При одобрении ипотеки соответствие заемщика критериям банка играет далеко не главную роль. Немаловажное значение имеет правильно подобранная недвижимость, к которой финансовые компании предъявляют не меньше требований.
Тем самым банки стараются обеспечить себе гарантии в тех случаях, если клиент отказывается выплачивать ипотеку и квартира переходит в их собственность. Важна ликвидность недвижимости, то есть, возможность оперативно реализовать ее по рыночной стоимости.
А доход, полученный после ее продажи, должен покрыть долги заемщика.
Подходящие ипотечные квартиры на вторичном рынке
Больше всего претензий у кредиторов к жилью с вторичного рынка. То, что оно уже было в эксплуатации, способно привести к различным проблемам, связанным с незаконной перепланировкой, несоответствием в документации и множеством иных нюансов. Каждая банковская организация выдвигает индивидуальные требования для ипотечного кредитования. Но основная их часть остается неизменной.
Далее подробно описано, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке. В качестве примера будут разобраны требования Сбербанка.
Расположение здания
Какое жилье подходит
под ипотеку с учетом его расположения? Требования такие:
- дом, где обустроена квартира, не планируют сносить;
- жилое здание размещено в пределах РФ;
- квартира не на первом либо самом верхнем этаже;
- приветствуется недвижимость в развитых районах, когда находятся школы, больницы, детские сады и другие важные объекты инфраструктуры.
Желательно, чтобы квартира пребывала в собственности у продавца от трех лет и дольше Иначе нельзя исключать вероятность, что родственники в будущем начнут претендовать на наследство и могут оспорить легальность ипотеки.
Конструктивные особенности и износ
Если рассматривать
такие показатели, как степенно изношенности и особенности конструкции,
требования к ипотечным квартирам следующие:
- износ здания, где расположена квартира,
не более 70% от срока эксплуатации, указанного в техпаспорте (данные станут
доступны при обращении в БТИ либо Росреестр); - к многоэтажному дому подведены основные
коммуникации; - здание не сооружено из горючих либо
гниющих материалов, является потенциально безопасным, имеет устойчивую железобетонную
либо каменную основу; - перепланировка, которая осуществлялась в
квартире, согласована с вышестоящими организациями, является легальной,
отмечена в техпаспорте; - на здании отсутствуют видимые
повреждения.
Выбирая
квартиру под ипотеку, следует отсеять из доступных вариантов недвижимость,
возведенную до 1970 года, а также расположенную в «хрущевках» и «сталинках».
В Росреестре онлайн можно заказать кадастровую выписку для любого здания, находящегося в пределах Российской Федерации. Документ отправляют на виртуальную почту.
Внутреннее обустройство
При одобрении ипотеки
банки учитывают внутреннее обустройство жилья:
- наличие санузла, отопительной системы,
вентилируемой кухни; - оснащение батареей в каждой комнате;
- расположение окон и дверей согласно
технической документации.
Окна и двери в
квартире, подбираемой под ипотеку, должны работать надлежащим образом.
В целом, важно, чтобы за
время погашения заемщиком долга состояние ипотечной квартиры заметно не
ухудшилось, а ее рыночная стоимость резко не снизилась.
Какие квартиры не подходят под ипотеку?
Если клиент подбирает труднореализуемое жилье, банк отвечает отказом. При этом специалисты должны объяснить, почему квартира не подходит под ипотеку.
Случаи,
когда жилье не считается ипотечным, перечислены ниже:
- здание готовят к сносу;
- дом ветхий;
- здание принадлежит к «хрущевкам» либо
«сталинкам»; - в доме до пяти этажей;
- здание пребывает в аварийном состоянии;
- износ от 70% и выше;
- дом сооружен до 1970 года;
- наличие в квартире деревянных перекрытий
и газовой колонки.
Важно
удостовериться, что квартира «чистая». Другими словами, не заложена в другой
организации, не арестована и не арендуется. Документы должны
быть в полном порядке, а коммунальные платежи
погашены.
Особенности покупки квартиры под ипотеку на вторичном рынке недвижимости?
