Комитет по архитектуре и градостроительству Ленобласти требует отменить проекты планировки территорий (ППТ), которые реализуют компании ФСК «Лидер» и компания «Самолет ЛО» во Всеволожском районе Ленинградской области. Речь идет о жилых комплексах «Светлановский» и «Мурино 2017».
В правительстве уточняют, что соответствующее предписание направлено в администрацию Бугровского сельского поселения, но муниципалитет пока не исполнил его. Теперь власти будут через суд добиваться отмены проекта планировки и, соответственно, разрешений на строительство двух жилых комплексов.
В администрации возмущены тем, что у застройщиков нет проекта школы, и они не хотят строить новую дорогу. При этом чиновники уверяют, что покупатели квартир в ЖК не пострадают. «Там, где выданы разрешения на строительство и есть уже дольщики, отмен не будет», — заверяют в областной администрации.
ЖК «Мурино 2017»
Несмотря на утешительные слова чиновников, граждане опасаются, что из-за судебных разбирательств и отмены ППТ на рынке появятся новые «долгострои». В итоге пострадают и бизнесмены, и рядовые покупатели квартир.
Напомним, что у областного правительства уже есть опыт отмены принятых проектов панировки территорий. Так, в 2013 году власти отменили градостроительный план участка, принадлежавшего компании NCC, которая сейчас работает под брендом BONAVA.
Затем правительство Ленобласти отменило еще два ППТ в Новодевяткинском сельском поселении площадью около 45 га, которые осваивали компании «Град» и «Дальпитерстрой». В 2014 году незаконным был признан проект планировки участка площадью 4 га в Колтушах, который принадлежит ООО «Сигма».
ЖК «Эланд» компании BONAVA
Кто виноват?
Претензии Комитета по архитектуре и градостроительству адресованы не только к застройщикам, но и к муниципальным властям, которые утверждают спорные ППТ.
В администрации области считают, что на местах нет специалистов должного уровня, которые смогли бы подготовить и утвердить качественную градостроительную документацию.
В результате прилегающие к Петербургу территории застраиваются хаотично: не хватает садиков и школ, дороги загружены, часто нарушаются правила высотности и плотности застройки. ЖК «Светлановский». Рендер: up-kvartal-setlanovskij-official.ru
Проверка и доработка проектов планировки со стороны муниципалитетов часто является необходимой мерой, отмечает к.ю.н., адвокат, председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая.
Зачастую только так можно повлиять на недобросовестных застройщиков, которые продают жилые метры, не заботясь о социальных объектах. Однако, по мнению юриста, для начала нужно разобраться, кто виноват – застройщики или местные власти.
«Если проекты планировки уже были утверждены, строительство жилых объектом по ним начато, то следует разобраться, каким образом и кем данные документы утверждались и, если порядок их получения был соблюден, то ответственность за строительство дополнительных социальных объектов должна возлагаться на местные муниципалитеты, которые принимали участие в процессе согласования разрешительных документов, включая ППТ», — считает Вербицкая.
Как полагают эксперты рынка недвижимости, с помощью отмены принятых ППТ региональные власти действительно пытаются навести порядок на рынке и призвать застройщиков в более цивилизованной работе. Однако методы чиновников слишком грубы – они вселяют неуверенность в девелоперов и вызывают страх у потенциальных покупателей жилья. Это значительно ухудшает инвестиционный климат региона.
«По всей видимости, региональные власти решили разработать превентивные меры, направленные на контроль обеспечения новостроек социальными объектами, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Вспоминается нашумевшая история, когда Подмосковные власти ввели мораторий на новое строительство в Химках, Балашихе, Королеве.
Вероятно, запрет мог и не потребоваться, если бы чиновники всегда участвовали в инфраструктурном развитии городов. Однако бездействие привело к весьма предсказуемым последствиям: нехватки мест в детских садах, парковочных мест во дворах, пробках, перегруженному общественному транспорту и т.п.
Так как превентивные меры не были предприняты, пришлось вводить жесткие запреты, от которых в конечном счете пострадали девелоперы. По всей видимости, региональные власти решили пойти по другому пути и заранее сделать все возможное, чтобы не допустить похожей ситуации в той же Ленинградской области».
п.Мурино
Однако, как полагает эксперт, отмена проекта планировки – не цивилизованная мера регулирования рынка, как и ограничение выдачи разрешения на строительство.
