С сегодняшнего дня в России прекратила существование долевая схема строительства жилья. Застройщики теперь будут обязаны возводить дома за собственный счет или на взятые в банках кредиты.
Деньги покупателей будут перечисляться на эскроу-счета, получить их компании смогут только после завершения стройки.
«ФедералПресс» поговорил с экспертами и выяснил, готов ли рынок к переходу на новые рельсы и чего ждать от реформы покупателям жилья.
Переходный период
Переход на новую схему финансирования строительства произойдет не сразу. Процесс акклиматизации бизнеса к новым условиям займет два-три года, о чем предупредил президент Владимир Путин. Федеральные власти сделали для застройщиков некоторые послабления.
Главное – если готовность дома составляет 30 и больше процентов, то переводить его на эскроу нет необходимости. Причем застройщикам дали время до 1 октября, чтобы они смогли успеть достроить здания до этого уровня. Сами застройщики просили срок до нового года.
Минстрой не исключил, что еще больше смягчит условия по ходу реформы.
Механизм эскроу заработал еще в прошлом году, но, как указала сотрудник лаборатории исследования денежно-кредитной системы РЭУ имени Плеханова Марина Данилина, не пользовался популярностью у застройщиков. Согласно мониторингу Ernst&Young, в 2018 году по новому принципу возводились 1,5 млн квадратных метров – около 1 % от общих объемов строительства.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз рассказал «ФедералПресс», что по состоянию на начало июня около тысячи застройщиков подали 1635 заявок на финансирование проектов в 18 банков. В основном это компании Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Есть регионы, в которых до сих пор не подано ни одной заявки.
«Всего заключено кредитных договоров на 75 миллиардов, на эскроу-счетах аккумулировано 8,5 млрд рублей. Этого, конечно, недостаточно. Эти денежные средства обеспечат строительство лишь нескольких десятков домов. Поэтому говорить о готовности застройщиков и банковской системы к новой схеме финансирования пока не приходится», – сказал Мороз.
Банки тоже не спешат
В списке банков, которым разрешено открывать счета эскроу, находятся 95 организаций, 70 из которых относятся по размерам к первой сотне. Но о готовности начать проектное финансирование объявили пока только 28 финучреждений. По мнению Антона Мороза, кредитование строительного бизнеса банкам невыгодно.
«Конкуренция банков существует, но только за крупнейших застройщиков. В регионах ее практически нет. Более 70 % опрошенных нами региональных застройщиков говорят о трудностях в получении проектного финансирования. Для банков региональные низкорентабельные проекты с маржинальностью 5–9 % не представляют интереса», – отмечает вице-президент НОСТРОЙ.
Пока не совсем понятно, что делать застройщикам, которым банки откажут в кредитах. Предполагается, что гарантии для таких проектов сможет выдавать госкомпания ДОМ.РФ, однако пока институт такого гарантирования не заработал.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева видит плюс в том, что рискованные проекты не получат кредитную поддержку и это позволит оставить на рынке надежных игроков: «Строительство – это сфера, где должны взаимодействовать профессионалы.
Сказать, что обе стороны, и застройщики, и банки, в полной мере готовы с сегодня на завтра начать жить по-новому, трудно. И первым, и вторым потребуется какое-то время. Но если не установить какую-то конкретную дату для начала новых правил игры, то игра никогда не начнется».
Крупные застройщики относятся к нововведению спокойно: они уже опробовали новшество, как правило, уже открыли счета эскроу. Их беспокоит то, что новая процедура затягивает процесс строительства.
«С механизмом эскроу работать можно, но далеко не все банки готовы принимать застройщиков, а те, которые принимают, не всегда знают, какие конкретно документы застройщик должен им предоставить, и меняют перечень на ходу. Проблема в том, что в банковском секторе не выработан стандарт кредитования девелоперов по эскроу, поэтому на рассмотрение заявки уходит до трех месяцев.
И банки в данной ситуации тоже можно понять. Они рискуют деньгами дольщиков, поэтому, безусловно, контролируют все этапы строительства. Я уверен, что со временем срок рассмотрения одобрения кредита сократится, будут разработаны стандарты требований к предоставляемой документации.
Но пока этого нет», – поделился опытом заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
«Издержки, которые понесут участники рынка на исполнение новых процедур, при квалифицированном финансовом менеджменте в девелоперских компаниях и банках не являются критичными для экономики проектов.
При переходе на новую модель основным риском может стать скорость рассмотрения заявок на проектное финансирование от застройщиков, поскольку практически весь объем нагрузки по проектному финансированию с использованием эскроу ложится на один банк», – ответили в пресс-службе компании «Брусника».
«Каждый четвертый уйдет»
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что для 85 % застройщиков с первых дней действия реформы ничего не меняется.
У них будут время и возможности завершить начатые проекты.
Те застройщики, которые переходят на проектное финансирование, будут протестированы банками, и, если они не смогут получить кредиты, для них предусмотрена возможность небанковской помощи от Фонда защиты дольщиков.
Переходный период, по словам Алексеенко, займет время до конца 2020 года. Именно в это время будут реализованы первые проекты по счетам эскроу (по оценкам РАСК, 25–30 млн квадратных метров). Станет ясно, насколько новая схема интересна для населения, что нужно еще «докрутить».
«Именно результаты этого этапа позволят застройщикам, которые достраивают объекты по старым правилам, решить, стоит ли дальше работать на рынке с использованием проектного финансирования.
Возможно, часть решит либо полностью уйти с рынка – к примеру, непрофильные застройщики, компании, которые просто имели землю и решили ее застроить, – либо перейти на уровень подрядчиков.
Считаем, к концу 2020 года каждый четвертый застройщик уйдет, как минимум с уровня девелопера», – прогнозирует Алексеенко.
По словам Мороза, строительные организации уже уходят с рынка.
В мае этого года в России насчитывалось 448 застройщиков-банкротов (с объемом незавершенного строительства 10,8 млн квадратных метров), тогда как год назад – 294 (и 7,8 млн квадратных метров соответственно).
Некоторые крупные застройщики из топ-10 уже заявляют о сокращении присутствия в регионах. Недавно об уходе с российского рынка заявил финский девелопер ЮИТ.
«Процесс сокращения количества частных застройщиков на рынке жилищного строительства будет продолжаться до тех пор, пока не повысится инвестиционная привлекательность отрасли в целом. Сегодня в условиях роста стоимости стройматериалов, тарифов, повышения кредитной нагрузки рентабельность проектов жилищного строительства падает и в среднем составляет не более 15 %», – утверждает Мороз.
По расчетам консалтинговой компании Knight Frank, доходность девелоперских проектов в массовом сегменте из-за введения эскроу может сократиться в 1,5–2,5 раза. Больше всего это затронет небольших, в особенности региональных застройщиков. Это повышает риски не только для девелоперов, но и для кредитующих их банков, отмечает Марина Данилина.
Через год будет дороже
Большинство экспертов уверены, что проектное финансирование приведет к подорожанию жилья в новостройках. Прогнозы такого роста колеблются в пределах от 4 до 7 %. Причем чем дальше вглубь реформы, тем больше будут дорожать квартиры, по мере того как застройщики будут переходить на эскроу и брать кредиты.
«Прежняя схема привлечения денежных средств дольщиков для застройщиков была точно дешевле, чем новый порядок. Конечно, это найдет отражение в стоимости продаваемого жилья.
Застройщики не могут финансировать изменения в законодательстве только за счет своей рентабельности и со временем будут вынуждены перекладывать возрастающие расходы на строительство жилья на покупателей», – комментирует вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.
После начала реформы ожидается падение объемов строительства. Количество выданных после 1 июля 2018 года разрешений крайне низкое, отмечают в НОСТРОЙ. Хотя застройщики успели набрать участков «про запас», а государство поддерживает спрос на новое жилье, в ассоциации опасаются, что покупатели все чаще станут выбирать вторичку.
«По нашим оценкам, можно прогнозировать рост цен на этапе котлована. То есть будет сокращаться разница между стоимостью жилья на начальной стадии реализации проекта и готового жилья.
Это связано с тем, что именно на первоначальном этапе у застройщика будет самая высокая кредитная нагрузка, которая будет снижаться по мере поступления денежных средств на счета эскроу», – объясняет Антон Мороз.
По прогнозам РАСК, на первом этапе реформы повышение цен на жилье будет небольшим – в пределах 4–6 %, однако потом, с появлением объектов, построенных по новому принципу, средняя стоимость может возрасти на 9–10 %.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что проектное финансирование не так сильно окажет влияние на цены. Доходы граждан падают, и значительного повышения строители позволить себе не могут.
По мнению Надежды Косаревой, цены определяются в первую очередь не затратами на строительство, а спросом и предложением: «Если доходы будут расти, а предложение жилья несколько сократится, то цены могут подрасти.
Если доходы не будут расти, то и цены, скорее всего, не будут существенно изменяться».
«Рынок и дальше будет располагать достаточным доступным объемом предложения. А цены будут повышаться постепенно, по мере роста строительной готовности объектов. При этом девелоперы не отменят акции и скидки. Все, как и раньше.
Хотя, безусловно, сейчас новостройки дешевле, чем они будут осенью или через год-полтора.
Поэтому сегодня объективно наиболее благоприятное время для покупки», – советует директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Обмануть систему
Уже обсуждается, смогут ли застройщики обмануть новую систему. Марина Данилина считает, что такой сценарий вполне вероятен. Если схема с эскроу окажется слишком проблемной, застройщики могут начать искать пути обхода – например, через накопительные жилищные кооперативы.
«Законодательные формулировки сегодня таковы, что исключают возможность при строительстве многоквартирного жилья использовать иные схемы финансирования. Любые отклонения от существующих правил чреваты серьезной ответственностью.
Таким образом государство стремится не допустить появления новых схем финансирования строительства жилья гражданами.
Исключение – строительные проекты, финансирование которых осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями», – замечает другую лазейку эксперт консалтинговой компании ЮКЕЙ Анжелика Сабурова.
Другие эксперты считают, что законодательство исключает безнаказанность таких попыток обхода. К государственному надзору присоединится жесткий контроль со стороны банков, которые в случае выявления подозрительных схем могут просто лишить компанию финансирования.
«Не думаю, что стоит подробно говорить о появлении иных, серых схем привлечения денег дольщиков, так как строительная отрасль хорошо регулируется. Попытки застройщика уклониться от соблюдения законодательства точно вскроются – если не на стадии реального начала строительных работ, то на стадии получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», – полагает Ирина Зырянова.
Строительные компании в скором времени, по всей видимости, запросят поддержки у государства, когда столкнутся с падением объемов строительства и продаж.
Профессиональные объединения уже предлагают ввести дополнительные меры господдержки отрасли.
Николай Алексеенко полагает, что государству, вероятно, придется пойти на меры стимулирования рынка, чтобы убедить сомневающихся в эффективности эскроу.
Дальнейшее развитие реформы будет зависеть от экономической ситуации в стране, указывает руководитель департамента новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев: «Если рыночная ситуация будет благоприятной, ставки будут снижаться, то на рынке может возникнуть дефицит выгодных предложений от застройщиков, который будет вызван высоким спросом и высокой покупательской способностью. Это все создаст благоприятные и комфортные условия для самих застройщиков, которые в этом случае не будут гнаться за сроками сдачи в ущерб качеству и смогут сосредоточиться именно на качестве. В случае же если экономическая ситуация будет неблагоприятной, то процесс может развернуться совершенно другим образом».
Марина Данилина упоминает и другой, наименее вероятный, но все же возможный сценарий: «После торможения темпов продаж новостроек провал проектного финансирования станет очевидным. В результате произойдет вынужденный возврат к старой схеме».
ФедералПресс / Евгений Поторочин, Виктор Вытольский, Елена Мицих
Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои
На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
- продать 10% квартир;
- построить объект на 30%.
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.
Ловушка для строителей: почему переход на эскроу-счета привел к снижению ввода жилья
По информации Банка России, к 1 июля 2020 года застройщики заключили около 1400 договоров на проектное финансирование с банками. Сумма кредитов составила 1,45 трлн рублей. Всего в банках уже открыто 121 700 эскроу-счетов.
Тем не менее по итогам I квартала 2020 года в совокупном объеме предложение с использованием эскроу-счетов занимало только 31%. Это притом что ввод жилья в России по итогам первых пяти месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года снизился на 5%.
Так, в Москве в первом полугодии объем предложения сократился на 13%, а количество сделок уменьшилось на треть. В Петербурге объем предложения сократился на 19%.
Причины такого развития событий — в отсутствии роста реальных доходов населения, внезапно нагрянувшей пандемии и, конечно, сложностях перехода застройщиков на новую схему работы, на которой нужно остановиться отдельно.
По новым правилам, застройщики могут строить на собственные средства и продавать готовое жилье либо претендовать на проектное финансирование в банках. Реализация объектов на деньги дольщиков стала невозможной. За отсутствие рисков покупатели заплатили правом приобретения дешевого жилья на уровне котлована.
Теперь на разнице в цене на строящееся и готовое жилье зарабатывает банк. Он же, как более опытный инвестор, выступает гарантом возврата денег в случае, если объект не будет достроен.
Во избежание рисков финансовые институты на свое усмотрение ужесточают требования к застройщикам и проектам. В результате представителям малого бизнеса и девелоперам с нестандартными и инновационными проектами с сомнительной, на взгляд представителей банков, маржинальностью отказывают в получении кредитов.
Вполне логично, что в приоритете оказываются лидеры бизнеса с понятными кредиторам объектами. Крупные компании пользуются банковскими деньгами и растущим за счет банкротства мелких фирм спросом.
Такой подход ведет к монополизации отрасли, отсутствию здоровой конкуренции, без которой невозможна эффективная работа рыночного механизма и дальнейшее прогрессивное развитие жилищного строительства.
Еще одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы.
Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами.
Так, например, в функциональных зонах условно выделяются подзоны, которые не подлежат застройке, или один и тот же участок делится на разные функциональные зоны. Региональные власти несвоевременно обновляют генпланы и вносят изменения в них.
В итоге застройщики сталкиваются с проблемами, когда в последний момент приходится меня проект. Градостроительный кодекс РФ допускает внесение обоснованных изменений в генплан местными органами управления, но приоритет устойчивого развития территории при этом оказывается выше имущественных интересов застройщиков.
Другой немаловажный момент, который препятствует переходу застройщиков на новую схему работы, — это недостаток кредитных институтов для проектного финансирования. Среди банков, предлагающих услугу кредитования строительства, тоже должна быть здоровая конкуренция. Сейчас список банков насчитывает 95 позиций.
