В москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Цена квартир в России выросла на 16%, количество объектов в продаже сократилось на 11%.

Объём рынка в конце 2020 оценивается в 4,2 трлн. руб., из которых 66,9% — это вторичка, а 33,1% — новое жильё.

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Годовой рост цен на новые квартиры составил 19,3%, а на готовые – 8,4%. Объём предложения относительно декабря 2019 сократился в первичке на 15,5%, а во вторичке – на 9,8%.

В структуре рынка в рублёвой оценке доля новостроек увеличилась на 1,6% за счёт удорожания. Динамика стоимости нового жилья была настолько большой, что уравновесила сокращение количества объектов в продаже, а объём предложения в рублях за год вырос на 4,8%.

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Выявленная динамика рынка недвижимости стала следствием снижения ипотечных ставок. В сегменте нового жилья влияние оказала льготная ипотека 6,5%, введённая в апреле 2020 для поддержки строительной отрасли в период пандемии.

Кредитные ставки на покупку вторички так же устремились вниз, но уже вслед за снижением ключевой ставки. Ставка была понижена Центробанком с 6,25% в январе до 4,25% в июле и сохранялась на этом уровне до конца года.

Льготные программы ипотечного кредитования (Семейная ипотека 4,5%, Дальневосточная ипотека 2%, Ипотека с господдержкой от 0,1% и другие) способствовали росту доступности ипотеки для заёмщиков.

В результате снижения ставок и субсидий ипотека в конце 2020 года в среднем обходилась заёмщикам в 7,4% годовых. Объём кредитования на покупку жилья был во втором полугодии на рекордно высоком уровне. По данным Объединённого кредитного бюро всего за год было выдано 1,67  млн. кредитов, что на 38% больше, чем в 2019 году.

Рейтинг цен вторичного жилья среди городов присутствия ОН «Перспектива24» возглавляет Москва с 247,3 тыс. руб. за кв.м.

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

В десятку городов по дороговизне вторичного квадратного метра входят: Санкт-Петербург (159,7 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (154,6), Владивосток (145,9), Мытищи (137,9), Южно-Сахалинск (137,4), Подольск (108,4), Хабаровск (92,8), Благовещенск (91,7) и Казань (90,7).

Самое дешёвое готовое жильё продаётся менее чем за 35 тыс. руб. за кв.м. в городах: Рубцовск (23,4 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (29,2), Жигулёвск (29,5), Кумертау (29,6) и Ковров (34,6).

Рост цен на квартиры в сданных домах за год составил 8,4%. В 35 городах рейтинга удорожание происходило более быстрыми темпами, чем в среднем по России.

Максимальная динамика стоимости недвижимости – на 24,3% — произошла в Сочи и Калининграде.

Существенное удорожание коснулось вторички в Благовещенске (23%), Владивостоке (20,7%), Ставрополе (18,8%), Санкт-Петербурге (18,1%), Мытищах (17,9%), Белгороде (17,5%) и Артёме (16,9%).

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Меньше, чем в 2019 году, за вторичное жильё по итогам 2020 платили покупатели в Ступино, Архангельске, Егорьевске, Переславле-Залесском и Тобольске.

Российские новостройки в среднем продаются по 83,7 тыс. руб. за кв.м., при этом самые дорогие – в Москве, по 277,9 тыс. руб. за кв.м.

Топ-10 городов ОН «Перспектива24» с дорогими новыми квартирами включает: Южно-Сахалинск (160,7 тыс. руб. за кв.м.

), Сочи (152,9), Санкт-Петербург (146,3), Владивосток (145,2), Мытищи (130,5), Казань (100,3), Нижний Новгород (93,7), Хабаровск (93,3) и Благовещенск (88,7).

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Менее, чем 40 тыс. руб. за кв.м., можно заплатить в новостройках городов Рубцовск (30,7 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (36,1) и Саратов (39,6).

В 16 городах ОН «Перспектива24» темп удорожания первичного жилья превышает российский уровень 19,3%.

Лидером удорожания новых квартир в 2020 году стал Курган, где стоимость недвижимости подросла на 49,7%. Причиной роста стал вывод на рынок нескольких проектов новостроек с предчистовой отделкой, а так же наличие в продаже домов с высокой степенью готовности и сроком сдачи в 2021-2022 годах в Центральном районе.

Более чем на четверть, относительно 2019 года, подорожали квартиры в Брянске (32%), Калининграде (30,4%), Пензе (26,9%), Северодвинске (26,8%), Стерлитамаке (26,2%) и Анапе (25,5%).

Отметим, что высокие темпы удорожания новых квартир не всегда означают только рост цен у застройщика. Увеличение средней стоимости квадратного метра в городе может быть следствием вымывания самых дешёвых объектов, когда они быстро продаются и снимаются с продажи. В результате в продаже остаются самые дорогие варианты, что приводит к росту средних цен.

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

В двух городах присутствия ОН «Перспектива24» была выявлена отрицательная динамика. Так, в Переславле-Залесском цена новой недвижимости упала на 1,8% в результате того, что в продаже остались только 4 последних объекта.

В городе Октябрьский Республики Башкортостан средняя стоимость новых квартир упала на 8,3%, что вызвано наличием в продаже большого количества квартир в корпусах «Микрорайона 38» по низкой цене.