«Застройщик вкладывает средства, разрабатывает план развития участка, на его основе составляет экономическую модель проекта. И в итоге власти вносят свои жесткие коррективы, в результате которых девелопер «откатывается» на несколько шагов назад.
Вопрос в том, кто возместит его затраты? Таким образом, с одной стороны, благие намерения чиновников контролировать строительство и набор социальной инфраструктуры понятны и логичны. С другой стороны, рычаги взаимодействия в некотором роде напоминают «охоту на ведьм».
По сути, теперь ни один девелопер не может быть уверен в том, что ему не «выбьют почву из-под ног», — резюмирует Литинецкая.
Похожего мнения придерживается вице-президент Becar Asset Management Group Илья Андреев. «С одной стороны, можно понять администрацию: обеспечение большого количества строящегося жилья соответствующей инфраструктурой стало бы колоссальной нагрузкой на бюджет.
С другой стороны, такой подход не совсем правильный, поскольку застройщики действуют в рамках правового поля.
А, если застройщики изначально не в рамках правового поля, то важно понять, на каком основании появились те разрешения на строительство и градостроительные планы?», — недоумевает эксперт.
По мнению Ильи Андреева, отзывы разрешений задним числом выглядят как попытка манипуляции. Власть должна договариваться с бизнесом, потому что если строительство остановится, в конечном итоге пострадают все. «В строительной отрасли задействовано огромное количество прочих индустрий, она является основным налогоплательщиком и главным работодателем в городе», — заключает эксперт.
Кто крайний?
Чиновники утверждают, что не будут отменять ППТ проектов, если уже есть дольщики. Однако вполне вероятно возникновение такой ситуации, когда, например, первая очередь ЖК заселена, а вторая или третья лишается ППТ и разрешения на строительство. В этом случае жителей новых домов ждет непредсказуемое будущее.
«Парадокс ситуации в том, что если у застройщика отзовут разрешение на строительство, то в первую очередь от этого пострадают сами дольщики, — считает Мария Литинецкая. — По сути, теперь они не могут быть уверенны в том, что во дворе девелопер не построит вместо детского сада поликлинику. Или вовсе запроектирует не три, а две, но большие школы.
И идти детям до них придется через оживленные внутриквартальные дороги».
Фактически в случае отмены ППТ жители окрестных домов в качестве соседей получают «кота в мешке». Например, проект комплексного освоения территории может превратиться в компактный жилой комплекс на несколько домов.
«То есть при самом пессимистичном развитии событий покупатели первой очереди будут жить буквально «в чистом поле» без детских садов, школ и поликлиник ввиду того, что застройщик не сможет согласовать проект в том виде, каким его видят власти.
В таком случае девелоперу проще отказаться от строительства, чем «работать ради работы» с минимальной доходностью», — считает Литинецкая.
Что делать?
Распознать застройщика, который может лишиться разрешения на строительство или ППТ, практически невозможно.
До момента ввода объекта в эксплуатацию никто не может гарантировать, что участники строительства исполнят все обязательства. «Если Вы хотите 100 % гарантии — покупайте жилье готовое и сданное в эксплуатацию.
Во всех остальных случаях абсолютной гарантии покупателю дать не может никто», — утверждает Юлия Вербицкая.
Юристы предупреждают, что наличие дольщиков в жилом комплексе тоже не защитит застройщика от неприятностей на 100%.
Управляющий партнер юридической фирмы «Бреева, Емельянов и партнеры» Валерий Емельянов отмечает, что в 9 из 10 случаев объект лишается разрешительных документов уже после того, как появляются первые покупатели квартир. Впрочем, именно это и помогает застройщикам защищать свои права в суде.
п. Мурино
«Уже есть огромное количество дольщиков, которые и становятся надёжным социальным щитом для застройщика. Органы власти, к сожалению, меньше всего заботит судьба участников долевого строительства (членов жилищных кооперативов и пр). Под формально благой целью скрываются гораздо более прозаичные вещи», — поясняет юрист.
Специалист отмечает, что грамотное правовое сопровождение помогает застройщикам защищать свои права в суде, если все документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства, имеются необходимые экспертизы и они никем не оспорены.
Однако это не значит, что заинтересованные лица не могут восстановить свои нарушенные права при незаконном строительстве (например, если не были проведены публичные слушания). «Так что каждое дело индивидуально и требует тщательного анализа, как со стороны участников спора, так и суда», — заключает Емельянов.
Остается надеяться, что чиновники все же найдут более аккуратные методы работы с застройщиками.
Кто отвечает за школы и детские сады для новых ЖК: обеспечение социальной инфраструктурой в 2021 году
Сеть учреждений социальной сферы в России за последние 30 лет заметно сократилась – детские сады и школы закрывались, больницы и поликлиники «оптимизировались» и укрупнялись. А после того, как в России начали массово строить доступное жилье на окраинах городов, оказалось, что жителям новых домов просто некуда отдать детей и негде обслуживаться. Кто-то обвинит в этом застройщиков, но мы разобрались – тут все не так просто.
2020 год, как и предыдущие годы, отметился масштабным вводом жилья в России. Но, наряду с уже законченными проектами застройщики начали большое количество новых – в этом им помогла льготная ипотека, резко поднявшая спрос на жилье.
Россияне ринулись скупать еще не построенные квартиры, только чтобы успеть воспользоваться льготной программой. Но при этом все хотят, чтобы возле будущего дома были и школы, и детские сады, и поликлиники.
Чего зачастую, увы, не происходит.
На самом деле это очень сложный вопрос – с одной стороны, застройщик принимает на себя некоторые обязательства по развитию территории, а с другой – за социальные объекты должны отвечать местные власти (потому что те же школы и детские сады в итоге переходят к ним на баланс).
И законодательно обязанность застройщика обеспечивать построенные микрорайоны социальный инфраструктурой на данный момент не урегулирована. По факту это обычно работает так:
- застройщик заключает с местными властями договор о развитии застроенных территорий – и в нем прописывается обязанность построить там социальные объекты. Это касается ситуаций, когда строительство ведется на государственных или муниципальных земельных участках;
- застройщик подписывает с властями договор комплексного освоения территории – по нему предусматривается как жилищное, так и «иное» строительство;
- с застройщиком заключается инвестиционный контракт – по нему он не обязан самостоятельно строить социальную инфраструктуру, но должен оплатить строительство.
Другими словами, обязанность застройщика обеспечить будущих жильцов социальной инфраструктурой прописывается в соглашении, по которому он получает право на строительство.
Это можно оценивать с двух сторон:
- если по каким-то причинам город (или регион) не впишет в контракт школы, детские сады и поликлиники, они так и не появятся. Или их будет строить сам город;
- если застройщик предоставить проект договора без «социальной нагрузки», его могут не согласовать по разным причинам – в том числе создать ему бюрократические преграды.
Следовательно, все упирается в то, о чем договорятся местные власти и застройщик.
Если для города строительство очень нужно (например, там планируется закупить квартиры для детей-сирот или других льготников), то застройщика будут всячески «мотивировать» к строительству – в том числе, разрешат ограничиться только жильем.
А если город отдает под застройку какую-то очень привлекательную территорию, там, вероятно, будут весьма жесткие условия, особенно по инфраструктуре.
Но факт остается фактом – если в договоре о школах и детских садах ничего не сказано, то застройщик может их не строить.
Даже если в рекламном проспекте обещал совсем другое – здесь важно, чтобы обязательства были вписаны именно в проектную декларацию, или хотя бы в договор долевого участия.
Что интересно, с 2017 года застройщики вполне официально могут использовать деньги дольщиков на социальное строительство
Сколько всего нужно построить?
Все хотят жить в удобных районах со всей сопутствующей инфраструктурой. Но не все задумываются над тем, сколько это все стоит, и кто за это платит.
Как показало недавнее исследование журналистов, в Москве и области строительство школы обходится примерно в 1 миллион рублей на одного ученика.
Учитывая, что один ученик обычно есть на каждые 2-3 квартиры, а сами квартиры стоят по 4-6 миллиона рублей (для Москвы бывает и больше), становится ясно – вписать даже школы в бюджет очень непросто.
В московские цены все это вписать еще можно – но что делать в регионах? Вариантов немного – застройщики или предельно упрощают проекты школ и детских садов (типовые здания с пластиковыми фасадами и типовым наполнением), или «выбивают» себе право строить без социальной инфраструктуры. Соответственно, строить социальные объекты приходится за счет бюджета.
- Вне зависимости от того, будет строить социальные объекты девелопер или местные власти, нормативы по их количеству едины. Как рассказал нам Виталий Волохин из Проектного института ПИ2, нормативы достаточно жесткие – хоть и не настолько, как это было в СССР:
- Эти цифры касаются Московской области, тогда как в целом по России они чуть ниже – 540 мест в детских садах и 1240 мест в школах на каждые 10 тысяч человек населения.
- То есть, в отдельных регионах утверждаются собственные нормативы, и они могут учитывать не только места в школах, детских садах и поликлиниках, но даже предусматривать минимальное количество посещений разных учреждений.
- Например, в Московской области существуют такие региональные нормативы градостроительного проектирования:
- расчет числа жителей – исходя из 28 квадратных метров на человека;
- на каждую тысячу жителей – 17,75 посещений поликлиник в смену, минимум 6 койко-мест в стационарах;
- на тысячу жителей должно приходиться 43 места во внешкольных учреждениях (то есть, около 20% всех детей, как предполагается, где-то должны заниматься кроме школы, причем в пределах своего района).
От этих нормативов иногда можно отходить – например, если строится социальное жилье (более дешевое).
Но отдельный вопрос – то, как именно застройщики выполняют свои обязательства.
Конечно, в рекламных проектах это комфортные и современные школы, но по факту это будет типовой проект на 1000 учеников (чтобы не строить 2 школы на ЖК), а из-за не лучшего проектирования самого района туда еще и неудобно добираться (в отличие от советских проектов школ и детских садов, которые лучше встроены в городскую среду).
Еще важный момент: после возведения объекта застройщик, как правило, должен передать его на баланс муниципального образования. Будет это безвозмездная передача или выкуп городом – оговаривается отдельно.
Город заранее должен подготовить все остальное – найти учителей, воспитателей и врачей, обеспечить построенные объекты всем необходимым, на это у него есть примерно 3 года (средний срок реализации проектов).
При этом бывает так, что построенный девелопером детский сад не передается в собственность города по каким-то причинам, и остается коммерческим (платным и более дорогим, чем муниципальные учреждения). Этот момент лучше уточнить заранее – будущая передача социальных объектов всегда прописывается в договоре застройщика с городом.
Насколько обеспечены жители городов социальными объектами
Законодательство нормирует количество мест в детских садах, школах и число пациентов, которые могут обратиться в поликлиники. Но почти везде нормативы не выполняются, хоть и отследить это достаточно сложно.
Например, все дети школьного возраста обеспечены местами в школах – но некоторым приходится долго добираться на учебу, а многие вынуждены учиться в две смены.
Из-за нехватки поликлиник и врачей в них получить помощь в плановом порядке сложно, как и экстренную помощь.
Что касается школ, то в 2019 году 22,8 тысячи школьников учились в третью смену – это 145 школ по всей России, еще 2,1 миллиона учеников ходили в школу во вторую смену. При этом в одну мену работают только 73,7% школ. Сложно представить, насколько качественное образование можно получить в третью смену, но даже наличие вторых смен – это уже серьезная проблема для образования.
Но с детскими садами ситуация обстоит еще хуже. В 2017 году правительство отчитывалось, что российские регионы обеспечены детскими садами аж на 98,96%, причем в 70 регионах «Майские указы» в этой сфере выполнены полностью, еще в 8 субъектах – на 95-99%. Полная доступность – это когда в регионе нет очереди в детские сады среди детей в возрасте от 3 до 7 лет.
И формально все это так и есть: в целом по региону дефицита мест в детских садах нет. Но в реальности внутри регионов есть явный дисбаланс: если в сельской местности дефицита нет (и даже есть свободные места), то в крупных городах есть и очереди, и переполненные группы. Так, в целом по крупным городам группы в детских садах заполнены на 108%, в некоторых – на 130-160%.
А как показало недавнее исследование «Проекта», на самом деле обеспечены местами в детских садах вообще меньше половины регионов. Хуже всего ситуация в таких субъектах:
- Санкт-Петербург – не хватает 33,6 тысяч мест;
- Башкортостан – не хватает 31,1 тысячи мест;
- Московская область – не хватает 30,3 тысяч мест;
- Татарстан – не хватает 24,8 тысячи мести;
- Тюменская область – не хватает 23,4 тысячи мест, и т.д.
То есть, только в 5 регионах дефицит мест в детских садах достигает практически 150 тысяч – это население среднего по величине города. По сути, только в них не хватает 5 тысяч групп, или сотен детских садов.
При этом по официальным данным на начало 2021 года в очереди на детские сады состоят 153 тысячи детей в целом по России, а в течение года власти обещают построить 767 детских садов общей вместимостью в 112 тысяч детей.
Откуда такие расхождения? Все дело в особенностях подсчета. Так, детские сады посещают лишь около 65% детей, имеющих на это право по возрасту.
Соответственно, часть из остальных 35% ждет места в очереди, а другие родители решают даже не ввязываться в это из-за нехватки мест.
В итоге чиновники учитывают только тех, кто официально подал заявление на прием, но сотни тысяч семей, которые решили даже не пытаться, в статистику не попадают.
В любом случае, даже по официальным данным в России огромный дефицит мест как в школах, так и в дошкольных образовательных учреждениях, и эту проблему нужно как-то решать.
Что делать, если не досталось места?
Если застройщик сдал жилой комплекс в эксплуатацию, но не предусмотрел школ и детских садов, нужно смотреть на проектную декларацию.
В случае, если объекты социальной инфраструктуры были предусмотрены проектом, застройщика будет легко привлечь к ответственности.
Справедливости ради отметим, что таких ситуаций на практике бывает немного – например, если компания столкнулась с финансовыми проблемами при реализации проекта.
Но что делать, если в проектной декларации и не было социальных объектов? Лучше всего, конечно, было не покупать квартиру в таком доме.
Однако если менять решение уже поздно, нужно обозначить проблему перед местными властями. Закон не обязывает застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры, не предусмотренные проектом.
Максимум, что девелопер предусмотрит – это места для их строительства (но уже за счет бюджета).
А затем в дело вступают власти города. Есть немало примеров, даже за последний год: например, в Краснодарском крае после резкого прироста населения и застройки окраин городов властям пришлось экстренно ремонтировать старые детские сады и строить новые. Как всегда, оказалось, что застройщики не предусмотрели социальные объекты, поэтому финансировать все пришлось из бюджета.
В Санкт-Петербурге проблема тоже острая – вместо 61 места в детских садах на тысячу жителей их всего 46, поэтому властям пришлось договариваться с застройщиками о выкупе уже построенных детских садов.
То есть, девелоперы возводили их по проектам за свой счет, после чего город потратил больше 5 миллиардов рублей на выкуп учреждений.
Правда, еще 8 детских садов город принял безвозмездно – возникает вопрос, почему по одним проектам девелоперы строят соцобъекты «бесплатно», а по другим «платно»?
Другой пример – застройщики возводят помещения под детские сады, но потом меняют их целевое предназначение и просто сдают в аренду как коммерческую недвижимость. И если в договоре с городом и ДДУ нет ни слова про детский сад – это вполне законно.
Что же делать, если нужны детский сад, школа или поликлиника возле дома? Увы, проблема будет решаться долго. В случае с детским садом нужно подать заявление в местный отдел образования, выбрав ближайший к дому детский сад.
Если в нем не окажется мест, ребенка поставят в очередь. А если очередь будет слишком большой, власти запланируют строительство нового детского сада.
Но учитывая сроки проектирования, согласования, тендера и строительства, к моменту завершения работ детский сад для этого ребенка, скорее всего, уже будет неактуальным.
Примерно тот же алгоритм действует и в отношении школ – все дети, прописанные в конкретном районе, имеют первоочередное право на прием в школу в этом районе. Но если свободных мест уже нет, ребенку могут отказать в приеме (и это будет законно), а отдел образования подберет место в другой школе.
С поликлиниками все обстоит еще сложнее – прикрепиться можно к любому медучреждению (правда, на вызов в «чужой» район врач не придет), но там может не быть свободного времени записи к врачу. Так что выход один – обращаться в местную администрацию и в правительство региона, доказывая, что в новом районе нужны объекты социальной сферы.
В петербурге формируется территория с инфраструктурными проблемами :: с.-петербург :: рбк
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Южные окраины Петербурга прирастают новыми жилыми проектами, которые скорее всего будут востребованы на рынке. Однако перспективность этой территории создает для нее значительные риски, утверждают эксперты РБК Петербург.
По их словам, темпы жилищного строительства в южной части города заметно превышают скорость развития социальной и транспортной инфраструктуры.
Если ситуация не начнет меняться в ближайшее время, предупреждают специалисты, юг города столкнется с теми же проблемами, которые наблюдаются в ряде других районов массовой застройки.
Новые проекты
Недавно стало известно, что ГК КВС планирует приобрести у «ВТБ Капитал» участок площадью 198,5 га на пересечении Волхонского и Пулковского шоссе. Об этом сообщили в пресс-службе компании. Здесь заявлено более 0,55 млн кв. м малоэтажного жилья (пять этажей с учётом мансарды) и свыше 0,51 млн кв. м общественно-деловых площадей.
Юг Петербурга активно осваивают и другие застройщики. В этом году Setl Group приобрела в Красносельском районе участок площадью 41 га под малоэтажную застройку неподалёку от своего уже строящегося комплекса «Солнечный город».
В настоящее время в Пушкинском и Московском районах (южнее КАД) получены разрешения на реализацию 18 жилых проектов общей площадью более 1,5 млн кв.м. Сейчас только 37% от указанного объёма (570 тыс. кв.
м жилья) находится в продаже, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.
Среди проектов, которые уже реализуются на юге Петербурга — «Зеленый квартал» (Setl City), застройка около «Экспофорума»: «Неоклассика» («Красная стрела»), «Образцовый квартал» («Терминал-Ресурс»), «СолнцеPARK» («Аквилон Инвест»), ЖК «Новый Петергоф» («АСС»), ЖК «Английская миля» (Glorax Development), ЖК «Солнечный город» (Setl City), а также таунхаусы (ЖК «Новые кварталы Петергофа»), перечисляют в Colliers International.
Участники рынка отмечают, что данная локация имеет хороший потенциал для развития. По данным «Петербургской недвижимости», на юге города можно построить еще не менее 840 тыс. кв. м.
Важный фактор спроса на жилье в южной части Петербурга — сравнительно невысокая цена, поскольку здесь реализуются в основном проекты в классе «комфорт».
Важный фактор спроса на жилье в южной части Петербурга — сравнительно невысокая цена, поскольку здесь реализуются в основном проекты в классе «комфорт», поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Мало соцобъектов
Однако, по словам экспертов, наряду с очевидными плюсами у новостроек в южных районах есть важный недостаток — дефицит инфраструктуры. Его наличие признают как аналитики, так и представители строительной отрасли, которые указывают на то, что в южных новостройках наблюдается нехватка объектов социальной, медицинской, а также торгово-развлекательной инфраструктуры.
По словам главы Объединения строителей Петербурга Алексея Белоусова, сейчас задача возведения социальных объектов — детских садов, школ и больниц — возложена на девелоперов. Построенные объекты передаются городу на тех или иных условиях.
«Схема взаимодействия в части передачи соцобъектов городским властям определяется в каждом случае индивидуально. Например, город может выкупить сад или школу, либо взять его в аренду.
Возможно сотрудничество в форме ГЧП или другие схемы», — поясняет Алексей Белоусов.
Полностью устранить нехватку социальных объектов силами застройщиков едва ли возможно, сомневается Елизавета Конвей. «Объекты социальной инфраструктуры создают большую нагрузку на финансовую модель застройщика. Поэтому создание комфортной среды проживания — это в большей степени совместная задача города и девелопера», — заключает она.
Главная угроза
Впрочем, дефицит социальных объектов — не самая главная проблема южных территорий, полагает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
«Основной проблемой остается слабая транспортная инфраструктура», — отметил он в разговоре с РБК Петербург.
По мере застройки юга города этот недостаток будет усугубляться, прогнозирует руководитель исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«Новостройки, которые появятся недалеко от Киевского шоссе, только усугубят ситуацию с пробками.
И при этом строительство новых автодорог не спасет ситуацию — во-первых, потому, что сами трассы в том районе сложно спроектировать, а во-вторых, возникнут сложности с выделением земли под их строительство», — комментирует Александр Карпов, руководитель экспертной группы постоянной комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам.
Мощности расположенных на юге магистралей — Пулковского, Киевского и Московского шоссе — не рассчитаны на пассажиропоток, которые уже сейчас формируют жители южных новостроек.
Заместитель генерального директора ООО «СПб Институт транспортных систем» Елена Ногова напоминает, что мощности расположенных на юге магистралей — Пулковского, Киевского и Московского шоссе — не рассчитаны на пассажиропоток, которые уже сейчас формируют жители южных новостроек. «Не менее 40% местных жителей уже ездят и будут ездить на работу в центральные районы Петербурга», — подчеркивает Ногова.
Бумажные планы
Эксперты сходятся в том, что инфраструктурные проблемы этих территорий могло бы решить развитие рельсового транспорта. Один из возможных вариантов — строительство железнодорожной трассы, которая работала бы как городская электричка.
«Нужно либо увеличивать частоту движения электричек по железной дороге и делать новые подъезды к ж/д станциям в южном направлении, либо развивать трамвайное движение в новостройках. Это будет проще и дешевле, чем строить новые автодороги», — считает Елена Ногова.
Отметим, что в Петербурге анонсировались несколько проектов, связанных с развитием рельсового транспорта. Например, в августе 2017 года городские власти объявили о планах построить узкоколейную железную дорогу, которая должна соединить территорию Славянки в Пушкинском районе Петербурга со станцией метро Купчино.
В начале июля того же года городская межведомственная комиссия одобрила концепцию по созданию линии ЛРТ длиной в 21 км, которая должна пройти по маршруту «Купчино — Шушары — Славянка». Стоимость проекта оценивали в 31,5 млрд рублей, а завершить его планировали к 2025 году. Озвучивались и еще несколько подобных проектов, однако пока ни один из них не дошел до стадии реализации.
Как сокращение бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков скажется на рынке новостроек Ленобласти
Правительство Ленинградской области объявило о прекращении программы по выкупу социальных объектов. В 2018 году власти снимут с бюджета обязательства по возмещению застройщикам затрат на возведение инфраструктуры. Новострой-СПб выясняет, как инициатива властей скажется на рынке новостроек региона и дальнейшей работе девелоперов.
Чем вызвано решение властей
В 2013 году правительство Ленобласти утвердило «Положение о порядке предоставления и расходования субсидий из областного бюджета Ленинградской области».
Согласно этому документу, застройщики, которые зарегистрированы в регионе и перечисляли налоги в областной бюджет, могли рассчитывать на то, что построенные ими социальные объекты (школы, поликлиники, учреждения культуры и спорта) власти приобретут в муниципальную собственность за счет снижения налогов на сумму, равнозначную затратам на строительство. Другими словами, Ленобласть выкупала социальные объекты у застройщиков в обмен на налоги.
В октябре 2017 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко на встрече с депутатами Законодательного собрания объявил о решении правительства отменить программу и ввести новую инициативу.
Теперь, до 31 декабря 2020 года за построенную инфраструктуру государство будет выплачивать 50% от затрат, с 2021 года доля бюджета составит 30 %, а с 2024 года сократится до 10 %.
Но поскольку обязательств по строительству необходимой социальной инфраструктуры никто не отменяет, остальные расходы на возведение соцобъектов будет вынужден нести застройщик.
Решение сократить платежи за выкуп социальных объектов было вызвано многочисленными жалобами муниципалитетов региона, отметил Александр Дрозденко. Сейчас в локациях массовой застройки Всеволожского района (Кудрово, Мурино, Новое Девяткино), возводятся дороги, детские сады и школы.
Таким образом, получается, что вся область трудится на благо одного района, где жилья строится намного больше, чем надо. Как уточнил глава региона, с 2013 года программа выкупа социальных объектов в обмен на налоги реализована на сумму 15 млрд рублей, из них 10 млрд потрачено на выкуп инфраструктуры во Всеволожском районе.
При этом в приграничных районах не хватает детских садов, школ и кабинетов врачей.
«Получается, сегодня люди не понимают, что их дешевое жилье оплачивает Ленобласть. Это те, кто купил жилье в Кудрово, Мурино, Новое Девяткино. Сейчас дешевизну этих квартир оплачивает вся Ленобласть. Когда люди покупают квартиры по стоимости на 25 тысяч ниже, чем в городе, должны понимать, что эта разница не просто так образована», — отметил Дрозденко.
Отмена программы — не первый случай ужесточения требований к застройщикам. В прошлом году в Ленобласти начала работать программа «Светофор», которая делит регион на три части, и чем ближе локация к Петербургу, тем жестче условия получения разрешения на строительство. К примеру, одним из условий строительства жилья в «красной зоне» стало опережающее возведение инфраструктуры.
Реакция застройщиков на инициативу правительства не заставила себя долго ждать, при этом девелоперы опасаются, что могут быть нарушены уже подписанные соглашения с властями.
«Средств в казне Ленобласти не хватает, и власти придумывают способы как уменьшить нагрузку на бюджет, в том числе и снизить взятые на себя обязательства»
Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП»
Отказ от выкупа социальных объектов вызван тем, что в бюджете нет на это денег. Другой причины нет, считает Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu. Государство как стабильный заказчик всегда было для застройщиков хорошим подспорьем.
Ну а в данном случае этой финансовой помощи у них не будет. Значит, они будут строить и передавать социальную инфраструктуру Ленинградской области за свой счет.
Но нужно понимать, что все эти издержки будут заложены в проект и оплатят социальные объекты, по сути, покупатели жилья, считает эксперт.
Рынок жилой недвижимости Ленинградской области активно развивается, благодаря тому, что набирают обороты инвестиционная активность и покупательский спрос, рассказывает руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
Руководство области осознает, что можно поэтапно снижать меры поддержки, разгружая бюджет. А застройщикам нужно понимать, что выкуп социальных объектов регионом — это действительно поддержка, а не обязательства правительства перед девелоперами.
К тому же, участником программы мог стать далеко не каждый проект и застройщик.
Каких последствий ожидать после принятия этой инициативы? Чтобы строить в Ленобласти, застройщикам придется очень тщательно просчитывать бюджет, поскольку уровень доходов явно будет отличаться в меньшую от сегодняшнего сторону, а сумма налоговых компенсаций будет постепенно растягиваться на продолжительный период времени, комментирует Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП». Более жесткие требования к выкупу социальных объектов, расположенных в «красной зоне» программы «Светофор», будет подталкивать застройщиков уходить вглубь области.
К тому же, введение инициативы правительства повлечет за собой рост цен на квартиры в области. «Понятно, что это постепенно приведет к удорожанию квадратных метров, но вопрос с обеспеченностью соцобъектами будет решен, – отмечает Дрозденко. – Дешевые квадратные метры, которыми застройщики привлекают покупателей, как правило, заканчиваются проблемами как для жителей, так и для власти».
При этом ситуация в ряде локаций массовой застройки в Ленобласти уже близка к затовариванию, и спрос смещается из пригородов в районы Петербурга.
В этой ситуации Ленобласть теряет преимущество перед Петербургом не только на рынке строительства жилья в виде возмещения расходов на возведение социальных объектов, но и с точки зрения стоимости квадратных метров, которые, как считают эксперты, подорожают.
Что будет с объектами, по которым подписаны соглашения и идет строительство
Чиновники заявляли, что по уже подписанным 38 соглашениям в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» изменений не будет, и до 2036 года в области будут построены 109 детских садов и 37 школ.
При этом в ближайшие три года область планирует выкупить 44 детских сада и 11 школ (23 сада и 5 школ из них расположены в районах Кудрово, Мурино и Новое Девяткино). Часть соцобъектов, включая поликлиники и больницы, будут возводиться на бюджетные средства.
Скорее всего, жалобы от соседей Всеволожского района, которых обделили инфраструктурой, прозвучат вновь. А жители Кудрово теперь просят присоединить район к Петербургу.
Учитывая, что власти любят менять «условия игры» уже в процессе, девелоперы должны постараться достроить объекты социальной инфраструктуры до 2020 года, пока действует система выкупа «50 на 50» от суммы налогов в течение трех лет, считает Екатерина Бармашова. Оттягивая строительство инфраструктуры на более позднее время, застройщики еще больше откладывают момент возврата денежных средств. У одних девелоперов эта сумма растянется на семь лет, у других, при нехватке суммы налогов, и на все 10.
Для лидеров рынка недвижимости ситуация глобально не изменится. Правительство Ленинградской области отличается тем, что правила игры в ходе работы не меняет, поэтому уже строящиеся объекты будут сданы по действующим договоренностям, комментирует Наталья Осетрова. Хотя некоторые корректировки сроков из-за принятия этого решения, конечно, могут произойти.
«Отмечу, что это не единственная программа в регионе, направленная на реализацию социальных объектов в партнерстве с застройщиками. У правительства области всегда было повышенное внимание со стороны правительства к этому вопросу»
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens
Решится ли таким образом в Ленобласти проблема обеспеченности соц. объектами? Как минимум, будет улучшаться, считает Екатерина Бармашова. Город сам строить инфраструктуру не готов. Кроме как профессиональным строительным компаниям это делать и некому. Фактически же новая схема подразумевает государственный подряд с сильно растянутыми выплатами.
- Переизбыток однотипного предложения или «эконом-класс 2.0»: что происходит с новостройками на окраинах Петербурга
- «Затоваривание рынка уже произошло, об этом говорит большой объем дешевого жилья низкого качества в пригородах»
Дата публикации 16 ноября 2017