Получение статуса обманутого дольщика помогает гражданам рассчитывать на помощь государства, а властям получить реальную картину по долевому строительству. Обязательно нужно рассматривать для этих целей единый реестр, в который вносится информация по каждому объекту в этой стране.
Статус обманутого дольщика обязательно должен получить каждый, кто участвовал в подобной ситуации. Конечно, можно подавать в суд и стараться решить проблему своими силами и без подобного официального статуса. Однако на поддержку государства можно рассчитывать лишь тогда, когда дольщик занесен в единый реестр.
Как получить статус обманутого дольщика
В настоящий момент для получения статуса проще всего обратиться в единый реестр. Он создан для контроля за подобной ситуацией. Обратиться в данную организацию имеет право любой участник долевого строительства, задержка сдачи дома которого происходит уже больше чем на 9 месяцев.
Для оформления понадобиться собрать пакет документов:
- Договор долевого строительства.
- Паспорт.
- Правильно составленное заявление.
Пошаговая инструкция для получения статуса
Для того чтобы стать обманутым дольщиком необходимо пройти 4 простых шага:
- Определиться, имеет ли право человек по закону получить данный статус.
- Подать заявление. В нем должны быть паспортные данные, информация об объекте, о застройщике, номера и даты документов ДДУ и оплаты, наименование органа, который принимает заявление.
- Представить необходимые документы и судебные решения, если они были вынесены.
- Подождать 20 дней принятия решения и получить отказ или статус дольщика.
Законодательство
- В настоящий момент в законе четко прописано, кто именно имеет право получить статус обманутого дольщика.
- Как поступать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика? Советы от экспертов в этом видео:
- Есть несколько категорий людей:
- Остановка строительства по решению исполнительного органа власти более, чем на полгода. Подобное может происходить по вине застройщика или же по независящим от него причинам.
- Серьезная просрочка в сдаче объекта в эксплуатацию. Обычно определяется срок в 9 месяцев и более.
- Несоответствие сданного объекта требованиям проекта и документации. Нередко планируется сдача элитных квартир, а в дальнейшем продается совершенно обыкновенное жилье. Иногда даже не соблюдаются нормы по коммуникациям или же прописанная площадь.
- Проблемы с разрешением на строительство. Иногда даже используют вексель для обмана дольщиков, соглашаться на его приобретение не стоит ни в коем случае.
- Проблемы с земельным участком, если он не находиться в собственности. Данный момент лучше сразу уточнить в документах, должна быть прописана долгосрочная аренда или же приобретение.
- Наличие двойных продаж. Одна и та же квартира предлагается нескольким дольщикам и заключается по ней договора.
- Банкротство застройщика. Бороться со статусом банкротства намного сложнее. Лучше заранее просмотреть опыт работы определенной компании.
Могут ли отказать и кому
Отказывают в статусе обманутого дольщика в настоящий момент, если просрочка составляет менее 9 месяцев.
Однако это не означает, что стоит просто ждать, легко можно обратиться в прокуратуру или же подать в суд, это не помешает в дальнейшем получению статуса.
Обязательно для оформления подобного статуса нужно иметь договор долевого строительства. Те люди, которые принимали участие по другим программам, не могут рассчитывать на подачу документов в реестр.
Образец заявления для получения статуса обманутого дольщика.
Всего можно выделить несколько причин отказа:
- Дольщик является гражданином иностранного государства.
- Имеются ошибки в документах.
- Предоставлены ложные сведения.
Какие данные содержатся в реестре обманутых дольщиков
Реестр включает в себя большое количество полезной информации. Это самые разные данные. Они в первую очередь означают присвоение статуса определенным гражданам как обманутым дольщикам.
Дополнительно реестр необходим для того, чтобы сохранять данные о недобросовестных застройщиках. Теперь каждый сможет проверить, присутствует ли компания среди этих файлов.
Конечно, с тем застройщиком, который уже однажды нарушил свои обязательства лучше в дальнейшем не подписывать договор долевого строительства.
Что такое ДДУ и его правила составления, смотрите по ссылке.
