Правительство решит, можно ли использовать эскроу-счета в процессе строительства

30.01.2019 2 441 1 Время на чтение: 17 мин. Рейтинг: Правительство решит, можно ли использовать эскроу-счета в процессе строительства

В предыдущей статье я описал, что такое эскроу счета, объяснил это понятие и принцип их работы: кто не знает — обязательно ознакомьтесь. А сегодня продолжу эту тему и расскажу, как будут использоваться счета эскроу в долевом строительстве, как через них будут происходить расчеты с застройщиками в России, согласно последним изменениям к закону 214-ФЗ.

Итак, 01.07.2018 года в России принят закон 175-ФЗ. Им внесены изменения в известный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым регулируются все взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Фактически, этот закон регламентирует большинство ключевых вопросов, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке.

Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.

Основным нововведением, согласно этим изменениям, является следующее: теперь для расчетов между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве обязательно должны будут использоваться счета эскроу.

Обязательным это станет уже с 1 июля 2019 года, а сейчас действует т.н.

«переходный период», в который может применяться как эта схема расчетов, так и взносы застройщика в специальный компенсационный фонд, по усмотрению застройщика.

Счета эскроу в долевом строительстве

Суть использования счета эскроу в долевом строительстве очень проста.

Дольщик вносит оплату за приобретаемую недвижимость на специальный эскроу счет, на котором они депонируются («замораживаются») до сдачи дома в эксплуатацию.

После этого, если застройщик выполнил свои обязательства — право распоряжения данными деньгами переходит к нему. Если не выполнил — средства возвращаются дольщику.

Рассмотрим, как происходит весь процесс участия в долевом строительстве и расчетов по сделке с использованием эскроу счетов застройщика.

Этап 1. Выбор объекта. Покупатель выбирает застройщика и желаемый объект недвижимости.

Этап 2. Заключение ДДУ. Покупатель и застройщик заключают Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ).

Этап 3. Внесение средств на счет эскроу. Покупатель вносит оплату по договору на эскроу счет застройщика, открытый в уполномоченном банке (банк для открытия счета выбирает застройщик, но среди тех, что находятся в специальном реестре ЦБ).

Этап 4. Строительство объекта. Застройщик осуществляет строительство объекта, но средства на счете эскроу для этих целей он использовать не может — они находятся там «замороженными» до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Этап 5. Использование средств на счету эскроу.

 Только после того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, первый дольщик получит документы на свою недвижимость и ключи, застройщик получает право использования средств на счету по своему усмотрению.

Если же объект не будет достроен и сдан в эксплуатацию в указанный в договоре срок, средства со счета эскроу возвращаются дольщику, и тот может использовать их по своему усмотрению.

При использовании схемы расчетов через эскроу счета покупатель выступает депонентом, застройщик — бенефициаром, а банк — эскроу-агентом по сделке. Схематически использование счетов эскроу в долевом строительстве можно изобразить так:

Правительство решит, можно ли использовать эскроу-счета в процессе строительства

Отличия счета эскроу от аккредитива

Расчеты через эскроу счета при покупке недвижимости имеют много общего с другой схемой расчета — через банковский аккредитив. Однако, есть и различия, обозначу основные:

  1. При использовании аккредитивной схемы расчетов покупатель может закрыть аккредитив даже без уведомления продавца. При использовании счета эскроу закрытие возможно только в случае расторжения ДДУ.
  2. Правила открытия и использования аккредитива более конкретно регламентированы законодательно, тогда как при использовании счетов эскроу остается больше возможностей для варьирования (например, в описании условий, которые необходимо выполнить для перехода средств от депонента к бенефициару).
  3. Средства, зарезервированные на счете эскроу по ДДУ, попадают под действие государственных гарантий вкладов в сумме до 10 млн. рублей, на аккредитивы действие государственных гарантий не распространяется.
  4. Открытие и обслуживание счета эскроу существенно дешевле, чем открытие и обслуживание аккредитива.

В целом, эскроу счета лучше подходят для проведения безопасных расчетов с застройщиками недвижимости при заключении договора доверительного управления по закону 214-ФЗ, чем аккредитивы, но и в них есть свои недостатки.

Счета эскроу с позиции дольщика

Рассмотрим основные важные моменты, связанные с введением счетов эскроу в долевом строительстве с точки зрения дольщика.

Эскроу счета для дольщика выглядят очень привлекательно, поскольку его права при использовании этой схемы защищены сильнее, чем это было раньше.

Такая схема для дольщика гораздо безопаснее, ведь средства, внесенные на счет эскроу, никуда не денутся, пока застройщик не выполнит свои обязательства, а если он их вдруг не выполнит, то дольщик получит свои деньги обратно.

Даже, возможно, с небольшими процентами (банки могут начислять проценты по средствам на эскроу счетах).

Таким образом, дольщику уже не нужно тщательно анализировать деятельность застройщика и оценивать риски его банкротства — счет эскроу снимает эти риски.

Однако, есть другие моменты, которые несут в себе определенные риски для дольщика, необходимо их знать.

Риск 1. Превышение суммы, попадающей под действие государственной гарантии. В случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт счет эскроу, государство на данный момент гарантирует возмещение суммы не более 10 млн. рублей.

Таким образом, если дольщик покупает более дорогую недвижимость или несколько объектов сразу — он рискует на часть средств, и ему необходимо внимательно анализировать надежность банка (при том, что выбрать банк он не может — это делает застройщик).

Более того, в процедуре получения компенсации тут действуют строгие ограничения, нужно быть внимательным и оперативно реагировать на ситуацию, иначе можно вообще ничего не получить.

Риск 2. Наложение взыскание на счет эскроу. На средства, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Например, если у дольщика есть долги и другой контрагент выиграл суд против него.

В этом случае средства со счета эскроу будут списаны в счет погашения задолженности, дольщик будет считаться не выполнившим свои обязательства по ДДУ и полагающуюся недвижимость не получит (если не произведет необходимую доплату).

Риск 3. Отсутствие обеспечения других обязательств застройщика.

 При использовании схемы расчетов через счет эскроу, застройщик освобождается от других возможных видов обеспечения своих обязательств перед дольщиком (страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, залог прав на недвижимость и/или земельный участок, и т.д.). Таким образом, если застройщик выполнит обязательства, предусмотренные договором на обслуживание счета эскроу, но не выполнит какие-то другие, дольщик не сможет взыскать с него штрафные санкции.

Вот еще некоторые важные моменты, которые обязан знать дольщик для проведения расчетов с застройщиком за недвижимость через эскроу счет:

  1. Один ДДУ — один счет эскроу. Под каждый заключенный договор долевого участия открывается отдельный счет эскроу. При этом о проведении расчетов через конкретный счет должно быть указано в самом ДДУ, а также там должны быть обозначены все условия депонирования средств (сумма, срок, основания для прекращения).
  2. Срок депонирования средств на счете эскроу на 6 месяцев или более превышает срок получения квартиры. Это дает возможность застройщику несколько «затянуть» сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Срок действия счета эскроу оговаривается сторонами, но он обязательно должен быть на 6 месяцев (или более) длиннее срока по ДДУ. При превышении срока депонирования средств на счете эскроу автоматически расторгается и договор долевого участия.
  3. Основания для прекращения депонирования. Для каждого договора об открытии эскроу счета и ДДУ такие основания могут быть разными, но при этом они не должны противоречить действующему законодательству.

В каких случаях дольщик может забрать деньги с эскроу счета:

  • По окончанию срока депонирования (если застройщик не выполнил свои обязательства);
  • При расторжении ДДУ (если договор расторгнут по соглашению сторон или по решению суда);
  • При одностороннем отказе застройщика от завершения проекта (если по каким-то причинам он не в состоянии завершить строительство объекта);
  • При одностороннем расторжении договора самим дольщиком (на законных основаниях — например, если застройщик признан банкротом, ликвидируется, кредитор застройщика обращает взыскание на объект строительства и т.д.).

Если дольщик решит продать свой объект недвижимости — он может переуступить свое право по ДДУ, и тогда новым депонентом по счету эскроу тоже станет новый покупатель, все права и обязанности по данному счету тоже перейдут к нему.

Счета эскроу с позиции застройщика

Для застройщиков переход на схему продажи жилья в новостройках по 214-ФЗ через счета эскроу выглядит менее привлекательным.

Главный недостаток в том, что застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков на протяжении процесса строительства. Соответственно, для этих целей ему придется привлекать другие ресурсы: или собственные, или, вероятнее всего, заемные.

За заемные средства, в отличие от средств дольщиков, придется платить, и эти расходы в итоге будут перераспределены, конечно же, на дольщиков.

То есть, переход к проектному финансированию однозначно приведет к подорожанию недвижимости на первичном рынке, как минимум — на размер стоимости кредитных ресурсов (10-15%).

Однако, можно увидеть и некоторые плюсы для застройщика.

Например, тот факт, что при привлечении заемных средств через проектное финансирование застройщик сразу получит необходимую сумму от банка, либо же откроет кредитную линию, которой сможет пользоваться по мере необходимости.

А при использовании для строительства средств дольщиков, этих средств может не хватать, например, если плохо идут продажи — в такие периоды стройки часто «замораживались», что влекло за собой массу проблем.

В целом, переход на проектное финансирование и счета эскроу более выгоден крупным застройщикам, которые смогут найти собственные средства для финансирования строительства. И возможность за счет этого продавать свою недвижимость дешевле может вытеснить с рынка более мелкие компании, которым для строительства придется привлекать кредиты.

Счета эскроу с позиции банка

И, наконец, во всем этом есть сторона, которая выиграет больше всего от перехода на счета эскроу застройщиков в долевом строительстве. Это, конечно же, банки!

Судите сами. Большая часть жилья в новостройках продается через ипотечные кредиты. Фактически, с внедрением схемы проектного финансирования, банк получает возможность:

  1. Выдать ипотечный кредит дольщику.
  2. Зачислить эти же деньги на открытый у себя же счет эскроу, получив дополнительные пассивы.
  3. За счет этих же пассивов выдать второй кредит застройщику.

Это типичный пример работы т.н. денежного мультипликатора, когда одни и те же деньги оборачиваются в банке многократно, и каждый раз банк на них зарабатывает.

Причем, риски для банка в данном случае минимальные — он «перестраховывается» дважды, да и сумма кредита, фактически, находится у него же на счете. Если застройщик не выполнит обязательства и не завершит строительство — дольщик погасит свой ипотечный кредит со счета эскроу.

А от застройщика останется залог — земля и незавершенное строительство, который тоже можно будет реализовать.

Теперь вы имеете представление о том, как будут использоваться счета эскроу застройщика в долевом строительстве с 1 июля 2019 года, согласно изменениям к закону 214-ФЗ.

Это ключевая, общая информация, и чтобы не упустить ничего существенного конкретно в вашей ситуации, перед покупкой жилья в новостройке рекомендую внимательно изучить вышеупомянутый закон со всеми актуальными на тот момент изменениями.

Ориентир. Трансформация дольщика. Как эскроу-счета будут решать квартирный вопрос

Квартирный вопрос со времён Михаила Булгакова остаётся одним из главных не только для москвичей, но и для многих россиян. Приобретение жилья является проблемой, так как важно не только найти средства для его покупки, но и быть уверенным в том, что эти деньги бесследно не исчезнут в строительном котловане или в чьём-то кармане.

Из-за более низкой цены многие приобретают жилье именно на стадии строительства, вступая в долю с остальными такими же покупателями, фактически финансируя своими средствами стройку и заключая с застройщиком договор долевого участия. Отсюда и термины — долевое строительство и дольщики.

Читайте также:  Банки будут обязаны указывать полную стоимость ипотечного договора

В 2000-е годы значительная часть дольщиков получила печальную приставку «обманутые»: деньги вложили, а жилья не получили. По разным причинам: от мошенничества (инвестирование денег в иные объекты, двойные продажи квартир и пр.) до материальных трудностей застройщиков — например, банкротства.

Проблему пытались решать многие годы, но довольно безуспешно.

Как сообщал заместитель главы комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, только за январь — сентябрь 2017 года насчитывалось около 10 тыс. обманутых дольщиков, а их потери оценивались в 6,4 млрд руб.

В итоге по поручению президента Владимира Путина был разработан новый защитный механизм — по сути, полного ухода от долевого строительства. Одна из его составляющих — эскроу-счета. Разберёмся, что это за зверь.

Что за эскроу-счет?

Название «эскроу-счёт» произошло от английского escrow account и по-научному означает «счёт условного депонирования».

Гражданский кодекс РФ, где зафиксированы правила работы этого счёта, тоже довольно академичен.

«По договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счёт эскроу для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счёта (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счёта эскроу.

Права на денежные средства, находящиеся на счёте эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару».

В переводе на простой язык эскроу-счет — это спецсчет, на котором в случае с долевым строительством хранятся средства покупателя квартиры до момента перехода к нему права собственности на нее.

Особенностью данного счёта является то, что покупатели жилья на этапе строительства передают деньги не какому-либо юридическому лицу для покрытия расходов на строительство, а банку на определённый счёт на хранение. Банк сохраняет эти средства до определённого момента.

Примером подобной конструкции служит оплата услуг через интернет-сайты, при которых заказчик направляет деньги на счёт при заказе услуг, а исполнитель может их получить только после фактического выполнения заказа. Такая блокировка снятия денежных средств давно практикуется в странах Западной Европы и считается успешным фактором, стимулирующим предпринимательскую деятельность.

Договор счёта эскроу является трёхсторонним. В данных правовых отношениях участвуют владелец счёта (депонент), получатель счёта (бенефициар) и эскроу-агент, которым в России является банк.

Полезный эскроу-счет?

С 1 июля 2019 года все застройщики, которые работают по схеме долевого строительства, обязаны перейти на использование эскроу-счетов.

Это означает, что деньги, внесенные за жилье на этапе строительства, будут спокойно дожидаться его окончания в банке, а стройка будет осуществляться застройщиком на иные, кредитные или свои средства.

Это называется проектное финансирование. Деньги же дольщиков, которые, по сути, прекращают быть дольщиками, так как больше не финансируют своими деньгами строительство, а лишь гарантируют впоследствии оплату построенного жилья, просто замораживаются в банке.

Итак, кому от этого хорошо?

Эскроу-счета полезны, в первую очередь, покупателям жилья на этапе строительства. Их деньги теперь не пропадут в случае мошенничества или неудачи застройщика. Без выполнения обязательств деньги ему просто не перейдут.

Более того, теперь застройщиком-участником по договору эскроу-счёта не может быть «левая» организация. Для строительных компаний законодательством закреплён опыт работы на строительном рынке не менее трёх лет.

При этом общая площадь застройки должна равняться не менее 10 тыс. кв. м.

По договору устанавливается ввод объекта в эксплуатацию в строго оговоренные сроки. В ином случае строительная компания получает отказ в предоставлении ЗОС (заключения о соответствии), что влечёт существенные финансовые потери. Запрещено задерживать окончание строительства недвижимости на срок более трёх месяцев.

С использованием эскроу-счетов практически отсутствует риск потери денежных средств даже в случае банкротства банка, в котором эскроу-счет был открыт.

Во исполнение решения правительства РФ, средства на таких счетах застраховываются на сумму до 10 млн руб. Страхование счёта эскроу осуществляется государством в лице Агентства по страхованию вкладов.

Данный вид страхования регулируется 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Важно, что по закону эскроу-счета открываются бесплатно, платить за них банку не нужно. Правда, и заработать на этом будет нельзя: проценты на эти средства начисляться не будут. А ещё не стоит забывать об инфляции…

Деньги на счете-эскроу должны находиться в течение всего периода строительства, которое может идти годы. Согласно закону, данные суммы не подлежат индексации.

В случае несоблюдения застройщиком условий договора денежные средства возвращаются депоненту (дольщику) в 100-процентном объеме.

Но фактическая цена этих денег, если в стране имеет место быть инфляция, уже будет меньше их реальной стоимости…

Зато эскроу-счета очень выгодны банкам. «С момента внесения денег депонентом и до их получения бенефициаром (застройщиком) внесённые деньги являются ресурсом банка, который он может размещать по своему усмотрению.

Причём ресурсом срочным и понятным, аналогичным срочным вкладам юридических лиц, поскольку до расчётов по обязательствам им никто не может воспользоваться. Более того, этот ресурс является безвозмездным, поскольку по закону проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются.

С этой точки зрения для банков это архивыгодное мероприятие, аналогов которому на сегодняшний день не существует», — говорит Дмитрий Шевченко, партнёр юридического бюро «Замоскворечье».

А вот застройщикам эскроу-счета нравятся, мягко говоря, не очень: во-первых, деньги на стройку надо искать где-то ещё; во-вторых, их ведь можно и не найти, а там недалеко и до закрытия бизнеса, говорят небольшие участники рынка.

«С 1 июля привлекать проектное финансирование под строительство смогут далеко не все застройщики, а полученные от покупателей средства они смогут получить, только когда объект будет полностью сдан», — указывает аналитик ГК «Алор» Алексей Антоненко.

При этом, по его словам, для застройщиков в этих изменениях есть и другие минусы: помимо необходимости поиска новых источников финансирования, конкурировать с другими застройщиками будет сложнее.

Если раньше привлечь покупателей можно было низким ценником на этапе котлована, то теперь ценник будет соответствовать реальному положению дел на рынке, и влиять на цену уже можно будет только за счёт реальной оптимизации строительного процесса, заключает эксперт.

Поскольку в красной зоне кредитоспособности находится порядка 30% уже начатых строительных объектов, то, чтобы не превратить их в проблемные, решено было сделать исключение на переходный период.

В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым часть уже начатых строительных объектов может быть достроена по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по договорам доверительного управления.

Правительство решит, можно ли использовать эскроу-счета в процессе строительства

ЭСКРОУ-СЧЕТ НА ПРАКТИКЕ

Рассмотрим применение эскроу-счёта на примере оплаты объекта недвижимости при долевом строительстве поэтапно.

Итак, что за чем:

  1. Оформление заявления на открытие счёта: в заявлении указывается предмет договора, сумма, срок действия и иные существенные условия.
  2. Открытие эскроу-счёта, на котором находится сумма по договору: денежные средства могут быть внесены как наличными деньгами, так и безналично.
  3. Контроль соблюдения условий по договору: строительная компания осуществляет полную постройку объекта недвижимости, вводит его в эксплуатацию и направляет документы для регистрации права собственности на жильё в банк.
  4. Разблокировка счёта и допуск застройщика к деньгам: при соблюдении вышеуказанных условий эскроу-счёт разблокируется, и застройщик имеет право им пользоваться в полном объёме. В случае несоблюдения условий договора денежные средства возвращаются покупателю жилья. Решение о выполнении условий по договору принимает банк.

Банк при оформлении и обслуживании счёта эскроу выступает гарантом, что бенефициар (строительная компания) исполнит свои обязательства. Нужно понимать, что только после исполнения обязательств можно будет снять деньги со счёта эскроу.

Где открыть эскроу-счет?

Сделать это можно не везде. Банк должен иметь от властей специальное разрешение, а чтобы его получить, сам должен соответствовать определенным требованиям. По состоянию на 1 мая банков, где можно открывать эскроу-счета, было 63. Центральный банк обновляет список ежемесячно. Ознакомиться с ним можно по ссылке.

С одной стороны, ограничение перечня банков служит целям гарантии их надёжности и сохранности размещённых в них средств покупателей жилья на этапе строительства. Однако, с другой стороны, это может оказаться сопряжено с определёнными неудобствами для покупателей, желающих приобрести такое жильё не на свои, а на заёмные средства.

Учитывая, что перечень банков, которые могут работать со счетами эскроу, ограничен, клиенты могут столкнуться с проблемами при заключении ипотечного договора на выгодных для себя условиях. Не исключено, что как раз того банка, который готов прокредитовать покупку вами жилья на удобных для вас условиях на этапе строительства, в перечне не окажется…

Без паники: кому разрешат строить без эскроу-счетов — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

С 1 июля застройщики должны будут перейти на счета-эскроу и привлекать деньги дольщиков уже по новой схеме.

Однако, как оказалось, около половины новостроек Петербурга и Ленобласти могут быть достроены и проданы по старым правилам.

LIVING разобрался, кто попал в список счастливчиков, а также узнал, что будет с ценами на жилье после перехода на эскроу-счета.

С 1 июля 2019 года застройщики смогут получать деньги за квартиры от дольщиков только через специальные эскроу-счета.

Об этом стало известно еще в прошлом году, однако на рынке до сих пор царит неразбериха по поводу новых правил привлечения средств дольщиков.

В конце апреля премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление №480, разъясняющее критерии новостроек, которые можно будет достроить по старым правилам и после 1 июля 2019 года.

Сами застройщики не теряют времени и уже открывают эскроу-счета для новых проектов. Тем не менее, статистика неутешительна. По словам вице-президента НОСТРОЙ и члена Совета НОПРИЗ Антона Мороза, в Ленинградской области на проектное финансирование (на момент подписания постановления №480) было подано чуть более 70 заявок, из которых только 2 получили предварительное одобрение.

«В Санкт-Петербурге ситуация с этим вопросом чуть получше, но всё равно количество одобренных заявок или заявок, которые вероятнее всего будут одобрены на получение проектного финансирования, крайне мало», – комментирует Антон Мороз.

Безусловно, большинство застройщиков все же рассчитывают на плавный переход на новые правила работы – с возможностью достраивать объекты по привычной и отработанной уже схеме.

Исключения из правил

Итак, привлекать деньги дольщиков через привычные договоры долевого участия без использования эскроу-счетов, согласно постановлению, можно будет в жилых комплексах, в которых распродано не менее 10% помещений. Одновременно с этим строительная готовность объекта должна превышать 30%, но не во всех случаях.

Так, 15%-готовность дома допускается, если проект реализуется в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий, комплексного развития территорий и иных договоров, заключенных с органом власти с обязательством застройщика по передаче соцобъектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья. Кроме того, для проектов, реализуемых системообразующим застройщиком или его «дочкой», а также компанией, подконтрольной системообразующей организации, либо строительной компанией, завершающей ЖК за застройщиком-банкротом, достаточно 6%-ой строительной готовности.

В итоге большая часть новостроек и после 1 июля 2019 года будет реализовываться без эскроу-счетов. Так, вице-премьер Правительства РФ Виталий Мутко отнес к списку исключений 95% новостроек.

Безусловно, эта цифра будет меняться в зависимости от региона. В столице, к примеру, эксперты прогнозируют, что до 80% новостроек будут завершены без счетов эскроу.

Что же касается Петербурга и Ленобласти, у специалистов рынка нет единого мнения на этот счет.

Читайте также:  Мошенничество: известное агентство предупредило об обмане от его имени

Так, директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц полагает, что по-старому можно будет достроить более 50% незавершенных объектов в городе и области. Управляющий директор центра инвестиционной недвижимости Becar Asset Management Катерина Соболева также отмечает, что больше половины строящихся проектов на рынке Петербурга будут возводить по прежним правилам.

Участник партнерской сети CBRE и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая в свою очередь называет более конкретные цифры: «В Санкт-Петербурге по старым правилам будет завершаться строительство не менее 9 млн кв. м жилья (64% от общей площади застройки), а в Ленинградской области – около 4 млн кв. м (57%)».

Остальным проектам придется перейти на схему проектного финансирования. На этот переход потребуется два-три года. «Соответственно, мы ожидаем, что объекты по проектному финансированию начнут появляться с 1-го июля, – комментирует Антон Мороз, – в большом количестве они начнут появляться уже в 2020 году, а после окончания 2021 года рынок полностью перейдет на проектное финансирование».

Но не все застройщики, вынужденные перейти на проектное финансирование, смогут по тем или иным причинам получить кредиты банков для завершения строительства.

По словам зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, таковых прогнозируется до 30%: «В ближайшее время планируется введение системы государственной поддержки таких застройщиков, предусматривающей возможность выдачи им кредитов на особых условиях Фондом защиты прав дольщиков или АО «Банк ДОМ.

РФ», а также возможность специально учрежденными субъектами РФ организациями госкомпании АО «ДОМ.РФ» выступать поручителем перед банками по кредитам для застройщиков. Реализация этих мер позволит завершить строительство».

В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, работающие на маленьких региональных рынках. «Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки», – замечает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены?

Говоря о ценах, эксперты едины в мнении, что жилье, возводимое с использование эскроу-счетов, будет дороже привычной «долевки». По убеждению Олега Островского, цены в многоквартирных домах, строящихся по новой схеме, вырастут как минимум на величину процента по кредиту, предоставляемому банком в рамках проектного финансирования.

По прогнозам Марии Литинецкой, разница в цене «квадрата» между старой и новой схемой составит порядка 15-20%. Директор по сопровождению строительных проектов ГК SRG Елена Самсонова отмечает, что подорожание в среднем составит 15%, а директор по развитию холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов прогнозирует рост цен на 10-15%.

Тем не менее, некоторые эксперты отмечают, что цены и так достигли своего максимума, и дальнейший рост стоимости жилья не будет отличаться от традиционного ежегодного повышения на уровне инфляции.

«Дальнейший рост цен будет более плавным, – комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Сдерживающим фактором станет покупательная способность населения.

Мы прогнозируем, что по итогам 2019 года средний прирост цены составит от 5 до 10% в разных классах».

Как узнать, по какой схеме работает застройщик?

Несмотря на значительное количество новостроек, которых не коснуться изменения после 1 июля, некоторые объекты будут выставлены в продажу уже по новой схеме привлечения денег дольщиков.

Выяснить, по какой схеме – новой или старой – продаются квартиры в жилом комплексе, можно несколькими способами. Во-первых, можно напрямую запросить у застройщика соответствующее заключение от контролирующего органа (в Санкт-Петербурге это комитет по строительству).

Данный документ и подтвердит право компании привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу.

Эту же информацию можно получить и самостоятельно. «Контролирующий орган обязан разместить эти сведения в Единой информационной системе жилищного строительства, – поясняет Олег Островский. – Отсутствие такого заключения будет означать, что застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу, открытых ими в уполномоченных банках».

При этом в случае с проектным финансированием в ДДУ должно быть прописано участие третьей стороны, то есть банка. «Данный пункт в ДДУ как раз и будет свидетельствовать о том, что жилой комплекс возводится по новым правилам», – добавляет Ольга Трошева.

Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках

22.08.2018

Механизм расчета через эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках, по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) ранее не использовался на отечественном рынке новостроек, хотя законодательно он предусмотрен с 2014 года…

С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками будет применяться исключительно новая схема – эскроу-счета. Это предполагается поправками в закон о долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2018 года. Сбербанк и «Российский капитал» уже успели разработать спец. программы для девелоперов для работы по счетам эскроу.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, каков принцип работы нового механизма финансирования и какие гарантии при этом получат покупатели.

Схема работы через эскроу-счета

В целом новая схема расчета между покупателем и застройщиком не отличается радикальным образом от механизма, применяемого сейчас.

Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на сегодняшний день после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, дольщик переводит деньги на счет застройщика, и тот сразу получает возможность пользоваться поступившими средствами.

Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.

Что такое эскроу-счета

Это спец. счета депонирования (то есть хранения) средств до завершения строительства дома. Банк-агент не начисляет проценты на средства, которые хранятся на счетах эскроу, и не получает вознаграждения.

Фактически дольщик открывает беспроцентный депозит, где деньги замораживаются на срок до момента сдачи новостройки в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, плюс 6 месяцев (то есть до срока, в который дольщик должен получить ключи от квартиры).

В апреле этого года Сбербанк провел первую в России сделку с использованием эскроу-счетов. Представитель «Российского капитала» (полным пакетом акций которого владеет ДОМ.РФ) заявил, что банк ведет обсуждение по ряду пилотных проектов, запланированных на ближайшее время.

Как застрахованы эскроу-счета

Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно.

Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги, отметил представитель «Российского капитала».

По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Что будет при банкротстве банка

Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.

Как вернуть деньги

Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях. Первый: если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство. Второй: если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо. Третий: если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.

Кто распоряжается эскроу-счетами

Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится. На сегодняшний день право на открытие счетов эскроу имеют 55 российских банков.

Какая ставка будет действовать для девелоперов

По прогнозам застройщиков, стоимость жилья в новостройках после перехода на новую схему финансирования строительства возрастет. В Минстрое говорят, что нововведения не повлияют существенно на цену квадратного метра на первичном рынке.

Как подсчитали в PwC, несмотря на прибавившееся в цепочке звено в лице банка-агента, ставка финансирования по новой схеме не будет превышать 6% годовых.

Сбербанк даст возможность девелоперам, работающим по эскроу-счетам, полностью или частично возвращать проценты после сдачи новостройки в эксплуатацию.

  • Когда застройщик сможет получить деньги
  • Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.
  • Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.

«Полный переход на эскроу-счета — вопрос времени»

О том, как застройщики жилья переживают одновременно два потрясения — продолжающуюся реформу долевого строительства и очередной кризис в экономике, в интервью “Ъ” рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

— Два года назад вы были среди тех, кто активно продвигал идею перехода рынка жилищного строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. Хотя ряд застройщиков предрекали коллапс отрасли…

— Коллапс? Вы сейчас его ощущаете? Я — нет. Перед реформой многие участники рынка пугали массовой заморозкой строек. Как видите, ничего такого не произошло. Другой контраргумент заключался в возможном росте стоимости квартир в новостройках. Конечно, на капиталоемких рынках жилья динамика цен наблюдалась, но на уровне инфляции.

Это произошло бы даже если не вводились эскроу-счета и проектное финансирование. Более того, на фоне текущего кризиса этот механизм дал возможность достраивать объекты.

Даже несмотря на то, что в апреле-мае в сегменте первичного рынка жилья из-за кризиса, возникшего на фоне пандемии коронавируса, на некоторых локальных рынках наблюдался серьезный спад продаж.

Когда строительство идет по старым правилам, то застройщик зависим от постоянной необходимости привлекать средства на проект, а в кризис это проблематично. Но по проектам, которые реализуются с использованием эскроу-счетов, при открытых лимитах таких проблем нет, так как финансирование идет в соответствии с графиком, утвержденным банком.

— Но застройщики жалуются, что сейчас из-за кризиса банки стали жестче следить за графиком. Это справедливо?

— У банков своя бизнес-модель. Нарушение графика продаж в моменте может повлиять на ставку по кредиту в рамках проектного финансирования. Но точно это не повлияет на выдачу необходимого на стройку объема средств. Такой механизм позволяет не срывать сроки и переносить выполнение тех или иных работ на более позднее время. Тем самым себестоимость не будет повышаться.

Даже несмотря на возможное увеличение сроков строительства по объективным причинам. А это значит, что от покупателей ни застройщик, ни банк не будет требовать компенсировать выпадающие доходы. Поэтому застройщики увидели плюсы в эскроу-счетах именно в части бесперебойности финансирования.

Это говорит о том, что в новый кризис отрасль вступила с серьезным запасом прочности.

— Каков объем жилья в целом по стране сейчас строится по новым правилам?

— Сейчас строится совокупно 99 млн кв. м, из них порядка 36% с использованием эскроу-счетов. А год назад было 3%.

С учетом того, что нас достаточно долго пытались обвинить в том, что мы сделали достаточно лояльные критерии, позволяющие девелоперам достраивать по старым правилам, цифры говорят сами за себя.

Более того, даже крупные федеральные компании, которые, по сути, могли бы достроить по старым правилам с привлечением средств граждан напрямую, выплачивая 1,2% с каждого договора долевого участия в компенсационный фонд, они все равно перешли на эскроу.

У покупателей сейчас есть четкое понимание, что в случае с эскроу-счетами их деньги защищены, даже если наступит форс-мажор. По таким счетам сумма до 10 млн руб. застрахована и полностью возвращается дольщику в случае непредвиденных обстоятельств.

— Но с другой стороны есть альтернативное мнение: например, по итогам первой половины 2020 года только в Москве стартовало 28 новых проектов — это на 29% меньше, чем за тот же период прошлого года. Одна из причин, называемая аналитиками,— переход отрасли на эскроу-счета.

Читайте также:  Госдума может запретить выселение должников по валютной ипотеке

— Это однобокий вывод. На отсрочку старта проекта может повлиять совокупность фактора. Почему никто не говорит, что у девелоперов часть заявленных проектов плохо проработаны, поэтому они не выводятся на рынок. Может быть и так, что участки, где планируется застройка, находятся в достаточно конкурентной локации и лучше отложить новую стройку и выждать время для сбалансирования спроса.

Сегодня мало кто об этом говорит, но с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование наведен полный порядок с градостроительной документацией на земельные участки.

Сегодня без четкого понимания правоустанавливающих документов, границ участка, вида разрешенного использования вряд ли застройщик получит одобрение банка на финансирование.

За год у банков появилось достаточно компетенций, чтобы оценивать не только рентабельность проекта, но и чистоту сделки по покупке-приобретению и формированию градостроительной документации. Жесткий андеррайтинг со стороны банков — это еще одна страховка для потенциальных покупателей жилья.

Это важно и для властей, которые вводили новые правила в расчете искоренения такого явления, как обманутые дольщики.

— Вы упоминали о крупных федеральных застройщиках, которые переходят на эскроу-счета. В то же время из данных единой информационной системы «Наш.Дом.РФ» следует, что ПИК строит сейчас около 17% возводимого сейчас жилья, ЛСР — 33%, Selt Group — менее 9%. Вряд ли это говорит об ажиотажном интересе к проектному финансированию и эскроу-счетам.

— Реформе только год, поэтому вполне объяснимы те цифры, которые вы назвали. Полный переход на эскроу-счета — это вопрос времени, а ее скорость зависит от требований потребителей. Если покупатели будут покупать преимущественно квартиры в проектах, реализуемых с открытием эскроу-счетов, значит застройщики быстро перестроятся.

— Одно из требований застройщиков — допустить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, чему ожидаемо противятся банки. Минстрой будет поддерживать в этом вопросе участников рынка?

— Госдумой в третьем чтении приняты изменения в 214-ФЗ (регулирует долевое строительство.— “Ъ”), которым предусмотрен механизм раскрытия счетов эскроу не после регистрации покупателями прав собственности на квартиры, как это принято сейчас, а после ввода в эксплуатацию.

Мы смогли убедить ЦБ, что за год реформы условия работы по новым правилам стали понятны. Более того, девелоперы, работающие с использованием эскроу-счетов, трансформировались в лучшую сторону. То есть эта не полумера или какая-то вынужденная уступка, как могут себе представить некоторые компании.

Это ожидаемый ход событий.

— С одной стороны, власти агитируют застройщиков использовать эскроу-счета. С другой — в этот кризис чиновники стали активно помогать и тем, кто продолжает работать по старым правилам.

Именно такие девелоперы, судя по информации из открытых источников, оказались основными выгодоприобретателями программы по субсидированию государством части ставок по кредитам.

Логично ли это?

— На первом заседании возглавляемой мною комиссии (Межведомственной комиссии по принятию решений о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства.

— “Ъ”) было рассмотрено 214 заявок, из которых 185 заявок были полностью одобрены и отказано 29. Из объявленного правительством лимита на эту программу в 12 млрд руб. почти 10 млрд руб. распределены.

Мы ожидали, что претендентами на субсидии будут в большинстве своем компании, строящие по старой схеме.

Но оказалось, что для проектов, которые строятся с использованием проектного финансирования и счетов эскроу данная программа тоже интересна, особенно на стадии начала реализации проекта, когда средневзвешенная ставка по кредиту находится на уровне выше ключевой.

А вот у застройщиков, работающих по старым правилам, от темпов продаж напрямую зависит обслуживание процентов по кредитам.

При падении продаж заемщик оказывается в неловкой ситуации: банки могут объявить по такому займу технический дефолт или начать банкротство компании, что приведет к появлению новых обманутых дольщиков. Правительство не может этого допустить.

Кредиты, ставки по которым субсидирует государство, брались для жилищного строительства: начиная от покупки участков до финансирования инженерной инфраструктуры.

Мы точно не соглашаемся на субсидирование ставок по кредитам, за счет которых были куплены акции или погашались займы перед офшорными структурами.

Что же касается региональных компаний, работающих с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования, то они могут воспользоваться и другими мерами поддержки, которые государство объявило в этот кризис.

— Наверное, могут, но всегда ли им выгодна такая поддержка? Например, к программе выкупа у застройщиков нераспроданного жилья на 50 млрд руб., судя по первым торгам, у компаний — ни в регионах, ни в Московской, ни в Петербургской агломерациях — нет особого интереса.

— Изначально, когда разрабатывалась эта мера господдержки, предполагалось, что темпы продаж жилья на открытом рынке у застройщиков будут падать.

Но перечень мер, озвученный президентом в середине апреля и исполняемый нами вместе с Минфином в части субсидирования в рамках льготной ипотеки по ставке 6,5% и субсидирования ставок по кредитам девелоперам, позволил быстро восстановить спрос.

Два пилотных выкупа жилья, которые оператор программы «Дом.РФ» проводил самостоятельно без госгарантий в Воронежской области и Красноярском крае, показал, что застройщики не готовы реализовать квартиры с дисконтом в 15%.

У застройщиков Красноярского края нет такой рентабельности, чтобы соглашаться на такой размер скидки: тем более на фоне восстанавливающего спроса. Но надо дождаться итогов программы выкупа, чтобы рассуждать о ее эффективности.

— Вернемся к теме льготного кредитования застройщиков. Насколько эта мера оказалась хороша?

— Мы очень много говорим о льготной ипотеке под 6,5%, потому что это популярная мера для граждан, но не менее важная для отрасли — снижение кредитной нагрузки на застройщиков в условиях экономического спада. По итогам мая благодаря этой мере мы поддержали строительство примерно 10 млн кв.

 м, география проектов очень широкая. Я уже сказал, что по итогам мая комиссия одобрила 185 заявок от банков на компенсацию средств, которые они недополучили, снизив процентные ставки на кредиты, выданные застройщикам для реализации проектов жилищного строительства.

По сути, им компенсируется разница между ключевой и фактической ставкой. Субсидирование для строителя возможно, только если он подтверждает ввод объектов в 2020–2021 годах и сохранение штатной численности.

За май мы субсидировали до 5,5%, в июне в связи со снижением ключевой ставки будем субсидировать до 4,5%.

Те кредиты, которые взяты на реализацию проектов жилищного строительства и строительства сопутствующей транспортной, социальной и инженерно-технической инфраструктуры, приобретение земельных участков, будут направлены конкретно на эти цели.

В конце июля у нас пройдет следующее заседание комиссии по компенсации банкам. Что здесь еще важно — мы сделали абсолютно прозрачную, при этом очень жестко контролируемую подачу заявлений.

Она проходит онлайн через единую информационную систему жилищного строительства, без общения банка с чиновниками, чиновников с застройщиками. Кому-то с кем-то кулуарно договориться невозможно.

— Как, на ваш взгляд, отрасль жилищного строительства переживает очередной кризис?

— У нас отрасль все-таки достаточно инертная, поэтому я пока не говорил бы о том, что все 85 регионов в части жилищного строительства на все сто правились с пандемией.

Надо дождаться осени, тогда и можно подвести первые итоги. С другой стороны, благодаря максимально возможным мерам господдержки отрасли, принятым президентом, мы точно не получим новых обманутых дольщиков.

— Льготная ипотека по 6,5% позволила рынку не впасть в депрессию. Но в некоторых регионах, например на Дальнем Востоке, есть дополнительные меры поддержки жилищного кредитования. Все это позволяет сформировать платежеспособный спрос, который будет опережать объем предложений. А это, как известно, пусть к повышению цен. Не опасаетесь такого сценария?

— Надо отдать должное коллегам из Дальневосточного округа, которые под руководством полпреда Юрия Трутнева на постоянной основе проводят конструктивную работу с застройщиками и банками. Это позволяет не допускать такого крена.

Конечно, на Дальнем Востоке есть центральные города, где действительно спрос превышает предложение, но там принимаются меры по сдерживанию роста цены. Мы еще год назад обращали внимание коллег на необходимость увеличения объемов, особенно в крупных городах федерального округа.

Но не просто же так взять и начать строить, а очень важно наличие инженерной инфраструктуры, особенно магистральной. Как правило, это является одним из сдерживающих факторов в развитии уже застроенных территорий.

— Будет ли продлена программа льготной ипотеки по 6,5% после 1 ноября текущего года?

— Пока такого решения нет. Если программа не будет продлена, это, конечно, повлияет на объем спроса, особенно в регионах. Хотя сейчас и ключевая ставка ЦБ уже 4,5%, и рыночные ставки по ипотеке стали доступнее.

— Будут ли пересматриваться целевые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда» с учетом кризисных явлений?

— Здесь есть один тонкий момент. Цель нацпроекта — улучшение к 2024 году жилищных условий 5 млн семей. Для ее достижения необходим баланс двух основных факторов.

Первый — это доступные механизмы улучшения жилищных условий, как, например, ставки по ипотеке, которые четко коррелируются с социально-экономическим прогнозом, политикой ЦБ по корректировке ключевой ставки и доходам населения.

Иными словами, ставка по ипотеке должна быть такой, которая позволит большему количеству граждан улучшать жилищные условия. Но когда доходы населения не растут, а ставка доступна, люди все равно не могут купить квартиру.

В первую очередь из-за того, что у них нет уверенности в том, что смогут обслуживать кредит.

Но с другой стороны, у нас есть прогноз, сделанный Минэкономразвития, ЦБ революционно подошел к снижению ключевой ставки, плюс все меры господдержки по ипотеке, включая семейную, дальневосточную, сельскую ипотеку, «материнский капитал». Эти показатели накладываются на объем строящегося сейчас жилья. Но люди готовы покупать тогда, когда они понимают, что их доход им это позволяет. Поэтому здесь просто невозможно откорректировать показатели по вводу, не обращая внимания на макроэкономическую ситуацию.

Есть еще один важный индикатор в нацпроекте — это стоимость модельного жилья.

По сути, это набор показателей, включая уровень текущей стоимости жилья, ипотечных ставок, доходов населения, необходимый объем первоначального взноса при получении займа на покупку квартиры и оптимальные сроки его накопления. Так вот, все эти показатели должны сойтись в одной точке, чтобы граждане могли улучшать свои жилищные условиях комфортно для себя.

— Власти последнее время продвигают идею развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но она все время буксует. Что мешает?

— Если смотреть на ситуацию в разрезе всей страны, за исключением Московской и Петербургской агломераций, то для развития ИЖС есть специальная программа сельской ипотеки, субсидирования по которой выделяются по линии Минсельхоза. Мы это всячески поддерживаем.

Но в чем проблема ипотеки на ИЖС? На этапе строительства банку очень сложно сформировать предмет залога. Потому что стоимость земельного участка под ИЖС, если мы говорим о стандартном жилье, не покрывает объем выданной ипотеки. Это вынуждает банки еще больше увеличивать резервы.

Кроме того, ставка по ипотеке для ИЖС выше, чем для жилья в многоквартирном доме. Поэтому сегодня наша главная задача — разработать отдельную программу по развитию ИЖС. Нам необходимо выработать стандарты выдачи такой ипотеки. Мы уже приступили к этой работе совместно с единым институтом развития «Дом.РФ».

Второй аспект — правильное формирование подходов к комплексному освоению территорий для строительства индивидуального жилья. И третий важный момент — возведение таких домов хозспособом с использованием эскроу-счетов.

— Тогда это будет не очень выгодно девелоперам, строящим огромные жилые комплексы?

— Тогда это будет выбор человека, где ему жить. Мы должны предоставить всем гражданам равный доступ к комфортному и современному жилью.

Халиль Аминов

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *