Льготная ипотека вызвала уменьшение предложений в новостройках. Способны ли объёмы строительства восполнить предложение или мы увидим дефицит на рынке новостроек?
По данным портала ЕИСЖС Наш.дом.РФ, объём строительства в конце 2020 года составил 94 млн. кв.м., что на 12,5% меньше, чем годом ранее.
Половина строительства оплачивается за счёт проектного финансирования банков – 51,6%.
Менее половины от общего объёма – 42,3% — составляют средства, поступившие по договорам долевого участия (ДДУ), по которым были уплачены взносы в компенсационный «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд создан в 2017 году для защиты интересов участников долевого строительства и аккумулирует отчисления застройщиков по ДДУ.
Всего 6,1% объёма жилья строится без привлечения средств граждан и проектного финансирования. В эту долю входят как собственные средства компаний, так и кредиты вне проектного финансирования, а так же займы с помощью облигаций на публичном рынке и другие источники.
Сокращение на 12,5% объёмов строительства за прошедший год сопровождалось структурными изменениями в источниках финансирования.
Значительно сократились средства, полученные по ДДУ: в декабре 2020 на них строили 39,8 млн. кв.м., в то время как в 2019 году — 68,4 млн. кв.м. Так же в истекшем году с 12,75 млн. кв.м. до 5,73 млн. кв.м.
снизился денежный поток из иных источников финансирования (не эскроу и не ДДУ).
Существенный прирост на 83% показывает объём строительства, обеспеченный счетами эскроу. Если в 2019 году в рамках проектного финансирования строилось с 26,36 млн. кв.м., то в 2020 году этот показатель составил 48,47 млн. кв.м.
Сокращение объёма строительства в конце прошедшего года на 12,5% вызвано сокращением числа застройщиков и, как следствие, разрешений на строительство.
Так, число компаний, ведущих строительство в декабре, сократилось на 10%: с 3,5 тысяч в 2019 до 3,2 тысячи в 2020 году. Количество разрешений на строительство жилья убавилось на 17% — с 7 тысяч до 5,8 тысячи.
Темпы снижения количества разрешений, превышающие темпы сокращения числа застройщиков указывают на снижение активности строительных компаний.
К концу 2020 года количество застройщиков, получающих проектное финансирование, возросло с 1073 до 1873 компаний.
Численность компаний, ведущих строительство на средства из всех остальных источников, сократилась с 2950 до 1617.
Таким образом, можно констатировать, что более половины застройщиков (59%) работают через эскроу. Остальные строительные компании составляют 41% и их доля имеет тенденцию к сокращению.
Самый крупный объём строительства жилья в России идёт в городах Москва (16 млн. кв.м.) и Санкт-Петербург (10 млн. кв.м.). В десятку городов по объёмам возведения жилья входят: Краснодар (5,5 млн. кв.
м.), Уфа (3,1 млн. кв.м.), Екатеринбург (2,6 млн. кв.м.), Новосибирск (2,4 млн. кв.м.), Ростов-на-Дону (2,2 млн. кв.м.), Красноярск (2,1 млн. кв.м.), Тюмень (1,8 млн. кв.м.), Казань (1,4 млн. кв.м.
),
За прошедший год объёмы строительства выросли в 17 городах присутствия ОН «Перспектива24». Наибольший рост произошёл в Коломне (61,3%) и Благовещенске (59,1%).
Уфа — единственная из десяти городов с крупными объёмами домостроения, где за год увеличились строительные площади. Роста строительства составил 1%. Остальные девять городов топ-10 продемонстрировали сокращение темпов возведения жилья. Снижение составило от 21,4% в Санкт-Петербурге и 10,2% в Ростове-на-Дону до 0,4% в Казани.
В 19 городах рейтинга строительство сворачивалось медленнее, чем российские темпы (от 0,4% в Казани до 11,6% в Северодвинске). А в 27 городах рейтинга число строящихся домов уменьшилось на 13,2% и более, что быстрее, чем в среднем по России.
Максимальное сокращение темпов строящихся площадей было выявлено в Ангарске (46,9%) и Туймазах (43,8%).
Топ-10 рейтинга городов ОН «Перспектива24» по объёму домостроения совпадает с топ-10 городов, в которых наибольшая часть строительства финансируется счетами эскроу.
