2021-03-02T08:48:00+04:00
В Астрахани уже больше 650 домов признаны аварийными. И в ближайшей перспективе эта судьба вполне может ждать еще полторы тысячи домов. В таких условиях вопрос определения выкупной цены встает чрезвычайно остро: никто не хочет по суду оказаться на улице с суммой, которой хватит разве что на конуру. А перспективы такие – не иллюзорны. Тут и там всплывают прецеденты, когда людям дают за их метры выкупную цену в два или даже в три раза меньше, чем средняя по городу. Разбираемся что к чему.
Дисклеймер: Осторожно, много букв. Но оно того стоит. Кому невтерпеж – листайте до главы «ИЗ АВАРИЙНОГО – В АВАРИЙНОЕ»
2000 домов под угрозой расселения
В 2019-2020 году городская администрация Астрахани инициировала большую ревизию состояния многоквартирных домов. Она прошла в несколько этапов. Сначала провели визуальные осмотры 4366 домов на наличие признаков аварийности (это порядка 40% всех МКД в городе). Смотрели состояние фасадов, подмочку подвалов, трещины, соляные отложения на стенах и т. д. В половине случаев, а именно у 2178 домов, такие признаки нашли. По большинству из них администрация распорядилась готовить документы для рассмотрения на межведомственной комиссии, дабы признать их аварийными и затем либо снести, либо реконструировать (если речь о доме-памятнике). Комиссия уже успела рассмотреть 680 домов, и лишь 29 из них решили не трогать. Остальные – аварийные. Однако межведомственная комиссия при администрации продолжает работу, и очевидно, что перечни будут пополняться за счет тех самых двух тысяч домов, которые имеют признаки аварийности. 
Выкупная цена Правила расселения жильцов аварийных домов и изъятия земельных участков для муниципальных нужд описаны в ст.32 Жилищного кодекса РФ. Там сообщается, что собственник квартиры или нежилого помещения имеет право на возмещение – то есть, должен получить при выселении выкупную цену в соответствии с РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ помещения и земельного участка под ним. Плюс, небольшим бонусом – компенсация за грузчиков, плата за съем квартиры, расходы на уплату пошлин при покупке нового жилья. Ключевые слова тут – РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ. Казалось бы, нет ничего проще:
- Среднюю цену квадратного метра в Астраханской области регулярно считает Росстат. Так, в конце 2020 года цена метра на первичном рынке составляла 57,9 тыс. рублей; на вторичном рынке – 45,4 тыс.р./м2.
- В свою очередь, и сама администрация Астрахани постановлением №186 от 6 июля 2020 года (согласитесь, совсем свежий документ) установила среднюю рыночную стоимость жилого помещения на территории города в 35,5 тысяч рублей.
Так почему же в социальных сетях всплывают случаи, когда людям предлагают (и даже требуют по суду) продавать свои квартиры за совсем уже смешные деньги – например, в 14 тысяч рублей? 
Роза Лазарева с улицы Чайковского Пожалуй, уже хрестоматийный случай: пенсионерке, которая проживает на ул. Чайковского, 17 за 28-метровую квартиру предложили выкупную стоимость в 454 400 рублей. Понятное дело, что за такую сумму в Астрахани купить можно разве что собачью конуру а-ля кум Тыква из сказки про Чиполлино. В истории с Розой Васильевной пообещал лично разобраться губернатор. К ней сходил в гости председатель Гордумы Астрахани Игорь Седов. «ПУНКТ-А» тоже выяснил детали этой удивительной сделки. И оказалось вот что.
Первая проблема – это непорядок в документах. Оказалось, что когда в 1980-х годах Роза Васильевна приобретала жилье, оно было оформлена как доля в 281-метровом доме. И ей досталась, по бумагам 1/20 здания.
То есть, 14,05 квадратных метров. Оценщики на этот метраж и ориентировались, хотя по факту у бабушки двое больше площади.
Собственно, об этом наверняка и доложили губернатору: мол, у пенсионерки не в порядке документация – вот и насчитали мало. Сама виновата.
Однако у этой истории есть еще один важный аспект: за эти самые 14,05 метров Розе Васильевне предложили… 205 000 рублей. А оставшаяся сумма – это за землю (222 000 рублей), плюс на грузчиков и временный съем квартиры (27 400 рублей). Вот документ:
Вооружившись куркулятором, выясняем: 205000/14,05 =
14 137 РУБЛЕЙ 93 КОПЕЙКИ ЗА КВАДРАТ.
На вопрос, почему такая низкая цена, в городской администрации разводят руками: это не мы. Как назначили независимые оценщики, так и написали. Все вопросы к экспертам.
977 рублей за судьбу
Не врут. Действительно, на портале госзакупок легко обнаружить контракты, которые Управление муниципального имущества заключает с независимыми оценщиками. Вот, к примеру, свежий такой контракт № 3301509093321000011, заключенный 15 января текущего года. Подрядчик – астраханское ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз». За 97 666 рублей и 46 копеек агентство готово оценить рыночную стоимость 100 квартир и земельных участков. 
Получается – по 977 рублей за квартиру. Именно эти оценочные акты и определяют судьбу выселенцев. И, кстати, именно «АНОиСЭ» оценивало РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ квартиры Розы Лазаревой (см. скриншот выше). Вообще, этот оценщик – один из постоянных контрагентов Управления муниципального имущества (УМИ) администрации МО «Город Астрахань». За годы своей работы АНОиСЭ заработало на контрактах с УМИ 10,78 млн рублей. 
Оценка два
Так как же получилось, что пенсионерке Розе Васильевне и ее соседке Александре Тихоновне независимые оценщики насчитали рыночную цену метра в 14 137 рублей? Что характерно, самим пенсионеркам развернутое заключение экспертов никто прислать не потрудился. Но зато в распоряжении «ПУНКТ-А» оказалось аналогичное заключение – но по другому дому: на перекрестке Кожанова/Куйбышева. Примечательно, что гражданин, который предоставил корреспонденту данный документ, своим вариантом доволен: из 55-метровой квартиры в центре Астрахани он (по его словам) смог переехать в Военный городок на Хибинскую, где приобрел 70-метровую трешку. Порадуемся за человека. Правда, такие трешки в Военном нынче продаются за 2,5 миллиона, а выкупную цену семья получила в 1,84 млн рублей (вместе с долей в земельном участке) – так что картина немного не сходится. Видимо, повезло человеку найти вариант подешевле, и жизнь в отдаленном спальнике его устраивает. Но раз радуется, то и хорошо. В любом случае, нас интересует методика.
Чем толще, тем внушительнее
Вернемся к документу. Тут подробно изложена схема, по которой АНОиСЭ оценивает РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ аварийных квартир. Правда, чтобы до нее добраться, предстоит прочесть уйму справочных разделов. Документ толщиной в полсотни страниц включает даже такие главы, как «Политическая ситуация в стране и регионе»… 
Есть, внезапно, главы про инфляцию, закредитованность, безработицу, ключевую ставку, продажи автомобилей, железнодорожные перевозки (отдельно товарные и пассажирские!) и приток физлиц на фондовый рынок. Авторы отчета цитируют министра финансов Антона Силуанова и поминают всуе главу Центробанка Эльвиру Набиуллину с экс-министром экономики Максимом Орешкиным. Зачем это включено в состав экспертного отчета – одному черту известно. Не менее увлеченно АНОиСЭ включает в отчет таблицы Астраханьстата об индексе промпроизводства в нашем регионе, грузообороте автомобильного транспорта в миллионах тонн на километр, численности официально зарегистрированных безработных и обороте организаций в секторе сельского и лесного хозяйства… К чему это все, эксперты не поясняют. Но у неуча-корреспондента сложилось субъективное мнение, что авторы просто наливали воду, чтобы сделать документ потолще… Чуть более интересно выглядит раздел с анализом астраханского рынка недвижимости. Вот, например, как описывают эксперты состояние дел в Ленинском районе Астрахани: 
Можно закрыть глаза на ошибку в фразе «данная область города ПО СРЕДСТВУ мостов соединяется с Трусовским районом». Но вот оборот про «заветную жилплощадь» в экспертном отчете смотрится стилистически инородно. Не публицистика все ж таки. Да и про «активное развитие микрорайона Казачий» удивительно слышать. 
А тут эксперт-оценщик пишет про «городской шум и СМОК» (правильно «смог») и про «дачный участок, ОБЛАГОРОЖЕННЫЙ коммуникациями». Благородная труба с газом и благородная трансформаторная будка со столбом – это забавно. Оценщик даже ломает четвертую стену, напрямую заговаривая с читателем: «Согласитесь,…». Да, наверное, Роза Васильевна и чиновники из УМИ согласятся, почему бы и нет. Рискуем вас утомить (да, мы тоже умеем в четвертую стену), но вот еще одна выдержка из документа: 
Тут и вовсе эксперт закладывает лихой вираж, рассказывая (в 2020 году) про Молодежный проспект и строительство Конгресс-центра на месте недостроя речного вокзала. Это при том, что проспект уже 17-й год носит имя Губернатора Анатолия Гужвина, а вместо речного вокзала уже стоит ледовая арена. Качество экспертизы на высоте.
Когда уже начнется про цену на метры?
Только на 37-й странице отчета АНОиСЭ переходит непосредственно к определению рыночной цены. Эксперт сообщает, что федеральный стандарт оценки предполагает три возможных подхода:
- затратный (сколько будет стоит отремонтировать дом или построить вместо него такой же новый)
- доходный (сколько потенциально заработает покупатель, если приобретет эту недвижимость в бизнес-целях)
- и сравнительный (через подбор аналогичных сделок)
Тут же эксперты объясняют, что ни затратный, ни доходный подходы применять нельзя – во-первых, данных мало; а во-вторых, муниципалитет не намерен зарабатывать на выкупе земли. В итоге решено использовать только СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. И вот тут начинается самое интересное.
Из аварийного – в аварийное
Эксперты берут за основу сравнительной оценки три актуальных (на тот момент) объявления о продаже квартир на АВИТО. Критерии отбора: примерно тот же район, этажность и материал стен. И определяют цену: 
Логика тут такая: берем ПРИМЕРНО ТАКИЕ ЖЕ ДОМА ПРИМЕРНО В ТАКОМ ЖЕ РАЙОНЕ – и смотрим цены. Плюс еще корректировки, на то, что продавцы уступят – и вуаля, ценник готов. Человеку можно вручать выкупную сумму, и он может переезжать – возможно, в одну из этих же квартир. Они как раз продаются. Стоит рассмотреть эти варианты подробнее. Вот, например, дом на Куйбышева,30. Уютный особняк в характерном стиле астраханской эклектики. Мечта любого семейства: Жаль только, что в январе 2021 года этот дом был тоже признан аварийным, и оттуда тоже будут всех выселять.
Вот еще пример: дом на Березовского,17 – это за школой №32. Шикарный район, центр города.
Под снос этот дом пока не идет, но лиха беда начало. Признаки аварийности в нем уже усмотрели. Есть распоряжение вынести его на межведомственную комиссию: Жаль, что адреса третьего дома на ул. Чехова в экспертном отчете нет. Но факт, что 27-метровую однушку продают за смешные 820 тысяч рублей, говорит о явных проблемах. В итоге эксперт АНОиСЭ берет три ценника, делит на метраж и вычисляет среднюю цену метра. Со всеми поправками и коэффициентами получается…
24 823 РУБЛЯ 18 КОПЕЕК.
Или 1,36 млн за всю 55 метровую квартиру на Куйбышева. С землей и расходами на переезд получилось 1,83 млн. рублей выплаты (по 33 тысячи за квадрат). Получше, чем у Розы Лазаревой, но все еще далеко от средней по рынку цены. Что в итоге? На недавней пресс-конференции губернатор Игорь Бабушкин под камеры прокомментировал корреспонденту «ПУНКТ-А», что уверен в объективности оценщиков и в том, что астраханцы, которым предстоит переселиться из аварийного жилья в новое, получат справедливую РЫНОЧНУЮ цену. Возможно, это и так. Вопрос лишь в том, что считать справедливой РЫНОЧНОЙ ценой. Тут имеет место разность трактовок.
- Так, эксперты АНОиСЭ оценивают рыночную стоимость метров в развалюхах, сравнивая их с другими развалюхами. Их попросили оценить халупу – они сделали свою работу. Муниципалитет умывает руки: все по закону. Под это даже можно подвести идеологический базис: мол, жильцы сами себе злые буратины, что довели свои дома до такого состояния, никто им не виноват. Это капитализм, детки. Homo homini lupus est.
- А люди, которых будут выселять через суд (та же Роза Лазарева, например) могут представлять рыночную цену несколько иначе: как СРЕДНЮЮ ПО РЫНКУ — с возможностью приобрести жилье метр в метр и желательно с тем же количеством комнат. У нас же вроде социальное государство. В конце концов, когда власти раздают квартиры сиротам, они четко следуют норме, определенной законом Астраханской области: 33 кв.м. на одиноко проживающего человека, 42 кв.метра на двоих, или по 18 метров на каждого члена семьи из трех человек и более. Так чем ветхие выселенцы хуже сирот? Или у нас социальное государство не для всех?
Кажется, пора уже, чтобы кто-то серьезный вышел на трибуну и успокоил людей. А то цели-то благие: вычистить город от развалюх… Да перегибы на местах уж больно резкие. Начинает напоминать «Левиафан» Звягинцева.
Программа переселения из ветхого и аварийного жилья в 2016-2020: изменения после 2020 года, последние новости 2020 года
В целях сокращения непригодного для проживания жилого фонда была разработана программа «Ветхое жилье».
Она стартовала в 2002 году, но пока рано говорить о конечных сроках реализации – значительное количество объектов не отвечает требованиям безопасности. В соответствии с Указом президента № 204 от 07.05.18 г.
, переселение из аварийного жилья после 2020 года продолжится. До 20 июля 2019 года будут разработаны и законодательно закреплены новые механизмы.
Планы Минстроя
За улучшение условий проживания придется доплачивать сверх выкупной стоимости аварийного жилья.
Важно! Под выкупной ценой подразумевается не только стоимость недвижимости на рынке, но также расходы, понесенные собственником на переезд и аренду квартиры на время расселения.
Если сразу заплатить нет возможности, то жильцам предоставляются следующие способы (на усмотрение местных властей):
- льготная субсидированная ипотека;
- договор социального найма.
В случае с пенсионерами, инвалидами, малообеспеченными и многодетными семьями социальный найм с органом МСУ предусматривает льготы. Граждане улучшают свои жилищные условия без денежных вложений – платить придется только за коммунальные услуги.
Те, кто не относится к льготным категориям, будут ежемесячно выплачивать коммуналку и арендную плату (размер устанавливается муниципальным органом – до 70% от рыночной ставки). За жильцами сохраняется право выкупа жилплощади.
Если предложенные варианты решения проблемы не устраивают, то граждане имеют право потребовать денежную компенсацию. Для этого им придется подать заявление в органы местного самоуправления.
Ужесточение условий вызвано необходимостью остановить злоупотребления. Они связаны с приобретением «за копейки» аварийного объекта с последующим получением дорогостоящей благоустроенной недвижимости.
Необходимость вкладывать деньги делает такую схему нерентабельной, но при этом позволяет действительно нуждающимся людям получить квартиру на выгодных условиях (за ипотечным кредитом в банк обращаться не придется). В остальном правила реализации программы остаются прежними. В соответствии с паспортом нацпроекта, в 2020 году расселению подлежит 1 млн. кв.
м, новые квартиры получит около 55.8 тыс. человек. Несмотря на внушающие уважение цифры, темпы расселения превысят объемы аварийной недвижимости на 30 % лишь в 2023 году.
Условия программы
Главная цель программы – обеспечение граждан, проживающих в аварийных зданиях, благоустроенным жильем. Условия регламентируются 185-ФЗ и Постановлением правительства. Чтобы принять участие в программе, требуется получить решение межведомственной комиссии, подтверждающее факт непригодности дома для безопасного проживания (обязательно проводится экспертиза).
Переселение подчиняется установленным правилам:
- в первую очередь переселяются лица, которым негде жить;
- если владелец проживает в ином населенном пункте, то он может претендовать на денежную компенсацию;
- новая жилплощадь должна соответствовать параметрам предыдущей (это касается площади и благоустроенности);
- если ранее на каждого жильца приходилось менее 18 кв.м, государство предоставляет возможность улучшить условия проживания и увеличить площадь до установленных норм;
- лица, которые проживали в исторических районах, имеют возможность самостоятельно выбирать новое место жительства;
- собственникам не могут быть предложены коммунальные квартиры.
При расселении приоритет отдается жилью, расположенному в районе нахождения аварийного дома. Если жильцы не возражают, то могут быть предложены другие варианты.
Важно! После того как жилье признано непригодным для проживания, запрещается продавать его или заключать договор мены.
Признание жилья аварийным
В преддверии обновленной программы будут пересмотрены критерии, в соответствии с которыми жилое здание признается непригодным к проживанию в нем людей. Изменения должны вступить в силу в конце 2019 года.
Такое условие закреплено в паспорте национального проекта «Жилье и городская среда».
Минстрой РФ предлагает четко разграничивать понятия аварийного и ветхого жилья – первое подлежит обязательному расселению и сносу, а второе – пригодно для жизни, но требует капитального ремонта и последующего наблюдения за состоянием. К аварийным относятся постройки, которые:
- получили критические повреждения при стихийных бедствиях и не подлежат реконструкции;
- не отвечают санитарным нормам;
- находятся в возможном эпицентре техногенной катастрофы;
- имеют разрушенные стены, фундамент, другие конструктивные элементы;
- серьезно пострадали в результате пожара.
