Сокращение маржи в сфере девелопмента и нестабильность ситуации на рынке вынудили многих застройщиков средней руки взять на себя выполнение строительных, инженерных, отделочных работ, которые до сих пор они отдавали на аутсорсинг. Это привело к резкому росту числа строительных компаний, которые покинули рынок — либо обанкротились, либо были ликвидированы или перепрофилировались.
По данным Рейтингового агентства строительных компаний (РАСК), за год число участников петербургского строительного рынка сократилось на 16%. Его покинула почти тысяча фирм, в основном малых и средних. Число банкротств в отрасли по сравнению с прошлым годом выросло почти на 30% и, по прогнозу экспертов, к концу декабря превысит 360 эпизодов.
Петербург в тренде
По подсчетам РАСК, за 2017 год число строительных компаний в Петербурге и Ленобласти сократилось с 14 тыс. до 11,9 тыс.
«А если говорить о компаниях, которые ведут реальную производственную деятельность, то рынок Петербурга недосчитался 1 тыс. компаний — их осталось 8,6 тыс. Не все ушедшие обанкротились.
Некоторые приостановили работу или сменили вид деятельности», — сообщил гендиректор РАСК Николай Алексеенко.
По его словам, аналогичным образом развиваются события и в России в целом: из присутствовавших на рынке год назад 146 тыс. строительных компаний сейчас осталось лишь 120 тыс., то есть на 18% меньше.
Происходящее эксперт объясняет ухудшением общего состояния экономики, которое привело к снижению платежеспособного спроса на недвижимость, к сокращению объемов строительства.
По данным «Петростата», объем работ в категории «строительство» (включая жилищное, промышленное, дорожное и прочее) в 2017 году упал в Петербурге и Ленобласти на 4%.
Денег не хватает
Это привело к уменьшению общего объема денег в отрасли, а значит, и к сокращению маржи участников строительного рынка. По их оценкам, в разных сегментах рынка маржа сегодня составляет 7–15%, в то время как до кризиса, начавшегося с обвала рубля в конце 2014 года, эти показатели достигали 10–30%.
«В условиях сокращения прибыли застройщики изыскивают резервы для оптимизации внутри компании и начинают тщательно считать все затраты. Работы, которые ранее, например, для ускорения реализации проекта могли отдаваться на аутсорсинг, возвращаются в структуру компании–девелопера», — поясняют в Seven Suns Development.
Потеряв значительный объем заказов, подрядные компании стали покидать рынок. По мнению экспертов Rusland SP, к банкротству строителей также приводит чрезмерная финансовая нагрузка, обусловленная кризисом неплатежей и снижением прибыли. Так, за последние 3 года прибыль строителей снизилась в 2–3 раза.
Строительство — один из самых проблемных секторов экономики по уровню банкротств, признают эксперты.
В 2017 году иски о банкротстве получила компания «Главстройкомплекс» (контролируется бывшим вице–губернатором Ленобласти Николаем Пасядой), которая строит во Всеволожске ЖК «Олимп» и «Радужный».
В ноябре Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти ввел процедуру наблюдения в отношении ЖСК «Муринское–1», который выступает застройщиком комплекса «Силы природы» в Мурино.
Столкнувшись с финансовыми трудностями, застройщики задерживают расчеты с поставщиками и подрядчиками.
«За последние 3 года подрядчики фактически стали малыми кредиторами девелоперов», — признает Николай Большаков, руководитель направления строительного консалтинга Rusland SP.
Совокупная просроченная кредиторская задолженность петербургских девелоперов превышает 14 млрд рублей. Из них 84% — долги перед поставщиками и подрядчиками, говорят в Rusland SP.
Игра на вылет
В итоге подрядчики сами наращивают кредиторку, а те, кто не в силах справиться с финансовой нагрузкой, вынуждены закрывать убыточный бизнес. В Петербурге в общем объеме подрядных организаций доля убыточных составляет 24%.
Например, кредиторская задолженность одного из крупнейших подрядчиков НСК «Монолит» уже достигла 3,6 млрд рублей, а у компании «Геострой» приблизилась к 1 млрд рублей.
Обе компании сейчас проходят процедуру банкротства: в НСК «Монолит» открыто конкурсное производство, в «Геострое» введена процедура наблюдения (см. «Наиболее крупные банкротные процессы…»).
На две эти компании приходилось до 20% от общего объема специализированных подрядных услуг в Петербурге и Ленобласти, подсчитали эксперты Rusland SP.
Мелким фирмам еще сложнее противостоять изменившимся условиям. Сотни небольших подрядчиков попросту сворачивают деятельность.
Время перемен
Кризис неплатежей — не единственная причина роста банкротств. Застройщикам осложняют жизнь и постоянно меняющиеся правила игры, устанавливаемые властями. Так, в 2017 году были приняты новые требования.
В частности, о том, что для каждого жилого комплекса девелопер должен создавать отдельного застройщика.
От застройщика, заказчика и генерального подрядчика теперь будут требовать открывать отдельные счета в уполномоченном банке, причем у одного застройщика может быть только один счет.
