Новые районы, кварталы, жилые массивы – владельцам ветхого жилья пообещали льготную ипотеку. Федеральная программа расселения аварийных домов откровенно буксует, и власти ищут способ ускорить процесс. Сколько непригодных для жизни домов в Воронеже, когда их снесут и куда переселят горожан – об этом в новом выпуске программы «Факты».
Программа «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда» в Воронеже стартовала ещё в 2010 году, власти планировали управиться за пять лет, но в процессе поняли, что погорячились и конечным сроком назвали уже 2030 год.
Изначально планировали снести более 500 жилых домов постройки 40 – 70-х годов с приличным процентом износа. На их месте должны были вырасти новые многоэтажки. Они и росли – вот только в разы медленнее, чем изначально планировалось.
– Для национального проекта стоимость была установлена изначально 35 тыс. рублей за квадратный метр. И мы торговали в этом году по такой стоимости – и никто не пришёл, к сожалению, по такой стоимости продавать жильё. Мы подняли вместе с городом и областью цену до 39 тыс.
за метр, и тогда уже застройщики начали участвовать в аукционах. Эта стоимость не позволяет нам купить квартиры в центральных районах города. Либо в тех, откуда мы расселяем.
Поэтому в основном остаётся жильё на окраинах города: в микрорайон Шилово, на Ростовскую, – говорит руководитель Управления жилищных отношений Воронежа Олег Зацепин.
При этом, как сообщили в мэрии, сейчас горожан, не желающих переезжать в Шилово, стало гораздо меньше.
Чиновники объясняют это тем, что за последние пару лет микрорайон преобразился, обзавёлся школой и детсадом, а совсем скоро там появится большой спортивный комплекс.
Сейчас в судах оспаривают свой переезд около 3% переселенцев – против прежних 10%. Тем не менее, совсем исключить судебную практику пока не удаётся.
За прошедшие годы медленно, но верно, при помощи других государственных программ по расселению, в Воронеже обновили жильё почти 15 тыс. человек. Спонсировали это массовое переселение бюджеты всех уровней, общий объём финансирования превысил 8 млрд рублей.
В этом году в городе стартовал новый этап муниципальной программы по расселению, параллельно началась реализация национального проекта по улучшению жилищных условий россиян. В рамках этих двух программ до 2025 года в Воронеже планируют расселить 62 аварийных дома, освободив площадь более, чем в 30 тыс. кв. м. Субсидии на это составили почти 1,5 млрд рублей.
– Для нанимателей мы в обязательном порядке покупаем жильё, так как они проживают в нашем. Тут главный критерий – равнозначность метров, количество комнат, благоустроенность этих помещений. Въехал – и живи.
А для собственников – два варианта: либо как для нанимателей приобретаем жильё по тем же самым нормам, либо предоставляем компенсацию в соответствии с рыночной оценкой их имущества. Если мы улицу Лениградскую расселяли – там 35 тыс. рублей за метр, ближе к центру – 42 – 45 тыс. рублей.
За эту компенсацию себе можно приобрести вполне другое жильё, – рассказывает Олег Зацепин.
Проблема в том, что в программу включают только аварийное жильё. Но по факту ветхого фонда в городе – почти в десять раз больше. Просто его ещё не признали аварийным, ведь для этого нужно заключение экспертной комиссии.
Понятие «ветхий» в законе не оговорено никак, неофициально таким признают строения с не менее 70% износа, но критерии определения этого износа также нигде не прописаны.
Пока что самый верный способ определить степень ветхости – просто увидеть, как дом в прямом смысле слова рассыпается.
Сейчас в городе более 700 ветхих домов. Если бы эти постройки снесли одновременно – то застройщики бы получили территории в 2,5 млн кв. м. Однако даже при успешном ходе всех программ по расселению займёт это всё не менее 15 лет.
Пока же процесс расселения успешным назвать трудно – даже с учётом помощи застройщиков.
Они подключились в рамках уже другой программы – по развитию застроенных территорий, и сейчас пытаются переселить целые кварталы самостоятельно.
А поскольку инвестиции в далёкое и смутное будущее – весьма дорогое удовольствие, то строить новые многоэтажки могут себе позволить всего четыре – пять компаний.
– Здесь необходимо проложить сети, создать технические условия, которые в настоящий момент у нас весьма дорогие, плюс – разработать архитектурный облик.
Чтобы заключить сам договор, то есть право на расселение, мы потратили около 6 млн рублей. Гораздо больше инвестиций потребовалось для того, чтобы именно расселять.
