О росте стоимости жилья в Москве на 20-30% специалисты заговорили еще в конце прошлого года. Но, оказывается, эти цифры сильно занижены. Аналитики назвали истинную стоимость квартир в каждом районе столицы. При этом нашлись в столице районы, где жилье подешевело.
Специалисты изучили изменение цен на новостройки с февраля 2020 года по февраль 2021-го. Выяснилось, что стоимость жилья поднялась в 83 районах из 91, в шести снизилась, в двух осталась неизменной. В рейтинг не вошли районы, где продаются исключительно новостройки класса «люкс», в частности, Мещанский, Якиманка, Хамовники, Тверской, Арбат.
Самым дорогим из районов с новостройками эконом- и комфорт-класса оказался Пресненский. Средняя цена квартиры в нем составляет 33,3 млн рублей — на 56% больше, чем год назад.
Квадратный метр, правда, поднялся не столь значительно, хотя тоже ощутимо, — на 18% (427 тыс. руб.).
Почему такая разница между ростом стоимости квартир в целом и «квадрата»? Эксперты дают простое объяснение: жилье относительно небольших площадей уже раскуплено, остались просторные «хоромы».
На второй позиции — Красносельский район (правда, с приличным отрывом от лидера). Жилье здесь предлагается в среднем за 29,9 млн руб. (на 53,5% дороже, чем в феврале 2020-го), квадратный метр оценивается в 389 тыс. руб. (на 26% больше). Третье место занимает Даниловский район: стоимость квартиры — 21,9 млн руб. (годовой рост на 20%), «квадрата» — 371 тыс. руб. (на 25,5%).
Если же рассматривать увеличение стоимости не квартир, а именно квадратного метра, картина складывается такая. Самыми быстрорастущими по ценам стали районы Новой Москвы: Кокошкино (плюс 43% за год, цена «квадрата» — 185 тыс. руб.), Филимонковское (рост на 41%, 160 тыс. руб.), Воскресенское (рост на 40%, 170 тыс. руб.).
Из районов в пределах МКАД квадратный метр больше всего подорожал в районах Хорошево-Мневники (плюс 38%, 338 тыс. руб.), Соколиная Гора (плюс 36%, 211 тыс. руб.) и Ярославский (плюс 35%, 225 тыс. руб.).
— Из-за перехода на проектное финансирование и подорожания стройматериалов новые проекты часто выходили по более высоким ценам, чем прежние, а в существующих застройщики тоже поднимали стоимость, так как льготная ипотека обеспечила достаточный спрос. Росту средних цен способствовало и вымывание дешевых объектов, — объясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Снизилась средняя цена квадратного метра в Ясеневе (на 20%), Лианозове (на 18%), Очаково-Матвеевском (на 9%), Свиблове (на 8%), Донском (на 3,5%) и Беговом (на 1,5%). Но не стоит думать, что застройщики решили устроить аттракцион неслыханной щедрости. Просто в этих районах покупатели разобрали квартиры в более дорогих новостройках, и на рынке осталось более дешевое предложение.
— Ценообразование зависит не только от спроса, но и от количества выводимого в продажи жилья: новый объем с более дешевым «квадратом» занижает статистику средневзвешенной цены, — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Мы советуем покупателям следить не за «средней температурой по больнице», а за объектами, которые отвечают их запросам и бюджетам».
Например, в том же Беговом «кусается» даже дешевое по меркам района жилье: средняя стоимость квадратного метра составляет 298 тысяч рублей, а квартиры — 20,4 млн рублей.
— Мы не наблюдаем снижения цен на новостройки, но темпы роста в 2021 году будут ниже, чем в 2020-м, — комментирует заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
— В прошлом году совпало сразу несколько факторов: отложенный спрос из-за локдауна, ослабление рубля, низкие ставки по депозитам, доступная ипотека, общий стресс и состояние неопределенности из-за пандемии. Все это стимулировало граждан вкладываться в недвижимость.
Сейчас наблюдается стабилизация спроса, темпы роста цен возвращаются к нормальным рыночным. В 2021 году рост стоимости квадратного метра будет определяться прежде всего строительной готовностью домов. Снижения цен мы не прогнозируем.