Особенности реестра
Особенность этого реестра в том, что он будет единым. Несмотря на то, что разные регионы ведут свою собственную статистику, в данной ситуации будет собрана единая база данных, полностью контролирующая всю ситуацию по стране.
Кто может получить статус обманутого дольщика. realty.newsler.ru
В нем содержатся:
- Полные данные гражданина
- Данные объектов строительства
- Наименование, адрес и телефон застройщика
- Данные о владении землей, на которой расположены участки
- Информация о договоре
- Данные о том, на каком этапе строительства находиться объект
Преимущества статуса
В настоящий момент фактически получение статуса не дает явных преимуществ. Однако это первый шаг для защиты своих прав.
Законодательно предусматривается региональное решение этих вопросов. В некоторых городах есть возможность заканчивать объекты за счет государства, особенно если на них большое количество обманутых дольщиков.
Как взыскать неустойку по договору ДДУ? Смотрите по ссылке.
- Также с подачей документов на подобный статус в дальнейшем будет возможность проверить застройщика, действительно ли он добросовестный или же уже есть пострадавшие.
- Как оказывается на практике помощь обманутым дольщикам, получившим статус? Смотрите видео:
- Власти могут оказать следующую помощь:
- Предоставление квартиры
- Предоставление земельного участка
- Финансовая поддержка
Заключение
В любом случае необходимо поддерживать активную гражданскую позицию. В настоящий момент власти не имеют реального представления о глобальности проблемы мошенничества в долевом строительстве.
Как защитить свои права в случае банкротства компании-застройщика? Что делать? Ответы тут.
С помощью получения статуса граждане могут иметь право на помощь, а власти увидят реальную картину и смогут предпринимать конкретные меры, а также оценивать работу в регионах.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Как получить статус обманутого дольщика: документы, что дает статус, оформление
Проблемы долевого строительства в 2020 году, несмотря на действия законодателя, все еще остаются актуальными. Количество новостроек с риском множится, уголовные дела на застройщиков возбуждаются, а инвесторы, вложившие деньги в строительство, годами не могут дождаться своих квартир. Если вы столкнулись с проблемой просрочки сдачи дома, нужно начинать действовать. Рассказываем, как получить статус обманутого дольщика и что делать дальше.
Правовые основания
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
-
Позвонить:
- Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74
В первую очередь нас интересует правовая терминология. Если вы думаете, как добиться статуса обманутого дольщика, то изучите два закона: ФЗ-214 и ФЗ-215.
| ФЗ-214 | Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» в целом регулирует процесс возведения новостроек, когда девелопер привлекает деньги физических лиц. В этом случае вы подписываете договора долевого участия и защищены несколькими статьями этого закона, которые регулируют процесс взыскивания неустойки |
| ФЗ-215 | Федеральный закон №215 «Об участии в жилищно-строительных кооперативах» также регулирует вопрос строительства жилых домов. Но нужно понимать, что если ваша квартира строится ЖСК, то фактически статус обманутого дольщика вы получить можете, а вот юридических инструментов у вас в разы меньше. |
Также нас интересует приказ Министерства строительства Российской Федерации №560, в котором прописаны все данные, связанные со статусом обманутых дольщиков – критерии домов, которые можно отнести к долгостроям, алгоритм действий и порядок включения в этот реестр обманутых дольщиков.
Критерии долгостроев
Есть несколько ключевым параметров, по которым дом точно признается долгостроев, а вы, соответственно, сможете получить статус обманутого дольщика:
- Строительство дома останавливается более чем на девять месяцев – по решению властей или из-за действий директора-застройщика
- Есть решение органов о запрете строительства
- Квартиры не передаются в срок более чем на девять месяцев с даты, указанной в договоре
- Есть проблемы с техническими требованиями и ГОСТами
- Закончилось право пользование земельным участком
- Судебное решение
- Директор организации-застройщика привлечен к уголовной ответственности
- Есть двойные продажи квартиры, подтвержденные уголовным делом
- Банкротство компании
Преимущества статуса
Получив статус обманутого дольщика, вы можете рассчитывать на адресную помощь местных властей.