На сегодняшний день мы уже потратили уже около 200 млн рублей, – рассказывает заместитель гендиректора строительной компании Виктория Анохина.
Плюс, чтобы снести дома, застройщики обязаны оформить все пустующие помещения на себя. Стоимость этой процедуры для одной квартиры – в районе 20 тыс. рублей. А таких квартир, например, 400. И вернутся эти инвестиции не раньше, чем через пять – семь лет.
Кроме денежного вопроса, есть и другие нюансы – например, не всегда удаётся «уговорить» жильцов поменять полуразрушенную квартиру на новую. Кто-то просит вместо одной квартиры – пять, по одной на каждого члена семьи. Или владельцы комнаты в 16 м хотят получить 40 новеньких квадратов. И это только малая часть возникающих в процессе расселения проблем.
– Поскольку эти квартиры остались пустыми, то, соответственно, люди без определённого места жительства начали мародёрствовать. Они демонтировали батареи, вывозили всё, что можно, включая окна.
Там остался последний житель, мы не могли выселить её юридически, поскольку у неё не было паспорта, уже был зимний период, батареи были срезаны. Пришлось топить буржуйкой. И мы заселили её в квартиру без документов, мы полгода восстанавливали её документы, и этот процесс не завершён.
И из-за этого мы не можем этот дом снести, – говорит заместитель генерального директора строительной компании Виктория Анохина.
Но застройщики всё это терпят – просто потому, что в городе уже не осталось свободных для застройки мест. Единственная возможность развиваться и зарабатывать – сносить кварталы с устаревшим жилым фондом.
В области расселение ветхого жилья тоже идёт, хоть и со скрипом. До 2025 года в районах должны расселить 82 аварийных дома и найти новое жильё для 2,5 тыс. человек.
Власти готовы потратить на это 2,5 млрд рублей. Новостройки появятся в 19 населённых пунктах области, среди них – Борисоглебск, Острогожск, Павловск, Поворино, Новохопёрск, Бобров.
Им повезло – нашлись подрядчики, готовые строить в малых городах.
– Такие проблемы есть практически во всех городах крупных. Мы пытались изучать чужой опыт. Но реально серьёзного опыта, который можно брать на вооружение – тоже нет. Во многих вещах мы даже первопроходцы.
Если регион не обладает мощными строительными компаниями, способными вкладывать собственные средства – они вообще не сдвинутся с мёртвой точки.
У нас, к счастью, такие компании есть – они как локомотивы двигаются вперёд, и власть за собой увлекают, – говорит председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин.
Новый законопроект призван облегчить трудоёмкий и долгий процесс расселения.
Кроме льготной ипотеки, планируют также упростить процедуру признания домов аварийными, и расширить список организаций, которые помогут застройщикам снизить их затраты – в частности, предлагают также подключить Фонд ЖКХ. В Союзе строителей подтвердили – содействие всех участников переселения ощутимо ускорит процесс.
– Это, безусловно, запуск программ про субсидированию внешних сетей за счёт средств государственного, областного и местного бюджета. И инвестиционных программ наших энергоснабжающих организаций. Если бы это сложилось – разговор об участии застройщика в этой программе был бы другим, более простым и понятным, – отмечает председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин.
Однако пока что новый законопроект только одобрили для рассмотрения в Госдуме, конкретных сроков нет. Но даже если его и примут, придётся дополнительно разрабатывать и утверждать соответствующие подзаконные акты.
А это – отодвинет вступление закона в силу. Так что пока воронежским застройщикам рассчитывать на все эти меры поддержки не приходиться, а значит и многим владельцам ветхого жилья придётся повременить с переездом.
Жилье или деньги? Оформившие собственность после признания дома аварийным могут получить квартиры
Жители дома №11 на ул. 9 Января в Пензе, который еще пять лет назад был признан аварийным, а в 2019-м включен в новую региональную программу переселения из ветхого жилья, в этом году планировали отпраздновать новоселье.
Однако несколько месяцев назад в силу вступили изменения в законодательстве, которые поставили под вопрос получение частью собственников жилплощади. В новом варианте документа для тех, кто оформил собственность уже после признания здания ветхим, предусмотрена лишь денежная выплата за изымаемое помещение.
То есть некоторые пензенцы фактически могут остаться без крыши над головой.
Согласно изменениям в Жилищный кодекс РФ, вступившим в силу 28 декабря 2019 года, предполагается, что собственники жилья в аварийных домах имеют право на дополнительные меры поддержки, если «на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности». Однако это не распространяется на тех, кто стал собственником жилого помещения уже после признания дома аварийным: они имеют право лишь на выплату возмещения.
Таким образом, получается, что те жители дома на ул. 9 Января, которые стали собственниками помещений после признания здания аварийным (выделив уже имеющуюся общедолевую собственность в натуральном выражении), уже не могут претендовать на новое жилье? О непростой ситуации журналистам информагентства рассказала одна из жительниц дома Лидия Ивановна.
«Нас долго не расселяли, чуть ли не с 2004 года мы по разным инстанциям ходили. В 2015 году дом признали аварийным, а в 2019-м нас включили в программу переселения из ветхого жилья.
Потом мы получили листовки от администрации, где написано, что в конце 2019 года вышел закон, и те, кто прошел через процедуры купли-продажи, дарения, тем будут предоставляться не квартиры, а деньги. Мы пошли на прием к депутату Гордумы Коломыцевой Людмиле Викторовне, пожаловались: мы столько лет ждали переселения, а теперь нам предлагают деньги.
[…] Вообще я считаю, что этот закон правильный, чтобы не было мошенников, чтобы люди не пользовались этим. Но честные люди, которые сейчас попали в эту ситуацию, тоже не виноваты», — отметила пензячка.
Депутат Гордумы, эксперт в сфере ЖКХ Людмила Коломыцева пояснила «Пенза-Пресс», что дом на ул. 9 Января должны были расселить еще к октябрю 2019 года. Но впоследствии его перенесли на 2020-й, так как было принято решение о строительстве дома на ул. Беляева для переселенцев из ветхого жилья, а его сдача также запланирована на этот год.
«После праздников на первый январский прием ко мне пришло около 10 жителей дома на ул. 9 Января. Среди них есть те, кто на материнский капитал приобрел жилье, есть те, кто выделил уже имеющуюся собственность в натуральном виде, то есть ничего не покупал и не продавал.
И у этих людей другого жилья нет. Ситуация меня очень насторожила, я обратилась к депутату Законодательного Собрания Валерию Плахуте. Мы решили написать письмо председателю комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галине Хованской», — рассказала народная избранница.
Ответ на запрос депутата ЗакСобрания, поступивший от Галины Хованской, обнадежил жильцов дома [копия ответа имеется в распоряжении ИА «Пенза-Пресс].
«Исходя из текста документа, совершенно понятно, что те люди, чьи дома были включены в региональную программу переселения из ветхого жилья раньше, чем вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, имеют более расширенные права.
Об этом говорит и Обзор судебной практики Верховного суда РФ. У людей есть выбор – получить жилье либо деньги. Тем более что в том доме, который строится сейчас, уже жилье предусмотрено для этих людей.
Это неоднократно говорил Юрий Ильин [бывший вице-мэр] на встречах с жителями, на которых я присутствовала», — рассказала Людмила Коломыцева.
- Информагентство готовит официальный запрос в мэрию города в свете позиции Верховного суда.
- Большой фоторепортаж со строительной площадки, на которой возводят дом для переселенцев, можно посмотреть ЗДЕСЬ.
Порядок расселения из аварийного жилья: все изменения в 2021 году
Как расселяют граждан, проживающих в аварийном или ветхом жилье. Все правила и нововведения собраны в одной статье.
Ветхое или аварийное – в чем разница?
Жилищный кодекс не раскрывает понятие «ветхое жилье», но этот термин довольно широко используется на практике. Трактовка понятия «ветхое жилье» упоминается в методических рекомендациях по содержанию и ремонту жилищного фонда. Согласно этому документу (не являющемуся официальным) «ветхое состояние» – это состояние жилого помещения, когда износ конструкции здания составляет:
- свыше 70% (для каменного сооружения),
- свыше 65% (для деревянного.
Фото Pexels
Хотя ветхое жилье и характеризуется довольно высокой степенью износа, опасности обрушения для таких зданий не существует. Поэтому, даже если износ сооружения будет составлять более 70% – это не гарантия того, что из ветхого жилья будет производиться расселение. Решение о расселении принимается межведомственной комиссией.
- Состояние здания считается аварийным в случае, когда более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания относятся к категории аварийных и могут представлять опасность для жизни людей.
- Таким образом, отличие аварийного жилья от ветхого состоит в том, что аварийное жилье имеет такие деформации, которые могут привести к обрушению, стало быть проживание в таком помещении опасно для жизни.
- Расселение аварийного жилья происходит аналогично расселению из ветхого жилья.
Расселение: каков порядок действий
- Если есть основания для расселения, то в первую очередь собственником подается заявление.
- Далее, создается межведомственная комиссия.
- Она и признает жилье аварийным, а дом – подлежащим сносу или реконструкции.
К заявлению прикладывается пакет следующих документов:
- копии документов, которые подтверждают право собственности заявителя на данное помещение;
- заключения специальной организации (в случае если дом требуется признать аварийным или подлежащим сносу);
- заключения проектно-изыскательской организации о том, что несущие конструкции не соответствуют установленным требованиям.
Заявление подается:
- лично,
- посредством почтового отправления;
- через МФЦ;
- через портал государственных услуг.
После поступления документов, комиссия в течение 30 дней рассматривает их и решает вопрос либо о вынесении заключения по представленным документам, либо о проведении дополнительного обследования помещения.
Решение комиссии может быть следующим:
- помещение пригодно для проживания и соответствует установленным требованиям;
- необходимо проведение капремонта;
- необходимо проведение реконструкции или перепланировки;
- жилье не соответствует установленным нормам и может быть признано непригодным для проживания;
- дом признается аварийным и подлежащим сносу;
- дом признается аварийным и подлежащим реконструкции.
- По результатам рассмотрения заявления и принятия решения составляется соответствующее заключение комиссии в 3-х экземплярах (один – заявителю; второй – комиссии; третий – собственнику помещения).
- На основании заключения комиссии, уполномоченный орган издает распоряжение, в котором прописана «судьба» помещения (дома), в частности, порядок расселения аварийного жилья и сроки проведения необходимых работ.
- Если заявление было передано по почте или через портал государственных услуг, то в течение 5 дней после принятия решения, комиссия рассылает заявителю, собственнику и уполномоченному органу (если требуется) заключение и экземпляр распоряжения (если оно составлялось).
Какое жилье признается непригодным для проживания?
Фото Pexels
- В законах четко описываются случаи, когда жилье может быть признано непригодным для проживания.
- Жилье является непригодным для проживания при выявлении вредных факторов в среде проживания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность граждан из-за:
- ухудшения состояния здания в связи с его износом (или износом отдельных конструкций), что приводит к снижению уровня «надежности» здания, прочности его конструкций;
- изменения параметров окружающей среды, микроклимата жилого помещения, при которых невозможно обеспечить необходимые санитарно-эпидемиологические требования.
- Иными словами, непригодными для жилья могут быть признаны следующие здания:
- жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (или реконструкции);
- дома, находящиеся на территории, где не соблюдаются нормы санитарно-эпидемиологической безопасности (либо показатели сильно превышены);
- дома, находящиеся в районах схода оползней и в районе возникновения иных возможных катаклизмов природы. Причем, при условии, что никакими инженерными «изысканиями» предотвратить их разрушение невозможно;
- дома, располагающиеся в зоне вероятных разрешений при техногенных авариях;
- дома, располагающиеся на территории, которая прилегает к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, которые создают на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;
- дома, которые получили серьезные повреждения в результате взрывов, землетрясений, пожаров и т.д. При этом проведение восстановительных работ таких зданий экономически невыгодно и нецелесообразно;
- дома, окна которых выходят на магистраль, где уровень шума выше допустимой нормы;
- жилые помещения, над которыми располагается устройство для промывки мусоропровода.
Не может являться основанием для признания жилья непригодным для проживания:
- отсутствие в домах, имеющих 5 этажей и более, мусоропровода и лифта, если капитальный ремонт (реконструкцию) сделать не представляется возможным;
- отсутствие в 1 или 2-этажном доме горячего водоснабжения и канализации;
- несоответствие помещения установленным жилищным нормам, если оно было построено ранее принятия необходимых актов, но в соответствии с требованиями эргономики позволяет разместить мебель и необходимое оборудование.
Что делать после признания дома аварийным
В распоряжении обычно все четко прописано, начиная от сроков, заканчивая процедурами. В случае возникновения вопросов лучше обратиться в орган, издавший распоряжение.
- Если многоквартирный дом признан подлежащим сносу и расселению, то все договоры коммерческого и социального найма расторгаются в добровольном или судебном порядке.
- Статья 57 Жилищного кодекса относит расселение из ветхого жилья не к формам улучшения жилищных условий, а к вынужденным мерам предоставления жилья.
- Если граждане отказываются переселяться из аварийного жилья, то администрация муниципального образования вправе сделать это в принудительной форме.
- Если по договору социального найма семья занимала 2 комнаты, то и вновь представленное жилье по площади должно быть не меньше.
Но у собственника есть право выбора: либо ему предоставляется новое жилье, либо ему выплачивается выкупная цена за предыдущую квартиру. При этом выкупная цена включает в себя стоимость квартиры, расходы, которые гражданин понес в соответствии с переездом и поиском жилья, затраты на оформление всех необходимых документов и т.д.
Если собственник помещения отказывается от выкупа своего жилья или не согласен с предлагаемой ценой, то администрация муниципального образования вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд; и собственнику выплатят ту сумму, которая будет определена решением суда.
Если гражданину предоставляется жилое помещение, то оно должно быть:
- равным по квадратным метрам предыдущему,
- находиться в том же населенном пункте и быть благоустроенным.
При этом важно понимать, что законодатель имеет в виду общую площадь помещения, а не жилую. Количество комнат учитывается только при выселении из коммунальной квартиры и вселении в аналогичную. Если вас выселяют из квартиры, то число комнат никого не волнует. И потребовать вы ничего, увы, не сможете.
Расселение жителей из аварийного дома
17.05.2019
Многоквартирный дом, как и любые здания и конструкции, с годами постепенно изнашивается, ветшает, стареет. Периодически управляющая организация проводит текущий ремонт, который помогает поддерживать дом в нормальном состоянии. Реже проводится капитальный ремонт, при котором выполняются более серьезные и затратные ремонтные работы. Иногда проводится реконструкция дома, если это экономически целесообразно. А бывает так, что чинить, ремонтировать, восстанавливать дом, построенный много лет назад, нет никакого смысла — слишком велик процент износа. Тогда его признают аварийным, опасным для проживания. Жителей расселяют в другие дома, а аварийный МКД сносят и строят новый.
В этой статье расскажем о нюансах расселения жителей из аварийного дома.
Законодательство об аварийном жилье
Для выявления аварийных многоквартирных домов существует специальная, установленная государством процедура.
Она описана в “Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Согласно этому документу оценку дома (соответствует ли он требованиям к жилым помещениям) проводит межведомственная комиссия. Решение признать МКД аварийным принимает орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Здесь же перечислены все требования к жилым помещениям — от работоспособности несущих конструкций до концентрации в воздухе вредных веществ. Права собственников и нанимателей квартир по социальному найму при расселении из аварийного дома описаны в Жилищном кодексе РФ. Также вопросы, связанные с аварийным жильем, регулируются:
- Распоряжением Правительства РФ от 26 сентября 2013 г. № 1743-р “Об утверждении комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда”;
- утвержденными в соответствии с Распоряжением № 1743-р региональными программами.
При каких условиях дом считается аварийным
- Комиссия может признать многоквартирный дом ветхим или аварийным.
- Дом признается ветхим, если его износ более 70% (а для деревянных домов более 65%) и при этом нет угрозы разрушения основных конструкций.
- Аварийным дом считается, когда он изношен более чем на 70% и при этом его несущие конструкции настолько повреждены, что жить в нем опасно.
- Если из аварийного дома жителей нужно срочно расселять, то в ветхом еще какое-то время можно находиться, поскольку нет угрозы для жизни.
Признание МКД аварийным
Сама процедура установления факта ветхости или аварийности может начаться по инициативе:
- органов государственного надзора (муниципалитета, в ведении которого находится дом, Роспотребнадзора, пожарной инспекции, жилищной инспекции);
- собственников помещений в доме;
- нанимателей помещений по договору социального найма.
Если дом признали аварийным, проведя оценку по запросу органов государственного надзора, вас должны будут уведомить об этом решении.
Если вы сами видите, что скоро станет невозможно и небезопасно в этом доме находиться, а муниципалитет пока не обратил внимания на ваш дом, инициируйте оценку, подав заявление в комиссию.
Документы, необходимые для подачи заявления в комиссию
Собственно заявление о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции можно написать при личном визите в районную администрацию или жилищную инспекцию. Также можно найти образец заявления в интернете и заполнить его заранее. К заявлению приложите:
- Копии правоустанавливающих документов на квартиру, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Если же в ЕГРН есть сведения о том, что вы собственник, выписку можете не предоставлять. Комиссия запросит сведения самостоятельно.
- Заключение специализированной организации, которая проводила обследование МКД.
- Заявления, письма, жалобы жителей на неудовлетворительные условия проживания в доме. Все это предоставляется по вашему усмотрению, но чем больше соберете таких документов, тем лучше.
Направить весь пакет документов можно почтой (с уведомлением о вручении), онлайн через Госуслуги, в МФЦ или администрации района. Если подаете заявление в электронном виде, нужно подписать его простой электронной подписью. Прилагаемые электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью должностных лиц тех организаций, которыми они выданы.
Комиссия может рассматривать ваше заявление в течение 1 месяца. После того, как будет принято решение, что дом аварийный, его внесут в региональную программу по расселению и поставят в очередь. Власти установят сроки проведения расселения и уведомят о них всех жителей дома.
Расселение из приватизированных квартир
- Собственнику квартиры при расселении из аварийного дома по закону полагается квартира с такой же общей площадью и количеством комнат, как и прежняя (статья 32 ЖК РФ).
Обычно власти ищут жилье в том же районе, где до этого проживал человек, но, если собственник согласится, ему может быть предоставлена квартира в другом районе.
- Получение жилья большей площади с доплатой.
- Получение денежной компенсации.
Собственники квартир могут при расселении из аварийного дома получить квартиры большей площади, но за это нужно будет доплатить.
Можно вместо новой квартиры взамен старой получить от государства деньги. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Если не согласны с компенсацией, которую вам предложили, можете попробовать отстоять права в суде.
Расселение из неприватизированных квартир
Те люди, которые проживали в аварийном доме по договору социального найма, при расселении получают равнозначные квартиры такой же площади (статья 86 ЖК РФ). При этом те, кто состоит на учете в качестве нуждающихся в жилье, могут претендовать на предоставление квартир по установленным нормам предоставления (статья 89 ЖК РФ).Получить денежную компенсацию при расселении людям, которые проживали по социальному найму, нельзя. Такое право есть только у собственников.
Взносы за капремонт в аварийном доме
Если дом признали аварийным, взносы за капитальный ремонт вам платить уже не нужно. Это логично, потому что капитальный ремонт выполняться уже точно не будет.
Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что получают собственники взамен, какая площадь, условия
Главная » Купля-продажа квартиры » Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают
39
Расселение из аварийного жилья – процедура своеобразная. С одной стороны, собственники аварийных квартир получают новое жилье, которое, в теории, должно быть лучше оставленного, старого. С другой стороны, нередко то, что предлагают власти, ни при каких условиях не может устроить жильцов. Какие есть варианты, и как проходит сама процедура – читайте в этой статье.
Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?
При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.
Равнозначное жилье
При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.
Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.
На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.
Площадь равнозначного жилья
Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.
Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.
Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).
Равноценное жилье
Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.
Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.
Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.
Денежная выплата
Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.
Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.
Социальное жилье
Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.
Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье.
Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат.
Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.
Как оценивается дом: критерии оценки
В случае, когда участок земли, на котором стоит дом, на дату официального принятия решения об изъятии здания был сформирован и учтен Кадастровой палатой, владельцы земли могут требовать выкупную стоимость не только за сооружение, но и за участок. Причем цена на землю не оказывает никакого влияния на выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.
Компенсация может предоставляться в виде другого жилого помещения, равноценного старому дому. Такое возможно только с согласия собственника, потому что его интересы ставятся превыше всего – его жилье принудительно изымают на нужды государства или муниципального образования.
Выкупная цена здания не должна превышать рыночную стоимость дома с учетом затрат, связанных со сменой места жительства:
- расходы на переезд,
- аренда временного жилого помещения,
- покупка квартиры или дома для дальнейшего проживания на постоянной основе.
При проведении оценки дома компенсация, равная рыночной стоимости, рассчитывается с учетом:
- степени износа самого коттеджа и прочих построек на участке,
- числа надворных сооружений и многолетних насаждений,
- удаленности от центра населенного пункта,
- уровня развития инфраструктуры,
- наличия удобств и подключения к центральным коммуникациям.
Стоит упомянуть, что если владелец разрушаемого дома выбрал новое жилье вместо денежной компенсации, и ему предоставили дом или квартиру, которая по рыночной стоимости оказалась ниже изъятого жилого помещения, собственнику выплачивается разница в цене между ними.
Район расселения
Большинство владельцев интересуется, куда расселяют собственников квартир в аварийных домах? По правилам государственной программы, приоритет отдается тем лицам, которые готовы переселиться в квартиру, расположенную в том же районе, где находится и аварийный дом. Однако не всех это устраивает.
Правительство идет навстречу желающим переселиться в другой район населенного пункта, однако подождать своей очереди придется дольше, да и выбор квартир будет похуже.
Дело в том, что обычно, специально под жильцов, возводится отдельный дом, куда их и планируется переселять.
Если же запросить переселение в другой район, администрации придется искать квартиру уже там, что неудобно, невыгодно и потому занимает значительно больше времени.
Есть мнение, что лучше подождать, но переселиться в другой район, так как специально возведенные для переселения дома не отличаются особым качеством. Но нужно понимать, что переселять будут в такой же дом, просто расположенный в другом районе и предназначенный для расселения уже других домов.
Доплата за лучшее жилье
Далеко не всегда жильцов устраивают квартиры, в которые их переселяют. Проблемы могут заключаться в недостаточной жилой площади, другой планировке, виду из окна и так далее. Однако подобные параметры администрацию обычно не интересуют. Если общая площадь соответствует – значит квартира равнозначная. Претензии не принимаются.
В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.
Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.
Возмещение затрат на переезд
Выкупная цена изымаемого для нужд властей должна включать в себя не только рыночную стоимость аналогичного благоустроенного жилья, но и расходы, которые понесла семья при сборе и переезде во временное, а затем и в постоянное жилище.
Стоит заметить, что затраты, которые были произведены уже после оповещения владельцев о сносе дома, и которые в значительной степени приводят к повышению стоимости жилого помещения (а также не являются такими уж необходимыми для достойного проживания членов семьи), не будут возмещены. Речь идет о ремонте, реставрации, покупке техники и т.д. По сути компенсация будет минимальной, не учитывающей стоимости произведенных улучшений.
Порядок предоставления жилья, если дом признан аварийным
Чтобы получить новое жилье, взамен того, которое признано аварийным, нужно запастись терпением. Даже если дом уже признан аварийным, это не значит, что его будут расселять немедленно. Исключение делается только для тех строений, которые действительно могут полностью или частично разрушится в любую минуту.
Если же это не так, то после признания дома аварийным, он становится в очередь, и жильцы будут ждать, пока будет готов жилье, в которое их согласятся расселить. И даже когда такая очередь доходит, сначала расселяют льготные категории населения и только потом – всех остальных. Вся процедура может затягиваться как на несколько недель, так и на несколько лет.
Выбор варианта компенсации
Если очередь до дома дошла, значит пришла пора выбирать вариант компенсации. Как уже было сказано выше, выгоднее всего взять равнозначную квартиру. Однако при долевом владении могут возникать свои особенности, в рамках которых жильцы согласятся на денежную компенсацию или, допустим, на равноценное жилье. Рекомендуется уведомлять администрацию о своем выборе как можно раньше.
После получения уведомления о расселении, нужно обратиться в администрацию и на основании предложенного там образца, написать заявление о том, что, например, собственники остановились на варианте с денежной компенсацией. Обычно, если устраивает вариант с предоставлением равнозначной квартиры, никаких отдельных документов писать не нужно.
Процедура во многом отдана на откуп регионам. Как следствие, в каждом из них могут действовать свои особенности и правила. Они не могут противоречить общим принципам программы, однако конкретные действия могут сильно отличаться. Например, могут потребовать определиться с вариантом компенсации сразу же после признания дома аварийным, не дожидаясь очереди.
Выбор квартиры
Следующий этап предоставления нового жилья – это выбор квартиры. Он актуален в том случае, если собственники не остановились на варианте с денежной компенсацией. Вся необходимая информация в администрации к этому моменту уже будет, потому они сами будут проводить оценку и подбирать подходящее жилье.
Когда все будет готово, собственникам аварийной квартиры будет предложено несколько вариантов квартир на выбор. На принятие решения дается ровно 90 дней.
Рекомендуется при выборе квартиры (особенно если они предлагаются в разных домах) сначала прочитать отзывы об этом доме, самостоятельно его осмотреть и так далее.
Нередко дома для расселения возводятся с многочисленными нарушениями и в них жить так же опасно (или, как минимум, также некомфортно) как и в аварийном.
Значит, от подобного жилья стоит отказываться и ждать более адекватных предложений.
Типичные ошибки при оформлении
Ошибка №1. Собственник квартиры не был согласен с выкупной стоимостью его дома, однако посчитал, что вынужден принять предложение, и переехал.
Владельцы изымаемых домов вправе нанять независимого оценщика, а с результатом оценки (лучше нескольких сразу) обратиться в суд для защиты своих интересов.
Ошибка №2. Владельцу дома, который переехал ввиду сноса его жилья, была предоставлена квартира, рыночная стоимость которой ниже разрушенного дома.
В случае, если собственник изъятого сооружения согласился на выделение ему меньшего по стоимости жилья, разница между ценой его дома и нового жилого помещения должна быть ему выплачена.
Что делать, если ни один из вариантов не подходит
Если ни один из предложенных вариантов квартир не подходит, денежная компенсация, с точки зрения собственника, очень маленькая и так далее – то есть смысл ждать до последнего. Если согласится на переселение, то обратно «отмотать» будет уже невозможно.
Однако ожидание тоже должно иметь разумные сроки. Если администрация категорически отказывается признавать, что предложенное жилье не является равноценным, что оценка квартиры не адекватна или что компенсация отчетливо недостаточная, то нужно обращаться в суд.
Для обращения, предварительно, нужно запастись серьезными аргументами и доказательствами своей правоты. Если, например, предложенная квартира соответствует по площади и количеству комнат аварийной, но вид из окна у нее не такой красивый – суд это интересовать не будет. А вот если площадь действительно меньше нужной, это уже можно доказать.
Примерно та же ситуация с оценкой квартиры. Можно попробовать заказать отчет об оценке в независимой компании и пытаться судиться опираясь уже на него. Однако, во-первых, это стоит денег, а во-вторых, не факт, что суд примет во внимание сторонний отчет.
Адвокат по компенсациям за снос в Екатеринбурге
При решении вопроса лучше прибегать к помощи наших квалифицированных специалистов Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», которые смогут наиболее полно и всесторонне оценить конкретно Вашу ситуацию и принять правильное решение по следующим вопросам:
- Является ли предлагаемый вам административным органом размер выкупной цены адекватным?
- Есть ли необходимость в проведении дополнительной оценки?
- Есть ли основания для обращения в суд?
Что будет, если не выселиться из аварийного дома
Отказ от выселения и аварийного дома сильно отличатся от отказа выселяться из ветхого жилья. Ветхое никто сносить не собирается и жить в нем можно спокойно. А вот аварийное планируется к сносу. Но снести дом, пока в нем живет хотя бы один человек – невозможно.
Более того, есть ошибочное мнение (активно поддерживаемое некоторыми представителями администрации), что если отказаться переселяться – отключат газ, свет, воду и так далее. Это тоже не правда. Пока в доме остается хотя бы один жилец, отрезать коммуникации не смогут.
Разумеется, это не устраивает администрацию. Сначала особо упертым будут предлагать различные варианты, начиная от других квартир и заканчивая деньгами. Причем иногда предложения будут становиться все лучше и лучше, так что есть небольшой смысл оставаться в покинутом остальными жильцами доме.
Если же это не поможет, то администрация просто обращается в суд и, получив решение о выселении, посредством судебных приставов, выселит человека в принудительном порядке. Нравится ему это или нет. Разумеется, ему все еще будет положена компенсация, так что уже после выселения он сможет получить деньги или другую квартиру.
Так как деваться жильцу будет уже некуда, предложения администрации резко станут крайне невыгодными. Как следствие, можно немного посопротивляться, однако до выселения дело лучше не доводить.
Нововведения в 2021 году
Для того, чтобы максимально защищать права жильцов, в 2021 году приняты новые поправки к законам. У собственников аварийного жилья появится больше вариантов:
- Льготная ипотека: чтобы доплачивать за более качественное жилье.
- Выбор застройщика нового дома, в который будут переселять людей.
- Покупка жилья на вторичном рынке за счет некоего сертификата, который будет выдаваться в качестве компенсации и так далее. Детальное описание новых возможностей и их особенностей пока не предоставляется. Не факт, что даже описанное выше будет принято.
При переселении жильцов из аварийных домов нередко возникает множество проблем и нарушений. Как правило, собственники не знают свои права, чем активно пользуются многие недобросовестные личности.
На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных нюансах, которые обязательно нужно знать. Они же могут оказывать помощь клиентам на всех этапах переселения или получения денежной компенсации.
Вплоть до отстаивания интересов клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
- Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
- (1