Традиционно жилая недвижимость является наиболее надежным способом сохранения сбережений. Более того – предоставляя «инвестиционное» жилье в аренду, собственник сможет извлекать пассивный доход, размерами не уступающий депозитным вкладам и ценным бумагам.
И если последствия операций с финансовыми вкладами просчитать с полной уверенностью невозможно, то с недвижимостью гораздо проще – исчезнуть ведь она не может. Единственно, могут быть затруднения с доходностью аренды, поскольку рента жилья требует четкой ориентации на квартиросъемщика. И здесь вам помогут наши риэлторы по аренде, а также предложенные ниже советы арендодателям.
Какой доход от сдачи городского жилья
Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:
- на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс);
- типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.
Доходы:
- Квартира эконом-класса арендуется в Москве за 28-32 тыс. руб., а в «бабушкином» варианте – за 24-26 тыс. руб.
- Питерская однушка приносит квартировладельцу в месяц по 18-22 тыс. руб. в обоих вариантах.
- В городе-миллионнике однушка эконом-класса сдается по 9-12 тыс. руб., «бабушкина» — по 13-16 тыс. руб.
- Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.
Арендодатель должен учитывать обязательность косметического ремонта сдаваемой квартиры однократно за пять лет, если съемщики жилья попадались в этом периоде исключительно аккуратные и ответственные. Расценки бригады строителей по «косметике» однушки составят около 2 000 руб. за м2.
При средних жизненных потребностях и при наличии собственного жилья арендодателю понадобится около 15 тыс. рублей на жизнь, которых хватит на продовольственную корзину и оплату коммуналки.
С затратами на одежду, медобслуживание, бытовую технику и развлечения собственнику-рантье будет необходимо уже 25-35 тыс. рублей ежемесячно. Такой доход достигается при сдаче однокомнатного жилья в Москве, либо двух однушек в Санкт-Петербурге или же четырех квартир в остальных городах.
Заметим, что названные уровни цен будут актуальны при условии порядочности съемщиков жилплощади и постоянной занятости квартиры (без простоев).
Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади
Инвестируя в жилье для арендной сдачи, собственники недвижимости должны определить для своих квартир оптимальный ценовой сегмент, очерчивающий круг перспективных съемщиков.
Дешевые квартиры. Это однокомнатное жилье на окраинах, вдалеке от школ, крупных торговых точек и остановок, расположенное в старом, возможно полуаварийном жилфонде. Ремонта в подобных квартирах практически нет.
Круг арендаторов – небогатые, подрабатывающие самостоятельно студенты и гастарбайтеры, чаще нерезиденты РФ. Разумеется, надеяться на порядочность таких квартиросъемщиков не приходится, однако и восстанавливать повреждения после них – недорого.
Квартиры эконом-класса. Этот формат арендной жилплощади характеризуется достаточно свежим косметическим ремонтом, исправной техникой и мебелью (не новыми). Минимальная комплектация мебелью/техникой рассмотрена здесь. Но из-за удаленности от центра – квартиры эти дешевы. Поиск арендаторов для однушек уровня «эконом» проблем не составляет.
Средний класс. Эти квартиры чаще однокомнатные, иногда – двухкомнатные. Отличие от эконом-класса заключается в боле-менее современном ремонте и меблировке, комплектации бытовой техникой.
Расположенное в районах с развитой инфраструктурой и относительно недалеко от центра, такое арендное жилье находит спрос у студентов с хорошей родительской поддержкой и молодых работающих семей.
Средний класс большей жилплощади. В отношении ремонта, оснащенности мебелью и техникой и расположением эти квартиры идентичны малогабаритному эконом-классу. Разница – большее число жилых комнат (двушки, трешки).
Потребность в просторном жилье среднего класса имеется у семей с детьми, арендующих квартиры на долгий срок. Однако поиск таких квартиросъемщиков – непростая задача.
Элитный класс квартир. Критериями такого жилья являются стильный ремонт при индивидуальном дизайнерском оформлении, наиболее полная оснащенность современной бытовой техникой и удобное расположение в центральных городских районах.
Вне зависимости от площади и числа помещений находить арендаторов (особенно «долгих») будет сложно. Зато арендная ставка – самая большая по рынку. Для сдачи в аренду элитных квартир подходят либо столичные города, либо миллионники с деловыми кварталами.
Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно.
Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.
Жилье премиум-класса выгоднее покупать для себя, а под аренду сдавать квартиры, отвечающие требованиям желаемой категории арендаторов (т.е. состояние жилплощади). При этом нести крупные ремонтные затраты – невыгодно. Отметим, что «бабушкину» квартиру можно подготовить для сдачи за небольшие деньги.
Выбор аудитории арендаторов
Планируя обеспечение долговременным пассивным доходом от приобретения жилья с последующей сдачей арендаторам, важно оценить потребности определенных групп квартиросъемщиков. Это позволит определиться с ориентацией ремонта, мебельного и технического оснащения жилплощади.
Что ищут студенты. Интерес к жилью у обучающихся и прибывших на заработки граждан ориентирован на дешевые однушки, находящиеся вблизи транспортной развязки, либо поблизости от ВУЗов и рабочих мест гастарбайтеров.
Что ищут семьи. Арендная квартира в представлении молодой семьи должна быть двух-трехкомнатной, с недавним косметическим ремонтом и очень близко (идеал – шаговая доступность) от объектов социальной инфраструктуры и транспортной развязки (также от автостоянки).
Что ищут группы. Студенческим и рабочим группам лиц необходимо трехкомнатное жилье уровня «эконом» при минимуме комфорта.
Лучшими арендаторами жилплощади эконом-класса считаются:
- Студентки. Они больше ориентированы на учебу, поэтому квартирой будут пользоваться аккуратно. Если аренду выплачивают родители квартиросъемщицы, то арендодателю лучше подстраховаться и взять родительские контакты студентки для разрешения конфликтных ситуаций в перспективе;
- Семейные пары возрастом от 23 лет. Работающие супруги этого возраста заинтересованы в карьерном развитии и стремятся улучшить материальный статус. Шумные развлечения занимают в их жизни малое время;
- Семьи с детьми. Испытывая потребность в арендном жилье на долгий срок, эти арендаторы очень удобны квартировладельцам. Однако вопрос возмещения порчи ребенком отделки арендуемого жилья нужно обсуждать с семейными арендаторами заранее.
Перед инвестицией в жилье под сдачу квартиросъемщикам, нужно выбрать район местоположения недвижимости под интересы определенной аудитории жильцов.
Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду
Основными приоритетами выбора будут местоположение недвижимости, ее планировка и площадь, состояние ремонта, оснащенность бытовой техникой и мебелью. Рассмотрим подробно, какое жилье наиболее подходит под рентный заработок.
Важный нюанс: держите в памяти, что квартира приобретается для арендаторов определенной аудитории. Т.е. характеристики жилья должны соответствовать потребностям жильцов, не менее и не более того.
Выбор городского района
От правильности подбора по этому критерию зависит размер арендной платы и длительность простоев жилья, а значит – окупаемость затрат на его приобретение и содержание.
Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:
- высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
- остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
- парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
- полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
- делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).
Следуя названным принципам подбора жилья, приобретаемого в качестве инвестиции и сдачи в аренду, вы достигните стабильного спроса от арендаторов и постоянность дохода.
Выбор площади и планировки квартиры
Согласно многолетней статистике рынка арендной недвижимости, в ТОПе спроса – однушки, реже двушки. В целом рейтинг жилья под аренду таков:
- однокомнатная квартира (до 40 м2) и студия (до 25 м2). Имеется балкон, ремонт свежий, удобства по максимуму в своем классе (эконом или элит). С любой стороны арендодателю однушка выгодна – арендная стоимость квадрата жилплощади выше, ремонт (косметика, капиталка) дешевле, спрос арендаторов стабилен, окупаемость за 13-15 лет (двушки окупаются на два-три года дольше).
- двухкомнатная, трехкомнатная квартира. Приобретать такое жилье под квартиросъемщиков выгодно лишь при хорошей скидке (например, хозяева торопятся с отъездом). Однако поиск арендаторов на эту жилплощадь будет непрост, а обслуживать (ремонт, коммуналка) двушки и трешки дороже, чем однокомнатные квартиры.
- многокомнатное жилье – с позиции арендодателя это худший вариант. В эконом-классе спросом эти квартиры пользуются слабо, а в дешевом сегменте (группы студентов или рабочих) риск порчи имущества и отделки крайне высокий.
- комната в квартире – для сдачи съемщикам этот вариант абсолютно непригоден. Приобретать отдельную комнату или комнаты под арендаторов нельзя, т.к. споры из-за съемщиков с владельцами остальной жилплощади будут постоянными.
На рынке аренды жилья лучшими являются квартиры с функционально-классической планировкой – правильная геометрия, изолированность помещений, отсутствие проходных комнат. Среднестатистическому арендатору интересна жилплощадь с просторной кухней, с отдельной кладовкой. Квартиры «европланировки» – сглаженные углы, изогнутые помещения, эркеры и террасы – малопривлекательны съемщикам.
Отделка квартиры под аренду
Дорогой ремонт не подходит совершенно – арендной платы особо не повышает, тогда как обновлять его каждые 5 лет будет дорого. Заметим, что новизна обоев и линолеума – уже достаточный аргумент в обосновании повышенной ставки аренды.