Чтобы не возникло
препятствий, на этапе оформления ипотеки желательно пользоваться услугами
агентств недвижимости, а не сотрудничать с продавцами напрямую. Ведь трудно
дать гарантию их адекватности и честности.
Специалисты, хоть и возьмут
определенную плату за свои услуги, зато самостоятельно проверят объект на
соответствие банковским требованиям, чем обеспечат безопасность своим клиентам
от мошенничества и ускорят процедуру оформления ипотеки.
Несмотря на то, что
банк дает заемщику три месяца от момента одобрения заявления на поиск подходящей
жилплощади, лучше найти квартиру заранее. Желательно иметь определенный запас
времени на случай, если что-то пойдет не так. Если поиск жилья на вторичном
рынке затянется, придется заново писать заявление.
Если знать заранее
стоимость квартиры, покупаемой под ипотеку, можно сразу указать в заявлении ту
сумму, которая необходима. Дальнейшее решение — за оценщиком. Он должен
подтвердить или опровергнуть сумму, запрашиваемую продавцом, установив цену по
результатам оценки.
Кстати,
именно независимый эксперт во время оценки квартиры выявляет неофициальную
перепланировку. А это, как было указано выше, является
основанием для срыва сделки. Во всяком случае, до тех пор, пока эта перепланировка
не будет узаконена и внесена в техпаспорт.
Нужно заметить, что до
момента полного погашения ипотеки в квартире не должны быть зарегистрированы
несовершеннолетние. Это одно из главных требований банка.
Требуемая документация
При оформлении ипотеки
понадобится следующий пакет документов:
- паспорт обоих участников договора;
- отчет, полученный после проведения оценочных работ;
- выписка из ЕГРН на сайте;
- свидетельство, которое подтверждает право собственности продавца;
- выписка из домовой книги;
- кадастровый и технический паспорта.
Каждая финансовая организация устанавливает индивидуальный перечень документов, требуемых для оформления ипотеки. Но основная его часть остается неизменной.
Нередко банки требуют предъявить выписку по лицевому счету, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным платежам.
Оформление ипотеки
происходит за несколько последовательных этапов:
- Подача заявления.
- Оценка квартиры.
- Передача пакета документов вместе с
отчетом об оценке в банк. - Страхование ипотеки (обычно действие
страхового полиса распространяется как на саму недвижимость, так и на жизнь
заемщика). - Внесение первоначального взноса, подпись
документов. - Сделка купли-продажи с продавцом в
сроки, согласно договору.
Переход прав
собственности на квартиру нужно зарегистрировать в Росреестре.
Ипотечный кредит на покупку вторичного жилья: за и против
Одним из самых распространенных кредитов является ипотека. Мало кто может позволить себе полностью расплатиться за недвижимость в момент покупки.
Поэтому банки, несмотря на кризис, не прекращают заключать ипотечные договоры на условиях возврата выданных средств в течение нескольких десятков лет.
И одним из самых популярных кредитных продуктов являются ипотечные кредиты, предназначенные для приобретения жилья на вторичном рынке.
Почему банки охотно выдают ипотеку на вторичное жилье
Считается, что вторичное жилье дешевле, чем квартиры в новостройках, однако это не совсем так. Вторичным считается и совсем новый, «необжитый» дом или квартира, и «хрущовка», построенная в середине двадцатого века.
Для риелторов и банкиров вторичным является любое жилое помещение, на которое уже выдано и зарегистрировано свидетельство на право собственности. Так что одобрение заявки на получение ипотечного кредита или отказ в нем зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от качества жилья, которое предполагается приобрести в кредит.
По сути своей (в соответствии с законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 года) договор об ипотеке – это соглашение, по которому банк выдает заемщику деньги на условиях залога недвижимости.
Так что, если квартира находится в старом, ветхом или аварийном доме, вряд ли можно рассчитывать на положительное решение вопроса о выдаче ипотечного кредита.
Разве что в качестве залога будет предложена другая, менее проблемная и более дорогая недвижимость.