Но девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации региональных сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на свое усмотрение.
Для получения проектного финансирования девелоперы, помимо доказательства своей надежности и маржинальности проектов, часто тратят время на оформление поручительства физических лиц, залогов векселей, недвижимого имущества и другие бюрократические процедуры.
Из-за недостатка конкуренции среди банков и отсутствия единого регламента возникает и большое количество дополнительных комиссий, не связанных с предоставлением кредитных средств.
Так, помимо затрат на обслуживание эскроу-счетов и процентной ставки за кредит, которая сегодня составляет в среднем 4-6%, застройщиков зачастую обязывают платить, например, за банковское сопровождение и аккредитив.
Вместе с трудозатратами на преодоление бюрократических процедур это серьезно повышает себестоимость жилья в России, доступность которого сейчас и так сокращается из-за падения курса рубля и инфляции.
Спрос, а соответственно и доходность, бизнеса пока поддержала субсидируемая государством ипотека под 6,5%. Но уже к осени текущего года спрос закредитованного населения на банковский продукт может исчерпать свои ресурсы.
И наконец, говоря о трудностях перехода на проектное финансирование, необходимо упомянуть о необходимости поэтапного раскрытия эскроу-счетов для сокращения себестоимости строительства. Сегодня девелоперу приходится платить процент за весь объем занятых у банка денег в течение полного периода кредитования.
При этом стройка требует непрерывного финансирования. По завершении установленных договором этапов строительства могут начаться бюрократические проволочки с выдачей очередного кредита, и в этот период застройщик вынужден строить на свои средства.
Таким образом, после окончания строительства на счетах в банке может оказаться оплаченная, но неосвоенная часть кредита.
Далее, раскрыть эскроу-счета можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Однако квартиры в доме могут быть полностью проданы задолго до этого момента. Все эти деньги дольщиков хранятся в банке, а не передаются застройщику.
Банк может пустить их в оборот и заработать проценты, а девелопер, у которого по факту объект продан, продолжает строительство на заемные деньги (проектное финансирование) и платит за это проценты банку. Банки же зарабатывают и на покупателях, и на застройщиках.
Поэтапное раскрытие эскроу позволило бы снизить кредитную нагрузку девелоперов и, соответственно, себестоимость строительных работ.
В то же время банки утверждают, что поэтапное раскрытие счетов противоречит самой цели проектного финансирования.: якобы после получения средств девелоперы могут в любой момент приостановить стройку, и проблема обманутых дольщиков так и не будет решена.
Однако это не так: во-первых, застройщик сам заинтересован в завершении строительства и получении прибыли.
Во-вторых, система эскроу не способна в полной мере защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов: при расторжении договора покупатель не получит компенсации свыше установленного предела, ему не будут компенсированы проценты за ипотеку, а до момента расторжения договора может пройти не один год.
Пока Минстрой договорился с Центробанком только о незначительном смягчении условий: деньги с эскроу-счетов застройщикам будут выдавать сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, а не при оформлении права собственности, как это оговаривалось ранее. Такое решение сэкономит компаниям от силы месяца три, вместо прогнозируемого экспертами сокращения роста себестоимости строительства на 5-15% при поэтапном раскрытии счетов.
В настоящий момент только своевременное проведение государством целого комплекса мероприятий способно поддержать совокупный спрос и предложение на необходимом для преодоления кризисных явлений на рынке недвижимости уровне.
Чтобы исключить длительные бюрократические проволочки при получении проектного финансирования, нужно привести в соответствие ПЗЗ и действующие генпланы городов путем принятия нормативно-правового акта на уровне правительства РФ.
Банки необходимо обязать сформировать исчерпывающий перечень обеспечительных мер и разработать четкие критерии получения кредитов под строительство.
Законодательный запрет на дополнительные комиссии и поэтапное раскрытие эскроу-счетов должны создать условия для сокращения себестоимости жилья и поддержание совокупного платежеспособного спроса в России.
Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции
Доступ к деньгам покупателей до окончания стройки — возврат в прошлое
Зампред ЦБ Ольга Полякова — о рисках новых пирамид, отказах застройщикам в кредитах и проектном финансировании строек
Центробанк выступил против введения механизма поэтапного раскрытия эксроу-счетов для застройщиков до передачи ключей покупателям. Регулятор считает, что это несет в себе риски появления новых пирамид и возвращает отрасль в «не самое лучшее прошлое».
Об этом в интервью «Известиям» рассказала заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Во время беседы она сообщила, какие еще изменения готовятся в рамках реформы, почему банки отказывают застройщикам в кредитах и до какого уровня могут дойти процентные ставки при использовании нового механизма.
— В прошлом месяце активизировались застройщики, которые считают необходимым ввести механизм, позволяющий им получать средства не на стадии передачи ключей покупателю, а по мере завершения этапов строительства. Минстрой выступает за эту меру, а ЦБ по-прежнему не поддерживает?
— Мы считаем, что пока это преждевременно. Цель перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу — защитить интересы граждан. И существующий механизм это предусматривает.
Открываться эскроу-счет может только в банке с определенным рейтингом, средства застрахованы и будут перечислены застройщику после передачи ключей покупателям.
Вы можете быть спокойны, что ваши деньги целы, и вы получили тот продукт, за который перечислили эти деньги.
Со временем можно будет посмотреть на целесообразность механизма поэтапного раскрытия. Но я думаю, что к этому вопросу можно будет возвращаться не раньше, чем через два года, когда мы наработаем практику, поймем, как работает механизм, насколько быстро застройщики реализуют проект, нет ли здесь проблем.
В самом механизме поэтапного раскрытия счетов эскроу заложены определенные сложности. Нужно понимать, на каком этапе можно раскрывать счета и часть денежных средств перечислять застройщику.
Кто-то должен определить эти критерии. Банк должен будет тогда контролировать, что они были соблюдены, определенный этап строительства пройден.
Процесс администрирования этого механизма тоже будет стоить денег, поэтому не приведет к достаточно серьезной экономии.
Я слышала от многих застройщиков, что они хотят использовать эти средства не только на погашение уже выданного кредита, но и для строительства других объектов. Чем это отличается от того, что мы имели раньше?
— Проще говоря, от «строительства» пирамид? Подобный механизм делает реформу с проектным финансированием бессмысленной, разве не так?
— Это полностью противоречит механизму, предусмотренному 214-ФЗ, и будет в какой-то степени возвратом в не самое лучшее прошлое.
Банки вместо дольщиков
— Как вы оцениваете первые результаты реформы? Оказался ли банковский сектор готов к ней? Какова последняя статистика?
— В целом первые результаты можно считать положительными — новая схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу активно развивается. То, что реформа строительной отрасли назрела, было понятно — зачастую финансирование было непрозрачным, ряд застройщиков использовал так называемый котловой метод.
Что касается нового механизма финансирования, сегодня 94 банка отвечают установленным правительством критериям и имеют право открывать счета для застройщиков, счета эскроу для физических лиц. Они же могут являться основными кредиторами для застройщиков.
— Но ведь не все уполномоченные банки начали работу с счетами эскроу?
— Да, действительно не у всех 94 банков бизнес-модели предусматривают кредитование строительного сектора. На сегодняшний день 38 кредитных организаций подтвердили, что готовы работать с застройщиками, обладают соответствующими компетенциями, инфраструктура настроена на взаимодействие с застройщиками.
Этого количества банков и их запаса капитала сегодня достаточно, чтобы обеспечить финансирование. Но надо учитывать, что есть и сдерживающие факторы, которые не позволят кредитным организациям принять положительное решение о кредитовании застройщика.
В первую очередь это негативная деловая репутация и плохое финансовое состояние компании.
Наш мониторинг процесса перехода на проектное финансирование показывает, что на конец ноября было открыто около 27 тыс. счетов эскроу, на них депонировано более 80 млрд рублей денежных средств и 80% приходится на один крупнейший банк.
Уже есть проекты, по которым раскрыты счета эскроу, таких около тысячи, и 1,6 млрд рублей уже перечислены на счета застройщиков в погашение кредита.
— А сколько кредитов застройщикам одобрено?
— На сегодняшний день уже одобрено кредитных линий на общую сумму 682 млрд рублей, заключено 542 кредитных договора.
Отмечу, что 682 миллиарда — это величина, практически соответствующая объему кредитов, которые до перехода на проектное финансирование были выданы строительному сектору на возведение жилой недвижимости.
Напомню, раньше в строительство жилья было вложено порядка 4 трлн рублей, из них 650 млрд рублей — средства кредитных организаций, 400 млрд рублей — собственные средства застройщиков. Всё остальное — средства дольщиков. Сейчас соотношение постепенно будет меняться.
— Почему банки отказывают в кредитах?
— Причины разные. Самая частая — почти 65% отказов — непредставление застройщиком надлежащего пакета документов. Более трети отказов — несоответствие проекта кредитной политике банка. Кредитная организация смотрит, какое количество проектов построил застройщик, были ли у него проблемы в ходе строительства, есть ли претензии со стороны заказчиков и подрядчиков, не судится ли он с кем-то.
Есть также отказы по инициативе самих застройщиков. И самая значительная доля приходится на тех, у кого проект, как оказалось, соответствует критериям завершения работ без перехода на эскроу.
Кроме того, надо учитывать, что у застройщика есть право подать заявки в несколько банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия.
При этом он может попасть в число отказников в одной кредитной организации, а в другой войти в список застройщиков, получивших кредит.
— Сейчас обсуждается вопрос создания единого исчерпывающего перечня документов, которые застройщики должны предоставлять для получения проектного финансирования. Как вы относитесь к этой идее?
— Банк России постоянно проводит консультации с кредитными организациями, в том числе обсуждается и эта тема. Мы на текущий момент считаем, что установление единого исчерпывающего перечня документов может стать сдерживающим фактором для кредитования застройщиков.
