На заседании правительства премьер сообщил о том, что подписал 5 документов, касающихся защиты участников долевого строительства.
«Очевидно, что это проблема очень серьезная для нашей страны, на рынке долевого строительства нужно наводить порядок. Несмотря на ранее принятые законы, далеко не все они действуют, как следовало бы.
Само понятие обманутых дольщиков должно остаться в прошлом.
Я подписал постановление о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»», – сообщил Дмитрий Медведев.
По его словам, эта компания будет формировать компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, которые привлекают деньги участников долевого строительства.
«Этот фонд поможет завершить строительство или возместить дольщикам вложенные средства, если застройщик обанкротился и при этом уплатил обязательные отчисления в компенсационный фонд», – рассказал глава правительства.
- Второй подписанный им документ устанавливает требования к банкам, в которых размещаются деньги компенсационного фонда.
- Они должны быть надежными и финансово устойчивыми, с собственными средствами не менее 25 млрд руб.
- При этом банки должны участвовать в системе страхования вкладов физлиц и дать письменное согласие на ежеквартальное предоставление необходимой информации.
- Еще один критерий – организации должны находиться под прямым или косвенным контролем государства или ЦБ, либо иметь кредитные рейтинги не ниже установленного уровня от национальных рейтинговых агентств.
- Третий документ определяет порядок возмещения денег пострадавшим дольщикам.
- Так, свои деньги обманутые дольщики смогут получить только тогда, когда застройщик будет признан банкротом по решению суда и в отношении него откроют конкурсное производство.
- Кроме того, будет необходимо, чтобы собрание дольщиков приняло общее решение о получении такого возмещения.
- Еще один документ содержит правила, по которым фонд будет финансировать завершение строительства недостроенных домов.
Если для завершения строительства необходимо менее 500 млн руб., то решение о выделении денег будет принимать правление фонда, а если необходимая сумма свыше 500 млн руб. – решение остается за наблюдательным советом фонда.
-
- Отмечается, что контролировать целевое использование выделенных денег будет правление фонда.
- Еще один документ формирует наблюдательный совет фонда, в который войдут представители правительства, Совета Федерации и Госдумы.
- Председателем наблюдательного совета будет руководитель аппарата правительства, вице-премьер Сергей Приходько.
Отметим, по данным Министерства строительства страны, от действий недобросовестных компаний пострадало 40 тыс. дольщиков в разных городах, более 700 домов так и не введены в эксплуатацию.
Напомним, в Красноярском крае вопрос с обманутыми дольщиками стоит остро: 12 строительных площадок заморожено, еще 14 объектов находится в «зоне риска» – застройщик срывает сроки ввода жилья в эксплуатацию.
Так, за свое жилье красноярские инвесторы дома на ул. Ленинградская, 1 борются 4 года, а дольщики с ул. Грунтовая, 28а не могут добиться квартир уже более 10 лет.
Покупатели квартир в доме на бульваре Ботанический, 20 в течение года не могут получить ключи от готового и полностью оплаченного жилья. Обманутые дольщики даже штурмом брали офис компании.
В сибирском регионе, по данным нашего правительства, прошла уже четвертая волна протеста обманутых дольщиков.
Как работает подмосковный Фонд защиты прав дольщиков
В мае 2020 года Министерство юстиции России зарегистрировало региональный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области. А в октябре 2020 года у Фонда появился портал с интерактивной картой по проблемным объектам. Как работает организация, какие долгострои курирует и какая информация по проблемным домам есть в открытом доступе, читайте на mosreg.ru.
- Ипотечные каникулы в Подмосковье: как получить отсрочку платежей>>
- Проблема обманутых дольщиков
Строительство
Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области
Обманутые дольщики – участники долевого строительства многоквартирных домов, в отношении которых застройщик не выполнил своих обязательств, то есть не сдал вовремя жилье.
До появления эскроу-счетов застройщики могли использовать вырученные у дольщиков средства для возведения других домов. Часто они не рассчитывали силы или заведомо знали о невозможности выполнить обязательства. Стройки замораживались, а строители признавались банкротами.
