10 февраля 2021 | Время чтения 5 мин
Аннотация
Темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились. Ждать ли роста в 2021-м?
Кирилл Зотов, 10 февраля 2021, 11:13 — REGNUM В конце января премьер-министр России Михаил Мишустин подписал распоряжение, согласно которому правительство РФ выделило ряду регионов финансовую помощь в рамках федерального проекта «Жилье», который направлен на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры в ближайшие три года.
Выделено в общей сложности более 8,1 млрд руб. Больше половины из них — 5,8 млрд — получит Башкирия. Остальные средства пойдут в Пермский, Краснодарский края и Воронежскую область.
Деньги в основном пойдут на развитие коммунальной инфраструктуры, но адресаты довольно чётко показывают, где в России темпы жилищного строительства сохранят положительную тенденцию.
Новая квартира
Иван Шилов © ИА REGNUM
Следите за развитием событий в трансляции: «Коронавирус в России: вакцинация набирает обороты – все новости»
Согласно недавно опубликованным данным Росстата, темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились на 1,8% по сравнению с 2019-м.
Наибольшее сокращение пришлось на Северо-Западный и Северо-Кавказский федеральные округа (соответственно 94,1% и 97,1% по сравнению с предыдущим годом). В Приволжском федеральном округе также темпы упали — 97,3% по отношению к 2019 году.
Эксперты отмечают, что снижение темпов строительства связано с распространением коронавирусной инфекции, и надеются, что в новом году ситуация изменится в лучшую сторону.
Так, руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный эксперт» Алексей Климовский полагает, что падение темпов жилищного строительства по сравнению с 2019 годом было вызвано как самим коронавирусом, так и мерами, принятыми с целью предотвратить его распространение. Снижение ставки рефинансирования и введение масштабной программы льготного ипотечного кредитования существенно простимулировали спрос в 2020 году, однако не могли столь же быстро повлиять на строительство.
«Исходя из базовых экономических закономерностей, можно предположить, что вслед за повышением спроса (пусть и с лагом в несколько месяцев) неизбежно будет расти и предложение — и это прекрасно видно, по объёмам ввода жилых домов, которые ощутимо выросли к концу года. Если нас не ждут дополнительные потрясения в экономике, то в 2021 году можно ждать ощутимого — на 5−10% — роста ввода жилой недвижимости по сравнению к показателями 2020 года».
Алексей Климовский
Новостройка
(с) ИА REGNUM
Глава Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов считает, что падение объемов ввода жилья в эксплуатацию в 2020 году связано с падением реальных доходов населения страны. Которое, в свою очередь, обусловлено различными факторами, в том числе и пандемией коронавируса.
Политолог Алина Жестовская не разделяет оптимизма относительно перспектив жилищного строительства в 2021 году:
«Считаю важным обозначить, что никакой связи между ростом объёмов строительства и благосостоянием населения нет. Как нет её, к примеру, между количеством убранных зерновых в Оренбургской области и ценой на хлеб для граждан. Так что рассуждать о темпах строительства и метражах как о маркере благосостояния населения не совсем этично.
Тут хотелось бы опираться в первую очередь на показатели приобретения гражданами недвижимости в собственность и реального улучшения жилищных условий. Также много манипуляций с попыткой выдать количественные показатели за качественные.
Нам говорят, что квартир строится больше, больше продаётся, но авторы бравых отчётов забывают упомянуть о том, что размер этих индивидуальных жилых помещений скукожился до адских 20 метров».
Меньше строить начали, на мой взгляд, вовсе не из-за ковида, а по причине урегулирования сферы долевого участия. Теперь процедура максимально усложнена для девелоперов, предприняты попытки страхования их ответственности.
Соответственно, не появляются проекты с высоким риском, из которых последнее десятилетие и формировалась существенная доля рекордных отчётов. Да и спрос на недострои упал из-за дурной репутации данного вида инвестиций».
Алина Жестовская
Цифры Росстата по объёму строительства в регионах очень показательны с точки зрения уровня социально-экономического развития регионов. Общее снижение темпов строительства почти не коснулось «больших» регионов.
Так, больше всего строят в Московской области, на втором месте Москва (в сумме они дают более 15% от общего объёма ввода жилья в России). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как и в столице, темпы несколько снизились, но по объёму в абсолютных цифрах, они по-прежнему в лидерах.
Так же, как и Краснодарский край, Татария, Башкирия, Ростовская и Тюменская области. Все они, кроме Краснодарского края, даже нарастили объёмы строительства в ковидный период. В итоге на 10 регионов из 85 приходится без малого половина построенного в стране жилья. В небогатых регионах — обратная тенденция.
Существенно падают объёмы жилищного строительства в Самарской, Тамбовской областях, регионах Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа.
Эксперты отмечают, что жилищное строительство стягивается к крупным агломерациям. Олег Иванов отмечает, что те, у кого есть финансовая возможность приобретения жилья, стараются покупать его в московском регионе:
«Мы видим это в том числе и по данным статистики: так, в Московской области в прошлом году жилья введено в эксплуатацию существенно больше, чем в других регионах страны, даже больше, чем в Москве. Поскольку в самой Москве жилье очень дорогое, покупатели ориентируются на ближайшее Подмосковье.
Эта старая, известная проблема: московская агломерация развивается во многом за счет ресурсов, привлекаемых из других субъектов Российской Федерации.
Отсюда неравномерное распределение объемов жилищного строительства: в связи с урбанизацией населения они растут в крупных городах и прилегающих к ним землях, но падают на территориях с низкой плотностью населения».
Стройка
Дарья Драй © ИА REGNUM
При этом некоторые эксперты полагают, что реальное состояние дел ещё более тревожно, чем выглядит на самом деле. Алина Жестовская замечает:
«Попробуйте погуглить, например, «лидер по жилищному строительству в ПФО». Невероятно, но факт — этот титул себе в публикациях региональной прессы синхронно присваивают почти все субъекты, входящие в Приволжский округ. Смешно. Только непонятно, для кого весь этот цирк?»
Тем не менее специалисты с осторожным оптимизмом предполагают, что темпы жилищного строительства будут в 2021 году возрастать, но опять же в крупных субъектах — Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Татарии, Башкирии, Нижегородской области. Вопрос о том, стоит ли надеяться на появление нового жилья жителям регионов со слабым экономическим потенциалом, становится, похоже, риторическим.
В россии в первом полугодии 2020 года упали объемы ввода жилья
Объемы ввода жилья в первом полугодии 2020 года упали в России на 11,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года. За шесть месяцев введено в эксплуатацию 27,9 млн кв. м жилья.
Значительно выросли объемы новостроек в Магаданской области (в 2,6 раза) и Ненецком АО (в 2,15 раза). Впрочем, такой скачок объясняется незначительными масштабами строительства — за 6 месяцев в этих регионах введено всего 4,6 и 12,1 тысячи кв.
м соответственно. Заметно, но также с низкой базы, увеличилось число новостроек в Амурской области, Марий Эл и Костромской области.
На 50-70% снизилось количество введенных за полгода домов в Мурманской области, Еврейской АО, в Крыму, Ингушетии и Ивановской области.
Количество реальных сделок на рынке недвижимости меньше, чем год назад
Лидеры по вводу жилья — Московская область (2,57 млн кв. м), Москва (2,2 млн кв. м), Краснодарский край (1,9 млн), Татарстан (1,4 млн) и Башкортостан (1,07 млн).
Снижение объемов ввода стало результатом ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, восстановление темпов сдачи жилья ожидается в ближайшие два-три месяца, считают в ДОМ.РФ. По итогам 2020 года в компании прогнозируют ввод около 40 млн кв. м многоквартирных домов (в 2019 г. — 43,5 млн кв. м), а общий объем ввода жилья — около 75-80 млн кв. м жилья (в 2019 г. — 82 млн кв. м).
