капитала. Жильё стало доступнее.
— К тому же влияние на рынок оказала и экономическая нестабильность. Из-за пандемии коронавируса люди стали чаще интересоваться инвестициями в недвижимость.
В итоге в целом по России спрос на новостройки увеличился на 34%.
Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего, — рассказал руководитель направления первичной недвижимости в «Авито.Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Такой ажиотажный спрос не мог не отразиться на ценах. По словам Дмитрия Алексеева, в октябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра новостроек в целом по стране превысила прошлогодние показатели на 15%.
— Скорость повышения цен зависит от региона и сегмента жилья (эконом, комфорт, бизнес). Наибольший рост заметен в категориях с самой низкой стоимостью квартиры. Это студии, однушки, евродвушки в классах эконом и комфорт.
Именно на них направлен интерес тех, кто рассматривает недвижимость как объект инвестиций. Но в среднем можно говорить, что с начала года рост цен составил не менее 12–13%.
По ряду регионов и застройщиков эта величина будет ещё больше — до 17–20%, — отметил директор по инвестициям и экономике ГК «Югстройимпериал» Артём Таболин.
По данным «Авито.Недвижимость», лидером по росту цен стал Нижний Новгород (плюс 30%). На втором месте оказался Санкт-Петербург. Там квартиры в новостройках подорожали на 28%. Замыкает тройку лидеров Волгоград (плюс 24%). Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего.
Очень сильно различаются цены на недвижимость в Москве. Разница по стоимости жилья на первичном рынке в разных районах может быть огромной. Так, больше всего за год подорожали новостройки в ЦАО. К примеру, в Мещанском районе они выросли в цене более чем в два раза.
Правда, даже в пределах округа темпы подорожания жилья отличаются. В центральных Пресненском и Тверском районах новостройки подорожали на 40–50%. Столько же, например, прибавили в цене квартиры в Некрасовке (ЮВАО), Хорошёво-Мнёвниках (СЗАО) и Щукине (СЗАО). При этом на треть увеличилась стоимость квадратного метра на первичном рынке в Марьине на юго-востоке и в Раменках на западе.
— Рекордсменами по росту цен с начала года стали Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, где стоимость квадратного метра поднялась в среднем более чем на 13–16%. В большинстве остальных регионов страны подорожание оказалось вдвое меньше и составило 5–8%, — говорит эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По мнению Дмитрия Алексеева, в ближайшие полгода стоит ожидать некоторого замедления роста цен на первичном рынке — в пределах 7%.
— В дальнейшем ценообразование во многом будет зависеть от решения по продлению льготной ипотечной программы. Будет сказываться также динамика ставки рефинансирования, а также обстановка с распространением коронавируса, — считает Дмитрий Алексеев.
Кстати, недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с заявлением, что программу льготной ипотеки нужно вовремя завершить. По её словам, это необходимо, чтобы не допустить возникновения пузыря на рынке жилищного кредитования. Напомним, что пока программу продлили до 1 июля 2021 года.
Артём Таболин полагает, что сейчас хорошее время для инвестиции в недвижимость. По его мнению, цены будут расти, а такой дешёвой ипотеки в дальнейшем может не быть. На рынке, действительно, присутствуют определённые опасения относительно «ипотечного пузыря».
Правда, специалисты очень сдержанно оценивают вероятность его наступления. Поэтому, отмечает Артём Таболин, пока и не последовало какой-то значимой реакции на высказывания главы Центробанка.
— Эксперты ожидают, что до июля ценник на новостройки увеличится ещё как минимум на 5–7%. И это можно считать сдержанной оценкой. Несмотря на мнение о том, что рост цен уже нивелировал эффект от дешёвой ипотеки, застройщики пока не нащупали ценовой «потолок». Спрос сейчас неэластичный. Он существенно не падает, хотя цены продолжают расти, — отметил Артём Таболин.
По его словам, этой зимой ещё до конца года можно ожидать подорожания новостроек на 1–2%. На самые популярные объекты — однушки и студии — цены повысятся даже больше.
— Основным драйвером повышения стоимости жилья в новостройках останется льготная ипотека под 6,5%. Она продолжит стимулировать спрос и разгонять цены как минимум до следующего лета. Не исключено, что программу продлят и в дальнейшем.
Особенно если учесть, что вероятность ипотечного «пузыря» крайне мала. Просроченная задолженность здесь не превышает 1%, а увеличения числа невозвратных кредитов не наблюдается.
Кроме того, риски «пузыря» снижает отсутствие в России ипотеки с «плавающей» ставкой и валютных кредитов на жильё, — говорит Станислав Манжиевский.
По его словам, цены на первичном рынке в любом случае будут ежегодно расти на размер инфляции (порядка 4%). Станислав Манжиевский считает, что пока основным способом сэкономить при покупке жилья в новостройке остаётся именно льготная ипотека под 6,5%. Субсидированная ставка всё ещё компенсирует общий рост цен на рынке.