Кстати, залогодателем может быть не только сам заемщик, но и другое лицо, естественно, при наличии согласия на предоставление своего недвижимого имущества в залог. Другое дело, если ипотека запрашивается под современное жилье, которое может быть легко реализовано банком в случае возникновения проблем с возвратом полученных от банка средств.
Плюсы вторичного жилья
Говорить о преимуществах вторичного жилья проще всего, как говорят математики, «от противного». Современные застройщики чаще всего не обременяют себя проблемами бытового обустройства квартир.
Их задача – построить стены и подвести коммуникации, а установкой необходимого для жизни оборудования (сантехники, газовых или электрических плит) и отделкой квартир занимаются сами покупатели, в зависимости от собственных вкуса и достатка.
Возведение здания и продажа расположенных в нем квартир вовсе не означают, что дом сдан в эксплуатацию, и у собственников не возникнет проблем при государственной регистрации своих имущественных прав. Для того, чтобы сделать новую квартиру пригодной для проживания, требуются время и серьезные деньги на ремонт.
Вторичное жилье, как правило, уже готово для жизни. Потенциальному покупателю надо лишь выбрать квартиру и оформить свои права на нее.
Для того чтобы снизить стоимость нового жилья, люди часто заключают договоры долевого участия в строительстве. Застройщику такие покупатели-инвесторы выгодны, ведь часто именно на их деньги и идет возведение нового дома. А вот банки несколько иначе смотрят на реальные перспективы такого строительства.
Фактически, ипотечный кредит, который банк выдает тогда, когда вместо дома есть только строительные документы и котлован, ничем, кроме обещаний не подкреплен. Предмета залога еще не существует, а сколько времени потребуется на стройку, на самом деле не знает никто.
И можно лишь предполагать, насколько качественной будет квартира, и какой будет ее реальная стоимость на рынке жилья. Именно поэтому банк скорее согласится на заключение ипотечного договора с покупателем жилья на вторичном рынке.
Уже существующую квартиру легко оценить и предсказать ее ликвидность.
Возможные проблемы при оформлении ипотеки на вторичное жилье
Продавцы не любят говорить о существующих недостатках своего товара, более того, они могут совершенно сознательно их скрывать.
Поэтому еще на стадии выбора жилья стоит приложить максиму усилий для проверки понравившейся квартиры.
Стоит поговорить с соседями (они, как известно, знают все), внимательно изучить документы, которые предоставит продавец, самостоятельно проверить статус квартиры или дома по всем онлайн реестрам, посвященным недвижимости.
Очень рекомендуется потребовать с продавца расширенную выписку из государственного реестра регистрации прав (ЕГРП), причем, следует заказать и получить ее вместе с продавцом, чтобы быть уверенным в подлинности документа. И не стоит жалеть нескольких сотен рублей, которые придется заплатить в качестве государственной пошлины, беспечность может обойтись намного дороже.
Если по данным расширенной выписки квартира в течение короткого времени неоднократно продавалась, то от такой покупки лучше отказаться. Вполне возможно, что смена собственников имеет криминальную подоплеку.
Квартира может являться обеспечением по судебному иску, так что не помешает получить сведения о продавце-собственнике и о его имуществе в правоохранительных органах и у судебных приставов.
Покупка жилья – слишком дорогая сделка, чтобы относиться к ней легкомысленно.
Предметом особого внимания должны стать возможные обременения (например, наличие несовершеннолетних детей, договоров аренды или той же ипотеки).
Мошенники не устают изобретать новые схемы обмана покупателей недвижимости, поэтому ни в коем случае нельзя игнорировать любые возможные варианты проверки.
Сделка купли-продажи жилья может быть оспорена бывшим собственником на основании его психического «нездоровья», так что не надо стесняться требовать справки из наркологического диспансера и психоневрологической клиники.
Ни в коем случае не иметь дела с продавцами, действующими на основании выданной собственником доверенности.
Обязательно указывать в договоре купли-продажи полную стоимость недвижимости: ведь в случае возникновения проблем, суд будет опираться именно на указанную в договоре стоимость, и никакие расписки о том, что продавец должен деньги, к примеру, на ремонт, судом всерьез рассматриваться не будут.
Банк тоже должен проверить чистоту сделки. Но необходимо учесть, что банк – это крупное и сложно устроенное предприятие. В нем существует большое количество отделов, и в каждом из них есть свой план.
Кредитный менеджер формально обязан проверить все приложенные к заявке документы, однако, его главная цель – выполнить план по кредитам.
Поэтому вполне возможна ситуация выдачи ипотеки на приобретение сомнительного с юридической точки зрения жилья.
Трудно сказать, что более весомо в сделке по приобретению вторичного жилья: плюсы или минусы. При принятии любого решения всегда приходится взвешивать все «за» и «против». Внимательность, осторожность, предусмотрительность и рациональность – отличные помощники в любом серьезном деле. На них и следует опираться.
Покупка вторичного жилья в ипотеку
Как оформить ипотеку на вторичное жилье: какой процент, какие банки дают
Оформляя ипотеку, многие россияне подбирают варианты так, чтобы цена была поменьше, а банк – надежнее. Решением загадки часто является покупка жилья с рук. Статистика кредитования показывает, что большинство ипотечных сделок – это покупка жилья именно на вторичном рынке. Оформление такого займа имеет свои тонкости, о которых нужно узнать заранее.
Первые шаги
Частая ошибка при покупке вторичного жилья – начать искать квартиру до выяснения, какие банки дают ипотеку на вторичное жилье и на каких условиях. Определить правильно сумму собственных доходов трудно, поэтому складывается ситуация: заемщик тратит время и нервы, подбирая варианты, а потом узнает, что требуемая сумма не может быть предоставлена банком из-за низкого уровня дохода.
Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, перед тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, рассмотрите все варианты получения кредита в различных банках. Вот самые распространенные:
- Ипотека в крупном российском банке. Это наиболее отработанная схема, многие россияне уже воспользовались ей. Надежность здесь высока, но и требования к заемщику часто довольно строгие. Да и плата не может быть уж заметно сниженной.
- Ипотека в молодом банке. Ради привлечения клиентуры такие банки часто предлагают куда более выгодные и привлекательные условия кредитования. Но и риск в такой схеме будет более высоким.
Условия ипотечного займа отличаются в разных банках. Просмотрите все предложения – и подберете подходящий вариант.
Требования к вторичному жилью
Перед выбором конкретного варианта выясните в банке, какая квартира подходит под ипотеку по программе «Вторичное жилье». Требования к недвижимости определяются политикой банка, но почти всегда содержат следующие пункты:
- Расположение дома, где находится планируемая для сделки квартира. Банки не дают займов для покупки квартир в неблагополучных районах, в которых нет спроса на жилье. Этот запрет – попытка избежать риска. Если заемщик и готов купить квартиру в трущобном районе, то при его отказе на балансе банка останется неликвидная квартира и банк понесет убытки.
- Не предоставят заем на покупку вторичной квартиры, если дом признан аварийным или назначен под снос.
- Цокольный этаж, подвальное или полуподвальное расположение квартиры тоже отрицательное обстоятельство в глазах банка.
- Многие банки отрицательно отвечают на заявку о предоставлении ипотечного кредита для покупки вторичной квартиры в «хрущевке» или блочном доме, а также в малоэтажной застройке. Но здесь требования могут сильно разниться от города к городу и зависят от состояния жилого фонда и наиболее популярных типов жилья для данного города.
- Год строительства здания. Если реальный возраст дома превысил 70% от расчетного срока эксплуатации здания, в ипотеке наверняка откажут. Отказ в ипотеке на вторичное жилье в старом доме связан с длительностью сроков. Если ресурс дома уже выработан больше, чем на две трети, велик риск, что за тридцать лет действия ипотечного договора дом перейдет в аварийное состояние и стоимость квартир резко упадет
Узнать год постройки здания и расчетный возраст поможет технический паспорт дома. Если такого документа не сохранилось у собственника, придется обратиться за этими сведениями в БТИ и Росреестр.
