Аналитики Циан подвели итоги января 2021 года на первичном рынке столичного региона. По сравнению с декабрем количество сделок сократилось в два раза. Это наибольшее падение (январь по отношению к декабрю) за последние пять лет. Средние цены в Москве снизились впервые с сентября 2019 года.
Январь: в два раза меньше сделок, чем в декабре
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тыс. ДДУ (падение на 47,5% к декабрю 2020-го и рост на 13,7% по сравнению с январем 2020-го).
В старых границах Москвы падение за месяц оказалось значительнее (–51,8%), чем для Новой Москвы (–31,4%).
В годовой динамике обе локации показали примерно сопоставимый рост по количеству сделок (+14,7 и +11% соответственно).
В Московской области в январе 2021-го было заключено 4,35 тыс. ДДУ — это на 47,1 % ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем в январе прошлого года.
В целом по Московскому региону в первый месяц 2021 года подписано почти 10 тыс. ДДУ (9,97 тыс.) — на 47,3% меньше, чем в декабре 2020-го, и на 2,1% меньше, чем в январе 2020-го.
Несмотря на действие льготной ипотеки, сезонность спроса по-прежнему влияет на рынок. Длительные новогодние каникулы и еще полгода в запасе для покупки жилья по льготной ставке позволили покупателям не торопиться с заключением сделки.
Снижению количества зарегистрированных ДДУ в годовой динамике также способствует уменьшение объема предложения на первичном рынке (сегодня это 67 тыс. лотов против 92 тыс. в январе 2020-го), а также реализация значительной части отложенного спроса в конце 2020 года. К тому же рекордный рост цен ведет к перераспределению спроса в пользу вторичного рынка и замедляет спрос в целом.
Динамика количества ДДУ с физлицами в 2020 году, Московский регион
По данным Аналитического центра Циан
Для сравнения: в январе 2020 года по сравнению с декабрем 2019-го падение сделок составило 25%. А еще годом ранее (в январе 2019-го по сравнению с декабрем 2018-го) — 31%: напомним, тогда стало известно о новых правилах финансирования с 1 июля 2019 года для всех проектов, в результате вырос спрос на покупку квартир по старым правилам.
В январе 2018-го против декабря 2017-го снижение количества сделок было равно 23%. В январе 2017-го относительно декабря 2016-го спрос упал на 40%. Таким образом, именно в 2021 году снижение спроса в январе относительно декабря оказалось максимальным за последние пять лет.
ЖК «Испанские кварталы»
Средний чек ипотечной сделки увеличивается, средняя площадь квартиры — уменьшается
По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами было заключено с привлечением ипотеки. В 2019-м этот показатель оценивался в 54%. В январе 2021 года доля ипотечных сделок снизилась до 63%. Впрочем, доля ипотеки выше, чем в январе 2020-го, на 5 п. п.
Средняя стоимость купленной в кредит квартиры (или апартаментов) за год увеличилась в Москве в старых границах на 13% — до 13,32 млн рублей. В Новой Москве рост достиг 26% — до 8,45 млн рублей. В Московской области — 24% (до 5,82 млн рублей). Такая динамика — отражение рекордного роста цен по итогам прошлого года.
При этом средняя площадь купленной ипотечной квартиры (или апартаментов), наоборот, уменьшилась. В старых границах Москвы за год падение составило сразу 6,7%, или почти 4 кв. м. В ТиНАО площадь снизилась на 5,7%, или на 2,9 кв. м. В Московской области падение минимальное — на уровне 1% (меньше одного «квадрата»).
Доля ипотеки, бюджет покупки и площадь квартиры в кредит
По данным Аналитического центра Циан
Первое снижение «квадрата» за полтора года
В январе 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы снизилась относительно прошлого месяца на 0,3% (до 233,1 против 233,7 тыс. рублей месяц назад). Отрицательная динамика зафиксирована впервые почти за полтора года — с сентября 2019-го. За год цены выросли на 16%.
Снижение средних цен за месяц в столице произошло за счет проектов Москвы в старых границах, в которой средний «квадрат» уменьшился за месяц на 0,3% — до 253,3 тыс. рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тыс. рублей).
Снижение цен на рынке связано не только с невысокой активностью клиентов (она в два раза ниже декабрьской), но и с выходом на рынок большого количества корпусов по стартовым ценам.
На первичном рынке Московской области средняя стоимость 1 кв. м за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28% (до 117,9 тыс. рублей).
Динамика средних цен на первичном рынке недвижимости Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Апартаментов на продажу стало больше после новостей о «легализации»
Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, доля апартаментов в общем объеме продаж превышает 10% на фоне новостей о будущей «легализации» формата. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.
Относительно января 2020-го (когда о законопроекте не было известно) количество продаж апартаментов увеличилось на 46%. Для квартир за тот же период прирост оказался минимальным — на уровне 5%.
| Месяц | Кол-во сделок с апартаментами | Доля всех сделок |
| Январь 2020 | 284 | 7,6% |
| Февраль 2020 | 434 | 10,1% |
| Март 2020 | 569 | 10,2% |
| Апрель 2020 | 265 | 8,8% |
| Май 2020 | 142 | 6,3% |
| Июнь 2020 | 227 | 6,8% |
| Июль 2020 | 298 | 8,6% |
| Август 2020 | 428 | 7,4% |
| Сентябрь 2020 | 653 | 8,8% |
| Октябрь 2020 | 768 | 8,9% |
| Ноябрь 2020 | 782 | 10,0% |
| Декабрь 2020 | 979 | 11,6% |
| Январь 2021 | 415 | 10,2% |
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения растет после длительного падения
В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 67 тыс. квартир и апартаментов. Показатель увеличивается второй месяц подряд (+4,1% в декабре 2020-го, +0,4% в январе 2021-го).
На протяжении почти всего прошлого года (за исключением апреля) количество реализуемых квартир и апартаментов снижалось. Поэтому, несмотря на рост, нынешние объемы, выставленные на продажу, в годовой динамике ниже на 27%: всего год назад покупатели могли выбирать примерно из 91,9 тыс. квартир и апартаментов.
60% объема предложения (40,2 тыс.) сосредоточено в Москве, остальные 40% — в Подмосковье. Год назад на Москву приходилось 53% предложения.
- Объем предложения и его динамика на первичном рынке Московского региона
- По данным Аналитического центра Циан
- Девелоперы вывели на рынок почти 14 тыс. квартир
В январе 2021 года на рынок Московского региона поступил в продажу 41 корпус общей площадью 677 тыс. кв. м, в них запланировано 13,8 тыс. квартир и апартаментов.
На рынок вышло семь новых проектов (пять в Москве в старых границах, по одному — в ТиНАО и Московской области).
Для сравнения: в январе 2020 года стартовали продажи четырех новостроек, а общий объем проектов, вышедших на рынок, составил тогда 426 тыс. «квадратов» в 24 корпусах. Прирост за год — на 61% по объему нового строительства.
Девелоперы постепенно выводят на реализацию запасы лотов с полученной ранее разрешительной документацией.
Самые продаваемые новостройки Московского региона
В январе 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 97 млрд рублей. Это на 27,5% выше, чем в январе 2020-го. Несмотря на то что количество сделок оказалось на 2% ниже, девелоперы увеличили прибыль за счет роста цен. 73 млрд рублей из общей суммы, или 75%, обеспечено за счет продаж проектов в Москве.
- Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в январе на первичном рынке столичного региона.
- Лидеры продаж в январе 2021 года в старых границах Москвы
- ЖК «Символ»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Москвы в старых границах |
| Символ | 313 | 12,84 | 3,00% |
| Люблинский парк | 284 | 7,38 | 2,80% |
| Михайловский парк | 153 | 9,84 | 2,00% |
| Амурский парк | 87 | 9,81 | 2,00% |
| Мякинино парк | 76 | 8,96 | 1,90% |
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры продаж в январе 2021 года в Новой Москве
ЖК «Белые ночи»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Новой Москвы |
| Белые ночи | 237 | 7,97 | 15,6% |
| Саларьево парк | 211 | 8,30 | 13,9% |
| Испанские кварталы – 2 | 209 | 8,33 | 13,8% |
| Скандинавия Юг | 189 | 9,06 | 12,5% |
| Бунинские луга | 98 | 8,27 | 6,5% |
- По данным Аналитического центра Циан
- Лидеры продаж в январе 2021 года в Московской области
- ЖК «Пригород Лесное»
| Проект | Сделок в месяц | Средний чек сделки, млн руб. | Доля рынка Московской области |
| Пригород Лесное | 159 | 5,21 | 3,7% |
| Бутово Парк 2Б | 150 | 5,86 | 3,4% |
| Восточное Бутово | 140 | 5,34 | 3,2% |
| Государев дом | 139 | 4,26 | 3,2% |
| Измайловский леc | 132 | 6,11 | 3,0% |
По данным Аналитического центра Циан
Январская статистика часто бывает непредсказуемой и делать выводы по итогам одного месяца рискованно.