«Сейчас разбираю почту от главного бухгалтера моей компании, где говорится, что согласно новым требованиям закона я должен повысить всем штатным сотрудникам зарплату на 4%, иначе государство меня покарает», — говорит владелец строительной компании.
Выполнение этих требований увеличивает финансовую нагрузку на участников рынка. Крупному бизнесу легче подстроиться под меняющиеся условия, а вот малым и средним компаниям возросшая нагрузка оказывается не по силам, отмечают в Seven Suns Development.
Добавляет проблем и то, что девелоперы все чаще расплачиваются с подрядчиками квартирами в домах, чье строительство они ведут.
«Таким образом, на подрядчиков перекладывается и долговая ответственность», — говорит Николай Большаков.
Вдобавок в борьбе за получение ставших дефицитными подрядов строители демпингуют, что приводит к снижению среднего уровня цен на их услуги и к сокращению прибыли у подрядчиков.
Один на всех
В будущее участники рынка смотрят без особого оптимизма. По мнению Николая Большакова, во избежание банкротства оборотные средства компании должны составлять 20–30% от общей суммы заключенных контрактов.
А сейчас многие работают фактически в ноль, лишь бы остаться на плаву. Но долго так не продержишься, а улучшения ситуации пока не предвидится, поэтому сокращение числа строителей продолжится.
Как за счет банкротства, так и за счет поглощения мелких игроков крупными.
«Сначала с рынка уйдут подрядчики, потом начнут уходить застройщикики. И эту ситуацию не переломить пока из строителей власти делают каких-то чудовищ, которые виноваты во всех бедах. На самом деле, именно решения властей усугубляют ситуацию на рынке.
Перевод проектов на банковское финансирование на 30% повысит цены на жилье. А если на строителей Петербурга повесят еще и отчисления в инфраструктурный фонд в размере 11 тыс. рублей с 1 м2 жилья, то на рынке останутся только крупные компании. которые смогут потянуть эту лямку поборов.
Да и их придется занести в Красную книгу», — говорит партнер «Лидер групп» Александр Рассудов.
То, что сейчас происходит, не назовешь консолидацией рынка. Скорее монополизацией, говорят в «Л1».
«Все идет к тому, что на рынке останется пара–тройка компаний с приставкой «гос» в названии. Сначала уйдут генподрядчики, потом посыплются остальные. И по этому сценарию будет развиваться ситуация не только в девелопменте. Мы будем консолидированно летать только самолетами «Аэрофлота», хранить деньги только в Сбербанке», — прогнозируют в «Л1».
На рынке девелопмента маржа не превышает 7–10%, и девелоперы в таких условиях работают не первый год. Если вдуматься, это очень мало: одна ошибка, и ты можешь уйти в минус.
Поэтому ключевыми факторами в текущих рыночных условиях являются опыт и консервативная финансовая политика, обеспечивающая доверие банков и финансовый запас прочности. В обозримом будущем рынок ждут новые чувствительные перемены. Та же отмена долевки в перспективе 3 лет.
Так что правила игры сегодня меняются так быстро, что приходится скорее на них реагировать, чем готовиться к ним.
Эдуард Тиктинский
президент RBI
Развитие ситуации зависит от выбранного правительством курса реорганизации строительной отрасли. Речь как об уже вступивших в силу изменениях законодательства, так и об обсуждаемом переходе к проектному финансированию. Сегодня мы двигаемся в направлении укрупнения игроков.
Общие черты реформы заставляют думать, что в новой реальности комфортно будет главным образом крупным застройщикам. Но многое зависит от механизма перехода к новой схеме финансирования.
Надеемся, власти привлекут к этому процессу представителей отраслевого сообщества и учтут интересы малых и средних игроков.
Маржа сокращается, особенно у застройщиков недорогого массового жилья. Цены на него на самом деле падают. Этот процесс замаскирован разными скидками и акциями, но от этого не менее печален. В городе уже есть предложение готового жилья с чистовой отделкой дешевле 60 тыс. рублей за «квадрат».
Еще 3 года назад даже в Ленобласти таких цен не было. Строители, которые продают квартиры по таким ценам, балансируют на грани. Это работа ради работы, а не ради прибыли. Неудивительно, что многие сходят с дистанции. С подрядчиками происходит то же самое.
Слабые компании мрут как мухи, оставляя заказчикам кучу проблем.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Риелтор назвала три причины возможного дефицита жилья в России
12:11 Июнь 7, 2021 1880
РИА Новости/Владимир Песня
За год в стране стало на 20% меньше застройщиков, в основном компании уходят с рынка в небольших городах.
Это может привести к нехватке жилой недвижимости, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на экспертов. Всего в России сейчас действуют примерно 2 140 компаний. Объём их текущего строительства упал на 12% — до 100 миллионов квадратных метров.
Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко сообщила «Говорит Москва», что сограждане, опасаясь обвала рубля, начали массово скупать квартиры в новостройках. Мигрантам из-за коронавирусных ограничений стало невыгодно приезжать на заработки и заниматься строительством, добавила эксперт.
«Дефицит жилья может быть вполне объективным. Это связано с тем, что был большой ажиотаж в прошлом году, и застройщики вместе с банками зафиксировали, что было выдано больше полумиллиона кредитов.
Все квартиры, которые были на этапе котлована, практически все сейчас раскуплены — это первая причина. Люди массово скупали в прошлом году новостройки, пользуясь льготной ипотекой.
Из опасений обвала рубля был ажиотаж.
Второе — в 2019 году вышел закон об эскроу-счетах и о переходе застройщиков к проектному финансированию, и это тоже послужило причиной. Застройщиков где-то от 30 до 40% количества компаний в России сократилось, идёт процесс поглощения, потому что не все компании, которые раньше занимались строительством жилья, особенно в регионах, смогли соответствовать новым требованиям.
Третья причина связана с пандемией. Есть проблемы с рабочей силой. Большинство людей, которые работали на стройках, — это так называемые гастрабайтеры, представители наших южных республик.
Из-за обвала рубля, который случился в прошлом году, им просто стало неинтересно, плюс COVID-19. Они разъехались все по своим республикам, и приезд их на работу затруднён.
Доходы их из-за обвала рубля на 25% сократились, им неинтересно, многие из них уезжают в другие страны строить, в Турцию, Болгарию».
Аналитики объясняют, что в провинции меньше платёжеспособных покупателей, поэтому разрыв между себестоимостью строительства и ценой продажи невелик. При этом в городах-миллионниках застройщиков становится больше (за год их число увеличилось на 3%). Укрупнение строительного бизнеса эксперты назвали негативной тенденцией.
Дешевле не станет: эксперт оценил ситуацию на рынке недвижимости
Управляющий партнер консалтинговой компании Kingsland Денис Евсеев рассказал каких изменений на рынке недвижимости стоит ожидать. По словам эксперта, льготная ипотека призванная облегчить бремя заемщиков только провоцирует рост цен на недвижимость. Об этом сообщает ИА IrkutskMedia о ссылкой на радио Sputnik (18+).
За год в России стало на 20% меньше застройщиков жилья, которые строят дома по закону о долевом строительстве. Объем их текущего строительства сократился на 12%, до 100 млн кв. метров. Об этом сообщает «Коммерсант» со ссылкой на исследование компании «Метриум».
Количество небольших компаний, которые строят до 10 тысяч кв. метров жилья, уменьшилось на 12%. Число застройщиков, возводящих 10–50 тысяч кв. метров, осталось почти неизменным. Количество компаний с объемом 50–500 тысяч кв. метров сократилось на 10%.
Денис Евсеев высказал мнение, что изменения, которые происходят на рынке недвижимости, дают как положительные, так и отрицательные результаты.
«Есть несколько изменений, которые в последнее время произошли на рынке жилой недвижимости.
Это новая работа с банками, новая работа с девелоперами, новая работа девелоперов с покупателями, эскроу счета, льготная ипотека, которая не так давно присоединилась к этому набору. И есть как положительное движение, так и отрицательное, так всегда.
Положительное то, что будущий покупатель недвижимости защищен больше, чем раньше, отрицательный момент — рост стоимости недвижимости», — сказал эксперт.
Например, льготная ипотека помогает потребителям приобрести жилье, но провоцирует рост цен, и пока нет предпосылок для их снижения, добавил эксперт.
«Из плюсов льготной ипотеки то, что потребителю стало выгоднее брать ипотеку легче решать вопросы с жильем, из минусов то, что эта ипотека является таким локомотивом продаж, поэтому некоторые инвесторы ринулись туда, перекладывая активы из коммерческой недвижимости в жилую недвижимость, и любой прирост новых инвесторов провоцирует рост. Не вижу предпосылок снижения стоимости. Если в ближайшее время отменят льготную ипотеку, возможно, немного притормозятся темпы продаж, но не должны сильно измениться цены», — считает Денис Евсеев.
Сейчас выгоднее покупать жилье на вторичном рынке, если говорить о живой покупке, добавил Денис Евсеев.
«Если говорить не об ипотеке, а о прямой покупке, сейчас выгодно покупать вторичную недвижимость, потому что многие ринулись на льготную ипотеку покупать у девелопера на стадии строительства, на стадии финальной реализации.
А в недвижимости, которая куплена уже давно, есть очень маленький рост в продажах, в некоторых сегментах вообще нет, а в цене они бывают даже выгоднее, чем что-то, построенное только что.
Но это, как правило, либо живые деньги, либо хорошая кредитная история для одобрения обычной ипотеки без поддержки девелопера», — сказал Денис Евсеев.
Эксперт предположил, какие перспективы есть у застройщиков в ближайшем будущем. По его словам, будет активно осваиваться территория Новой Москвы. В ближайшие 3-5 лет будут застраиваться именно микрорайоны, и жителям будет предлагаться хорошая инфраструктура с красивыми решениями, набережными лесопарковыми зонами, близостью к каким-то паркам и заповедникам.
Льготная ипотека или вторичный рынок? Эксперт о ситуации на рынке жилья
Новости
Китай и остальной мир: перспективы отношений
Новости
Что такое ревакцинация, и как ее пройти?Взять на «сушку». Над Балтикой впервые сошлись Су-30 и F-35
Новости
НАТО откажется от ядерных ракет в Европе?
Новости
Китай и остальной мир: перспективы отношенийСтарые обиды. Зачем Трамп «троллит» Байдена?Мне кажется, я не эффективен, или Так ли нам нужен KPI?
Новости
Что такое ревакцинация, и как ее пройти?Как правильно: начхать или начихать?
Новости
НАТО откажется от ядерных ракет в Европе?Близнецы: чистое творчество
Новости
Китай и остальной мир: перспективы отношений
Новости
Что такое ревакцинация, и как ее пройти?
Новости
Новости
НАТО откажется от ядерных ракет в Европе?
Новости
Близнецы: чистое творчество
Новости
Новости
Новости
Новости
Есть ли связь между бородой и бородавкой?
Новости
Новости
Об идеологических гонениях на науку. Продолжение
Новости
Новости
Близнецы: чистое творчество
Новости
Новости
Новости
Новости
За что платят стримерам. Продолжение
Новости
Новости
Есть ли связь между бородой и бородавкой?
Новости
Киев хочет компенсаций за Nord Stream
Новости
Новости
Новости
Главные темы часа
Об идеологических гонениях на науку. Продолжение
Новости
Новости
Новости
Родился писатель и поэт Владимир Солоухин
Новости
Новости
Новости
Близнецы: чистое творчество
Новости
Новости
За что платят стримерам. Продолжение
Новости
Новости
Новости
Новости
Новости
За что платят стримерам. ПродолжениеПокушение на «Данаю» РембрандтаПсихосоматика: организм отвечает на стресс
Новости
Киев хочет компенсаций за Nord StreamПочему в России глухомань завораживает
Новости
В этот день родился Юрий АндроповБабий обычай — не мытьем, так катаньем
Новости
За что платят стримерам. ПродолжениеВзять на «сушку». Над Балтикой впервые сошлись Су-30 и F-35Старые обиды. Зачем Трамп «троллит» Байдена?
Новости
Киев хочет компенсаций за Nord Stream
Новости
Об идеологических гонениях на науку. ПродолжениеКогда в русском языке появилась коррупция?Мне кажется, я не эффективен, или Так ли нам нужен KPI?
Новости
За что платят стримерам. ПродолжениеПсихосоматика: организм отвечает на стресс
Новости
Киев хочет компенсаций за Nord Stream
Новости
Покушение на «Данаю» Рембрандта
Новости
Новости
Невежды с ущербной психикой: вандалы среди нас
Новости
Новости
Новости
«Ты гоняешь стаи туч»: как человек обуздал ветер
Новости
Энергия ветра. ПродолжениеПокушение на «Данаю» РембрандтаРазделяй и перерабатывай, или Новые правила ЭКОsapiens
Новости
Новости
Невежды с ущербной психикой: вандалы среди нас
Новости
Новости
Как правильно: тЕфтели или тефтЕли?
Новости
Новости
Политика и семейное дело — разные вещиЗа кукушку бьют в макушку
Новости
«Ты гоняешь стаи туч»: как человек обуздал ветер
Новости
Главные темы часа
Энергия ветра. ПродолжениеВ этот день родился Юрий АндроповНевежды с ущербной психикой: вандалы среди нас
Новости
Новости
Главные темы часа
Американская антиимперская лига
Новости
Удобство vs безопасность: отмена техосмотра для ОСАГО
Новости
Разделяй и перерабатывай, или Новые правила ЭКОsapiens
Новости
Новости
Главные темы часа
Политика и семейное дело — разные вещи
Новости
Слышали новость?
Анатолий Кучерена о третьей волне ковида и новых законах в России
Актуально
Эксперт о влиянии встречи Байдена и Путина на дипотношения между РФ и США
Интервью
Главное, ребята, мозгом не стареть! В чем секрет молодости?
Новости
Главные темы часа
Кардиограмма дня
В эфире
Кардиограмма дня
В эфире
Новости
Главные темы часа
Прямой эфир
За слова ответишь? УЕФА разберется с расизмом на Евро-2020
На грани
И последний стал первым. В Израиле официально сменился премьер
Актуально
Санкции на пути к орбите. Ангола может остаться без спутника связи
Интервью
Разделяй и перерабатывай, или Новые правила ЭКОsapiens
Новости
Главные темы часа
Кардиограмма дня
В эфире
Актуально
Глава ВОЗ: коронавирус опережает темпы вакцинации
Интервью
Невежды с ущербной психикой: вандалы среди нас
Новости
Главные темы часа
30 лет без СССР. Мой 1991 год
Как стать звездой. Ирина Безрукова о кино в 90-е
Новости
Главные темы часа
Интервью
Главное, ребята, мозгом не стареть! В чем секрет молодости?
Новости
Главные темы часа
Прямой эфир
Период охлаждения, закручивание гаек и одежда по сезону: отчет ЦБ
Новости
Главные темы часа
Визави с миром
Политика и семейное дело — разные вещи
День в истории
В этот день родился Юрий Андропов
Русский Устный
Мурыжить
Новости
Главные темы часа
Прямой эфир
«Ты гоняешь стаи туч»: как человек обуздал ветер
Новости
Главные темы часа
Прямой эфир
Энергия ветра. Продолжение
День в истории
Покушение на «Данаю» Рембрандта
Интервью
Разделяй и перерабатывай, или Новые правила ЭКОsapiens
Сарай по цене дома: почему стройматериалы в России стали неприлично дорогими
Новый дачный, а, значит, и строительный сезон начинается с шокирующих цен на стройматериалы.С начала 2021 года они стали прибавлять по 25–30% в месяц. Дорожает доска, брус, металлочерепица, арматура, цемент… Строители в панике, а их заказчики не знают, стоит ли вообще строить по новым ценам.
Хедлайнером общего повышения цен на стройматериалы выступили металлурги.
— Спасибо надо сказать коронавирусу, из-за которого было закрыто несколько заводов, но при этом спрос на строительные материалы, естественно, рос.
Наши производители этим воспользовались,- рассказал «НИ» эксперт Ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства Андрей Иванов.
– Ключевое здесь – «воспользовались», как бы ни хотелось объяснить рост цен на металл трендами для всего мирового рынка.
Хотя объективности ради, пандемия нарушила цепочки поставок и баланс спроса и предложения в разные периоды 2019-2021 года. Например, в конце 2019-го, закрылся на карантин Китай, который потребляет половину мировой стали. Экспорт упал более чем на 20%.
Российские металлургические предприятия компенсировали потери за счет внутреннего рынка, сбыв свою продукцию отечественным компаниям. Но уже весной 2020 года ситуация начала меняться не в пользу российского рынка. Коронавирус пришел в Европу и Россию, и локдаун начался уже у нас. А Китай восстанавливался после эпидемии и запускал производства.
Потребление восстановилось, и металлурги снова начали продавать металл по выгодной цене на экспорт. В связи с восстановлением деловой активности, зарубежные покупатели готовы дать двойную цену. За рубеж идут вагоны российского металлолома. Но теперь мощностей производства не хватает для удовлетворения потребностей всех участников рынка.
Поэтому внутри страны металл стал дефицитом, а цены на него резко взлетели, поставив под угрозу отечественный бизнес.
В целом, с металлопрокатом случилось то же самое, что с продуктами питания. Производители сырья получили выгодные экспортные контракты и не хотят продавать свою продукцию дешевле на внутреннем рынке. Можно назвать это отраслевым сговором? Не сомневаюсь. — уверен Андрей Иванов.
Надолго эти высокие цены или навсегда? – вопрос риторический. Все зависит от того, как поведут себя власти. Недостаточно ограничиваться проверками и искусственным регулированием цен. Несколько недель назад Владимир Путин дал кабмину поручение разработать и представить решения по снижению цен на строительные материалы с 1 марта 2021 года. Видите сегодняшнее число? Ничего не поменялось…
Тем не менее, нельзя сказать, что власти оставили без внимания рост цен. В декабре правительство в качестве временной меры уже ввело 5-процентную вывозную пошлину на отходы и лом черных металлов.
А в конце января Главгосэкспертиза сообщила, что теперь будет мониторить цены на металлоизделия в еженедельном режиме. Параллельно производителей металла хотят избавить от ненужных посредников. Федеральная антимонопольная служба уже начала проверки металлотрейдеров на предмет сговора.
Тогда же стало известно, что правительство рассматривает вариант введения заградительных экспортных пошлин, чтобы сдержать рост цен на внутреннем рынке. Сейчас пошлина составляет 4000 рублей, по мнению экспертов, «это курам на смех».
Но Государственная дума пока размышляет, каким должен быть заградительный барьер, чтобы сделать невыгодной продажу металлургического сырья за рубеж.
— Лоббисты, конечно, не в восторге от такого сценария, поднят крик, что идет наступление на рыночные механизмы и свободу предпринимательства, — говорит эксперт Иванов. – Поменьше надо прислушиваться… Цель любого государства – создать условия для насыщения собственного рынка и защиты своего внутреннего потребителя.
Наши власти непростительно с этим запоздали. И если не принять мер сейчас, роста отечественной промышленности и экономики в ближайшие годы России не видать.
Более того, дальнейшее процветание коммерческой вакханалии может привести к закрытию ряда крупных промышленных предприятий, что спровоцирует социальный кризис, так как работы и средств к существованию могут лишиться десятки тысяч россиян. Эти грехи на пандемию уже не спишешь.
По оценке компании «KASKAD Недвижимость», кризис одним из первых накрыл рынок частных строительных подрядов.
30% загородных строек остановлена – россияне не могут платить за бюджетные материалы по цене премиальных. Строители дач под угрозой банкротства: нет материалов и рабочих.
Из-за ошибок в оценке конъюнктуры рынка многие застройщики весной-летом вынуждены будут работать в минус, а заказчики останутся с недостроем.
— Уже в мае-июне 2021 года может начаться волна банкротств компаний, строящих загородное жилье, поскольку стоимость заключаемых контрактов гораздо ниже растущих цен на работы и материалы, — считает глава «Дома Пашкова» Максим Пашков.
— Сейчас клиенты выжимают у подрядчиков минимальную цену, а те, спеша запастись заказами, соглашаются дать скидку. Набирают заказов, не думая о том, что им придется работать в минус— за дорожающих рабочих и материалы придется платить из собственной прибыли.
Это приведет к срыву сроков исполнения обязательство, а впоследствии— к банкротству. От взлета до падения – меньше года.
«Такого ужаса не было во всей новейшей истории РФ с момента изъятия из оборота старых денег СССР, — пишет в ФБ застройщик из Раменского района Григорий Самошин. – Тогда, каждый раз видя новые цены, заказчик в прямом смысле вздрагивал, сейчас готов дать в морду.
В том году забор делал на одном участке — 3 стороны, в общем 130 метров забора. Профлист –шоколад, не самый дешевый, но в итоге вместе с работой заказчику вышло около 100 000 р. Пришло время делать лицевую сторону забора.
Взял неделю назад металлический профиль разный на 44 000 р . Даже дно у газели не застелилось. Позвонил узнать про профлист, припух немного – лист на забор щас стоит 525 р., брал в том году за 280.
Итого примерно 80000 рэ просто металл на 30 метровый забор, без работы…
Весной прошлого года из-за пандемии на рынке возник ажиотажный спрос на загородные дома и дачи. Из-за нехватки готовых объектов желающие изолироваться были вынуждены выйти на рынок нового строительства.
«Люди готовы были покупать «здесь и сейчас» буквально все,— рассказал «НИ» менеджер выставки загородных домов «Зимняя дача» Ренат Багиров.
— Когда мы останавливали работу выставки во время карантина, самые настойчивые посетители пытались проникнуть на просмотры домов даже через закрытые двери и охране приходилось снимать их с заборов».
Застройщики считают, что спрос на загородные дома весной прошлого года вырос более чем на 50% по сравнению с доковидными годами.
К концу года ажиотаж только усилился — россияне на фоне самоизоляции осознали ценность собственного дома, стали скупать земли под строительство, приводить в порядок свои дачи, но уже прозвенел первый звоночек — оказалось, что материалов на всех не хватает, и цены поползли вверх.
— Прошлым летом рост цен был все-таки не так заметен — 5–10%, — рассказал «НИ» владелец строительной компании «Дом-Haus» Кирилл Дубовенко. — Но с началом 2021 года начались просто конские скачки. У нас в компании с осени оставались недоделанными 10 загородных домов разной степени сложности и готовности.
В декабре заключили еще 17 контрактов – по ценам 2020 года. Средний дом под ключ – два миллиона рублей. Часть материалов закуплена, лежит на хранении. Вторую часть надо закупать по новым ценам — смета увеличивается на 800-900 тысяч.
У заказчиков круглые глаза: мы вам все проплатили! И это они еще не знают, что на фирме острейший дефицит профессиональных рабочих в связи с закрытыми границами.
Мы принципиально не нанимали мигрантов из Таджикистана, только армяне и белоруссы, проверенные бригады со своими управляющими. Оплата труда дорогая — 100% от стоимости материалов.
Заказчики шли на это и фактически не торговались – ребята работают быстро и качественно, есть за что платить. В августе после выборов Лукашенко уехали белоруссы, в ноябре из 15 человек вернулось шесть, остальные либо сидят, либо носят передачи родным.
С начала осени многие армяне уехали из России и воюют. Связи нет. Кого брать на их место?
Кочующие бригады шабашников из провинции особым профессионализмом не отличаются, но запросы! Работы по устройству фундамента и сборке кровли у них дороже на 30–50%, утепление фасадов – на все 40%, укладка плитки — на 50%. На 100% рост цен на услуги по покраске. Это при том, что и сами материалы подорожали на столько же.
Заказчики платить не готовы, нанимать более дешевую рабсилу – тем более. Да ведь и у мигрантов из-за дефицита рабочих рук взлетели цены на подрядные работы до небес. И как с этим бороться, пока не ясно.
10 незаконченных проектов кое-как, с горем пополам доделываем. 17 новых, можно сказать, и не начинали. По пяти из них платим неустойку – так прописано в договоре.
Остальные пока терпят, скрипя зубами, или до минимума корректируют проекты – типа, задумывался бревенчатый коттедж, но денег хватает только на лубяную избушку.
Вчера звонит один такой вот, пришибленный прозой жизни, клиент: «Хотел кровлю перекрыть профилем, да, видать , соломой придётся. Кирилл Семенович, узнай, чё там с ценами на солому?
Солома, судя по всему тоже подорожает. Вот подорожал же песок в ближайшем от «Дом-Hausа» карьере на юго-востоке области, причем, за один день и сразу на 25%. Стекло на базе в Новохаритоново выросло в цене на 30%., а горбыль 2-го сорта трижды за день подрос с 6500 руб. за куб до 11500, а к вечеру и до 13 тысяч.
Метаморфозы с горбылём, возомнившим себя ценным пиломатериалом, еще можно объяснить тем, что они происходили после госсовета, того как Путин на Госсовете обратил внимание на лесную промышленность, запретил вывозить кругляк за рубеж и пилить его на месте. Но про песок и стекло на госсовете вообще ничего не говорили, поэтому с какой радости они подорожали, не знает никто.
Просто взяло и ПОДОРОЖАЛО. Это означает что процесс идет сам по себе и никто в этом не виноват.
Остается вопрос – что делать покупателям в обстановке полной неопределенности на загородном рынке? Бежать от него подальше? Продавать бабкину халупу, пока есть спрос, или, наоборот, покупать первое, что подвернется? Брать кредит и строиться с размахом, несмотря на цены, или умерить аппетиты до размеров домика из пенопласта, с бумажными обоями внутри и линолеум по 250 рэ квадрат?
— Не терзайте себя, — заявил «НИ» эксперт сервиса «Загородная Недвижимость» Дмитрий Антончик.
– Подсчитайте наличность и выбирайте подходящий для себя вариант – в конце концов большое пространство и возможность погулять на собственном участке будет и при недостроенной недвиге, и рядом с домиком под снос.
Люди, изможденные локдауном, меньше всего сейчас обращают внимание на состояние недвижимости, — была бы природа вокруг…
Интерес к дачам вырос в разы к марту, когда стало понятно, что границы не откроют и провести отпуск за рубежом невозможно. В результате этих обстоятельств на загородном рынке выросли и цены.
Сейчас рассчитывать на домик за пол-лимона можно разве что за 400 км от Москвы, в какой-нибудь орловской или вологодской глубинке.
Популярность загородного жилья в 2021 году продолжит расти, единогласно заявили опрошенные редакцией аналитики.
Однако строить из-за упавшего рубля и относительно высокой инфляции будет дорого, да и некому – из-за пандемии в Россию никак не могут вернуться трудовые мигранты».
К буму на загородном рынке, говорят они, тоже надо относиться с осторожностью -многие владельцы выставили свои дома на продажу по завышенным ценам, а более хитрые – наоборот, сняли их с продажи, пока цены не поднимутся еще выше.
С другой стороны, лучшие варианты уже давно проданы, а на рынке остаются либо нестандартные объекты, либо слишком дорогие. Поэтому выбор времени для покупки дачи или дома – задача без единственно верного решения. Но если очень хочется и надо, то, как говорится, гори оно все огнем – купи и пользуйся!
Недвижимость-2021: Рынок жилья ждут тяжелые времена
Давая прогнозы относительно дальнейшего развития строительной отрасли в конце прошлого года, девелоперы и предположить не могли, с какими вызовами им предстоит столкнуться в 2020 году. Большинство предполагаемых сценариев сводилось к тому, что он просто станет очередным периодом адаптации к новым правилам в сфере долевого строительства.
На деле же оказалось, что 2020-ый можно сравнить с катанием на американских горках — небольшой подъем в начале, затем резкое падение продаж, которое сменилось ажиотажным спросом. Чем еще запомнился уходящий год и с какими ожиданиями застройщики уходят на нынешние зимние каникулы?
— По данным Минстроя, по состоянию на середину декабря в стране введен в эксплуатацию 61 миллион квадратных метров жилья.
По итогам года показатель еще увеличится, а точные данные от Росстата станут известны только в начале следующего года, но уже сегодня можно предположить, что ввод жилья будет на уровне прошлого года, когда было построено около 80 миллионов жилых «квадратов», — поделился с «СП» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Очевидно, что достичь показателей, зафиксированных ранее в нацпроекте «Жильё и городская среда», не получится. И на это есть объективные причины: год был непростым для всей экономики страны и строительной отрасли в частности. Из-за коронавируса в Московском регионе были приостановлены стройки, во втором квартале объемы продаж новостроек упали на 50%. Оценив ситуацию, правительство приняло решение отодвинуть сроки выполнения нацпроекта — теперь выйти на показатель 120 миллионов квадратных метров жилья нужно будет к 2030 году вместо 2024.
«СП»: — У девелоперов какие настроения? Судя по объемам продаж в 3 квартале в целом год заканчивается неплохо.
— Я могу говорить от лица столичных девелоперов, которые чувствуют себя значительно лучше региональных застройщиков.
Многим компаниям, действительно, удалось нивелировать месячный простой на стройках и наверстать темпы работ, а также благодаря отложенному спросу и льготной ипотеке увеличить объемы продаж в третьем квартале.
Когда стабилизировался спрос, застройщики стали активнее выводить новые проекты на рынок.
Однако проблем у нас все еще хватает. И речь не только об экономических факторах, но и законодательных изменениях, которые продолжаются.
Так, в ноябре было принято Постановление правительства Москвы, которое предусматривает существенное увеличение платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка.
Нововведение усложнит реализацию проектов на месте промзон и снизит рентабельность таких проектов.
«СП»: — А о каких конкретно экономических факторах, отягощающих работу застройщиков, идет речь?
— Например, рост себестоимости строительства, который наблюдается в течение всего года.
Прежде себестоимость росла из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование, теперь же сюда добавился фактор инфляции и скачки на валютном рынке, которые отражаются на затратах при реализации высокобюджетных проектов, где велика доля импорта.
Но и это не все — в конце года внезапно подорожала арматура, цены на неё выросли до 50%. Кроме того, в условиях пандемии у девелоперов появились новые статьи расходов — покупка средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.
«СП»: — Кстати, а как сейчас обстоят дела с рабочей силой на стройках? Некоторые застройщики жалуются на острую нехватку рабочих рук.
— Нехватка рабочих на стройках действительно есть, особенно в регионах. По статистике МВД, этим летом число работающих иностранцев в России сократилось на 23% по сравнению с 2019 годом.
Из-за действующих карантинных ограничений в апреле-мае многие мигранты покинули страну и, пока границы закрыты, они не могут вернуться. А те, кто не уехал домой, трудоустроились на производствах.
Теперь гастарбайтеры не спешат возвращаться на стройку, опасаясь, что весенний сценарий может повториться во время второй волны пандемии.
«СП»: — Положительные моменты для застройщиков какие-то можно отметить? Например, высокий спрос в третьем квартале и галопирующий рост цен, несомненно, сыграли им на руку. Что еще?
— Действительно, по итогам трех месяцев, с июля по сентябрь, на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 15 795 договоров долевого участия (ДДУ) против 13 007 ДДУ в 2019 году.
Но не стоит забывать о драматическом падении спроса во втором квартале.
Так что по итогам года у многих застройщиков общее количество сделок вряд ли обгонит или хотя бы незначительно превысит показатели прошлого года.
Что касается цен, темпы роста действительно увеличились. Если по итогам 2019 года новостройки массового сегмента в среднем подорожали на 10%, то по итогам 2020 года рост цен в этом сегменте составил 17%. Причины роста очевидны.
И речь не только о высоком спросе, который подогревает льготная ипотека. Определенную роль сыграло увеличение себестоимости строительства, о котором я уже упоминал.
Поэтому обогатиться за счет роста цен у нас не получится, в лучшем случае мы сможем сохранить маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта.
«СП»: — К слову, откуда взялся ажиотажный спрос на квартиры на фоне роста цен и продолжающегося снижения доходов населения?
— Причин несколько. Во-первых, увеличилась доступность ипотеки: размер ежемесячного платежа в среднем уменьшился на 20%, что заставило многие семьи задуматься об улучшении жилищных условий. Непонятно, когда еще в нашей стране будут такие низкие ставки, как сегодня, и недавнее решение ЦБ сохранить ключевую ставку на прежнем уровне только подтверждает эту мысль.
Во-вторых, из-за ухудшения условий по банковским депозитам и девальвации рубля на рынок вернулись частные инвесторы. Причем среди них также есть те, кто берет ипотеку, так как полной суммы на руках нет.
Вместе с тем продолжающееся шестой год подряд снижение реальных доходов населения и негативные ожидания людей не могут не беспокоить.
Льготная ипотека может выступать в качестве спасательного круга ограниченное время, в долгосрочной перспективе низкая ставка может исчерпать свой ресурс.
Поэтому, чтобы квартиры продавались, а девелоперы строили больше жилья, надо повышать благосостояние граждан.
«СП»: — Власти осознают наличие проблем у застройщиков? Какие шаги предпринимают, чтобы помочь строительной отрасли?
— Понимание, безусловно, есть, чем, собственно, и обусловлены кадровые перестановки в строительной отрасли. Напомню, самым громким назначением в этом году стал переход заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики на пост вице-премьера. Затем произошла еще и смена министра.
Надо сказать объективно, что в этом году меры поддержки строительной отрасли были беспрецедентны.
Если раньше размер субсидированной ставки по ипотеке составлял 12% годовых, то теперь ставка находится на рекордно низком уровне — 6%, для семей с детьми — 4,7%, а по программе сельской ипотеки — 2,7%.
К этому стоит добавить субсидирование ставок по кредитам для застройщиков и отмену штрафных санкций за перенос сроков ввода объектов до конца текущего года.
«СП»: — Ваши прогнозы на 2021 год? Как будут меняться цены, как быстро удастся преодолеть последствия коронакризиса?
— Темпы восстановления строительной отрасли в 2021 будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов и политики государства.
Первая половина года не вызывает опасений, так как все еще будет работать программа льготной ипотеки. Определяющим станет решение о продлении или завершении программы.
Именно оно будет определять динамику спроса и ценообразование в сегменте новостроек во второй половине года.
Если не случится новых потрясений в экономике страны, цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет, потому что в противном случае девелоперам придется работать в ущерб себе.