В чем смысл? Если дом, в котором вы приобрели право требования на квартиру, попал в реестр долгостроев, то власти обязаны предпринимать действия по исправлению этой ситуации.
Но вы для них еще не являетесь лицом, которое заявило о необходимости получить адресную помощь. Получив статус обманутого дольщика, можно рассчитывать на более внимательное отношение и дополнительные бонусы:
- Если вы докажете, что вам больше негде жить, то власти могут дать вам право на проживание в маневренном фонде региона
- Если в доме зарегистрировано достаточно много граждан в статусе обманутых дольщиков, то властям проще принимать решение о достройке дома с помощью поиска инвестора. Одно дело искать другого девелопера и не мочь сказать, сколько всего квартир в доме продано. Другое дело – предоставить ему полное финансовое обоснование: вы строите столько-то квартир, отдаете их обманутым дольщикам. Взамен вы получаете столько-то квартир, можете их продать. Такая схема работает
Поэтому если вы сомневаетесь, что же полезного дает статус обманутого дольщика – лучше прекращайте так думать. Получайте статус, это еще один потенциальный способ все-таки получить свою квартиру. Тем более, что платить не придется, получение статус абсолютно бесплатно и не требует даже госпошлины.
Порядок действий
Алгоритм получения статуса обманутого дольщика с помощью включения вас в специальный реестр пострадавших от действий застройщиком многоквартирного жилья утвержден приказом Министерства строительства РФ.
Нужно собрать документы и подать их вместе с заявлением на утвержденном бланке в региональное министерство строительство или, если речь идет о Москве, в комплекс градостроительной политики и строительства Москвы.
Перечень документов
Вам нужно предоставить чиновникам несколько документов. Среди них должны быть как копии, так и оригиналы:
- Вашего паспорта
- Договора долевого участия или договора о вступлении в ЖСК, в котором есть отметка о праве требования квартиры в новостройке этого ЖСК
- Подтверждение того, что вы оплатили цену договора. Чек, справка застройщика, справка банка (если вы брали ипотеку у застройщика)
- Если есть, то судебное решение о том, что ваши требования о расторжении договора долевого участия и получения вами неустойки с застройщика законны
- Если есть, то решение арбитражного суда о банкротстве или ликвидации юридического лица девелопера
Заявление
Как грамотно написать заявление и получить статус обманутого дольщика смогут конкретно объяснить в вашем регионе. Обращайтесь в приемные часы в региональное министерство, специалисты подскажут, какие именно особенности есть в вашем конкретном случае. Шаблон заявления можно скачать у нас на сайте. Основных требований к бумаге немного:
- Заявление подается или очно, или с помощью заказного письма. Причем в последнем случае вам придется заверить все документы у нотариуса, а это достаточно сложный и дорогой процесс. В среднем одно заверение обойдется минимум в шесть сотен рублей. Считайте общую сумму сами.
- Нужно указать точные данные из паспорта – ФИО, серию и номер, адрес регистрации
- На всякий случай оставьте контактный телефон – он необходим для уточнения деталей и приглашения на совещания дольщиков, которые обычно проходят в министерствах
- Нужно указать номер договора долевого участия, дату его подписания и регистрации
- Укажите цену договора и добавьте предложение о том, что вы полностью расплатились с застройщиком
- Предоставьте сведения о застройщике из собранных документов
- Отдельно укажите список документов, которые вы прикрепляете к пакету документов
- Все документы из нескольких листов должны быть пронумерованы и прошиты.
- На каждом листе должна стоять подпись дольщика. В конце заявления вы должны указать количество документов с количеством листов в каждом. Пример: «Договор долевого участия на 30-ти листах»
- Исправления и повреждения в документах не допускаются
Документы и заявления должны быть рассмотрены в течение 20-ти дней. Затем либо получаете рекомендации по исправлению, либо справку о том, что вы включены в реестр и получили статус обманутого дольщика. Либо отказ.