Кстати, в декабре стартует программа льготной ипотеки на частные дома. Она тоже продлится до июля. Молодые семьи с детьми смогут взять кредит на покупку жилого дома (ИЖС) под 6,5% годовых.
— Весной за счёт субсидирования покупки в ипотеку ИЖС темпы подорожания новостроек замедлятся, но оно не остановится. Наибольший рост будет в тех районах, где улучшается транспортная инфраструктура. МЦД добавляет преимуществ ближнему Подмосковью. А значит, в лидерах по росту цен будет именно оно, — считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Как дорожают квартиры в разных домах в Москве — Аналитика — Журнал Недвижимости
Где мы живём?
Большая часть домов Москвы построена в период с конца 1950-х до середины 1970-х. Исторический максимум по вводу жилья пришёлся на 1960 год — 1190 домов — через год после начала серийного строительства хрущёвок. После этого темпы строительства стали снижаться. Но при этом больше всего жилья ввели в 1969 году — 105 000 квартир.
Брежневки сейчас — самый популярный тип квартир в столице. Во-первых, эпоха застоя (большую часть которой Брежнев был у власти) продлилась с 1964 по 1986 год.
За это время разработано и построено очень много разных типов домов — и панельных, и кирпичных, разной этажности — которые впоследствии назвали брежневками. Во-вторых, многие из этих серий продолжали модернизировать и строить все 90-е. А по некоторым проектам (сильно доработанным) строят до сих пор.
В-третьих, эти дома были выше — по 9–12 этажей (в отличие от в большинстве своём 5-этажных сталинок и хрущёвок), а значит, и квартир в них было больше.
Для исследования мы выделили несколько типов домов внутри МКАДа. Мы не хотели привязывать их чётко ко времени чьего-то правления (несмотря на названия), так как дома по проектам, разработанным при одном руководителе государства, продолжали строиться ещё какое-то время после его ухода. Выделили следующие типы:
- Дореволюционные
- Год постройки: до 1917 г.
- В исследование попали: 1499 домов
- Индивидуальные проекты в самых престижных и дорогих районах Москвы.
- Раннесоветские
- Год постройки: 1918–1932 гг.
- В исследование попали: 797 домов
Первые годы новой власти было совсем не до строительства жилья, плюс, проекты этого периода иногда отличались довольно радикальными архитектурными идеями, призванными упорядочить жизнь «нового человека» в соответствии с требованиями строя.
Жить в некоторых домах этой эпохи было просто неудобно, так как они задумывались для коллективного существования — с общими кухнями, ванными, местами для отдыха. Некоторые из них со временем перестроили, другие — предпочли снести.
Всё это сделало авангардные и конструктивистские дома очень редкими.
- Сталинки
- Год постройки: 1933–1961 гг.
- Материал: кирпич
- Высота потолков: от 3 м
- В исследование попали: 2280 домов
Последние дома в Советском Союзе с «буржуазными» чертами — большими комнатами, высокими потолками, лепниной на потолке и помпезными фасадами (хотя и не всегда). Сегодня их много сохранилось в престижных локациях Москвы — в районах у Ленинского и Ленинградского проспектов, у Проспекта Мира.
- Хрущёвки
- Год постройки: 1957–1980 гг.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: не более 5
- В исследование попали: 3500 домов
Хрущёвки — первые действительно массовые серии домов в Москве. Обычно их строили не отдельно, а целыми районами со своей инфраструктурой. Несмотря на лужковскую программу по сносу пятиэтажек и современную программу реновации, хрущёвок ещё очень много — мы нашли более 3500 домов.
Брежневки
Год постройки: 1964–1991 гг., с 1992-го по 1997-й отобрали дома серий П-68, П-44, II-18, И-209А, П-18/22, П-49 Д, П-30, II-18-01-МН, П-29, П-46.
- Материал: кирпич, панели и блоки
- Высота потолков: 2,48–2,75 м
- Этажей: от 9
- В исследование попали: 11 300 домов
Самое массовое жильё в столице. Брежневки отличаются большим разнообразием серий домов и планировок самих квартир, которые позволяют выбрать жильё под очень разные сценарии проживания.
- Современные
- Год постройки: с 2000-го и далее
- В исследование попали: 3539 домов
Все новостройки, которые возвели в XXI веке. Мы не стали делить их по материалам, этажности, высоте потолков и т. д. Потому что разнообразие современных домов просто огромное.
Квартиры в каких домах в Москве самые дорогие, а в каких — самые дешёвые
Самое дорогое жильё в столице — в дореволюционных домах, квадратный метр в таких квартирах стоит в среднем более 400 000 рублей. Как правило, это очень престижные здания, в центре города, иногда — памятники архитектуры.
1-комнатная квартира 40 м², дом 1917 г.
При этом дорожают квартиры в таких домах очень медленно — за последние два года всего на 3%. Банально: ценам просто некуда расти. Несмотря на престижность самих домов и локации, спрос на такие квартиры ниже предложения.
На втором месте в рейтинге цен с большим отрывом — раннесоветские дома, в них «квадрат» в среднем стоит 284 000 рублей.
Цены определяет как локация — большинство из них расположены в центре, так и редкость проектов.
В некоторых уникальных зданиях, например, в доме Моссельпрома — памятнике русского конструктивизма и авангарда — цена квадратного метра и вовсе доходит до 500 000 — 600 000 рублей.
Третье место — у современных домов, в них квадратный метр в среднем обходится в 251 000 рублей. Совсем немного им уступают сталинки — 233 000 рублей за «квадрат». Но новостройки дорожают быстрее: +16% за два года, тогда как у домов сталинской эпохи +12%.
Самые дешёвые — и быстрее всех дорожающие! — хрущёвки и брежневки, квадратный метр в которых стоит 202 000 и 193 000 рублей соответственно. Спрос на дешёвые квартиры в Москве всегда высокий, поэтому и растут в цене такие квартиры быстро: брежневки за два года прибавили 19%, а хрущёвки — 23%.
В таком солидном росте цен на хрущёвки могла сыграть роль и реновация: сначала люди не понимали, что будет с ценами в этом сегменте, поэтому на какое-то время продавцы и покупатели «затаились», что сдержало естественное повышение цен.
Потом квартиры отыграли его, а ещё прибавили за счёт интереса покупателей к приобретению квартиры в старом доме с прицелом на переезд в новый по программе реновации.
Звонят чаще всего по самым дешёвым квартирам
Мы изучили спрос на квартиры в домах разного типа. Чтобы получить объективную картину, проанализировали данные в период с 13 февраля до 13 марта, до эпидемии.
Больше половины звонков по объявлениям на сервисе приходятся на брежневки. Кажется, что много и самих домов, а значит, и предложений в них. Но брежневки составляют «всего» 32% от всех предложений на сервисе, а генерируют 52% звонков. Почти такое же соотношение по эффективности демонстрируют и хрущёвки.
Новостройки получают меньше звонков, чем в среднем все типы домов, но тут всё зависит от цены. Мы разделили имеющуюся выборку современных домов пополам в зависимости от цены (50% дешевле, 50% дороже) и сразу заметили разницу: более дешёвые новые квартиры получают в 2,5 раза больше звонков, чем более дорогие.
А если не брать в расчёт локацию? Какие квартиры самые дорогие и дешёвые? Тоже посчитали
Понятно, почему вся «старая» застройка — дореволюционные, раннесоветские дома и сталинки — такие дорогие: большинство из них находятся в самых престижных локациях Москвы. Только это может прибавить к цене квадратного метра десятки тысяч, а к цене квартиры — миллионы.
Мы взяли примеры разных домов в рамках одного района и посмотрели, что же происходит с ценами.
Взяли локации:
- м. Таганская (внешняя сторона Садового кольца);
- м. Профсоюзная (чуть дальше Третьего транспортного кольца);
- м. Сокол (между ТТК и МКАДом);
- м. Новогиреево (около МКАДа).
Во всех выборках самыми дорогими домами оказались именно новостройки. Но прямую связь цены с годом постройки в других типах мы тоже обнаружили.
В центре оказалось, что дешевле всего стоит квадратный метр в дореволюционной квартире: 251 000 рублей против 341 000 рублей в самом дорогом, новом доме. При этом сталинка стоит дешевле брежневки и хрущёвки.
Сталинки неплохо себя чувствуют чуть подальше от центра — у ТТК и дальше, в престижном районе Сокол, который и ассоциируется у многих именно с домами этой эпохи. В этих локациях они стоят либо немного дороже хрущёвок и брежневок, либо почти столько же.
Сильнее всего связь года постройки и локации у МКАДа: дешевле оказались сталинка и хрущёвка — они почти на четверть уступили в цене квадратному метру в брежневке и ещё больше — в новостройке.
Итого по разбросу цен в зависимости от локации получаем:
| Цена кв. м в доме в центре Москвы, ₽ | Цена кв. м в доме около МКАДа, ₽ | |
| Сталинка | 314 000 | 160 000 |
| Хрущёвка | 320 000 | 154 000 |
| Брежневка | 323 000 | 197 000 |
| Новый дом | 341 000 | 219 000 |
Важно: это не средние цены, а цена отдельных домов в разных районах, но мы видим тенденцию, как сильно цена зависит от локации квартиры.
В центре покупатели делят жильё на «современное» и «всё остальное» (за исключением каких-то знаковых старых зданий, которые ещё и поддерживаются в хорошем состоянии), поэтому разрыв цен виден именно между этими двумя категориями, а не между отдельными типами домов.
На средние цены в престижных локациях сильно влияет стоимость квадратного метра в уникальных дореволюционных и советских проектах, которые тут встречаются относительно часто, зато новостроек в старых районах Москвы мало, поэтому их высокие цены меньше влияют на средние по городу.
На окраине Москвы уже видят нюансы в годах постройки — чем современнее, тем дороже.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.