К ветхим относятся здания из дерева и кирпича, износ которых составляет соответственно 65 и 70%. Ознакомиться со списком аварийного жилья по регионам можно на reformagkh.ru/relocation.
Чтобы объект был признан аварийным, требуется предоставить в администрацию:
- заявление на оценку состояния дома (квартиры);
- пакет документов – в него входят кадастровый паспорт, права собственности на недвижимость, поэтажный план, проект реконструкции (если она проводилась).
Межведомственная комиссия рассматривает заявление, проверяет жилье. По итогам составляется акт и передается в орган МСУ. В случае несогласия с решением жильцы имеют право заказать независимую экспертизу и обратиться в суд с иском.
Сроки
После принятия решения о расселении жильцы уведомляются об этом с указанием срока. По закону он не должен превышать 5-ти дней, но государственные органы могут его продлить (максимальный срок – 1 год).
Программа переселения в 2020 году останется в силе. Как и ранее, жильцы аварийных домов и квартир вправе отказаться от невыгодных предложений – неправомерные действия могут быть оспорены в суде. Не стоит бояться отстаивать свои интересы – органы местной власти, как правило, не заинтересованы в задержке очереди и стремятся прийти к компромиссу.
- Переселение из ветхого жилья: права собственника
Экономист Инна Шнейдерман: «Аварийного и ветхого жилфонда за последние 20 лет стало больше на порядок» — Аргументы Недели
Фото АГН «МОСКВА»
Сколько в России ветхого и аварийного жилья? Какова динамика? Что делает государство в этом направлении? На вопросы «АН» отвечает Инна ШНЕЙДЕРМАН – кандидат экономических наук, заведующая лабораторией жилищной политики Института социально-экономических проблем народонаселения РАН.
- – ЧЕМ ветхое жильё отличается от аварийного?
- – Ветхое жильё может подлежать капитальному ремонту, аварийное – нет.
- – И каков масштаб проблемы?
– Аварийного и ветхого жилфонда за последние 20 лет стало больше на порядок. Это связано прежде всего с низкими темпами вывода аварийного жилья из эксплуатации, которые отстают от нормативных, а также с недостаточными объёмами капремонта (накопленный хронический «недоремонт»).
Сложности накапливались длительное время. Сравните: в 1980 году было капитально отремонтировано 55, 7 миллиона кв. метров жилфонда, а в 1990 году – уже только 29, 1 миллиона. Весь постсоветский период ежегодные показатели капремонта жилья находятся на недопустимо низком уровне.
К 2000 году они сократились до 3, 8 миллиона кв. метров, в 2001–2006 годы стабилизировались на уровне 4, 6–5, 6 миллиона кв. метров, на 2009 год пришёлся кратковременный всплеск активности – 17, 3 миллиона кв. метров, а затем опять жильё практически перестали ремонтировать.
В 2011–2016 годы показатели упали до 2, 3–4, 3 миллиона кв. метров. Некоторый оптимизм нам внушили 2017 и 2018 годы, когда объём ремонта возрос до 8, 7 и 14, 3 миллиона кв.
метров соответственно, однако данными за 2019 год мы пока не располагаем, а в текущем году, как вы понимаете, оптимизма поубавила пандемия.
Показатели капремонта значительно ниже ежегодных объёмов нового строительства (например, в 2014 году ввели в строй почти в 30 раз больше жилья, чем отремонтировали), тогда как оптимальной считается равная пропорция ремонтируемого и вводимого жилья.
Картина становится ещё более удручающей, если сравнить то, что делается, и то, что необходимо делать. Самый яркий пример – 2015 год, когда в капремонте нуждались порядка 8% многоквартирных домов, а отремонтировано было в 11 раз меньше.
– И что мы имеем в итоге?
– Начиная с 1990 года объёмы ветхого и аварийного жилья росли стремительными темпами и к середине 2000-х увеличились более чем в 3 раза, а своего пика достигли в 2012 году – 99, 9 миллиона кв. метров (ветхое – 77, 7 миллиона кв. метров, аварийное – 22, 2 миллиона кв. метров).
За 2013–2017 годы рост этих показателей существенно замедлился. В 2017 году такое жильё составляло 91 миллион кв. метров: на ветхое приходилось 66, 4 миллиона кв. метров, на аварийное – 24, 6 миллиона кв. метров. По отношению ко всему жилищному фонду это 2, 5% (ветхого жилья – 1, 8%, аварийного – 0, 7%).
Самые свежие данные по аварийному жилью относятся к 2018 году – 25, 5 миллиона кв. метров.
– А по ветхому?
– После 2017 года Росстат перестал публиковать данные по ветхому жилью, что делалось в течение десятков лет.
– Перестал? Как это понимать?
– Аварийного жилья значительно меньше, чем ветхого, и публикация данных только по аварийному жилью помогает «затушевать» сложную ситуацию в этой сфере. К тому же отсутствует строгое определение «ветхого жилья», что даёт регионам возможность относить те или иные дома к этой категории по своему усмотрению. Соответственно, данные по ветхому жилью были неточными.
Как правило, заниженными. Да и по аварийному жилью тоже. Большинство экспертов сходятся в том, что искажение статистики происходит в основном на уровне региональных и местных властей.
Они зачастую заинтересованы в искусственном занижении числа аварийных и ветхих строений, в частности, из-за того, что не имеют достаточных средств для софинансирования капремонта и расселения аварийных домов.
Нет у них и необходимого резервного жилья, куда можно было бы переселить нуждающихся.
Если сравнить темпы строительства новых домов с динамикой аварийного и ветхого жилфонда, то чётко видно: несмотря на рост вводимого жилья с середины 2000-х, это никак не влияет на улучшение ситуации с ветхими и аварийными домами.
Новый жилфонд в основном «уходит» по рыночным каналам и никак не решает социальных проблем. Например, хотя с 2015 по 2017-й ежегодно вводилось от 79, 2 до 85, 3 миллиона кв. метров нового жилья, ветхое и аварийное в сумме стабильно составляло от 88 до 91 миллиона кв. метров.
– Я чего-то недопонимаю. Если в доме пожар, людей спасают. Если человек в реанимации, его опять-таки спасают. Сохранение человеческой жизни – приоритет. Почему же федеральная власть не переселяет в экстренном порядке жителей аварийных домов, само присутствие в которых опасно?
– С вашими словами трудно поспорить, но у государства подход другой: если дом не рушится сию минуту – значит, время терпит.
Между тем без участия государства никак не обойтись, поскольку эта проблема касается прежде всего малообеспеченных и социально незащищённых слоёв населения. В том числе семей с детьми.
В 2014–2017 годы средняя обеспеченность жильём в аварийном фонде составила 15, 7 кв. метра на человека. Это в полтора раза ниже среднероссийских показателей и социальной нормы, что говорит о весьма стеснённом проживании.
Переселение граждан из аварийного жилфонда наиболее масштабно осуществлялось в 2013–2017 годах. Общая площадь жилья, которое необходимо было расселить для выполнения майского указа президента, составляла 11, 4 миллиона кв. метров. Из них подлежало расселению 10, 09 миллиона кв. метров.
Программа была успешно выполнена практически всеми регионами (на 98, 7%). Но дальше дело пошло хуже: заявленная новой программой задача на 2020 год – всего лишь 1 миллион кв. метров (а на 2019 год – мизерные 0, 14 миллиона кв. метров, тогда как в 2017‑м расселили 2, 72 миллиона кв. метров. – Прим. «АН»).
При этом, согласно программе, к сентябрю 2025 года новые квартиры должны получить все жители домов, признанных аварийными до 2017-го. Планируют расселить 9, 54 миллиона кв. метров – 40% нынешнего объёма аварийного жилфонда.
Есть основания полагать, что при таких темпах объём аварийного жилья не уменьшится или даже возрастёт, поскольку в эту категорию перейдёт жильё, являющееся сегодня ветхим.
– Вы говорите: «планируют расселить…» Вспоминается эпизод фильма «Доживём до понедельника», когда школьника на уроке истории попросили рассказать о царском манифесте. «Царь всё равно не сделал того, что пообещал, – зачем же враньё пересказывать?»
– Пандемия действительно не оставляет надежд, что планы будут выполнены в указанные сроки. Отдельный вопрос – как это делается. Почти две трети переселенцев получают новое жильё с заведомо низким качеством.
Чаще всего новая застройка не сопровождается социальной инфраструктурой, а прежние объекты инфраструктуры оказываются для людей значительно дальше, чем до переселения.
Также при строительстве жилья зачастую не обеспечивается даже минимальный уровень благоустройства придомовых территорий.