Критерии отказа в выдаче статуса
Получить статус обманутых дольщиков дано не всем. Так, правительство накладывает определенные требования к включению в реестр пострадавших граждан, учитывайте их. Статус не получится получить, если:
- Вы имеете гражданство другой страны
- Долгострой не соответствует критериям проблемного
- Дольщик представил не все документы, или часть из них повреждены, или заявление написано не по правилам
- Средства дольщиков привлекались нелегитимным путем (здесь речь идет о так называемых предварительных договорах долевого участия и векселях)
Если получить статус не удалось, не отчаиваетесь. Внимательно изучите законодательства и требуйте от местного министерства адекватного ответа о причине отказа. Оспаривайте его на личном приеме у руководителя ведомства.
Кстати, проще всего получить статус обманутого дольщика будет тем, кто пострадал от рук нерадивых застройщиков, уже попавших на заметку в министерство строительство Российской Федерации. Соответствующий реестр опубликован в виде карты на официальном портале ведомства.
Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики” — Мосдольщик
Официальные условия для признания “пострадавшими покупателями строящегося жилья”.
Фактически, обманутый дольщик – это каждый человек, в отношении которого застройщик не выполнил свои обязательства по строительству и передаче в указанный срок объекта недвижимости. Но это определение в широком смысле.
Официальная же формулировка, кого можно отнести к “пострадавшим покупателям строящегося жилья”, или, проще говоря, “обманутым дольщикам”, дана в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 года.
Это позволяет избежать разночтений и более точно, без завышений и занижений, определить количество людей, которые подпадают под эту категорию. Кроме того, Приказ вводит и понятие реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Очень важный момент – в реестр включаются только те, кто приобрел жилье в рамках федерального закона № 214 (“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Это означает, что застройщик привлекал средства таких граждан в рамках жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов; на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также путем выпуска жилищных сертификатов.
Сделано это для того, чтобы не поощрять “серые” схемы приобретения жилья – дольщики должны понимать, что их признают пострадавшими только если они осуществляли сделку по букве закона.
Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”
Стоит отметить, что на данный момент включение в реестр носит учётный характер.
Ниже упрощенный список из девяти критериев, по которым определяются “обманутые дольщики”. Если имеет место хотя бы один из них, гражданин, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, считается пострадавшим и может подать заявление на включение ее в реестр.
- Прекращение или приостановка строительства на срок более девяти месяцев на основании решения исполнительного органа власти.
- Приостановка строительства по решению органов исполнительной власти; при этом очевидно, что объект строительства не будет передан дольщику в срок.
- Просрочка исполнения обязательств более чем на девять месяцев, включая незаключенные договоры или недействительные сделки, если дольщик исполнил или исполняет свои по ним обязательства.
- Несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, подтвержденное заключением уполномоченных органов и препятствующее вводу дома в эксплуатацию до оговоренного в договоре срока передачи.
- Прекращение у застройщика права владения и пользования земельным участком; при этом очевидно, что в результате этого объект строительства не будет передан дольщику в срок.
- Признание дольщика потерпевшим в рамках уголовного дела по факту нарушения его прав застройщиком.
- Вступление в силу приговора суда, который устанавливает вину застройщика по уголовному делу о двойных продажах и признает дольщика потерпевшим.
- Установленный судом факт двойных продаж, если двойные договоры не расторгнуты или не признаны судом недействительными, и обязательства застройщика не исполнены.
- Ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства застройщика.
Формирует и ведет реестр уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома. Например, в Московской области это Министерство строительного комплекса области, в Санкт-Петербурге – Управление контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству.
Как попасть в реестр
Чтобы вас включили в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, нужно представить в соответствующий орган следующие документы:
- Само заявление (по форме, приложенной к приказу № 403).
- Копия документа, удостоверяющего личность;
- Копии договора/других документов, подтверждающих участие в долевом строительстве;
- Копии документов, которые подтверждают внесение вами денежных средств для строительства многоквартирного дома;
- Вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику приговор суда по уголовному делу, в рамках которого вы признаны потерпевшим (копии, заверенные судом) или, если имеется, постановление дознавателя, следователя или суда о признании вас потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;
- Копии документов о том, что застройщик, которое привлекало денежные средства, возместил вам сумму затрат в соответствии с действующим законодательством РФ и определенной ценой сделки (при наличии);
- Вступившее в законную силу решение суда о признании ваших требований о передаче жилых помещений или денежном возмещении в связи с процедурой банкротства/ликвидацией застройщика (при наличии).