«Названы лучшие и худшие российские регионы по качеству жизни»
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: От СOVID цены стали злей
Рейтинг районов Москвы по стоимости комнат: спрос и предложение падают
Несмотря на то, что столица находится сейчас на положении «не выходи из комнаты», число самих комнат на вторичном рынке продолжает уменьшаться.
Сегодня доля этого жилья составляет не более 2% от общего количества объектов. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» после изучения базы своего ресурса.
Тем не менее, за последние полгода стоимость комнат подросла на 6,7% и в среднем по городу составила 3,5 млн рублей.
Самые дорогие – в ЦАО
По данным Mirkvartir.ru, самые дорогие комнаты в московских коммуналках расположены в Центральном округе. Единственный район ЦАО, не вошедший в Топ-10, – это Красносельский. Его место занял район Беговой, принадлежащий Северному АО. Все районы призовой десятки, за исключением Мещанского, за полгода прирастили к стоимости от 10% до 13%.
Самые дорогие коммуналки Москвы расположены на Арбате.
За комнату здесь просят в среднем 9,7 млн рублей, что сравнимо с приличной «двушкой» в спальном районе.
На миллион дешевле – в среднем 8,5 млн рублей – оцениваются комнаты в Хамовниках, еще на миллион меньше – на Якиманке (7,4 млн рублей).
От 5,5 млн рублей до 6,5 млн рублей можно сторговать комнату в Мещанском, Тверском, Пресненском районах и в Замоскворечье. В 4,5-4,8 млн рублей оцениваются помещения в Басманном, Беговом и Таганском районах.
Мир Квартир
Самые дешевые – в Зеленограде
Самые дешевые комнаты нашлись в самом удаленном округе столицы – Зеленоградском. Среднее предложение здесь стоит в 1,4 млн рублей. Примерно 2,3 млн попросят за комнату во Внуково (ЗАО). А на покупку коммуналки в Ховрино (САО) в среднем придется отложить 2,5 млн рублей.
В остальных районах, оказавшихся в дешевой десятке, средний бюджет покупки составляет около 2,7 млн рублей.
По такой цене предлагаются комнаты в Косино-Ухтомском (ВАО), Бирюлево Западном (ЮАО), Лианозово (СВАО), Люблино (ЮВАО), Кузьминках (ЮВАО). Южном Чертаново (ЮАО) и Южном Бутово (ЮЗАО).
В 5 московских районах – Капотне (ЮВАО), Молжаниновском (САО), Куркино (СЗАО), Некрасовке (ЮВАО) и Северном (СВАО) – предложения комнат не обнаружено.
Ценовая динамика: подорожали на 6,5%
За последние шесть месяцев, с октября 2019 года, цены на комнаты в коммуналках поднялись в 92 районах столицы, в 17 предложения стали доступней, в 6 районах отмечена околонулевая динамика.
В пяти районах стоимость поднялась более чем на 15%. Это Донской (ЮАО, +16,2%); Западное Дегунино и Головинский (оба относятся к САО, прирост +15,7% каждый), Марьина Роща (СВАО, +15,6%) и Академический (ЮЗАО, +15,4%).
Самое заметное снижение, более 5%, отмечено в Северном Тушино (СЗАО) и Останкино (СВАО) (–6,4% каждый), Ховрино (САО, –6,1%), Очаково-Матвеевском (ЗАО) и Лианозово (СВАО) (–5,8% каждый), а также в Покровском-Стрешнево (СЗАО, –5,4%).
В целом по Москве за полгода комнаты прибавили в цене 6,5%.
«За последнее время снизилось не только предложение комнат, но и спрос на них, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Далеко не всех покупателей устраивает жизнь в коммуналке, если с помощью ипотеки можно сразу приобрести более комфортное жилье.
Владельцы комнат, преимущественно в центре, все еще по привычке неоправданно завышают стоимость своей недвижимости. Однако реальные сделки могут проходить по цене на 5-25% ниже заявленной».
Рейтинг районов Москвы по стоимости комнат
Источник: mirkvartir.ru
Метр жилья в Москве за год подешевел на 1000 долларов : Экономика и бизнес Newsland
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала за последний год на 1000 долларов — с 5200 до 4200 долларов. Такое падение долларовых цен на недвижимость особенно болезненно для тех, кто покупал квартиру в надежде сохранить или даже приумножить накопления. Однако граждан не смущает падение долларовых цен. До сих пор самым надежным вложением денег люди считают покупку квартиры. Об этом пишет «Независимая газета» со ссылкой на данные экспертов рынка.
Времена, когда инвестиции в недвижимость могли принести большую прибыль, закончились в 2009 году. А сейчас, похоже, закончились даже времена, когда покупка квартиры помогала хотя бы просто сохранить свои средства.
К такому выводу пришли в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN).
Этот центр фиксировал падение цен на столичную жилую недвижимость после начала кризиса 2008-2009 годов и продолжает отслеживать ситуацию.
«Тогда цены просели на 30%, а в последующие годы рост цен на жилье не превышал инфляцию. Однако люди все равно вкладывали деньги в недвижимость — уже не с целью заработать, а с целью сохранить», — поясняет руководитель IRN Олег Репченко.
Но теперь недвижимость почти не защищает от девальвации рубля и валютных колебаний. «За последний год долларовые цены на жилье просели примерно на 17%. И сдача квартиры в аренду, которая приносит около 5% годовых, не способна компенсировать это падение», — говорит Репченко.
Например, весной этого года во время первой волны ослабления рубля жилье еще могло отыграть около половины падения долларовой стоимости.
Летом рублевые цены на жилье тоже росли довольно высокими темпами, так как продавцы недвижимости надеялись привязать цены к доллару. Однако в октябре, по данным аналитиков, рублевый прирост оказался минимальным — примерно на 1,2% по сравнению с сентябрем.
А затем и рублевые цены перестали расти. Например, за последнюю неделю было зафиксировано небольшое их снижение — на 1,4%.
«Цены в валюте в большинстве сегментов рынка снизились», — подтверждает тенденцию главный аналитик UFS IC Илья Балакирев. Но рынок неоднороден, и в зависимости от престижности района и конкретного вида жилья можно найти узкие сегменты, которые не потеряли в цене, замечает эксперт.
В стране есть регионы, где жилье недооценено, и цены там вполне могут повыситься. Кроме того, часть инвестиционного жилья приобретается еще на этапе строительства — это значительно увеличивает риски инвестиций, но и дает шанс для заработка, поскольку построенная квартира стоит гораздо больше, чем на этапе котлована, говорит Балакирев.
Для повышения доходности иногда используют и более экзотические схемы с использованием ипотечного «плеча»: покупаете две квартиры на этапе строительства, одну из которых в ипотеку, гасите кредит с продажи одной квартиры и продаете вторую тоже. Но чтобы подобные схемы работали, нужен ликвидный рынок, который сейчас есть далеко не везде, отмечают эксперты.
Все еще надежный способ сохранить сбережения, если «забыть про доллар»
«Недвижимость, конечно, не оправдала надежд инвесторов. Содержание квартир про запас становится невыгодным, особенно квартир большой площади.
Не спасает и аренда, значительно потерявшая свою эффективность из-за некоторых принятых законодательных актов, а главное, из-за существенного сокращения потока зарубежных арендаторов.
В среднем эффективность аренды сейчас вряд ли превышает 5% годовых», — говорит управляющий партнер агентства Spencer Estate Вадим Ламин.
Несмотря на падение долларовых цен, многие специалисты убеждают, что покупка жилья — самый верный путь сохранения сбережений.
Правда, при этом они советуют забыть про такую валюту, как доллар, и измерять доходность исключительно в рублях.
«Мы живем в стране, где национальная валюта — рубль, а рублевые цены на недвижимость всегда растут», — говорит руководитель управления компании Heads Александр Зарицкий.
Правда, растут рублевые цены уже значительно медленнее, чем раньше. «Даже при поддержке расширяющегося рынка ипотечного кредитования ценовой рост будет выражен слабо, по предварительным ожиданиям — в пределах 6-8% по итогам 2014 года», — ожидает аналитик «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Порой аналитики рынка высказывают прямо противоположные мнения. «Если вкладывать в жилье на первичном рынке, можно не только сохранить собственные средства, но и неплохо заработать», — говорит гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Новостройки остаются инвестиционно привлекательными», — соглашается коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.
Вопреки всем этим дискуссиям сами граждане стараются не вдаваться в долгие размышления о том, выгодно или нет инвестировать средства в недвижимость. В условиях ухудшающейся экономической обстановки люди все чаще вкладывают деньги именно в недвижимость, пока у них еще есть такая возможность.
«До последнего времени инвестиционные покупки на первичном рынке составляли до 20% от общего объема сделок, но негативные тенденции в экономике привели к росту числа инвесторов в этом сегменте, и уже с начала осени 2014 года их количество выросло до 30%», — говорит директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман.
Наибольшим спросом, по его данным, пользовались однокомнатные квартиры от 35 до 43 квадратных метров как на этапе строительства, так и в домах с отделкой под ключ.
В москве вырос спрос на комнаты в коммуналках
По данным Агентства инвестиций в недвижимость, такой спрос начал активно расти три года назад и с тех пор не сдает своих позиций. Так, за 10 месяцев 2020 года спрос на столичные комнаты вырос на 7,59 процента по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом октябрь оказался пиковым месяцем в нынешнем году.
Кабмин упростит получение налогового вычета при покупке недвижимости
Интерес покупателей к такому формату жилья эксперты связывают с несколькими факторами. Прежде всего, комната является хорошим инвестиционным вложением когда у покупателя, например, нет достаточной суммы для покупки квартиры в столице.
Даже для приобретения крошечной квартиры-студии потребуется существенный бюджет. Комнаты существенно дешевле. По данным Агентства инвестиций в недвижимость, на сегодняшний день, самый дешевый лот обойдется покупателю в 2,2 млн рублей.
Это комната площадью 9 квадратных метров недалеко от метро «Царицыно».
«Среди основных преимуществ таких объектов клиенты выделяют, например, отдельный кадастровый номер, который позволяет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, — отмечает генеральный директор агентства Валерий Латенков.
— Нередко комнаты располагаются в домах, которые будут расселяться. А это очень большой плюс для покупателей.
Добавлю, что банки никогда не давали и не будут давать кредиты на приобретение выделенной доли, но при этом на комнату, как на отдельный объект недвижимости, деньги дают вполне охотно».
Наибольшим интересом у покупателей пользуются малонаселенные двух-трехкомнатные квартиры, комнаты с отдельным балконом, а также рядом с метро. И, конечно, важным параметром является адекватность соседей. Этот фактор может существенно влиять на стоимость комнаты.
Интерес к комнатам есть как в центре, так и на окраинах Москвы, но цены очень различаются: если в центре комната может обойтись покупателю в 4-5 миллиона рублей, то на окраине в пределах 2,7 миллиона.
«Наиболее доступные на сегодняшний день комнаты продаются в Новомосковском и Южном округах столицы, — отмечает руководитель отдела продаж агентства «ОГРК» Алексей Миронов. — Здесь цены на комнаты начинаются с 2,19 миллиона рублей. В НАО подобный бюджет позволит приобрести комнату площадью 8,3 квадратных метра в двухкомнатной квартире».
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», наибольшее число комнат выставлено на продажу в ЮАО, ЦАО и ЮВАО. В границах ЮАО лидером по предложению является район Бирюлево Восточное, в ЦАО — район Басманный, а в границах ЮВАО лидируют Текстильщики.
«Наибольшее количество комнат экспонируется сейчас как в округах с самым малобюджетным жильем, так и в ЦАО, — отмечает руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— Именно в Центральном округе расселение коммунальных квартир происходит наиболее активно, поэтому здесь всегда есть выбор комнат.
Что же касается ЮАО и ЮВАО, то это промышленная часть города, еще в советский период застроенная домами с малогабаритным жильем для рабочих, в том числе общежитиями».
Главным мотивом приобретения комнат в центре столицы является последующий выкуп соседних комнат.
По словам экспертов, используя такую стратегию, через некоторое время можно стать обладателем квартиры в хорошем центральном районе, затратив на это гораздо меньшую сумму, нежели приобретая сразу квартиру.
Зачастую покупатели, которые так поступают, в конечном итоге хотят получить не просто квартиру в центре, а жилье в доме с историей, с определенной атмосферой.
Тарифы на ЖКХ в Москве не будут расти до 1 июля 2021 года
В этом году москвичи активно приобретали комнаты не только в Москве, но и в северной столице и даже вышли в лидеры среди покупателей не из самого Петербурга.
По мнению экспертов, помимо стандартных коммунальных квартир, в городе на Неве есть не просто интересные, а по-настоящему эксклюзивные объекты. Например, комнаты в зданияхс богатой историей в самом центре города, в пешей доступности от основных достопримечательностей Петербурга.
Самая дорогая комната стоит около 6 миллионов рублей и располагается на Казанской улице, в доме, который был построен в 1914 году.
«Фокус покупательского внимания сосредоточен на объектах, расположенных вблизи от станций метро, в центре города, а также на тех, которые находятся в 2-комнатных или 3-комнатных квартирах, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. -Обычно здесь комнаты приобретаются с целью последующего выкупа всей квартиры».
Москва вошла в топ-10 городов мира по росту цен на жилье
Москва вошла в топ-10 городов мира по росту цен на жилую недвижимость в четвертом квартале 2020 года, следует из данных агентства недвижимости Knight Frank (есть у Forbes).
Москва заняла седьмое место: за год стоимость жилья в городе увеличилась на 21,1%, оценил Knight Frank. Москва резко поднялась в списке — сразу на 62 строчки: в конце 2019 года она была только 69-й, а прирост цены составил тогда 4% год к году.
В течение всего 2020 года в Москве рост цен поддерживался активным спросом, который не останавливался даже во время карантина в марте-мае, пояснила директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Особенно заметным рост цен стал во втором полугодии: ограничения начали снимать, и реализовался отложенный спрос, считает она.
Снижение ключевой ставки, доступность ипотеки и падение ставок по вкладам в банках тоже способствовали удорожанию недвижимости, добавила эксперт. Она прогнозирует продолжение роста цен и в 2021 году.
В топ-10 вошел еще один российский город — Санкт-Петербург. Он сохранил за собой пятое место. Жилая недвижимость в Петербурге подорожала за год на 25,4% против 12,4% в четвертом квартале 2019 года.
Рост цен вызвало сокращение объема предложения: строить объективно стали меньше, говорит гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Другая причина — тоже высокий спрос, который подогрели тревожные кризисные опасения горожан, полагает Пашков.
Такой дисбаланс и привел к увеличению цен, считает он.
Рейтинг по итогам квартала возглавили три турецких города: Анкара (+30,2% за год), Измир (+29,4%), Стамбул (+27,9%). В Турции жилье дорожает в основном из-за высокой инфляции в стране и дешевеющей национальной валюты, утверждает Knight Frank.
Все остальные города в топ-10 находятся за пределами Европы. В число лидеров по темпам удорожания жилья также вошли Окленд и Веллингтон (Новая Зеландия), Сеул (Южная Корея), Оттава и Галифакс (Канада).
В Европе наметился разрыв между городами Франции и Германии с одной стороны и Испании и Италии с другой. В первых жилье дорожает на 7-10%, а в Мадриде, например, напротив, подешевело на 3,7%, подсчитал Knight Frank.
Исключением стал Милан: удорожание на 6,7%.
Knight Frank отметил также удорожание жилой недвижимости в городах Северной Америки, других частей Европы и Австралии.
Агентство заметило возможную зависимость стоимости жилья от длительности и жесткости вводимых ограничений.
В странах, где карантин был наиболее строгим, отмечается накопительный эффект более значительного отложенного спроса, который приводит затем к ускорению роста цен, пишет Knight Frank.
В России в прошлом году объемы ипотеки поставили исторический рекорд.
Благодаря государственной программе льготной ипотеки под 6,5% сумма выданных жилищных кредитов составила 4,3 трлн рублей, а средний размер ипотеки впервые превысил 3 млн рублей.
К марту доля одобренных кредитов среди всех заявок упала до минимума по меньшей мере за четыре года, подсчитало Национальное бюро кредитных историй.
Фото Ярослава Чингаева / ТАСС
Пора возвращаться назад. Когда квартиры начнут дешеветь
В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. Об этом президент Владимир Путин сообщил на совещании по экономическим вопросам.
Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.
— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий.
Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году.
Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек.
Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста.
За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.
Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.
— Потенциал роста цен на вторичном рынке уже исчерпан. Во многом из-за ослабления активности покупателей к концу прошлого года (после резкого роста спроса летом – осенью).
Сейчас мы придерживаемся прогноза, согласно которому в 2021 году средняя стоимость вторичного жилья останется примерно такой же, как и сейчас.
Ценовые колебания если и будут наблюдаться, то не превысят 5%, — рассказал директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Шлома.
Ещё одна перспектива вторичного рынка жилья в 2021 году — здесь уже не будет наблюдаться столь резкого роста спроса, как в 2020-м. Как отмечает Сергей Шлома, число сделок может сравняться с уровнем 2019 года.
Впрочем, мнения на рынке недвижимости различаются. Многие риелторы считают, что в ближайшие месяцы квартиры не только не подешевеют, но и продолжат дорожать.
Цены на квартиры будут расти до тех пор, пока это позволяет спрос — в первой половине 2021 года его продолжит подогревать дешёвая льготная ипотека. Потом всё будет зависеть от величины процентных ставок и желания людей покупать жильё по ценам, которые установят застройщики. Такое мнение высказал эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По его прогнозам, в этом году продолжит дорожать жильё небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры. Из-за относительной доступности спрос на них выше, чем на более дорогие «двушки» и «трёшки».
Гонка сбережений. Куда вкладывать деньги в 2021 году
Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.
Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир.
Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья.
Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.
— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен.
Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь.
Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию.
На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.
Аренда коммерческой недвижимости в Москве подешевела за год на 7%
МОСКВА, 11 апреля — РИА Недвижимость. Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости Москвы с марта 2016 года снизилась на 7% — до 17,2 тысячи рублей за квадратный метр в год, говорится в сообщении консалтинговой компании RRG.
В марте 2017 года в аренду, по данным компании, предлагалось 3,4 тысячи объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1,8 миллиона квадратных метров. Объем предложения за месяц по числу объектов вырос на 13%, а по общей площади — на 11%.
Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 51%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (12%), отмечается в пресс-релизе.
Торговая недвижимость
В марте на рынке экспонировалось 700 объектов общей площадью 221 тысяча квадратных метров. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов выросло на 11%, а их общая площадь – на 1%, говорится в сообщении.
- Средняя запрашиваемая годовая ставка аренды на объекты в центре Москвы за месяц сократилась на 18% и составила 48,2 тысячи рублей за «квадрат».
- За пределами Садового кольца, по статистике компании, аренда торговых объектов в марте подорожала на 1% — до 25 тысяч рублей за квадратный метр в год.
- В годовой динамике обе группы продемонстрировали снижение арендных ставок: на 11% и 7% соответственно.
- Стрит-ритейл
В стрит-ритейле объем предложения в марте вырос по числу объектов на 10%, а по общей площади — на 18%. Всего экспонировалось 257 объектов площадью 71 тысяча квадратных метров, из них 18 объектов предлагалось в центре города и 239 – за его пределами, указывается в пресс-релизе.
Аренда в центре столицы подешевела в марте на 8% — в среднем до 52,1 тысячи рублей за «квадрат» в год, а за пределами Садового кольца — подорожала на 4% и составила 27,2 тысячи рублей. При этом ставки по уже давно экспонируемым помещениям почти не изменились, отмечается в сообщении.
- Как указывается нем, за год ставки аренды стрит-ритейла в центре упали на 16%, а в остальной Москве – на 11%.
- Офисная недвижимость
- Количество предлагаемых в аренду офисных объектов, по подсчетам экспертов RRG, увеличилось в марте на 15% — до 2 тысяч, а их общая площадь — на 8%, до 931 тысячи квадратных метров.
- За месяц средняя арендная ставка на офисы внутри Садового кольца снизилась на 1% — до 24,4 тысячи рублей за квадратный метр в год, а за пределами центра выросла на 1% — до 15,7 тысячи рублей, сообщается в пресс-релизе.
- За год ставки аренды офисов уменьшились на 5% в центре и на 3% в остальных районах, указывается в нем.
- Производственно-складские помещения
Объем предложения производственно-складских объектов в марте 2017 года составил 623 объекта общей площадью 676 тысячи квадратных метров. По сравнению с февралем он вырос на 12% по количеству и на 19% по общей площади, отмечается в сообщении.
Средняя ставка аренды, по данным компании, выросла в марте на 2% и снизилась за год на 3%, составив 6,5 тысяч рублей за квадратный метр в год.
На московском рынке вторичного жилья начался обвал цен
Квартиры в сегменте «дешевое жилье» в Москве по состоянию на 12 октября 2015 года упали в цене в годовом сопоставлении почти на 11%, до 121,1 тыс. с 135,9 тыс. руб. за 1 кв.
м, согласно данным компании «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН).
В группе «дешевое жилье» представлены старые панельные дома в удаленных от центра и станций метро районах, а также квартиры на первых этажах, пояснил руководитель аналитического центра ИНР Олег Репченко.
Как отмечается в сообщении, на таком низком уровне рублевая цена на недорогую «вторичку» не была с августа 2012 года.
При этом в сегменте дорогого жилья средние цены вернулись к уровню прошлого года — около 285 тыс. руб. за 1 кв. м.
Так что платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, уверены специалисты аналитического центра.
Жилье, констатируют в ИРН, подешевело, даже несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе – хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.
«В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления», – полагают эксперты.
Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты. Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.
И в самом деле, для кредитных организаций сейчас наступил тяжелый период. Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) отмечает рост доли просроченных кредитов на 42-70%. Так, в залоговых кредитах уровень просроченных долгов за год вырос примерно в полтора раза — до 8,4% в автокредитовании и до 4,1% — в ипотеке.
Для рынка недвижимости, указывают в ИРН, все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. Надолго, может быть, на десятилетия.
А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке.
Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.
Конечно, указывают в ИРН, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману.
Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно – они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день.
А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать.
Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться — чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.
По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублях.
Снижение цен на дешевое жилье объясняется очевидными причинами – это общая ситуация в мире, в России и рост курса валют, указывает старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ» Анастасия Томм.
Соответственно, благосостояние и покупательская способность граждан снижаются, люди не торопятся покупать жилье сколько бы оно не стоило. А так как в последнее время в Москве было реализовано много проектов, застройщики пытаются заработать, незначительно снижая цены.
Правда, откровенного демпинга нет. Кризис, так или иначе, отразился на всех слоях населения. «Думаю, – говорит эксперт, – с учетом курсовых разниц и высоких ставок по банковским кредитам, в ближайшее время на рынке вряд ли появятся новые проекты, ничего нового строиться не будет.
Предложений будет меньше. И только когда ситуация в стране нормализуется, цены на жилье сбаласируются».
Если анализировать состояние рынка недвижимости в период прошлого кризиса 2008/09 гг., то пик падения цен был отмечен лишь спустя полтора года с момента начала экономического спада.
В текущих условиях это как раз осень 2015 года, указывает управляющий директор Hedge.pro Илья Бутурлин.
Именно к этому моменту накапливаются проблемы с резким падение реальных располагаемых доходов, снижением объемов выданных ипотечных кредитов и ростом просроченной задолженности.
К примеру, по состоянию на 1 сентября 2015 года показатель просрочки по ипотеке увеличился до 39,9 млрд рублей, что на 33,9% выше показателя на 1 сентября прошлого года. Темпы роста «плохих долгов» на рынке ипотеки ускорились с 2,2% м/м за январь до 3,8% за август.
Получается, говорит Илья Бутурлин, что даже все меры поддержки закредитованных граждан на текущий момент не могут не только остановить роста просрочки, но даже замедлить его.
В таких обстоятельствах падение рынка может продолжаться, как минимум, еще два квартала, хотя последняя инициатива властей о смягчении условий участия в программе поддержки может все же снять часть давления с рынка.
Падение цен на низкокачественные объекты вторичного рынка было ожидаемо еще в середине 2014 года, отмечает младший партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Закускин.
В тот момент, напоминает он, против нашей страны были введены западные санкции, а немного позже произошло резкое обесценивание национальной валюты, что сократило доходы населения и сделало покупку квартиры в Москве с учетом старых цен неподъемной для многих.
Это, разумеется, заставило рынок пересматривать ценовые ориентиры.
За годы развития рынка недвижимости вышло много качественных проектов, в различных классах, при этом объекты старого жилого фонда, имеющие те или иные недостатки (большая удаленность от метро, расположение в промзоне, первый этаж, планировка) находили своих потребителей чаще всего на рынке аренды, когда же рынок совсем просел – цены на такую недвижимость пошли вниз. Если ранее за 25-30 тыс. рублей можно было арендовать однокомнатную квартиру в районе МКАДа, то теперь есть такие предложения и в районах ближе к центру, с большей площадью и более качественными характеристиками.
Цены вряд ли будут снижаться еще, пик кризиса уже прошел, соглашается с другими экспертами Александр Закускин. В случае держания стабильного курса валют на текущем уровне или небольшого снижения, цены на такую недвижимость могут немного пойти вверх но не больше 5-10%.