– Очевидно, объёмы ветхого и аварийного жилфонда разнятся от региона к региону?
– Да, острота проблемы неодинакова. Возьмём данные за 2016 год: дифференциация очень значительная – от 0, 1% в Москве и Санкт-Петербурге до 16, 5% в Якутии. В группе регионов с низкой долей ветхого и аварийного жилья (до 1%) также находятся Адыгея, Карачаево-Черкесия, Калмыкия, Татарстан, Краснодарский край, Курская, Брянская и Воронежская области.
В группе регионов с высокой долей (более 7, 5%) помимо Якутии – Тыва, Дагестан, Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа, Сахалинская, Архангельская и Магаданская области. Если же говорить только об аварийном жилье, то дифференциация не столь сильная, но тоже значительная: в 2017 году данные варьировались от 0% в Москве и Санкт-Петербурге до 7, 5% в Якутии.
Также в группе с удручающей долей аварийного жилья (более 2%) присутствуют Сахалинская, Архангельская, Амурская и Тюменская области, Еврейская автономная область и Карелия. Трудно не согласиться с академиком А.Г.
Аганбегяном в том, что «реновацию» жилфонда страны надо было начинать именно с аварийного – то есть непригодного жилья, а не с московских пятиэтажек, которые хоть и устарели, но пока вполне годятся для проживания.
В стране крайне низка доля жилплощади, оборудованной одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами.
На конец 2018 года в среднем по России она составила 67%, в городской местности – 79%, в сельской – 34%. Заметьте, уровень благоустройства городского фонда растёт очень медленно: в 2010 году соответствующий показатель равнялся 77%.
Чуть быстрее растёт благоустройство сельского фонда – прежде всего из-за низкого исходного уровня (24% в 2010 году).
– Ситуация ясна. Что нас ждёт дальше?
– Аварийный фонд будет пополняться за счёт домов 1950–1970-х годов, так называемых хрущёвок, – это 36% жилой площади многоквартирного жилфонда. Не за горами обветшание домов, возведённых с 1971 по 1995 год, – это ещё 46% жилой площади.
Согласно данным 2018 года, в аварийном и ветхом фонде проживают соответственно 1% и 2, 9% россиян – в сумме 3, 9%. Если исходить из предположения, что бюджетных средств и эффективных программ будет недостаточно, то к 2024 году площадь аварийного жилья составит 42 миллиона кв. метров, а ветхого – 59 миллионов кв. метров.
В таком фонде придётся жить 4, 4% населения. Это, на минуточку, 6, 4 миллиона человек.
Добавьте АН в свои источники, чтобы не пропустить важные события — Яндекс Новости
Регионам дали 10 млрд рублей на расселение аварийных домов. Где опасного жилья больше? — Регионы России
Что произошло?
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявил, что российские регионы получили более 10 млрд рублей на расселение аварийного жилья.
- На переселение людей из опасных домов в 2019-2020 годах в бюджете заложено 35,4 млрд рублей. 10 млрд регионам уже перечислили, оставшиеся 25,4 млрд они получат, когда отчитаются о купленных квартирах для граждан.
- В 2019-2020 годах новое жильё получат около 64 тыс. человек, которые должны покинуть более 26 тыс. аварийных квартир.
- К 2025 году из непригодного жилья переедут 530,9 тыс. человек. К этому времени должны расселить 9,54 млн кв.м, признанных аварийными после 1 января 2012 года. В 2025 году будут переселены ещё 133 тыс. человек из 2,4 млн кв.м аварийного фонда.
- До 2025 года бюджет потратит на расселение опасных домов 507,2 млрд рублей.
- Владимир Якушев заявил, что выделяемые деньги позволят переселить всех, чье жильё признали непригодным для жизни до 1 января 2017 года.
Сколько аварийных домов уже расселили?
- Расселение аварийного жилья в России началось в 2008 году, когда заработала госпрограмма.
- С 2008 года по июнь 2019 года были переселены 1,04 млн жильцов аварийных домов площадью 15,9 млн кв.м.
- В июне 2019 года в Фонде содействия реформированию ЖКХ сообщили, что в России осталось расселить около 113 тыс. кв.м аварийного жилья по программе 2008-2018 годов. Жильё до конца 2019 года должны получить 8 тыс. человек. С расселением опаздывают Тыва, Дагестан, Крым, Севастополь, Забайкальский край.
