На главную
Жилье в кредит – часто единственный шанс обеспечить семью постоянным местом регистрации. Нестабильная экономика, скачки курса валют, потеря объекта недвижимости или постоянной работы. Редко, кто планирует крах, беря на себя обязательства. Но ипотечные риски – реальность, стоит заранее о них узнать, постараться минимизировать.
Основные риски у банка
Самые распространенные риски для банка:
- Кредитный риск или риск невозврата ипотеки. Существует достаточно факторов, которые могут повлиять на то, что заемщик откажется исполнять свои обязательства перед банком. Банк просчитывает их и закладывает в итоговый процент по займу.
- Процентный риск. Данный риск реализуется, когда процент по займам для привлечения денег в бизнес банка неожиданно вырастет, и заемные средства станут дороже, нежели процентный доход от кредитов, которые выдает банк.
- Риск ликвидности. Изменение экономической ситуации может привести к тому, что люди массово начнут снимать деньги с вкладов, резко увеличится стоимость валюты, обрушиться рынок недвижимости и т.д. Все это приведет к тому, что у банка возникнут убытки и будет большой дисбаланс между активами и пассивами.
Основными инструментами для закрытия этих рисков будут:
- Осторожная кредитная политика и четкий механизм оценки рисков при выдаче займа;
- Правильная оценка стоимости залога по ипотеке;
- Четкая регистрация имущественных прав;
- Страхование;
- Формирование резервного фонда;
- Поддержка со стороны государства в рамках различных программ.
Все эти риски заложены в ипотечный процент, поэтому чем меньше их будет, тем меньше будут ставки по ипотеке.
Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки
Ипотечные риски – действительность для каждого человека. Они возможны по разным причинам, но это не влияет на наступление негативных последствий. Результат – потеря денег, недвижимости, плохая кредитная история.
Основные риски при ипотечном кредитовании для заемщика:
- Потеря постоянного дохода – основная сложность, которая приводит к внушительным просрочкам по платежам. Проблемы с банком, невозможность вовремя рассчитываться по обязательствам, квартиру могут реализовать на открытых торгах.
- Значительное снижение стоимости недвижимости – это рыночный риск, не позволяющий в случае необходимости вернуть потраченные на приобретение квартиры или дома деньги. Инфляция, кризис дефолт – лишат человека возможности реализовать по выгодной цене недвижимость. Итог – останетесь должником банка и потеряете жилье.
- Риск удорожания ипотеки – по договору ипотеки иногда кредиторы предлагают «плавающую» процентную ставку. С одной стороны это может быть выгодно, но с другой – рискованно и убыточно. Сюда же можно отнести и увеличение расходов по дополнительным услугам по ипотеке (страхование и т.д.).
- Потеря трудоспособности – травма, инвалидность, невозможность работать и осуществлять выплаты по кредиту.
- Изменения в курсе валют – значительные колебания евро и доллара привели к тому, что валютные займы стали убыточными. Девальвация рубля не позволяет запланировать уровень предполагаемого дохода – человек не готов осуществлять платежи по кредиту по новому курсу.
- Инвестирование в строящееся жилье – затягивание работ, полная заморозка не становится причиной прекращения выплат банку. Человек длительное время вынужден тратить финансы на обслуживание другого жилья, при этом гасить ипотеку.
- Риск утраты имущества в результате различных событий.
- Мошенничество. Существует много схем, когда продавец обманывает (действует третье лицо, а не собственник, в квартире прописаны малолетние дети, заключенные, отбывающие наказание, объект обременен – наложен запрет на продажу, арест и т.д.; документы не являются подлинными).
Важно понимать, что банк вправе реализовать вашу квартиру и выселить из неё, если вы не будете своевременно оплачивать ипотеку. Подробнее о том, что будет, если не платить ипотеку вы узнаете из нашего следующего поста.
Способы снижения рисков для заемщика
Существуют ряд рекомендаций по снижению ипотечных рисков:
- Не заключать договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту. Так вы защищены от процентного риска. Платеж остается стабильным, инфляция и девальвация – «помощники», экономите деньги.
- Страхуем залоговое имущество не только на часть, оплаченную из кредитных средств, а на полную сумму, включающую ваши сбережения (первоначальный взнос). При страховом случае получите часть стоимость объекта, рассчитаетесь с банком (страховое возмещение).
- Не берите займ в иностранной валюте. Высок риск скачка курса, не будет возможности погасить кредит, осуществить досрочный платеж. Лучший вариант – отечественная денежная единица, в которой получаете постоянный доход.
- Неликвидное жилье – устаревший фонд, вторичный рынок, дома требующие капитального ремонта. Покупка такой недвижимости может привести не только к дорогостоящим дополнительным тратам на ремонт, но и к тому, что вам будет негде жить, а придется платить ипотеку. Тем более, потом такое жилье будет все сложнее реализовать.
