Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве

Госдума может обязать застройщиков продавать все объекты через эскроу-счета. Даже те, что были начаты в этом году

Сегодня Госдума во втором чтении рассмотрит поправки в закон о долевом строительстве. Изменения предполагают, что застройщиков могут обязать продавать жилье через эскроу-счета с 1 июля 2019 года независимо от того, когда было получено разрешение на строительство.

Законодатели утверждают, что это делается во благо дольщиков и что цены на новостройки не подскочат. Застройщики более пессимистичны в прогнозах и считают, что к таким быстрым изменениям не готовы не только строители, но и банки.

Подробности — в материале «Реального времени».

Очередной сюрприз для застройщиков перед Новым годом подготовила Госдума.

Казалось, пертурбации, связанные с отменой долевки, позади, но нет — думский комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям принял поправки к ФЗ-214, согласно которым с 1 июля 2019 года всех застройщиков обяжут перейти на проектное финансирование, а продажу жилья вести исключительно через эскроу-счета.

И это касается даже тех проектов, разрешение на строительство которых было получено до июля нынешнего года. Сегодня Госдума рассмотрит эти поправки во втором чтении. Отметим, что в другой версии законопроекта финансироваться по новой схеме должны только проекты, которые появились на рынке после 1 июля 2019 года.

Причиной для очередного закручивания гаек стало то, что девелоперы массово получали разрешения на строительство, чтобы оттянуть переход на эскроу-счета и как можно дольше привлекать деньги дольщиков.

Надо сказать, что исключением не стала и Казань. Из общего числа разрешений на строительство, выданных казанским исполкомом, мы отбросили те, что получались взамен раннее выданных или подразумевали лишь внесение изменений.

Не попали также разрешения на строительство блокированных домов и разрешения, полученные Госжилфондом, — его объекты на сегодняшний день не попадают на рынок первичного жилья. В результате выяснилось, что с начала года исполком выдал казанским девелоперам 83 разрешения на строительство многоэтажных домов.

Причем большая часть из них — 62 разрешения — были получены в июне. Для сравнения: за весь 2017 год, включая декабрь, застройщикам выдали только 43 разрешительных документа. Получается, что девелоперы запаслись разрешениями на полтора—два года вперед.

Если поправки не примут, в следующем году большинство застройщиков смогут по-прежнему привлекать деньги дольщиков и получат фору для перехода на продажу жилья через эскроу-счета.

Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве

Впрочем, даже в случае принятия поправок во втором чтении, крупным девелоперам могут сделать некоторые поблажки.

Минстрой может разработать критерии надежности застройщиков: если они будут соответствовать этим требованиям, девелоперы смогут закончить проекты на прежних условиях. Какие это будут критерии, неясно.

Но законодатели считают, что речь будет идти о степени готовности объекта, финансовой устойчивости компании, количестве заключенных ДДУ.

«Рынок жилья России в течение последнего года живет в условиях постоянной корректировки. Одни поправки к закону о «долевке» сменяются другими. И до сих пор нельзя говорить о том, когда этот процесс закончится и к какой конфигурации рынка мы придем. Отсутствие ориентиров — ключевая проблема рынка на текущем этапе.

Девелоперы способны подстроиться под новые требования государства, но им необходимо время и четкое представление о том, какие рамки рынка формирует законодатель.

Пока у нас нет четкого представления о том, каким будет рынок через полгода и каким через год-два», — считает Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов.

«Процедура адаптации под новые требования потреплет нервы многим»

Другой вопрос, как отразятся поправки на покупателях, если, конечно, они будут приняты. Законодатели утверждают, что только положительно — риски при покупке жилья в новостройке существенно уменьшатся. Не верят в Госдуме и в страшилки о росте цен.

«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20—30 процентов. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Повышения цен не происходит.

Более того, я думаю, что, когда мы добьемся в конце концов введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства.

Поэтому мы таких рисков не видим, и в подтверждение у нас есть соответствующие расчеты», — высказался председатель профильного думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве

По оценкам коммерческого директора компании «Домкор» Юрия Мочалина, цены после введения эскроу-счетов могут вырасти от 10 до 15 процентов.

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов обращает внимание на то, что цены вырастут ровно настолько, насколько вырастут издержки застройщиков.

Он напоминает, что одним из главных факторов, влияющим на ценообразование в будущем году станет повышение налога на добавочную стоимость.

Хотя продажа квартир НДС не облагается, увеличение налога скажется на повышении себестоимости строительства.

«Что касается эскроу-счетов, то сегодня есть инициатива поднять членские взносы строительных компаний в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства до шести процентов. Если эта инициатива будет принята, то компании также будут вынуждены поднять цены на те же самые шесть процентов.

Важно понимать, что любые действия, которые ведут к увеличению затрат девелопера, в итоге ложатся на плечи дольщиков. Компании повысят цены ровно настолько, насколько вырастут затраты, поэтому вся дополнительная безопасность дольщиков по сути достигается за их же счет.

При этом, разумеется, дольщиков никто не спросил, готовы ли они за это платить», — отмечает Искандер Юсупов.

«По факту никакого смягчения нет»

Есть в поправках и некоторые пункты, которые по замыслу законодателей, должны облегчить положение девелоперов. В частности, изменения в законе о долевом строительстве нередко критиковали за то, что они «убивают» мелких застройщиков. Теперь же требования к опыту девелоперов могут быть снижены с 10 тысяч кв. м до 5 тысяч кв. м.

Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве

Есть изменения и в части финансирования: застройщикам разрешать привлекать целевые займы от любых учредителей, в том числе и от частных лиц, а не только от материнских компаний.

«По факту никакого смягчения нет. Если застройщик работает на рынке, у него в копилке уже есть 10 или 5 тысяч кв. м. Что касается привлечения сторонних денег, кто-то вышел на IPO. Наверное, это какой-то выход. Привлечение частных денег — возврат к тому же инвестированию», — говорит коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин.

«И что, мы силами этих трех учреждений обеспечим все финансирование стройки в России?»

Чаще всего, говоря о поправках в ФЗ-214, подразумевают неготовность застройщиков быстро перейти на финансирование проектов с помощью эскроу-счетов.

Однако не стоит упускать из вида еще одну сторону — банки, которые после принятия поправок должны будут начать массово кредитовать российские стройки.

Как отмечает Юрий Мочалин, есть несколько десятков аккредитованных банков, но фактически есть только три-четыре кредитные организации, которые реально готовы работать с застройщиками.

Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве

Заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов обращает внимание на то, что крупным компаниям будет легче вести диалог с банками, тогда как более мелким застройщикам кредитные организации будут просто отказывать:

«Новая система работы предполагает, что на рынке останутся крупные компании с большим пулом банков-партнеров.

Но будем честными, они и так ведут бизнес в соответствии со всеми требованиями закона и поэтому технически для них не будет проблем перейти на систему эскроу-счетов.

Небольшим компаниям, и уж тем более начинающим, однозначно будет сложнее. Банки просто не возьмутся кредитовать их объекты», — говорит Искандер Юсупов.

НедвижимостьОбществоВласть Татарстан

Госдума РФ одобрила во втором чтении очередные изменения закона о долевом строительстве

Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве

23 июня 2020 года Государственной Думой РФ были единогласно приняты во втором чтении новые поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Предлагаемые изменения, в основном, направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства и упрощение процедуры достройки проблемных объектов. Первое чтение законопроекта № 841216-7 состоялось еще в декабре 2019 года, но текущая ситуация с новой коронавирусной инфекцией внесла свои коррективы в законодательную деятельность. Теперь же парламентарии вернулись к рассмотрению данных изменений.

Читайте также:  Власти объяснили, почему госреестр недвижимости не был запущен в срок

Аудиторы ECCON GROUP проанализировали вносимые изменения в законодательство о долевом строительстве и представляют в настоящей публикации структурную выжимку из закона:

  • на пайщиков ЖСК распространяются все механизмы поддержки граждан, пострадавших от проблемных застройщиков;
  • предусматривается восстановление прав обманутых дольщиков, включенных в реестр пострадавших граждан, но не имеющих прав на проблемный объект, поскольку его строительство не было начато;
  • в случае банкротства застройщика появляется возможность осуществления выплат пострадавшим участникам долевого строительства, в том числе членам ЖСК, за счет средств компенсационного фонда, вне зависимости от уплаты застройщиком взносов по объекту; в этом случае Фонд защиты дольщиков сможет после выплаты компенсаций объединять недостроенные объекты, управлять ими и реализовывать их инвесторам;
  • устанавливается порядок передачи Фонду защиты дольщиков прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства, а также порядок реализации полученного имущества;
  • к полномочиям Правительства РФ относится определение оснований принятия Фондом защиты дольщиков решений о финансировании завершения строительства;
  • Фонд защиты дольщиков получает возможность выполнения функций застройщика и технического заказчика без членства в СРО в отношении достройки проблемных объектов; корректируются некоторые требования к деятельности Фонда защиты дольщиков;
  • более четко прописываются основания для исключения долгостроев из реестра проблемных объектов – ввод объекта в эксплуатацию или выплата компенсаций по нему;
  • определяется процедура возврата средств материнского (семейного) капитала, направленных на улучшение жилищных условий, на счет Пенсионного фонда РФ в случае расторжения счета эскроу и(или) получения дольщиком компенсаций от Фонда защиты дольщиков;
  • уточняется порядок определения рыночной стоимости равнозначного помещения при выплате компенсации дольщикам – такая стоимость будет определяться в соответствии с отчетом оценщика на дату не ранее трех месяцев с момента выплаты компенсации;
  • органы прокуратуры получают доступ к информации ЕИСЖС.

Среди поправок, которые будут особо актуальны для застройщиков, следует выделить следующие:

  • раскрытие счетов эскроу и получение застройщиком средств дольщиков становится возможным уже после ввода дома в эксплуатацию, ждать регистрации первого права собственности на помещение в доме не придется;
  • застройщику дается возможность самостоятельно, без доверенности, подавать заявление о регистрации прав собственности на построенный и переданный по передаточному акту дольщику объект долевого строительства;
  • предусматривается механизм прекращения залога земельного участка, на котором построен многоквартирный дом, одновременно с постановкой дома на кадастровый учет;
  • застройщику предоставляется возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при изменении его площади не более чем на 5% от площади, указанной в проектной документации;
  • исключается требование к застройщикам об отсутствии нарушений сроков ввода домов в эксплуатацию более чем на три месяца;
  • вносятся корректирующие изменения в статью 18 Закона № 214-ФЗ в части исключения противоречий по займам застройщику-«дочке» и расходам по подготовке проектной документации и инженерных изысканий;
  • уточняется порядок и сроки размещения некоторой информации в ЕИСЖС.

Вступление в силу большинства поправок предусмотрено со дня их официального опубликования, с учетом отдельных особенностей. Положения о порядке размещения проектной декларации в ЕИСЖС до заключения первого договора с дольщиком будут действовать с 28 июня 2021 года.

Дата третьего чтения данного законопроекта в Госдуме РФ пока не определена, но ожидается, что это произойдет в ближайшее время – на следующей пленарной неделе.

Июль, 2020

Госдума приняла пакет поправок в ФЗ-214 о «долевке»

Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.

Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве
госдума РФ

Госдума приняла пакет поправок в ФЗ-214 о «долевке»

Источник: http://duma.gov.ru/

Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования  к застройщикам.

Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.

Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.

Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей).

При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве  не менее 3-х лет.

Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.

Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков.

По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».

 

Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем.

Отрасль большого  размера (по деньгам,  по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

 

По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков.

«В итоге круг замкнется на дольщиках.

Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на «до» и «после», так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», — говорит Дмитрий Некрестьянов.

Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском.

Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека.

Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», — говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства — это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них — это состояние российской экономики и покупательской способности в частности.

Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет — факт.

Насколько эта плата за риск целесообразна — каждый покупатель должен ответить для себя сам», — добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».  

Читайте также:  С 2021 года цены на землю в россии упали на 26%

Новые поправки в закон о долевом строительстве жилья прошли второе чтение

18.12.18

Госдума РФ приняла во втором, основном чтении дополненный депутатами правительственный законопроект, предусматривающий как существенное усиление контроля за работающими на рынке долевого строительства компаниями, так и некоторые поблажки девелоперам.

Как сообщил глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, первоначально поступивший в Думу законопроект по итогам совместной работы правительства РФ, Центробанка и участников рынка дополнен целым рядом норм.

Согласно поправкам, законопроектом предлагается смягчить требования к необходимому для работы на рынке опыту застройщиков. Речь идет о снижения показателя по объему уже построенного компанией жилья (с 10 тыс. кв. метров до 5000 кв. метров). Также застройщикам планируется дать возможность привлекать целевые займы от любых учредителей.

Еще один момент: после ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать договоры долевого участия без уплаты взносов в Фонд защиты дольщиков и без использования счетов эскроу.

Кроме того, предусмотрена отмена требований о банковском контроле над целевым расходованием средств застройщиков после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

При этом, с 1 июля 2019 года все привлекающие средства граждан застройщики обязаны перейти на механизм с эскроу-счетами и банковским финансированием.

Напомним, что ранее предполагалось, что девелоперы, которым разрешения на строительство выдали до 1 июля 2018 года, будут освобождены от перехода на новую схему работы.