Еще один важный пункт: на данный момент Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект приказа, в котором указаны новые критерии признания покупателей жилья обманутыми дольщиками. Документ еще не был принят и находится на этапе общественных обсуждений и независимой антикоррупционной экспертизы. С его текстом можно ознакомиться здесь.
«Методичка» обманутого дольщика: как защитить свои права и деньги — Офтоп на vc.ru
Государство эту проблему пытается решить давно, но все как-то безуспешно. Этим летом были внесены поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые фактически ликвидируют его в России. То есть оно будет, но только на бумаге.
В реальной же жизни никто не захочет вкладывать в строящийся объект сумму денег, на которую можно купить уже готовую квартиру.
А застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на начальном этапе стройки дешевле, ведь эти деньги они увидят только после сдачи дома: это равносильно продаже уже готового дома.
Вот что еще пытались сделать на высоком уровне: год назад на смену частным страховым компаниям, которые страхуют ответственность застройщиков с 2014 года (введения такой обязанности для застройщиков – это тоже была одна из мер, призванных решить все проблемы), пришел Компенсационный фонд долевого строительства.
Но и это особого облегчения не дало: страховщики столкнулись с тем, что ставки страхования порядка 1% оказались недостаточными, чтобы за 3 года работы накопить достаточные для массовых выплат средства.
Но самая большая проблема в том, что подавляющее большинство дольщиков вообще не имеет никакой возможности получения страховки, а местные власти прилагают все усилия к тому, чтобы этот момент не замечали за пределами стройплощадки.
- Так что в итоге, как ни крути, а приходится возвращаться к старому доброму принципу «помоги себе сам».
- Итак, как не стать обманутым дольщиком?
- Совет первый. Не экономьте
Да, банально, но многие люди забывают про бесплатный сыр и мышеловку. Все хотят сэкономить, и выбирают самые дешёвые варианты. Но дешевизна, выпадающая из общей картины – первый признак того, что застройщик – мошенник, и не собирается выполнять все свои обязательства.
Совет второй. Изучите историю застройщика
Это, конечно, не панацея: СУ-155 тоже хорошо работало до поры, до времени, но всё-таки наличие хорошей истории и уже завершённых объектов дают дополнительные шансы на благоприятный исход событий. Куда чаще обманщиками становятся свежесозданные компании, которые ещё не заработали себе имя.
Совет третий. Убедитесь, что договор заключается в соответствии 214-ФЗ
К сожалению, далеко не все квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ. Всё ещё можно встретить различные схемы продажи квартир по предварительным договорам, кто-то предлагает приобрести вексель.
А печально известная СУ-155 продавала квартиры через ЖСК: люди становились не дольщиками, а пайщиками жилищно-строительного кооператива и не имели прямых отношений с застройщиком. Преимущество в том, что пай можно погашать частями и не прибегать к дорогостоящей ипотеке.
Но и гарантий никаких: цены, сроки сдачи объекта, порядок уплаты – всё это регулируется не законом, а уставом кооператива.
Предварительный договор также нигде не регистрируется и не даёт покупателям никаких гарантий. Покупатель рискует столкнуться с риском двойных продаж одной квартиры, безнаказанным срывом сроков.
Если основной договор не будет заключен до окончания действия предварительного, то это почти гарантированная потеря и денег, и квартиры. А самое неприятное, что предварительный договор может быть признан притворной сделкой.
И защитить свои права тогда будет совсем непросто.
Иногда к предварительному добавляют договор на покупку векселя, которым потом будет производиться оплата основного договора. Если застройщик откажется заключать основной договор, то деньги по векселю должны вернуться, но из-за инфляции это будут уже совсем не те деньги…
Совет четвертый. Следите за ходом строительства
Не стоит полностью доверять застройщику. В случае простоев и задержек лучше сразу привлекать внимание общественности: застройщик должен знать, что он находится под непрестанным контролем, который может дойти и до правоохранительных органов, а значит ему выгоднее честно завершить строительство вместо того, чтобы оказаться за решёткой.
Теперь поговорим о том, что делать, если, все же, вас угораздило нарваться на недобросовестного застройщика.
Первое: добивайтесь признания прав дольщика
Не каждый дольщик формально является дольщиком. Признание прав дольщика через суд – дело непростое, но не безнадёжное. Уже наработана практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Верховный суд РФ в своем Определении от 14.12.2010г.
по делу №4-В1034 указал, что в соответствии со «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда». Не стоит бояться суда.
Второе: проверьте наличие всех документов, подтверждающих факт страхования ответственности застройщика
Если Вы заключили договор ДДУ после 2014 года, убедитесь, имеется ли у Вас на руках страховой полис, подтверждающий факт страхования ответственности застройщика.
Нередки случаи, когда застройщик не выдавал полис на руки (не исключено фиктивное страхование для регистрации ДДУ в Росреестре) или одна страховая компания передавала обязательства пришедшей ей на смену в неполном объёме.
Без полиса претендовать на выплату будет проблематично.
Третье: определитесь с тем, что Вам интереснее: возврат денег через страховую, или получение квартиры
Необходимо понять, что Вам больше подходит: выплата компенсации, или получение квартиры. Если деньги, то тогда необходимо подать заявление на включение вас в реестр обманутых дольщиков.
В зависимости от региона, его название может меняться, но, скорее всего, его ведёт региональный Минстрой.
Правда есть нюанс: включение в реестр возможно только после того, как застройщик будет признан банкротом, а это небыстрый процесс.
Если страховки нет, то получить компенсацию будет практически невозможно: в большинстве случаев у компании-банкрота просто нет никаких средств. И тогда вы на долгие годы останетесь в очереди кредиторов с сомнительными перспективами. Если страховка есть, то процесс упрощается: страховая деньги выплатит.
Но и здесь есть свои сложности: страховая вернёт только сумму вашей доли. Расходы на ипотеку и текущее подорожание квартир не учитываются. А с учётом того, что впереди грядёт подорожание квартир минимум на 10% из-за планируемого повышения ставки Фонда страхования дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости квартиры.
И еще: если суд признает, что банкротство застройщика наступило в следствие противоправных действий руководства (например, выводили деньги по фиктивным договорам), то это будет не страховой случай. И страховая компания получит право требовать обратно выплаченную компенсацию. Так что десять раз подумайте прежде, чем бежать за возвратом денег.
Четвертое: соберите инициативную группу жильцов
Один в поле не воин – это прописная истина. Чем больше людей, тем сильнее будет эффект.
Пятое: оформите инициативную группу юридически и наймите профессионального юриста с хорошими отзывами
Критерии «обманутого дольщика»: государство обезопасило граждан или себя?
Минрегион РФ выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками».
Они, по задумке чиновников, наконец, приведут к единому знаменателю работу властей и позволят государству защитить покупателей от нечестных застройщиков. Однако, как объяснили корреспонденту RealEstate.
ru эксперты, документ приказа министерства далек от идеала и защищает, скорее, интересы государства, а не дольщиков. КОНФЛИКТ
Минрегион РФ выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками».
Они, по задумке чиновников, наконец, приведут к единому знаменателю работу властей и позволят государству защитить покупателей от нечестных застройщиков. Однако, как объяснили корреспонденту RealEstate.
ru эксперты, документ приказа министерства далек от идеала и защищает, скорее, интересы властей, а не дольщиков. КОНФЛИКТ
ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Напомним, что в федеральном законодательстве есть понятие реестра обманутых дольщиков – соответствующий закон Госдума приняла в июле этого года. Однако ключевую фразу «обманутый дольщик» власти пытались раскрыть уже не первый месяц.
На днях комитет Мособласти по долевому строительству сообщил, что Минрегион выделил восемь критериев признания граждан «обманутыми дольщиками». Название приказа звучит так: «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены к числу пострадавших и правил ведения реестра таких граждан».
В число критериев вошли, в том числе, двойные продажи, по которым раньше власти направляли граждан в суд.