- Не стоит приобретать жилье в новостройке, если договор на долевое участие в строительстве заключается не на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г.! Данный закон максимально обезопасит от срыва сроков, а в случае нарушения таковых – выплатят штрафы и неустойки.
- Страхуйте жизнь. Это очень важный момент, который не только снизит ставку по ипотеке, но покроет все обязательства перед банком в случае смерти или инвалидности заемщика. При этом квартира останется у собственника или наследников.
- Страхуйте титул. Титульное страхование по ипотеке позволит снизить риск претензий третьих лиц при покупке квартиры на вторичном рынке или позволит вам закрыть ипотеку за счет страховой.
- Берите ипотеку на длительный срок. Если вы возьмете ипотеку лет на 20, то сделаете платеж по ипотеке минимальным. Это позволит вам в трудные минуты более комфортно оплачивать займ. Но более чем на 20 лет смысла брать ипотеку нет, из-за очень маленькой разницы в платеже.
Основные риски – страховать обязательно!
Экономия при оформлении договора на страховании ипотечных рисков – верный путь к потере жилья и большим проблемам.
Существуют следующие виды ипотечного страхования:
- Страхование залога. Этой страховкой вы защищаете сам объект недвижимости от возможной порчи или утраты
- Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика – данный риск позволит не платить ипотеку при наступлении смерти и инвалидности заемщика или созаемщика, при этом квартира остается в собственности и обременение с неё снимается.
- Потеря дохода – этот тип страхования уже не экзотика и он покрывает риск утраты работы в результате банкротства или сокращения. Страховая будет оплачивать ипотеку пока заемщик не найдет новое место работы.
- Страхование титула – это защита от притязаний третьих лиц на вашу ипотечную квартиру.
Подробно страхование по ипотеке и все её виды разобраны в отдельном посте.
Кредит на жилье – востребованный тип займа. Чтобы иметь возможность его выплатить и не потерять недвижимость – обязательно анализируйте договор. Не стоит соглашаться на слишком большие проценты, брать деньги в иностранной валюте, отказываться от страхования объекта и жизни.
Попытка сэкономить может стать причиной потери жилья, долгов. И проблем с коллекторами. Внимательно изучайте все ипотечные риски и не бойтесь задавать вопросы экспертам. Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к ипотечному специалисту, которые расскажет все нюансы ипотеки и поможет вам.
- Также вам будет интересно узнать про все виды ипотеки в России и их классификацию.
- Актуальные условия ипотеки вы узнаете из нашего специального поста.
- Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста.
Помогла статья? Оцените её
- вопросы по ипотеке
- ипотека в России
Как получить и не возвращать кредит на возобновление деятельности
Правительство уточнило правила выдачи льготных кредитов постановлением от 30.11.2020 № 1976. Теперь выполнить условия для полного списания кредита стало проще. Вот основные изменения:
- Больше не нужно, чтобы средняя зарплата одного сотрудника была не меньше МРОТ в период с 1 декабря 2020 по 1 апреля 2021 года. Достаточно платить в соответствие с ТК РФ.
- Смягчили правила списания субсидии для тех, кто взял кредит до 25 июня 2020 года. Им достаточно сохранить хотя бы 80 % от численности работников в СЗВ-М за май, если по итогам мая численность составляла менее 80 % от той, что учитывалась при расчёте максимальной суммы кредита. Напомним, что для расчёта максимальной суммы брали численность по СЗВ-М за апрель.
- Если 1 декабря банк уже перевёл компанию на период погашения за невыполнение условий из-за ошибки в СЗВ-М, до 25 декабря можно всё исправить. Для этого надо подать уточнённый отчет в ПФР. Но имейте в виду, что на основе уточнённого отчёта банк также может перевести компанию в период погашения. Аналогично можно будет уточняться в периоде наблюдения в срок до 15 апреля 2021 года.
Кто может взять кредит на возобновление деятельности
Правила выдачи кредита установлены постановлением Правительства РФ от 16.05.2020 № 696 (далее — Правила). Кредит могут получить работодатели — юридические лица и ИП, которые относятся хотя бы к одной из трёх категорий:
- Работают в отрасли из списка наиболее пострадавших от коронавируса. Перечень утверждён постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
- Работают в отрасли, которая требует поддержки для возобновления деятельности. Перечень утвержден приложением № 2 к Правилам.
- Попадают в реестр социально ориентированных некоммерческих организаций, которые получают меры поддержки из-за коронавируса.
Малые предприятия и микропредприятия могут взять кредит по основному или дополнительному коду ОКВЭД. Средние и крупные — только по основному.
Вид деятельности должен быть указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП на 1 марта 2020 года. Поэтому сейчас нет смысла дополнять реестр новыми кодами ОКВЭД.
