Расторжение договора с застройщиком без судебного разбирательства возможно при обоюдном согласии сторон на проведение процедуры. Если в рамках инвестирования заключался нотариально засвидетельствованный документ – например, предварительный договор купли-продажи, то и расторгается он с нотариальным подтверждением. Такие правила установлены ст. 214 Гражданского кодекса.
Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры
В случае, если инвестор расторгает договор в одностороннем порядке и желает вернуть вложенные деньги, а девелопер отказывает полностью или частично, ситуация решается через суд.
Когда можно расторгнуть договор с застройщиком
Причины расторжения отношений между застройщиком и инвестором обязательно прописываются в соответствующем пункте договора. Основной из них считается нарушение сторонами обязательств. Как правило, у инвестора появляются основания для расторжения соглашения, если:
- квартира не соответствует параметрам и характеристикам, прописанным в договоре, или ее состояние не совпадает с описанием;
- застройщик не соблюдает установленные сроки и не придерживается оговоренного порядка их продления в отношении сдачи объекта;
- компания внесла значимые изменения в проектную документацию.
Если же оснований для расторжения договора нет, так как застройщик выполняет свои обязательства, а вам просто захотелось отказаться от его объекта, скорее всего разорвать соглашение с возвратом средств откажутся. Но даже если компания даст согласие, это будет возможно только при условии удержания штрафов, санкций, неустоек – сумма к возврату значительно уменьшится – как минимум на 10-15%.
Порядок расторжения договора с застройщиком
Как расторгнуть договор с застройщиком и вернуть деньги, в первую очередь зависит от позиции строительной компании. Возможны три варианта:
Застройщик согласен расторгнуть соглашение и вернуть деньги
Это самый простой вариант. Он имеет место, если к расторжению договора с вашей стороны нет претензий, и изначально понятно, что инвестор действует в рамках своих прав в контексте соглашения. Например, ваши действия основаны на конкретном пункте договора, или возникшая ситуация четко регламентирована в законе, а пункты соглашения не преграждают применению такого порядка.
При обоюдном согласии вы обсуждаете условия расторжения договора, оформляете соответствующие бумаги, указав порядок, сроки возврата средств и сумму. При проведении процедуры по инициативе инвестора, застройщик удержит суммы, затраченные в связи с обязательствами вкладчика. Расторгается договор в такой же форме, как и заключался.
Застройщик согласен расторгнуть договор, но не согласен с суммой к возврату
Здесь есть два способа решения ситуации. В первом вы можете согласиться на условия строительной компании и без риска вернуть сумму, которую застройщик готов вам возместить. В этом случае также наступает момент обоюдного согласия.
Если инвестор хочет получить больше, чем готов вернуть застройщик, требует возместить моральный ущерб или материальные убытки, ситуация уже решается через суд. Изначально вам необходимо официально в письменной форме обратиться к застройщику с обращением по расторжению договора. Далее подаете иск.
Застройщик не желает расторгать договор и возвращать деньги
Это самый сложный случай, и решать ситуацию придется в суде. Для расторжения договора предстоит пройти такие этапы:
- Официально обратиться к застройщику Письменно уведомьте строительную компанию о желании разорвать соглашение. Направьте уведомление рекомендуемым или ценным письмом. А лучше, отнесите его лично, отдайте в приемную и попросите предоставить вам копию зарегистрированного входящего письма – ее можно будет приложить к документам для суда.
- Получить от застройщика официальный ответ Компания обязана ответить вам и указать причины, по которым не может удовлетворить желание расторгнуть договор.
- Обратиться в суд для урегулирования вопроса Порядок рассмотрения дела, бумаги, которые нужно будет предоставить, зависит от сложившейся ситуации, схемы инвестирования, наличия в ней посредника – Фонда финансирования строительства или Компании по управлению активами и др.
Покупка новостроя: Фонд финансирования строительства
Если иск будет удовлетворен полностью или частично, застройщик должен вернуть деньги в установленный срок – в основном занимает от 3 до 6 месяцев. Затягивание этих сроков – еще один повод обратиться в суд, и требовать компенсацию за пользованием вашими средствами, моральный и материальный ущерб.
К возврату можно потребовать средства, потраченные на сопутствующие расходы, возникшие из-за нарушения обязательств застройщиком. Например, вместо того, чтобы уже жить в своей квартире, которая должна быть сдана, вам приходится арендовать жилье и ждать окончания строительства. У вас есть право попытаться отсудить компенсацию материального ущерба в связи с расходами на аренду недвижимости.
Как расторгнуть договор с застройщиком без штрафов
Расторжение договора с застройщиком по инициативе инвестора практически во всех случаях подразумевает выплату дольщиком штрафа. Строительные компании подстраховываются и прописывают соответствующий пункт в соглашении. Притом, он может быть продуман так, что штраф уплачивается даже в случае расторжения договора при нарушениях со стороны застройщика.
Сумма штрафа может достигать 20% от инвестированных средств. Иногда бывает, что он доходит даже до 50%. На практике самые большие штрафы за расторжение договора встречаются при купле-продаже дериватива.
Покупка новостроя: договор купли-продажи дериватива
Наличие такого пункта в договоре делает выход из схемы финансирования в отношении инвестора без штрафов почти невозможным.
Поэтому данному моменту стоит уделить отдельное внимание – нужно потребовать у застройщика или исключить пункт, или прописать детально, как и в каких случаях расторжение договора подразумевает штраф.
Так, разрывая соглашение из-за нарушения сроков сдачи дома или по другим причинам, связанным с невыполнением обязательств со стороны девелопера, инвестора не оштрафуют.
Найти квартиру в новостройке на DOM.RIA
Альтернативный способ разойтись с застройщиком и не потерять средства – перепродать квартиру в формате переуступки прав требования. В этом случае вы сможете даже приумножить вложения, так как чем меньше времени остается к сдаче объекта, тем выгоднее можно реализовать квадратные метры.
Что делать, когда сроки сдачи новостройки переносятся: советы экспертов
Главная › Защита
В настоящей статье хотелось бы осветить порядок взаимодействия с застройщиком при вопросе переноса сроков сдачи дома по ДДУ.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переносом срока сдачи дома, то вам следует помнить, что:
- Все случаи, связанные с переносами сроков сдачи, уникальны и индивидуальны.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Уведомление о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию
Согласно закону 214-ФЗ застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о невозможности передать объект в срок согласно договору, и предложить перенести срок сдачи объекта. Застройщик должен исполнить обязанность по соответствующему уведомлению не позднее двух месяцев до планируемого срока передачи объекта по договору.
Важно! Вместе с уведомлением строительная компания обязана направить дополнительное соглашение к договору долевого участия об изменении сроков передачи недвижимости.
Дополнительное соглашение оформляется в простой письменной форме, в нем указываются наименование сторон, ФИО, адрес, реквизиты, реквизиты договора долевого участия (дата номер, регистрация в Росреестре), и текст новой редакции пункта договора о сроке сдачи объекта.
Застройщик переносит срок сдачи дома, что делать?
- В случае если застройщик принимает решение о сдвиге сроков передачи объекта недвижимости, не стоит паниковать и бежать расторгать договор долевого участия.
- Важно определить почему застройщик перенес срок сдачи дома и не грозит ли это невозможностью сдачи объекта.
- Если дом находится в завершающей стадии строительства, работы ведутся и информации о предстоящем банкротстве застройщика нет на просторах Интернета, то паниковать не нужно.
Важно! Подписывать или нет соглашение о продлении сроков строительства, решать только Вам. Однако, стоит учесть, что подписание такого соглашения может лишить Вас возможности в будущем взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта, так как вы добровольно согласились на перенос путем подписания соглашения.
Кроме того, примите во внимание, что подписывать соглашение о переносе сроков сдачи объекта недвижимости, вы не обязаны. То есть, это ваше право подписать или нет. Вы вправе требовать передачи объекта в срок, указанный в договоре.
Если же работы по строительству дому не ведутся или внезапно прекратились, не в связи с погодными условиями, и появляется информация о неспособности застройщика платить по счетам, то Вам необходимо как можно быстрее расторгать договор с застройщиком и требовать возврата уплаченных средств.
Если срок сдвигается более чем на 2 месяца, то вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата средств.
Застройщик обязан возвратить Вам уплаченную сумму в течение 20 рабочих дней и проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Проценты начисляются с даты внесения средств на счет застройщика и до фактического возврата средств.
Важно! Застройщик обязан вам вернуть не только цену договора, но и еще проценты за пользование вашими денежными средствами.
В данной публикации мы рассмотрели порядок взаимодействия с застройщиком по вопросу переноса сроков сдачи дома, определили варианты развития ситуации в случае переноса сроков сдачи дома по ДДУ.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.
Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?
Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?
Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:
- Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
- Цена.
- Срок передачи объекта дольщику.
Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!
- Гарантийный срок на объект (5 лет).
- Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это могут быть поручительство банка (согласно ст. 15.1 ФЗ №214), либо страхование гражданской ответственности застройщика (согласно ст. 15.2 ФЗ №214). Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе/ страховщике.
Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.
В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:
- Уведомить дольщика в соответствии с ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Срок уведомления – не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию.
- Предложить дольщику изменить условия договора (перенести сроки).
В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.
Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.
Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.
- Можно подписать дополнительное соглашение, если:
- Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
- Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :
– задержка доставки на стройку стройматериалов;– природные катаклизмы;
– смена подрядчика и т.д.
В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства. Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.
- Не стоит подписывать дополнительное соглашение, если:
- Причины срыва сроков серьезные, касающиеся документации (передача прав от одного застройщика другому, отказ в получении разрешительных документов, недостаточность средств на ввод в эксплуатацию социальных объектов).
- Застройщик предлагает перенести сроки сдачи не менее, чем на год, без объективных причин.
В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.
Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.
Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!
Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.
- Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.
- Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.
- Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:
1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.
Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.
2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.
3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.Приложите к иску необходимые документы:
- договор об участии в долевом строительстве;
- дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
- документы, подтверждающие оплату с вашей стороны, согласно договору;
- другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
- вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
- ответ на претензию.
В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
- Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен выплатить соинвестору (физическому лицу) неустойку и компенсировать каждый день просрочки из расчета: 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, умноженная на цену квартиры, указанную в договоре.
- Компенсация полагается за каждый день просрочки. Счет ведется от указанной в договоре даты окончания строительства и передачи объекта дольщику. Если дольщик – юридическое лицо, неустойка (пени) будет в два раза меньше.
- Застройщик отказывается платить неустойку добровольно? Согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей» суд обязан взыскать с такого ответчика штраф — 50% от суммы неустойки.
- Согласно ст. 15 «Закона о защите прав потребителей», у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием.
- Если вы несете дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи, застройщик должен компенсировать и их. Например, ожидая, пока достроится дом, в котором вы приобрели квартиру, вы вынуждены снимать жилье. То есть, в то время, пока дом строится, вы несете дополнительные расходы. Однако, все дополнительные расходы должны быть подтверждены документально.
Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.
Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы “набежало” больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Порядок действий в случае задержки сдачи дома при долевом строительстве
Срок является существенным условием любого договора. Стороны должны определить дату, к которой обязательства будут исполнены полностью. Случается, что выполнить условия к определённой дате невозможно.
Сегодня очень часто застройщик переносит срок сдачи дома, что делать в такой ситуации? Для начала необходимо разобраться, что является основанием отсрочивания, сможет ли строительная организация выполнить обязательства по договору.
Почему застройщик переносит сроки
Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику — не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.
Причинами просрочки сдачи дома может быть следующее:
- несвоевременная поставка оборудования;
- устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.
Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.
Стройка заморожена, на площадке нет техники, рабочих; появилась информация о смене застройщика, отсутствии разрешительной документации, введении процедуры банкротства – причины, по которым стоит начать незамедлительно действовать для защиты своих прав.
В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры.
Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность.
При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.
Доверенность на получение почты. Образец 2020 года
Действия дольщика при переносе дат
Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры.
Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно. Нарушение застройщиком своих обязательств при такой ситуации может оказаться кстати. Здесь решать только будущему собственнику.
Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?
Для начала следует перечитать договор, внимательно изучить условия о датах сдачи в эксплуатацию и передаче квартиры будущему собственнику.
Как вернуть деньги за долевое строительство: помощь адвоката
- Возврат денег дольщику все чаще превращается в головную боль и обращение к нашему адвокату по защите прав потребителя.
- Запишитесь на консультацию юриста по защите прав потребителя нашего адвокатского бюро уже сегодня.
- ВНИМАНИЕ: как проверить договор долевого участия в строительстве по ссылке в блоге адвоката
Как выйти из долевого строительства?
Закон предусматривает два блока оснований, на основании которых заказчик имеет право обратиться в судебные органы для расторжения договора ДУ.
Первый подразумевает расторжение договора в одностороннем порядке в ситуациях, когда исполнитель:
- задерживает сдачу объекта на два месяца или более;
- нарушил договор, допустил недостатки;
- прекратил поручительство и не восстановил его в течение 15 суток.
Второй действует в случаях, когда застройщик остановил строительство по непонятным причинам, не оповестив дольщика, изменил проектную документацию, постройка значительно поменяла свое назначение.
Такие случаи обязывают застройщика осуществить возврат денег дольщику. Если на вашу претензию вы получили отрицательный ответ на претензионное письмо от застройщика.
Как правильно на неё ответить читайте по ссылке.
Претензия застройщику о возврате денег дольщику
Что делать, если застройщик не возвращает деньги?
Очень часто бывают случаи, когда исполнитель уклоняется от исполнения обязательств и отказывается вернуть взносы заказчику при нарушении договорных обязательств. В таком случае дольщику рекомендуется составить претензию на имя нарушителя с подробным изложением всех обстоятельств:
- период подписания договора (число, месяц, год);
- когда произошло расторжение ДДУ;
- дату, когда он потребовал возврат денег и другие обстоятельства.
Как вернуть деньги у недобросовестного застройщика через суд?
Если дольщик ранее уплатил часть суммы, то он имеет право потребовать возврат денег при расторжении ДДУ. Согласно обязательствам, исполнитель должен перечислить заказчику сумму не позднее 20-ти дней после прекращения договорных обязательств.
Здесь учитывается срок 10 дней для вступления в силу решения суда. Также застройщик обязуется компенсировать проценты за использование привлеченных средств дольщика. Размер штрафа устанавливает ЦБ РФ.
Если дольщиком является организация, то выплата процентов осуществляется в одинарном размере, если же это физлицо, то размер суммы удваивается.
Как заставить застройщика вернуть деньги?
Второй способ через суд – если, к примеру, застройщик нарушает сроки или же уменьшает заявленную площадь или проектную документацию. В таких случаях можно смело обращаться в суд. Но прежде чем это сделать — необходимо соблюсти определенный порядок:
- Составление претензии застройщику;
- Составление искового заявления (параллельно необходимо подать жалобы в контролирующие органы). Если Вам нужно составить отзыв на исковое заявление о защите прав потребителей. Читайте, как это сделать по ссылке;
- Ожидание вынесения решения суда;
- После решения суда, получение исполнительного листа и принудительное взыскание;
Третий способ — это отказ от договора согласно закону о защите прав потребителей.
ПОЛЕЗНО: читайте рекомендации по составлению иска в суд к застройщику
Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?
В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия.
Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.
Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:
- более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
- после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
- застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.
В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.
В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:
- строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
- застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
- застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.
Расторгнуть договор долевого участия возможно только до подписания передаточного акта объекта строительства. Факт расторжения обязательно регистрируется в Росреестре.
Что будет с ипотекой при расторжении договора долевого участия?
На сегодняшний день, подавляющее большинство населения, берут ипотечный кредит, даже в случае договора долевого строительства.
Ипотека подразумевает наличие залога на приобретаемое имущество – а значит, что покупатель не сможет совершать никаких юридических действий без разрешения залогодержателя.
Поэтому при расторжении договора долевого строительства покупателю необходимо решить вопрос не только с застройщиком, но и банком-залогодержателем.
По сути алгоритм, не отличается от обычных условий, однако, всё-таки имеет свои особенности:
- Необходимо подать извещение о расторжении договора в банковскую организацию и получить её согласие;
- Вместе с извещением подается заявление на досрочное погашение ипотеки;
- После дачи согласия и пересчёта процентов необходимо передать эти данные застройщику, при этом указав, сколько денег нужно перевести банку, а сколько покупателю.
- Если же ипотечным договором не предусмотрен возврат или досрочное погашение – тогда необходимо просто передать выплаченные денежные средства банку.
- Стоит также помнить о государственной регистрации объекта недвижимости, следовательно, необходимо погасить запись об ипотеке и зарегистрировать расторжение договора.
- Для регистрации изменений в договоре необходимо предоставить в регистрирующий орган:
- Паспорт
- Соглашение о расторжении
- Уведомление банка об аннулировании кредитного договора
- Судебное решение (в случае наличия судебного спора);
- Для снятия ипотеки необходимо предоставить в регистрирующий орган:
- Справка о погашении кредита;
- Совместное заявление банка и заёмщика;
- Договор ипотеки;
- Судебное решение (в случае наличия судебного спора);
Внимание: смотрите видео по теме как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал YouTube, чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:
Адвокат по взысканию денег с застройщика в Екатеринбурге
Сегодня купить квартиру или другое помещение – достаточно хлопотное дело. Большинство людей старается вложить денежные средства в будущую постройку. Вложение средств подразумевает покупку личной площади.
Следовательно, люди, вложившие деньги в недостроенный дом, являются дольщиками. На этапе застройки подписывается договор между покупателем и исполнителем. Обязательства двух сторон осуществляются по передаточному акту.
Если застройщик нарушает сроки или другие факторы, то можно получить возврат денег по договору долевого участия. Если же застройщик обанкротился или в стадии банкротства, необходимо соблюсти определенную процедуру. О том, как происходит защита дольщиков при банкротстве застройщика, читайте далее по ссылке.
При этом следует учесть, что данный процесс имеет множество нюансов. Поэтому обратившись в наше Бюро, вы всегда можете рассчитывать на помощь профессионалов.
О том, как правильно составляется претензия на возврат мебели, читайте далее по ссылке. Про этапы возврата: пошаговая инструкция (претензия, иск, жалобы, обжалование решения, исполнение решения).
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас
Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста
Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?
В кризисные времена бизнес настигает ряд проблем, которые, порой, приводят к банкротству…
Строительный бизнес – не исключение. И если банкротства не массовые, то перенос сроков ввода объектов сегодня – типичная ситуация.
Как говорится в обзоре «Застройщики-банкроты в РФ» за ноябрь, составленном экспертами ООО «Институт развития строительной отрасли», только в октябре прошлого года число обанкротившихся застройщиков возросло на треть (достигнув 261), а объем незавершенных жилых комплексов составил 6,7 миллиона кв.м. По данным компании за третий квартал прошлого года, доля новостроек, сданных с опозданием на срок от месяца до года, составляет около 60%, а 15,8% проектов задерживают более чем на год.
Вполне закономерно, что дольщики волнуются о том, получат ли они свои квартиры, и не стоит ли расторгнуть договор долевого участия (ДДУ).
Иногда это может оказаться хорошим выходом, но в большинстве ситуаций расторжение ДДУ для дольщиков скорее невыгодно.
Это повышает вероятность того, что застройщик обанкротится, и создает некий замкнутый круг: отодвигается срок получения квартир остальными дольщиками, а расторгшие ДДУ клиенты получают деньги в последнюю очередь.
Способы привлечения средств
Сегодня основным источником финансирования строительства являются средства дольщиков. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, они составляют порядка 70% от общего объема инвестиций. Чем меньше дольщиков, тем больше вероятность нехватки средств.
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, одни застройщики увеличивают рекламные бюджеты, другие – пытаются найти и привлечь проектное финансирование.
Однако заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний «НДВ» Дмитрий Скворцов отмечает, что на оформление кредита может уйти до четырех месяцев, что затягивает сроки строительства.
К тому же, не каждой компании выдадут кредит.
Как говорит Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий Москвы, иногда застройщики прибегают к другому варианту – завуалированно снижают цены, проводя акции и делая скидки, тем самым снижая маржу.
По словам эксперта, несколько лет назад маржа доходила до 100%, но сегодня она не превышает 20-25%.
В 2016 году министр строительства и ЖКХ Михаил Мень утверждал, что на старте реализации проекта застройщики ориентируются на маржу в 10%.
Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов рассказал о еще одном варианте – застройщики могут рассчитываться с подрядчиками квадратными метрами в новом проекте.
Впрочем, несмотря на это, сроки все же задерживают. Но число зарегистрированных ДДУ растет – в прошлом году только в Москве их заключили 54 тысячи, что на 52% больше, чем в 2016 году.
Но рост числа новостроек не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ – не показатель приобретенных «квадратов», а средняя площадь квартиры в последнее время существенно уменьшилась.
По данным «Института развития строительной отрасли», если в домах, возведенных до 2012 года, средняя площадь квартиры составляла 64,6 кв.м, то в октябре прошлого года она сократилась до 49,3 кв.м.
К тому же, себестоимость строительства растет, и финансовый поток снижается даже при заключении новых ДДУ. Это ведет к задержке сроков.
Риски при расторжении ДДУ
Что касается дольщиков, то в соответствии с ФЗ-214 при задержке сроков ввода можно расторгнуть ДДУ. Но, по словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК «Лидер», как правило, дольщику это невыгодно. Эксперт говорит, что на практике случаи расторжения бывают, но они единичны и связаны не с задержкой сроков, а с личными обстоятельствами человека.
Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
Договор долевого участия (далее ДДУ), согласно российскому законодательству, дает возможность дольщику расторгнуть его в одностороннем порядке. Достаточно одного желания выйти из соглашения и потребовать у застройщика деньги обратно.
Причин у дольщика может быть много: появилась возможность купить жилье на вторичном рынке, переезд в другой регион, непредвиденные обстоятельства (расходы на лечение, распалась семья, и др).
Но чаще всего ДДУ расторгается по объективным причинам: не устраивает качество жилья, строительство затягивается или приостановлено на неопределенный срок.
Когда можно расторгнуть договор долевого участия?
Договор долевого строительства можно расторгнуть по инициативе как застройщика, так и дольщика. Первый обязан вернуть все вложенные средства дольщикам, выплатить компенсацию и моральный вред. Происходит это, если компания испытывает финансовые трудности, не может вести строительство, несоблюдение условий договора обусловлено иными факторами.
- Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, когда вторая сторона нарушает условия, например, пропустила срок внесения денежных средств на два месяца.
- По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.
- Согласно закону, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через двадцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства.
- По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.
Как успеть — расторжение договора купли продажи недвижимости
Оглавление:
Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.
Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.
Когда можно расторгать?
Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.
Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.
При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.
Когда нельзя расторгать?
Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.
Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.
Почему? Рассмотрим пример
Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.
В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.
Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.
Договор купли-продажи
Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.
Переход права собственности
Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.
Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.
Главное — успеть!
Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).
Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.
Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.
А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.
Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.
Расторжение через суд
Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.
Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку
Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика — законно ли взимание штрафа?
Внимание! С 2017 года право на расторжение ДДУ дольщиком по собственному желанию без нарушений застройщиком условий договора отменено. Статью не удаляю.
Часто в договорах долевого участия в строительстве можно увидеть пункт о том, что расторжение ДДУ по инициативе дольщиком влечет уплату штрафа застройщику в размере до 10 — 15% от суммы договора. Законно ли включение данного пункта в договор?
Данное условие касается ситуации, когда дольщик по своей инициативе, без нарушений условий договора со стороны застройщика хочет расторгнуть договор и забрать деньги. Особенно такие отказы могут быть актуальны в период падения цен на недвижимость, когда стоимость новостройки может намного превышать рыночную стоимость обычной квартиры и смысл участия в долевом строительстве теряется.
Застройщик будет уверять, что юридических лазеек нет и расторгнуть договор без уплаты штрафа не получится. Но все совсем не так. Дольщик, как потребитель услуг, имеет право в любой момент расторгнуть договор, возместив застройщику фактически понесенные расходы, которые должны быть документально подтверждены (ст. 32 закона о ЗПП).
Так возможно расторжение ДДУ? Что нужно делать
Дольщику необходимо направить уведомление о расторжении договора с требованием возврата суммы перечисленных денежных средств в полном объеме.
Уведомление отправить обязательно заказным письмом с описью вложения, либо вручить под роспись представителю строительной фирмы.
Если застройщик не отреагирует на претензию, следующим шагом может быть заявление в прокуратуру и Роспотребнадзор о нарушении прав потребителей в связи с включением в договор условий, нарушающих права дольщиков.
Статья 14.8 КоАП предусматривает ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. По данному основанию застройщики неоднократно повергались штрафу по жалобам потребителей, обжаловали постановления — но суд оставлял их в силе (пример решения можно посмотреть здесь).
Далее можно обращаться в суд для взыскания всей суммы денежных средств, уплаченных по договору, суммы неустойки, штрафа и морального вреда. В иске просить суд признать пункт о штрафе ничтожным. Да, в ст.
32 закона о ЗПП сказано, что потребитель обязан возместить застройщику фактически понесенные расходы, но данные расходы застройщик не сможет подтвердить (точнее, вероятность очень мала), т.к.
ему необходимо будет документально обосновать расходы именно по объекту дольщика — то есть выделить их из общей суммы расходов на строительство дома, к тому же квартира в любом случае будет продана, тогда о каких расходах вообще может идти речь?
Что я могу просить в иске?
Об этом я написала в этой статье.
Нужно ли подавать заявление в Росреестр?
В идеале, чтобы завершить всю процедуру расторжения, дольщик может подать самостоятельно заявление в регистрирующий орган, приложив уведомление и квитанцию, подтверждающую направление уведомления строительной фирме. Явка застройщика не нужна.
Но! Расторжение договора не зависит от регистрации факта расторжения в Росреестре — даже если заявление не будет подано в Росреестр на отношениях сторон это никак не отобразится.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком
Похожее
Страница 1 из 11