«Борьба с пандемией и снижение цены на нефть напрямую отразились на доходах населения и, соответственно, спросе на недвижимость.
Падение спроса вызвало перенос сроков ввода объектов крупными и средними девелоперами (около 1/6 от общего объема строящегося жилья)», — говорит директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. По итогам года объемы ввода жилья будут ниже прошлогодних на 15%, считает он.
Однако это позволит сбалансировать соотношение предложения и спроса, что поддержит цены на недвижимость. При этом около 70 мелких застройщиков к началу осени обанкротились, отмечает Диваков, и это количество может вырасти после отмены моратория на банкротство по инициативе кредиторов в ноябре.
Если плавное восстановление экономики продолжится, спрос на первичную жилую недвижимость будет расти в пределах 3-5% в год, а объемы строительства — на 2-3% в год, ожидают в НКР.
Падение объемов строительства поддержит цены на недвижимость
Показатели строительной отрасли демонстрируют достаточную устойчивость, считает гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько. Индекс выполненных работ в категории «строительство» остался почти неизменным.
Объем введенного в эксплуатацию жилья снижается, но это связано, в основном, с общим трендом на снижение девелоперской активности из-за реформирования системы использования средств дольщиков.
По итогам 2020 года можно ожидать снижения объемов ввода жилья на 13-15%, в 2021 году — еще на 15-18%, отмечает эксперт.
Цены на новостройки, по данным Росстата, с декабря 2019 года по июль 2020-го выросли на 4,1%. Цены на вторичном рынке поднялись не так существенно — в среднем на 1,6%. Между тем, спрос на вторичное жилье растет, отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома: каждая седьмая сделка совершается с инвестиционной целью.
Спрос увеличивается за счет ипотечников, которые спешат воспользоваться выгодными ставками, и людей, которые при рекордно низких ставках по банковским вкладам, ищут альтернативные способы сохранения сбережений. Росту цен способствует «вымывание» с рынка наиболее бюджетных и ликвидных лотов.
К концу года цены на «вторичку» могут подняться на 15%, считает Шлома.
Мнение
Александр Моор, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики:
— Очевидно, что снижение объемов строительства на 11,4% за полугодие связано с пандемией коронавирусной инфекции. И хотя не все стройки останавливались, строительство замедлялось хотя бы потому, что многие специалисты среднего звена, подсобные рабочие — граждане ближнего и дальнего зарубежья, они уехали на родину или не смогли приехать в Россию.
К концу года, если не будет новых чрезвычайных ситуаций глобального масштаба, ситуация в строительстве выровняется. Этому способствуют меры господдержки отрасли. Должен произойти небольшой рост объемов ввода жилья примерно до уровня прошлого года.
Инфографика «РГ»/Антон Переплетчиков/Марина Трубилина
Жилищное строительство в России начало снижаться
Жилищное строительство в России начало снижаться /Андрей Гордеев / Ведомости
С 1 июля 2019 г. площадь многоквартирных домов, находящихся в стадии строительства, уменьшилась примерно на 18%, а количество застройщиков сократилось на 14%. Таковы данные Единой информационной системы жилищного строительства на портале наш.дом.рф. Уменьшение количества строящихся домов связано с высоким уровнем ввода жилья в 2019 г.
– более 43,5 млн кв. м многоквартирных домов, объясняет представитель Дом.РФ. По его словам, в системе учитываются проекты, по которым получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация; между двумя этими процессами в среднем проходит от 4 до 6 месяцев.
Соответственно, темпы строительства могут отражаться в системе неравномерно.
Участники рынка уверены, что дело не только в лаге между размещением документации застройщиками, но и в падающих объемах строительства из-за реформы отрасли. С 1 июля прошлого года отрасль перешла на работу по счетам эскроу, когда деньги покупателей квартир размещаются в банках до завершения строительства.
Цифры на 1 июля 2019 г. отражают высокую девелоперскую активность в предыдущие периоды, когда застройщики готовились к реформе и создавали большой задел на будущее, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Компании активно получали новые разрешения на строительство, спешно выводили новые проекты, стремились достигнуть их 30%-ной готовности и продать 10% квартир, чтобы получить возможность продолжить продавать квартиры по договорам долевого участия.
Эта статистика отражает тренд на сжатие рынка после завершения строительного цикла по полученным ранее разрешениям, соглашается младший директор «Эксперт РА» Николай Власов.
В отрасли стремительно растет количество банкротств, указывает Власов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. банкротами признано 184 застройщика, которые возводят 839 домов площадью 3,96 млн кв. м. Банкротятся небольшие компании.
Причин тому несколько, считает Власов: уменьшающаяся маржа из-за стагнации спроса и роста себестоимости; ужесточение требований банков к выдаче кредитов и удлинение финансового цикла застройщика из-за замораживания поступлений от покупателей на счетах эскроу.
В итоге примерно половина регионов в стране характеризуется околонулевой или отрицательной рентабельностью жилищного строительства.
Жилья действительно строится меньше. Но некорректно делать вывод, что это эффект исключительно банкротства застройщиков, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Просто новые проекты выводятся на рынок медленнее. Что объясняется как ожиданием более благоприятных условий, так и корректировкой проектов с учетом изменений на рынке.
Скорее часть объектов введена в эксплуатацию и больше в этой статистике не отражается, полагает он. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая связывает сокращение строительства с сезонным фактором: как правило, 30–40% ввода жилья приходится на последний квартал.
Еще полгода назад в стадии строительства находилось 130 млн кв. м, сегодня – чуть больше 100 млн кв.
м, при этом порядка 40% этого объема приходится на Московскую и Санкт-Петербургскую агломерации, указывает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. А для того чтобы достичь в 2024 г.
целевого показателя нацпроекта «Жилье и городская среда» – 120 млн кв. м жилья в год, нужно к 2021–2022 гг. иметь портфель текущего строительства на уровне около 155–160 млн кв. м.
Строительство жилья будет расти по мере адаптации отрасли к проектному финансированию и начала новых проектов, ввод которых будет запланирован на 2022–2023 гг., уверен представитель Дом.РФ.
Реформа отрасли повысит защищенность людей от мошенничества, но приведет к консолидации и укрупнению рынка, уменьшению предложения на рынке, уверен Власов: «Сокращение количества застройщиков и текущего строительства уже свидетельствует о начале этого процесса».
Снижение строительства может привести к росту цен на жилье, предупреждает Алексеенко. Ипотека становится доступной, властями запускаются различные госпрограммы поддержки семей. «Это повышает спрос на недвижимость.
Если на рынке в ближайшее время не сформируются условия для запуска новых проектов, то на фоне снижающегося предложения мы получим рост цен на недвижимость, который сведет на нет все программы по повышению доступности жилья», – уверен он.
Жилищное строительство в России резко сократилось
Как сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат), в России в первом полугодии 2020 года было сдано 365,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 28 млн кв. метров.
Фактически в отчетный период введено в эксплуатацию 352,8 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах площадью 26,7 млн кв. м.
Таким образом, по сравнению с первым полугодием 2019 года объемы ввода в эксплуатацию жилья сократились на 11,4%.
Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства (с учетом жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) осуществлялись в Московской области, где введено 9,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом.
При значительных объемах жилищного строительства (без учета жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) в первом полугодии 2020 г.
наблюдалось снижение ввода жилья в Ленинградской области – на 34,9%, Московской области – на 30%, Ростовской области – на 19,1%, Новосибирской области – на 15,1%, Республике Татарстан – на 5,5%, Свердловской области – на 5,0%, Москве – на 3,8%.
В целом в Сибирском федеральном округе снижение жилищного строительства составило в январе-июне 16,6% (до 2,079 млн кв. м), в Уральском федеральном округе — 9,2% (до 1,813 млн кв.
м), в Северо-Кавказском федеральном округе — 7,9% (до 1,201 млн кв. м), в Южном федеральном округе — 7,5% (до 3,572 млн кв. м), в Дальневосточном федеральном округе — 4,7% (до 777,4 тыс. кв.