Основным драйвером динамики рынков недвижимости в городах присутствия ОН «Перспектива24» и, в целом по России, стало снижение стоимости ипотеки. При этом стимулирование спроса на недвижимость происходило не только благодаря повышению доступности ипотеки.

Благоприятным фоном для повышения интереса к покупкам недвижимости стали нововведения в банковской и налоговой сфере. Одно из них — сокращение доходности по банковским депозитам, произошедшее после понижения ключевой ставки. К концу 2020 года в большинстве банков доход по депозиту меньше уровня инфляции или сопоставим.

Ещё одним фактором, подстегнувшим интерес к покупке недвижимости, стало введение с 1 января 2021 года налога на депозиты свыше 1 млн. руб., а так же новые методы налогообложения доходов от облигаций.

Снижение доходности в традиционных инструментах стимулировало консервативных инвесторов искать новые возможности для сбережения денег и привело их на рынок недвижимости.

Кредитные каникулы – не только мера для поддержки населения в период пандемии, но и сигнал всем физическим лицам о содействии государства в кризисный момент. Благодаря каникулам у заёмщиков выросла уверенность при принятии решений о покупке жилья в ипотеку.

Особенностью 2020 года было вымывание предложения и дефицит ликвидных объектов в новостройках. Режим самоизоляции с середины марта по май прошедшего года сконцентрировал нереализованный спрос.

Отчасти, спрос удовлетворялся за счёт развития дистанционных методов работы с недвижимостью в крупных агентствах. После отмены ограничительных мер, накопившийся спрос стал причиной бума на рынке новых квартир в летние месяцы.

Ажиотаж был настолько высок, что уже к осени все ликвидные варианты в новостройках закончились.

Спрос в сегменте первичного жилья стимулировал рост цен на готовое жильё. Некоторые покупатели, посчитавшие, что новые квартиры стали слишком дорогими, решили купить вторичку.

Удорожанию готовой недвижимости способствовали и те продавцы вторичных квартир, которые планировали на вырученные деньги приобрести жильё в новостройке. Подъём стоимости новостроек для них означал, что для покупки новой квартиры нужна доплата в более крупном размере.

Поэтому, продавая свою вторичную недвижимость дороже, такие продавцы пытались снизить сумму вложения денег в будущую сделку.

В 2021 году спрос на рынке недвижимости будет поддержан льготной ипотекой 6,5%, а так же обновлёнными ипотечными программами Дальневосточной и Сельской ипотеки.

Фактором, который повысит стоимость новых квартир в 2021 году, может стать сокращение на 12,5% объёмов жилого строительства, выявленное в 2020. При сохранении спроса уменьшение объёма сдаваемого жилья будет усиливать дефицит новых квартир.

Предотвратить развитие сценария увеличения цен на недвижимость может сокращение платёжеспособного спроса (по причине удовлетворения или падения доходов населения), пересмотр ключевой ставки в сторону повышения и рост ипотечных ставок, а так же наращивание объёмов жилого строительства.

В условиях роста цен в прошедшем году покупателям приходилось очень быстро принимать решения. Скорость, с которой раскупались хорошие варианты, была просто космической.

Иногда квартиры, которые продавали риелторы ОН «Перспектива24», продавались в день подписания агентского договора и не доходили до открытых площадок.

В первой половине 2021 года такой характер рынка сохранится, а значит, всем, кто задумал реализовать свои планы с недвижимостью потребуется помощь профессионалов.

Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).

Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru, Cbr.ru, Bki-okb.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы снизился на 20-30%

Объем предложения на вторичном рынке жилья столицы снизился на 20-30 процентов. Сегодня рынок пожинает плоды льготной ипотеки и прошлогоднего ажиотажного спроса на квартиры: быстрого выхода из состояния дефицита предложения в Москве эксперты советуют не ждать.

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Хуснуллин: Построить дом в ипотеку можно будет уже в этом году

Для покупателей московской «вторички» сейчас не лучшие времена. Увеличение спроса на такое жилье наблюдалось еще с начала 2020 года. «После снятия ограничений активность покупателей начала заметно расти: в июле количество авансов в годовом выражении увеличилось на 15 процентов, в августе — на 30 процентов. Пик роста спроса пришелся на осень.

В сентябре наша компания получила от покупателей вторичного жилья на 64 процента авансов больше, чем в тот же месяц прошлого года, в октябре — на 30 процентов, в ноябре — на 25 процентов. Декабрь 2019 года и декабрь 2020 года по этому показателю сравнялись», — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Рост спроса связан в первую очередь с низкой ипотечной ставкой. Это повлияло не только на удешевление жилищных кредитов, но и на снижение ставок по депозитам.

Банковские вклады оказались менее выгодны, появились страхи по поводу ослабления курса рубля, и многие решили «переложить» деньги в недвижимость — и инвесторы, и те, кто раньше копил на квартиру для себя.

Некоторые потенциальные покупатели, наблюдая за сокращением предложения вторичного жилья, ускорились с выходом на сделку.

16,4 процента составил годовой рост средней цены на квадратный метр вторичного жилья в Москве, посчитали в SRG

«В результате средние цены на вторичном рынке Москвы за 2020 год выросли на 16 процентов — со 178 478 до 207 461 рублей за квадратный метр. Это рекордный показатель прироста с 2008 года.

Из-за высокого спроса и роста цен объем предложения снизился, особенно в недорогих сегментах — люди торопились купить жилье, пока оно не подорожало еще сильнее», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Дефицит предложения еще сохраняется. Это влияет и на спрос, и на динамику цен на жилье.

За январь 2021 года в столичном Росреестре было зарегистрировано 7606 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это на 4,6 процента меньше, чем в январе 2020 года.

Читайте также:  В россии земельные категории могут заменить на территориальные зоны

Причем снижение количества сделок связано не столько с нежеланием купить квартиру, сколько с тем, что демократичных и ликвидных вариантов не хватает на всех желающих.

Цены на квартиры на вторичном рынке за январь-февраль 2021 года выросли на 1,9 процента — до 211 тысяч рублей за метр (по сравнению с декабрем 2020 года). «Рост цен продолжается, но он стал куда спокойнее. В конце прошлого года цены росли темпами 2-4 процента в месяц», — добавляет Олег Репченко.

Вторичный сегмент жилья постоянно пополняется предложением, переходящим с первичного рынка. Это еще одна причина роста цен на вторичке: новые и более качественные объекты стоят больше, чем квартиры старого жилого фонда. Этот процесс проходит постепенно, новые квартиры незаметно вливаются в экспозицию на вторичном рынке.

«Восстановление предложения на вторичном рынке жилья будет происходить медленно. С января по февраль в этом сегменте стало выставляться объектов больше лишь на 0,8 процента, если рассматривать отдельно базу вторичного жилья «ИНКОМ-Недвижимость» — на 3 процента», — говорит Сергей Шлома.

Хоть и медленно, но предложение будет расти. Многие новостройки, которые активно выходили на рынок в предыдущие годы, будут сданы. В последние два года инвестиционный спрос рос, и в какой-то момент инвесторы начнут перепродавать свои квартиры.

Особенно остро сегодня наблюдается дефицит в сегменте ликвидной «вторички». Самые быстро продаваемые варианты: либо совсем бюджетные квартиры, например хрущевки, но с хорошей локацией, рядом метро, либо более дорогое, но комфортное жилье, например, панельные дома улучшенных планировок недалеко от метро.

К наименее ликвидным объектам эксперты относят квартиры в домах, построенных 20 и более лет назад. В них не самые удачные планировки

Особняком стоят «сталинки». Многие их любят за высокие потолки, широкие подоконники, интересную архитектуру и дух старой Москвы. Но из-за высокого ценника их нельзя назвать суперликвидными. В 2020 году средний рост цен в Москве составил 16 процентов, панельные хрущевки подорожали на 20 процентов, а сталинские дома прибавили в цене в среднем 14,6 процента.

«Ушло время, когда люди просто приобретали квадратные метры и не понимали, как эффективно использовать площадь. Поэтому к наименее ликвидным объектам можно отнести те дома, которые были построены 20 и более лет назад.

Квартиры в них отличаются не самыми удачными планировками, а также морально устаревшим интерьером.

Они нередко «зависают» в продаже, так как собственники не стремятся снижать стоимость, даже несмотря на несоответствие качества цене», — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Стоит ли продлевать в регионах программу льготной ипотеки

За прошлый год было продано немало объектов, которые экспонировались очень давно. Та часть лотов, которая все еще осталась на рынке, — объекты с завышенной стоимостью. Их не берут, несмотря на прекрасную локацию или архитектурные решения.

Нынешний год для московского рынка недвижимости будет интересным. Эксперты ожидают успокоения спроса и замедления роста цен. Это уже наблюдали в первые месяцы 2021 года.

Резкого снижения стоимости вторичного жилья ждать не стоит, дефицит предложения сохраняется.

Ликвидные объекты будут быстро раскупаться и повышаться в цене (меньшими темпами, чем в 2020 году), а менее востребованные квартиры могут и «зависнуть», и даже скорректировать в цене вниз.

Препятствия для роста активности покупателей — сложности с подбором квартиры из-за ограниченного предложения и высокий уровень цен.

«Мы считаем, что в этом году не будет резких колебаний спроса, как в 2020-м, когда по известным причинам весной покупательская активность была на нуле, а летом и осенью наблюдался ее существенный рост», — говорит Сергей Шлома.

Рост или падение цен на квартиры будут зависеть от разных факторов: состояния сферы экономики, уровня ставок по ипотеке, продления или окончания программы льготной ипотеки. Изменения в конъюнктуре первичного рынка неизбежно влияют на «вторичку».

Спрос на вторичные квартиры в Москве пошел на спад из-за дефицита и цен :: Жилье :: РБК Недвижимость

Согласно прогнозам экспертов, в декабре данная тенденция усилится, и спрос продолжит падать

В Москве стало на 15% меньше покупателей вторички

Антон Новодережкин/ТАСС

Спрос на вторичные квартиры в Москве в ноябре снизился на 21% относительно октября. На это повлияло сокращение ликвидного предложения и рост цен на жилье. До этого число сделок в сегменте росло, начиная с июня. Об этом говорится в исследовании «Инком-Недвижимость». Под спросом аналитики понимают число авансов, полученных компанией.

Весна 2020 года для вторичного рынка была временем затишья из-за действующих ограничений: сделки находились на минимальных уровнях. Спрос стал восстанавливаться в июне, а пик покупательской активности пришелся на середину осени.

По данным «Инком-Недвижимости», нынешний сентябрь обогнал аналогичный месяц 2019 года на 64% авансов (август — на 16%), а октябрь был на 30% прибыльнее октября прошлого года и на 10% — сентября 2020 года.

При этом в ноябре наблюдается постепенное уменьшение показателей актуального спроса: плюс 25% авансов в сравнении с ноябрем 2019 года, однако по отношению к октябрю — минус 21%.

Снижение покупательской активности, которые сейчас наблюдается на вторичном рынке столицы, аналитики объясняют несколькими причинами. Во-первых, на это повлияло серьезное сокращение предложения.

С докарантинного периода объем доступного предложения уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант, отметил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен.

Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое», — продолжил он.

Также сказывается укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации, добавил эксперт.

Согласно прогнозам экспертов, в конце года тенденция усилится. Уже сейчас они отмечают падение спроса. Так, по итогам первой недели декабря число полученных компанией авансов сократилось в три раза относительно последней недели ноября.

Сейчас на вторичном рынке Москвы наблюдается дефицит ликвидных квартир массового сегмента: спрос втрое превышает предложение. Нехватка качественного предложения возникла из-за высокого спроса на московской вторичке — ликвидные объекты раскупались за считаные дни.

Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году

В москве стало проблемой купить подержанную квартиру

Согласно данным управления Росреестра по Москве, в мае 2020 года число зарегистрированных переходов прав собственности на вторичном рынке недвижимости резко упало. Если в марте специалисты ведомства провели более 14 тысяч таких операций, то в мае — всего 3 918.

Однако в середине лета этот показатель так же резко пошел вверх, и уже в середине осени пресс-служба ведомства сообщила — по итогам сентября в столице было зарегистрировано 15 422 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что в 1,5 раза больше (+54%), чем годом ранее (10 027 договоров).

«В сентябре на московском рынке вторичной недвижимости зафиксирован новый в этом году рекорд — почти 15 с половиной тысяч переходов прав, что практически сопоставимо с декабрем прошлого года, когда в столице было зарегистрировано наибольшее в 2019 году число таких сделок — 15,8 тысячи», — прокомментировал этот момент руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, добавив, что в годовом выражении разрыв от месяца к месяцу значительно сокращается.

Интересно, что именно в сентябре аналитики компании «МИЭЛЬ» зафиксировали на московском рынке недвижимости заметный рост числа покупателей из различных регионов России.

Причем если до пандемии коронавируса большинство региональных покупателей столичной недвижимости составляли выходца из сибирских городов, зачастую покупавшие жилье, так сказать, «на перспективу», или для своих детей, то в настоящее время основными приобретателями квадратных метров в мегаполисе выступают жители Белгородской, Смоленской, Тверской и других областей Центрального федерального округа.

«Такие покупатели продают свою недвижимости в регионах и берут ипотечные кредиты, даже по достаточно высоким ставкам. Их это не пугает. И это не инвестиции, это жилье „для себя“.

При этом им важно найти жилье именно в столице, и между качественной квартирой в Подмосковье и уступающему по качеству варианту в Москве, в одном и том же ценовом диапазоне, они делают выбор в пользу последней», — отметила управляющий директор сети «МИЭЛЬ» Ирина Пешич.

А в первой половине октября специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» констатировали — никакие объективные предпосылки к ослаблению спроса на жилье из-за ухудшения ситуации с заболеваемостью коронавирусом не смогли повлиять на повышенную активность покупателей подержанных квартир в Москве. Согласно собственной статистике компании, в это время было внесено на 60% больше авансов, чем в тот же период 2019 года.

«Сообщения СМИ относительно пандемии становятся все более тревожными, однако пока эта информационная волна не оказывает заметного влияния на участников вторичного рынка, — высказывал тогда свою точку зрения на происходящее директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома. — Люди вообще очень быстро адаптируются к стрессовым ситуациям, поэтому они уже гораздо меньше переживают из-за негативных новостей, чем в начале года. Мы фиксируем лишь единичные случаи, когда продавцы или покупатели отказываются от показа и просмотра квартир. Также мы отмечаем, что даже в случае соблюдения всех мер предосторожности потенциальные покупатели стараются потратить на осмотр жилплощади как можно меньше времени, поэтому показ квартир сейчас проходит гораздо быстрее, чем это было, скажем, в докарантинный период.

При этом аналитики «ИНКОМ-Недвижимости» обратили внимание на один интересный нюанс. Если раньше на вторичном рынке Москвы преобладали молодые покупатели (55% в начале 2020 года и около 80% — непосредственно в перирод весеннего карантина), то после снятия ограничений их доля уравнялась с покупателями группы «45+», причем старшее поколение продолжает наращивать свою активность.

Из-за этого «вторичные» лоты, обладающие наиболее высокими качественными характеристиками и отличающиеся адекватными ценниками, в октябре реализовались в максимально короткие сроки — за неделю.

На этом фоне даже те подержанные квартиры, которые раньше не вызывали у покупателей абсолютно никакого интереса, поскольку располагались в устарвшем или вообще откровенно аварийном фонде, получили возможность уйти с экспозиции в течение всего лишь полутора-двух месяцев после выхода на рынок.

В итоге в ноябре эксперт по продаже жилья признали — в сегменте вторичного жилья Москвы сейчас сложилась ровно та же самая ситуация, что и осенью 2018 года, когда в условиях возросшей активности покупателей и существенного дефицита предложения продавцы диктовали свои условия покупателям, так что теперь собственникам, завышавшим ценники на свои предложения в массовом сегменте, больше не требуется соглашаться на дисконты, достигающие порой четверти оп первоначально заявленной суммы.

«При таком развитии событий дефицит качественных и ликвидных объектов ощущается все острее, и вследствие этого поведение продавцов и покупателей вторичного жилья за последние несколько месяцев заметно изменилось.

Люди понимают, что у них нет времени раздумывать и перебирать разные варианты, когда самые востребованные лоты уходят из экспозиции за неделю. Более того, порой мы фиксируем случаи, когда наши клиенты уже на просмотре квартиры принимают положительное решение о ее покупке.

Поэтому сейчас „вторичка“ — так сказать, чистый рынок продавца, который смело диктует свои условия покупателю.

Причем специфика этого рынка такова, что в масс-маркете на данный момент уровень спроса в три раза превышает объем ликвидного предложения — то есть в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя, что дает собственникам возможность торговаться и повышать цены», — подчеркивает Сергей Шлома.

Читайте также:  Правозащитники предлагают отменить налог на недвижимость для молодых семей

Одновременно, добавляют другие риелторы, на рынке все большее распространение получает практика так называемого «опережающего аванса», когда в рамках проведения альтернативной сделки купли-продажи собственник продаваемой квартиры еще до получения аванса за нее вносит предоплату за новую жилплощадь, которую он себе подобрал. Такую спешку они склонны объяснять тем, что поиск подходящей квартиры сейчас является куда более трудоемким и ресурсозатратным процессом, чем продажа имеющегося жилья.

По их мнению, ситуация с острым дефицитом ликвидного предложения на столичной «вторичке» сохранится как минимум до конца 2020 года.

Восстановление же экспозиции, предполагает, в частности, Сергей Шлома, будет протекать крайне медленно, тем более что для нормального функционирования этому сегменту недвижимости не хватает еще хотя бы 30% лотов от нынешнего объема предложения.

Только когда рынок наполнится таким количеством объектов, между продавцами наконец-то возникнет ощутимая конкуренция, что сделает их позиции гораздо менее выигрышными, чем сейчас, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

«Вторичка» Москвы в марте и первой половине апреля потеряла 15% покупателей

11:11 Апрель 26, 2018 2015

Причиной этих изменений эксперты называют обострения политической обстановки в мире и скачки курса валют.

Отметив в конце 2017 года увеличение покупательской активности на вторичном рынке жилья в столице, в профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали в 2018-м дальнейший поступательный ежемесячный рост актуального спроса на 10-15% в сравнении с предыдущим годом, причем к осени (в сезон деловой активности на рынке недвижимости) этот разрыв мог бы стать еще больше.

Как показал анализ первого квартала, в январе уровень спроса (по числу внесенных авансов) был на 20% выше, чем в январе 2017-го, также, несмотря на новогодние каникулы, этот месяц оказался на 5% лучше декабря 2017 года.

В феврале 2018-го на «вторичке» было заключено на 10% больше договоров о предоплате, чем годом ранее, и на 30% больше, чем в нынешнем январе.

При этом прошедший март по спросу оказался всего на 5% успешнее марта 2017-го и на 15% – февраля (из-за большего количества рабочих дней).

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость объясняют снижение покупательской активности усилением напряженности в мире (эскалацией военного конфликта в Сирии, ухудшением отношений между Россией и западными странами), а также нестабильностью внутренней экономической ситуации в ответ на введение новых санкций (в частности, скачками курсов валют). Как следствие, в марте и первой половине апреля сегмент вторичного жилья Москвы недосчитался примерно 15% покупателей, которые отложили выход на сделку на неопределенный срок.

О ситуации со спросом в сегменте вторичного жилья столицы рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В наши прогнозы относительно значительного роста покупательской активности в сравнении с предыдущим годом вносят коррективы внешнеполитические события: усугубление военного конфликта в Сирии, продолжающееся ухудшение отношений между Россией и странами Запада, высылка российских дипломатов и т.д. Они повлекли за собой негативные изменения в экономической сфере: введение новых санкций против России, скачки курса валют, падение котировок российских компаний. В итоге на фоне политической и экономической нестабильности сложились две характерные модели поведения покупателей на рынке недвижимости Москвы. Те потребители, чей интерес сосредоточен в массовых сегментах жилья (стоимостью до 10 млн рублей), в основном хранят свои накопления в рублях, и часть из них, опасаясь, что эти средства обесценятся, решили конвертировать их в квадратные метры – как в ''первичку'', так и во ''вторичку'', что, очевидно, было нам на руку. Причем чаще всего жилплощадь приобреталась не для проживания, а для последующей сдачи внаем.

Потенциальные покупатели из второй группы придерживались другой тактики: еще в марте, ожидая нового витка напряженности и связанного с этим введения очередных санкций, они отложили выход на сделку. И по мере локального обострения экономической ситуации в апреле эта модель поведения начала превалировать.

Более того, многие потенциальные покупатели вторичного жилья категории ''15+ млн рублей'' являются собственниками валютных вкладов, и часть из них решила пока не приобретать недвижимость, надеясь на дальнейший значительный рост иностранных валют – к примеру, до 100 рублей за $1.

В этот момент они и собираются выйти на сделку – с большой выгодой для себя из-за курсовой разницы. Однако подчеркну, что это совершенно неправдоподобный сценарий.

В результате вторичный рынок жилья Москвы в марте-первой половине апреля потерял, согласно нашей статистике внесенных авансов, 15% будущих сделок».

В ИНКОМ-Недвижимость предполагают, что если апрель 2018 года в целом и опередит по уровню спроса аналогичный период 2017-го, то не более чем на 5% (либо вообще сравняется с ним).

Стабилизация общеполитической и внутриэкономической обстановки могла бы привести к росту покупательской активности – до запланированной ежемесячной 10-15%-ной разницы по внесенным авансам в сравнении с прошлым годом.

Однако, по мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, более реалистичен вариант развития событий, предполагающий новые осложнения в политической и экономической сферах, особенно перед проведением домашнего Чемпионата мира-2018. 

Объем предложения на вторичном рынке жилья «старой» Москвы, согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за месяц сильно не изменился: если в феврале он был равен 32 424 лотам, то к марту сократился лишь на 1% – до 32 115 объектов.

При этом по сравнению с мартом 2017 года (37 035 лотов) этот показатель уменьшился на 13,3%. Средняя стоимость 1 кв. м в указанном сегменте с февраля по март снизилась на 0,4%, со 179 546 рублей до 178 813 рублей. По отношению к марту 2017-го (182 228 рублей) она сократилась на 1,9%.

Кроме того, – что показательно – в нынешнем марте на вторичном рынке столичного жилья было зафиксировано заметное сокращение размера скидок: средний размер дисконта уменьшился с 8,3% до 6,9%. Доля сделок со скидкой в этом сегменте, как и в феврале, находится на уровне 84%.

Согласно наблюдениям риэлторов ИНКОМ-Недвижимость, цены на некоторые объекты вторичного рынка перестали падать, это касается самых востребованных у покупателей лотов – наиболее качественных квартир и самого дешевого жилья.

В целом квартиры стоимостью до 10 млн рублей на фоне выросшего спроса реализуются сейчас довольно быстро – меньше, чем за три месяца (это средний срок экспозиции на «вторичке» старой Москвы), но при том условии, что они оценены корректно и экспонируются по незавышенной стоимости.

Также, по данным Службы ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, по отношению к марту 2017 года на вторичном рынке жилья Москвы заметно увеличилась доля ипотечных сделок: если год назад она была равна 25,8%, то в нынешнем марте составляла уже 31,5%. А количество сделок с привлечением кредита в совокупности по первым трем месяцам в 2018-м оказалось на 23,3% больше, чем годом ранее.

Предложений жилья во «вторичке» в Москве стало значительно меньше

По итогам января объем экспозиции на столичном вторичном рынке жилья составил 18 852 квартиры – это минимальный уровень с июля 2006 года. Аналитики объясняют это усилившейся конкуренцией со стороны готовых новостроек.

Предложений жилья во «вторичке» в Москве стало значительно меньше

В сегменте массового жилья – до 15 млн руб. – сейчас выставлено на продажу всего 9088 объектов. Два года назад их было 23 682 – в 2,6 раза больше. Такие данные приводит компания «ИНКОМ-Недвижимость».

Максимальное снижение за этот период наблюдается в двух категориях: до 5 млн руб. – в 10,6 раза (с 1400 до 132 лотов) и от 5 млн до 10 млн руб. – в 3,1 раза (с 15 464 до 4980 лотов). В остальных категориях коррекция меньше либо вовсе минимальна.

Эксперты констатируют: к нынешнему моменту выбор доступного жилья крайне сократился, фактически наблюдается дефицит объектов соответствующих ценовых категорий.

При этом именно в масс-маркете сосредоточен спрос на московскую «вторичку»: 74 % покупателей приобретают недвижимость стоимостью до 15 млн руб.

Таким образом, при имеющемся ограниченном предложении в наиболее востребованном сегменте ожидаемое по итогам 2019 года 15-процентное уменьшение активности покупателей не приведет к какому-либо существенному снижению цен.

► Половина «вторички» в столице предлагается по неадекватно завышенной цене

По словам директора Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, продавцы, осознавая, что конкуренция минимальна, и сегодня пытаются манипулировать ситуацией – завышают стоимость объектов, неохотно идут на уступки. «С дисконтом от заявленной цены в январе состоялось 70% сделок, но размер скидки небольшой – в среднем 5,2%.

И еще один момент: дефицит бюджетного предложения сегодня также является мощным фактором текущего ослабления спроса (наряду со сниженной платежеспособностью населения, а также изменением политики банков в отношении кредитов и вкладов), − говорит он. − Выбор откровенно небольшой, и часть покупателей просто уходит с рынка в ожидании притока новых объектов».

В октябре прошлого года, как мы писали, та же «ИНКОМ-Недвижимость» сообщала, что половина «вторички» в столице предлагается по неадекватно завышенной цене. При этом объем операций с дисконтом находился на минимальном уровне с июня 2015 года – 76%, а средний размер скидки в данном сегменте составляет 5,8% − минимальном значении с апреля 2015-го.

IRN: Квартиры в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2021 года: на рынке не хватает лотов по адекватным ценам —

Спрос на вторичное жилье вернулся к уровням прошлого года – ажиотаж уже прошел, но стагнация еще не наступила. Покупателей могло бы быть и больше, но неоправданно высокий уровень цен на жилье и недостаток предложения мешают сделкам, рассказали риелторы редакции IRN.RU.

Спрос

В феврале Росреестр зарегистрировал в Москве 12 065 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья – на 58,6% больше, чем январе. «Всплеск» спроса объясняется традиционно низкой активностью покупателей в начале года — значительную часть января занимают новогодние каникулы. По сравнению с февралем прошлого года количество регистрационных действий выросло на 6,6%.

В целом за первые два месяца 2021 г. на вторичном рынке Москвы было оформлено 19 671 переход прав на недвижимость – примерно столько же, сколько и за аналогичный период прошлого года (+2%). Напомним, январь-февраль 2020 г.

Читайте также:  Могу ли я не принимать квартиру в новостройке?

был достаточно спокойным периодом – локдаун случился весной, а ажиотаж начался во второй половине года. Таким образом, возвращение уровня покупательской активности к показателям начала 2020 г.

свидетельствует об успокоении рынка — стагнация еще не наступила, но ажиотаж уже прошел.

О завышенных ценах и недостатке квартир в экспозиции говорят и риелторы, работающие за МКАД — в Новой Москве и Подмосковье. «Основная причина снижения уровня спроса – нехватка на рынке хороших объектов, выставленных по адекватной, не завышенной стоимости.

Значительного дефицита лотов, как это наблюдалось ранее, уже нет, но тем не менее широкого выбора для покупателей все еще не наблюдается.

К тому же часть покупателей переориентировались на сегмент загородной недвижимости, где зафиксировано увеличение спроса», — отмечает аттестованный брокер Гильдии риэлторов Московской области Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».

Ковалёва Анастасия Николаевна, руководитель ООО «Century 21 Римарком» (г.Троицк)

По оценке Ковалевой, на вторичном рынке Новой Москвы количество заключенных сделок в феврале сократилось на 15-20% по сравнению с предыдущим месяцем, хотя число внесенных покупателями авансов осталось на январском уровне. При этом в годовом выражении спрос практически не изменился — последний месяц зимы в плане активности рынка ничем не отличался от прошлогоднего.

В Московской области количество сделок с вторичными квартирами в феврале увеличилось на 5-7% относительно января – но в основном за счет локальных рынков ближнего Подмосковья, говорит вице-президент ГРМО, генеральный директор АН «Удачный выбор» (Московская область) Ольга Власова. В среднем же и дальнем на фоне роста цен и несмотря на увеличение объема предложения, покупатели, по ее словам, активно проявляли интерес к лотам до 2,5 млн руб. По числу авансов уровень спроса в феврале также вырос, но только примерно на 1-2%.

Власова Ольга Евгеньевна, член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор» (г.Раменское)

«Если же оценивать ситуацию со спросом в целом, то можно отметить, что активность покупателей была остановлена уровнем их платежеспособности.

То есть новые ценники на квартиры стали препятствием для многих сделок. Особенно учитывая, что банки стали более строго подходить к одобрению ипотеки.

И поэтому не случайно значительная часть февральских сделок пришлась на долю с наличными деньгами», — рассказывает Власова.

Относительно февраля прошлого года спрос в Подмосковье подрос на 10-20%. Однако Власова отмечает, что в феврале 2020 г. часть покупателей «вторички» сначала переориентировались на аренду загородной недвижимости, а затем и на ее покупку, поэтому «чистое сравнение уровня покупательского спроса в феврале в годовом выражении может быть лишь относительным».

По словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», в первой половине марта активность покупателей продолжала снижаться, но отставание от прошлого года постепенно сокращается: за этот период «Инком» получил на 16% авансов меньше, чем за аналогичный период 2020-го. За МКАД — в Новой Москве и Подмосковье — спрос оставался на февральском уровне. По словам Анастасии Ковалевой, бал, как и в феврале, правят альтернативные сделки: «Чистых продаж на рынке осталось совсем немного, хотя именно они могли бы стать значимым фактором увеличения покупательской активности».

По мнению Власовой, желающих приобрести вторичное жилье, возможно, было бы и больше, но часть покупателей переориентировались на рынок новостроек, точнее, на квартиры с отделкой.

«Хороший маркетинговый ход застройщиков, дружно заявляющих о том, что квартир на «первичке» становится катастрофически мало, частично отразился на покупателях рынка «вторички», однако большинство из них прекрасно понимают, что жилье в новостройке от них никуда не денется, поскольку строить новые дома по-прежнему будут, и в значительных объемах», — говорит Ольга Власова.

Впрочем, не исключено, что по итогам марта уровень спроса окажется все же выше, чем в феврале. 19 марта 2021г. ЦБ впервые с декабря 2018г. повысил ключевую ставку — на 25 б.п., до 4,50%.

Фактически, это означает завершение периода снижения ипотечных ставок, что может привести к активизации рынка недвижимости в ближайшие месяцы – см.

«Повышение ключевой ставки ЦБ простимулирует спрос на квартиры в ипотеку. Но не сильно и ненадолго».

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке Москвы и Подмосковья начал постепенно увеличиваться. По оценке «Инкома» — пока чисто символически. Согласно подсчетам компании, в «старой» Москве по итогам февраля квартир в продаже стало больше на 0,8% в сравнении с январем.

«Азбука Жилья» сообщает о куда более внушительном росте: на 9,2% по числу квартир и на 7,6% по их суммарной площади. Впрочем, годовая динамика в любом случае остается отрицательной: по информации «Инкома», относительно февраля 2020 г. предложение сократилось на 19,2%.

По данным «Азбуки Жилья», квартир на рынке в феврале было на 42% меньше, чем в прошлом году, а метров – на 44%.

Аналогичная ситуация складывается и на областном рынке. В среднем, в зависимости от муниципалитета, объем предложения в Подмосковье за месяц вырос от 5 до 15%.

«Казалось бы, этот факт должен был бы вызвать воодушевление у покупателей, поскольку дефицит объектов нивелировался если не полностью, то частично — точно, — продолжает Власова. — Но увеличение объема предложения шло параллельно росту стоимости квадратного метра вторичного жилья.

Так, вслед за серьезно подорожавшими в январе квартирами в новостройках с отделкой в первой декаде февраля серьезно выросли в цене однокомнатные квартиры на «вторичке».

К середине месяца, пусть и не столь значительно, увеличилась стоимость «квадрата» в двушках, а к концу февраля стала наблюдаться некоторая стабилизация в росте цен на квартиры большей площади – в трешках.

В результате те покупатели, которые могли еще в начале февраля приобрести трехкомнатную квартиру по декабрьским ценам, к концу месяца уже не могли себе этого позволить. Поэтому можно смело говорить о том, что рост объема предложения в феврале был вызван уменьшением спроса в связи с увеличением цен на вторичную недвижимость».

В отличие от «старой» Москвы и Подмосковья, в Новой Москве объем предложения продолжает сокращаться. По словам Анастасии Ковалевой, число квартир в продаже по сравнению с январем упало на 25-30%, а в годовом выражении – на 40%.

«Многие из продавцов, из числа тех, кому не требуется срочно реализовать свое жилье, притормозили выход на рынок и заняли выжидательную позицию: кто-то надеется на дальнейший рост цен и в связи с этим отложил выход на рынок, а кто-то полагает, что в связи с вводом в эксплуатацию новых станций столичного метрополитена в будущем удастся продать свое жилье гораздо дороже, чем сегодня», — поясняет Ковалева.

Цены, скидки, сроки экспозиции

В феврале стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 1,1% — до 211 330 руб. за кв. м в среднем по индексу irn.ru — см. «Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам февраля 2021 года».

В Новой Москве квартиры подорожали на 1,8% — до 170 780 руб. за кв. м, в Московской области — на 1,4% до 110 660 руб. за «квадрат» — см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам февраля 2021 года».

Рост цен – результат достаточно высокого спроса в сочетании с дефицитом предложения — с рынка в первую очередь уходят наиболее доступные лоты в каждом сегменте. Кроме того, продавцы, вдохновленные прошлогодним ажиотажем, боятся продешевить и выставляют цены «с запасом».

На этом фоне доля сделок с дисконтом и средний размер скидки на рынке столичной «вторички» опустились до рекордно низкого уровня за все время наблюдения аналитиков «Инкома», то есть с января 2016 г. С января по февраль 2021 г.

объем сделок с дисконтом уменьшился с 58% до 53%, средний размер ценовой уступки – с 3,9% до 3,7%. Годом ранее данные показатели были равны 79% и 5,9% соответственно. При этом доля сделок с превышением первоначальной цены предложения, наоборот, достигла максимума – 23%.

В январе она составляла 19%, в феврале 2020-го – лишь 8%.

«Столь низкие показатели по количеству сделок с дисконтом объясняются выгодной позицией продавцов на вторичном рынке. В условиях существенного дефицита предложения они могут позволить себе не соглашаться на уступки в цене, а иногда даже повысить стоимость своего объекта», — комментирует ситуацию Сергей Шлома.

Сокращаются и сроки экспозиции квартир — качественные и адекватно оцененные объекты быстро находят покупателей. По статистике компании, в феврале среднестатистическая старомосковская квартира продавалась за 50 дней. В сравнении с январем (59 дней) срок экспозиции снизился на 15,3%, с февралем 2020 г. (79 дней) – на 36,7%.

В Подмосковье в массовом сегменте вторичного рынка уровень скидок также сократился до чисто символических значений. По словам Ольги Власовой, в лучшем случае, можно рассчитывать на дисконт в 1-2%. В сегменте комфорткласса возможностей для торга больше, но «все равно уровень скидок в размере от 50 тыс. руб. и чуть более нельзя назвать весомым», отмечает Власова.

Срок экспозиции вторичных квартир в Подмосковье по сравнению с январем снизился на 5%. В среднем на продажу квартиры по незавышенной стоимости в феврале требовалось от недели до трех.

«Ну а те из продавцов, кто решил опередить рост цен и ставил завышенные ценники, либо так и остались на рынке с непроданным объектом, либо, внимая справедливым доводам риелторов, снижали цены и укладывались в обозначенный выше срок в три недели, требуемый для реализации своей квартиры», — добавляет Ольга Власова.

В отличие от Подмосковья и «старой» Москвы, где размер скидок сокращается, на рынок вторичной недвижимости Новой Москвы торг, наоборот, вернулся, утверждает Анастасия Ковалева. Но в любом случае он не превышает 5%. Годом ранее скидки достигали 10%.

Срок экспозиции вторичных квартир в Новой Москве увеличился за месяц на 5-7 дней. «Это связано с двумя основными причинами: продавцы не сразу или совсем неохотно соглашаются на дисконт, а покупатели не всегда могут заплатить назначенную сумму, особенно с учетом того, что еще несколько месяцев назад аналогичные объекты стоили на порядок дешевле», — поясняет Анастасия Ковалева.

www.irn.ru

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *