Какой налог надо платить при договоре мены?

Главная › Налоги

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

• заключить договор мены;
• передать второй стороне доплату;
• подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
• после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

• правоустанавливающие документы;

• договор мены;
• кадастровый паспорт;
• согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
• паспорта;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
• заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

• заявление;
• декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
• форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
• ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
• реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

• Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
• По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

• Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
• Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
• Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
• После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

1. Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
2. Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Налоги при сделках мены и как их уменьшить

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости.

Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается,  и это обязательно нужно учитывать при расчете налога.

Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло  право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ. 

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу. 

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или  обмениваемой недвижимости.

Если менщик получил обмениваемую недвижимость  в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника,  по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того,  чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.

Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.

Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.

Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Два способа уменьшить налог

• Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:
• 1) «доход минус вычет» или
• 2)  «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей,  земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.

  Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей.

Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей.

Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены.  Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье.

Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни.

И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров.

— Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по  месту подачи декларации по уплате налога». 

Еще о сделках мены читайте тут.

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?

Налоговый вычет при обмене квартиры

Налоговый вычет при обмене квартиры является государственной льготой на федеральном уровне. Она подразумевает под собой компенсацию за расход по сделке, связанной с жилой недвижимостью. Необходимо разобраться с особенностями, которые сопровождают оформление вычета.

Требуется ли уплата налога

Резидент Российской Федерации должен уплатить налог с имущества в следующих случаях:

• квартира, подвергаемая обмену, находится в собственности не мене 3-х лет. При этом есть обстоятельства, которые увеличивают срок владения имуществом до 5 лет;
• если в рамках процедуры обмена предусматривается доплата.

Стоит отметить, если жилье было куплено до 1 января 2019 года, гражданин полностью освобождается от уплаты налога через 3 года.

В свою очередь, если покупка была после наступления 2019, то срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, составляет 5 лет.

Важно знать, если совершаемый обмен равнозначный, то уплачивать налог не требуется.

Как начисляется налог

Теперь стоит разбрататься, по каким критериям начисляется налог:

• Начисление производится исключительно на основании разницы, полученной при неравнозначной сделке.

Для примера приведем следующую ситуацию:

Михайленко Н.К. произвела обмен своего жилья (1 комнатную квартиру) стоимостью 1 млн. 200 тыс. рублей на 2 комнатную, стоимостью 2 млн. 200 тыс. рублей. Исходя из законодательства, а именно, Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 567, она должна сделать отчисления с разницы 1 млн. рублей. Итоговый расчет выглядит так: 1 млн. x 13% = 130 тыс. рублей.

• Разница, полученная гражданином по договору обмена, должна быть задекларирована. Также необходимо предоставление справки по форме 3-НДФЛ в территориальные органы ФНС.

Особенности подачи декларации по форме 3-НДФЛ:

• декларация подается в территориальные органы ФНС не позднее 30 апреля следующего года после произведенного обмена;
• если сделка без доплаты не предусматривается, но при этом квартира находилась менее 3 лет в собственности, то средства, полученные со сделки, необходимо за декларировать;
• произвести уплату налога по ставке 13% требуется до 15 июля следующего года, после совершения процедуры;
• налоговый вычет может получить гражданин на основании договора мены.

Далее будут рассмотрены основные особенности получения вычета.

Особенности

Если гражданин заключает договор мены, то ему на основании действующего законодательства положены следующие виды налоговых вычетов:

• при продаже недвижимости;
• при приобретении недвижимости.

При продаже:

В первом случае, если при совершении обмена квартиры предполагается доплата, есть возможность существенно снизить налоговую базу. Конечный размер выплаты будет складываться от того, в какой сумме было произведено снижение.

Также, если гражданин имеет на руках соответствующие документы, которые подтверждают покупку переданной по обмену недвижимости, в данном случае есть возможность уменьшить полученную доплату на сумму расходов. В противном случае, если расходы существенно превышают сумму с доплатой 2021, то налогового вычета на основании действующей редакции закона не будет.

Если гражданин не обладает документами на дом, которые смогут подтвердить покупку по договору мены, то можно воспользоваться налоговым вычетом, установленным законодательством в фиксированном размере в 1 млн. рублей.

При приобретении:

Если гражданин получил квартиру на основании договора обмена, то он имеет право воспользоваться вычетом в установленном размере до 2 млн. рублей. При этом данная сумма предоставляется вне зависимости от фактора, была ли сделка равнозначная. Стоит отметить, что расчет вычета в данной ситуации производится по всей стоимости объекта недвижимости.