Эти требования являются наиболее основными. Но и перед решением о кредитовании покупки подходящей под эти условия квартиры банк-кредитор направит комиссию для экспертной оценки жилья. Вот что интересует экспертов банка:
- В каком состоянии находятся перекрытия и полы в квартире, из каких материалов они сделаны. Повод для отказа – деревянные перекрытия, поскольку они склонны гнить и могут быть опасны при пожаре.
- Есть ли в квартире автономное отопление и горячее водоснабжение. Если такие системы установлены, а центрального отопления и подачи горячей воды нет – это снижает стоимость и ликвидность квартиры. Банк не одобрит такую сделку.
- В каком состоянии находятся межкомнатные двери и входная дверь. Привлекательнее квартиру делает установка металлической двери.
- Установлены ли оконные переплеты, и в каком состоянии они находятся.
- Состояние сантехники, газового оборудования, электропроводки – все это может повлиять на стоимость жилья.
- Наличие и качество электроприборов (розеток, выключателей, светильников).
- Наличие во всех комнатах приборов центрального отопления (парового, газового или электрического).
В зависимости от местных условий, банк может выдвигать и другие требования. Узнать подробности можно в отделении вашего банка.
Юридические нюансы
Помимо основных причин отказа, изложенных в предыдущих разделах, есть и несколько неочевидных на первый взгляд моментов. Они не являются общепринятыми, но могут повлиять на решение о предоставлении ипотечного займа в конкретном банке. Вот ряд примеров таких тонкостей:
Банк не предоставит кредит на покупку жилья у родственников. Крайне нечасто одобряют заем на покупку комнаты в общежитии или коммуналке. Такая практика обусловлена низкой ликвидностью такого жилья.
Не дадут ипотеку на жилье, полученное по наследству, если с момента смерти предыдущего владельца прошло меньше полугода. Причина такого запрета – возможность появления новых наследников.
Новый наследник может оспорить сделку в результате судебной тяжбы. Такой процесс принесет банку убытки.
Банку проще отказать в выдаче займа в этом случае, чем собирать документы, подтверждающие отсутствие других наследников.
Банки предпочитают не давать ипотеку на покупку жилья, если созаемщиком или будущим собственником будет инвалид (а также, если у заемщика на иждивении находятся инвалиды). Такого клиента будет непросто выселить из квартиры при расторжении ипотечной сделки, поэтому банки предпочитают не рисковать.
Перед тем, как взять ипотеку на вторичное жилье, правильно будет узнать все эти моменты в банке. Эти нюансы противоречат законодательству, но оспорить решение банка об отказе через суд будет очень трудно. Простое решение – выбрать другой банк. Узнать о нежелательных нюансах в практике банка можно, изучив отзывы о работе банка на форумах.
Собираем документы
Следующий шаг – выяснить, какие документы нужны для ипотеки вторичного жилья. Узнать это можно в банке или найти требуемый список документов на банковском интернет-портале. В нем наверняка будут следующие позиции:
- Копии паспортов заемщика, всех созаемщиков и поручителей по кредитному договору.
- Справки, подтверждающие уровень дохода и платежеспособность заемщика.
- Документы на приобретаемую квартиру (техпаспорт жилья, справка БТИ и другие документы по списку банка).
- Документы на залоговое имущество (если залог – это не приобретаемая квартира).
- Документы, подтверждающие степень родства созаемщиков (обычно свидетельство о браке)
- Сертификат на получение средств по программе материнского капитала (если он используется при покупке жилья).
Этот список может дополняться по усмотрению банка в зависимости от конкретных условий сделки.
Какой банк выбрать?
Выбор банка – ответственное дело, от которого будет зависеть, под какой процент будет предоставлен кредит ипотеки на вторичное жилье. В любом достаточно крупном городе список банков, предоставляющих ипотечные кредиты, включает в себя десяток наименований. Поэтому можно не торопясь выбрать оптимальное предложение.
Начать стоит с банка, в котором у вас открыт счет или имеется зарплатная (пенсионная) карточка. Такой клиент уже выглядит в глазах банка более надежным, поскольку имеет легко подтверждаемый и стабильный источник дохода. Высокий рейтинг надежности позволяет надеяться на получение одобрения кредита на более привлекательных условиях.
Также положительной рекомендацией послужит успешно погашенный в данном банке кредит. Он не обязательно должен быть ипотечным, подойдет и потребительский, и автомобильный заем. Успешное погашение кредита показывает надежность клиента и повышает его рейтинг. Поэтому можно ожидать более приятные условия от банка и более низкий процент.
Если такого банка нет, пересмотрите сайты банков вашего города. Первые страница сайтов – ипотечные калькуляторы. Эти программы позволят рассчитать стоимость ипотеки в данном банке и определить порядок цен.
Цена, полученная в калькуляторе – не окончательная, уточнить условия все равно нужно в отделении банка.
Но этот сервис поможет отобрать наиболее перспективные предложения и не тратить время на заведомо проигрышные варианты.
Разберем условия кредитования, которые предлагают основные российские банки:
- Сбербанк предлагает клиентам достаточно интересную программу кредитования на покупку готового жилья. Программа нацелена в первую очередь на молодые семьи. Ипотечный заем предлагается на срок до 30 лет с минимальной суммой в 300 тысяч рублей. Существует возможность кредитования без предоставления справки о доходах. Процент за кредит зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Наиболее выгодные условия (12,5% годовых) предлагаются заемщикам, берущим кредит на 10 лет с внесением в качестве первого взноса не менее половины суммы.
- ВТБ предлагает ипотеку на покупку готового жилья под 11,25% годовых (такой процент предлагается клиенту, имеющему в ВТБ24 зарплатную карточку и застрахованному по программе страхования в банке). Минимальная сумма займа – 600 тысяч рублей. Ипотека предоставляется на срок до 30 лет. ВТБ не требует от заемщиков постоянной регистрации в регионе, где находится покупаемая квартира. Подтверждение платежеспособности возможно как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. Учет доходов может вестись по нескольким местам занятости (до 2 мест).
- Совкомбанк дает ипотеку на покупку вторичного жилья под минимум 11,4% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Сумма, которая предоставляется заемщику, составляет от полумиллиона до 300 млн. рублей. Заемщик должен быть гражданином России и постоянно проживать в регионе, где находится приобретаемая квартира.
Электронное оформление сделки
Технический прогресс дает новее возможности в различных сферах жизни. С помощью сервисов электронной регистрации можно оформить покупку жилья через ипотечную программу. О том, как происходит оформление ипотеки на вторичное жилье, разберем в этой части статьи на примере Сбербанка.
При использовании сервиса электронной регистрации индивидуальный менеджер, назначенный на данное кредитное дело в Сбербанке, подготавливает пакет документов в электронном виде и направляет в Росреестр. Для всех сторон договора ипотечного кредитования выпускается усиленная квалифицированная подпись, что существенно повышает безопасность сделки. Оплата госпошлины также делается в электронном виде.
Росреестр, после поступления документов, начинает регистрацию сделки купли-продажи. По окончании процедуры регистрации клиент получает на электронную почту комплект документов об оформлении сделки в электронном виде.
Пока электронная регистрация сделки доступна не для всех категорий граждан. Такую сделку не регистрируют при нахождении квартиры в долевой собственности или при покупке жилья в долевую собственность.
Также сторонами договора купли-продажи при электронной регистрации не могут быть несовершеннолетние. Также не допускается участие в сделке представителей по доверенности.
Только физлица могут выступать покупателем и созаемщиками, причем созаемщиков не может быть более пяти.
Электронное оформление документов дает ряд преимуществ в скорости оформления сделки и простоте регистрации. Эта форма регистрации становится все более популярной сегодня. Подробнее узнать о том, как берут ипотеку на вторичное жилье с электронным оформлением документов в других банках, вы можете узнать в отделениях банка в вашем городе.
Подведем итоги
Покупка готового жилья – наиболее распространенный вид ипотечной кредитной услуги в РФ. Рассмотрим, как оформляется ипотека на вторичное жилье пошагово:
- Определяемся с банком. Изучаем все предложения банков в вашем регионе, подбираем оптимальные условия и годовой процент.
- Узнаем в выбранном банке требования к покупаемой квартире, просматриваем форумы на предмет поиска подводных камней.
- Обращаемся в банк за предварительным согласием на предоставление ипотечного займа, поучаем список требуемых документов на квартиру и на подтверждение платежеспособности.
- Выбираем на вторичном рынке жилья в регионе подходящее предложение. Проверяем по списку соответствие квартиры всем требованиям.
- Собираем документы по списку банка и обращаемся в банк для получения окончательного согласия на ипотечную сделку.
- Регистрируем ипотечную сделку в банке. При необходимости используем электронн6ые сервисы для оформления.
- Въезжаем в квартиру, приступаем к погашению платежей.
Не забудьте, что ипотечный кредит – это ответственное решение, поэтому тщательно оцените возможности для погашения и выберите самое оптимальное предложение!
Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция | Ипотека онлайн
Предлагаем своеобразный алгоритм действий на тему «Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция». Интерес к жилью вторичного рынка с годами не уменьшается.
И чаще всего, россияне покупают жилую недвижимость с оформлением ипотечного кредита.
Найти подходящий для кредитования вариант, собрать документы для банка, получить одобрение и оформить сделку — покупателю приходится решать проблемы вне зоны его интересов. Итак, как купить квартиру в ипотеку пошагово — далее.
Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.
На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.
Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:
- рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
- следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
- оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
- изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
- насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
- непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.
Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки.
Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика.
Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.
Рекомендуемая статья: Ипотека Россельхозбанка на покупку земельного участка
Статистика доказывает, что большинство квартир «вторички» покупаются с оформлением сбербанковского кредита.
Разнообразные ипотечные программы, участие в госпрограммах помощи семьям с детьми, выгодные ставки — привлекают.
И предполагая, что сделка будет кредитоваться в крупнейшем российском банке, изложим этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанк.
Сбор необходимых документов
Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.
Заемщик предоставляет:
- заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
- личные документы;
- копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
- справки об источниках доходов.
- О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн
- В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.
- Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:
- правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
- технического (кадастрового) паспорта.
Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.
Что касается покупаемой квартиры, стоит обратить внимание на юридическую «чистоту» документов. Кредиторы отрицательно относятся к жилой недвижимости, где право собственности оформлено решением суда, прописаны несовершеннолетние или жильцы преклонного возраста. Чтобы не терять время, заранее обсудите вопрос с продавцом или его представителем.
Оценка залога
Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.
Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.
Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.
Рассмотрение квартиры банком
Следующий шаг — одобрение покупаемой квартиры кредитором. Для этого предоставляют:
- правоустанавливающий документ;
- подтверждение прав собственности;
- так же нужно составить и подписать договор купли-продажи квартиры с ипотекой в одной из форм — предварительный или проект;
- для квартир, нажитых в браке — согласие на продажу от супруга;
- если квартира приобретена до брака, то необходимо заявление продавца об этом (образец можно скачать ниже)
- справку о составе прописанных в жилье;
- техпаспорт БТИ на квартиру;
- данные информцентра о задолженности по коммунальным услугам;
- если продажа проводится иным лицом от имени собственника — доверенность;
- отчет об оценке с альбомом данных фотофиксации объекта недвижимости.
Договор купли-продажи объекта недвижимостиСкачатьОбразец Согласия супруга Продавца на продажу ОНСкачатьЗаявление Продавца о том, что квартира приобретена не во время бракаСкачать
Банк проверяет принадлежность квартиры продавцу и соответствие правоустанавливающих документов паспортным данным. При продаже по доверенности — правильность составления документа, срок действия, полномочия доверенного лица и его паспорт. Прочие документы проверяются на актуальность. После одобрения квартиры банком, можно приступать к следующему шагу.