м), в Приволжском федеральном округе — 3,4% (до 6,122 млн кв. м).
Снижение темпов ввода нового жилья в России нельзя назвать неожиданным, оно в целом объясняется коронавирусным кризисом и общими тенденциями в экономике, отмечает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов.
Наиболее очевидное объяснение замедления темпов ввода нового жилья – это перенос сроков сдачи, при этом по большей части само строительство объектов девелоперы старались не приостанавливать.
Учитывая, что речь идет уже о купленных, но не полученных пока еще квартирах, можно спрогнозировать, что во втором полугодии застройщики могут столкнуться с замедлением спроса, считает эксперт.
То есть динамика продаж может заметно просесть, поскольку потенциальные покупатели серьезно потеряли в доходах и покупка нового жилья даже с помощью льготной ставки по ипотеке или с применением маткапитала будет затруднительна.
Соответственно, сейчас застройщики оказались в ситуации, когда необходимо завершать действующие проекты и искать варианты их эффективной продажи.
В связи с этим во втором полугодии принципиально новых крупных проектов жилищного строительства, скорее всего, анонсировано не будет.
Между тем, нельзя сказать что результаты первого полугодия являются крайне негативными для всей отрасли, например далеко не всего регионы РФ показали отрицательную динамику – она отмечается только в 60 из 85 регионов, рост продемонстрировал Санкт-Петербург – ввод жилья за 6 месяцев вырос на 21,8%, Амурская область по вводу достигла 53,8%, также рост можно отметить в Костромской, Брянской, Орловской, Томской и Ульяновской областях, а также в республике Марий Эл.
В целом основной пик замедления был пройден в апреле/мае – в эти два месяца замедление ввода жилья в годовом выражении составило 36,5 и 24,4%, соответственно, в июне, когда ограничения стали постепенно ослабляться темпы спада стали не превысили 6,4%.
Еще можно отметить, добавляет Алим Бишенов, что частное домовое строительство просело чуть заметнее чем строительство многоквартирного жилья, всего за 1 полугодие было построено 105,3 тыс. жилых домов на 14,3 млн кв м что на 17,7% ниже данных за аналогичный период в прошлом году, напомним, что квартир было сдано на 11,4% меньше, чем за первое полугодие 2019 года.
Такое замедление негативно может сказаться на выполнении национальных целей, согласно которым к 2024 объем ввода нового жилья в ежегодном соотношении должен достичь 120 млн кв. м.
Учитывая такую просадку, говорит аналитик, есть все предпосылки, что в этом году объем ввода может даже не достигнуть целевых показателей по проекту «Жилье и городская среда» в 88 млн кв м.
Он также напоминает, что по итогам 2019 года объем ввода жилья в нашей стране составил всего 82 млн кв. м.
Вообще же падение связано с двумя основными факторами, из которых вытекают менее значимые – это переход на проектное финансирование и пандемия, поясняет эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Из-за эскроу на рынок выходит меньше объектов, а застройщик придерживает наиболее ликвидные предложения. Пандемия ударила как по отрасли в целом, так и по платежеспособности населения, несмотря на то, что ипотечные покупки только увеличиваются.
При таком вводе домов в эксплуатацию и такой экономической ситуации серьезных «качелей» на рынке не будет – люди не смогут выкупать жилье, если темпы роста вводимой в эксплуатацию недвижимости возрастут до тех, что задокументированы нацпроектом.
Поэтому прогноз здесь очень прост, говорит Алексей Кричевский, – вместе с восстановлением экономики будет расти экономическая активность населения, но уже не только кредитная, поскольку около 75% новостроек берутся в ипотеку.
А вместе с доходами людей – и цены на недвижимость, которые фактически не двигаются уже третий месяц, а на вторичную и вовсе снизились за текущий год на 1,5% в среднем по стране.
Дома окнами на спад
Первая половина 2020 года обернулась для большинства регионов снижением объемов ввода жилья — даже удержавшиеся в положительной зоне субъекты РФ демонстрируют замедление темпов сдачи объектов.
По данным Росстата, в Москве, которая традиционно является одним из лидеров жилищного строительства и в последние годы демонстрировала рост, темпы ввода сократились на 3,8%.
В целом же по России объемы ввода просели на 11,4% — в большей степени негативные тенденции затронули частный сектор, который показал спад на 11,7%.
Спад в жилищном строительстве, зафиксированный по итогам первого полугодия, затронул большую часть регионов, несмотря на то что почти в половине субъектов РФ стройка из-за коронавируса не приостанавливалась.
Как следует из опубликованных данных Росстата, очевидное сокращение объемов ввода жилья наблюдается в почти 60 регионах из 85. Во многом снижение объемов ввода объясняется переносом сроков сдачи жилья на фоне пандемии (см.
“Ъ” от 21 июля).
В Москве, которая обеспечивает возведение 7,9% жилья в целом по стране, спад оценен в 3,8% по сравнению с первым полугодием 2019 года (падение было сглажено ростом на 8,9% в январе—марте). В Татарстане (4,8% всего жилья) показатель сократился на 5,5%.
В Московской области (9,2%) ввод сократился на 30% в годовом выражении, что обусловлено не столько «заморозкой» строек из-за пандемии, сколько общей тенденцией, наблюдающейся в последние годы в регионе (темпы ввода снижаются, в частности, из-за переориентации спроса на жилье в Новой Москве).
Продолжается спад и в Ленинградской области (3,3%), где объемы ввода просели на 34,9%.
Среди почти 30 субъектов РФ, демонстрирующих положительную динамику, не все действительно добились роста или хотя бы удержали его.
Среди тех, кому это удалось,— Санкт-Петербург, где ввод жилья увеличился по итогам полугодия на 21,8% (притом что в первом квартале наблюдалось сокращение на 5,1% в годовом выражении), и Амурская область, где показатель роста достиг 53,8% (после спада на 6,3% в январе—марте). Во многих же регионах, напротив, квартальные данные свидетельствуют о замедлении темпов ввода жилья. Наиболее яркие тому примеры — Брянская (рост 26,5%) и Костромская области (31,1%) — после роста в 2,7 раза и 2,3 раза в первом квартале соответственно.
В целом картина жилищного строительства пока выглядит несколько пессимистичной, но некритичной: общий показатель просел на 11,4%, введено 26,7 млн кв. м (без учета домов, построенных на садовых участках).
В течение первого полугодия рост фиксировался только в январе — после этого динамика ввода стала отрицательной.
Наиболее серьезное падение зафиксировано в апреле (на 36,5%) и мае (24,4%). В июне темпы спада существенно замедлились (снижение на 6,4% в годовом выражении).
Сильнее всего негативные тенденции, как следует из данных Росстата, отразились на частном секторе, на который приходится 51% введенных в эксплуатацию площадей: находясь в отрицательной зоне в течение двух кварталов, индивидуальное жилищное строительство сократилось на 11,7%.
Темпы индустриального строительства снизились менее заметно — на 5,5%. Отметим, показатель за полгода был сглажен за счет роста ввода многоквартирных домов в первом квартале — на 4,2% по сравнению с январем—мартом 2019 года.
Впрочем, более показательным для отрасли является второе полугодие.
По итогам года в Минстрое рассчитывают выйти на уровень 2019 года — тогда было введено 82 млн кв. м.
- Отметим, по прогнозам центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), уверенности в том, что уже в третьем квартале отрасль начнет показывать компенсационный рост нет, хотя косвенные предпосылки для этого имеются.
- Основание надеяться на лучший исход дают европейские данные: так, поясняют во ВШЭ, в странах Евросоюза, где ограничения вводились на месяц раньше, чем в России, пик спада индекса предпринимательской уверенности пришелся на апрель—май, а уже в июне отрасль начала постепенно восстанавливаться (в России во втором квартале 2020-го индекс в строительной отрасли упал до «критических» минус 24%).
- Евгения Крючкова
Объем ввода жилья в России снижается уже полгода подряд
20 ноября 2018, 16:41
ИНтерфакс
За январь-октябрь в стране построено 51,4 млн кв.м жилья, что на 3,6% меньше прошлогоднего результата
Москва. 20 ноября. ИНТЕРФАКС — За октябрь текущего года в России построено 5,9 млн кв.м жилья, что на 14,7% меньше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила во вторник Федеральная служба государственной статистики (Росстат).
Падение жилищного строительства в годовом сравнении зафиксировано по итогам шестого месяца подряд. Как сообщалось, в январе в стране построили 5 млн кв.
м жилой недвижимости (+16,3% относительно прошлогоднего результата), в феврале — 5,2 млн кв.м (+33,8%), в марте — 5,5 млн кв.м (+11,3%), в апреле — 4,5 млн кв.м (+7,5%), в мае — 3,5 млн кв.м (-18,4%), в июне — 5,3 млн кв.
м (-16,9%), в июле — 5 млн кв.м (-8,1%), в августе — 5,2 млн кв.м (-17%), в сентябре — 6,3 млн кв.м (-6,7%).
Таким образом, по итогам девяти месяцев в стране построено 51,4 млн кв.м жилья, что на 3,6% меньше прошлогоднего результата. Вплоть до августа суммарный ввод жилья за текущий год находился «в плюсе».
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в октябре составил 814,6 млрд рублей, что на 2,9% больше прошлогоднего показателя. По итогам января-октября объем работ снизился на 0,1%, до 5 трлн 921,8 млрд рублей.
Как сообщалось, в прошлом году ввод жилья снизился на 1,3% относительно 2016 года, составив 79,2 млн кв.м. В 2016 году было построено 80,2 млн кв.м жилья, падение к результату 2015 года составило 6%.
В Минстрое РФ прогнозировали, что в этом году будет зафиксирован рост жилищного строительства, что во многом обусловлено повышением доступности ипотеки.
«По нашим оценкам, в 2018 году мы можем выйти на 80 млн кв.м, 2019 год тоже может быть неплохим. В 2020 году может быть проседание из-за новых требований к застройщикам, но потом ситуация адаптируется», — говорил бывший глава ведомства Михаил Мень.
Как отмечал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, ведомство пока сохраняет свой прогноз по вводу в эксплуатацию около 80 млн кв.м жилья в текущем году. Директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко отмечала, что текущее отставание может быть отыграно во второй половине ноября-декабре.
Согласно информации Росстата, по итогам девяти месяцев 2018 года снижение объема ввода жилья было зафиксировано во всех федеральных округах РФ за исключением Центрального, где рост во многом обеспечила Московская область — лидер жилищного строительства среди всех субъектов (там сдано 6,308 млн кв.м или 13,9% от совокупного ввода. Отмечалось, что в январе-сентябре индивидуальными застройщиками введено 161,7 тыс. жилых домов общей площадью 22,5 млн кв.м, что составило 116,2% к январю-сентябрю 2017 года. Доля индивидуального домостроения в целом по России составила 49,4%.
В свою очередь замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что ведомство заложило в прогноз 5%-ное снижение ввода жилья в 2021 году, поскольку отрасль должна будет трансформироваться под новые реалии (с июля 2019 года все новые проекты переводятся на работу с эскроу-счетами, банковское сопровождение и проектное финансирование). Он уточнял, что сейчас в РФ на различных стадиях строительства находятся 130 млн кв.м жилья.
В соответствии с указом президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», объем ежегодно вводимого в стране жилья должен достичь 120 млн кв.м. Как отмечали в Минстрое, на индустриальные многоквартирные дома будет приходиться 80-90 млн «квадратов».
Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:
- — запрет строительства апартаментов;
- — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- — ужесточение норм градостроительного проектирования;
— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Что ждать рынку недвижимости в 2021 году
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.