Тем не менее всё более очевидны признаки замедления рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
Одновременно девелоперы начали активнее выводить новые проекты в реализацию — именно благодаря выводу лотов со стартовыми ценами средняя стоимость «квадрата» упала впервые за полтора года.
«По итогам 2021-го мы ожидаем роста средних цен на уровне 7–8% годовых, основная «индексация» придется на первую половину года: именно в этот период будет реализован оставшийся спрос по программе льготного ипотечного кредитования.
К тому же первичный рынок активно конкурирует с сегментом готового жилья: средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы равна 254,8 тыс. рублей — всего на 9% выше, чем на первичном рынке.
А во многих районах вторичное жилье уже дешевле новостроек», — отмечает эксперт.
По словам Алексея Попова, ажиотажного спроса на рынке нет: льготная ипотека доступна еще пять месяцев, поэтому сегодня покупатели более вдумчиво подходят к выбору квартиры, чем еще в конце прошлого года, когда сделки форсировались за счет завершения на тот момент льготного кредитования.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами.
Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Фото в начале статьи: ЖК «Скандинавия»/cian.ru
Новостройки на севере Москвы подорожали почти на 20% за год
По подсчетам аналитиков «Метриум», массовые новостройки Северного административного округа Москвы за прошедший год подорожали на 19%, продемонстрировав максимальный рост цен среди всех округов столицы. Средняя стоимость квадратного метра в САО также поставила абсолютный рекорд, достигнув 203 тыс. рублей за кв.м.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента Северного административного округа (САО) Москвы составила 203 тыс. рублей за кв.м., подсчитали эксперты компании «Метриум». За год этот показатель увеличился на 19%, что стало рекордом среди всех столичных округов.
В феврале 2019 года новостройки САО обходились в среднем в 171 тыс. рублей за кв.м. В Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) расценки выросли на 13%, а в Восточном административном округе (ВАО) – на 12%. Ещё в трёх округах рост составил от 7% до 9%.
Снизились цены за прошедший год только в Северо-Западном административном округе (СЗАО) на 5% и Северо-Восточном административном округе (СВАО) на 2%.
Однако не только динамика роста, но и абсолютный показатель стоимости оказался самым высоким в Москве. САО – единственный округ в столице, где средний квадратный метр в новостройках комфорт-класса обходится дороже 200 тыс. рублей. За ним следует ВАО (196 тыс. рублей за кв.
м), Западный административный округ (ЗАО, 186 тыс. рублей) и Южный административный округ (ЮАО, 184 тыс. рублей). Самые доступные новостройки можно найти в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО, 164 тыс. рублей за кв.м) и ЮВАО (171 тыс. рублей за кв.
м), что обусловлено большой долей предложения за МКАД.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем по Москве новостройки массового сегмента в феврале стоили 182 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки САО оказались на 12% дороже объектов со среднерыночными расценками.
«Северный административный округ сейчас активно застраивается, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби», реализуемый в САО).
– Девелоперская активность здесь объясняется тем, что в САО преобладает сложившаяся жилая застройка, хорошо обеспеченная инфраструктурой. При этом в округе есть привлекательные для строительства площадки, находящиеся рядом с жилыми районами.
Также здесь развивается метро (Люблинско-Дмитровская ветка). Все это повышает привлекательность местных новостроек».
По данным «Метриум», в САО застройщики реализуют 16 жилых комплексов массового сегмента. Доля САО в общем объеме предложения столичных новостроек эконом- и комфорт-класса составляет 14%. Больше только в ЮВАО (22%) и СВАО (19%), а в ЗАО и ЮАО – сопоставимое число объектов (по 14%).
«Северный административный округ относительно недавно попал в поле зрения столичных девелоперов жилья массового сегмента, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Поэтому первые и крупные качественные проекты здесь привлекли значительный объем отложенного спроса, накопленного в отсутствие актуальных предложений от застройщиков. Помимо этого, на привлекательность местных новостроек оказала влияние конверсия промзон, а также развитие зеленой и салатовой ветки метро.
Есть в локации и другие преимущества – крупные парки, а также большие водоемы. Сейчас местные новостройки вышли на высокие стадии строительной готовности, что также привело к росту цен на них».
Продажи малоэтажных новостроек в столице снизились за год в два раза, при этом в Подмосковье спрос на такой формат стабилен — раздел "Новости рынка"
В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость проанализировали рынок малоэтажных ЖК Московского региона. Если в столице «малоэтажки» занимают 5% экспозиции на «первичке», то в области их вдвое больше.
При этом в рамках Москвы почти 70% малоэтажного предложения представлено элитными проектами, а в Подмосковье тот же процент приходится на эконом-сегмент.
Такая разница находит отражение и в показателях продаж: за второй квартал 2020 года в столице было реализовано всего 80 квартир в малоэтажных ЖК (0,5% от общего спроса), это на 55% меньше, чем было в 2019-м.
В области за то же время удалось заключить 473 сделки (12% в структуре продаж), что уступило прошлогодним результатам лишь 3%. В Подмосковье покупателей «малоэтажек» привлекает чистый воздух и низкая плотность застройки, однако отсутствие инфраструктуры и транспорта в пешей доступности могут превратить проект в неликвид.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в Москве с учетом присоединенных территорий сейчас насчитывается 19 малоэтажных проектов, которые составляют 5% предложения на рынке новостроек. 13 из них, или 68%, относятся к элитному сегменту, 4 — к бизнес-классу, по одному ЖК есть в эконом- и комфорт-сегментах.
«В Москве слишком дорогая земля, и строить „малоэтажку“ уровня масс-маркета здесь невыгодно, — говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
— Закономерно, что 63% предложения малоэтажных новостроек находится в пределах ЦАО, где недвижимость традиционно самая дорогая.
Помимо этого, такие проекты хорошо вписываются в архитектурный облик исторического центра с его невысокой застройкой».
Средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах столицы составляет сегодня 74 тыс. руб. в экономклассе (+15% за год), 101 тыс. руб. в сегменте «комфорт» (+3%), 238 тыс. руб. в «бизнесе» (+4%) и 1637 тыс. руб. в высшей ценовой категории (+19%).
В Подмосковье малоэтажных новостроек ощутимо больше — 48 проектов, они занимают 10% первичного рынка. Но и распределение по классам здесь иное: 33 ЖК, т.е. 69%, относятся к сегменту «эконом», 6 принадлежат комфорт-классу, 4 — «бизнесу» и 5 — элитному сегменту.
«Основная масса областных „малоэтажек“ — 48% — расположена в зоне 10–25 км от МКАД, — комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — 32% проектов находятся за этой отметкой и только 20% — не дальше 10 км от МКАД».
Средняя цена «квадрата» в малоэтажных подмосковных проектах экономкласса равна сейчас 71 тыс. руб. (+17% за год), в сегменте «комфорт» она составляет 68 тыс. руб. (без изменений), в «бизнесе» — 90 тыс. руб. (-8%), в категории «элит» — 295 тыс. руб. (+4%).
«Самый распространенный тип квартиры в малоэтажной новостройке Московского региона — это „двушка“ со средней площадью до 60 кв. м, — добавляет Валерий Кочетков.
— На такие объекты приходится 42% экспозиции. 30% предложения занимает многокомнатное жилье, метраж которого может превышать 100 кв. м.
22% лотов в „малоэтажках“ — это однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м и 6% — компактные студии».
Что касается спроса, то в Москве на малоэтажные проекты приходится лишь 0,5% продаж на «первичке». За прошлый квартал было приобретено только 80 таких лотов, что меньше показателей 2019-го на 55%.
Правда, важно помнить, что почти весь второй квартал прошел в режиме самоизоляции, когда заключение сделок было затруднено, а продажи в элитном сегменте почти встали.
В области дела у «малоэтажки» идут значительно лучше: этот формат занимает 12% спроса, а за второй квартал удалось реализовать 473 квартиры, что всего на 3% меньше, чем годом ранее.
«Средний бюджет покупки в малоэтажной новостройке Подмосковья составляет сегодня 5,2 млн руб., — отмечает Валерий Кочетков. — Это на 6% больше, чем средняя сумма сделки в многоэтажном ЖК — 4,9 млн руб.
Такая разница объясняется тем, что в обычных новостройках наиболее доступных квартир-студий больше, чем в „малоэтажках“. А вот схожие по характеристикам объекты обойдутся в малоэтажном доме дешевле».
Более доступная цена жилья — не единственный плюс «малоэтажек». Их также отличает быстрое строительство, более оперативное заселение и невысокая плотность застройки. Впрочем, есть и минусы, обусловленные спецификой формата: например, отсутствие в домах лифтов и мусоропроводов.
«Малоэтажные проекты в области нередко строятся вдали от населенных пунктов, что приводит к сложностям с транспортной доступностью и социальной инфраструктурой, — рассказывает Валерий Кочетков.
— Если рядом с ЖК нет магазинов, детских садов, поликлиник, а добраться до него можно только на машине из-за отсутствия общественного транспорта, проект может превратиться в неликвид».