В приказ Минрегиона (текст приказа есть в распоряжении RealEstate.ru) перечислены следующие критерии:
1.) приостановка строительства более чем на 6 месяцев; 2.) отмена или расторжение документов на землю или разрешения на строительство; 3.) признание заявителей потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела; 4.) вступление в силу приговора суда по уголовному делу о двойных продажах; 5.
) просрочка застройщиком более чем на шесть месяцев исполнения обязательств по сделкам, заключенным с гражданами; 6.) несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации, а также техническим условиям подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; 7.
) банкротство застройщика, его нахождение в процедуре банкротства, или его ликвидация в установленном законодательством порядке;
8.) доказанный судом факт привлечения застройщиком средства граждан вкупе с нерасторжением сделок с покупателями и неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта строительства, либо по выплате компенсации.
ЗА
- В комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью уверены, что приказ Минрегиона – определенно положительный шаг.
- «Это означает, что в ближайшее время все регионы придут, наконец, к системному подходу, кого признавать пострадавшими гражданами», – заявил один из разработчиков приказа, министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.
Как пояснил чиновник, ранее каждый регион трактовал это понятие, как считал целесообразным. Коган рассказал, что кто-то искусственно занижал количество обманутых дольщиков, кто-то помогал жертвам двойных продаж, а кто-то «считал это чисто мошеннической схемой, которая должна рассматриваться в рамках уголовного дела».
«…решения о признании граждан обманутыми дольщиками принимались муниципалитетами, кто во что горазд: этими людьми мы будем заниматься, этими не будем, – рассказывал ранее Александр Коган. – Теперь будут приняты однозначные критерии, это будет позиция федерального правительства, одинаковая для всех».
Власти уверены, что после подписания приказа о критериях, число обманутых дольщиков в России может измениться. По информации «Российской газеты», сейчас в России от 60 до 110 тысяч граждан, которые никак не могут получить за уже оплаченные из своих карманов квартиры.
ПРОТИВ
Координатор общественного движения «Однодольщики» Данил Володин признает, что вопрос о критериях понятия «обманутый дольщик» назрел давно. В разговоре с корреспондентом RealEstate.ru он отметил, что в тексте приказа Минрегиона нет лишних критериев – все они важны, хотя и «перекликаются» между собой.
Однако у активиста есть претензии к ограничению, которое в документе оговорено отдельно.
Звучит оно следующим образом: «Включению в реестр не подлежат граждане, чьи средства были привлечены к строительству на условиях, не установленных ч. 2 ст.
1 ФЗ-214, в том случае, если это произошло после вступления в силу ФЗ-119 от 17 июня 2010 г. «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Проще говоря, если человек купил квартиру в новостройке у нечестного застройщика, то назвать себя обманутым дольщиком и рассчитывать на соответствующую поддержку государства он сможет только, если его договор заключен по ФЗ №214. Все другие критерии – второстепенны. И под этим подразумеваются все формы сделок, заключенные до 2010 года, то есть того момента, когда единственно законной формой стали признавать договоры по ФЗ №214.
Что касается тех, кто заключил сделку, например, по предварительным договорам инвестирования, и не смог получить обещанное за свои деньги жилье, то они оказываются не защищены государством.
«Подобные схемы с 2010 года считаются «серыми», и в их заключении признается виновным застройщик. Однако все риски при этом несет на себе покупатель, – сказал Володин.
– Далеко не все граждане у нас в стране осведомлены о том, по каким договорам и как именно нужно заключать сделку о покупке жилья».
Володин привел пример: какая-нибудь пожилая женщина, покупая квартиру своей дочери, продаст свое жилье и в результате может оказаться и без жилья, и без квартиры. То, что она не может быть признана обманутым дольщиком, определенно лишает ее поддержки властей. При этом, по словам Володина, о том, как нечестных застройщиков сажают в тюрьму– почему-то не слышно.
Также активист недоволен сроками, за которые чиновники подготовили определение понятия «обманутый дольщик».