Кому положено

В законодательстве есть определенный критерий лиц, которым положен налоговый вычет:

• резиденты Российской Федерации;
• лица, уплачивающие подоходный налог с заработной платы в размере 13%;

ВНИМАНИЕ !!! Стоит отметить, при обращении в налоговые органы понадобится подтверждение гражданства РФ. Уплата подоходного налога является обязательным условием, поэтому физическое лицо должно обладать официальным трудоустройством. Данный факт должен быть документально подтвержден.

Критерий лиц, которые не имеют прав на получение НВ:

• граждане, не являющиеся резидентами Российской Федерации;
• лица, оформившие вид на жительство.

Пошаговая процедура оформления НВ

Теперь стоит разобраться, как проводится процедура получения вычета по договору обмена:

• для начала требуется составить официальное заявление;
• в обязательном порядке предусматривается заполнение декларации по форме 3-НДФЛ;
• предоставление требуемого законом пакета документов.

После проделанных действий, уполномоченный инспектор ФНС произведет проверку предоставленных документов. Если требования выполнены, то в этом случае гражданину положена выплата.

Для перечисления денежных средств потребуется открытие индивидуального банковского счета.

ВНИМАНИЕ !!! Возможен отрицательный вариант развития событий, когда ФНС выносят отказ в предоставлении выплаты. В этом случае гражданин может затребовать пояснение от инспектора, на основании какой причины был вынесен отказ. Чаще всего причины кроются в неправильном заполнении документов.

Сведения, которые требуется указать в заявлении:

• в шапке документа пишется наименование органа, куда подается заявление и кому оно направлено (в большинстве случаев указывается имя начальника территориального органа ФНС);
• паспортные данные заявителя (серия и номер, кем выдан, номер подразделения, ФИО и регистрационные данные);
• идентификатор налогоплательщика (ИНН);
• прошение о предоставлении вычета;
• основания для предоставления льготы (требуется предоставление соответствующих документов на жилую площадь);
• реквизиты индивидуального счета, открытого в банке для перечисления компенсации;
• дата на момент подачи заявления и личная подпись с расшифровкой.

Как оформить декларацию

Для оформления декларации требуется принять во внимание следующие особенности:

• в заполнении декларации требуется использовать печатные буквы;
• буква должна быть вписана в строго отведенную клетку;
• декларация заполняется исключительно черной ручкой (иной цвет не допускается);
• помарки, исправления и опечатки не допускаются.

В декларации указываются основные сведения, которые касаются заявителя и объекта сделки.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены — Юридическая консультация

Согласно ст. 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл.

30 ГК РФ), если это не противоречит специальным правилам о мене, предусмотренным гл. 31 ГК РФ, и существу мены.

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствие со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Таким образом, в данном случае имеет значение порядок совершенной мены в части определения сторонами стоимости объектов, которыми они обменялись.

Фактически мена рассматривается как купля-продажа активов между двумя сторонами без проведения расчетов, если стороны посчитали такие активы равноценными, либо с соответствующей доплатой в пользу одной из сторон, если стороны посчитали активы неравноценными.

Согласно контексту вопроса, если прямо в договоре мены не указана цена приобретенной квартиры, ее стоимостью является цена переданного в обмен на квартиру имущества – незавершенного строительством коттеджа, определяемая при отсутствии иных способов суммой фактических затрат на его возведение, подтвержденных документально.

Представляется, что, определив цену квартиры таким образом, возможно учесть ее стоимость в качестве произведенных и документально подтвержденных расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу для целей исчисления налога на доход при ее последующей продаже на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Данный вывод вытекает из следующего. В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст.

220 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пяти лет по общему правилу либо трех лет в особых случаях), не превышающем в целом 1 млн руб.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вышеуказанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, если в договоре мены цена приобретенной квартиры прямо не указана, в расчете налогооблагаемой базы в целях исчисления налога на доходы физического лица, полученного при последующей продаже той же квартиры, справедливо учесть расходы на ее приобретение в размере фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на строительство коттеджа, переданного в обмен на данную квартиру.

Если в договоре мены прямо указана цена квартиры, расходы на ее приобретение в соответствии с правилами пп. 2 п. 2 ст.

220 НК РФ для целей уменьшения налогооблагаемой базы по полученному доходу при ее последующей продаже правомерно приравнять к данной цене.

Она же будет являться ценой проданного (переданного в обмен) коттеджа (как имущества, не относящегося к недвижимому, поскольку его строительство не было завершено).

Следует иметь в виду, что в обоих случаях также выявляется стоимость имущества (незавершенного строительством коттеджа), переданного в обмен на приобретенную квартиру: либо по стоимости фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на его возведение, либо по цене квартиры, прямо указанной в договоре мены, так как объекты мены признаются равноценными при отсутствии иных указаний в договоре, как указывалось выше.

Таким образом, при исполнении указанного в вопросе договора мены имеет место реализация (продажа) имущества (недостроенного коттеджа), не являющегося недвижимым в юридическом смысле, что также влечет соответствующие налоговые последствия в форме наступления обязанности исчислить и уплатить в бюджет соответствующий налог на доход, определяемый одним из вышеуказанных способов. Данный доход также может быть уменьшен, но по иным правилам, нежели предусмотрены для недвижимого имущества, что в предмет вопроса не входит. Кроме этого, в предмете не рассматривается стоимость земельного участка, на котором возведен коттедж, относящегося к недвижимости. Данный участок также фактически реализован в обмен на квартиру неотъемлемо от недостроенного коттеджа, и его стоимость может влиять на общую стоимость переданного в обмен на квартиру актива и совокупный объем налоговых обязательств.

Налог при обмене квартиры: расчет дохода и суммы налога

Тем, кто собрался поменять свою квартиру на более подходящую, полезно знать, нужно ли платить налог при обмене квартиры. Обмен одной квартиры на другую жилую площадь — это своего рода совершение двух сделок. При первой старая квартира продаётся, при второй покупается новая. Но при взаимовыгодных условиях собственники могут подписать договор мены квартиры.

Так как договор мены считается идентичным договору купли-продажи, хозяин старого имущества должен заплатить за него налог. Но в ту же очередь имеет право воспользоваться налоговым вычетом за новое жилье. Согласно Налоговому кодексу при договоре купли-продажи необходимо оплатить налог в размере 13% от цены недвижимости. Эта сумма распространяется и на договор мены.

Что говорит налоговая инспекция о выплате налогов при обмене жилья

Каждый человек обязан выплачивать налоги. В том числе и за продажу недвижимого имущества.

В каких случаях требуется уплатить подоходный налог:

• если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
• когда имущество обменивается с доплатой.

В законодательстве России установлено, что если недвижимое имущество было получено до 2020 года, то срок владения, после которого можно не платить налог за продажу квартиры, составляет 3 года. Если же жилье было приобретено после этого года, то срок владения увеличивается до 5 лет.

Имеется одно правило: если обмен происходит равноценных квартир и доплата не требуется ни с одной из сторон, подоходный налог платить не надо.

Налоговый кодекс не определяет чёткого налога при обмене квартиры, так же как и Гражданский Кодекс не разъясняет, какова должна быть величина налога на мену.

  Когда подается декларация о доходах физических лиц

Согласно Гражданскому кодексу России обмен приравнивается к договору купли-продажи.

Согласно статье 567 Гражданского кодекса России:

1. При обмене каждая сторона обязана предоставить друг другу товар в пользование взамен иного.
2. К договору, составленному при обмене, могут быть применены все правила договора купли-продажи. Поэтому у каждой стороны имеется два статуса, продавец и покупатель.

Практическое использование

Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.

К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

Предлагаем ознакомиться: Не пропустил пешехода штраф как доказать свою невиновность

Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

• В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
• В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
• В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
• Цену всех передаваемых объектов.

Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

Как определить налоговую базу

Доход, который получает каждая сторона при обмене недвижимого имущества, рассчитывается из полной его стоимости на момент заключения договора. Если продавцы не указывают цену жилья в договоре, то она рассчитывается из рыночной стоимости.

Когда одна сторона делает доплату за новую квартиру, сумма этой доплаты также будет включена в доход от продажи недвижимости. Таким образом, получается, если квартира стоила 2 млн, а доплата составила 500 тысяч, то общая сумма налоговой базы составит 2.

5 млн рублей.

Как вычислить налог

• Чтобы понять какие необходимо оплатить налоги при обмене квартиры, надо знать простые требования законодательства.
• Рекомендуем ознакомиться:
• Как получить налоговый вычет при покупке квартиры пенсионеру
• Основные нюансы при налогообложении:

1. Заплатить придётся не за всю стоимость квартиры, а только за ту часть, по которой произведена доплата.

   Например, старая квартира стоила 2 млн, новая будет ценой 3 млн, нужно произвести доплату в размере 1 млн, в этом случае, налогом облагается только сумма доплаты, точнее, придётся выплатить 130 тысяч рублей.

2. Сумма, которая была оплачена за жилье, должна быть задекларирована.

   Декларацию необходимо подать в налоговую инспекцию не позже 1 мая следующего года.

3. Если квартира была в собственности меньше трёх лет, но доплата отсутствует, нужно также подать декларацию о доходе в налоговый орган.

4. Налог уплачивается не позднее середины июля следующего года от получения прибыли.
5. Человеку при обмене квартиры положен налоговый вычет за неё.

При договоре обмена недвижимости человек может подать на налоговый вычет как за продажу квартиры, так и за её приобретение.

Дополнительные условия

Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.

  Имущественные налоги физических лиц. Это надо знать

Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников{q} К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.

Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.

Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.

Следующий момент заключается в том, что имущество находится в собственности супругов. Следует ли документально подтверждать согласие второго супруга{q} На эту тему существует множество споров. На практике большинство людей договариваются устно и, как правило, договор мены обоюдное решение.

Но Семейный кодекс РФ говорит об обратном — в любом случае в сделках с недвижимостью требуется официальное согласие обоих супругов. Опять же документы оформляются через нотариальную контору.

Например, по стене пошла трещина или ненадлежащее качество полового покрытия. Конечно, следует внимательно ознакомится с объектом мены, но в данном случае возможно получить компенсацию, если, к примеру, трещина образовалась спустя неделю после мены. Обычно стороны мирно договариваются в этом вопросе.

Возможен даже совместный ремонт. Но по факту подобный вопрос можно решить через суд, предоставив надлежащие документы. Фото или видеосъемка до и после дефекта будет только в плюс собственнику.

К примеру, ремонт оценивается в 100 тыс. рублей при стоимости квартиры в 1 млн. В судебном порядке возможно уменьшить стоимость передачи именно на эту сумму (или увеличить доплату, к примеру).

Предлагаем ознакомиться: Расторжение кредитного договора с банком по инициативе заемщика

Но подобная ситуация маловероятно если стороны оформят дополнительный документ, в котором будет указано, что граждане провели осмотр и ознакомлены с качеством имущества. Подпись сторон снимет все вопросы по этому поводу. Как вариант, можно провести страхование имущества, но стоит уделить внимание пунктам договора. Ведь конкретный дефект может и не попадать по страховой случай.

В ситуации, когда подразумевается мена земельного участка граждане обязаны быть собственниками земли. Если участок находится в аренде, то новый собственник будет вынужден повторно оформлять документы на владении, причем факт аренды никто не отменял. Следует быть внимательным и проверять подобные факты, чтобы не стать жертвой мошенников.

Когда положены налоговые вычеты

Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.

Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:

1. Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
2. Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.

При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.

Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры.

Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга.

Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.

Рекомендуем ознакомиться:

Налог за продажу квартиры менее 3 лет в собственности

Налогообложение

Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома{q} Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.

Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.

Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

Но если при договоре мены осуществляется доплата, то налог выплатить придется.

Ситуация с налогом была прозрачней до начала 2020 года. Если одна сторона владела квартирой более трех лет, то никаких дополнительных выплат не требовалась. Меньший срок облагался налогом в 13%.

Последующие года принесли несколько изменений. Теперь для налога введет особый коэффициент, который регулирует денежные выплаты.

Причем в зависимости от статуса владельца (ветеран, малоимущий) срок, когда не требуется выплачивать налог увеличился до 5 лет. Для обычных граждан правила не изменились. В конечном итоге налог на мену не распространяется, но при денежной доплате он составит 13%.

Облагается ли налогами сделка по обмену недвижимым имуществом{q} Фото № 1

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок. Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

• Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2020 года, то для освобождения от уплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
• Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае уплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену квартиры, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при договоре мены недвижимости к системе налоговых вычетов. Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут как воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств, так и получить некоторый вычет на свое имя.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не применяется.

Предлагаем ознакомиться: Получение денежных средств по агентскому договору

Как оплатить налог

Многих людей, решивших провести обмен своей недвижимости, интересует вопрос: как оплатить налог. Составляя договор мены у нотариуса можно и не уплачивать налог с прибыли, но для того чтобы защитить свои права, лучше, конечно, не рисковать.

После того как будет произведена доплата, нотариус поможет высчитать какой будет с неё запрошен налог. Далее, необходимо обратиться в Российский реестр, куда подаётся заявление на приобретение права собственности на недвижимость.

Специалист сам рассчитает необходимую для оплаты величину налог и сообщит реквизиты, по которым его можно оплатить.

Некоторые люди стараются использовать материнский капитал в качестве доплаты за новое жилье. Довольно справедливое решение с учётом того, что обычно доплату производят при желании улучшить свою недвижимость. Но нужно понимать, что оставить оплату налога «на потом» не получится.

Интересным моментом во всей системе налогообложения является:

• только граждане России могут оплачивать налог за продажу имущества 13%;
• лица без Российского гражданства при покупке или продаже недвижимости должны уплатить 20% от дохода по сделке.

Законодательство России постоянно меняется и не исключено, что в скором времени законом будет предусмотрен фиксированный налог по договору обмена, соответственно, станут более понятны способы его оплаты.

Что думают о договоре мены представители органов

Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.

Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату.

Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.

Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.

Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:

• в денежном эквиваленте;
• в материальном виде;
• в натуральной форме.

В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.