Кредит дают только действующим предприятиям. Тем, кто находится в процессе банкротства, приостановил свою деятельность или прекратил бизнес как ИП кредит не одобрят.
Эти условия должны выполняться и заёмщиками, в отношении которых проведена реорганизация по решению Правительства или органа исполнительной власти субъекта, по состоянию на дату завершения реорганизации.
Какую максимальную сумму кредита можно взять
Банки принимают заявления на кредит с 1 июня по 1 ноября. Максимальная сумма зависит от:
- количества работников на 1 июня 2020 года (СЗВ-М за апрель для тех, кто обратился до 25 июня 2020 года);
- расчётного размера оплаты труда — МРОТ с учётом районного коэффициента, процентных надбавок и 30 % страховых взносов;
- продолжительности базового периода по кредитному договору — число полных месяцев с даты заключения по 1 декабря 2020 года.
Максимальная сумма кредита рассчитывается по формуле:
Максимальная сумма в месяц = Расчётный размер оплаты труда × N работников × N полных месяцев в базовом периоде
Раньше в постановлении было прописано, что деньги выдаются ежемесячно в пределах суммы, которая равна 2 × расчётный размер оплаты труда × численность сотрудников. Теперь это правило убрали.
ООО «Подсолнух» находится в Екатеринбурге и хочет взять кредит в июне — базовый период составит 6 месяцев. В организации официально работает 45 человек.
Максимальная сумма кредита составит: (12 130 рублей × 1,15 районный коэффициент × 1,3 страховые взносы) × 45 человек × 6 месяцев = 4 896 274,5 рубля.
На что потратить полученные деньги
Кредит дают на возобновление деятельности. В Правилах под ним понимают расходы, которые связаны с осуществлением предпринимательской деятельности заёмщика.
В этот список попадают и следующие затраты:
- зарплата работникам;
- оплата основного долга и процентов по льготному кредиту, утверждённому постановлением Правительства РФ от 30.12.2018 № 1764.
- оплата основного долга и процентов по кредиту на поддержку и сохранение занятости, утверждённому постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 422.
Раньше в Постановлении было указано, что все расходы должны подтверждаться документами, а зарплата не должна быть больше той, что указана в трудовом договоре.
Деньги нельзя тратить на выплату дивидендов, выкуп собственных акций или долей в уставном капитале и благотворительность.
Как погашать льготный кредит
Условия погашения кредита зависят от того, насколько у вас сократилась численность персонала. В зависимости от этого весь срок кредитного договора делится на три периода:
- Базовый период — с даты заключения договора до 1 декабря 2020 года. Он есть у всех заёмщиков.
- Период наблюдения — с 1 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года. Начинается для заёмщиков, у которых численность персонала не опустилась ниже 80 % от численности на 1 июня или от численности по СЗВ-М за май для тех, кто взял кредит до 25 июня 2020 года.
- Период погашения — три месяца после базового периода или периода наблюдения. Не наступает для тех, кто выполнил все условия для списания кредита.
Если бизнес на 1 марта 2021 года сохранит численность сотрудников на уровне не меньше 90 % по отношению к 1 июня 2020 и выполнит остальные условия, то долг спишут полностью.
Отдельные правила для тех, кто подал заявление до 25 июня действуют и тут. Им спишут кредит полностью, если численность работников на 1 марта 2021 года составляет не меньше 90 % от численности в СЗВ-М за май 2020 года.
Сумму списанного долга можно не учитывать в составе доходов как для налога на прибыль, так и для НДФЛ.
Схема погашения выглядит так:
ООО «Гортензия» 1 июня взяла в кредит 2 млн рублей. Проценты за базовый период начислили по льготной ставке — 2 %. За 6 месяцев набежало 20 000 рублей. Итоговая сумма долга с процентами — 2 020 000 рублей.
За время базового периода штат организации сократился на 30 %, поэтому она переходит в период погашения и должна вернуть кредит равными частями в течение трёх месяцев. До полного погашения банк будет начислять проценты на оставшийся долг, но уже по стандартной ставке. Так, ежемесячно придётся выплачивать 673 333,33 рубля плюс проценты банка, начисленные за период погашения.
Как банк контролирует работу компании
Минэкономразвития 30 июля 2020 года опубликовало письмо № Д13и-24303, в котором ответило на вопросы кредитных организаций о порядке выдачи кредитов и контроля за соблюдением условия для невозврата. Мы собрали самое интересное.
Численность работников компании. Банк самостоятельно проверяет численность штата компании по данным налоговой. Для этого у ФНС есть специальная блокчейн-платформа. В ней содержатся данные по страховым взносам, которые работодатели ежемесячно сдают в ПФР.
Чтобы банк списал хотя бы половину задолженности, нужно сохранить 80 % штата. Долю посчитают от численности на 1 июня 2020 года, а тем, кто брал кредит до 25 июня, от численности из СЗВ-М за май.
Корректировочные СЗВ-М за период июнь–ноябрь можно сдавать до 25 декабря 2020 года, а за период декабрь–март — до 15 апреля 2021 года. Они помогут сделать так, чтобы банк пересмотрел условия о переводе в период погашения.
Работа в пострадавшей отрасли. В требованиях для получения кредита нет условия о том, что бизнес обязан по факту вести деятельность из перечня пострадавших отраслей.
Достаточно иметь подходящий код в реестре ЕГРИП или ЕГРЮЛ на 1 марта 2020 года. Банки не должны проверять, чем на самом деле занимается компания.
Если вам отказали в выдаче кредита, ссылаясь на то, что вы не работаете по нужному виду деятельности, попробуйте обратиться в банк снова и сослаться на письмо № Д13и-24303.
Как получить кредит на возобновление деятельности
Кредитный договор с банком можно заключить в период с 1 июня по 1 ноября 2020 года. Чем раньше подадите заявление, тем больше денег сможете запросить. Срок кредитования — до 30 июня 2021 года.
Перечень документов, которые должен получить банк от заёмщика, не указан в правилах. Уточните, какие документы требуются вашему банку. «ВТБ» разместил на сайте следующий список:
- Заявление на получение кредита.
- Учредительные и правоустанавливающие документы.
- Бухгалтерская отчётность на последнюю дату.
- Отчёт СЗВ-М на последнюю дату, если хотите взять кредит для выплаты зарплаты.
- Справка о размере задолженности по кредиту в стороннем банке, если берёте кредит для погашения долга.
- Документы, подтверждающие залоговое обеспечение, если берёте кредит для рефинансирования другого кредита с залогом.
Трудности с погашением ипотеки: как сохранить квартиру?
У заемщика может возникнуть множество обстоятельств, которые мешают выплачивать ипотечный кредит: например, рождение ребенка, потеря работы, болезнь и другие…
При растущем долге и просрочках банк рано или поздно заберет квартиру даже у ответственного в прошлом ипотечника.
В такой ситуации может помочь новая государственная программа помощи неплатежеспособным ипотечникам, которую обещают запустить уже в июле.
Заемщикам, которые не соответствуют критериям государственной программы, есть смысл обратиться в банк, выдавший ипотеку – у кредиторов есть собственные программы помощи клиентам, которые не могут выплачивать ипотеку, но желают сохранить жилье.
Банки идут навстречу
Эксперты говорят, что раньше программы помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудном финансовом положении, от банков существовали лишь формально.
Но, по словам Анны Борисовой, директора департамента ипотечного директор кредитования семейства компаний KASKAD Family, с приходом кризиса отдел реструктуризации ипотеки, оказывающий «скорую помощь», работает в каждом банке, который выдает ипотечные кредиты. Но каждый банк видит «трудные жизненные обстоятельства» по-своему.
Например, в Московском кредитном банке такими обстоятельствами считается потеря работы или проблемы со здоровьем – инвалидность заемщика, тяжелая болезнь его близких родственников.
Как отмечает Елена Ланько, начальник отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит», к этой категории проблем в банке также относят увеличение расходов, связанное с лечением членов семьи или рождением ребенка, смерть близкого родственника.
Банкиры не готовы четко описать все случаи, когда банк может дать заемщику послабление условий погашения ипотеки, заранее – обычно это решается в индивидуальном порядке.
Например, в ВТБ24 могут учесть и более индивидуальные жизненные ситуации, в которых заемщику может понадобиться поддержка банка – болезнь, раздел имущества, развод или выплата долга, рассказал старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка Андрей Осипов.
Вариант №1 Страховка
Если при получении ипотеки заемщик оформлял страховку, она может покрыть выплаты при ряде непредвиденных обстоятельств. Сегодня страховщики готовы взять на себя не только риски, связанные с залоговым жильем, но и застраховать заемщика на случай смерти, инвалидности первой или второй групп, при которых он не сможет работать.
Как говорит Роман Варламов, начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах», при личном страховании установление заемщику первой или второй группы инвалидности либо его смерти выплата в каждом из случаев составит 100% от страховой суммы.
Закон по ипотеке обязывает страховать имущество, но в случае с жизнью и здоровьем ипотечника этого делать не обязательно. Однако, по словам Александра Тихончука, генерального директора брокерской компании «РоялФинанс», если заемщик отказывается страховать жизнь, банки повышают ипотечную ставку на 1-4 процентных пункта.
Надбавка на процентную ставку от разных банков отличается. Она отражает повышенный риск кредитора, которому в случае смерти заемщика придется обращаться в суд для взыскания долга, а такая процедура занимает гораздо больше времени.
Роман Варламов говорит, что у разных банков условия страхования рисков смерти и инвалидности отличаются в зависимости от возраста, пола, состояния здоровья, особенностей работы и прочих факторов.
Например, цена комплексного страхового полиса для человека средних лет (включает страхование имущества, титула и жизни) составит 0,6-0,8% от страховой суммы.
Таким образом, при кредите в размере 3 миллионов рублей страхование обойдется в 18 тысяч.
Также при оформлении ипотеки можно застраховаться и на случай временной потери работы. В среднем такая страховка стоит 2-5% от страховой суммы.
Как уточняет Жанна Моторина, директор управления андеррайтинга и методологии ПАО СК «Росгосстрах», при этом страховым будет считаться случай, когда компанию-работодателя ликвидировали, страхователь попал под сокращение либо трудовой договор человека расторгли по независящим от него причинам.
В таком случае страховая компания будет ежемесячно выплачивать страхователю примерную сумму его заработной платы. Разные программы страхования предполагают осуществление таких выплат в течение 3-12 месяцев.
Но эксперт отмечает, что этот вид страхования преимущественно используется при потребительском кредитовании. Сегодня наиболее востребованной программой среди граждан является комплексное страхование ипотеки. Эта услуга позволяет заемщику полностью исключить возможность лишиться жилья или денег.
Вариант №2. Реструктуризация
Если заемщик не может выплачивать ипотеку, но его случай не подпадает под страховой, имеет смысл как можно быстрее рассказать банку о своих проблемах, уверяют банкиры.
Как поясняет Вадим Пахаленко, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ, кредитор не заинтересован в появлении просрочки и явно не хочет продавать квартиру, так как это не его специфика деятельности.
Представители банков уверяют, что кредитор готов идти навстречу заемщику.
Реструктуризация ипотеки – это изменение условий кредитного договора в более приемлемую для заемщика сторону. По словам Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet, сегодня такую услугу предоставляет любой банк. Ставки от крупнейших российских банков (Сбербанка, ВТБ24 и других) стартуют от 10,25%.
Однако заемщику придется доказать свою невозможность выплачивать ипотечный кредит. Вадим Пахаленко говорит, что для этого можно предоставить, например, справку из больницы или трудовую книжку с записью об увольнении. Хорошая кредитная история будет работать в пользу заемщика.
Банкиры отмечают, что нет четкой инструкции для таких ситуаций – банки в индивидуальном порядке рассматривают каждый из случаев. В отдельных ситуациях кредиторы даже могут списать часть долга клиента, но это исключительное решение, которое принимает только руководство банка.
Предложения от банков: отсрочка, снижение ставки, увеличение срока кредита
Наиболее популярные варианты помощи ипотечникам – отсрочка платежа, снижение ставки, увеличение срока кредита.
Как поясняет Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования «СМП Банка», увеличив срок кредита, можно снизить сумму платеж, то есть уменьшить финансовую нагрузку на клиента. Срок выплаты ипотеки можно увеличить максимум до 25 лет, при этом на момент погашения займа заемщик не должен быть старше 70 лет.
Еще одним вариантом реструктуризации является отсрочка платежа или кредитные каникулы, после которых выплачивать ипотеку все же придется, но размер ежемесячного при этом платежа снизится.
Как рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц, руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ, платежные каникулы не изменят ипотечную ставку.
Если льготного размера платежа будет недостаточно для выплаты начисляемых процентов, их могут распределить на последующие по графику платежи. При этом после окончания реструктуризации будет немного увеличен размер платежа или срок кредитования.
Увеличить сумму платежа или срок, заемщик должен решить в момент предоставления реструктуризации.
Банк «Дельтакредит» предлагает другой вариант уменьшения финансовой нагрузки на заемщика – снижение процентной ставки.
По словам представителей банка, клиент должен подать заявление на снижение ипотечной ставки, и в зависимости от ситуации заемщика и его истории банк примет решение. Если оно будет положительным, ставка снизится на весь срок обслуживания ипотеки. При этом кредитный договор продолжает действовать, и график выплаты не должен прерываться.
Но эксперты отмечают, что чаще банки соглашаются на рефинансирование.
Вариант №3. Рефинансирование
Рефинансирование – это оформление в своем или стороннем банке нового кредита на более выгодных условиях. За счет него заемщик и выплачивает имеющуюся ипотеку. Услугой можно воспользоваться в том же банке или выбрать другой, если он предлагает более выгодные условия.
По словам Георгия Тер-Аристокесянца, по сравнению с прошлым годом в 2017 году популярность рефинансирования возросла. Это, прежде всего, связано с массовым снижением ипотечных ставок и желанием заемщиков улучшить условия кредитования.
Проводить рефинансирование имеет смысл в случае, если кредитор предлагает более выгодную ставку, чем указанная в договоре.
Александр Тихончук отмечает, что чем выше оставшийся срок погашения кредита, тем большую выгоду получит заемщик.
Клиенту стоит учитывать и расходы при рефинансировании, поскольку нужно будет перерегистрировать залог в пользу нового банка и заказать актуальный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.
Недобросовестным заемщикам рассчитывать на помощь не стоит
Начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова отмечает, что банк может отказать в реструктуризации, если посчитает действия клиента недобросовестными. Например, если он не исполняет или ранее нарушал условия ипотечного договора, либо не обосновал необходимость реструктуризации.
По словам Елены Ланько, также кредитор может отказать в реструктуризации, если клиент предоставил недостоверные или неполные сведения и документы.
Ирина Простакова добавляет, что могут быть и другие ограничения, если банк использовал закладную по ипотечному кредиту для привлечения внешнего финансирования (например, выпуска облигаций) и кредитор ограничил такое право.
Как можно схитрить
Впрочем, сохранить квартиру может даже неидеальный заемщик. Например, можно оформить новую ипотеку на родственника, который выкупит заложенную квартиру, чтобы банк ее не взыскал.
Выплачивать кредит все равно придется, но квартира останется.
Кроме того, это возможность для заемщика смягчить условия ипотеки – по информации Центробанка, в апреле средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях составила 11,45%, а это наименьший показатель с ноября 2011 года.
Александр Тихончук говорит, что механизм здесь будет таким же, как при обычной купле-продаже с оформлением ипотеки. Прежний заемщик выступает в роли продавца, а новый – покупателя, который берет кредит для приобретения недвижимости. Поскольку процентные ставки постепенно снижаются, условия по новой ипотеке, как правило, лучше.
Застройщик не при делах
Оказавшись в трудной финансовой ситуации, заемщик может попросить помощи у застройщика, у которого покупал квартиру.
Однако, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», девелоперы крайне редко помогают в рефинансировании или реструктуризации долга заемщика.
Поскольку после оформления ипотеки застройщик получает 100% стоимости квартиры, ему не важно, как и когда заемщик погасит кредит.
Иногда застройщики все же идут навстречу
Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова вспоминает, что однажды клиентке отказали в страховании сразу несколько компаний, в итоге банк не провел реструктуризацию кредита.
Эксперт говорит, что сотрудники компании лично обзванивали страховщиков, пока не нашли того, который готов оформить страховку.
Это не входит в обязанности застройщика, но он несет ответственность за клиентов даже после заключения сделки и иногда готов помочь в решении проблем.
Хотя в целом на девелоперов рассчитывать не стоит. Даже при том, что застройщики ориентированы на клиентов, вопросы, связанные с ипотекой, находятся вне их компетенции. Реальнее получить помощь непосредственно от банков. Впрочем, и те не страдают особой щедростью.
Эксперты говорят, что результат реструктуризации в первую очередь зависит от усилий самого заемщика. Кредитор даст время на решение финансовых проблем, а удастся ли это сделать, зависит только от клиента.
Андрей Осипов говорит, что порядка 60-80% заемщиков после реструктуризации возвращаются в график платежей и исправно погашают кредит.
Почему банки требуют страховать ипотеку?
Когда мы берем ипотечный кредит, помимо покупки самой недвижимости, нужно правильно оценить все сопутствующие расходы на сделку: оценка, банковская ячейка или комиссия за банковский перевод, услуги нотариуса, госпошлина, а также ипотечное страхование. И, конечно же, большинству заемщиков страховка кажется навязанной бесполезной услугой. Что дает страхование жизни при ипотеке?
-
страхование жизни
-
недвижимости
-
титул (права собственности).
Это, например, банки «ВТБ-24», «Райффайзенбанк», «Альфа-банк» и другие. «Сбербанк» требует страховать имущество + жизнь.
Во многих банках есть возможность отказаться от страхования жизни заемщика в обмен на повышение процентной ставки по кредиту.
Так, например, в «Райффайзенбанке» годовой процент по ипотечному кредиту увеличивается на 3,2%, если возраст клиента превышает 45 лет. Вы можете почитать о том, что выгоднее: страховаться или увеличить кредитную ставку.
На первый взгляд, кажется, что это лишь дополнительный источник заработка для банка. И в некоторых случаях это действительно так. Комиссионный доход банка от продажи страховых полисов может быть высок. Но это лишь одна сторона медали.
На самом же деле задача банка — обеспечить себе стабильный прогнозируемый бизнес. В случае ипотеки — это желание, чтобы заемщик платил ежемесячные платежи без просрочек и в полном объеме.
Ошибочно думать, что банк так и ждет, чтобы клиент совершил ошибку, тем самым начнет выставлять заемщику разного рода штрафы, пени, неустойки. Наоборот, такой клиент — прямые убытки для банка. Никакие штрафы не помогут, вряд ли он способен их погасить.
Таким образом, задача банка — это минимизация рисков. Страхование как раз рассматривается как один из способов управления риском.
Рисков, почему заемщик перестает платить по кредиту, много. Самый популярный — это потеря работы. Но от этого сложно застраховаться.
Например, во время мирового финансового кризиса 2008 года банки стали просить страховщиков разработать полис, защищающий заемщиков на случай увольнения.
Страховые компании, конечно, же с готовностью отозвались, но готовый продукт был настолько плохой, что фактически ни от чего не защищал клиентов.
Но есть риски, которые гораздо лучше поддаются оценке и страхуются. Речь идет о вероятности смерти или потери трудоспособности (инвалидности). К сожалению, беда может прийти в любую семью неожиданно.
И вряд ли каждая семья готова к возникающим финансовым проблемам, особенно если речь идет об ипотеке. Очень много случаев, когда глава семьи, еще молодой мужчина, добытчик и главный кормилец, внезапно уходит из жизни (например, ДТП или инсульт).
Что в таком случае делать вдове с детьми и ипотекой? Банк прекрасно осознает, что выданный кредит автоматически становится проблемой. Процедура выселения, изъятия квартиры-залога и реализация с торгов — это вопрос долгих месяцев, если не лет.
Гораздо легче предотвратить убытки, если страховая компания полностью расплатится с банком. Мы специально подготовили раздел с информацией о реальных страховых случаях и выплатах по ипотечному страхованию.
Купленная с помощью ипотечного кредита недвижимость находится в залоге у банка. Банк заинтересован, чтобы предмет залога был в целости и сохранности и никуда не исчез.
Перспектива того, что с квартирой может что-нибудь случится (например, обрушение дома из-за взрыва бытового газа), а заемщик останется наедине с кредитом и отсутствием самой недвижимости, банк явно не радует.
Опять-таки наличие полиса залогового страхование ипотеки снижает риск невозврата кредита.
В российских условиях возникает еще дополнительный риск — утрата права собственности на недвижимость из-за того, что сделка купли-продажи будет признана недействительной в судебном порядке.
Неправильно проведенная приватизация, неучтенные интересы несовершеннолетних, мошенничество — все это причины, по которым заемщик может лишиться и недвижимости, и денег.
Страхование титула (права собственности) — это также надежный способ уменьшить банку риск невозврата кредита.
Также обращаем ваше внимание на тот факт, что за отсутствие страховки жизни, имущества, титула банк по условиям кредитного договора может налагать на заемщика штрафные санкции. Как правило, это повышение ставки про кредиту или взыскание пени (неустойки) при отсутствии страхового полиса.
Мы вам рекомендуем отнестись к страхованию не как навязанной услуге со стороны банка, а прежде всего, как к инструменту минимизации своих рисков. Тем более что страхование ипотеки — это гораздо дешевле, чем вы можете думать. Рассчитайте тариф по страхованию жизни для ипотечного кредита онлайн в калькуляторе и сравните.
Важна ли кредитная история созаемщика по ипотеке | Ипотека онлайн
Кредитная история представляет собой свод данных о всех действующих и закрытых обязательствах физического лица с указанием их параметров.
В ней указан характер платежей заемщика – были ли просрочки, их длительность, обращение банков в суды. Идентификация кредитной истории производится на основе персональных данных физ. лица.
При рассмотрении заявления на ипотеку, банки проверяют не только финансовую надежность потенциального клиента, но и кредитную историю созаемщиков.
Кредитная история: критерии оценки
Для сбора, хранения, обработки сведений о кредитной истории заемщиков функционируют специальные бюро кредитных историй (БКИ). Сотрудничество финансовых учреждений с БКИ позволяет минимизировать риски кредитора при выдаче нового займа физическому лицу.
Процедура следующая: клиент обращается в банк за кредитом, давая свое согласие на обработку персональных данных, в том числе на запрос в бюро кредитных историй, с которым сотрудничает банковская организация. БКИ присылает соответствующий отчет, на основании которого можно судить о благонадежности и платежеспособности будущего заемщика.
Важно! Если человек ранее выступал созаемщиком или поручителем по проблемному кредиту, этот могло негативно отразиться на КИ.
Проверяют ли кредитную историю созаемщика при ипотеке? Да.Если за кредитом обращаются несколько лиц (заемщик привлекает созаемщиков или поручителей), то отчет из бюро кредитных историй формируется по каждому из них.
Критерии оценки КИ следующие:
- Хорошая кредитная история. У человека есть действующие и/или закрытые кредиты, обслуживание по которым производится своевременно. Допускаются 1-2 факта просроченной задолженности длительностью от 1 до 29 дней. У таких клиентов максимальные шансы на получение кредита.
- Удовлетворительная кредитная история. При тех же условиях физическое лицо допустило 1-2 факта просроченной задолженности длительностью до 59 дней либо 3-4 факта просрочки до 29 дней. В таком случае получить кредит можно, но банк будет учитывать и иные факторы: сумму, срок займа, длительность обслуживания имеющихся обязательств и др.
- Неудовлетворительная кредитная история. Клиент имеет просрочки длительностью от 60 до 90 дней. При наличии 1-2 случаев кредитор может пойти на уступки и запросить дополнительное обеспечение в виде залога или поручительства либо снизить сумму займа. При большем количестве случаев – практически гарантирован отказ по заявке.
- Испорченная кредитная история. Плохая кредитная история становится при длительных (более 90 дней) просрочках, а также неоднократных случаях меньшей продолжительности. При плохой кредитной истории банки отказывают в выдаче заемных средств.
Рекомендуемая статья: Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы
Проверяют ли кредитную историю созаемщика по ипотеке
Так как на созаемщика ложится обязанность выплачивать кредит на равне с основным заемщиком, банк проверяет всех участников сделки. Таким образом риски невозврата долга сводятся до минимума. Если КИ созаемщика испорчена, в выдаче ипотечного займа будет отказано.
Однако, оценка платежеспособности и кредитной истории созаемщика потребуется только в том случае, если собственного дохода заемщика не хватает.
Иными словами, если супруга выступает созаемщиком только для оформления совместной собственности и расчет суммы ипотечного кредита производится, исходя из доходов основного заемщика, то проверка кредитной истории может не производиться.
Перед подачей заявки на ипотеку обязательно нужно Проверить кредитную историю
Оформление кредита с созаемщиком
Если собственного дохода для оформления нужной суммы не хватает, клиент вправе привлечь созаемщика. Чаще всего в этой роли выступают супруги, иногда привлекаются родители, а в некоторых учреждениях можно пригласить и вовсе постороннего человека.
Процедура выдачи кредита с созаемщиком аналогична обычной. В ходе оценки платежеспособности, банк оценивает каждого участника договора по следующим параметрам:
- анализ кредитной истории;
- подлинность предоставленных данных;
- анализ семейного положения, трудового дохода, обязательств.
Если какие – либо сведения не удовлетворяют банк (в том числе плохая кредитная история у созаемщика), заявку на кредит отклонят.
Как подать заявку без проверки кредитной истории созаемщика
Погрешности в кредитных выплатах случаются в силу разных обстоятельств, поэтому испорченная кредитная история одного из супругов – не редкость.
При возникновении необходимости получения ипотечного или потребительского займа с созаемщиком просрочки могут стать причиной для отказа.
Что же делать в такой ситуации? Неужели нет вариантов ипотеки с плохой кредитной историей у созаемщика? На самом деле, способы решения проблемы есть, но они не являются безупречными. Рассмотрим каждую альтернативу подробнее.
Внимание! Если у обязательного созаемщика — супруга, очень плохая кредитная история, то нужно оформлять Брачный договор. При этом первоначальным взносом не сможете использовать материнский капитал.
Подавайте заявку на классическую ипотеку
Некоторые банки предлагают своим клиентам оформить ипотеку «на доверии» — по двум документам.
Так как документальное подтверждение размера ежемесячных поступлений не требуется, информация о рабочем стаже, уровне дохода записывается со слов заявителя.
Однако, в таком случае кредитная история титульного заемщика и всех созаемщиков проверяется очень подробно. Даже небольшие просрочки в прошлом могут стать причиной отказа.
Рекомендуемая статья: Условия ипотеки для ИП — где и как взять
Если участники ипотечного договора готовы предоставить все требуемые справки, подкрепить свою платежеспособность наличием в собственности дорогостоящего имущества, банк скорее всего одобрит ипотеку. Тогда неидеальная КИ не будет решающим фактором.
Привлечение созаемщика без учета дохода
Чтобы не проверять кредитную историю созаемщика при ипотеке, основному заемщику необходимо иметь достаточный доход, причем документально подтвержденный. Поэтому если вы планируете оформить ипотечный займ в будущем, задумайтесь уже сегодня о поиске дополнительного места работы, чтобы к моменту подачи заявки в банк предоставить дополнительные справки.
Оформление недвижимости в единоличную собственность
Если порядок владения недвижимостью не принципиален для супругов, можно оформить приобретаемую квартиру в личную собственность заемщика. Запрос по созаемщику производиться не будет. Для этого нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на заключение кредитного договора и покупку недвижимости.
Фиктивный развод
Если кредитная история созаемщика испорчена, некоторые семейные пары решаются на довольно радикальные меры – фиктивное расторжение брака. После развода оформляемый кредит и квартира становятся единоличными одного из супругов.
Прибегать к этой мере необязательно, если заключить брачный договор, в котором прописать ответственность супругов при получении и выплаты ипотечного займа.
Испорченная кредитная история приносит немало хлопот в будущем, поэтому планируете свои расходы заранее, чтобы не допускать просрочек платежей.
Оцените автора (1