В десятку городов по строящимся площадям за счёт ДДУ с уплатой взносов в компенсационный фонд входят: Москва (7,2 млн. кв.м.), Санкт-Петербург (6,1 млн. кв.м.), Краснодар (2,3 млн. кв.м.), Уфа (1,1 млн. кв.м.), Новосибирск (1 млн. кв.м.) и другие.
Топ-10 городов с альтернативными источниками финансирования возглавляет Уфа. Здесь по состоянию на 31 декабря 2020 года объём площадей, финансируемых без использования счетов эскроу и без привлечения средств граждан, составлял 638 тыс. кв.м.
Так же высокие объёмы жилья обеспечиваются альтернативным финансированием в Краснодаре (611 тыс. кв.м.), Москве (595 тыс. кв.м.), Красноярске (560 тыс. кв.м.) и Тюмени (402 тыс. кв.м.).
По итогам 2020 года мы наблюдаем сокращение объёмов жилого строительства на 12,5%, снижение количества игроков на строительном рынке на 10% и снижение активности действующих застройщиков, выраженное в сокращении численности разрешений на строительство на 17%.
Причиной уменьшения количества строительных компаний и объёмов строительства является введение эскроу в 2019 году. Как и ожидалось, часть игроков покинуло рынок, не справившись с требованиями нового законодательства.
В 17 российских городах на карте ОН «Перспектива24» была выявлена положительная динамика объёмов строящихся жилых площадей. Признаки будущего дефицита новостроек, выраженные в сокращении объёмов строительства, были выявлены в 47 городах. При этом, в 27 городах сокращение строительства происходит быстрее, чем в среднем по России.
Сочетание льготной ипотеки до середины 2021 года и сокращения числа возводимых домов могут быть драйвером дальнейшего роста цен на новостройки. При сохранении стабильности в экономике, ограничением для развития такого сценария могут стать вымывание платёжеспособного спроса, а так же понижение процентов по ипотеке на вторичную недвижимость с последующим перетеканием спроса в этот сегмент.
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).
Аналитика подготовлена на основе данных ЕИСЖС Наш.дом.рф. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Рейтинг застройщиков Москвы: Топ-20 лидеров отрасли
Аналитики одного из столичных риелторских агентств составили рейтинг застройщиков Москвы по результатам 2016 года. О том, как и за счет чего распределились позиции девелоперов на строительном рынке столицы, рассказывает портал ОКНА МЕДИА.
рейтинг строительных компаний
Рейтинг застройщиков: методология
Аналитики риелторского агентства Метриум Групп составили очередной ежегодный рейтинг московских строительных компаний за 2016 год.
При анализе данных учитывались показатели заявленной в официальной проектной документации, расположенной в открытом доступе, общей площади квартир и апартаментов в домах, где на текущий период ведутся продажи на первичном рынке недвижимости.
Ранее агентство оценивало портфельный объем компаний по заявленной застройщиками общей жилой площади всех объектов, строительство которых может затянуться на несколько лет – в 2016 году, по оценкам экспертов агентства, не сдано в эксплуатацию в срок боле 45 % жилой недвижимости.
При этом нет гарантий, что проект не будет пересмотрен в сторону уменьшения его площади. При такой методологии невозможно оценить реальное положение дел компании на текущий период времени, именно поэтому специалисты пересмотрели критерии, определяющие лидеров строительного рынка Москвы. Важно отметить, что при составлении рейтинга учитываются объекты, расположенные в рамках территории Старой Москвы, без учета присоединенных территорий.
Самые крупные строительные компании по объемам строительства
В 2016 году столичный строительный рынок показал новых лидеров.
Так, первое место по объему портфеля объектов заняла ГК ПИК, с активами в 1,1 миллион квадратных метров жилой недвижимости, сместив на второе место ранее традиционного лидера столичного рынка компанию Донстрой, показатель которой за прошлый год составил 863,6 тысяч квадратных метров жилья. Замыкает тройку лидеров MR Group – 776,9 тысяч квадратных метров.
ТОП-20 застройщиков Москвы, по объемам реализуемых в 2016 году квадратных метров жилой недвижимости 
По данным агентства Метриум Групп
В 2016 году многие застройщики укрупнились за счет поглощения других участников рынка, что послужило перераспределению долей в строительном секторе.
Ярким примером служит новый лидер ГК ПИК, в состав которого осенью прошлого года вошел другой крупный застройщик Мортон, тем самым ПИК увеличила портфель объектов почти в три раза. Аналогичный успешный опыт интеграции, способствующий увеличение доли на строительном рынке, показали ФСК Лидер и Флэт и Ко.
Компания Лидер в 2016 году приобрела ДСК-1, за счет чего увеличила объектный портфель на 80 %, Флэт и Ко увеличил объемы на 60 % за счет интеграции компании Грас.
Самые крупные строительные компании по объемам введенного жилья
По объему введенных в эксплуатацию в 2016 году квадратных метров жилой недвижимости ведущей компанией стала Галс-Девелопмент, получившая в 2016 году разрешение на ввод в эксплуатацию 112,7 тысяч квадратных метров жилья. Чуть меньше построено в прошлом году ГК Пионер – 105,3 тысяч «квадратов» жилья, третью позицию рейтинга занял концерн КРОСТ – 100 тысяч квадратных метров введенной в эксплуатацию жилой недвижимости.
ТОП-20 застройщиков Москвы, по объемам введенных в эксплуатацию в 2016 году квадратных метров жилой недвижимости 
По данным агентства Метриум Групп
В целом, согласно данным Департамента градостроительной политики Москвы, в 2016 году в эксплуатацию введено на 14 % меньше жилья, чем в 2015 году, — 3,34 миллиона квадратных метров недвижимости, из них 1,64 миллиона кв. – введено в пределах территории Старой Москвы, и это без учета апартаментов.
При составлении рейтинга крупнейших застройщиков столицы по объемам введенного в эксплуатацию жилья аналитики агентства учитывали и ввод апартаментов, в общей сложности участники рейтинга построили и ввели в эксплуатацию 1 миллион квадратных метров жилой недвижимости.
Высокая закредитованность застройщиков на фоне девальвации рубля и падения цен на недвижимость привели строительный сектор в плачевное состояние. Более 1600 застройщиков закрылись в 2015-2016 годах. Сильные компании смогли укрепить свои позиции через поглощение и интеграцию более слабых застройщиков.
На строительном рынке происходило перераспределение рыночных долей между крупными игроками. Постепенное оживление строительного рынка стоит ожидать при отсутствии экономических потрясений, восстановлении покупательской активности, а также при условии продления программы ипотеки с господдержкой.
Строительные компании потребляют 30 % продукции производителей пластиковых окон, но вопрос качества этих окон остается открытым. ОКНА МЕДИА рекомендует прочесть:
Банкротство строительных компаний в 2016 году
Мортон и ПИК — новый крупный игрок на оконном рынке
Ноза на 1 июля 2020 года обновила список надежных застройщиков москвы
Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) обновила список надежных застройщиков Москвы.
Доля текущего строительства в Москве, которая осуществляется застройщиками с наивысшим рейтингом надежности, составляет 4,6%. Застройщики с высоким уровнем надежность строят 25,6% жилья в регионе.
Застройщики среднего уровня надежности — 30,5%.
Доля текущего строительства региона от застройщиков низкой надежности составляет 24,4%, а застройщики, опыта которых недостаточно для определения категории надежности, строят 14,9% жилья.
Рейтинг ЕРЗ – это показатель соблюдения декларируемого срока ввода жилья в эксплуатацию и/или передачи квартир дольщикам. Значение рейтинга варьируется от 0 до 5.
В зависимости от рейтинга застройщик принадлежит к одной из групп надежности. Группа застройщиков отличной надежности – это группа, которая включает в себя застройщиков с максимальным рейтингом.
Группа высокой надежности включает в себя застройщиков с рейтингом от 4 до 4,5 включительно, группа низкой надежности — застройщиков с рейтингом от 3 до 3,5, а застройщики низкой надежности — это застройщики с рейтингом от 0 до 2,5 включительно.
Лучшим среди застройщиков с наивысшим рейтингом надежности Москвы является Группа Эталон. Застройщик осуществляет строительство 379,1 тыс. м² жилья.
| Место | Застройщик | Объем текущего строительства, м² | Кол-во жилых комплексов с квартирами в продаже | Рейтинг Застройщика |
| 1 | Группа Эталон | 379 084 | 20 | ★ 5,0 |
| 2 | Level Group | 116 922 | 4 | ★ 5,0 |
| 3 | ГК Мангазея | 91 066 | 1 | ★ 5,0 |
| 4 | Авеста-Строй | 65 751 | 1 | ★ 5,0 |
| 5 | ГК Атлантик | 19 641 | 1 | ★ 5,0 |
Также в пятерку застройщиков с наивысшим рейтингом вошли Level Group (116,9 тыс. м²), ГК Мангазея (91,1 тыс. м²), Авеста-Строй (65,8 тыс. м²) и ГК Атлантик (19,6 тыс. м²).
| Место | Застройщик | Объем текущего строительства, м² | Кол-во жилых комплексов с квартирами в продаже | Рейтинг Застройщика |
| 1 | MR Group | 604 509 | 14 | ★ 4,0 |
| 2 | ДОНСТРОЙ | 462 285 | 16 | ★ 4,5 |
| 3 | Группа ЛСР | 448 590 | 3 | ★ 4,0 |
| 4 | ГК Самолёт | 438 504 | 4 | ★ 4,0 |
| 5 | ГК КОРТРОС | 375 328 | 6 | ★ 4,5 |
Пятерку застройщиков высокой надежности Москвы возглавляют MR Group (604,5 тыс. м²), ДОНСТРОЙ (462,3 тыс. м²), Группа ЛСР (448,6 тыс. м²), ГК Самолёт (438,5 тыс. м²) и ГК КОРТРОС (375,3 тыс. м²).
| Место | Застройщик | Объем текущего строительства, м² | Кол-во жилых комплексов с квартирами в продаже | Рейтинг Застройщика |
| 1 | Группа ПИК | 3 295 283 | 32 | ★ 3,5 |
| 2 | А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ | 664 120 | 5 | ★ 3,5 |
| 3 | ГК Главстрой | 330 350 | 2 | ★ 3,5 |
| 4 | Концерн КРОСТ | 212 891 | 6 | ★ 3,5 |
| 5 | Инвесттраст | 107 500 | 1 | ★ 3,0 |
Пятерку застройщиков средней надежности возглавляют Группа ПИК (3 295,3 тыс. м²), А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ (664,1 тыс. м²), ГК Главстрой (330,4 тыс. м²), Концерн КРОСТ (212,9 тыс. м²) и Инвесттраст (107,5 тыс. м²).
Рейтинг застройщиков низкой надежности в Москвы возглавил ГК МИЦ. Застройщик осуществляет строительство 544,1 тыс. м² жилья.
| Место | Застройщик | Объем текущего строительства, м² | Кол-во жилых комплексов с квартирами в продаже | Рейтинг Застройщика |
| 1 | ГК МИЦ | 544 071 | 5 | ★ 1,5 |
| 2 | ГК ИНГРАД | 518 945 | 10 | ★ 1,5 |
| 3 | Холдинг Sezar Group | 322 098 | 2 | ★ 2,0 |
| 4 | Апрелевка С2 | 289 789 | 1 | ★ 0,5 |
| 5 | ГК ИНТЕКО | 237 580 | 7 | ★ 1,5 |
Также в пятерку застройщиков низкой надежности вошли ГК ИНГРАД (518,9 тыс. м²), Холдинг Sezar Group (322,1 тыс. м²), Апрелевка С2 (289,8 тыс. м²) и ГК ИНТЕКО (237,6 тыс. м²).
Опубликован ТОП застройщиков РФ по текущему строительству на 1 ноября 2020 года — Новости ЕРЗ.РФ
На десятку крупнейших застройщиков пришлось 18,7% текущего строительства в стране.
ТОП застройщиков РФ по текущему строительству возглавил застройщик ПИК, который сохранил первое место в ранжировании.
Лидер рынка уменьшил объем текущего строительства на 163 914 м² (с 6 780 725 до 6 616 811 м²).
В строительстве у застройщика — 62 жилых комплекса, в которых возводится 287 многоквартирных домов и 3 дома с апартаментами. Рейтинг застройщика не изменился и остался на уровне ★ 4,0.
Второе место по-прежнему занимает Группа ЛСР, которая уменьшила объем текущего жилищного строительства на 16 297 м² (с 3 244 371 до 3 228 074 м²). Рейтинг застройщика сохранился на уровне ★ 5,0.
Замыкает тройку лидеров, как и в предыдущем ранжировании, Холдинг Setl Group, который увеличил объем текущего жилищного строительства на 4 474 м² (с 2 449 849 до 2 454 323 м²). Рейтинг застройщика по-прежнему составляет ★ 5,0.
ГК Самолёт сохранила четвертое место, однако рейтинг застройщика снизился с ★ 4,0 до ★ 3,5. На пятое вышла ГК ФСК, которая поднялась в ТОП сразу на три строки. В результате ГК ИНГРАД, СК ЮгСтройИмпериал и ГК Главстрой опустились на шестое, седьмое и восьмое места соответственно. Замыкают ТОП, как и месяц назад, Группа Эталон и ГК Гранель.
Четрые застройщика из десятки имеют максимальный рейтинг ★ 5,0. Это Группа ЛСР, Холдинг Setl Group, СК ЮгСтройИмпериал и Группа Эталон. В прошлом месяце «отличников» в ТОП‑10 было трое.
Всего десятка крупнейших застройщиков на 1 ноября 2020 года возводит 20,67 млн м² жилья (18,66% от объема текущего строительства всех застройщиков России). Месяцем ранее эти же компании имели в текущем строительстве 20,04 млн м² жилья (18,01%). На тройку лидеров приходится 12,30 млн м² или 11,1% строящегося жилья в стране.
ТОП‑10 застройщиков РФ по объему текущего строительства
| Место | +- | Наименование, регион | Строится, м² | ЖК | МД | ДАП | Рейтинг ЕРЗ ⃰ | |
| 1 | 0 ◼ | ПИК, Москва | 6 616 811 | 62 | 287 | 3 | ★ 4,0 | 0 ◼ |
| 2 | 0 ◼ | Группа ЛСР, Санкт‑Петербург | 3 228 074 | 26 | 199 | 3 | ★ 5,0 | 0 ◼ |
| 3 | 0 ◼ | Холдинг Setl Group, Санкт‑Петербург | 2 454 323 | 19 | 124 | 2 | ★ 5,0 | 0 ◼ |
| 4 | 0 ◼ | ГК Самолёт, Москва | 1 459 895 | 9 | 70 | 6 | ★ 3,5 | -0,5 ▼ |
| 5 | +3 ▲ | ГК ФСК, Москва | 1 425 990 | 15 | 41 | 1 | ★ 4,0 | 0 ◼ |
| 6 | -1 ▼ | ГК ИНГРАД, Москва | 1 384 296 | 13 | 72 | 0 | ★ 2,0 | 0 ◼ |
| 7 | -1 ▼ | СК ЮгСтройИмпериал, Краснодарский край | 1 077 941 | 11 | 70 | 0 | ★ 5,0 | +2,0 ▲ |
| 8 | -1 ▼ | ГК Главстрой, Москва | 1 065 516 | 6 | 56 | 0 | ★ 3,5 | 0 ◼ |
| 9 | 0 ◼ | Группа Эталон, Санкт‑Петербург | 988 098 | 17 | 31 | 3 | ★ 5,0 | 0 ◼ |
| 10 | 0 ◼ | ГК Гранель, Москва | 972 984 | 12 | 50 | 0 | ★ 4,5 | 0 ◼ |
| Сокращения в таблице: | © erzrf.ru | |||||||
| ЖК — Жилой комплекс | ||||||||
| МД — многоквартирный дом | ||||||||
| ДАП — дом с апартаментами |
- С ТОП застройщиков можно ознакомиться здесь.
- ⃰Рейтинг ЕРЗ — показатель (от 0 до 5) соблюдения декларируемого срока ввода жилья в эксплуатацию и/или передачи квартир дольщикам.
- Другие публикации:
- Опубликован ТОП застройщиков РФ по текущему строительству на 1 октября 2020 года
- Опубликован ТОП застройщиков РФ по текущему строительству на 1 сентября 2020 года
- Опубликован ТОП застройщиков РФ по текущему строительству на 1 августа 2020 года
- Опубликован ТОП застройщиков РФ по текущему строительству на 1 июля 2020 года
- Опубликован ТОП застройщиков РФ по текущему строительству на 1 июня 2020 года
Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля
«У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г.
он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости.
А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.
После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина.
Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте.
Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.
Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго.
Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована.
Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».
Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.
«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин.
– А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».
Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.
После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.
2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.
2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.
2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.
2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.
2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».
2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.
2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.
2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.
2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.
2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.
2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем.
Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб.
ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.
2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.
Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.
В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос.
Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.
РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший.
Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.
Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.
Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.
В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.
Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег.
Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч.
Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.
Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.
В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства.
В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится.
С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.
На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.
Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании.
В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг.
предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты.
На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.
В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия.
Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки.
Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».
Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения.
Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения.
А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.
Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.
Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).
2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.
Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г.
покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%.
Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек.
Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.
После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г.
застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют.
Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.
80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка.
В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране.
По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.
Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.
При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании.
Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны.
До этого цены практически топтались на месте.
Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.
Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.
Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков.
По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства.
Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.
Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.