В организации отделки арендной квартиры лучше следовать этим правилам:
- потолки комнат окрашиваются водоэмульсионкой. Если квартира готовится под сдачу в элит-классе, ставятся натяжные потолки (не более 2-х ярусов);
- стены жилых комнат оклеиваются обоями – моющимися, не слишком светлыми, с простым орнаментом;
- плиточная отделка кухни и санузла;
- ванная оборудуется душевой кабинкой, как занимающей меньше места и дешевле ремонтируемой;
- осветительные приборы встраиваются в потолок. Свисающие светильники легко бьются, придется их часто менять;
- гипсокартонные перегородки непригодны в арендном жилье, т.к. легко повреждаются и требуют объемного ремонта (как минимум переклейки обоев после заделки отверстий);
- все стройматериалы, использованные в отделке съемной квартиры, нужно приобретать с 15-25% запасом, ориентируясь на будущий мелкий ремонт (потребуется ежегодно, даже чаще);
- окна завешиваются жалюзи – они служат долго, легко чистятся, хорошо смотрятся и стоят дешевле штор. Если же используются шторы, то только плотные (ночные);
- межкомнатные двери выбираются либо самые дешевые (под периодическую замену), либо массивные и крепкие, способные держать повреждения;
- входная дверь понадобится прочная и высоконадежная. Учтите периодическую потребность замены замков на ней – сложные замочные системы не подойдут.
Квартиросъемщики всегда интересуются состоянием сантехники и бытовой техники, поэтому их требуется содержать не только исправными, но и в приличном внешнем виде.
Мебель и бытовая техники в квартире под аренду
Доходность бизнеса аренды жилья прямо зависит от меблировки сдаваемой жилплощади. Важный нюанс: обязательны влагостойкие наматрасники, которых жильцы убрать самостоятельно не смогут.
Чтобы класс арендной квартиры, следует оснастить ее утюгом с гладильной доской, микроволновкой, электрочайником, феном и роутером wi-fi. Если ставится телевизор – то всегда с крепежом на стену.
Комплекты постельного белья, повышающие интерес квартиросъемщиков, выгоднее брать в секонд-хенде. Также можно дополнить кухню посудой – двумя сковородками и кастрюлями, пятью дешевыми тарелками и двумя-тремя кружками.
У многих вполне платежеспособных арендаторов совсем нет мебели и нет желания ее приобретать. Однако покупать квартиру под арендаторов с изношенной мебелью продавца – не следует. Правильным будет потратиться на функционально исправную, прилично выглядящую и более-менее современную б/у меблировку.
Нюансы в сдаче жилплощади
Просторную квартиру (число комнат неважно), имеющую эксклюзивный ремонт и расположенную близ делового центра выгоднее сдавать посуточно.
Состоятельные арендаторы, особенно европейские менеджеры высокого звена, предпочитают снимать нестандартную недвижимость – мансардную, полуподвальную или с необычной планировкой.
И они готовы доплачивать за нестандартность.
Кстати, с такими арендаторами удобно иметь дело, поскольку поиском временного жилья для них обычно занимаются местные компании-наниматели, поэтому спорные вопросы разрешаются проще.
Доход от сдачи квартиры часто сопряжен с риском столкнуться с недобросовестным жильцом, причиняющим серьезный вред арендованному имуществу. Для минимизации этого риска обязательно готовьте договор аренды с подробным описанием состояния имущества квартиры.
Чтобы облегчить себе поиск выгодных инвестиционных вариантов недвижимости под бизнес аренды жилья, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.
Стоит ли покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду
Финансовые пирамиды 90-х годов подорвали доверие русского человека к банкам и инвестированию. Времена «МММ», «Хопёр-Инвест» и «Чары» прошли.
Но до сих пор простые люди, у которых появились сбережения, стремятся купить на них не акции, а что-нибудь «понятное», например, недвижимость. Если купить квартиру, можно сдавать ее в аренду.
Так и денежки надежно вложены, и ежемесячная прибавка к основному доходу неплохая.
Но все ли так просто? Попробуем разобраться.
Как рассчитывается доходность аренды недвижимости
Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, важно спрогнозировать доход. Есть простая формула расчета прибыльности недвижимости. Нужно годовой доход от аренды разделить на рыночную стоимость квартиры и умножить на сто. Делим именно на рыночную стоимость, а не на цену, по которой мы покупали квартиру. Так будет понятна прибыльность этой затеи на текущий момент.
Как рассчитать доходность, и по какой цене выгодно брать квартиру для сдачи в аренду, смотрите в этом видео:
Чтобы было совсем понятно, возьмем для примера какую-нибудь реальную квартиру на Циане и сделаем расчёт для неё.
Вбиваем на cian.ru «снять двушку в Смоленске». Выбираем средненький вариант: 51 м², непримечательный, но аккуратный ремонт, первый этаж. Цена: 14 000 руб/мес. Теперь ищем похожую квартиру в продаже — двушка, такая же площадь, на той же улице, похожие фото. Цена: 1 670 000 руб.
На этом примере и посчитаем. 14 тысяч умножим на 12 месяцев, получается 168 тысяч — годовой доход хозяина квартиры от аренды. Делим на 1 670 000 (примерная рыночная стоимость такой квартиры) и умножаем на 100%. Получается годовая доходность 10%. Смотрим проценты по вкладам на banki.
ru — они редко превышают 8%. Ого! Очень неплохо.
Кажется, наш эксперимент удался. Купить и сдавать квартиру выгоднее, чем сделать вклад в банк. Но все ли учтено в формуле?
Расходы, которые важно учесть
А что если хозяин этой квартиры найдет арендаторов не сразу, и 14 тысяч нужно будет умножать не на 12 месяцев, а на 7, например? А что если первые же квартиранты «убьют» жилье, и к заезду следующих ему придётся делать серьёзный ремонт за свой счёт?
Попробуем учесть все возможные дополнительные расходы:
- услуги риэлтора, который поможет купить квартиру;
- стоимость ремонта, минимального набора бытовой техники и мебели (абсолютно пустую квартиру сдать трудно);
- коммунальные платежи (если их не оплачивают арендаторы);
- налоги;
- месяцы «простоя» без квартиросъемщиков, когда недвижимость не приносит дохода и коммуналку приходится оплачивать из своего кармана;
- и снова риэлторы. Они помогут найти арендаторов, а потом вместо вас будут «бегать» за ними каждый месяц, чтобы забрать арендную плату, проверить уплату коммунальных платежей и т.д.
Конечно, от риэлторских услуг можно отказаться. Купить квартиру самостоятельно помогут сервисы Авито, Циан, Домофонд, ДомКлик и другие. С их же помощью можно найти жильцов.
Примеры объявлении об аренде квартир в Москве
Тот, кто рассматривает вариант сдачи квартиры посуточно или на короткое время для туристов, может разместить свое предложение на агрегаторах Airbnb и Booking. Но посуточная аренда — это уже целый бизнес, хлопотный и непредсказуемый. Его прибыльность нужно рассчитывать по совершенно другим формулам, и это тема для отдельной статьи.
Мы же собираемся сдавать квартиру вдолгую и ищем способы минимизировать расходы.
Как сократить расходы
Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно.
Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась.
Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки.
Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.
Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.
Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.
Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.
Примерная стоимость квартиры с хорошим ремонтом в Москве
Есть еще один способ сократить расходы на покупку квартиры — купить ее на первичном рынке. Когда цель — перспективное вложение денег, можно принять участие и в долевом строительстве.
Квартира на стадии котлована стоит гораздо дешевле уже построенной. Конечно, сдавать ее получится не сразу, и есть опасность попасть на «долгострой».
Но разве бывают выгодные инвестиции без риска? К тому же, сейчас многие застройщики сдают квартиры со стандартной отделкой, готовые к заселению — это тоже плюс.
Можно ли сэкономить на налогах? Это, пожалуй, самый актуальный вопрос для тех, кто сдаёт жилье в аренду.
Вот какие есть варианты:
- не заключать договор с арендаторами и не платить налоги;
- платить НДФЛ;
- оформить ИП;
- оформить самозанятость.
Первый вариант самый глупый, даже если не бояться налоговой. Пускать незнакомых людей в дом без договора опасно. За время проживания они могут вполне приличную квартиру с ремонтом превратить в сарай. А могут съехать через месяц, не расплатившись. С такими ситуациями сталкиваются все, кто сдаёт жилье «неофициально».
Второй вариант — платить НДФЛ. Подоходный налог с физических лиц, сдающих недвижимость в аренду, составляет 13%.
Третий вариант — оформить ИП. В этом случае нужно будет обязательно уплачивать взносы в ПФР и ФОМС. А также платить единый налог или купить патент.
Покупка патента означает, что мы на определенный срок приобретаем право заниматься какой-то деятельностью. В нашем случае — сдавать квартиру в аренду.
Стоимость патента варьируется в зависимости от площади квартиры, региона. Этот вариант может быть выгодным, если недвижимость не будет простаивать без жильцов.
Патент приобретается наперёд, и если жильцов найти не получится, деньги никто не вернет.
В упрощённой системе налогообложения индивидуальных предпринимателей сейчас происходят серьезные изменения, связанные с коронавирусным кризисом. В некоторых регионах ставку единого налога снижают. Кое-где в 2021 году вообще планируются кредитные каникулы для некоторых категорий ИП. Поэтому лучше уточнять налоговую ставку в местных налоговых органах.
Четвёртый вариант — самозанятость. Он самый выгодный. Самозанятый не уплачивает страховые взносы и не заполняет налоговую декларацию. Он лишь платит 4% от дохода, если сдает квартиру в наем физлицу, и 6% при сдаче жилья в аренду юрлицу. Например, заключив договор с агрегатором Airbnb или Booking.com, нужно платить 6%.
И последний вопрос об экономии: стоит ли включать коммунальные платежи в арендную плату? Практика показывает, что не стоит. Пусть жильцы оплачивают сами электричество, воду, газ. Так они будут экономнее. Проверять чеки каждый месяц, конечно, не очень удобно. Но лучше это делать, чтобы не получить сюрприз в виде задолженности по коммуналке, когда арендаторы съедут.
Подведем небольшой итог. Чтобы сократить расходы при сдаче жилья в наем:
- не пользуемся услугами риэлторов;
- покупаем квартиру с отделкой на «первичке» или недорогую квартиру с косметическим ремонтом и минимальным набором мебели на «вторичке»;
- оформляем самозанятость и обязательно заключаем с жильцами договор;
- оплату коммунальных платежей возлагаем на жильцов.
Что делать, если нечем платить кредит?
Какую квартиру проще сдать
Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да.
Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу.
Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.
А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.
Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.
Вот такая формула уже ближе к истине. И это в режиме максимальной экономии!
Как выбрать квартиру, чтобы гарантированно ее сдавать
Какое число окажется в конце года на месте знака вопроса, мы знать не можем. Но можем дать пару советов, как выбрать квартиру, чтобы она не простаивала.
Количество комнат и площадь
Не все жилье одинаково привлекательно для квартиросъемщиков. По статистике чаще всего в аренду берут однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». Большие квартиры снимают гораздо реже.
При этом небольшая разница в метраже не играет для арендаторов ключевой роли, но отражается на цене квартиры для покупателя. «Двушка» площадью 52 м² стоит дороже «двушки» на 44 м². Но сдавать их будут по одной цене (конечно, если они расположены в одном районе, не сильно различаются по качеству ремонта и т.д.)
Место расположения в городе
Где расположен дом, очень важно. Это не обязательно должен быть исторический центр города (там квартиры обычно очень дорогие). Можно купить квартиру в доме, расположенном в спальном районе.
Главное, чтобы транспорт в центр хорошо ходил и была развитая инфраструктура. Крупные супермаркеты, парк, детский сад в шаговой доступности позволяют поднять арендную плату за квартиру.
И уж точно она быстрее найдет жильцов, чем недвижимость в живописном месте на окраине города, куда ходит один автобус.
Выводы
Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.
Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным.
Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой.
Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.
Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство.
Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги.
Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.
Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта
В этой статье я хотела бы поделиться опытом своего друга, который владеет квартирой в Санкт-Петербурге, и рассказать о том, с какими нюансами он столкнулся, сдавая квартиру в аренду.
1. Ваша квартира подорожает: ожидание и реальность
Когда мы покупаем квартиру, то все твердят одно: “бери, это выгодно, квартира – это актив, который всегда будет расти в цене” или вот это, например, “это долгосрочные инвестиции, которые будут кормить тебя всю жизнь”. Да, в теории, всё так и есть, но на практике кого-то может ждать разочарование.
Мой друг купил однокомнатную квартиру одиннадцать лет назад – в 2008 году за 3,9 млн рублей на юге Санкт-Петербурга. Дом был полностью достроен, но ещё не сдан. Это была новостройка с консьержем и видеонаблюдением. Однако район вокруг Ленинского проспекта продолжал застраиваться, и со временем там вводилось все больше и больше нового жилья.
В 2013-2014 году стоимость его квартиры и вовсе упала до 3,3 млн рублей, но позже вернулась к первоначальной цене. На данный момент её кадастровая стоимость равна 3 905 848 руб. И это средняя цена на жильё в том районе. По 3,5-4 млн стоят на данный момент квартиры в соседних домах.
Так что, если Вы планируете брать ипотеку, и надеетесь, что квартира подорожает и тем самым “отобьёт” часть процентов, трижды подумайте. Если вокруг идёт полным ходом стройка, а метро не предвидится в ближайшем будущем – с большой вероятностью, ваша квартира не станет дороже.
2. Аренда и инфляция не будут зависеть друг от друга
За сколько можно сдавать квартиру? Кто с этим не сталкивался, обычно думает, что с каждым годом можно увеличивать арендную плату, повышать её на уровень инфляции. Увы, и здесь кроется проблема. Поскольку вокруг построили много жилья, то другу приходится сдавать квартиру дешевле, чем раньше.
Сдавать квартиру он начал только в 2010 году. Сразу не получилось – готовый дом всё никак не хотели принимать проверяющие.
Первым квартирантам он начал сдавать квартиру за 20 тысяч рублей в месяц, при этом жильцы отдельно оплачивали коммунальные платежи.
Однако уже спустя два года пришлось снизить цену до 18 тысяч рублей в месяц, и такая цена держится до сих пор, в противном случае ему месяцами не удавалось найти жильцов.
Что мы имеем в итоге? Сейчас за полный год проживания его доход составляет 216 тысяч рублей. С них он платит 13% подоходного налога. Итого у него на руках остается 187 920 рублей. Это всего лишь 4,8% годовых. Согласитесь, это явно расходится с ожиданиями.
Кстати, вот подборка жилья от “конкурентов” на Авито в том же районе и за такую же цену.
Похожие предложения на Авито для того же района с квартирами примерно такого же метража
3. Жильцы бывают разные…
4,8% годовых это доход, рассчитанный с учетом того, что жильцы будут жить круглый год и исправно платить аренду. Увы, на практике всё оказалось не так радужно. За девять лет, что квартира сдаётся, друг сталкивался с разным.
Иногда квартирантам нужно было срочно уехать на родину, иногда у них были финансовые трудности, и они платили лишь часть суммы, иногда делали что-то по дому в счёт аренды.
Однажды одна девушка с Украины перестала выходить на связь – оказалось, что она закинула ключи в почтовый ящик, и уехала к себе домой, не заплатив за полмесяца.
Поиск новых жильцов обычно занимает до полутора месяцев. Всё это время квартира простаивает и не приносит доход.
4. Ремонт может съесть чуть ли не половину годового дохода
Разумеется, жильцы дают залог, и арендодатель вправе вычесть из залога стоимость поврежденного имущества. Но далеко не все арендаторы могут быть настойчивыми в подобных конфликтных ситуациях.
Me On Christmas Morning Jump GIF from Meonchristmasmorning GIFs
Все жильцы заявляют, что они самые чистоплотные на свете. Но уже дважды после них другу приходилось делать серьёзный косметический ремонт.
Стоимость ремонта была в обоих случаях порядка 80 тысяч рублей – это поклейка новых обоев, замена ламината, мелкий ремонт сантехники и замена некоторых предметов мебели.
После одной семейной пары пришлось полностью заменять пробитую насквозь дверь и люстру с разбитым плафоном. Ещё одни квартиранты раскололи раковину в ванной, а также сильно измазали жиром обои на кухне и в коридоре.
Таким образом уже дважды квартира простаивала впустую более трёх-четырёх месяцев. Это время, которое требовалось на ремонт и поиск новых жильцов.
5. Налоги на жильё
Ну и напоследок, ещё одна ложечка дёгтя, которая уменьшает и без того маленькую доходность от сдачи квартиры. Это ежегодный налог на имущество. Друг – не пенсионер и не льготник, поэтому он платит его в полном объёме.
В прошлом году выходило около тысячи рублей – с учетом налогового вычета и понижающего коэффициента в Санкт-Петербурге.
Это совсем мало, но согласитесь, никто не гарантирует, что через пару лет, понижающий коэффициент не уберут, и не придется платить налог на полную катушку.
Что было бы, если бы он положил в 2008 году деньги на вклад?
Покупая квартиру, друг не залезал в ипотеку, а потратил свои собственные накопления. Он рассчитывал на то, что квартира будет дорожать, и его доходы будут ежегодно увеличиваться.
Конечно, нельзя заглянуть на десять лет в будущее. Но, если сравнивать доход от вклада и доход от сдачи типовой квартиры в аренду, то выгоднее был бы вклад.
Если бы мы в 2008 году разложили 3,9 млн рублей по банкам по ставке 8% годовых, то через 11 лет заработали бы 3,22 млн рублей только процентов. И это без учета их капитализации.
Однако за девять лет, в течение которых он сдавал квартиру, ему удалось заработать примерно 1,3 млн рублей ( с учётом простоев квартиры без жильцов и с двумя ремонтами). Ах, да – ещё же был самый первый ремонт до сдачи квартиры – это ещё примерно 200 тысяч на тот момент.
Итого остается 1,1 млн рублей. Совсем не густо.
Сейчас жильё – это, скорее, способ сохранить деньги, нежели заработать на них. А также это альтернатива вкладу, если Вы опасаетесь отзыва лицензий или прочих рисков, связанных с банками.
И напоследок
Несмотря на то, что эксперты всех мастей сегодня заявляют о росте цен на жильё, факт этот остаётся весьма спорным.
Так, например, Росстат и вовсе фиксирует во многих регионах падение цен на квартиры в новостройках.
О том, как выглядит динамика с точки зрения государственной статистики, и кому выгодно кричать во всеуслышание о росте цен, читайте в статье: В каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
В 2021 году покупать квартиру для сдачи в аренду станет невыгодно. рассказываю, почему и какие решения будут прибыльными
Доброго времени дня, уважаемые читатели. Всех поздравляю с Новым годом и в сегодняшней статье хочу рассказать всю правду о том, выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду. И так, давайте к делу!
Просто купить и сдавать
Я работаю в сфере недвижимости уже более 10 лет и я здесь как рыба в воде. Знаю все, что касается инвестиции в недвижимость и то, как с помощью нее можно зарабатывать. И часто вижу, как люди покупают квартиру с целью прибыли, а на самом деле получают одни хлопоты и мизерный доход.
Пример
Например, ко мне на консультацию недавно пришел человек и рассказал свою историю: он купил на окраине Москвы однокомнатную квартиру за 7 млн рублей. Изучил предварительно рынок, посмотрел самостоятельно, сколько стоит аренда в этом районе и пришел к выводу, что сможет сдавать за 35 000 в месяц.
Квартиру он покупал сразу же с отделкой, пришлось потратиться лишь на покупку всего необходимого, чтобы сдать квартиру ( кровать, кухня, стол, стулья, занавески, шкаф, стиральная машина, холодильник и остальное) суммарно получилось порядка 350 000 рублей, учитывая, что он покупал все из эконом сегмента.
И за первый год владения квартирой цифры получились следующие: квартира сдавалась 11 месяцев из 12. То есть он получил на руки 35 000 * 11 = 385 000. Он заплатил налог за квартиру 7000 рублей. Плюс заплатил налог за то, что сдает квартиру. Он зарегистрировался как самозанятый и платит не 13%, а 4%, то есть за год 14 000 рублей.
Итого за год чистыми 364 000 рублей. Было потрачено 7 млн.+ 350 тыс. на ремонт. То есть доходность получилась 364 000 / 7 350 000 = 4,9 % годовых.
Учитывая, что официальная инфляция за 2020 год составила 4,5 %, наш герой практически ничего и не заработал.
Какие направления в недвижимости способны дать хорошую прибыль в 2021 году?
В городах с населением от 500 000 человек хорошо востребованы студии. Особенно если мы говорим о Москве и Санкт-Петербурге, где спрос на них просто огромный.
Скажу на своем примере: студия 16-18 квадратных метров в Москве при стоимости 3,5 млн рублей приносит в месяц от 35 тыс. до 45 тыс. рублей на посуточной аренде. При этом не нужно заниматься всей деятельностью по заселению/ выселению гостей. Всем этим занимается управляющая компания, которая берет 15% от прибыли. Загрузка получается каждый месяц выше 85 %.
То есть, берем среднее 40 000 * 12 = 480 000. Это наш доход.
Расходы следующие: порядка 2-3 тысяч коммунальные платежи, 7 000 налог на апартаменты в год, 18 000 в год — налог на прибыль. Итого расходов 60 000 в год.
То есть (480 000 — 60 000) / 3 500 000 = 12 % годовых доходность. В 4 раза выше, чем ставка по депозитам. Это еще не учитывая рост стоимости самих апартаментов.
- Вот, кстати, можете посмотреть, как они выглядят, если вам интересно. Прикрепляю видео:
- Я считаю, что в 2021 году спрос на подобного рода студии будет расти и это является отличным способом инвестирования в недвижимость.
- Если вам интересна тема инвестирования в недвижимость, то у себя в инстаграме я подробно рассказываю про это. Вот ссылка
Ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал
За сколько можно сдать квартиру в Москве
Любого наймодателя интересует вопрос за сколько сдать квартиру. В среднем, стоимость 1 комнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет 30.000 рублей, 2-х комнатной квартиры того же класса 35.
000 рублей, а стоимость 3-х комнатной квартиры начинается от 37.000 рублей.
Отталкиваться можно от этих сумм, а далее все индивидуально, расположение, площадь, и состояние квартиры, наша статья расскажет вам о том, за сколько можно сдать квартиру.
Как правильно определить стоимость квартиры
Стоимость найма жилья показатель, зависящий от:
- Месторасположение;
- Состояния квартиры.
Также нужно понимать, что в Москве, как и других регионах, цена найма величина, которая постоянно изменяется под воздействием разных рыночных факторов. Любой владелец квартиры, в силе за считанные минуты определить нужный показатель самостоятельно, для этого достаточно:
- Зайти на любую профильную электронную площадку (например, на «Авито»);
- Выписать стоимость схожего по характеристикам жилья на листок бумаги. Например, если у собственника сдается в найм 1-комнатная квартира у м. Кутузовская, то выписывается цена всех подобных квартир в данном районе. Сделать, это на портале «Авито» не сложно, достаточно с помощью фильтров отсортировать нужные характеристики и посмотреть карту Москвы, размещенную на сайте, все нужные объекты будут там отмечены;
- Подсчитать среднюю стоимость аренды в нужном районе. Для этого необходимо сложить все ранее выписанные цены и разделить полученную сумму на количество квартир. При этом жилье с явно заниженными/завышенными ценами не должны участвовать в подсчете;
- Откорректировать (увеличить/уменьшить) среднюю стоимость найма с учетом состояния собственного жилья — это будет цена найма нужной квартиры.
Описанный выше метод сравнения является рабочим инструментом профессиональных оценщиков, так как позволяет достаточно точно определять арендную плату.
Но, если собственник не желает утруждаться, тогда наиболее простым способом узнать среднюю стоимость по месту расположения, будет звонок в агентство недвижимости.
А более правильно в несколько, чтобы опять усреднить полученную информацию и откорректировать ее на состояние жилья.
Также нужно понимать, что точную информацию по телефону или в интернете о том за сколько надо сдавать какую-то конкретную квартиру получить нельзя, так как присутствует достаточно факторов, влияющих на ценообразование.
Что повышает/снижает стоимость квартиры
Месторасположение жилья будет считаться выгодным, а значит и стоимость найма будет выше, если:
- Недвижимость находится в месте с хорошей транспортной развязкой, например, у станции метро;
- Развита инфраструктура, например, рядом магазины, учебные заведения и тд;
- Состояние экологии приемлемое, то есть рядом отсутствуют промзоны, предприятия, есть парки, скверы.
Состояние самой квартиры принесет максимальную прибыль, если:
- Квартира со свежим ремонтом, причем нужно понимать, что покраска старых, часто еще советских полов, дверей, окон не может называться полноценным ремонтом, максимально это косметический;
- Сантехника новая или она в хорошем состоянии;
- Мебель удобная, красивая, исправная;
- В наличии бытовая техника.
Потенциальный арендатор охотней согласится платить, если обстановка квартиры будет целостной, а не представлять собой набор разнородных элементов, то есть все должно быть приятным глазу. Важным аспектом, при сдаче жилья, является состояние подъездов, отсутствие плохих соседей. Часто наниматели обращают внимание на этаж, то есть первый из них и последний не в приоритете.
Как повысить доходность от сдачи недвижимости
Чтобы жилье давало максимальную доходность оно должно быть рассчитанным на какую-то группу арендаторов и относиться к эконому, комфорт или бизнес классу.
Также оно должно не обладать ярко выраженными недостатками или признаками жилья более низкого уровня.
К примеру, жилье комфорт-класса предполагает качественную отделку с использованием не дешевых материалов, когда на ней сэкономили, то вряд ли это вызовет у потенциального жильца желание платить средства соответствующие комфорт-классу.
Если нет средств на новую мебель для квартиры эконом-класса, то не стоит заменять ее на древний покосившийся диван, гарнитур с отваливающимися дверями.
Это просто ухудшит впечатления, а вместе с тем будет отбивать желание арендовать такое жилье, поэтому чаще всего владельцам приходится сдавать такую недвижимость дешевле.
Проще вообще, в таком случае, убрать мебель, так как в Москве есть достаточное количество семей, имеющих все необходимое для проживания. Не впечатлит нанимателя недвижимость с дорогим ремонтом, но в плохом подъезде.
Не стоит пренебрегать уборкой комнаты, квартиры. Ухудшает впечатление от любой недвижимости прокуренные помещения, прочие подобные моменты.
При сдаче нужно учитывать сезонность, к примеру, наименьшей активностью наниматели отличаются в период зимних праздников и после них. В это время желающих арендовать становится на 30-40% меньше. В результате чего собственникам приходится снижать стоимость найма, так как простой объекта в 1-2 месяца приведет к более ощутимым убыткам.
Во время значительной инфляции (в 2014 г.- 2015 г.
) часть владельцев значительно подняла цену найма, в большинстве случаев это была неоправданная роскошь, так как арендаторы просто съезжали, а новых в острые фазы экономических кризисов мало.
Это привело к неоправданным потерям, особенно для владельцев недешевой недвижимости. А поскольку ситуация остается не стабильной, то такой вариант развития событий тоже надо иметь ввиду.
Если не хочется продешевить с ценой на аренду, то стоит следить за реакцией нанимателей.
К примеру, если сразу же после размещения объявления начались звонки и через несколько часов уже появились желающие смотреть объект, а впечатления у людей от квартиры положительные, то стоит подумать о том, чтобы несколько поднять стоимость. Когда звонки отсутствуют, тогда это указывает на то, что жилье дорогое – арендную плату надо снизить.
Владельцу всегда нужно требовать с нанимателя страховой депозит, он позволяет снизить риски от недобросовестности жильцов.