Ведь разным банкам в соответствии с их кредитной политикой могут потребоваться разные документы. И если банк не получит нужные ему документы, не входящие в исчерпывающий список, скорее всего, он не станет принимать на себя риск и просто откажет в финансировании.
Страхование рисков
— На эскроу-счетах 80 млрд рублей, а кредитных линий одобрено на 682 млрд. Банки берут на себя риск по застройщикам?
— Да. У банков постепенно будет увеличиваться объем кредитного риска на строительную отрасль, и поэтому очень важным становится вопрос оценки этих рисков на этапе принятия решения о предоставлении кредитов.
— И банк, естественно, закладывает свои риски в процентную ставку?
— Безусловно. Он не может этого не закладывать — банк должен страховать свои риски, создавать резервы под возможные потери по выданным ссудам.
— Какова ставка по кредитам для застройщиков?
— Первоначальная рыночная ставка может составлять порядка 12–13%, но по мере поступления денежных средств на счета эскроу она снижается. Средняя ставка на всем жизненном цикле кредита может достигать низкого уровня, сегодня — от 5 до 7%.
Если уровень покрытия заемных средств деньгами на счетах эскроу выше 100%, с чем мы уже сталкиваемся в ряде случаев и видим на конкретных примерах, то ставка может быть и 1%, и ниже. Этот механизм достаточно выгоден для застройщиков, которые готовы работать без котлового метода и имеют финансовые модели в основе своего бизнеса.
При этом сейчас застройщик заинтересован в том, чтобы сдать объект вовремя и скорее получить средства покупателей со счетов эскроу.
— Многие компании жалуются, что банки рассматривают заявки дольше рекомендованных 45 дней. Планируете урегулировать эту проблему?
— В определенной степени уже регулируем, установив 45 дней в рекомендациях, которые мы подготовили вместе с Минстроем и ДОМ.РФ. Мы осуществляем мониторинг, еженедельно получаем данные по количеству поступивших и рассматриваемых заявок, по количеству отказов и по их причинам. И уже видим изменение пропорций.
Если в начале процесса перехода на новый механизм финансирования примерно 70% заявок были на стадии рассмотрения, то сейчас 70% уже рассмотрены. По срокам статистика разная. Есть банки, которые рассматривают заявки за 20 дней, то есть за минимальное время для оценки кредитоспособности проекта.
В некоторых кредитных организациях сроки достигают 60–70 дней.
Донастройка реформы
— Даже Минстрой признавал, что в связи с проектным финансированием цены могут вырасти до 30%.
— Стоимость диктует спрос. Цены начали расти до перехода на проектное финансирование. При этом официальная статистика говорит о незначительном росте цен на жилье в третьем квартале текущего года.
— Сбербанк недавно заявил, что для покупателей жилья у застройщиков, которые открыли эскроу-счета в этой организации, будет устанавливаться льготная ставка по ипотеке. Нет ли у вас информации по другим банкам? Может регулятор порекомендует и им ввести такую же схему?
— У банков есть возможность и право принимать подобные решения, крупнейший банк его принял. По другим организациям информации нет, но мы уже наблюдаем, что развивается конкуренция за хорошего застройщика.
Безусловно, вместе с застройщиками в банки будут приходить и покупатели жилья, которые будут нуждаться в ипотечных кредитах.
Не исключено, что и другие кредитные организации для повышения конкурентных преимуществ тоже пойдут на такой шаг.
— Есть ли оценки с учетом развивающейся конкуренции, до какого уровня могут упасть ставки по ипотеке?
— Национальный проект и паспорт проекта «Жилье и городская среда» предусматривает, что ипотечная ставка должна прийти к уровню не выше 8% годовых. Рынок самостоятельно определяет стоимость кредитных ресурсов — ЦБ не диктует процентные ставки, и прогноз мы не делаем. Но достижение 8% реалистично уже сейчас.
— Время прошло, опыт получен, и видны, может быть, недостатки нового механизма финансирования долевого строительства. Есть планы что-то усовершенствовать, изменить? Видны ли слабые места, которые напрашиваются на то, чтобы их скорректировали?
— Мне кажется, слабые места, которые были, уже закрыты внесенными изменениями в закон. Сейчас идет тонкая настройка.
В частности, Банк России поддержал поправки в Налоговый кодекс, по которым на период, когда по условиям договора банк начисляет, но не получает проценты по кредиту, он уплачивает налог на прибыль в конце срока кредитования.
Рассматривается вопрос о введении иммунитета расчетных счетов застройщика, имеющих целевое использование, к исполнительным документам; а также о возможности использовать новый механизм региональными и муниципальными властями для расселения ветхого жилья.
— Я понимаю, что сейчас интересы дольщиков защищены новой системой финансирования и системой страхования вкладов. Но всё же, как покупателю понять, что застройщик надежный, дом строится и будет сдан в срок? Ведь время уходит, деньги обесцениваются и опять проходить весь путь не хочется.
— При переходе на проектное финансирование появился источник информации для потребителей, застройщиков, банков, контролирующих органов — для всех заинтересованных лиц, кому необходимо знать, где какой дом строится, в каком состоянии находится строительство, на каком этапе, насколько это соответствует этапам, которые заложены в проектной документации, кто строит, какая репутация у этого застройщика, за счет чего он финансируется. Этот источник — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), ее ведет корпорация ДОМ.РФ. Мы также пользуемся этой системой, когда нам необходимо получить информацию о ходе строительства объекта.
Анна Каледина
Известия, 04.12.2019
За месяц до эскроу: Путин велел сверить со строителями, нужна ли реформа
06.06.2019
4 июня Владимир Путин провел в Кремле очередное совещание с членами Правительства. Основной темой встречи стало привлечение с 1июля средств граждан для строительства жилья с использованием эскроу-счетов.
С докладами выступали Министр строительства ижилищно-коммунального хозяйстваВладимир Якушев, генеральный директор акционерного общества «ДОМ.
РФ» Александр Плутник, Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов, Председатель Центробанка России Эльвира Набиуллина, заместитель Председателя Правительства Виталий Мутко, мэр Москвы Сергей Собянин и Губернатор Московской области Андрей Воробьев.
Министр строительства Владимир Якушев вначале упомянул о прошедшем первом Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях. В нем принимали участие города с населением до 100 тыс. человек и исторические поселения федерального и регионального значения.
Было отобрано 80 проектов-победителей из 43 регионов, которые получат в зависимости от количества проживающих от40 до 85 млн руб. федеральной поддержки. Все проекты находятся на контроле в Минстрое.
Благодаря положительным откликам в регионах, Виталий Мутко принял решение добавить этот конкурс в паспорт нацпроекта отдельным мероприятием.
Поэтому ближайшие 6 лет он будет проходить в рамках национального проекта «Жилье игородская среда» с фондом 5 млрд руб.
Итоги были подведены 31 мая в Воронеже, и проекты, заявленные в текущем году, по качеству оказались гораздо лучше, чем в прошлом. И сегодня уже многие субъекты работают над проектно-сметной документацией, чтобы участвовать в конкурсе в 2020 г.
По словам министра, конкурс стал национальной лабораторией по разработке современных проектных решений в области городской среды и важным шагом к возрождению малых городов и исторических поселений на территории России.
Говоря о новой системе строительства жилья, Владимир Якушев напомнил, что часть проектов должны получить право быть достроенными по старым правилам, а часть перейдет на проектное финансирование с 1 июля.
Причем достройка объекта без привлечения эскроу-счетов должна быть закончена застройщиком не позднее, чем через 2 года. И после этого других вариантов проектов не будет.
Однако по мнению субъектов, существуют риски непопадания части проектов ни в одну из этих групп.
Согласно данным Единой системы жилищного строительства, сегодня в состоянии стройки на территории России находится 123,5 млн кв. м жилья. Из них 87 млн кв. м или 70% – проекты, которые продолжат строительство по старым правилам, а 36,5 млн кв. м должны получить проектное финансирование.
При этом, по оценке субъектов, сегодня у 26,1 млн кв. м – очень высокая вероятность получения застройщиками проектного финансирования, а по 2,8 млн кв. м есть серьезные опасения неполучения такового.
Также 7,6 млн кв. м находятся в «желтой зоне» с готовностью проекта от 28 до 30%, и у 2,3 млн кв. м – могут возникнуть проблемы. Получается в зоне риска на данный момент находится около 5,1 млн кв. м жилья.
Чтобы подстраховать эти проекты, был предложен механизм, по которому Фонд по защите прав граждан – участников долевого строительства будет предоставлять поручительство тем застройщикам, которые не смогут самостоятельно получить проектное финансирование. Эта поправка внесена в законопроект, который уже прошел первое чтение, а после 18 июня планируетсяи второе. Кроме того, на 20 млрд руб. будет дофинансирован Банк Дом.рф для предоставления средств под гарантии проектного финансирования.
По словам министра, при работе всей отрасли по новым правилам наверняка возникнут нюансы, которые нужно будет уточнять в рамках осенней сессии.
В свою очередь Александр Плутник рассказал, что сегодня в России строится 14,5 тыс. многоквартирных домов – это почти 2,5 млн квартир, строительство которых осуществляют 4300 застройщиков, привлекающие средства граждан на стадии строительства. И Фонд гарантирует их достройку.
Примечательно, что в день на стадии строительства продается 1700 квартир, из них 50% — с ипотекой, которая продолжает оставаться основным инструментом улучшения жилищных условий. При этом повышение гарантий «достроя» повышает и спрос на первичном рынке жилья.
Поэтому совместно с Минфином и Центробанком России готовится программа по увеличению доступности фондирования ипотеки для банков, по которой ипотека станет дешевле именно на строящееся жилье.
Сегодня ставки на него около 10,3% годовых, однако, как раз на строящееся жилье за 4 последних месяца на 2% увеличилось количество выданных ипотек.
В строительстве жилья сегодня находится 4,7 трл руб. Из них – 3,7 трлн руб. – средства граждан, банковское кредитование – 0,6 трлн руб., а 0,4 трлн руб. – собственные средства застройщиков. В новой же модели будут только 2 инструмента – собственные средства застройщиков и банковское кредитование.
Кроме того, в соответствии с созданной инструкцией Банка России, проверка застройщика со всей его хозяйственной деятельностью отменяется.
Фокус сделан на проект, а не на застройщика, что делает кредиты более доступными.
Появился специальный механизм гарантирования таких проектов, позволяющий участвовать в системе региональным и не очень крупным банкам, а для крупных банков этот подход будет служить дополнительной поддержкой.
Виталий Мутко сообщил, что Банк Дом.рф. вышел ориентировочно на 3-4 место по выдаче ипотеке гражданам и кредитованию. Кроме того, для достройки брошенных объектов в субъектах уже предусмотрено выделение первых 16 млрд руб. — помимо Московской области это будет происходить в 37 регионах. Уже сейчас есть дорожные карты по 30 субъектам с высокой степенью готовности.
Напомним, что 17 июня на совещании с Премьер-министром Дмитрием Медведевым будут рассмотрены угрозы по достижению целей нацпроекта в связи с переходом на проектное финансирование. А до 1 июля планируется собрать представителей всех субъектов и всех застройщиков для обсуждения этого механизма.
Банки — главный игрок или камень преткновения?
Рустам Минниханов поделился опытом своего региона в подготовке к переходу на проектное финансирование. На 3 июня в Республике строится 219 многоквартирных домов или 3 млн 280 тыс. кв. м. жилья.
Балансовая комиссия выявила, что без эскроу-счетов продолжат строиться 149 домов, 66 – требуют проектного финансирования, а по оставшимся 4 домам с общим небольшим количеством дольщиков работа уже определена. По эскроу-счетам работает 16 банков, из них 9 получили 106 заявок. Уже заключено 6 договоров и существует отказ по одному.
Существенной проблемой Глава Республики назвал отсутствие опыта у застройщиков по переходу на проектное финансирование, а также соответствующих специалистов в мелких банках.
Подтвердила это и Эльвира Набиуллина, отметив, что нужно учиться разворачивать компетенции и банкам, и застройщикам.
Сегодня 17 банков получили 1337 заявок из 72 субъектов, и их количество увеличивается с каждым месяцем. В феврале прирост был на 194 заявки, в марте – на 350, с апреля по 20 мая – на 592.
Ориентировочно, по данным Минстроя, на эскроу-счета должны перейти 4227 проектов, однако пока что заявки поступили только от 27%. Основные из них – из Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.
По ее словам, банки понимают, что национальный проект развития жилищного строительства – это хороший бизнес для банков в будущем. А для решения конфликтных ситуаций между банком и застройщиком действует специальная комиссия на площадке Минстроя с участием сотрудников Центробанка.
По мнению Сергея Собянина, для решения возникающих конфликтных ситуаций между застройщиком и банком необходимо дополнительно урегулировать отношения с банками, которые сегодня становятся ключевым инструментом.
По его словам, в будущем начнут возникать технологические проблемы, связанные с задержкой финансирования. Банк может задерживать на день, неделю или месяц проектное финансирование по каким-либо причинам, но знать об этом руководство страны не будет.
Поэтому необходимо внести поправки в инструкцию Центробанка или в банковское законодательство, которые бы позволяли уполномоченным органам государственной власти в области долевого строительства обладать постоянно действующей информацией от банков по всем проблемам, которые у них возникают с застройщиками.
Также о ситуации в своем регионе рассказал Андрей Воробьев. В Московской области традиционно строится большее количество жилья – в 2018 г.было построено 8,6 млн кв. м, из них 4,9 млн кв. м – многоквартирных домов.
Он отметил, что, действительно, многие застройщики не имели понятия, что такое эскроу-счета. Поэтому в Сбербанке России еженедельно ведется работа с областными крупными застройщиками, и все они результатами удовлетворены.
Причем у крупных застройщиков уже есть от 2 до 5 предложений в эскроу-системе.
Также Губернатор напомнил, что на прошлой неделе были введены первые 4 дома «Урбан групп», а до конца текущего года всего будет выдано 5,5 тыс. ключей.
Завершая совещание, Владимир Путин подчеркнул, что обсуждаемая тема – это чрезвычайно важный вопрос, и в ближайшие пару лет необходимо избавиться от такого позорного словосочетания, как обманутый дольщик.
Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и государство, но не обременяя отрасль и не нанеся ущерба объемам жилищного строительства. Все решения должны быть сверены со строительным бизнесом – ведь это один из локомотивов обеспечения темпов роста экономики всей страны и смежных отраслей.
Поэтому необходимые коррективы должны вноситься так, чтобы не тормозить процесс, а ускорять его и делать более эффективным.
Галина Крупен