С 2000 по 2015 годы в Подмосковье зарегистрировали 104 тысячи обманутых дольщиков. Для восстановления их прав в Московской области организовали Фонд защиты прав участников долевого строительства.
- Как в Подмосковье провести собрание собственников квартир в электронном формате>>
- Задачи Фонда
Источник: РИАМО, Александр Манзюк
Главная задача Фонда защиты прав дольщиков – завершение строительства проблемных многоквартирных домов. Фонд сам выступает в качестве застройщика и достраивает проблемные объекты. Так, свои квартиры уже получили 80 тысяч граждан.
Кроме того, на ряде точек необходимо завершение строительства объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Их передают в государственную или муниципальную собственность.
- По каждому пробельному дому организация разрабатывает карты завершения строительства с четким и прозрачным алгоритмом.
- В 2020 году свои квартиры получат 15,5 тысяч граждан.
- Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>
- Информационная система
Компьютер ноутбук
Источник: РИАМО
С октября 2020 года подмосковный Фонд защиты прав дольщиков размещает актуальную информацию о долгостроях в собственной информационной системе.
В ней есть информация по завершению строительства домов и жилых комплексов, которые вошли в программу Фонда. Пока в системе данные только о 27 проблемных жилых комплексах. Количество их дольщиков – около 7 тысяч человек.
Перечень пополняется по мере рассмотрения долгостроев федеральным Фондом защиты прав дольщиков и прохождения процедуры банкротства застройщиками. Сведения о каждом объекте размещаются после передачи ЖК в подмосковный Фонд.
- Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье>>
- Чем полезен портал
Проект строительства
Источник: Министерство строительного комплекса Московской области
- На портале Фонда собрана полная информация об объектах строительства: дата передачи дома в региональный Фонд, проведение проектно-изыскательских работ, экспертиза, график строительно-монтажных работ и сроки ввода объекта в эксплуатацию.
- В разделе «Новости» размещают график встреч с дольщиками и подробную информацию о завершении строительства жилых комплексов.
- Как получить заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ-214 в Подмосковье>>
- Объекты в работе
ЖК «Новокосино-2» в Реутове
Источник: ©, пресс-служба Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области
- В настоящее время в работе у Фонда находятся жилые комплексы:
- — «Новокосино-2» в Реутове;
- — «Решетниково» в Клину;
- — «Симферопольский», «Ренессанс» и дом на Серпуховской в Подольске;
- — «Белые Росы» в Котельниках;
- — «Королев» в Королеве;
- — «Бекасово-Сити» в Наро-Фоминске;
- — «Восточный берег», «Единый стандарт» и «Квартал» в Одинцове;
- — «Дом у реки» в Химках;
- — «Малая Истра» в Истре;
- — «Лесная сказка» в Ногинске;
- — «Пушкарь», «Лесной» и «Междуречье» в Пушкине;
- — «Шервудский лес» в Чехове;
- — «Анискино» и «Брюсов парк» в Лосино-Петровском;
- — «Акваполис» и «Митино Дальнее» в Солнечногорске;
- — «Фединская слобода» в Воскресенске;
- — «Покровский» в Сергиевом Посаде;
- — «Ривер Клаб» в Дубне;
- — «Новая жизнь» в Красноармейске.
По объектам готовят документацию. В конце года по ним состоится заседание наблюдательного совета федерального Фонда защиты прав дольщиков. На нем примут решение о завершении строительства или выплате денежных компенсаций дольщикам.
Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов>>
Итоги года работы фонда защиты прав дольщиков: куда уходят деньги обманутых дольщиков?
В середине июля Счетная палата РФ опубликовала доклад с анализом деятельности госструктур по решению проблем обманутых дольщиков, в частности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выводы аудиторов неутешительны.
Но это не сильно удивляет.
Удивляет, как вольготно и безнаказанно тратятся деньги россиян – особенно обидно тем, кто обманутым дольщиком не является, но не по своей воле должен финансировать кроме достройки «чужих» квартир еще и армию «эффективных менеджеров».
Государственные деньги не пахнут
Если кто-то наивно полагает, что Фонд занимается решением вопросов недостроев, то лучше не читать доклад Счетной палаты (здесь можно ознакомиться со всем текстом). «ДОМ.РФ (АИЖК)», в который входит этот Фонд, уже с возмущением отверг все нападки проверяющих, оно и понятно: эта структура также с большим удовольствием тратит госденьги с целью развития жилищного строительства.
Итак, читаем: «В 2019 году основную часть расходов 321 152 тыс. рублей, или 86,6%, составляли расходы, связанные с оплатой труда (включая начисления). Так, средняя ежемесячная заработная плата в Фонде составила: в 2017 году – 372,9 тыс. рублей; в 2018 году – 422,7 тыс. рублей; в 2019 году – 219,2 тыс. рублей (338,9 тыс.
рублей – у сотрудников структурных подразделений, расположенных в Москве)».
Наверное, не надо объяснять, что большинство сотрудников Фонда получает зарплату меньше 100 тыс. рублей, а руководство, небожители, – значительно больше 340 тыс. Впрочем, в этих госструктурах привыкли себе ни в чем не отказывать. Бывший гендиректор «ДОМ.РФ» и «АИЖК» (на базе которого был сформирован «ДОМ.
РФ») Александр Плутник зарабатывал на основной работе 255 млн рублей в год и при этом не чурался подработки за 2 тыс. рублей в месяц (сейчас эту должность занимает Виталий Мутко). Так что большие зарплаты в государственной конторе – никакой не криминал.
Даже несмотря на то, что АИЖК проворонил появление обманутых дольщиков в таком масштабе, что с этой проблемой никак не справятся.
Но вернемся к Фонду. Несмотря на титанические и хорошо оплаченные усилия сотрудников Фонда со средней зарплатой в 340 тыс. в месяц, Счетная палата отмечает, что до сих пор нет точных цифр о количестве обманутых дольщиков.
«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек, – прокомментировала доклад аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.
– Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек.
Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».
Работа Фонда вообще выглядит профанацией. Фонд подозрительно экономно расходовал деньги, выделенные государством на достройку проблемных объектов. В 2018 году было израсходовано только 43,5 млн рублей, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд рублей, а в 2019 году — 8,1 млрд рублей, то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд рублей.
«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила Светлана Орлова. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». То есть Фонд помог решить проблемы чуть более 4 тыс.
обманутых дольщиков из 200 тысяч. Так себе результат.
За чей счет банкет
По подсчетам Фонда, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков потребуется порядка 700 млрд рублей.
Более того, аудиторы Счетной палаты, да и в самом Фонде заявляют, что количество обманутых дольщиков может вырасти, а значит, денег понадобится еще больше. Бездонная бочка. Государство финансирует деятельность Фонда из федерального бюджета.
Также свою лепту вносят и застройщики – в виде оброка в Компенсационный фонд. На текущий момент в нем аккумулировано почти 49,5 млрд рублей.
«Как и все застройщики, наша компания платит обязательные взносы в Компенсационный фонд, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Они составляют 1,2% от стоимости строительства дома.
Сегодня в среднем стоимость одного жилого проекта составляет около 5 млрд рублей. Таким образом, на взносы приходится порядка 60 миллионов. Естественно, эта сумма закладывается в смету и напрямую влияет на себестоимость строительства и конечную цену жилья.
При этом следить за использованием средств застройщики возможности не имеют и оценить эффективность расходования средств мы не можем».
Сумма, которая поступит от застройщиков, оценивается в 10 млрд рублей – капля в море. До появления Компенсационного фонда такой же процент застройщики отстегивали в качестве страховки. Система не сработала. Зато страховые компании смогли неплохо заработать, собрав 50 млрд рублей с застройщиков и дольщиков. Судьба большей части этих денег до конца неизвестна.
Региональный фонд
Кроме федерального Фонда в прошлом году местные власти получи право создавать региональные Фонды, часть средств в которые поступает из регионального бюджета.
Такой Фонд был создан в Ленинградской области (2 млрд рублей из регионального бюджета и столько же из федерального), которая входит в тройку лидеров по количеству проблемных объектов.
Наибольшее количество проблемных объектов числится в Московской области – 755 домов, или 24,7 %; в Краснодарском крае – 261 домов, или 8,5 %; в Ленобласти – 226 домов, или 7,4 %; в Нижегородской области – 190 домов, или 6,2 %.
В Петербурге не стали создавать такой фонд.
Как пояснили в Комитете по строительству, для нашего города создание такой финансовой структуры было нецелесообразно, так как проблемы обманутых дольщиков в 78 регионе решаются и без этого.
«Мы используем другие механизмы, и они эффективно работают. В реестре проблемных объектов города 30 объектов. Большинство из них будет достроено в 2020-2021 годах», – отметили в Комитете.
В Ленобласти Фонд уже работает. В списке 7 жилых объектов: ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Город Детства» (6, 7, 10 корпуса), ЖК «Шотландия», «Кирккоярви» и ЖК Yolkki Village. Более подробную информацию можно увидеть здесь (еще один полезный ресуср для обмантуых дольщиков Ленобласти ).
Пока что Фонд сообщил о завершении строительства лишь первой очереди Yolkki Village. Novostroy.su посещал этот комплекс более двух лет назад – первая очередь была уже построена, и вот-вот был обещан ввод в эксплуатацию.
Так что насколько эффективно работает региональный Фонд, сказать пока что трудно.
- Справка:
- Во второй половине 2020 года в Ленобласти планируется ввести в эксплуатацию 14 проблемных многоквартирных жилых домов (Yolkki Village, 1 этап, уже ввели):
- — корпусы А2, А3 ЖК «Щегловская усадьба», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, земли ЗАО «Щеглово» (застройщик – Navis Development Group);
- — позиция 6, квартал 6 ЖК «Радужный», расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район (застройщик — АО «ГлавСтройКомплекс»);
— дом 11, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, п. Сосново, Типографский переулок (застройщик – ООО «АСП-ПРОЕКТ»). 02.06.2020 подписано соглашение о сотрудничестве при завершении строительства данного объекта;
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
Последнее обновление: 29.06.2019
► Знаете ли Вы, что…
В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?
Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.
Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.
Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).
А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.
А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?
Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.
Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?
С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.
запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.
Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.
Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
На другие цели средства фонда расходовать запрещается.
Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:
- Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
- Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
- В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.
В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Законодательная основа строительного компенсационного фонда
Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).
Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).
Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:
- контроль за поступлением взносов от застройщиков,
- выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
- осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.
Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.
Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.
Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?
Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).
Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.
То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.
Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).
Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.
Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.
Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.
Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.
Но есть один нюанс.
Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.
При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.
Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.
Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.
С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.
Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.
Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).
- Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.
- Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214
Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.Профессиональная юридическая поддержка по сделкам с недвижимостью — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Гд приняла в первом чтении законопроекты о защите дольщиков
Депутаты приняли в первом чтении законопроект, которым
предусматривается создание
региональных фондов для достройки проблемных
объектов за счет средств федерального и регионального бюджетов, а также
компенсационного фонда.
«Законопроект
практически полностью посвящен именно вопросам достройки проблемных объектов, —
сообщил один из авторов законопроекта, Председатель Комитета по природным
ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
— Мы
предлагаем, чтобы все дорожные карты, все проблемные объекты были зафиксированы
в соответствующем реестре в единой информационной системе жилищного
строительства, чтобы эти данные подписывали губернаторы регионов, а также чтобы
соответствующие надзорные органы в обязательном порядке вносили информацию обо
всех проблемных объектах. Мы даем возможность регионам создавать специальные фонды, которые будут заниматься достройкой проблемных объектов. Финансирование
этих фондов будет обеспечено из федерального бюджета, региональных бюджетов, а также мы даем возможность привлечения дополнительных средств этими фондами».
При
этом предусмотрен
жесткий контроль за целевым расходованием выделяемых средств через механизм
обязательного банковского сопровождения всех расходных операций региональных
фондов.
В законопроекте также регламентируется порядок выдачи компенсаций для тех
граждан, чьи дома попали в категорию проблемных объектов и не могут быть
достроены.
«В этом законопроекте мы предлагаем расширить сферу компенсаций на нежилые помещения и давать возможность фонду выплачивать компенсации
покупателям таких вот нежилых помещений и машиномест.
Мы предлагаем также,
чтобы застройщики отчисляли средства в публично-правовую компанию — в Фонд
защиты прав участников долевого строительства, чтобы у фонда были
соответствующие средства для выплат и компенсаций», — отметил Николай Николаев.
Предлагается также решить проблему так называемых двойных
продаж, связанную с возникновением у граждан требований о передаче одних и тех же
помещений в строящемся доме.
При наличии таких требований помещение получит
тот, чьи требования возникли первыми, остальным выплатят возмещение.
Кроме того, рассказал Николай Николаев, большой блок в законопроекте уделен процессу банкротства. «Многие проблемы обманутых дольщиков
родились именно из‑за несовершенства системы банкротства, из‑за того, что
появлялись аффилированные арбитражные управляющие, которые затягивали дела о банкротстве на года.
Мы в этом законопроекте предлагаем решить эту проблему, а именно дать полномочия Фонду защиты прав участников долевого строительства
назначать арбитражных управляющих.
Мы предлагаем дать возможность фонду быть
стороной дела о банкротстве даже по тем объектам, которые никаким образом не застрахованы в фонде, неважно, что это было 5–10 лет назад, но чтобы фонд мог
вмешиваться в банкротное дело и отстранять или назначать арбитражных
управляющих», — заявил депутат.
Он
напомнил, что 1 июля большинство проектов долевого строительства должны будут
реализовываться через эскроу-счета. «Понимаем, что застройщикам нужна будет
помощь, и в этой связи мы предлагаем в этом законопроекте дать возможность Фонду
защиты прав участников долевого строительства и «Дому.
рф» в том числе давать
гарантии на кредиты для того, чтобы застройщики могли получать проектное финансирование.
Также мы предлагаем дать статус уполномоченного банка банку «Дом.
рф» как
структуре, целью которой прежде всего является реализация таких вот проектов
строительства», — подчеркнул парламентарий и добавил, что в законопроекте также
дается возможность зачислять на эскроу-счета маткапитал для того, чтобы можно
было реализовывать программы поддержки многодетных семей.
Еще одно новшество,
которое должно сделать систему долевого строительства более эффективной, — это
введение электронного договора долевого участия.
Еще
один законопроект,
принятый ГД, касается передачи страховых портфелей. Как пояснил Николай
Николаев, он «предполагает, что все страховые компании и банки, которые
собирали деньги по этому виду страхования, должны передать средства и информацию о застрахованных в компенсационный Фонд защиты прав участников
долевого строительства.
«Оба
законопроекта — это очень серьезный этап. Я надеюсь, что мы не только
реформируем эту систему, но, в конце концов, решим все проблемы обманутых
дольщиков», — резюмировал депутат.
Закон о создании региональных фондов защиты прав дольщиков одобрили сенаторы
Ранее депутаты Госдумы приняли его в третьем, окончательном чтении.
Законом предусматривается возможность создания субъектом РФ унитарной некоммерческой организации в форме фонда, финансировать который предлагается публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» за счет средств, предоставленных РФ или иным публично-правовым образованием.
Для обеспечения целевого расходования бюджетных средств, выделяемых на финансирование завершения строительства проблемных объектов, в отношении операций, совершаемых некоммерческой организацией фонда и фондом субъекта РФ, устанавливается ряд ограничений.
В частности, любые расчеты по операциям, осуществляемым некоммерческой организацией фонда, фондом региона России и лицами, входящими в его кооперацию, производятся с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства в установленном порядке.
Документ наделяет региональные фонды и некоммерческую организацию фонда правом привлекать средства граждан и юрлиц по договорам участия в долевом строительстве при условии размещения таких средств на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства.
Предусматривается, что решение о финансировании завершения строительства проблемных объектов за счет средств федерального бюджета и средств региональных бюджетов будет приниматься фондом только в отношении проектов строительства, осуществление которых было начато до 1 июля 2019 г. и в отношении которых застройщиком не использовались счета эскроу для привлечения средств участников долевого строительства.
Предполагается, что основания, по которым имущество фонда будет передаваться региональным фондам или некоммерческой организации фонда, а также основания (юридические, экономические и технические) для принятия фондом решения о невозможности завершения строительства должны быть определены правительством РФ.
Предлагается механизм, согласно которому при наличии у участников строительства требований о передаче одних и тех же помещений в объекте строительства, помещения получают те граждане, чьи требования возникли раньше других, остальные получают возмещение.
Фонд наделяется правом авансировать расходы арбитражного управляющего на ведение дела о банкротстве при отсутствии у должника средств, достаточных для их погашения, с последующим возмещением таких расходов фонда за счет конкурсной массы должника в составе требований кредиторов по текущим платежам.
Устанавливается обязанность высшего должностного лица субъекта РФ по утверждению плана-графика реализации мероприятий по решению проблем граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, а также размещению контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства информации о ходе их реализации.
Одновременно в рамках единой информационной системы жилищного строительства предлагается сформировать единый реестр проблемных объектов, представляющий собой систематизированный перечень сведений об объектах строительства, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства, либо не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства, либо застройщик признан банкротом.
Фонд наделяется исключительным правом представления кандидатуры арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, правом ходатайствовать в арбитражный суд о замене арбитражного управляющего, а также правом выступать лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика вне зависимости от факта уплаты таким застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
Устанавливается, что гражданин сможет обратиться за выплатой возмещения в фонд только до передачи объекта новому застройщику или до окончания конкурсного производства, если фонд принял решение о нецелесообразности завершения строительства, но принял решение о выплате возмещения за счет бюджетных средств.
Предусматривается возможность выплаты возмещения гражданам не только по жилым помещениям, в отношении которых осуществлялись взносы в компенсационный фонд, но и по нежилым помещениям, права требования по которым с 2019 г. стали включаться в формируемый при банкротстве застройщика реестр требований участников строительства.
Также вносятся изменения в ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», предусматривающие, что средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу в целях предоставления гражданам возможности для приобретения с их помощью строящегося жилья.
Фонд защиты участников долевого строительства: что это и для чего создан
Сегодня весь обмен информацией между застройщиками, Фондом, банками и контролирующим органом происходит в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Эта система обеспечивает электронное взаимодействие между всеми субъектами, так или иначе участвующими в застройке. Она также предоставляет сведения о строящихся объектах и о самом рынке жилищного строительства.
В ЕИСЖС в личном кабинете застройщика находится информация о его счете. Это позволяет узнать весь текущий баланс, а именно свободный остаток средств. Туда же вносятся проектные декларации. Фонд проверяет документацию, а органы контроля выносят заключения о соответствии объекта его проекту.
На какие выплаты из Фонда защиты дольщиков можно рассчитывать
Фонд защиты дольщиков начал функционировать только с 20 октября 2017 года. Исходя из этого, в случае банкротства застройщика возможны следующие ситуации.
Выплаты участникам долевого строительства осуществляются в соответствии с методикой расчета, приведенной в Постановлении Правительства РФ № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» возмещения гражданам — участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений».
| Денежная компенсация, предоставляемая участникам долевого строительства, рассчитывается на основании средней рыночной стоимости квадратного метра в регионе и общей площади помещения. Правда есть одно ограничение: вложения будут компенсироваться только для купленного жилья не более 120 кв.м. |
Есть и еще один важный нюанс. В случае банкротства застройщика, выплата компенсаций дольщикам является не единственным вариантом решения Фонда. Деньги могут быть направлены на завершение строительства.
В таком случае принимаются во внимание количество участников долевого строительства, степень готовности дома, размер требуемых денежных средств и др.
И если такой вариант оказывается более выгодным, то средства Фонда предоставляются новому застройщику, который берет на себя все обязательства предыдущего застройщика – банкрота.
| Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства сводит к минимуму риски, связанные с банкротством застройщика и неисполнением им своих обязательств перед дольщиками. При этом деятельность застройщиков становится прозрачнее. А дольщики после заключения договора долевого участия получают защиту вложенных денежных средств. |