Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.
Покупка жилой недвижимости на первичном рынке Москвы — довольно рискованное дело. Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.
Для многих рынок новостроек является единственной платформой, где можно приобрести квартиру. Причина в том, что стоимость квадратного метра, особенно на начальных стадиях строительства жилых комплексов, на порядок дешевле, нежели в готовых домах. Однако риски здесь гораздо выше, чем на «вторичке». «Прежде всего, нужно посмотреть, кто строит дом.
Если вы хотите, чтобы купленные метры стали вашими, репутация застройщика должна быть для вас первым и самым важным вопросом», — объясняет первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. Потенциальный покупатель должен проверить, как долго компания работает на рынке.
Если в портфеле застройщика нет ни одного полностью выполненного проекта, то рисковать деньгами в этом случае не стоит. Обратите внимание не только на то, сколько у компании сданных госкомиссии домов, но и сколько строится. Если строится только этот дом — есть смысл задуматься, нет ли у девелопера проблем с оборотными средствами…
Также имейте в виду, что собственные производственные мощности, подрядные организации — все это знак того, что девелопер держит весь строительный процесс под контролем.
Очень важный вопрос, по какому принципу будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Наиболее безопасный способ — договор долевого участия. В этом случае на вашей стороне закон, который защищает права дольщика. По 214-ФЗ исключены повторные продажи, караются штрафом задержки строительства и т.п.
Впрочем, договор хоть и серьезное дело, но от неблагонадежности компании-застройщика не убережет. Как поясняет Артем Эйрамджанц, именно поэтому вопрос репутации застройщика становится главным при покупке квартиры в новостройке.
По его словам, необходимо посетить главный офис девелопера, посмотреть условия работы сотрудников, оформление клиентской зоны. Как отмечает эксперт, если организация действительно серьезная, то она вкладывает значительные средства в оборудование офиса, которое прослужит ей долго.
«Такая фирма не съедет из здания за одну ночь с деньгами обманутых дольщиков», — уверяет он.
Среди остальных, но не менее важных, показателей надежности — аккредитация строящегося объекта у банков. Вам нужно оценить готовность финансовых структур предоставлять ипотечные кредиты потенциальным покупателям квартир в проектах данного застройщика.
Перед тем, как стать партнером девелопера по определенной новостройке, банк тщательно изучает всю документацию, финансовое состояние и операционную деятельность компании. Такая процедура длится долго, далеко не все застройщики успешно ее проходят.
Однако если «добро» банка получено и есть положительное решение о кредитовании квартир, значит финансовая структура застройщику доверяет и риски столкнуться с недостроем минимальны.
«Компания, с которой работают по ипотеке сразу несколько крупных банков, имеет высокую степень надежности», — говорит представитель ГК ПИК.
Далее эксперты советуют провести анализ рынка новостроек того района, где вы собираетесь приобрести жилье. Если стоимость, выбранного объекта, подозрительно меньше, чем у конкурентов, это должно насторожить покупателя. Необходимо внимательно ознакомится со всей проектной документацией и узнать в чем кроется подвох.
Помимо недостроя, бывает долгострой. Если вы не хотите ждать годами ключей от квартиры, нужно понимать, что существуют разные технологии строительства.
К примеру, современный панельный дом в среднем строится от шести месяцев до года, такие дома сдаются под чистовую отделку или уже с готовом ремонтом.
Монолитные дома имеют больший срок строительства, а ремонт предполагает гораздо больших вложений, так как такие квартиры придется еще доделывать, в том числе, к примеру, выравнивать стены.
Несмотря на все вышеперечисленные сложности, у покупки квартиры в новостройке есть огромные плюсы. Как отмечает Артем Эйрамджанц, главный плюс такой покупки — цена.
«В строящемся доме можно приобрести квартиру значительно большей площадей, чем за те же деньги в готовом доме», — замечает он. Кроме того, специалист напоминает, что первичный рынок дает большие возможности выбора.
«Можно выбрать подъезд, этаж, подходящую планировку, необходимую сторону света», — уточняет первый вице-президент ГК ПИК .
Квартира в новостройке — это новые современные коммуникации, утепленные внешние стены, пластиковые стеклопакеты и энергоэффективность.
«ГК ПИК во всех новостройках использует двойные стеклопакеты из немецкого профиля КВЕ с применением современного i-стекла, до 90% сдерживающего тепло, — напоминает представитель компании, — Стеклопакеты производятся и устанавливаются в стеновые панели прямо на заводе квалифицированными рабочими, прошедшими сертификацию, что гарантирует качество сборки и герметичность швов».
Положительная сторона такой покупки — новая современная среда обитания. Приобретая квартиру в полноценном новом районе, вас будет окружать современная качественная инфраструктура, с новыми детскими садиками, школой, поликлиникой, паркингами, магазинами на первых этажах зданий.
Ведь комплексная застройка — обязательное условие возведения всех новых жилых микрорайонов. По словам Артема Эйрамджанца, ГК ПИК не только возводит инфраструктурные объекты, но и оборудует их «под ключ», в том числе школы и детские сады.
«Стараемся сделать так, чтобы наш сад или школа были лучшими в районе», — говорит он.
Особое значение серьезные застройщики уделяют благоустройству территории. В компании ГК ПИК даже собирают пожелания жильцов: как должны выглядеть дворы и детские площадки в жилых комплексах.
Приобретая квартиру в новостройке, нужно быть предельно внимательным, учитывать все вышеуказанные нюансы, и тогда в ближайшее время вы станете счастливым обладателем ключей от долгожданной квартиры.
Как обезопасить себя при покупке новостройки? — НЕДВИЖИМОСТЬ
Как обезопасить себя при покупке новостройки? Приобретение недвижимого имущества на первичном рынке является весьма рискованным делом.
Когда вы покупаете квартиру в новостройке, то у вас возникает существенный шанс не получить ключи от нее, а также потерять денежные средства, вложенные в имущество. Для того, чтобы избежать подобного, следует правильно себя вести, а также проверить документы, которые имеются у застройщика.
На что обязательно важно обращать внимание, когда вы покупаете квартиру на первичном рынке недвижимого имущества? Об этом будет рассказано в материалах данной статьи.
Изначально вы должны обратить внимание на четыре ключевых документов, которые имеются у застройщика:
- Разрешение на строительство;
- Проектная декларация;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Договор, который заключается с продавцом.
Покупатель должен убедиться в том, что разрешение на возведение не будет закончено раньше даты ввода в эксплуатацию дома.
Также важным документом является проектная декларация, в которой содержится информация о том, в какой срок будет сдан дом, данные по собственникам, а также долгосрочном арендаторе, характеристике дома.
Специалисты рынка недвижимого имущества советуют покупателям избегать весельных схем в покупке квартир, а также договоров со инвестирования. Данные схемы принято называть «серыми».
По данным схемам работают только те застройщики, у которых отсутствуют разрешительные документы на строительства объекта недвижимости или они могут иметь другие проблемы со строительством.
Если вы будете заключать подобные схемы, то вы, как покупатель, не будете защищены с юридической точки зрения. Вам придется просто довериться судьбе и застройщику.
Обратите внимание на то, что обязательства застройщика перед покупателем будут выполнены только в случае, когда оба субъекта заключат и подпишут акт о приеме жилья.
Правда, перед тем как ставить свою подпись на данном документе, важно с особой тщательностью оценить приобретенный объект недвижимого имущества.
Нельзя пропустить никакой дефект в квартире, ведь в противном случае вам придется его устранять самостоятельно и за свои денежные средства.
Поэтому, чтобы не попасть впросак, важно проверить застройщика и правильно оценивать риски, которые вы несете в случае проблем с покупкой квартиры в новостройках.
Если вы хотите прочитать о том, можно ли продать квартиру до вступления в наследство, переходите по ссылке Можно ли продать квартиру до вступления в наследство?
Поделиться ссылкой:
Обман при покупке квартиры: как не попасться мошенникам, схемы, купить чтобы не обманули
Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.
Квapтиpa c изъянoм
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Квapтиpa c мeбeлью
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник.
Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи.
Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe.
Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки
Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.
Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.
Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.
Чyжaя квapтиpa
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo.
Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми.
Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты.
Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь.
Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Aвaнc или зaдaтoк
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм.
B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки.
Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Pacчeт нaличными
Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.
Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки.
Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa.
Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.
Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм
Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим.
Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями.
B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм.
Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт.
158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa
B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.
Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.
Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.
Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?
Рекомендации по проверке застройщика и составлению договора долевого участия
Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности.
Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.).
Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.
Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.
Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.
Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.
Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора.
Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика.
Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.
Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации.
На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г.
многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.
Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства.
В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны.
Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.
Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.
В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.
При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.
При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия.
Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале».
Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.
После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.
Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.
Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:
- нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
- существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.
Судебное расторжение ДДУ возможно, если:
- строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
- изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование.
При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно.
Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.
Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:
- застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
- платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.
Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика.
Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.
Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.
Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.
Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.
Что нужно знать о покупке квартиры в новостройке — Абонент консалт
Если Вы читаете данную статью, то Вы наверняка хотите купить квартиру по договору долевого участия (ДДУ), а также выяснить, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке. Бытует мнение о том, что приобретение квартиры на вторичном рынке – это большой шанс нарваться на мошенников. А покупка новой квартиры в новостройке – это безопасно и дешево.
Мы – юристы, которые помогают проверить сделку по покупке недвижимости. И мы с глубоким сожалением констатируем, что при покупке квартиры в новостройке случаев мошенничества и противоправных действий застройщика гораздо больше, чем случаев мошенничества на вторичном рынке.
Посмотрите здесь наши цены и объем услуг на сопровождение покупки квартиры в новостройке.
А в данной статье мы расскажем Вам о том, какие уловки могут ждать Вас при покупке квартиры в новостройке. И Вы поймете, почему наши услуги стоят своих денег.
Прежде всего, Вам необходимо понять, что КУПИТЬ можно только достроенную квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию.
По ДДУ или иным договорам Вы не покупаете квартиру, как об этом принято говорить. Юридически Вы инвестируете свои деньги в компанию застройщика, вкладываетесь в его бизнес-проект по постройке дома.
Как и любой другой бизнес, проект может прогореть, а Вы свои деньги не вернете.
Беда дольщиков в том, что они не понимают, что по ДДУ покупается воздух. Квартиры нет, и не факт, что она будет. И никто не знает, когда она будет и какой. Зато это прекрасно понимают застройщики и их юридический отдел.
В данной сделке на одной чаше весов Вы – потребитель, который верит, что его не обманут, потому что о застройщике хорошие отзывы в интернете.
На другой чаше весов – «акулы» строительного бизнеса, крупная компания с целым юридическим отделом, юристы которой знают Вашу психологию идеально и способны обвести Вас вокруг пальца так, что Вы сами не поймете, как останетесь без денег.
Нам часто звонят клиенты, которые отдали свои деньги непонятно кому и теперь не знают, что делать. Когда деньги переданы, обращаться к юристам уже может быть поздно.
Мы понимаем, что дольщики покупают квартиры на последние деньги, и юристам не хочется переплачивать, но ведь Вы хотите купить квартиру, а не пирожок на рынке. И Вы должны отнестись к этому ответственно.
Обращайтесь к юристам, звоните нам до заключения сделки!
Давайте обсудим классические схемы того, как вас, потребителей, обманывают застройщики.
Схема № 1. Предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.
Аргументы застройщика: такой договор проще заключать, он не подлежит обязательной регистрации. Значит меньше издержек, значит для Вас это дешевле. Застройщик будет клясться в том, что этот договор и ДДУ это примерно одно и то же и никакой разницы в этом нет.
Что происходит на самом деле: предварительный договор купли-продажи подразумевает собой то, что стороны обязуются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи, когда квартира будет готова, а дом введен в эксплуатацию. Юридически это значит то, что Вы даете свои кровно заработанные миллионы за обещание застройщика однажды заключить с Вами основной договор.
Последствия: если по ДДУ у Вас есть целый набор инструментов по воздействию на застройщика (взыскание неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, признание права собственности, требование о возврате денег и проч.), то по предварительному договору купли-продажи Вы имеете право либо безропотно ждать заключения основного договора, либо требовать возврата денег.
Конечно, есть еще один путь исходя из судебной практики. Можно подать иск с требованием признать предварительный договор купли-продажи договором ДДУ и потребовать по закону неустойку и прочее. Однако это сложно и под силу не каждому юристу (кстати, мы такое делаем успешно). Да и многое зависит от судейского усмотрения.
В конечном итоге Вы можете либо остаться без неустойки, либо вообще без денег. Потому что такие договоры не страхуются и признаются действиями в обход закона. Застройщику ничего не стоит Вас обмануть.
Схема № 2. Договор займа вместо ДДУ
Аргументы застройщика: «Договор ДДУ надо регистрировать. Это долго и сложно. И вообще, мы Вам сейчас дадим скидку. Оформляем через договор займа».
Юридическая конструкция: Вы становитесь кредитором и передаете свои деньги компании застройщику на несколько лет.
Потом застройщик строит дом и передает Вам квартиру в качестве отступного.
Отступное – это юридический термин, который означает то, что долговое обязательство гасится перед Вами не деньгами, а соразмерной вещью (квартирой). В итоге Вы как бы покупаете квартиру в обход ДДУ.
Последствия: в данном договоре у Вас вообще не возникает никаких прав требования к застройщику относительно квартиры.
То есть Вы не вправе взыскать неустойку за просрочку строительства, не вправе признавать право собственности на квартиру. Если Ваши деньги вдруг исчезают, то Вы имеете право требовать только эти деньги назад, и ничего более.
А если компания застройщик обанкротилась, то Вам вообще ничего не светит, потому что по такому договору Вы не дольщик.
Схема № 3. Рассчитываемся наличными при покупке квартиры
Ситуация из нашей практики, реальный случай: в Московской области застройщик не только заключал договоры займа, но и предлагал покупателям рассчитаться наличными. Люди везли наличку и платили ей. За наличку им выдавали расписку от генерального директора о том, что он получил эти деньги в долг.
Потом директор компании исчезает вместе со всем «черным налом». Он украл у покупателей деньги на сумму около 300 миллионов рублей. На него завели уголовное дело, но виновных не нашли.
Компанию банкротят, а покупатели не могут доказать, что они заплатили деньги (суд попросту не принимает расписки от имени директора, ведь платить надо было в компанию, а не лично директору). В итоге большинство людей, которые повелись на эту схему, остались без квартир и без денег. Все, сделать ничего нельзя. Люди потеряли огромные деньги.
И об этом даже не показали никакой сюжет по федеральному ТВ. А знаете почему? Потому что это повсеместная обыденность. А ведь можно было просто вовремя позвонить юристу и проверить сделку…
Аргументы застройщика: «Нашей компании нужны живые деньги для того, чтобы выдать зарплаты, нанять технику, дать взятки» (прям так и говорили). «Если Вы оплатите нам наличкой, то мы сделаем Вам скидку порядка 700 тыс. рублей. То есть будет квартира не за 5 миллионов, а за 4 млн. 300 тыс.»
Последствия: Оголтелые дольщики, вместо того, чтобы насторожиться и сразу обратиться к юристам вроде нас, ринулись толпой за скидкой 700 тыс. отдавать свои миллионы под какую-то долговую расписку генеральному директору как физическому лицу. Что было дальше, Вы уже знаете.
Схема № 4. Покупаем вексель вместо ДДУ
Схема очень похожа на договор займа. Вы покупаете вексель застройщика по цене квартиры. Застройщик обязан по этому векселю погасить перед Вами обязательства. По прошествии нескольких лет застройщик гасит вексель квартирой.
Последствия такие же, как и при займе. Никакой привязки к квартире. Никаких гарантий исполнения. Ваши интересы никак не защищены. Вы можете требовать только возврата денег, потому что в этой схеме Вы не дольщик.
Схема № 5. Фирма-посредник при заключении договора ДДУ
Здесь ситуация вообще очень сложная и интересная.
Есть застройщик, который строит дом. Допустим, застройщик ООО «Ромашка-1». Он делает фирму-однодневку ООО «Ромашка-2», которая имеет массового / мертвого / недееспособного / несуществующего / пропавшего без вести генерального директора.
Эта самая «Ромашка-2» занимается риелторскими услугами и заключает с застройщиком уникальный контракт на продажу квартир в этом доме. По контракту «Ромашка-2» является посредником. То есть дольщики покупают квартиру у «Ромашки-2» и платят ей деньги.
А «Ромашка-2» обязана передать деньги застройщику.
При заключении договоров мало у кого возникают вопросы. Во-первых, названия похожи. Значит по-любому компания дочерняя от застройщика. Во-вторых, к риелторам в сделках уже все привыкли. «Все же официально, солидно, по договору. И офис рядом со стройкой, значит точно все хорошо, никаких сомнений», — думают наивные дольщики.
Какое-то время будущие квартиры продаются, а стройка идет. Все довольны и никто ничего не подозревает.
Тем временем накопленные деньги фиктивная ООО «Ромашка-2» не переводит застройщику, как это нужно делать по договору между ними, а выводит их и ворует. Но никто еще ничего не знает.
Далее застройщик ООО «Ромашка-1» подает иск в суд к ООО «Ромашка-2» с требованием об уплате денег по посредническому договору между ними. ООО «Ромашка-2» внезапно заявляет, что денег у нее нет, и ее начинают банкротить.
Тут неожиданно просыпаются дольщики, которые видят, что стройка встала. Они бегут к застройщику с претензиями.
А застройщик им и говорит: «Друзья дольщики и инвесторы! Мы от вас не получали никаких денег! Вы же платили в ООО «Ромашка-2», а мы их вообще не знаем, они какие-то риелторы с улицы. Вы им платили деньги, а они нам их не передавали.
Мы на свои кровные дом строили, а теперь деньги кончились. Мы вот с этой «Ромашкой-2» просудились и теперь их банкротим. Мы не виноваты ни в чем, мы наоборот жертвы, как и вы».
В итоге возбуждают уголовное дело на генерального директора фирмы-однодневки ООО «Ромашка-2», но вдруг оказывается, что директора такого нет и не было. Застройщик выходит сухим из воды, потому что он в этой схеме формально остался такой же жертвой, как и Вы. Даже просудился с «Ромашкой-2». А денег Ваших больше нет, как и квартиры.
Схема № 6. Предварительный договор участия в долевом строительстве вместо ДДУ
Здесь Вас «разводят» на том, что застройщик типа не отказывается от ДДУ. Просто договор предварительный, только и всего. Уверяют, что это надежно и хорошо. Даже регистрировать не нужно, сплошные плюсы.
На самом же деле предварительный ДДУ не имеет ничего общего с обычным ДДУ кроме названия. Он не порождает у Вас прав дольщика, которые предусмотрены законом. Вместо прав Вы получаете риски навсегда потерять свои деньги.
Схема № 7. Договор соинвестирования (бронирования) вместо ДДУ
Идея в том, что Вы вносите крупную сумму денег за то, чтобы забронировать квартиру (или проинвестировать ее строительство). А застройщик обязан передать Вам ее после постройки по какому-нибудь другому договору.
На деле же Вы получите примерно то же самое, что и в предыдущих вариантах, потому что договор бронирования не дает Вам прав дольщика.
Схема № 8. Дополнительные услуги.
Почти всегда Вам попытаются навязать дополнительные платные услуги втридорога. Например, плата риелтору при застройщике в размере 100-200 тысяч рублей. Зачем в этой сделке вообще нужен риелтор? Нет, серьезно! Вы увидели рекламу жилого комплекса, позвонили и обо всем договорились.
Что в этой сделке делает риелтор за такие деньги? Он же не ищет Вам жилье, не ищет застройщику Вас. Это самое натуральное вымогательство. Вы платите ни за что, просто так. А узнаете об этом тогда, когда уже неудобно отказаться.
А мы говорим Вам, что нужно отказываться твердо и решительно.
Вам предлагают дополнительную услугу по регистрации права собственности. Типа застройщик дом построит, а вот регистрировать право нужно платно, платите отдельно.
Плата за эту навязанную ненужную Вам услугу может доходить до 100 000 рублей. Во-первых, застройщик должен самостоятельно зарегистрировать права всех дольщиков по закону о ДДУ.
Во-вторых, данная услуга на рынке стоит около 10 000 рублей по Москве.
И это далеко не все. Застройщики каждый день придумывают все новые схемы, как обмануть дольщиков и обойти закон.
- Мы можем спасти Вас от этих и других рисков, если Вы обратитесь за помощью к нам.
- Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
- Садов Александр Сергеевич , партнер юридической компании Абонент Консалт.