Продать нельзя купить: что будет с ценами на жилье в ближайшие два года
На рынке жилья в прошлом году зафиксирован самый сильный рост цен за несколько лет, и пока они продолжают повышаться. Но эксперты уверены, что скоро подорожание пойдет на убыль. Почему квартиры взлетели в цене, когда ожидать понижения и что делать с недвижимостью сейчас – в материале «Профиля».
Что происходит на рынке
В прошлом году цены на жилье, по экспертным оценкам, выросли почти на треть. Причем в регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда, цены показывали максимальный прирост. К примеру, новостройки в Москве прибавили от 15 до 30% в зависимости от сегмента, подсчитали в аналитическом центре IRN. В Московской области рост достиг 23%.
Следом за новостройками вверх поползли цены и на вторичном рынке. По информации того же IRN, в столице «вторичка» подорожала на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%. Заметнее всего был рост в Подмосковье – на 19,8% по итогам прошлого года.
В первом квартале 2021-го тенденция сохранилась. Хуже того, в некоторых городах было отмечено почти полуторакратное подорожание. К примеру, в Калининграде цены выросли на 44% в годовом выражении и на 17% – к предыдущему кварталу, говорится в исследовании «Авито Недвижимости».
По словам аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет. «Доступность жилья в России сократилась, – констатирует он.
– Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года». Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату.
До пандемии эта цифра доходила до 82%, отмечает аналитик.
Почему растут цены
Для повышения цен на рынке сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.
С середины 2019 года в стране введен новый механизм финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов.
Теперь застройщики могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию.
Опасаясь роста долговой нагрузки, застройщики сократили инвестиции и объем ввода новых объектов, говорит Емельянов. В прошлом году они сдали 75,5 млн кв. м, что на 6% меньше докризисного 2019 года.
Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене
Вдобавок на рынок жилья ощутимо повлияла ситуация со стройматериалами. По некоторым позициям подорожание доходило до 100%. «Рост цен [отмечается] не только на стройматериалы, а на ресурсы в целом. И главное – их дефицит.
Мы можем отметить это в снабжении древесиной и металлом. Трудовые ресурсы еще более лимитированы.
Пока не решен вопрос с границами, стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти», – рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Играет роль и геополитические факторы, повышающие уровень неопределенности. «В состоянии нестабильности и застройщики, и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства», – признает владелец компании.
Однако основной причиной подорожания большинство экспертов называют высокий спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь субсидируемой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем.
Каждая четвертая-пятая квартира, купленная по льготной программе, относится именно к инвестиционной модели, отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Рынок стал объектом масштабных спекуляций, что привело к ажиотажу и перегреву», – подчеркивает Белоус.
Когда цены пойдут вниз
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно.
В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия.
С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
«Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу.
«Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.
Что будет с ценами на жилье в России
Валерий Емельянов из «Фридом Финанс» ожидает, что до отмены льготной ипотеки цены на жилье могут прибавить еще около 4–5%. Таким образом, за год недвижимость в сумме подорожает на 8–9%.
По мнению экспертов, после сворачивания льготной программы спрос будет перетекать во «вторичку». Одновременно на вторичный рынок выйдут инвесторы, которые покупали недвижимость в прошлом году с целью заработать на росте.
«Кто-то будет фиксировать прибыль, давая скидку против застройщиков. А кому-то придется продавать, чтобы закрыть ипотеку.
Собственно, то же самое происходило в 2017–2018 годах, в период охлаждения рынка, – вспоминает Емельянов. – Следующий аналогичный цикл придется на 2022–2023 годы».
Аналитик ожидает, что в этот период цены вернутся к значениям, которые были до наступления ажиотажа. То есть упадут примерно на 15–20%.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров.
Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике.
А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения.
И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку.
«Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Читать полностью (время чтения 4 минуты )
Средняя цена новых квартир в Москве снизилась на 7,6% за год
03.05.2017
Специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» провели статистическое исследование ценовых показателей на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы и сравнили сегодняшние данные с уровнем стоимости в IV квартале 2016-го и год назад. Обзор был выполнен по таким параметрам, как: локализация первичных объектов в округах Москвы; комнатность лотов; ценовая категория жилья.
В настоящее время на рынке новостроек в границах «старой» Москвы максимальное снижение средней стоимости квадратного метра отмечено в Центральном административном округе: почти на 31% по сравнению с IV кварталом 2016 года.
При этом относительно уровня годичной давности цена ощутимо возросла – на 23%. На сегодняшний день новостройки ЦАО закономерно удерживают ценовое преимущество: стоимость 1 кв. м составляет 413,5 тыс. руб.
В тройку лидеров по данному показателю также входят СЗАО с 218,8 тыс. руб. и ЗАО с 205,5 тыс. руб. за «квадрат».
Наиболее значительный рост цены квадратного метра зафиксирован на первичном рынке Северного административного округа: +6,5% по сравнению с данными в конце 2016 года и +53% по отношению к I кварталу 2016-го.
Однако и при таком «рывке» САО занимает лишь 4-е место среди округов столицы с самым дорогим жильем в новостройках.
Замыкает ТОП-5 ведущих округов ЮАО: здесь ситуация за последний квартал не изменилась, зато ценовой прирост за год составил чуть более 18%.
Наименьшая стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы зафиксирована в Зеленоградском АО: 94,8 тыс. руб., однако и здесь цена квадратного метра за отчетный период увеличивается, так, за год – на 14%.
В течение последнего квартала средняя стоимость квадратного метра в зависимости от комнатности оставалась относительно стабильной: прирост не превышал 4%, при этом он был отмечен во всех категориях.
Больше всего 1 кв.
м подорожал в 3-комнатных квартирах, примерно на 2% увеличилась цена «квадрата» в 1-комнатных и многокомнатных лотах, минимальное изменение стоимости квадратного метра отмечено у 2-комнатных квартир.
В годовом измерении наиболее существенное удорожание продемонстрировали 1- и многокомнатные квартиры: на 20% и 19% соответственно. 15% составляет положительная годовая динамика изменения цены 1 кв. м в 2-комнатных квартирах и 14% – в 3-комнатных.
По сравнению с индексами IV квартала прошлого года лоты в проектах массовых сегментов «эконом» и «комфорт» прибавили в средней стоимости квадратного метра 1% и 3% соответственно. «Квадраты» в объектах более высоких ценовых категорий в стоимости потеряли: «бизнес» – 5%, «премиум» – 19%.
Относительно I квартала 2016-го наибольший ценовой подъем выявлен у жилья в новостройках бизнес-класса: квадратный метр за год подорожал на 29,4%. Далее следуют квартиры категории «комфорт» с динамикой +25% к стоимости 1 кв. м. Ровно на такую же величину уменьшилась цена «квадрата» в сегменте премиум-класса. Экономичные объекты продемонстрировали снижение почти на 9%.
В целом на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы средняя цена квадратного метра по сравнению с IV кварталом 2016 года выросла на 1%, за год – на 6,5% (со 186,7 тыс. руб. до 199 тыс. руб.).
Средняя стоимость квартир в настоящее время по отношению к последнему кварталу предыдущего года снизилась на 2%, за год – на 7,6% (с 17,1 млн руб. до 15,8 млн руб.).
Уменьшение средней стоимости объектов на фоне роста цены квадратного метра специалисты объясняют современными тенденциями квартирографии, одной из которых является снижение площадей жилья, отмечается в сообщении.
Их не остановить. Квартиры в России опять подорожали. Что будет с ценами дальше?
Источник: Официальный портал мэра Москвы
Застройщики довольны валом покупателей, счастливы и владельцы вторичного жилья, которым на руку квартирный ажиотаж. Но все чаще звучат прогнозы о скором завершении бума на рынке недвижимости. Почти советский дефицит жилья, взбесившиеся ценники и обещания горькой расплаты — в материале «Ленты.ру».
Строящееся жилье в России продолжило дорожать в первом квартале 2021-го, следует из исследования, подготовленного порталом «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.
ру»): в среднем квадратный метр в новостройках к началу апреля стоил 74 тысячи рублей — почти на 5 процентов больше, чем в начале года (учитываются цены в 70 городах страны с населением от 300 тысяч человек, элитные проекты не включены в выборку).
Только в шести городах стоимость «квадрата» за три месяца немного упала — это Махачкала, Киров, Нижний Тагил, Хабаровск, Саранск и Магнитогорск. В Улан-Удэ она осталась прежней.
Во всех других городах и областях зафиксирован рост цен, наибольший — в Ленинградской области (плюс 9,5 процента), в Брянске, Симферополе, Владимире и Волгограде квадратный метр подорожал примерно на 9 процентов.
В Москве средняя стоимость «квадрата» нового жилья достигла 272 тысяч рублей (плюс 4 процента за квартал), в Московской области — 118 тысяч (плюс 6 процентов), в Санкт-Петербурге — 160 тысяч рублей (также плюс 6 процентов).
Средняя цена новой квартиры за квартал увеличилась в 61 городе, упала в восьми, осталась прежней только в Якутске. В лидерах по росту полной стоимости покупки — Тольятти, там ценник прибавил почти 11 процентов, достигнув 2,8 миллиона рублей.
В Москве он равен 15,6 миллиона рублей, на втором месте по средней стоимости квартиры в новостройке — Санкт-Петербург (9,6 миллиона рублей), на третьем — Сочи (9,3 миллиона рублей).
Замыкают топ-5 Севастополь и Московская область, где среднестатистическая квартира стоит около 6 миллионов рублей. В среднем по стране этот показатель — 4,15 миллиона рублей, за квартал он увеличился на 4 процента.
Продолжающийся рост цен в новостройках раздражает не только обывателей, но и президента России Владимира Путина. 8 апреля он поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) разобраться с существенным удорожанием жилья.
Глава государства отметил, что в среднем по стране стоимость жилой недвижимости выросла на 12 процентов, однако в некоторых регионах этот показатель достиг 30 процентов (период, за который произошел такой рост, не был уточнен).
В ФАС пообещали провести соответствующую проверку, а в Минстрое пояснили — удорожание связано с коронавирусом: из-за ковидных ограничений работы на стройплощадках приостанавливались в той или иной мере более чем в 50 регионах, строительная отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Кроме того, подорожали стройматериалы.
Источник: Официальный портал мэра Москвы
Беспокойство по поводу роста стоимости недвижимости Путин уже выказывал в декабре 2020-го.
Тогда он отмечал, что удорожание квадратных метров сводит на нет все усилия по обеспечению граждан доступным жильем. Спустя месяц президент повторно призвал выровнять цены на рынке недвижимости.
Очевидно, этот призыв либо остался неуслышанным, либо борьба с квартирным ажиотажем не под силу даже Путину.
Некоторые эксперты уверены, что спешить с покупкой квартир уже нет смысла: так, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко заявила, что в 2021 году приобретение жилья уже не так выгодно, как в 2020-м, ведь за прошлый год цены резко выросли. По мнению специалиста, есть смысл покупать квартиру, если она действительно нужна для личного проживания, но ради вложения средств этого делать не стоит.
Ситуация на «вторичке» не лучше — продавцы держат ценники, резко увеличившиеся в 2020-м, а особенно самонадеянные продолжают их поднимать. По оценке сервиса «Авито Недвижимость» (соответствующий материал есть в распоряжении «Ленты.
ру»), в среднем стоимость вторичного жилья в России за первый квартал выросла на 9 процентов, за год к апрелю 2021-го — на 16 процентов, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр.
Как отмечают аналитики, спрос на «вторичку» в начале года несколько снизился (на 9 процентов), но ограниченность предложения пока позволяет ценам расти.
«Многие россияне уже успели воспользоваться льготными ипотечными программами и приобрести жилье на более выгодных условиях еще в прошлом году, к тому же покупательская способность постепенно сокращается из-за отсутствия роста среднего уровня доходов, — поясняют эксперты. — Тем не менее говорить о состоянии равновесия на рынке пока преждевременно. Спрос продолжает превышать уровень предложения, для которого все еще характерна отрицательная динамика».
Рост цен на готовое жилье провоцируют и другие факторы — прежде всего удорожание строящихся квартир. Но на первом месте все равно человеческий фактор, то есть бешеный рост спроса.
За год к апрелю в Сочи он, например, увеличился в 1,8 раза, в Новосибирске — в полтора раза, в Екатеринбурге — в 1,4 раза.
Более чем на треть вырос интерес к вторичному жилью в Челябинске, Краснодаре и Ростове-на-Дону, выяснили в «Авито».
По данным «Мира квартир», за первый квартал вторичное жилье подорожало в 63 из 70 крупнейших городов России. Наиболее существенно — на 8,5−9,3 процента — выросли цены в Сургуте, Якутске, Ленинградской области, Казани и Твери. Также сильно — на 7−8 процентов — подорожала недвижимость в Воронеже, Кургане, Сочи, Тольятти и Симферополе.
Подешевели вторичные «квадраты» в Архангельске, Махачкале, Чите, Ростове-на-Дону, Томске, Грозном и Кирове. «В январе-марте этого года мы наблюдали отголоски потребительского бума 2020 года, — уверены аналитики портала.
— На первичном рынке пока продолжает действовать льготная ипотека и растут цены, и “вторичка”, как всегда, с некоторым лагом догоняет новостройки».
Источник: Официальный портал мэра Москвы
В Москве за первый квартал квадратный метр в новостройках подорожал на 4 процента, до 272 тысяч рублей, «вторичка» выросла в цене на 3 процента, до 257,5 тысячи рублей за метр (данные «Мира квартир»). Но есть явные признаки охлаждения столичного рынка жилья, непомерно разгорячившегося в 2020-м.
В ЦИАН отмечают, что застройщики, работающие в Московском регионе, почти перестали индексировать цены: по итогам марта 2021-го средняя стоимость квадратного метра нового жилья в регионе увеличилась лишь на 0,7 процента.
Для сравнения — в феврале прирост средней стоимости «квадрата» составил 3 процента.
Квартирный ажиотаж осени 2020-го сошел на нет, констатируют эксперты, указывая, что «прирост сделок не мог продолжаться постоянно». Но они же прогнозируют новый всплеск спроса на жилье во втором квартале года — он произойдет из-за ослабления рубля (оно традиционно провоцирует рост числа инвестиционных покупок).
«Во-вторых, в России ускорилась годовая инфляция, что также стимулирует потенциальных покупателей фиксировать стоимость недвижимости», — говорится в материалах ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Кроме того, заключать сделки покупателей стимулирует высокая вероятность скорого завершения программы льготной ипотеки в Москве.
Есть и контрмнение: по данным «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», спрос на квартиры в столичных новостройках в марте снизился на 17 процентов по сравнению с уровнем начала года, и «в преддверии отмены льготной ипотеки ждать всплеска интереса к новостройкам не стоит», заявляют эксперты. По их мнению, в городе просто не осталось интересных покупателям проектов строительства жилья. В агентстве не исключают массовых банкротств столичных застройщиков в будущем.
Что касается московской «вторички» — формально она еще дорожает, но пик роста цен был зафиксирован в ноябре-декабре 2020-го, следует из материалов «ИНКОМ-Недвижимость», имеющихся в распоряжении «Ленты.ру».
Наиболее заметно тогда увеличилась стоимость квартир в окраинных районах столицы — Ясенево, Переделкино, Северном и Южном Бутово, но к весне 2021-го ценники уже снизились, отмечают риелторы.
«Несмотря на это, общий уровень цен на вторичном рынке все так же остается неоправданно высоким», — сетуют они.
Источник: Официальный портал мэра Москвы
По наблюдениям агентов, некоторые продавцы даже на фоне падающего в 2021 году спроса поднимают стоимость своих квартир еще на 5−10 процентов от текущего рыночного уровня — в надежде урвать наивного покупателя в условиях дефицита предложения.
Люди отказываются рассматривать объекты с завышенными ценниками, но мяч пока все равно на стороне московских собственников — они отказываются торговаться, более того, зачастую поднимают изначально указанную цену квартиры.
Доля сделок с превышением первоначальной стоимости лота увеличилась за последний год с 8 до 23 процентов.
«Цены могут откатиться назад»
Виновных в чрезмерном подорожании жилья в Москве и в России в целом тем временем назвали независимые эксперты.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) опубликовал на своем сайте статью, где в деталях описан процесс роста цен и факторы, его спровоцировавшие.
Эксперты убеждены: официально названные причины — удорожание стройматериалов и дефицит строителей — вообще ни при чем. В материале, недвусмысленно озаглавленном «Власти сами спровоцировали рост цен на жилье», отмечается, что в скачке цен виноваты правительство и Центробанк.
Стоимость жилья резко рванула вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период так называемого коронавирусного кризиса, запуска программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов, указывают в ИРН. «С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него», — сетуют аналитики.
Они отмечают, что в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах уровень цен на жилье «давным-давно зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков».
Приводится пример: в Москве квадратный метр на рынке новостроек стоит больше 200 тысяч рублей, в то время как его средняя себестоимость равна 85 тысячам, а медианная не дотягивает до 70 тысяч рублей.
«Проверка ФАС с подорожанием жилья ничего сделать не сможет — оно уже произошло, — подчеркивают в ИРН. — Да и необходимости в этом нет, потому что рост выдыхается и без вмешательства ФАС, по рыночным причинам.
Новые ценовые рекорды в ближайшем будущем вряд ли возможны: вслед за ценовым скачком обычно следует стагнация, в ходе которой цены могут немного откатиться назад, но в основном неявно, за счет торга и скидок. И на прежний уровень они уже не вернутся».
Обвала стоимости жилья никто особо и не ждет — десятилетия роста цен на все и вся приучили россиян к мысли, что «дешево и вкусно» не бывает. Но они могут перестать соглашаться на «дорого и невкусно», предлагаемое абсолютным большинством продавцов недвижимости.