К нам часто поступают вопросы от Индивидуальных предпринимателей по налоговым спорам при продаже своего имущества. Один из таких мы решили опубликовать.
Отвечает на вопрос адвокат Ташланов Владислав Анатольевич
Вопрос:
Я обладаю статусом индивидуального предпринимателя. В сентябре 2019 года приобрел недвижимое имущество (нежилое помещение), как физическое лицо. В феврале 2020 года указанное имущество было реализовано. Разница между ценой покупки и продажи составила 100 000 руб.
Считая, что имущество было приобретено не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, мной была подана декларация 3-НДФЛ, где я уменьшил сумму своих доходов на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением этого помещения.
Однако проверяющее лицо сообщило мне о неправомерности отражения мной таких расходов, поскольку по назначению соответствующее помещение не может использоваться в личных целях.
Далее мне было предложено уплатить 13% со всей суммы полученного дохода (цены продажи), либо подать декларацию по УСН, которую я применяю, как ИП (с объектом налогообложения «доходы минус расходы»), однако и в такой ситуации при расчете налога я, с ее слов, не могу учесть стоимость затрат по приобретению нежилого помещения.
Разница лишь в ставке налога, в последнем случае – это 7, а не 13 процентов. Ранее я аналогичных сделок не совершал; имущество в аренду не сдавал; в моих ОКВЭДах отсутствует продажа и покупка недвижимого имущества; назначение помещения предполагает его использование под продуктовый магазин.
Что гласит закон
- Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему как гражданину и как индивидуальному предпринимателю.
- По этой причине вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическим лицом, имеющим статус ИП, всегда является спорным.
- Для определения «правильного» налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, лицом, которое одновременно зарегистрировано в качестве индивидуально предпринимателя, решающее значение имеет ЦЕЛЬ приобретения имущества.
- Если цель приобретения помещения – получение дохода от предпринимательской деятельности, то лицо не вправе:
- воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ,);
- применить льготу, установленную первым абзацем п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
- Если цель приобретения помещения иная, то есть не связана с получением дохода от предпринимательской деятельности, то лицо вправе воспользоваться имущественным вычетом.
- При этом полагаем, что только факт того, что помещение является нежилым, не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещений в предпринимательской деятельности.
- Применительно к рассматриваемой ситуации считаем, что имеет место как обстоятельства в пользу налогоплательщика (для целей применения налогового вычета), так и негативные обстоятельства, не позволяющие претендовать на налоговый вычет (учет расходов по приобретению помещения).
Положительные обстоятельства
Об отсутствии цели извлечения дохода от приобретения помещения в статусе индивидуального предпринимателя могут также свидетельствовать следующие обстоятельства:
- отсутствие у налогового органа доказательств приобретения помещения именно для предпринимательских целей;
- использование помещения для личных целей (например, для хранения личных вещей);
- получение объекта в качестве погашения долга продавца перед покупателем (по иным, схожим по сути основаниям);
- отсутствие факта использования в расчетах за помещение кредитных средств, полученным ИП на развитие своей деятельности;
- совершение действий по проверке возможности перевода помещения из нежилого в жилое.
Отрицательные обстоятельства
- наличие статуса ИП;
- назначение помещения (нежилое помещение под размещение продуктового магазина).
О наличии цели извлечения дохода от приобретения помещения в статусе индивидуального предпринимателя, могут также свидетельствовать следующие предполагаемые обстоятельства:
- допросы продавца, работников арендаторов, иных лиц, которые засвидетельствуют, что помещение может использоваться только в предпринимательской деятельности и для этих целей и приобреталось покупателем;
- дальнейшая сдача имущества в аренду.
Таким образом, для того, чтобы воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ, необходимо убедительно доказать, что имущество приобреталось для личных целей, не связанных с извлечением дохода.
Отражение дохода в декларации по УСН с учетом стоимости затрат по приобретению нежилого помещения
По мнению контролирующих органов при продаже недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП и находящемуся на УСН не имеет значения:
- вид предпринимательской деятельности, указанных при регистрации;
- статус покупателя: указан он в договоре купли-продажи как ИП или как физическое лицо;
- факт использования в деятельности, облагаемой УСН, имущества непосредственно перед продажей.
Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2021 году
Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?
Какие помещения признаются нежилыми?
Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.
В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?
Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.
Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).
Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.
В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.
Соответствующий период:
- Составляет 3 года для:
- объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
- помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
- помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
- Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
- Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан).
Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
- Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.
Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.
Индивидуальный предприниматель Степанов В.А.
в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей.
В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).
- Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
Пример.
Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.
Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей.
С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога.
В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500).
Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
Налог с продажи нежилого помещения – Правовед Плюс
05.04.2021
В соответствии с установленными законодательными нормами Российской Федерации при продаже недвижимости граждане должны заплатить налог в размере тринадцати процентов от денег, вырученных с продажи. Это может быть достаточно солидной суммой и есть определенные законные способы, позволяющие уменьшить налоговое бремя или даже не платить его в доход государства.
В каких ситуациях продажа не будет обложена налогом ?!
Есть в законодательстве такое понятие, как определенный по своему минимальному значению срок владения гражданином недвижимости такой как квартира или дома. Если квартира находится в вашей собственности меньше трех лет, то тогда платить налог не нужно. Имеется как трехлетний, так и пятилетний срок владения недвижимостью.
Данный обозначенный в законотворчестве срок применяется если жилое помещение было приобретено до первого января 2016 года. Также он используется для приватизированного жилья, квартиры полученной по договору ренты с содержанием пожизненного характера, когда помещение подарок либо наследство от родственников.
Для остальных ситуаций положен срок 5 лет.
Важно отметить то, что с первого января 2020 года была введены новые правила, касающиеся минимального срока владения жилым помещением. Если жилье было куплено после первого января 2016 года, то тогда срок владения снижается до трех календарных лет. Важное условие сделки заключается в тои, чтобы это жилье было вашим и единственным.
Имеется ли налог при продажи жилья, полученного с наследства или в подарок ?!
При получении наследства гражданин имеет право не платить налог с продажи спустя три календарных года после того, как он получил право собственности. Срок отсчитывается со дня смерти наследодателя. Недвижимость дарится часто в дар.
Если она получена была вам от близкого родственника, то тогда в соответствии с положениями статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации налог с продажи через три года платить не надо. При этом учитывается степень родства дарителя и одаряемого лица.
На основании статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации таковыми считаются прямые родственники. Например, муж, жена, родители, дети.
Особенности налогового обложения с приватизированного жилья
Статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации говорит о том, что гражданин может не платить налоговое бремя, если с момента приватизации жилого помещения прошло больше трех календарных лет. Например, вы купили жилье в феврале 2018 года.
С момента приватизации жилого помещения прошло три года и это значит то, что вы освобождаетесь по закону от подоходного налога с продажи жилья.
Также по закону гражданин может получить право на трехлетний минимальный срок владения если он заключил с получателем ренты гражданско-правовой договор.
Как не снизить или не платить налог вовсе с продажи квартиры ?!
При продаже жилого помещения раньше наступления минимального срока его владением продавцы сталкиваются с налоговым обложением.
Это значит то, что с вырученных денежных средств придется заплатить налоговое бремя в доход государства. Но есть определенные льготы, которые представлены налоговым законодательством нашего государства.
Они могут уменьшать сумму налоговой базы, то есть того количества денег, которые вам продавец заплатил за продажу вашей квартиры.
Важно отметить то, что после продажи квартиры даже с нулевым налогом придется подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. В данном документе помимо личных данных продавцах отражаются все сведения о жилом помещении.
Если не подать декларацию, то тогда в отношении вас может быть вынесены определенные штрафные санкции. При реализации жилого помещения после первого января 2016 года в ходе ее продажи нужно обозначить стоимость помещения, обозначенную в кадастре.
Сравнивается в итоге по договору сумма продажи и 70% кадастровой стоимости. По закону гражданин обязан платить налоги в доход государства с большей суммы.
Один из способов уменьшения НДФЛ с продажи недвижимости заключается в том, что надо использовать не весь доход, а доход за вычетом налогового бремени.
Законодательство нашего государства предусматривает то, что надо можно платить не со всей суммы полученный за продажу недвижимости, а сумму за вычетом самой покупки.
То есть вы должны взять разницу между той сумму, которую получили за жилье и деньгами, которые вы уже отдавали за него. С этой суммы и платится налог в размере 13%.
Имущественный вычет при продажи имущества не дороже одного миллиона рублей
Если расходов на приобретение жилого помещения не было, то тогда и разницу на уплату налогов брать не из чего. Бывает это тогда, когда квартира либо дом были подарены, приватизированы или получены в наследство от наследодателя.
Тут уже законодательством применяется специальный режим имущественного вычета. Минимальный размер такого вычета равен одному миллиону рублей. Исходя из этого налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на данную сумму.
Например, вы продали приватизированный жилой дом за два миллиона рублей. Получается, что у вас не было расходов на его приобретение и это значит то, что нельзя сделать вычет расходов. Применив положение имущественного вычета вы заплатите налог не с двух миллионов рублей, а с одного миллиона.
То есть сумма налогового бремени будет равна 130 тысяч рублей. Помнить надо о том, что если дом или квартира были приобретены после первого января 2016 года, то в этом случае при продаже надо учитывать стоимость жилого помещения, обозначенную в кадастровых сведениях.
Сравнивается 70 процентов кадастровой стоимости жилья, и сумма помещения, прописанная в договоре купли-продажи.
Кстати, уменьшить налоговую базу при реализации жилья можно продавая его по долям и по отдельным договорам купли-продажи.
Такая продажа актуальная, например, для семейных пар, владеющих общей долевой недвижимостью в размере по ½ доли каждый.
Если квартира оценена в три миллиона рублей, то тогда муж и жена могут продать каждый свою долю за полтора миллиона рублей и после продажи воспользоваться имущественным вычетом.
Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в [year] году: примеры расчета
Если решили продать недвижимость, не забудьте о налоге со сделки. Часто людям непросто разобраться во всех моментах и сложностях постоянно меняющегося законодательства. Да и тем, кто уже оплачивал налог с продажи нежилого помещения, не помешает освежить собственные знания. Ведь за последние 3 года в силу вступило немало важных изменений.
Разберемся с терминами
Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:
- помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
- помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.
Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.
Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.
Кто должен платить
Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:
- если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
- если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.
Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.
Действие старых норм
Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.
Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.
Действие новых норм
Как уже было сказано выше, с 2016 года продавец избавляется от уплаты налога только если он владел этим объектом не менее 5 лет.
Для физических лиц, получивших помещение в наследство или дар, ничего не изменилось – срок владения все так же 3 года.
Кроме того, если имущество было получено в процессе приватизации или по договору пожизненного содержания, к нему тоже применяется срок 3 года.
Налог от кадастровой стоимости
По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.
Существуют такие правила:
- если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
- в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.
В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.
Сколько придется заплатить
Продажа нежилого помещения влечет за собой получение прибыли, а в России ставка налога с дохода едина для резидентов – 13% (для нерезидентов – 30%).
Как снизить налог
При высокой стоимости объекта и сумма налога получается ощутимой. К счастью, есть 2 способа его уменьшить.
- Воспользоваться налоговым вычетом. Только учтите, что составляет он максимум 250 000 рублей в год. Механизм довольно прост: из общей суммы сделки необходимо вычесть сумму вычета и уже от полученной цифры исчислять налог.
У продавца при оформлении вычета есть 2 варианта:
- уменьшить размер налога, подлежащего уплате, на сумму вычета;
- запросить его возврат на расчетный счет.
- Подтвердить понесенные на покупку недвижимого имущества расходы – это сумма, которую продавец оплатил при покупке указанного объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Когда сумма таких расходов оказывается больше полученной прибыли, налог не уплачивается.
Мало того, законом предусмотрено использование каждой льготы единожды в течение финансового года. Поэтому даже если продавец реализует пять помещений, уменьшить налог он сможет только по двум из них.
На практике очень часто владельцы зданий и помещений ищут варианты ухода от уплаты налога. Для этого в ход идет умышленное уменьшение стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи.
Да, это позволит существенно сэкономить, а то и вовсе исключить оплату налогов. Но установление такой фиктивной цены может быть расценено как мошенничество.
Да и покупатель в дальнейшем подставляет себя под увеличенную сумму налога при продаже.
Сдаем отчетность
После того, как была зарегистрирована сделка по продаже объекта нежилого фонда, нужно озаботиться сдачей декларации по форме 3-НДФЛ. Сроки едины для всех (кроме юридических лиц) – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Таким образом, если продажа недвижимости произошла в 2019 году, отчетность по ней нужно подать до 30 апреля 2020 года.
Декларацию можно сдавать как в бумажном, так и в электронном виде. Содержание ее простое:
- данные о продавце и налоговом органе, в который подается отчет;
- сумма дохода, полученного при реализации;
- сумма налога, подлежащая уплате.
Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
Скачать пример заполнения декларации 3-НДФЛ
Если будет применяться вычет, добавится еще и информация о нем. Мало того, в конкретном случае к декларации необходимо будет приложить бумаги, подтверждающие право на налоговый вычет. Если возникают вопросы, стоит обратиться за консультацией в налоговую инспекцию.
После сдачи отчетности необходимо не забыть уплатить сам налог. Для этого установлен срок – 15 июля после подачи декларации.
Знайте свои права
Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.
Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.
Заключение
Данная статья описывает все нюансы налога с продажи нежилого помещения и дает советы по его оптимизации. Какой бы вариант снижения суммы сбора вы не выбрали, действуйте только в рамках закона. И тогда у налоговой инспекции не будет никаких претензий.
★ ★ ★
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Ндфл при продаже нежилого помещения — юридическая консультация
В вашем случае в связи с тем, что недвижимость является нежилой и сдается в аренду юридическому лицу, возникают некоторые риски, связанные с налогообложением этой недвижимости.
Первый вопрос, на который необходимо найти ответ, касается нынешнего использования данной недвижимости: не является ли сдача такого имущества в аренду предпринимательской деятельностью? По общему правилу, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (см. п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). И если сдача в аренду временно свободной квартиры чаще не признается предпринимательством, то нежилые помещения – дело другое. Если само назначение помещения не предполагает его использование для личных, семейных нужд, если договоры аренды заключены на длительный (более одного налогового периода) срок с возможностью «автоматической» пролонгации, если в этих договорах предусмотрены санкции за нарушение условий, – налоговый орган с большой долей вероятности попытается признать данную деятельность предпринимательской. Помимо неприятностей, связанных с попыткой взыскания с вас хотя бы НДС за весь период сдачи помещения в аренду, при продаже помещения, используемого в предпринимательской деятельности, невозможно будет применить освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), поскольку данный пункт гласит, что его действие не распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности. Таким образом, обложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ. Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Правда, это возможно лишь в том случае, если вы владеете помещением менее минимального предельного срока. Это следует из положений ст. 220 НК РФ, где получение имущественного налогового вычета никак не связано с использованием объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Правда, Минфин России (равно как и большинство судов) считает, что имущественный налоговый вычет невозможен при использовании имущества в предпринимательской деятельности.
Налоговые вычеты по НДФЛ на детей
Минимальный срок владения исчисляется в соответствии с положениями ст. 217.1 НК РФ.
Для нежилого помещения он зависит от того, каким образом вы стали владельцем данного помещения: если вы получили помещение в порядке наследования или дарения от близкого родственника или члена семьи (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) или в порядке приватизации, или если вы являлись плательщиком ренты и получили помещение по договору пожизненного содержания с иждивением, то этот срок составляет три года. В других случаях – пять лет. Однако законами субъектов Федерации пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля, равно как и величина в 70% кадастровой стоимости, о которой говорилось выше.
Если же ваша деятельность по сдаче помещения в аренду не признается предпринимательской, то вы имеете право на освобождение дохода от продажи помещения. Это право дается вам, если вы владеете помещением в течение минимального предельного срока (в соответствии со ст. 217.1 НК РФ) или дольше.
Также здесь следует учесть еще один нюанс – если помещение приобретено до 1 января 2016 г., то освобождение возможно по истечении трех лет владения данным помещением. Иными словами, если вы приобрели продаваемое сейчас помещение до 1 января 2016 г., платить налог и отчитываться (подавать декларацию) не нужно.
Но только если ваша деятельность по сдаче этого помещения в аренду не признается предпринимательской.
Оплата НДФЛ при выкупе собственных акций акционерным обществом
Что касается регистрации в качестве ИП для целей продажи помещения, то это может вызвать претензии со стороны налоговых органов. Во-первых, такой вид деятельности (продажа объектов недвижимости) должен быть отражен в составе видов деятельности ИП.
А во-вторых, в этом случае налоговики попробуют доказать как раз отсутствие предпринимательской деятельности у ИП.
Сделка всего одна, никакой другой деятельности ИП не ведет, зарегистрирован незадолго до продажи помещения, которым владел и ранее, иными словами – есть подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды. Если доказать получится, то продажу обложат НДФЛ.
Резюмируя все вышесказанное, можно отметить следующее:
Если вы не признаете деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательской (поэтому и не регистрировались в качестве ИП), владеете помещением дольше, чем установленный в вашем случае минимальный срок владения (или приобрели помещение до 1 января 2016 г.), то при продаже помещения вы вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И, соответственно, не платить налог и не подавать декларацию.
Не используйте личное имущество в бизнесе. Потом не расплатитесь
Источник: Определение ВС № 304-КГ17-7241
????????????????????????????????????????❌
Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома.
Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость.
Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.
С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.
Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП, то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.
Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.
Николай — предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.
Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.
Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.
Вот какие аргументы привел мужчина:
- Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП.
- Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП. Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
- Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
- В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.
Письмо Минфина № 03-11-11/53622
Письмо Минфина № 03-11-11/42684
???? Арбитражный суд
Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить
Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.
???? Апелляция
Налоговая права
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП.
Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.
Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.
Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.
Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД.
Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.
Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.
Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.
Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго до регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.
Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).
Были ссылки на другие письма Минфина, нормы закона и правильно оформленные документы. Не помогло — суды отклонили все аргументы и поддержали налоговую.