«Минрегион начал заниматься проблемами обманутых дольщиков в 2010 году, когда на министерство возложили эти обязанности, – говорит Володин. – Все, что было сделано за это время – это подготовлены эти критерии.
То есть около 80 тысяч семей (примерно столько сейчас обманутых дольщиков в России) будут еще по году, по два ждать, когда их признают пострадавшими».
Володин считает, что, выпустив приказ о критериях признания граждан «обманутыми дольщиками», власти создали лишь видимость работы. «Этим документом государство обезопасило себя от людей», – добавил координатор движения «Однодольщики».
ТРЕТЬЯ СТОРОНА
Юрист коллегии адвокатов Зиннур Зиннятуллин согласился с мнением министра Александра Когана, что вопрос о понятии «обманутый дольщик» назрел давно. «Данная ситуация может говорить о том, что теперь можно предъявлять к застройщикам больше требований», – подтвердил юрист.
Кроме того, сказал адвокат, защищая права граждан, власти стимулируют других застройщиков – передают им право на достройку дома.
Однако эксперт согласен и с теми, кто критикует «преамбулу» закона о признании обманутыми дольщиками только тех, кто заключал договор по 214-ФЗ. По мнению адвоката, это некорректно по отношению к другим гражданам, неосведомленным об изменениях в законодательстве.
Зиннур Зиннятуллин рассказал, что в его практике были случаи, когда судебный спор против застройщика выигрывали покупатели недвижимости, заключившие предварительный договор инвестирования.
«Признавали право собственности на жилое помещение, – пояснил юрист.
– Либо покупателям передавалось право собственности на уже достроенное помещение, либо на недострой — и тогда гражданину приходилось нести убытки, достраивать дом за свои средства».
«Предварительной договор может говорить о том, что застройщик ведет себя нечестно по отношению к частным инвесторам, и власть сама виновата, что раньше позволяла существовать таким схемам», — сказал юрист.
Кузнецова Анна
Минстрой изменит критерии отнесения дольщиков к числу обманутых — новости Право.ру
Правила ведения реестра обманутых дольщиков и критерии отнесения граждан к их числу могут пересмотреть. Проект приказа, уточняющего положения документов, разработали в Минстрое.
Приказ исключает из критериев условие, согласно которому дольщика считают пострадавшим, если застройщик, не исполнявший свои обязательства более полугода, при этом не обеспечил прирост вложений в строительство в течение двух последовательных отчетных периодов. Также разработчики предлагают убрать пункт о необеспечении обязательств застройщика по заключенным договорам поручительством банка (или страхованием гражданской ответственности). Также если соответствующая кредитная или страховая организация проходит процедуру банкротства.
Кроме того, согласно документу, гражданина не отнесут к числу пострадавших, если он стал дольщиком по договору уступки, заключенному уже после того, как в отношении недостроенного дома начали вести реестр. Исключения будут составлять случаи вступления в право на наследование и раздел имущества.
При этом дольщика не внесут в реестр, если ему предоставили выплату по договору долевого участия за счет поручившегося банка или страховой компании. Получение таких выплат является также основанием для исключения уже внесенного дольщика из реестра пострадавших.
В этом сюжете
В декабре 2018 года Путин подписал закон, который ужесточает требования к заcтройщикам, привлекающим средства дольщиков. С 1 июля 2019 года такие компании будут обязаны использовать эскроу-счета для всех своих объектов.
Таким образом, дольщики будут передавать средства не девелоперу, а банку, который заморозит деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью кредитов и из своих резервов.
Также президент поручил ввести ускоренный порядок рассмотрения дел о признании проблемного застройщика банкротом и усовершенствовать механизм контроля за деятельностью девелоперов. Соответствующие изменения в законодательство разрабатывают в правительстве.
В этом сюжете
Ужесточение правил работы, в частности использование эскроу-счетов, может привести к уходу с рынка около 30% мелких и средних застройщиков, предрекают эксперты. Ранее Минстрой подготовил поправки, которые позволят застройщикам привлекать средства дольщиков без использования таких счетов, если степень готовности проекта составляет минимум 30%.
Новости судебной системы, свежая практика, резонансные кейсы, инсайды и подробности.
Подписаться