Нотариальное заверение сделок с недвижимостью может стать обязательным

Нотариальное заверение сделок с недвижимостью может стать обязательным

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Нотариальное заверение сделок с недвижимостью может стать обязательным

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомнотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как заверить договор

В некоторых случаях простого письменного договора недостаточно — закон требует обязательного нотариального удостоверения. Иногда стороны договора сами решают не ограничиваться своими подписями и идут в нотариальную контору — даже если по закону это не обязательно.

Анастасия Корнилова

юрист

У нотариально заверенного договора есть несколько преимуществ перед обычным письменным документом. Минус тоже есть: за заверение придется дополнительно заплатить.

Расскажем, зачем идти к нотариусу и когда заверять договор обязательно по закону.

В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

  1. Проверяет законность документов.
  2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
  3. Проверяет дееспособность сторон.
  4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
  5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

Закон может установить обязательное нотариальное удостоверение и для других сделок. Кроме того, обязательному заверению подлежат сделки, в которых стороны договорились о нотариальном удостоверении.

Также придется обратиться за заверением договора, который оформлен в связке с основным нотариально заверенным договором. Это, например, предварительный договор, соглашение об уступке требования, договор залога в обеспечение исполнения обязательств.

Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.

Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.

Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.

Читайте также:  Эксперты выяснили, в каких районах москвы новостройки дорожали сильнее всего

Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п. нотариус получает из ЕГРН.

Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней. Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.

В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

  1. Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
  2. Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
  3. Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
  4. Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
  5. Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.

Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Заграничный паспорт гражданина РФ.
  3. Дипломатический паспорт.
  4. Служебный паспорт.
  5. Документ иностранного гражданина.
  6. Удостоверение моряка.
  7. Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
  8. Удостоверение или проездной билет беженца.
  9. Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
  10. Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
  11. Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.

Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

  1. Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
  2. Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
  3. Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
  4. Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.
  5. Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
  6. Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.

Особенности оформления. При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.

Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.

Стоимость услуг нотариуса складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Размер пошлины зависит от действия.

А удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, — к примеру, предварительного или брачного договора — обойдется в 500 Р.

Услуги правового и технического характера — это подготовка проекта договора, изготовление копий документов и т. д. В зависимости от того, какой договор вы заверяете, такие услуги обойдутся в сумму от 400 до 24 000 Р.

Стоимость удостоверения

3000 Р + 0,2% суммы сделки

Комментарий

Или оценки стоимости недвижимости

Сумма сделки

Выше 10 млн Р

Стоимость удостоверения

23 000 Р + 0,1% суммы сделки

Комментарий

Но не более 50 000 Р

Стоимость удостоверения

3000 Р + 0,4% суммы сделки

Стоимость удостоверения

7000 Р + 0,2% суммы сделки

Сумма сделки

Выше 10 млн Р

Стоимость удостоверения

25 000 Р +0,1% суммы сделки

Комментарий

Но не более 100 000 Р

Кто оплачивает стоимость нотариального заверения договора. В законе нет указания, кто из участников договора должен нести расходы на заверение сделки. Поэтому стороны в каждом случае договариваются так, как удобнее им. Пошлину может оплатить один из участников или оба: пополам или в любой другой пропорции.

Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу. В этом случае может получиться немного сэкономить на пошлине, но появится риск потерять больше денег в будущем. Если договор оспорят, сторонам вернется то, что было прописано в договоре.

Например, по договору купли-продажи квартиры покупатель заплатил продавцу 5 млн рублей, а в договоре стороны указали цену в 2 млн. Потом сделку оспорили внезапно появившиеся наследники. Продавец вернет покупателю только 2 млн рублей: стороны указали в договоре эту сумму и поставили свои подписи, а нотариус удостоверил эти подписи и, соответственно, волю сторон.

Монополия нотариата: Введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Обяжут ли граждан получать нотариальные услуги, без которых они вполне обходились?

7 апреля 2016 года в Государственной Думе состоялись парламентские слушания на тему «Нотариат как эффективный механизм защиты прав граждан и юридических лиц: актуальные задачи и пути их решения», проведенные по инициативе Комитета по конституционному законодательству и государственному строительству.

Официально слушания были посвящены обсуждению проекта федерального закона о нотариате, но, похоже, ключевым  вопросом стоял вопрос о возврате обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью. Практически все участники Парламентских слушаний это признавали.

Активный участник  Парламентских слушаний, заместитель Председателя Законодательного Собрания Ростовской области — председатель комитета по законодательству Ирина Рукавишникова, выразила это так: « В целом, законопроект устраивает всех. Но одна из основных проблем, которая беспокоит нотариальное сообщество, это отсутствие в законопроекте (как и в действующем законе) обязательного требования о нотариальном заверении сделок с недвижимостью».

По мнению советника министра юстиции РФ Марии Мельниковой, нотариат должен быть полностью вовлечен в оборот недвижимого имущества, и это является серьезной и существенной защитой оборота недвижимости.

При этом  Мария Мельникова не отрицала, что сделки с недвижимостью для нотариата являются самым «лакомым куском». И Министерство юстиции поддерживает это пожелание. Мария Мельникова выразила надежду, что нотариат оправдает себя. И общество увидит, что данный шаг оправдан. А это, на мой взгляд, главное.

Видит ли общество такой шаг оправданным? См. видео  https://www.youtube.com/watch?v=NgKB-MWugSk

Единственным участником Парламентских слушаний, выступившим против инициативы Минюста и Комитета по конституционному законодательству и государственному строительству Государственной Думы РФ, оказался заместитель секретаря Общественной палаты Александр Музыкантский. Его позиция сводится к следующему.

Нотариальное заверение сделок с недвижимостью доступно и сейчас, но оно не пользуется популярностью. Согласно официальной статистике, за прошлый год через нотариусов прошло около 130 тыс. таких сделок, тогда как, по подсчетам Росреестра, общее число сделок с недвижимостью перевалило за 2 млн.

Непопулярность нотариальных услуг в этой сфере Александр Музыкантский связывает с редкими случаями привлечения нотариусов к ответственности. По его словам, за последние 5 лет это случалось 55 раз.

Он обращал внимание, что недвижимость могут изъять у приобретателя, даже если сделка была удостоверена нотариусам.

Александр Музыкантский в части отсутствия гарантий для добросовестного приобретателя при нотариальном удостоверении сделки совершенно прав.

Нотариальное удостоверение сделки не гарантирует добросовестного приобретателя недвижимости от виндикационного иска, если в цепочке окажется сделка с пороком воли (ст.302 ГК РФ). А таких случаев достаточно много.

И судебные споры по истребованию недвижимого имущества у добросовестных покупателей возникают все чаще.

Остальные спикеры на слушаниях идею обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью поддержали.

При этом, аргументация сторонников введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не содержит убедительных аргументов в пользу такого шага. Все что я прочитал или посмотрел в видеозаписи на сайте Федеральной нотариальной палаты (https://notariat.ru/news/25492/ ) можно назвать обычным популизмом.

Когда вопрос ставится «или — или», то следует его рассмотреть в плоскости разумного баланса публичных и частных интересов

Всем понятно, что нотариат заинтересован в обязании всех участников рынка оборота недвижимости совершать нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Это существенно повысит доходы нотариусов.

Все мы знаем, что нотариат является профессиональной корпораций, для деятельности которой создана монополия. Нотариат является закрытой корпорацией, с жестко регулируемой численностью.

Поэтому предоставление нотариату, как хозяйствующему субъекту, в условиях его монопольного положения на рынке возможности свободного произвольного установления цен не отвечает интересам общества в целом, и интересам потребителей услуг нотариата.

Читайте также:  Правительство разрешило вести коммуникации по землям садоводств

Важно соотношение цены услуги и ее ценности (полезности). Этот момент ключевой.

В силу этого, предложение ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью должно отвечать в первую очередь интересам потребителей этих услуг. Так как получается, что государство обяжет граждан получать нотариальные услуги, без которых они до этого вполне обходились.

Это же не налог на содержание нотариата. Поэтому, первый вопрос, во что потребителям обойдется нотариальное удостоверение сделок? Но почему-то этот вопрос не ставится в центр общественного внимания.  Он не звучал в выступлениях спикеров состоявшихся Парламентских слушаний.

Второй вопрос, что в себя будет включать услуга по обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью? Будет ли нотариус технически заверять типовой договор, или нотариус будет осуществлять сбор документов по предшествующей цепочке сделок, их правовой анализ? Это разный объем работы. Какую часть ответственности за правовую «чистоту» сделки примет на себя нотариус? На мой взгляд, необходимо переходить к регламентам нотариальных услуг.

Третий вопрос, какова будет цена данной нотариальной услуги при ее обязательности?  За государственное понуждение граждан к потреблению данной нотариальной услуги нотариату необходимо пожертвовать ценой.

Если, цена данной услуги будет определяться самой корпорацией нотариата, то непонятно почему общество должно быть заинтересовано в таком подарке монополисту, коим является нотариат?

Что происходит сейчас? Граждан пытаются обязать получать нотариальные услуги, без которых они вполне обходились. За что они должны платить деньги, я например не понимаю. Это нигде не обговаривается.

Цена вопроса?

Коллеги, хочу обратить ваше внимание, что цена вопроса достаточно высока. По сообщениям Радченко И.В., нотариуса города Москвы, подготовка проекта договора и его нотариальное заверение стоит в среднем 30 — 40 тысяч рублей.

Если исходить из статистических данных за 2015 год, приведенных в выступлении на состоявшихся Парламентских слушаниях заместителя секретаря Общественной палаты Александра Музыкантского, что за прошлый год через нотариусов прошло около 130 тыс.

сделок с недвижимостью, тогда как, по подсчетам Росреестра, общее число сделок с недвижимостью перевалило за 2 млн. Соответственно приблизительный порядок цифр получается следующий: 60 – 80 млрд. рублей в год должны заплатить граждане и юридические лица за нотариальное удостоверение сделок. Это цена вопроса в отношении публичного интереса.

А стоит ли декларируемый публичный интерес 80 миллиардов рублей в год из карманов граждан и касс юридических лиц?

Перейдем к цене вопроса с учетом частного интереса. Во что обойдется каждому гражданину инициатива введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Как я понимаю, разумные интересы граждан заслуживают внимания со стороны государства.

Как мы знаем стоимость нотариальных действий складывается из нотариального тарифа (он установлен законом и един для всех нотариусов) и стоимости правовой и технической работы (она примерно у всех нотариусов одинаковая, но может отличаться в зависимости от региона и конкретной нотариальной конторы).

Для нотариальных действий по нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью нотариальный тариф составляет для сделок более 1 млн. руб.— 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей (ст.22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»).

Если взять стоимость квартиры равную 3 миллионам рублей, то получаем нотариальный тариф в сумме 11000 рублей. Стоимость правовой и технической работы составляет от 7 000 рублей. И она не регламентируется.

Таким образом, мы получаем стоимость данной нотариальной услуги минимум в 18 тысяч рублей.

Существенным моментом, затрагивающим частные интересы граждан является то обстоятельство, что сделки с недвижимостью обычно осуществляются парно. То есть гражданин, улучшая свои жилищные условия, продает квартиру меньшей площади, и на полученные деньги с доплатой покупает квартиру большей площади.

Таким образом вменяемые гражданам дополнительные затраты на нотариальные услуги возрастают почти в 2 раза. А это уже порядка 36 тысяч рублей. То же и при смене места проживания, и вообще в большинстве случаев это 2 сделки. Согласитесь, неплохие деньги.

Нотариальная услуга в том виде, в каком она оказывается сейчас, стоит таких денег?

В связи с этим возникает ряд вопросов. Что представляет собой нотариальный тариф? Как он расходуется? Нотариальный тариф является доходом нотариуса совершившего нотариальное действие? В какой части он отходит государству? В какой части нотариальным палатам регионов и федеральной нотариальной палате?

В этих вопросах должна быть абсолютная прозрачность.

Александр Музыкантский, заместитель секретаря Общественной палаты. Последовательно отстаивал права Игоря Логинова, добросовестного приобретателя, у которого московские власти в судебном порядке истребовали квартиру.

Квартира по закону должна была перейти к городу как выморочное имущество.

Но, в результате мошеннических действий организованной группы лиц, по нотариально заверенной доверенности от имени умершей владелицы, по цепочке квартира попала к Игорю Логинову, который о мошенничестве не знал.

Судебное решение от 29 ноября 2013 года состоялось в пользу Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы (решение прилагается). Вышестоящие инстанции поддержали решение первой.  Верховный суд РФ изначально отказался пересматривать дело.

И только благодаря настойчивости Александра Музыкантского, после его шести обращений на имя председателя суда Вячеслава Лебедева, решения судов об удовлетворении иска были в середине марта этого года отменены Гражданской коллегией Верховного суда, и дело направлено на новое рассмотрение.

Историю семьи Логиновых см.  http://www.sovsekretno.ru/articles/id/5399/

Нотариальные сделки, особенности оформления

Гражданский кодекс РФ в статье 163 предусматривает такую форму сделки как нотариальное удостоверение. В рамках этой статьи мы рассмотрим, что такое нотариальное удостоверение, зачем оно нужно, какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению и какие преимущества нотариальная сделка имеет перед сделкой в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом.

Кто же такой нотариус? Нотариус – лицо, уполномоченное совершать нотариальные действия.

Цель деятельности нотариуса —  защита прав и законных интересов обратившихся к нему лиц путем совершения предусмотренных законодательными актами нотариальных действий.

Деятельность нотариусов регулируется Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I.  Для осуществления своей деятельности нотариус наделен законом рядом прав и обязанностей.

    Нотариус имеет право:

  • совершать предусмотренные законом нотариальные действия в интересах лиц, обратившихся к нему;
  • составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии документов и выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий;
  • истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий. 
    Нотариус обязан:

  • оказывать обратившимся лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред;
  • разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;
  • хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности.

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Как видно из вышеприведенного, нотариальное заверение сделки дает гарантию того, что законность ее совершения проверена, стороны дееспособны, вправе заключить сделку и осознают права и обязанности, возникающие в результате ее заключения. Нотариус отвечает за законность совершения им нотариальных действий своим имуществом, поэтому в его интересах осуществить всестороннюю проверку сделки перед ее заключением.

Читайте также:  Аижк получит 13 тысяч га федеральных земель под строительство жилья

Когда удостоверять сделку у нотариуса обязательно?

  • Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
  • 1) в случаях, указанных в законе;
  • 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

  • Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.
  • Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
  • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.
  • Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;
  • Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности).

Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

Нужно ли удостоверять сделку по своему желанию? Какие преимущества дает нотариальная форма сделки по сравнению с простой письменной?

  1. На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц.

     

  2. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

     

  3. На практике в данную проверку включается получение общедоступных сведений из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, а также информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.

     

С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию; в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен. 

Однако, необходимо оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет. 

То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).

Нотариальное удостоверение дает также преимущество в сроках регистрации: если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день; если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней.

С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов, что также является преимуществом в некоторых случаях (страхует от ситуаций, когда продавец “передумал” после подписания договора).

Однако нотариальное удостоверение недешевое удовольствие: нотариусу придется заплатить 0, 1 — 0, 2 % от цены сделки. 

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение — это дополнительная мера защиты, оно не заменяет юридическую проверку «чистоты» недвижимости, надежности продавца, так как нотариус не проводит полноценную проверку юридической «чистоты» недвижимости, не проверяет историю недвижимости, предшествующие сделки с данной недвижимостью, в круг его задач и обязанностей входит проверка законности конкретной сделки, наличия полномочий у данного продавца продать недвижимость, соблюдение формальностей при совершении сделки, нотариус не несет ответственности за законность предшествующих сделок. Поэтому покупатель должен сам проверить всю историю недвижимости, благонадежность продавца или привлечь юриста.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Вы можете заказать комплексную услугу по юридическому сопровождению сделки, в том числе нотариальной сделки, или выбрать отдельные услуги (например, юридическую проверку «чистоты» недвижимости, продавца). 

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector