С 29 декабря 2020 года в силу вступили некоторые поправки в Налоговый кодекс РФ. Одна из них касается покупателей квартир в новостройках: теперь минимальный срок для продажи жилья без уплаты НДФЛ считают по-новому: не с даты регистрации права собственности, а после оплаты.
Например: Иванов купил квартиру по ДДУ в 2020 году. Следовательно, если бы он захотел ее продать без уплаты НДФЛ, то это право появилось у него бы только в 2026 году – через пять лет после регистрации ДДУ.
С поправками в Налоговом Кодексе сроки стали меньше. Возьмем того же Иванова: продать квартиру без уплаты НДФЛ ему можно будет в 2020 году – через пять лет после регистрации права собственности по долевому участию в Росреестре.
Касается нововведение только квартир в новостройках на первичном рынке. Если владелец жилья уже заплатил НДФЛ с продажи, то налог можно вернуть из бюджета, подав заявление через личный кабинет в ИФНС.
Кто может воспользоваться поправками в законодательстве
Изменение в законодательстве касается только тех, кто планирует продать или вот уже продает, или продал в течение трех последних лет квартиру в новостройке. Ко вторичному рынку недвижимости поправка не относится.
Как минимальный срок влияет на начисление НДФЛ
Минимальный срок владения в данном случае – это период, в течение которого можно продать жилье без уплаты налога на доходы физических лиц и подачи декларации по форме 3-НДФЛ.
Если квартира была куплена, то минимальный срок будет пять лет. А если получена по наследству, то три года. Также три года придется выждать для продажи без НДФЛ, если квартира была получена в дар от близкого родственника или приватизирована. Но, последние два варианта подойдут только для вторички.
Для новостроек по ДДУ срок считается немного иначе.
Как было раньше
Раньше отсчет срока владения квартирами в новостройках начинался с даты регистрации права собственности. А ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию можно было годами, ведь застройщики часто срывали сроки.
Но, даже сразу после сдачи дома в эксплуатацию продать квартиру без уплаты налога в 13% было невозможно. Ведь нужно было еще оформить право собственности, а потом подождать три года или пять лет.
Как теперь
Теперь минимальный срок владения отсчитывается не с даты регистрации права собственности, а с даты последней оплаты по ДДУ или по договору переуступки права требования.
Собственнику больше не нужно ждать, пока пройдет три года или пять лет после регистрации права собственности.
Когда можно применять новое правило
Новый порядок исчисления минимального срока владения действует для доходов с 2019 года.
Но, если так случилось, что собственник продал квартиру и уже заплатил НДФЛ, а с этого момента еще не прошло три года, то переплаченное в бюджет он может вернуть.
Почему только три года: потому что вернуть излишне уплаченные налоги можно только за три последних года.
Как вернуть переплаченное в казну?
Для этого нужно подать уточненную декларацию. Но, в той же 3-НДФЛ такого листа или хотя бы графы для списания НДФЛ не предусмотрено. Так что налогоплательщик может отправить в ИФНС пояснение по такому образцу:
- В правом верхнему углу указать кому направляется пояснение к декларации: ФИО руководителя ИФНС, адрес, от кого: ИНН, ФИО, адрес плательщика.
- По центру название документа: «Пояснение к уточненной декларации о доходах за____год».
- Далее нужно указать когда была куплена квартира, за какую стоимость, сумма налога и сроки его уплаты. Отсылка к тому, что 29.12.2020 в силу вступили поправки в НК РФ, согласно которым налогоплательщик имеет право вернуть ранее уплаченный НДФЛ.
- Список прилагаемых документов.
- Дата и подпись.
Скачать образец пояснения к уточненной декларации при продаже новостройки.
Заявление проверят, и если верно, то на балансе налогоплательщика появится переплата. После этого нужно в личном кабинете подать в электронной форме заявление на возврат переплаты. Деньги на указанный счет должны поступить в течение 10 дней.
А что, если дом еще не сдан?
Новое правило касается расчета налогов в отношении только сданных квартир. Если вы купили квартиру по ДДУ или по договору переуступки прав, «списать» НДФЛ по новому законодательству не получится.
Дело в том, что право собственности на физическую квартиру появляется только тогда, когда уже подписан акт приема-передачи. А до этого, пока дом еще не сдан в эксплуатацию, фактически куплено право получить определенную квартиру в будущем.
При продаже в этом случае придется рассчитать НДФЛ и подать декларацию, а в следующем году заплатить налог.
Вычет при покупке жилья в новостройке
В этой части ничего не изменилось: имущественный вычет можно будет получить только после того, как дом сдадут в эксплуатацию, и покупатель подпишет акт приема-передачи квартиры.
Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?
Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается
налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты
подоходного налога или снижения налогового бремени. В том случае, если продать
квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет
при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, если
продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие
вопросы в нашей публикации.
Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные
сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения
налоговой базы при расчете НДФЛ).
При продаже квартиры, получив доход,
налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности
платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик
или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.
Возможен ли взаимозачет
при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи
квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы
необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.
Срок
владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры
Если проданная квартира была в Вашей собственности более
установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный
от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения
может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:
- когда была приобретена
продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже), - каким образом продаваемая
квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору
купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.) - является ли квартира
единственной или нет.
Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.
Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если
продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели
проданной квартирой.
Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).
В любом случае, если квартира была в Вашей собственности
более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить
налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от
того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.
Покупка и
продажа квартиры в одном налоговом периоде
Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры
рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с
точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее
минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить
НДФЛ.
А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный
налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет
налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры
производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год
(налоговым периодом признается календарный год).
Нужно ли платить налог, если
продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры
осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала
подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой
рассчитывает НДФЛ к уплате.
А потом для получения вычета при покупке квартиры
подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или
получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).
Пример
В 2020 году
женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную
квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо
подать декларацию за 2020 год, рассчитать и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022
году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при
покупке квартиры.
- Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке
квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить
квартиру в один год? - Покупка и
продажа квартиры в один год: налоговый вычет - Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик
имеет право - При продаже квартиры
- На получение имущественного
налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом
периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные
жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в
указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; - Или вместо получения
имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Пример
Женщина
продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена
за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы
при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.
((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).
При покупке квартиры
- На получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
- На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.
Пример
Мужчина
приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина
вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть
260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).
Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом
периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке
недвижимости?
Если продал
квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?
Закон не предусматривает прямую возможность произвести
взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной
квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).
И если продать квартиру
и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не
является основанием для освобождения от налогов.
Однако если Вы продали
квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно
оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым
произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.
Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа
одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права
собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение
одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3
пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,
полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря
2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно
ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет
отрицательным.
Пример
В 2020 году
мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.
руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.
В начале
2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает
налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом
же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже
квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).
Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.
(2 000 000
* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в
2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,
получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).
При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры
в одном году нужно учесть следующие моменты:
- У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
- Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
- При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).
Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением
продажи и покупки квартиры в один год.
Нужно ли
подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?
Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального
предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы
продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в
декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а
также имущественный вычет при покупке новой квартиры.
Можно ли
сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?
Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен
только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная
заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже
квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям
нетрудоустроенных граждан?
Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть
применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка
другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27
января 2012 г. N 03-04-05/5-81).
Если продажа одной квартиры и оформление права собственности
на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то
налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых
вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.
1 ст. 220 НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого
дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).
- Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).
- Нужно ли
платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже? - Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемой
квартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить на
вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купить
другую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:
- наличие документов,
подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры, - наличие права на
имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, - совершение сделок покупки и
продажи квартиры в одном году и т.д.
Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.
Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.
И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.
Купил новостройку, отремонтировала, продаю. Каким будет налог?
Упрощённо говоря, нужно будет платить подоходный налог (если срок владения менее трёх лет). Подоходный налог, как понятно из названия, это налог на доходы. Т.е. платить надо будет разницу со стоимости продажи и стоимости приобретения. Из полученной разницы необходимо будет уплатить 13% налога, подав соответствующую декларацию.
Например: купили новостройку за 1 млн.рублей. Отремонтировали, вложив 200 тыс. руб. И продали за 1,3 млн. рублей. С точки зрения государства вы получили доход 300 тыс. рублей. Ваши затраты на ремонт никого не волнуют, кроме вас. С этих 300 вы должны будете заплатить 39 тыс. рублей.
Поправлю предыдущего автора, т.к. с 2016 года законодательная база изменилась: налог уплачивается, если срок владения менее 5 лет.
В остальном все верно:
владели менее 5 лет — оплачиваете 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Подаете декларацию и оплачиваете налог до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Если стоимость продажи менее 1 миллиона рублей,то платить налог не надо.Если более 1 миллиона рублей,то все зависит от времени нахождения в собственности.По последнему закону срок нахождения в собственности 5 лет(с 2016года).Если он менее 5 лет,то надо платить со стоимости свыше 1 миллиона руб или доказать стоимость приобретения.
Я не стану давать советы, где купить диплом.
Тем более, что купить диплом недорого — это скорее всего попасть на грубую подделку, которую сразу же разоблачат.
Гораздо выгоднее, хоть и дольше купить настоящий диплом, то есть заплатить за обучение в настоящем вузе и спустя 5 лет получить необходимую корочку. О том, что при этом Вам не придется особо напрягаться — давно известно.
Но если сроки поджимают, то смотрите — какой выбор сайтов, продающих дипломы есть. Там же можно купить и паспорта и другие документы.
И никто их не прикрывает.
Салон Тринити является официальным диллером Chevrolet. Там можно купить Круз по достаточно приемлемым ценам. Адрес:
AVANTA заявляют о себе как об официальном дилере данного бренда. Они находятся по улице Василисы Кожиной, дом 29.
«У Сервис +» считается официальным дилером Шевроле. Их адрес:
Потому что рефлекс «дорого, значит лучше» никто не отменял. Возможно они также боятся, что если где-то дешевле, то качество хуже, произведено не на том заводе, обслуживание хуже, сервиса нет, подделка. А комуто просто удобно купить в магазине поближе, пусть и дорогом. Или этот магазин статусный — человек хочет казаться более успешным.
Если Вы имели в виду именно животный мир- то это хозяин ,как и сама природа. Попробуйте встретиться один на один с диким хищным зверем без оружия. Вопрос задавать будет просто некому.
Домашние любимцы отдельная история, вы их кормите, ласкаете- за это они Вас любят как умеют,часто очень преданно, но это выведенные специально человеком виды, предназначенные для работы или удовольствия, но изначально для работы. Рабом животное никогда не будет, в его психологии это понятие не заложено.
Это у хозяина-человека наемный рабочий раб априори, даже любимый и уважаемый.И невозможно противостоять природе-мы все ее рабы.Попробуйте бороться с цунами, землетрясением, пожаром. Так что человек максимум субподрядчик природы и то самой малой ее части.
- Всё, что очень дёшево;
- Всё, что чудодейственно;
- Всё, что должно быть сертифицированно;
- Всё на что нужна гарантия…
И вообще подобные ресурсы — это лотерея. Кто-то купить недорого и удачно (повезло) и скажет «Да ну, не наговаривайте»! А кто-то столкнётся с мошенничеством и у него будет совсем иной взгляд.
Я, как «продавец» на Авито тоже столкнулась с мошенничеством. Схема такая: тебе звонят и просят придержать товар, поскольку «я сейчас не лома, работаю далеко…» В качестве гарантии предлагают перевести тебе на карточку нную сумму в залог.
Даёшь номер карточки, они перезванивают и говорят, что сейчас они будут деньги посылать — скажите им код, который придёт вам на телефон. Делать этого нельзя — снимут с карточки всё подчисто! Как можно скорее прекратите разговор и не берите больше трубку.
Ндфл с продажи единственного жилья через 3 года — как работает льготный период владения недвижимостью
В общем случае продать недвижимость и не платить НДФЛ можно в том случае, если собственностью владели не менее 60 месяцев. С 01 января 2020 года срок владения жильем сократился (хоть и не для всех), поэтому теперь продать жилой объект без уплаты НДФЛ разрешено и спустя 36 месяцев. Во всех этих вопросах есть свои тонкости и особенности, с которыми следует ознакомиться еще до того, как покупать или продавать жилье. Мы расскажем более подробно, как это работает.
В законодательстве РФ есть определенные условия, которые позволяют собственникам жилья продать свое жилье без обязательной уплаты 13% от его стоимости. В текущем 2020 году произошли некоторые изменения, и теперь дело со сроками продажи обстоит немного иначе.
Предположим, жилье было куплено после 2016 года. По общим правилам, минимальный срок для владения должен составлять 60 месяцев (если раньше – то 36 месяцев, то есть, продавать уже можно). Продавая квартиру раньше указанного срока, придется отчитаться в налоговой (форма 3-НДФЛ) и уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости проданного жилья за минусом льготы.
Такие правила действовали до 2019 года. В 2020-м же условия будет немного изменены: теперь минимальный срок для владения объектами жилой недвижимости составит 3 года.
Но основное условие таково: сниженный срок владения будет действовать только для тех жилых объектов, когда это является единственным жильем гражданина (то есть, еще какого-то пригодного для проживания имущества у него нет).
Другими словами, срок в 36 месяцев не действует, если у продавца недвижимости есть еще во владении другое жилье.
Если владелец решит продать не единственный свой объект недвижимости, то минимальный срок останется прежним (60 месяцев). Скрывать наличие другого жилья не стоит – сейчас все прекрасно отслеживается через ЕГРН.
Новые правила по сроку имеют еще одну интересную особенность: если владелец продаваемого единственного жилья купил другое жилье не ранее, чем за 90 дней до продажи, то продаваемый объект все равно считается единственным, и на него распространяется правило «36 месяцев». Другими словами, можно будет в течение 3 месяцев до продажи единственного жилья купить что-нибудь еще, а льготный срок владения все равно будет действовать.
Для наглядности разберем пример: дом был куплен в 2017 году, а в ноябре 2019 года гражданин приобрел еще один дом. В январе нового 2020 года продать старый дом можно без уплаты налога, так как срок владения будет больше 36 месяцев, и это даст право не уплачивать НДФЛ.
Если гражданин приобрел жилой объект до 2016 года, то по нему минимальный срок пользования жильем составит также 3 года. Допустим, что квартира досталась по наследству или была подарена, таким образом, продать жилье можно по истечении 3 лет.
При этом правило единственного жилья здесь не действует.
Если жилье продается раньше срока, который установлен для минимального владения, то здесь можно применить налоговые вычеты – до 1 000 000 рублей или фактические расходы на приобретение.
Новые условия, о которых рассказано выше, действуют, начиная с 1 января 2020 года.
Для кого это будет актуально?
Обновленные условия коснутся лишь относительно небольшой категории владельцев недвижимого имущества: кто является собственником жилых объектов – частных домой, квартир, апартаментов, комнат и т.д., купленных после 1 января 2016 года, и являющихся единственным жильем.
Лучше ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ заранее, это поможет заранее спланировать свои налоговые обязательства.
Заключить договор и подписать документы задним числом нельзя, кроме того, на размер налога, подлежащего уплате, будет оказывать влияние не только дата продажи и покупки жилья, но и сумма сделки.
Чтобы в дальнейшем не переплатить лишнего, или вообще не остаться должником, необходимо заранее ознакомиться с тонкостями оформления и расчета НДФЛ.
Понятие минимального срока владения. Как срок влияет на уплату налога?
В России минимальным сроком для жилого объекта принято считать временной отрезок времени, по истечении которого можно продавать недвижимость без уплаты НДФЛ и подачи налоговой декларации.
Продавая недвижимость раньше минимального срока владения, следует готовиться к тому, что необходимо будет уплатить государству налог на доходы физических лиц и подать в налоговую инспекцию декларацию.
Соответственно, чтобы избежать этой не самой приятной процедуры, лучше всего продавать собственность только после окончания минимального срока владения. Даже если сумма сделки составит довольно внушительную сумму, государству ничего платить не нужно. Как это работает, разберем на примере:
Антону в ноябре 2016 года досталась в наследство квартира. В сентябре 2019 года Антон решил продать квартиру за 2 000 000 рублей – то есть с момента открытия наследства 3 года не прошло, а только 2 года и 10 месяцев.
Так как минимальный срок владения жильем составляет 3 года (наследство), а договор продажи заключен раньше этого срока, Антону необходимо заплатить государству налог в размере 130 000 рублей (13% от разницы стоимости продажи и вычета в 1 000 000 рублей) и отчитаться в налоговой, подав декларацию.
Если бы жилье было продано в декабре 2019 года, то налог платить не пришлось бы, и Антон сэкономил бы 130 000 рублей.
Можно ли уменьшить налог, продавая жилье раньше минимального срока владения?
Продажа жилья раньше установленного срока не всегда будет сопровождаться уплатой НДФЛ. Декларацию, разумеется, подавать все равно придется, а вот не платить налоги иногда можно.
Сделать это можно достаточно просто, всего лишь применив налоговый вычет. Данное право не будет зависеть от срока пользования недвижимостью и даты покупки жилья.
Вы можете купить жилье, а спустя несколько месяцев его продать, без каких-либо налогов и расходов.
Для уменьшения налога можно применить один из следующих вариантов вычета:
| Фактические расходы на приобретение жилья | Сумма, потраченная на покупку недвижимости | Договор купли-продажи, чек из банка, расписка и т.д. | В том случае, если жилье приобреталось за собственные средства и этому есть доказательства |
| Без подтверждения доходов | 1 миллион рублей или пропорционально доле | Достаточно декларации | Если данное жилье было унаследовано или получено в подарок, или же подтверждающих покупку документов не сохранилось |
А теперь более подробно:
- Фактические расходы на покупку жилья. Предположим, Сергей в 2018 году приобрел недвижимость за два миллиона, а в 2019 году он создал семью, в которой родился малыш. Семья переехала в жилье побольше, и продали квартиру также за два миллиона через год покупки. В 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции о продаже, но налог платить не придется, так как полученный доход от реализации жилья равен фактическим расходам на покупку данного объекта. Здесь срок владения недвижимостью не имеет значение.
- Без подтверждения дохода. В 2017 году Сергей получил в наследство квартиру, а после того, как Сергей создал свою семью и узаконил отношения, он решил продать квартиру за два миллиона рублей и добавить эту сумму для приобретения новой квартиры в ипотеку. В текущем 2020 году Сергей отчитается в налоговой инспекции, но заплатит НДФЛ не с двух миллионов, а только одного миллиона, так как использовал вычет. Если бы Сергей подождал, и продал квартиру позднее, то налог платить не пришлось бы вообще.
Вычетом по НДФЛ при продаже недвижимости может воспользоваться любой гражданин, и это реальная возможность уменьшить сумму налога с продажи жилой собственности.
В заключении хотелось бы порекомендовать не торопиться и заранее просчитывать все возможные потери. В любых делах необходимо время на обдумывание и изучение нюансов, тем более, если речь идет о крупных суммах, например, с продажи жилья. Для начала необходимо внимательно ознакомиться с условиями, при которых можно избежать уплаты налога.
Для этого необходимо просто выждать минимальный срок владения недвижимостью. Если процедура продажи собственности не терпит отлагательств, то размер налога, подлежащего уплате государству, можно избежать, применив некоторые налоговые вычеты.
Продавец сможет сэкономить приличную сумму, которую в последующем можно потратить, например, на ремонт в новой квартире.
Занижение стоимости квартиры при ипотеке
Занижение цены на недвижимость. Что это?
О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости.
Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей.
При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.
Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?
Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает квартиру на вторичном рынке. Причина – в особенностях налогообложения.
Налоговое законодательство РФ предусматривает уплату НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн. рублей, проданной в течение 3-х или 5-ти лет (в зависимости от оснований) с момента ее приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей необходимо заплатить налог на разницу с суммы 2,5 млн. – 1 млн. = 1,5 млн. руб. х 13%.
С 2020 года вступили изменения в Налоговый кодекс, которые расширили перечень обстоятельств, по которым срок владения недвижимым имуществом для применения льготы по уплате НДФЛ составляет 3 года.
Помимо недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и/или близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, добавилась собственность в виде единственного жилья налогоплательщика.
Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке
На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены продаваемой недвижимости. По сути, все риски — только финансовые и только покупателя. В чем риск?
Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли-продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю.
Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе.
Конечно, такие случаи редки, но в практике случаются, а доказать факт занижения стоимости продажи, чтобы получить разницу между реальной и заниженной стоимостью жилья, в подавляющем большинстве случаев не представляется возможным.
Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга как страхование риска утраты права собственности.
Кроме того, с 2020 года стало сложнее избежать налогообложения при помощи занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
В рамках борьбы государства с так называемой серой налоговой оптимизацией, в связи с огромной долей сделок на вторичном рынке жилья, суммы по которым не превышали 1 млн. рублей, были внесены изменения в статью 214.10 ч.2 Налогового кодекса.
Согласно новой редакции данной статьи, теперь при продаже квартиры, приобретенной позже 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости с учетом поправочного коэффициента 0,7. Т.е. по сути занижать сумму сделки становится бессмысленным более, чем на 30% от кадастровой стоимости жилья.
Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.
Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?
При оформлении ипотечного кредита покупателю, в принципе, все равно, занижена цена или нет. Ведь он занимает деньги в полном объеме. Но вот при занижении цены приобрести, например, квартиру в ипотеку может быть проблематично.
На сегодняшний день банки прекрасно осведомлены о стоимости жилья на вторичном рынке, где уже даже так называемые «хрущевки» старого жилфонда стоят более 1 млн. рублей. Поэтому специалисты служб кредитования сразу по представленным в банк документам видят, что стоимость квартиры занижена.
Если продавец недвижимости настаивает на занижении стоимости в договоре, мы всегда рекомендуем честно предупреждать банк о том, что сделка оформлена по заниженной стоимости.
Банки сейчас, в отличие от прежних лет, в принципе не особенно против таких ситуаций, поскольку работают в условиях жесткой конкуренции и борются за каждого клиента.
И не соглашаясь на занижение цены, они рискуют остаться со своими кредитами наедине, без заемщиков.
Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?
Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.
Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».
Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть:
- увеличение первоначального взноса;
- повышение годовой процентной ставки;
- введение дополнительных комиссий при выдаче кредитов.
В эту группу можно отнести такие банки, как РосЕвроБанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому вы все сможете узнать сами и договориться.
Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить что-то своим клиентам.
Так, например, вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита.
Это Райффайзенбанк, Росбанк и ДельтаКредит (в 2019 году реорганизован путем присоединения к ПАО Росбанк с образованием филиала ПАО Росбанк «Росбанк Дом»).
Как оформить занижение стоимости квартиры при ипотеке
Ну, и последний вопрос — как делается занижение цены при ипотеке?
На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.
Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже вам.