- По оценкам Фонда содействия реформированию ЖКХ, в Тыве и Крыму 25 тыс. кв.м аварийного жилья не получится расселить и в 2019 году. При этом Тыва может не успеть это сделать и в 2020 году.
- По данным Минстроя, в январе 2019 года в России было 15,3 млн кв. м аварийного жилья, которое необходимо расселить.
Ветхое или аварийное?
- В России ветхими называют здания с износом выше 70%, которые не угрожают здоровью и жизни жильцов.
- К аварийным относят дома, в которых несущие конструкции и фундаменты могут в любой момент обрушиться.
- Минстрой хочет законодательно разграничить ветхое и аварийное жильё. Это нужно для того, чтобы включить ветхие дома в программу капремонта. В таком случае люди смогут жить в них и дальше.
Где больше всего ветхого и аварийного жилья?
В среднем по России доля аварийного и ветхого жилья равняется 2,5%. В Центральном федеральном округе таких домов меньше – 1,5%. В Южном федеральном округе их 1,1%. Больше всего непригодных для жизни строений в Северо-Кавказском федеральном округе – 5,9% от жилого фонда.
- Больше всего проблем с такими домами в Туве, где доля аварийных и ветхих зданий составляет 17,3% от всего жилого фонда.
- Затем идут Якутия – 16,6%
- Дагестан – 15,7%
- Ингушетия – 15,5%
- Ямало-Ненецкий автономный округ – 9,3%
- Магаданская область – 8,2%
- Ханты-Мансийский округ – 7,8%
- Тверская, Архангельская и Кировская области – 7,1–7,4%
В Москве, как и в Адыгее, доля ветхого и аварийного жилья составляет 0,3%. В Санкт-Петербурге и Севастополе ещё меньше – 0,2%.
Граждан хотят защитить от покупки аварийного жилья
20 апреля в Госдуму поступил законопроект № 945109-7 о внесении изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости в целях предотвращения покупки аварийного жилья гражданами.
Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.
Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья.
При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.
«Таким образом, гражданин может приобрести квартиру, не зная о том, что приобретает аварийное жилье, так как состояние дома можно оценить только визуально. Но даже при нормальном состоянии дома внешне конструктивное состояние дома может быть аварийным.
В ряде случаев продавцы недвижимости специально скрывают от покупателей факт признания дома аварийным.
Зачастую самостоятельно найти данную информацию достаточно затруднительно, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.
Авторы поправок добавили, что наличие сведений о признании дома аварийным в выписке, содержащей общедоступные сведения из ЕГРН, позволит решить все вышеуказанные проблемы и обеспечить максимальную защиту прав граждан, а также повысит уровень информированности населения и сократит неэффективные расходы государства.
Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.
Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2019 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.
2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире.
Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками.
«После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.
Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ.
«Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными.
При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.
По мнению эксперта, если такая информация будет содержаться в выписке из ЕГРН, то это значительно облегчит поиск информации о статусе дома.
«Необходимо дополнить Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.
№ 47) соответствующими обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению информации в Росреестр, а также о ее актуализации и обновлению», – полагает Виктория Соловьёва.
Адвокат АП Калужской области Дмитрий Кияшко отметил, что в большинстве случаев покупатели не хотели бы приобретать аварийное жилье, поэтому ранее они были вынуждены полагаться на предоставляемые риелторами сведения или в течение месяца ожидать официального ответа от органов местного самоуправления. «Очевидно, что размещение таких сведений в ЕГРН позволит существенно упростить получение информации, как следствие снизить нагрузку на всех участников правоотношений», — отметил эксперт.
По его мнению, размещение сведений в публичном доступе сыграет свою роль при определении существенного в споре обстоятельства, в какой момент исполнения сделки покупатель узнал или должен был узнать о таком существенном недостатке приобретаемого помещения. «Если покупатель до сделки будет осведомлен о недостатке, он принимает все риски, с ним связанные», — полагает Дмитрий Кияшко.
Адвокат АК «Бородин и партнеры» Ольга Рогачёва напомнила, что в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этого права.
«Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.
Говоря о юридических аспектах российской жилищной политики, невозможно игнорировать существование специфической проблемы ветхого и аварийного жилья. Сокрытие продавцом информации об аварийном жилье при заключении сделки – часто встречающийся факт.
Следовательно, граждане при приобретении жилья должны обладать информацией об его аварийности. Предлагаемый законопроект направлен на реализацию права граждан получать информацию об аварийном жилье, поскольку уровень такой информированности крайне сейчас низкий», — резюмировала она.