Рекомендуемая статья: Дают ли ипотеку беременным женщинам
Подписание кредитного договора и страхование
Далее необходимо:
- внести продавцу задаток (первый взнос по ипотеке) и взять расписку, что сумма передана;
- копии документов предоставляют кредитору.
Расписка на первый взносСкачать
Специалисты рекомендуют оформлять документы нотариально, что гарантирует правильность составления. В договоре обязательно указывается дата окончательного расчета за квартиру.
Далее покупатель в банке подписывает кредитный договор и оформляет страховку недвижимости— с этого момента он становится заемщиком.
Сделка
Зарегистрировать передачу прав собственности можно двумя способами.
Электронная регистрация
Предложена Сбербанком электронная регистрация сделки для экономии времени. Операция распространяется на покупку в кредит готового жилья, договоров долевого участия, жилья вторичного рынка, участков без застройки. Соблюдают требования:
- регистрируются транзакции исключительно между физ. лицами и исключительно прямые транзакции;
- число участников сделки ограничено — до 2-х чел. продавцов, 2-х чел. покупателей и не более 5-ти созаемщиков;
- долевая собственность не регистрируется;
- не регистрируются сделки, где стороной являются не достигшие совершеннолетия, недееспособные или лица под попечительством;
- не проводятся транзакции по доверенности.
Регистрация проводится в таком порядке:
- сотрудник банка формирует электронные копии предоставленных документов;
- отправляет документы защищенными каналами связи на регистрацию в Росреестр;
- через некоторое время на электронную почту собственника приходит подтверждение с отметкой о регистрации сделки.
Передача данных по каналам связи защищена специальными усиленными паролями и электронно-цифровыми подписями. Процедура обслуживания через сервис Сбербанка платная, но позволяет сэкономить 0,1% кредитного процента.
Подача документов в МФЦ
Такую же регистрацию можно провести в Центре услуг. Перечислим пошагово:
- проводится запись на прием одним из способов — через сайт Центра, портал госуслуг, по телефону или посетив офис;
- собирают пакет документов на участников сделки и отчуждаемую квартиру;
- покупатель — уплачивает госпошлину — 2000 рублей;
- сотрудник МФЦ заполняет заявления, а покупатель и продавец проверят сведения в них;
- далее сотрудник МФЦ забирает пакет всех оригиналов и копий документов вместе с заявлениями на государственную регистрацию, и выдает покупателю и продавцу Опись документов;
- покупатель — по истечении времени получает по описи документы по сделке с отметкой о регистрации.
По отдельным оценкам, вся процедура может затянуться до 30-ти календарных дней, что задерживает окончательный расчет между сторонами.
Получение документов после регистрации
Новый собственник получает зарегистрированный договор купли-продажи с печатями Росреестра на свое имя и выписку из регистрации прав недвижимости. Документы предоставляют в кредитующий банк для окончательного расчета с продавцом.
Выдача кредита
Когда перерегистрация прав собственности на квартиру проведена, кредитный договор подписан, пришло время провести окончательный расчет с продавцом. Чаще всего банк на его имя открывает текущий счет, куда зачисляет оставшуюся сумму по договору. Возможен расчет через аккредитив или банковскую ячейку. Окончательный расчет желательно подтвердить распиской.
Расписка на кредитные деньгиСкачать
С момента подписания кредитного договора покупатель стал заемщиком, взявшим на себя обязательства по погашению займа.
Передача ключей
Договор купли-продажи в обязательствах продавца предусматривает два пункта:
- время высвобождения квартиры предыдущим собственником, и снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц. Обычно для вывоза имущества требуется 1-2 недели;
- дату передачи ключей. Пункт чисто символический, но означает, что квартира свободна и можно заселиться новому владельцу.
Через 7-мь дней новый собственник может зарегистрироваться но новому месту жительства. После чего проводится перерегистрация лицевых счетов в коммунальных службах.
Заключение
Такой порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке применяется, практически, всеми банками. Чтобы задуманное осуществить, покупателю, заемщику необходимо запастись терпением. А если что-то не получается — за консультацией в банк.
Оцените автора (12