Как ранее пояснял Николаев, такая инициатива связана с тем, что на рынке появилось много так называемых бумажных проектов — только с разрешениями на строительство, которые позволяют формально соответствовать требованиям текущего законодательства.

Теперь правительству предстоит утвердить критерии, которые освободят часть компаний от перевода средств граждан на спецсчета. К числу таких критериев законопроектом отнесены степень готовности таких объектов и количество заключенных в их отношении договоров долевого участия.

Для усиления контроля за девелоперами поправки предусматривают замену плановых проверок стройкомпаний на внеплановые. Одновременно правом проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков предлагается наделить государственный Фонд защиты дольщиков.

Кроме того, ограничивается право застройщика на выбор банка для размещения депозита (сделать это можно только в уполномоченном банке).

Девелоперам также придется раскрывать больше информации в проектных декларациях по объектам строительства и в Единой информационной системе жилищного строительства.

Одобренный парламентариями документ также предусматривает упрощение порядка финансирования Фондом защиты дольщиков завершения проблемных объектов, а также создание им специализированной дочерней компании, которая будет заниматься такими проектами.

Одновременно законопроект должен приравнять требования граждан по передаче машиномест и нежилых помещений площадью до семи кв. метров к требованиям по передаче жилых помещений с приданием им статуса приоритетных для удовлетворения при банкротстве.

Во втором чтении были приняты и три поправки, которые изначально были внесены правительством в Госдуму.

Они касаются контроля за расходами в рамках проектов комплексного освоения территорий (застройщик будет пропорционально распределять по всем домам затраты при реализации проекта), ответственности собственников стройкомпаний (замена солидарной на субсидиарную), а также о направленных на защиту прав граждан нюансах банкротства жилищно-строительных кооперативов.

Еще по теме:

  • 11.06.21 Госдума ускорит рассмотрение поправок к закону о долевом строительстве Чем запомнится ПМЭФ-2021? Ипотекой под 7%, «инфраструктурным меню» и другими отраслевыми точками роста

Госдума приняла поправки в законопроект о газоснабжении, который упростит жизнь россиян. Новости. Первый канал

Государственная дума 1 июня сразу во втором и третьем чтении приняла поправки в закон о газоснабжении — те самые, что сделают гораздо проще и дешевле процедуру подключения домовладений к магистральным сетям. 

О том, что ситуация требует решительных, а главное, быстрых мер, в своем послании Федеральному собранию говорил президент. И вот чуть больше месяца спустя эта инициатива оформлена законодательно.

Депутаты ускорили принятие законопроекта, с которым тянуть нельзя — одно дело проблемы с газификацией из-за больших расстояний, но ведь зачастую бывает, когда до трубы рукой подать.

«Это позволит огромному количеству людей, тем, кто проживает не только на селе, подключиться к газу, а значит, жизнь человека станет более комфортной, уйдут в прошлое печное отопление, поиск дров, угля», — отметил председатель Госдумы Вячеслав Володин.

На дровах, угле, жидком топливе по стране вынуждены жить тысячи россиян. Александра Носова и его голубую мечту — газовую ветку до дома — разделяют 500 метров дороги и цена подводки.

«Сумма миллион 526 тысяч 811 рублей 92 копейки. К границам участка, не считая внутри границ. Ну, это неподъемная сумма», — говорит Александр Носов.

Теперь газ к территории участка должны подводить бесплатно. Об этом Владимир Путин говорил в своем послании к Федеральному собранию 21 апреля и взял решение вопроса под личный контроль.

«Монополист должен помнить: если вы подвели трубу, и предлагаете за 200-300 тысяч подключаться, то это невозможно при нынешних пенсиях, зарплатах и состоянии особенно сельской местности. Надо максимально помочь и решить эту проблему за счет государственных средств, решение принятое президентом, правильное», — отмечает лидер КПРФ Геннадий Зюганов.

«Закон о газоснабжении мы с удовольствием поддерживаем. Но надо же сказать о том, что это делается с большим опозданием», — говорит лидер ЛДПР Владимир Жириновский.

Правительство уже утвердило дорожную карту газификации и критерии для первых участников программы.

«Первый этап этой программы будет проведен до 2023 года. Второй этап — до 2030 года. Мы должны сделать все для того, чтобы люди, которые проживают в индивидуальном жилье, получили газ бесплатно», — сообщил руководитель фракции «Единая Россия» в ГД Сергей Неверов.

Предполагается, что появится «система единого окна», где можно будет подать заявку на бесплатное подведение газопровода до участка. Пользователи, впрочем, задаются вопросом, как это скажется на цене дальнейшей прокладки системы.

Вопрос: Последний метр перед забором, перед домом, не будет дороже «последней мили», которая была до этого?

«Да нет, конечно. Все стоимости будут нормироваться и контролироваться, чтобы не было злоупотреблений со стороны тех компаний, которые это делают», — поясняет председатель комитета ГД РФ по экономике Павел Завальный.

Для этого предстоит работа над подзаконными актами. Президент попросил обратить внимание на детали программы, чтобы не было гладко только на бумаге.

«Правительству нужно отработать все детали и с «Газпромом», и с другими компаниями, структурами, которые работают в этой сфере, чтобы сбоев здесь никаких не было.

А то я с этой трибуны сказал, люди будут ждать, а какие-нибудь закорючки где-то, где нужно, не поставите, запятые, и все будет опять стоять. Это абсолютно недопустимо, сам проверю, посмотрите повнимательнее.

И «Мособлгаз», и другие организации должны понимать, что они должны сделать, в какие сроки и за какие деньги», — подчеркнул глава государства.

Снизить стоимость подключения призвано появление структуры, ответственной за ускоренную газификацию. Предполагается ввести институт единого оператора подключения. Единым оператором подключения станет «Газпром» и его компании. Необходимые подзаконные акты должны быть приняты к ноябрю. А к 1 июля должен быть представлен график подключения первых домовладений.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

В 2018 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства.

Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах.

Читайте также:  5 правил установки бытовой техники дома

В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2018 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической компании «Дювернуа Лигал», рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

Установлены требования:

  • о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
  • о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
  • о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

  • отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

  • Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:
  • В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.
  • Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е.

практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика.

Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.). Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2017 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2017г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

  1. Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.
  2. На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:
  • договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;
  • договор счёта эскроу;
  • договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2018 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

Переходный этап: с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2020 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Итог

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается.

На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе.

«Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

http://www.duvernoixlegal.ru/

Проектный бар

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Госдума рассмотрит поправки в 214-ФЗ в рамках весенней сессии

  • Поправки в федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ) будут вынесены на рассмотрение Государственной Думы РФ в весеннюю сессию, сообщили в Москомстройинвесте.
  • Об этом стало известно на совещании по итогам Всероссийского форума «Долевое строительство: итоги и перспективы», который проходил в Москве 4 апреля 2014 года.
  • В частности, предполагается распространить действие закона на реализацию гаражей, чтобы защитить права граждан, вкладывающих деньги в данные объекты.

Кроме того, на законодательном уровне предлагается усилить контроль над деятельностью жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Эта поправка в 214-ФЗ позволит избежать мошеннических схем, когда кооперативы привлекают денежные средства граждан, не имея реальной возможности исполнить свои обязательства.

«ЖСК законом предусмотрены. Мы неоднократно повторяли: если у кооператива есть разрешение на строительство, права на землю, проект, то, пожалуйста, стройте.

Но, случается, граждане несут свои деньги в кооперативы, у которых нет данных документов. Такие ЖСК работают не по закону.

Мы выступаем за поправки в 214-ФЗ, которые позволят контролировать их деятельность», — отметил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

В свою очередь Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России изучит предложения Москомстройинвеста по изменению ежеквартальной отчетности и проработает этот вопрос.

На форуме К. Тимофеев предложил пересмотреть нормативы оценки финансовой устойчивости строительной компании, привлекающей денежные средства граждан. Согласно этим показателям 95% компаний удовлетворяют существующим требованиям, но поскольку эти нормативы не менялись более восьми лет, они не позволяют в полной мере оценить финансово-экономическое состояние застройщика.

«У нас есть методика оценки финансового состояния застройщика: коэффициент ликвидности, краткосрочный и долгосрочный анализы, оценка стабильности и прочее. К примеру, уставной капитал компании составляет десять тысяч рублей.

Организация один год на рынке, займов и имущества нет. В итоге получаем парадокс — компания устойчива. Коэффициенты необходимо сделать более жесткими для застройщиков. Они должны актуально работать.

Критерии оценки должны быть пересмотрены в сторону увеличения количества собственных средств», — сказал журналистам К. Тимофеев.

Кроме того, участники совещания поддержали необходимость установления и утверждения формата представления отчетности в электронном виде. В настоящее время застройщики представляют ее на бумажных носителях.

Напомним, что информация об участии в долевом строительстве и о том, как не стать обманутыми дольщиками, представлена на Портале Стройкомплекса в соответствующем разделе.

Информационная служба портала

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *