Дмитрий Кандинский / vtomske.ru
Госдума в первом чтении приняла законопроект, который уточняет процедуру передачи квартиры от застройщика покупателю. Из закона убрали право граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
В конце марта в Госдуме был зарегистрирован проект закона, который предлагает внести изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Поправки в палату внесла группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по собственности Николаем Николаевым (инициаторы — представители разных фракций).
Согласно действующему законодательству (части 5 статьи 8 № 214-ФЗ), участник долевого строительства до подписания передаточного акта может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Также он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.
Законопроект оставил только половину от действующей нормы, указанной в части 5 статьи 8 № 214-ФЗ, что покупатель вправе потребовать от застройщика зафиксировать недостатки.
Эксперты назвали две причины, по которым данное нововведение может быть выгодно застройщикам, пишет «Интерфакс». Первое — платежи за ЖКХ.
По закону, обязанность оплаты комуслуг переходит от застройщика к покупателю квартиры сразу после подписания передаточного акта. Но если в квартире есть недостатки, застройщику сначала нужно их устранить.
Эксперты говорят, что плата за ЖКХ мотивировала компании на оперативное устранение проблем с квартирой.
Другая причина — штрафы за просрочку сдачи объекта. Если застройщик опаздывает с передачей жилья покупателю, тот вправе взыскать с компании неустойку. А устранение недостатков могло привести к срыву сроков.
О необходимости доработки документа ранее говорил комитет Госдумы по финансовому рынку. В частности, он обращал внимание на пункт о праве граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
«Законопроектом предлагается лишить участника долевого строительства права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ. Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства», — говорилось в отзыве комитета.
12 мая депутаты приняли законопроект в первом чтении. Ожидается, что в течение месяца будут представлены поправки. Для полного принятия проект закона должен пройти еще второе и третье чтения.
Дарья Бердникова
Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»
22.06.
2018
21 июня 2018 года Государственная Дума Российской Федерации приняла в третьем чтении законопроект №322981-7«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Это означает, что с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья.
Принятые в Закон поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, усилят контроль и ответственность в сфере долевого строительства.
Закон нацелен не только на решение проблем уже существующих «обманутых дольщиков», но и на предотвращение появления новых.
Суть поправок в том, чтобы уйти от долевого строительства, чреватого обманом (вольным или невольным) со стороны компаний-застройщиков по отношению к физическим-лицам, покупающим у них квартиры еще на стадии возведения домов.
Закон будет регулировать деятельность застройщиков и в переходный период — от долевого к проектному финансированию.
Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки.
В проекте законопроекта содержатся следующие наиболее важные поправки:
- на всех застройщиков распространится требование об обязательном банковском сопровождении их деятельности по проектам жилой застройки (причем у банка появляется право приостанавливать платеж застройщика, если есть подозрение на нецелевое использование средств);
- вводится механизм эскроу-счетов для обеспечения безопасности приобретателей жилья (до 1 июля 2019 года переход на этот механизм будет добровольным для застройщиков, а после — обязательным). На счета эксроу будет распространяться обязательное страхование вкладов. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб.
Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты — на основании распоряжения глав регионов.
С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.
Застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.
- предоставление девелоперам права строить жилые дома по принципу «несколько разрешений на строительство одной компании» в рамках проекта комплексного развития территорий. То есть вводится принцип «один застройщик — один проект», при котором строительная компания открывает отдельный банковский счет под каждое разрешение на строительство, в отношении которого осуществляется банковское сопровождение.
Кроме того, законопроектом предусмотрено предоставление права застройщикам привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства и под ставку не более ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 процентных пункта.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.
Закон также запрещает привлечение средств граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.
Вводится солидарная ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.
Создается единая информационная система жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе.
Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.
Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д.
, а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.
Согласно документу, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года.
На стадии подготовки в законопроект поступило 103 поправки, 64 из них профильный комитет Госдумы в итоге рекомендовал отклонить. В частности, депутаты отказались от увеличения взносов застройщиков в компенсационный фонд.
«Напомним, что всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.
Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом.
В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших.
Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры
Новости СРО
В понедельник, 17 июня, комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента принять во втором чтении законопроект с очередными поправками 214-ФЗ. Документ направлен на поддержку граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, и реализацию поручений Президента РФ по совершенствованию регулирования долевого строительства.
«В документ вошли поправки, связанные как непосредственно с процедурой долевого строительства, так и со спецификой реализации строительных проектов.
Важно оптимизировать и сделать более легкой процедуру строительства с учетом тех огромных задач, которые стоят перед нами по развитию строительства и реализации национального проекта. А я напомню, это 120 млн кв. м жилья в год.
В документе много норм, направленных, прежде всего, на усиление защиты интересов граждан», — сообщил председатель комитета Николай Николаев.
Поддержка граждан
Согласно законопроекту, регионы наделяются полномочиями по созданию фондов, которые смогут достраивать проблемные объекты.
Источниками для завершения строительства станут средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.
За целевым расходованием этих средств устанавливается жёсткий контроль через механизм обязательного банковского сопровождения их деятельности.
В документе прописаны обязанности губернаторов по утверждению планов-графиков достройки проблемных объектов с одновременным формированием в единой информационной системе жилищного строительства публичного реестра проблемных объектов.
Также законопроект помогает решить проблему двойных продаж на рынке новостроек. Квартиру получат люди, чей договор долевого участия зарегистрирован первым в Едином госреестре недвижимости, а денежное возмещение — тот, чей ДДУ зарегистрирован позже.
В соответствии с поправками ко второму чтению устанавливается запрет на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов. К ним относятся схемы с ПИФ и ценными бумагами. Предполагается, что по ДДУ будут продаваться все российские новостройки, включая и апартаменты.
«Все возможности привлечения средств граждан, кроме как по договорам долевого участия мы исключили. Мы распространили на застройщиков апартаментов требования, аналогичные требованиям к застройщикам многоквартирных домов. Привлекать средства граждан они смогут только по ДДУ, а реализовывать новые проекты только со счетами эскроу», — подчеркнул Николай Николаев.
Еще одна норма — предоставление возможности направлять государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных жилищно-строительным кооперативам в ходе процедур банкротства застройщиков.
Поддержка застройщиков
Уполномоченный банк в сфере жилищного строительства получит возможность выдачи целевых кредитов застройщикам, а Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства право предоставления поручительства по таким кредитным договорам. Кроме того, поручительства Фонда будут распространены на целевые кредиты, привлекаемые застройщиками у всех уполномоченных банков.
В электронный вид будут переведены все административные процедуры, связанные с выдачей застройщику заключения о соответствии. Также в документе прописано установление порядка определения предельных параметров и расчетных показателей для земельных участков, образуемых из исходного.
Предусмотрен в документе и отказ от так называемых ЗОСов – заключений о соответствии в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием счетов эскроу, по истечении двухлетнего переходного периода. Кроме того, застройщикам предоставляется возможность однократного добровольного перевода реализуемых проектов строительства на счета эскроу.
А вот от предоставления беспроцентных кредитов застройщикам, которые не смогут после 1 июля претендовать на проектное финансирование, разработчики поправок отказались.
Ранее Николай Николаев допускал такие кредиты в качестве исключительной меры и лишь на переходный период, теперь же передумал: «Мы не отказываемся от этой истории, но на сегодняшний день мы видим, что те механизмы, которые есть, достаточны, — подчеркнул Николаев, имея ввиду возможность для застройщиков получить проектное финансирование под гарантии Фонда защиты прав дольщиков. — С 1 июля мы будем очень пристально смотреть, как происходит переход на эскроу. Все шероховатости, если они будут появляться, мы будем фиксировать, чтобы исправлять их в осеннюю сессию».
Регулирование деятельности региональных фондов
Для исключения возможных злоупотреблений в деятельности региональных фондов, которые планируют создавать в регионах для достройки долгостроев, подготовлены отдельные поправки.
Так Правительство РФ нормативным актом должно определять план деятельности регионального фонда, финансового плана доходов и расходов (бюджета) фонда, в том числе сметы административно-хозяйственных расходов, штатного расписания, размера фонда оплаты труда работников фонда.
Также регионам дается возможность направлять средства бюджета в региональные фонды напрямую, минуя Фонд защиты дольщиков, при условии их субсидиарной ответственности за такие фонды.
«Есть регионы, которые уже запросили такую возможность.
Если регион не использует федеральные деньги, то тогда он может самостоятельно реализовывать все эти проекты, но при этом региональный фонд защиты дольщиков действует при условии их субсидиарной ответственности за такие фонды со стороны региона.
Не хотите контроль со стороны фонда федерального, готовы достраивать только за региональные деньги, делайте, но при этом субсидиарная ответственность региона должна быть», — сказал депутат.
Регулирование градостроительной деятельности
Целый блок поправок совершенствует регулирование градостроительной деятельности. Это предложения Минстроя России. Они направлены на оптимизацию всей строительной деятельности. Упростится порядок и сократятся сроки проведения повторной государственной экспертизы.
Разграничится стоимость на этапе формирования цены (сметной стоимости строительства) от стоимости на этапе исполнения контракта (контрактной стоимости строительства).
Будет создан федеральный реестр документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса, а также государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности (института информационного моделирования), содержащая сведения об объектах капитального строительства.
Кроме того, в законопроект вошли положения, устанавливающие особенности регулирования градостроительной деятельности для Москвы.
Сохранить как PDF файл
Темы: Долевое строительство, Николаева, поправки в 214-ФЗ
Госдума приняла поправки в законопроект о газоснабжении, который упростит жизнь россиян. Новости. Первый канал
Государственная дума 1 июня сразу во втором и третьем чтении приняла поправки в закон о газоснабжении — те самые, что сделают гораздо проще и дешевле процедуру подключения домовладений к магистральным сетям.
О том, что ситуация требует решительных, а главное, быстрых мер, в своем послании Федеральному собранию говорил президент. И вот чуть больше месяца спустя эта инициатива оформлена законодательно.
Депутаты ускорили принятие законопроекта, с которым тянуть нельзя — одно дело проблемы с газификацией из-за больших расстояний, но ведь зачастую бывает, когда до трубы рукой подать.
«Это позволит огромному количеству людей, тем, кто проживает не только на селе, подключиться к газу, а значит, жизнь человека станет более комфортной, уйдут в прошлое печное отопление, поиск дров, угля», — отметил председатель Госдумы Вячеслав Володин.
На дровах, угле, жидком топливе по стране вынуждены жить тысячи россиян. Александра Носова и его голубую мечту — газовую ветку до дома — разделяют 500 метров дороги и цена подводки.
«Сумма миллион 526 тысяч 811 рублей 92 копейки. К границам участка, не считая внутри границ. Ну, это неподъемная сумма», — говорит Александр Носов.
Теперь газ к территории участка должны подводить бесплатно. Об этом Владимир Путин говорил в своем послании к Федеральному собранию 21 апреля и взял решение вопроса под личный контроль.
«Монополист должен помнить: если вы подвели трубу, и предлагаете за 200-300 тысяч подключаться, то это невозможно при нынешних пенсиях, зарплатах и состоянии особенно сельской местности. Надо максимально помочь и решить эту проблему за счет государственных средств, решение принятое президентом, правильное», — отмечает лидер КПРФ Геннадий Зюганов.
«Закон о газоснабжении мы с удовольствием поддерживаем. Но надо же сказать о том, что это делается с большим опозданием», — говорит лидер ЛДПР Владимир Жириновский.
Правительство уже утвердило дорожную карту газификации и критерии для первых участников программы.
«Первый этап этой программы будет проведен до 2023 года. Второй этап — до 2030 года. Мы должны сделать все для того, чтобы люди, которые проживают в индивидуальном жилье, получили газ бесплатно», — сообщил руководитель фракции «Единая Россия» в ГД Сергей Неверов.
Предполагается, что появится «система единого окна», где можно будет подать заявку на бесплатное подведение газопровода до участка. Пользователи, впрочем, задаются вопросом, как это скажется на цене дальнейшей прокладки системы.
Вопрос: Последний метр перед забором, перед домом, не будет дороже «последней мили», которая была до этого?
«Да нет, конечно. Все стоимости будут нормироваться и контролироваться, чтобы не было злоупотреблений со стороны тех компаний, которые это делают», — поясняет председатель комитета ГД РФ по экономике Павел Завальный.
Для этого предстоит работа над подзаконными актами. Президент попросил обратить внимание на детали программы, чтобы не было гладко только на бумаге.
«Правительству нужно отработать все детали и с «Газпромом», и с другими компаниями, структурами, которые работают в этой сфере, чтобы сбоев здесь никаких не было.
А то я с этой трибуны сказал, люди будут ждать, а какие-нибудь закорючки где-то, где нужно, не поставите, запятые, и все будет опять стоять. Это абсолютно недопустимо, сам проверю, посмотрите повнимательнее.
И «Мособлгаз», и другие организации должны понимать, что они должны сделать, в какие сроки и за какие деньги», — подчеркнул глава государства.
Снизить стоимость подключения призвано появление структуры, ответственной за ускоренную газификацию. Предполагается ввести институт единого оператора подключения. Единым оператором подключения станет «Газпром» и его компании. Необходимые подзаконные акты должны быть приняты к ноябрю. А к 1 июля должен быть представлен график подключения первых домовладений.
Госдума приняла в первом чтении законопроект по внесению изменений в 214-ФЗ
04.12.
2018
Законопроект № 581453-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования регулирования деятельности застройщиков)», внесенный в Государственную Думу Правительством Российской Федерации, прошел первое чтение. Предлагается ввести норму, по которой размер платежей с расчетного счета застройщика по каждому проекту строительства устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате.
Законопроектом предлагается предусмотреть порядок определения размера платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договора об освоении территории для жилищного строительства, договора о развитии застроенной территории либо договора о комплексном освоении территории (в случае если строительство объектов недвижимости по таким договорам осуществляется с привлечением средств дольщиков). Так, в соответствии с инициативой, размер платежей с расчетного счета застройщика по каждому проекту строительства, проводимому на основании перечисленных договоров, устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по соответствующему договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства.
Ожидается, что внесение этих изменений позволит усилить контроль за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства и соответственно повысить гарантии защиты прав участников долевого строительства.
Кроме того, планируется дополнить Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» новой статьей, устанавливающей особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Так, члены ЖСК, являющиеся членами его правления или членами его контрольно-ревизионного органа, либо член ЖСК, являющийся его единоличным исполнительным органом, несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате действий или бездействия этих лиц. Также, согласно проекту, исключается возможность погашения требований участников строительства, являющихся членами ЖСК, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.
Источник
Госдума приняла в третьем чтении поправки в 214-ФЗ
На сегодняшнем заседании Госдума РФ приняла в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” и отдельные законодательные акты РФ».
Закон вступит в силу с 1 января 2017 года, при этом ряд требований (например, требования к капиталу застройщика, договору поручительства и эскроу-счета) будет актуализирован и вступит в силу на полгода позже — 1 июля 2017 года.
Появления закона, напомним, ожидали намного раньше, но министерство столкнулось со шквалом поправок со стороны лоббистов.
«Локомотивы» отрасли, возводящие более полумиллиона квадратных метров, должны иметь капитал не менее 1 млрд рублей
Законопроект, разработанный Минстроем РФ совместно с общественными организациями и участниками рынка, устанавливает повышенные требования к застройщикам, привлекающим средства граждан по договорам долевого участия.
Новые требования предъявляются к информационной открытости девелоперов, например, к оформлению проектных деклараций, сайтов компаний и т. д.
В частности, застройщик должен представить детальную картину — какие объекты он строил в последний год, были ли сдвинуты сроки, продлевалось ли разрешение на строительство.
Поправки также меняют требования к самому договору долевого строительства. Документ должен содержать план объекта долевого строительства, отображающий расположение комнат, балконов, вспомогательных помещений.
При этом план должен соответствовать информации, включенной в проектную декларацию. Если качество объекта будет признано ненадлежащим, дольщики вправе предъявить иск в суд или подать свои претензии застройщику в письменной форме. Застройщик обязан устранить выявленные дефекты.
Если этого не произошло, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Самые громкие дебаты при подготовке поправок в закон шли вокруг пункта о требованиях к собственному капиталу застройщиков.
В первоначальной редакции закона предполагалось, что размер уставного капитала застройщика должен быть не ниже 5% стоимости строящегося им с привлечением средств дольщиков жилья (или 1 млрд рублей).
Однако рынок взбунтовался против таких перспектив, и законодатели позицию смягчили.
В итоговом варианте требования к капиталу будут зависеть от площади застройки. Он должен составлять не менее 150 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 100 тысяч кв. метров, 400 млн рублей при максимальной площади объектов не более 250 тысяч кв. метров, 800 млн рублей при площади объектов долевого строительства не более 500 тысяч кв. метров.
В законе было прописано создание специального механизма, обеспечивающего права дольщиков — Компенсационного фонда долевого строительства, главной задачей которого является завершение «проблемных» строек в случае, если застройщик не исполнил свои обязательства из-за процедуры банкротства
«Локомотивы» отрасли, возводящие более полумиллиона квадратных метров, должны иметь капитал не менее 1 млрд рублей. Кроме того, в случае, если размер уставного капитала не соответствует требованиям закона, застройщик вправе заключить договор поручительства по своим обязательствам. Такой договор должен предусматривать солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед дольщиком.
Еще одна долгожданная опция в новой редакции закона — определение перечня целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков.
Теперь, помимо непосредственно строительства, проектирования и создания «инженерки», средства граждан разрешили направлять на строительство социальной инфраструктуры.
Это избавит крупных застройщиков от двойного налогообложения — сначала они платили налог на прибыль, а затем — налог на дарение объектов государству.
Впрочем, вокруг этого пункта долгое время шли жаркие дебаты, поскольку этот он был актуален только для столичных крупных девелоперов, которых московские и петербургские власти заставляли строить «социалку» за свой счет. Региональным застройщикам (где инфраструктура по-прежнему строится за счет бюджета) здесь видится больше недостатков, нежели преимуществ.
Есть в законе и не столь популярные среди строителей новшества, например, введение экскроу-счетов (деньги дольщиков хранятся на специальном банковском счете и перечисляются застройщику по мере завершения объекта).
Этот механизм, по словам участников рынка, приведет к росту стоимости квадратного метра на 30-40%. Кроме того, деньги дольщиков, поступающие на такие счета, по сути, замораживаются на несколько лет и обесцениваются.
Наконец, по итогам прошедшего в мае 2016 года «строительного» Госсовета в законе было прописано создание специального механизма, обеспечивающего права дольщиков — Компенсационного фонда долевого строительства, главной задачей которого является завершение «проблемных» строек в случае, если застройщик не исполнил свои обязательства из-за процедуры банкротства.
Напомним, Фонд заменит инструмент страхования гражданской ответственности застройщиков — вместо страховых, отчисления застройщиков (не более 1% стоимости дома) будет аккумулировать фонд — в случае прецедента он направит их на завершение строительства домов.
Поправки в 214-ФЗ приняты в первом чтении, по оценке экспертов, они ударят по кошельку дольщиков — Петрополь
Госдума приняла в первом чтении поправки в 214-й федеральный закон, регулирующий долевое строительство, которые могут привести к подорожанию жилья на 5-30%. Поправки ужесточают требования к застройщикам и, по идее, защищают дольщиков.
Основные изменения, которые внесли в закон, касаются открытости обязательной информации о застройщиках. Вводится понятие «официальный сайт застройщика», доменное имя которого принадлежит застройщику или его учредителю.
На этом официальном сайте должны размещаться электронные копии проектной декларации, разрешений на строительство, технических условий, годовое аудиторское заключение о работе компании. Кроме того, застройщик обязан подробно расписать потребительские характеристики многоквартирного дома, который строит. «Это сделает информацию более открытой.
Но детальные требования к сайтам станут понятны позже», — рассказывает Михаил Викторов, член рабочей группы Минстроя РФ по внесению изменений в закон.
Кроме того предполагается создание Единого реестра застройщиков, привлекающих для работы средства граждан. «Но Минстрой вести его не хочет. Скорее всего, это будет поручено налоговому ведомству», — пояснил Михаил Викторов.
Поправки к 214-ФЗ ужесточают также требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика.
Его размер должен составлять 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на среднюю цену продажи 1 м2 в регионе, определяемую Росстатом. К примеру, для строительства дома площадью 10 тыс.
м2 строителю нужно подтвердить капитал в 28 млн рублей. «Этот капитал должен быть на момент заключения первого договора», — говорит Михаил Викторов.
Правда, участники рынка опасаются, что эта поправка станет препятствием для выхода на рынок небольших компаний. И в итоге рынок монополизируют крупные застройщики, что негативно скажется на конкуренции.
«Закон написан не в интересах дольщиков, он разработан для укрупнения и огосударствления девелоперского бизнеса», — уверен генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега. С ним согласен генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер : он уверен, что требование к величине собственных средств окажется абсолютно неподъемным для региональных компаний.
«У компаний, строящих по одному-два дома на 50-100 квартир, таких денег просто нет. Тем более что в их отношениях с подрядчиками нередко велика доля бартера», — размышляет он.
Правда, по закону наличию собственного капитала есть альтернатива: девелопер может заключить с другими юридическими лицами (например, материнской компанией) нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность.
В таком случае собственные средства застройщика и его поручителей должны составлять в совокупности не менее 1 млрд рублей. В принципе, это разумно. Ведь сейчас крупные холдинги часто создают под строительство конкретного дома отдельное юрлицо.
Законопроект предлагает юридически оформить взаимоотношения «мам» и «дочек», а также очистить рынок от игроков, не обремененных собственными средствами.
Главный вопрос, который пока не решен, — это намерение властей ужесточить контроль за нецелевым использованием средств дольщиков.
Проблема в том, что если федеральные власти хотят его запретить, то местные, наоборот, пытаются повесить на девелопера (и опосредованно на дольщика) все расходы на строительство социальной инфраструктуры.
Сейчас и Петербург, и Ленобласть почти полностью перешли на схему, когда застройщик вместе с новостройкой обеспечивает и строительство сопутствующей инфраструктуры. Между тем в текущей редакции поправок такая практика считается нецелевым использованием средств дольщиков.
Последнее нововведение (о нем много и горячо спорили на этапе проекта) — использование специализированных счетов — оказалось наиболее безобидным. Согласно поправкам, застройщик обязан начать строительство на собственные средства (около 30% от общего бюджета проекта) и средства банка.
А после получения разрешения на строительство он сможет привлекать деньги дольщиков на специальные счета. Таким образом, дольщики будут кредитовать застройщика. Причем ставка, по расчетам специалистов Сбербанка, может составить не выше 3,5%.
Впрочем, другие возможности также остаются — три существующих варианта обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками: поручительство банка, членство в Обществе взаимного страхования, договор с коммерческой страховой компанией. «Что касается включения банков в схему долевого участия, то это усложнит процесс заключения договора ДДУ.
Сейчас, притом что есть отработанная схема заключения ипотечных договоров, процесс согласования покупки квартиры занимает около 2 месяцев. В случае если банк станет третьей стороной по договору, он должен будет нести ответственность за ход строительства, а это дополнительные ресурсы на экспертизу проектов и риски.
Кроме того, застройщик не увидит денег покупателя жилья, а будет их получать от банка в виде кредита. Это скажется на стоимости квадратного метра. Поэтому вряд ли кто из застройщиков этой возможностью воспользуется», — полагает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
Впрочем, у застройщиков есть еще время побороться с этими поправками. Так, по словам Михаила Викторова, окончательно они будут приняты не раньше мая, когда при президенте пройдет Госсовет по строительству.
«Сейчас со стороны строительного сообщества идет серьезное сопротивление. Но 90% изменений, принятых в первом чтении, войдут в окончательный вариант закона», — говорит он.
Хотя от наиболее страшных — например, введения уголовной ответственности за нецелевое использование средств дольщиков — пока удалось отбиться.
В целом поправки в 214-ФЗ полезны рынку, хотя и принимаются не в самый удачный — кризисный — период, говорят участники рынка. «Понятно, что цель поправок — снизить риски появления обманутых дольщиков, а не поддержка застройщиков.
Тем не менее, как показывает практика, в сложную ситуацию могут попасть даже крупные и стабильные компании, которые потенциально готовы были бы выполнить все условия нововведений. К однозначно положительным нововведениям можно отнести большую информационную открытость.
Введение минимального размера собственного капитала — мера более спорная. Хотя для крупных компаний оно не критично», — полагает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. «Любые поправки нужно принимать вовремя, а кризис явно не лучший для этого период.
Конечно, на большинстве застройщиков нововведения критически не скажутся, но проблем добавят и внимание отвлекут», — полагает Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р».
Госдума одобрила в третьем чтении поправки в 214-ФЗ
Москва, 24 июня. Госдума РФ в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” и отдельные законодательные акты РФ».
Закон вступит в силу с 1 января будущего года, при этом ряд требований будет актуализирован и вступит в силу на шесть месяцев позже — 1 июля 2017 года.
Согласно законопроекту, разработанному Минстроем РФ совместно с общественными организациями и участниками рынка, устанавливаются повышенные требования к застройщикам, привлекающим средства граждан по договорам долевого участия, пишет издание «Общественный контроль».
Новые требования предъявляются к информационной открытости девелоперов, например, к оформлению проектных деклараций, сайтов компаний. В том числе, застройщик обязан представить всю картину в деталях — какие объекты он возводил в последний год, были ли скорректированы сроки, продлевалось ли разрешение на строительство.
Поправки также отражаются на самом договоре долевого строительства. Документ должен содержать план объекта долевого строительства, отображающий расположение комнат, балконов, а также других помещений. При этом он должен соответствовать информации, включенной в проект.
Если качество объекта будет признано плохим, дольщики будут иметь все основания подать предъявить иск в суд или подать свои претензии застройщику в письменной форме. Последний будет обязан устранить выявленные дефекты.
Если этого не произошло, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Самые громкие дебаты при подготовке поправок в закон шли вокруг пункта о требованиях к собственному капиталу застройщиков, которые в итоге будут зависеть от площади застройки.
Он должен составлять не менее 150 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 100 тысяч кв. метров, 400 млн рублей при максимальной площади объектов не более 250 тысяч кв.
метров, 800 млн рублей при площади объектов долевого строительства не более 500 тысяч кв. метров.
Вторая не менее важная опция в новой редакции закона — определение перечня целей, на которые могут быть направлены средства дольщиков.
Так, кроме непосредственно строительства, проектирования, дали добро направлять средства граждан на строительство социальной инфраструктуры.
Это избавит крупных застройщиков от двойного налогообложения — сначала они платили налог на прибыль, а затем — налог на дарение объектов государству.
Закон предусматривает нововведение: экскроу-счета, что означает, что деньги дольщиков хранятся на банковском спецсчете и перечисляются застройщику по мере окончания строительства объекта. Это может привести к росту стоимости квадратного метра на 30-40%. Стоит отметить, что деньги дольщиков, которые поступают на экскроу-счета, замораживаются на несколько лет и обесцениваются.
По итогам прошедшего в мае этого года «строительного» Госсовета в законе было прописано создание спецмеханизма, который обеспечит права дольщиков — Компенсационного фонда долевого строительства, главной целью которого является окончание «проблемных» строек в случае, если застройщик не исполнил свои обязательства из-за процедуры банкротства.