Аргументы Недели → Общество 13+
4 июня 2020, 13:19 Николай ХОХЛОВ
фото: соцсети
Согласно данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), средняя площадь строящихся в России квартир уже несколько лет не достигает даже 50 кв. м. Причиной этого, как считают эксперты, является многолетнее падение доходов россиян.
Согласно информации ЕРЗ, по состоянию на май 2020 года средняя площадь строящихся в России квартир составила 49,9 кв. м. По последним данным Росстата, в 2018 году средний размер квартир в РФ составил около 70 кв. м общей площади.
Разница в расчетах возникает из-за того, что Росстат дает статистику по уже введенному в эксплуатацию жилью и учитывает не только многоквартирные дома, дома гостиничного типа, общежития, квартиры в нежилых зданиях, но и построенные населением индивидуальные жилые дома.
Специалисты ЕРЗ пользуются другими методиками и учитывают квартиры, возводимые профессиональными застройщиками:
«Наши расчеты базируются на информации об объектах, в отношении которых в совокупности выданы разрешения на строительство и опубликованы проектные декларации, либо застройщиком предоставлены копии разрешений на строительство и анкеты с описанием потребительских характеристик объектов».
По последним доступным данным, в 2017 году средняя общая площадь построенных квартир в Венгрии составляла 100 кв. м, в Германии — 105, в Норвегии — 129.
«Тренд на малогабаритное жилье, вплоть до «квартир-капсул» в Японии, распространяется по всему миру, но в России действительно на одного человека приходится в 2–3 раза меньше квадратных метров, чем в таких развитых странах, как Германия или США», — рассказал руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
- По мнению эксперта:
- «При той финансовой ситуации, в которой находится большинство жителей России, увеличивать площадь строящихся квартир в два раза нецелесообразно – их просто не будут покупать».
- Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что в этой ситуации необходимо проводить экономическую политику, направленную на рост доходов населения; снижать стоимость ипотечного кредитования; упрощать земельный оборот, подключение к коммуникациям; не перекладывать на застройщиков обязанность возведения социальных объектов; способствовать внедрению в строительстве новых технологий, снижающих себестоимость.
- Добавьте АН в свои источники, чтобы не пропустить важные события — Яндекс Новости
Мнение
Политика
Общество
В мире
Общество
Политика
Мнение
Общество
Общество
- Ялонен назвал важным для сборной Финляндии по футболу матч с Россие…
Происшествия
Происшествия
В мире
Политика
Армия
Политика
Армия
Общество
Политика
Общество
Общество
Общество
Общество
Общество
Говорят, что…
Говорят, что…
Говорят, что…
В мире
Говорят, что…
Здоровье
Здоровье
В мире
Природа
Спорт
Армия
Футбол
Культура
Общество
Политика
Культура
В мире
Общество
Шпионаж
Политика
Культура
Город М
Общество
Туризм
Общество
В мире
Происшествия
Армия
Жаркое из блогов
Общество
Экономика
Общество
Общество
Общество
Интервью
Политика
Общество
Политика
Общество
Малый метраж: площадь продаваемых в РФ квартир снизилась на 20%
© Depositphotos
Средняя площадь квартир на продажу в крупных городах России снизилась на 14-20% по сравнению с прошлым годом. Россияне стали чаще выбирать компактное жилье. Так, почти 25% людей, купивших недвижимость в 2020 году, стали владельцами квартир площадью до 30 кв. метров. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова.
По его словам, доля продаж квартир такой площади в общем объеме сделок выросла до 23,48%. При этом год назад этот показатель составлял около 20%.
Спрос на квартиры 30-59 «квадратов» упал на 5%, а на жилье 90-119 кв. метров — на 15,8%.
Директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова сообщила, что в Москве стали чаще строить жилье с квартирами и апартаментами площадью до 30 кв. метров. Их число выросло на 26%.
Кроме того, как отметили в «Метриуме», в столице зафиксирован рекорд по строительству домов с микроапартаментами площадью до 18 кв. метров. Сейчас, по словам Сазоновой, в Москве восемь таких проектов.
При этом еще пять лет назад был только один такой комплекс.
По мнению Хусаинова, число небольших квартир на рынке продолжит расти за счет спроса покупателей.
Ранее сообщалось, что Минстрой намерен законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов, но в будущем хочет запретить их строительство.
(function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); (function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); if (window.Ya && window.Ya.adfoxCode) { var params = { p1: 'bzorw', p2: 'fulf', puid2: '229103', puid8: window.localStorage.getItem('puid8'), puid12: '186107', puid21: 1, puid26: window.localStorage.getItem('puid26'), extid: (function(){var a='',b='custom_id_user';if(!localStorage.getItem(b)){var c='ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789';for(var i=0;i
Россияне стали чаще покупать квартиры малого метража | Телеканал 360°
Покупкой квартир общей площадью до 30 квадратных метров в 2020 году заинтересовалась почти четверть всех покупателей недвижимости. Как сообщила газета «Известия», эксперты связали это с попытками переложить накопления в недвижимость и ростом цен.
Директор риэлтерской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов заявил, что интерес покупателей к недвижимости с большой площадью неуклонно снижается. Квартирами от 30 до 59 квадратных метров в этом году заинтересовались на 5% меньше покупателей. Спрос на квартиры, чья площадь превышает 90 квадратных метров, упал еще сильнее — на 15,8%.
Чаще всего россияне покупают небольшие однокомнатные квартиры. Они используют новую недвижимость для сдачи в аренду, вкладывая в недвижимость свои сбережения.
Интерес к меньшим площадям квартир зафиксировали и девелоперы. В строительной компании «Метриум» заявили, что средняя площадь в московской квартире за восемь лет сократилась почти на треть: с 81,8 квадратных метра в 2012 году до 57,8 квадратных метра в 2020 году.
По мнению экспертов, на изменение интересов покупателей повлияли два фактора: снижение доходов и рост цен в новостройках, которые подстегнула льготная ипотека. Сейчас большинство ориентируется на самые доступные предложения, которые есть на рынке. Но при этом многие обращают внимание на то, чтобы новая квартира была комфортной.
По прогнозам, снижения спроса на малогабаритное жилье не стоит. Большинство россиян продолжат вкладывать деньги в самые доступные варианты недвижимости. При этом ажиотажный спрос уже привел к повышению цен на маленькие квартиры, а значит дальше покупатели будут готовы тратить деньги на еще меньшее количество квадратных метров.
Почему у нас такое крошечное жилье?
269 ответов
Последний — 12 июня 2019, 13:12 Перейти
Гость
вы нас с Италией/Испанией и пр не сравнивайте, Россия северная страна, строительство дороже (фундамент нужно делать ниже глубины промерзания грунта, коммуникации тоже) Отопление больше чем полгода (во многих странах отопления нет вообще), расходы на теплосохраняюшие материалы стен или толщину стены, двойной тройной стеклопакет и пр…вот и растет цена метра, куда там хоромы ваять
Гость
Это в каких странах квартиры большие и невысокая стоимость аренды? На Марсе, что ли? Чего только на вумане не прочитаешь…..
Гость
Это как с продуктами: была упаковка 1 кг, стала 950, 850, 800 гр, а цена та же. Вот и площадь квартир по такому принципу уменьшают, вроде бы квартира, а площадью как большая комната. Застройщику выгодней сделать из 100 кв.м. 3-4 квартиры, чем 1-2.
Автор
Давно задаюсь вопросом, почему в нашей стране такие маленькие квартиры и однотипная планировка? Даже в новостройках площадь не особо большая.
В некоторых известных мне странах я встречала довольно большие и просторные квартиры, стоимость аренды жилья невысокая.
Почему у нас строят такие крохотные квартиры, где в прихожей даже одному человеку тесно, не говоря уже о кухне, это менталитет и людям нравятся именно такие варианты?
Гость
И какая планировка ужасная! Кухня больше комнаты. Кухня 15 м, комната 9! Санузел и кухня на разные стороны, т.е. счётчики x 2.
Гость
Выбрали бы другую квартиру, с другой планировкой. Есть же выбор.
Гость
вы нас с Италией/Испанией и пр не сравнивайте, Россия северная страна, строительство дороже (фундамент нужно делать ниже глубины промерзания грунта, коммуникации тоже) Отопление больше чем полгода (во многих странах отопления нет вообще), расходы на теплосохраняюшие материалы стен или толщину стены, двойной тройной стеклопакет и пр…вот и растет цена метра, куда там хоромы ваять
Гость
Автор, в России не проблема купить квартиру 150-300 метров, какие сложности у вас с этим?
Гость
Как и в европке-омериге дофига скворечников-студий очень крохотных, где одному не повернуться, тут же спишь, тут же ешь, тут же срешь, уж извините. На вумане темы наверное сочиняют какие-то пигмеи, живущие видимо в лесах планеты Эндора, потому что ничего о жизни на Земле не знают и не представляют. Вечно какие-то фантасмагории приходится читать ))))
Гость
В Канаде такие же холода, но живут люди в просторных квартирах.
Гость
Застройщики, которые работают на строительстве многоквартирных домов в России, строят по типовым проектам, которые еще в СССР разработаны и ничего особо в них не меняют.
Гость
Кстати, достаточно посмотреть фильмы американские, регулярно же мелькают темы, что кто-то да живет в трейлере. А это пожестче любого, даже самого малюсенького угла.
Гость
Выбрали бы другую квартиру, с другой планировкой. Есть же выбор.
Гость
В СССР студий не было!
Гость
Тема про скворечники и жадных застройщиков.
Гость
А бывают застройщики-благотворители в принципе? Так, мечтая, и до ростовщиков-благотворителей можно договориться … смешные вы тут )
Непридуманные истории
Гость
Это как с продуктами: была упаковка 1 кг, стала 950, 850, 800 гр, а цена та же. Вот и площадь квартир по такому принципу уменьшают, вроде бы квартира, а площадью как большая комната. Застройщику выгодней сделать из 100 кв.м. 3-4 квартиры, чем 1-2.
Гость
Точно, в СССР студий не было. Это новое, соглашусь. Ну и прекрасно, что теперь они есть.
Гость
Кстати, достаточно посмотреть фильмы американские, регулярно же мелькают темы, что кто-то да живет в трейлере. А это пожестче любого, даже самого малюсенького угла.
Гость
для застройщика без разницы сколько квартир делать, потому что продает он метры. вот только не сможет покупатель купить себе 50 кв метров, потому что денег у него не хватит, а сможет он себе купить 25 кв метров. потому и делают застройщики жилье для покупателей такого размера, какой покупатели себе могут позволить.
Гость
так и в россии люди жили в былые времена в вагон-бытовках, землянках, пока государство всех своих гражнан БЕСПЛАТНЫМ государственном жилье не обспечило.
Гость
Строят то, что можно продать. И не только маленькие у нас строят. Строятся и большие и даже огромные по площади квартиры, а также можно построить дом любой абсолютно площади с любой планировкой, но все это недоступно 99% россиян. Для многих и хрущ проходной на вторичке недоступен без ипотечной кабалы на всю жизнь.
Гость
Вывод: покупатели могут себе позволить не более 30 м2. С ипотекой:-)
Гость
В Канаде такие же холода, но живут люди в просторных квартирах. Все сводится к цене вопроса. Если б в России подавляющее большинство населения могло себе позволить покупать большие квартиры, так, что и строителям это было выгодно, то строили б такие.
Еще момент, что на пост советском пространстве застройщики дюже до денюшек жадные, пытаются получить максимальную выгоду, а это как раз означает всунуть в одну коробку как можно больше квартир.
С меньшим количеством просторного жилья такого профи та не будет.
Гость
Каким образом обеспечило, лучше не рассказывать.
Гость
вы нас с Италией/Испанией и пр не сравнивайте, Россия северная страна, строительство дороже (фундамент нужно делать ниже глубины промерзания грунта, коммуникации тоже) Отопление больше чем полгода (во многих странах отопления нет вообще), расходы на теплосохраняюшие материалы стен или толщину стены, двойной тройной стеклопакет и пр…вот и растет цена метра, куда там хоромы ваять
Новые темы
Гость
И какая планировка ужасная! Кухня больше комнаты. Кухня 15 м, комната 9! Санузел и кухня на разные стороны, т.е. счётчики x 2.
Гость
Автор, в России не проблема купить квартиру 150-300 метров, какие сложности у вас с этим?
Автор
Давно задаюсь вопросом, почему в нашей стране такие маленькие квартиры и однотипная планировка? Даже в новостройках площадь не особо большая.
В некоторых известных мне странах я встречала довольно большие и просторные квартиры, стоимость аренды жилья невысокая.
Почему у нас строят такие крохотные квартиры, где в прихожей даже одному человеку тесно, не говоря уже о кухне, это менталитет и людям нравятся именно такие варианты?
Гость
Точно, в СССР студий не было. Это новое, соглашусь. Ну и прекрасно, что теперь они есть.
Гость
Точно, в СССР студий не было. Это новое, соглашусь. Ну и прекрасно, что теперь они есть.
Гость
Кстати, достаточно посмотреть фильмы американские, регулярно же мелькают темы, что кто-то да живет в трейлере. А это пожестче любого, даже самого малюсенького угла.
Гость
Сейчас ради интереса вбила в поискрвик дом-трейлер. Первый же выдало новый от производителя купить . 90 квм. 2 туалета. Как-то умудрились 3 спальни всунуть. Стоит 30 тысяч $. Второй выдало поменьше, за 20 тысяч. 60 квадратов. Обычно в таких домах очень продуманная планировка.
Гость
Это в каких странах квартиры большие и невысокая стоимость аренды? На Марсе, что ли? Чего только на вумане не прочитаешь…..
Гость
Тема о том, что жадные застройщики даже скворечник спроектировать не могут, но денег содрать хотят как за загородный дом.
Выжить на 10—15 «квадратах». Как россияне обустраивают свои микроквартиры — Недвижимость Onliner
Если вы недовольны своей стандартной «однушкой» в 30 квадратных метров, то вы барин. По крайней мере, по мнению людей, которые вынуждены обживать площади вдвое, а то и втрое меньшие.
До нас эта мода еще не докатилась (впрочем, и законодательство пока не позволяет), а вот в России вовсю продаются квартиры, общая площадь которых составляет всего 10—15 «квадратов». Чулан? Будка? Кладовка? Нет, полноценное жилье.
Посмотрим, как можно обустроить эти жилые микрометры.
Страсть к маленьким квартирам, конечно же, возникла не от хорошей жизни и избытка денег. Редкий человек откажется от просторного жилья в пользу 10-метровой комнатушки по доброй воле. Но коль уж выбор пал на такой тип жилья, надо как-то выкручиваться и думать, куда ставить диваны-холодильники. Посмотрим на несколько примеров из Санкт-Петербурга.
Вот вам десятиметровая комната на первом этаже панельной девятиэтажки 1968 года постройки.
Прошлое этой квартиры собственник не раскрывает — то ли это была общага, распавшаяся потом на сотни отдельных ячеек, то ли одну большую квартиру распилили на несколько самостоятельных блоков.
Но, скорее, реализован был второй вариант: по указанному адресу можно нагуглить полноценные «двушки» и «трешки». Впрочем, нас интересует студия, которая продается за что-то около $20 000 в эквиваленте.
«Я сам собственник, — пишет автор объявления. — Небольшая уютная теплая студия. 4 студии в коридоре. В квартире сделан ремонт. Парадная и сам дом после ремонта. Коммунальная плата по счетчикам. Все соседи тихие и спокойные. От метро 15 минут, рядом с домом есть остановка — добраться можно куда угодно. Также магазины в шаговой доступности. Все в собственности без каких-либо проблем».
Расклад по метрам выглядит так: пять «квадратов» на жилую площадь, три на кухню (она в коридоре при входе) и два на санузел с душевой (естественно, о ванне не может идти и речи). В это пространство хозяин умудрился поселить небольшой раскладной диван, «отельный» холодильник, несколько узких шкафов и комод. Кухня обустроена по минимуму.
Вариант попросторнее (если это слово применимо к подобным студиям) — 15 квадратных метров на все и всех.
Судя по всему, эту квартиру презентуют как жилье для семьи с детьми: здесь в качестве примера обустройства поставили диван и двухъярусную кровать.
Расположена студия на первом этаже старенькой пятиэтажки, возведенной еще в 1964 году и явно не помышлявшей о том, что ее стандартные квартиры разделят на микрокаюты.
«Студия располагается в спальном районе со множеством парков, аллей, магазинов и аптек, а также рядом находятся спортклубы, салоны красоты и ТЦ, до которого меньше 500 метров! На фото — примеры отделки. Цена указана без учёта отделки.
Плюсы квартиры: доступная парковка, низкие коммунальные счета (от 700 руб.), шумоизоляция (благодаря перегородкам из газобетона).
Звоните, задавайте вопросы, въезжайте в вашу квартиру! Мы очень ждем вашего звонка, готовы ответить на все вопросы, которые вас интересуют!» — завлекают агенты, занимающиеся продажей.
На фото все выглядит вполне сносно и даже симпатично. Но если поставить туда двух человек, станет понятно, что в апартаментах на новый лад крайне тесно. Да еще и газовая варочная поверхность! За этот вариант также просят около $20 000. К слову, в Минске за такую цену продают комнаты в «двушках» и «трешках», а тут вроде как полная автономия.
Впрочем, есть в таких студиях и своеобразный плюс — не надо вставать, чтобы дотянуться до холодильника, стиральной машины или открыть входную дверь. Шутки шутками, но вот еще один вариант из той же пятиэтажной хрущевки. Планировка и расположение коммуникаций в студии другое, поэтому и убранство изменилось.
По одной стене расположили довольно широкую кровать, а в голове оказалась кухня с холодильником, мойкой и всем сопутствующим. Санузел экстремально маленький и рассчитан на то, что принимать душ человек будет сидя или стоя над унитазом. А кто говорил, что будет легко?
А вот вторая жизнь дореволюционного дома. Красивейшая четырехэтажка, построенная еще в 1855 году, не избежала участи деления.
И сейчас в ней за $21 500 в эквиваленте продается 12-метровая студия в два этажа. Да, потолки высотой четыре метра позволяют оборудовать спальное место на «насесте».
В придачу идет жизнь в центре города и возможность поспать подольше, так как не надо добираться на работу два часа.
Отметим свежий ремонт и, по крайней мере, наличие воздуха в квартире за счет высоких потолков. «В историческом центре города, 5 минут ходьбы от станции метро „Технологический институт“ для комфортного проживания или выгодной сдачи в аренду, — говорится в объявлении.
— В районе отлично развита инфраструктура, на втором ярусе можно устроить спальное место, современный дизайнерский ремонт с учетом ваших пожеланий, окна выходят во двор, кирпичный дом, комфортная зона отдыха, ванная комната с сантехникой и душевой. Коммунальные платежи 1000—1500 руб./мес. Можно прописаться.
На выбор вы можете приобрести студию с полной чистовой отделкой „под ключ“ либо со скидкой в черновой отделке».
Или квартира без какого-либо лоска: 12 метров, два окна и очень стесненные условия для жизни: встань с дивана и упрись носом в шкаф. Более того, твоими соседями будут еще семь собственников (а человек может быть и больше) в одном коридоре. Причем расположенные рядом комнаты имеют площадь от 10 до 14 метров.
«Продам квартиру-студию в историческом центре Санкт-Петербурга в 10 минутах ходьбы от станции метро „Василеостровская“. Развитая инфраструктура: парки, магазины, салоны и многое другое. Подойдет как для проживания, так и для выгодной аренды. Оплата возможна только наличными», — предупреждает хозяин, который хочет за свои метры на 15-й линии Васильевского острова все те же $20 000.
При этом не только старый жилфонд «дербанят» на комнатушки.
Супермаленькое жилье появляется и в новостройках, причем нередко это результат раздела «аэродрома»: так сказать, инвестиционный проект — купи одну большую квартиру, раздели на много маленьких и продай.
Российское законодательство это позволяет, причем даже вот в таком скромном метровом выражении (у нас тоже можно, но метраж должен быть куда солиднее, пример — элитный ЖК «Времена года», перекроенный ко дню сегодняшнему едва ли не полностью).
Хотя и некоторые застройщики, смекнув, в каком ценовом диапазоне рассматривают жилье россияне, предлагают готовые миниварианты. Например, можно вложиться в строительство нового 26-этажного коливинга: выкупить квартиру площадью 13 «квадратов» и отдать ее под управление управляющей компании, которая в последующем будет сдавать это жилье туристам. Выглядит «жилье будущего» так.
Просторное (и не очень) жилье ищите при помощи сервиса «Дома и квартиры» Onliner:
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Размеры квартир в России уменьшаются: и в коммуналках рожали — МК
«В Советском Союзе и в коммуналках рожали»
В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2035 года одной из основных проблем названо «значительное преобладание доли малых квартир в многоэтажных домах, препятствующих обеспечению роста рождаемости и численности населения».
Этот тезис в том или ином виде не раз повторяется в тексте документа.
Например: «Противодействовать задаче повышения рождаемости и роста численности населения страны стали такие проблемы, как: отвлечение средств населения на строительство домов с апартаментами без обеспечения жилищных прав граждан, их безопасности и комфорта проживания; уменьшение средних размеров строящихся квартир (до 51,6 кв. м в 2019 году) и количества комнат (до 1-2). При средней обеспеченности жильем 26,3 кв. м на человека для семей из 3-3,5 человек необходимо строить квартиры размером не менее 79-93 кв. м».
Пассаж про удивительное количество членов семьи — «3,5», равно как и причитающиеся этой «половинке» 14 квадратных метров, комментировать не станем. Есть вопрос поважнее. Авторы стратегии действительно считают, что девелоперы строят много квартир небольшой площади из вредности, а россияне предпочитают покупать именно их исключительно назло себе?
— Я помню, как в 2008 год москвичи входили со средней площадью квартиры около 80 кв. м, — рассказывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Мировой финансовый кризис — это была первая мощная волна отказа от излишеств, когда комфорт-класс начал активно теснить дорогое жилье и в спросе, и в предложении.
Вторая мощная волна случилась в 2013-м. В итоге за последние 8 лет, по данным «Метриум», метраж экономжилья снизился на 21%; квартиры бизнес-класса потеряли 39% площади; «премиум» лишился 21% квадратуры. Исключение из правила — элитные квартиры, которые стали больше на 75%.
— Разумеется, у застройщиков нет никакого тайного умысла переселить россиян в маленькое жилье. Есть объективная рыночная ситуация — спрос на новостройки велик, но финансовое благосостояние населения низкое. Чтобы продавать на таком рынке, необходимо адаптироваться под возможности клиента, — говорит совладелец Группы Родина Владимир Щекин.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин солидарен с коллегой: доходы населения не растут, поэтому и востребовано небольшое жилье. Девелоперы просто обеспечивают соответствующее предложение. Вот и получается, что доля однокомнатных квартир и студий (с площадями куда меньше средней) достигла на рынке 53%.
Заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба вспоминает, что пик популярности квартир-студий пришелся на 2015-2016 годы, когда кризис резко ослабил покупательские возможности населения. Затем доля студий постепенно снижалась, но в 2020-м опять выросла. Сейчас она составляет 12-15% первичного предложения в новостройках массового спроса.
— Но, как бы ни было, метраж жилья точно не влияет на рождаемость, — не соглашается с авторами Стратегии развития строительной отрасли Алексей Перлин.
— У нас подавляющее большинство россиян все еще живут в домах старой постройки с неудачными планировками. В Советском Союзе коммуналки вообще были нормой.
Одну комнату зачастую делили представители нескольких поколений, что, впрочем, не мешало им рожать и воспитывать детей.
Квартиры больше 100 «квадратов» покупателям не нужны
Есть и другие причины уменьшения площади жилья, не столь очевидные.
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка делает упор на качественном скачке общественных пространств: «Современные жилые дома отличаются от застройки прошлых лет среди прочего наличием кладовых помещений, коворкингов, lounge-зон. Эти новшества освободили квартиры от выполнения части функций, что позволило безболезненно урезать метраж».
Генеральный директор риэлторской компании WE KNOW Александр Галицын рассказывает, что только за последние три года средняя площадь проданной квартиры в бизнес-классе снизилась на 15%, до 62 кв. м; в сегменте комфорт — на 10%, до 52 кв. м.
Но не стоит абсолютизировать площадь как качественную характеристику жилья. В годы типового строительства это было справедливо, а сейчас каждая планировка тщательно прорабатывается. Современная квартира площадью 35 кв.
м в монолитной новостройке может быть более функциональной, чем 40-45-метровая «однушка» в панельном доме брежневского периода,
— Более мелкая «нарезка» позволяет покупателю приобрести квартиру в тех комплексах, которые раньше он не рассматривал из-за недостаточного бюджета. С другой стороны, появление и распространение европланировок помогает идти в ногу с общемировыми тенденциями.
Современные покупатели все больше проникаются идеей нового формата, понимая, что пространство в квартирах организовано более эффективно — как минимум не приходится переплачивать за коридоры, холлы.
Многим удобна большая общая комната, совмещающая функции гостиной, столовой, кухни, — поясняет Александр Галицын.
По итогам 2020 года 65% спроса приходится на квартиры от 30 до 70 кв. м, в то время как на квартиры теснее 30 кв. м — только 8%, приводит статистику Ирина Доброхотова. Причем если в диапазоне 50-70 кв.
м застройщики и покупатели работают в удивительный унисон (на эти площади приходится 30% спроса и 30% предложения всего рынка), то за квартиры от 30 до 50 кв.
м люди голосуют рублем так активно, что застройщики за ними не успевают: на эту категорию приходится 35% спроса и только 27% предложения.
На заметку авторам вышеупомянутой стратегии: квартир от 70 до 90 кв. м столичные новостройки готовы предложить больше, чем нужно: у таких площадей на 19% предложения приходится 16% спроса. Ну а предложение квартир более 100 кв. м втрое превышает спрос: 9% против 3% соответственно.
При доходе меньше 100 тысяч жилье в Москве не светит
Эксперты утверждают: процесс сокращения средних площадей мы будем наблюдать еще долго, ведь себестоимость строительства растет, а доходы россиян падают. Однако какого размера будет типичная квартира в новостройке через 10 лет — 45 квадратных метров, 40, а может, всего лишь 35, — сказать не берется никто.
— Понятно, что маленькие квартиры — это чаще всего первое, стартовое жилье, чтобы съехать от родителей или переехать в другой город.
Молодым семьям могла бы помочь адресно низкая ипотечная ставка: приобретая первое жилье, очень сложно накопить на первый взнос, снимать квартиру и оплачивать большие кредиты.
Вот вам и косвенное влияние на улучшение демографической ситуации в стране, — говорит директор по продажам и маркетингу «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
У молодых семей, впрочем, есть одно неоспоримое преимущество: они могут позволить себе растянуть ипотеку на 30 лет — а значит, свести ежемесячные выплаты к минимуму. Так, может, замахнуться не на экономкласс, а на жилой комплекс пошикарнее? И не в провинции, а в Москве или в Санкт-Петербурге?
Увы — придется раскошелиться даже при покупке квартиры небольшого метража. Вот какие расчеты приводит Александр Гуторов. Ставка — 5,85%, срок кредитования — 30 лет, первоначальный взнос — 15%. Квартиры расположены в жилых комплексах высокого класса. «Евродвушка» в Тюмени: 36 кв.
м, 4,4 млн рублей; ежемесячная плата по ипотеке составит 22 тыс. рублей. «Евродвушка» в Санкт-Петербурге: 42 кв. м, 7,9 млн рублей; ежемесячная плата — 40 тыс. рублей. «Евродвушка» в Москве: 32 кв. м, 11,7 млн рублей: ежемесячная плата — 59 тыс. рублей.
Без помощи родителей вряд ли обойдешься…
Но это, повторимся, отнюдь не массовое жилье. Нам бы с чем попроще разобраться. Если хорошенько подумать, семье из трех человек вполне достаточно обычной двухкомнатной квартиры с просторной кухней-гостиной, раздельным санузлом и небольшой кладовкой-гардеробной. Какими средствами надо располагать для успешной покупки такого жилья в Москве?
— Если семья предполагает купить двухкомнатную квартиру метражом около 60 кв. метров в комфорт-классе, рассчитывать стоит на 9-10 млн рублей. Чтобы получить льготную ипотеку для такого варианта, желательно показать доход семьи примерно 150 тысяч рублей, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
В зависимости от срока ипотеки ежемесячный платеж составит от 65 тысяч рублей — на 20 лет до 100 тысяч рублей — на 10 лет. Напомним, что ежемесячный ипотечный платеж не должен превышать 50% дохода семьи.
Поэтому даже при доходе 150 тысяч рублей его придется растягивать минимум до 15 лет — в этом случае платеж составит примерно половину этой суммы.
Но что делать семьям с невысоким уровнем достатка? Какие квартиры они могут себе позволить в московском регионе? Вместе с экспертами мы рассмотрели несколько примеров.
Допустим, жена — домохозяйка, муж получает 80 тысяч рублей в месяц. При оформлении ипотеки сроком на 20 лет покупателям доступен кредит в размере 8 млн рублей. Необходимо учитывать первоначальный 15-процентный взнос — 1,2 млн рублей, который еще нужно не без труда накопить. В итоге можно планировать покупку недвижимости стоимостью около 9 млн рублей.
«В Новой Москве или Подмосковье за такую сумму можно приобрести 1-, 2- и даже 3-комнатную квартиру. Если же рассматривать территорию внутри МКАД, хорошую «трешку» за такую сумму купить невозможно.
Реальный вариант — однокомнатная квартира с высокими качественными характеристиками», — говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
Предположим, доход равен 50 тысячам рублей (например, у молодой семейной пары). Рассматриваем тот же срок выплаты ипотеки (20 лет), первоначальный взнос в размере 800 тысяч рублей, размер кредита — 5,4 млн рублей.
Общий бюджет покупки — около 6 млн рублей. В границах старой Москвы за такую сумму трудно приобрести даже «однушку». Если же семье нужна 2- или 3-комнатная квартира, искать ее нужно исключительно за пределами МКАД.
При еще более сложной финансовой ситуации, когда доходы составляют 35 тысяч рублей в месяц (например, у работающего студента), рассчитывать, положа руку на сердце, не на что. Чисто теоретически — банк может одобрить кредит.
Но при том же сроке оформления ипотеки, первоначальном взносе в 500 тысяч рублей и сумме кредита 3,5 млн рублей бюджет покупки ограничивается 4 млн рублей.
В этом случае можно найти студию или однокомнатную квартиру на расстоянии более 10 километров от МКАД.
А под силу ли простому россиянину не влезать в ипотеку, а накопить на квартиру, соответствующую социальным нормам? Ответить на этот вопрос нам помогает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
— Социальная норма для семьи из трех и более человек — 18 кв. м на одного члена семьи. Значит, для семьи с двумя детьми — 72 кв. м. Умножаем на среднюю цену квадратного метра в городах от 100 тысяч человек (76 тыс. рублей) — получаем примерно 5,5 млн рублей.
При двух работающих родителях средний доход семьи в России — 86 тысяч рублей «на руки». По грубым подсчетам, чтобы накопить на квартиру, потребуется больше пяти лет — при условии, что семья не тратит ни копейки, а стоимость недвижимости остается на прежнем уровне.
Стало быть, если расходовать на жизнь половину заработка, копить придется около 11 лет. Но, сдается, к тому времени и инфляция часть денег съест, и цены на квартиры убегут вперед. Нет, такая стратегия нам не годится.
«Помогать надо людям без своего жилья, а не инвесторам»
Очевидно, что сейчас решить квартирную проблему могут только люди с хорошим доходом, которые, по большому счету, способны справиться и без помощи государства. Таких в стране — несколько процентов.
Но пока что действующие федеральные программы рассчитаны только на них. Большая же часть граждан как была за бортом комфортной жизни, так и продолжит там барахтаться.
Какие же действия должны предпринять власти, чтобы помочь улучшить жилищные условия всем нуждающимся россиянам?
Владимир Щекин считает, что директивными или запретительными мерами качество жизни россиян точно не улучшить. В этом случае цены вырастут еще больше, и доступность жилья снизится. «Необходима комплексная программа социально-экономического развития, которая ответит на вопросы о динамике доходов и качестве жилого пространства в стране, — рассуждает эксперт.
— Без модернизации коммунальной инфраструктуры комфортную жизнь россиянам даже в новом жилье вряд ли удастся обеспечить. Это признают и в Фонде содействия реформированию ЖКХ, и в Минстрое России, — говорит Алексей Перлин.
— Статистика по стране удручающая: износ теплосетей достигает 58%, ветхость водопроводных и канализационных сетей – в среднем около 65%. На некоторых территориях объекты водоснабжения и водоотведения и вовсе отсутствуют.
Минимальные меры должны быть направлены на повышение доступности новых участков под строительство, снижение издержек на подключение к коммунальным сетям, удержание ставок по кредитам для строительных проектов девелоперов на низком уровне. В этом случае, возможно, удастся замедлить рост цен.
«Пока что Центробанк, очевидно, не торопится сокращать ключевую ставку, а ставки по ипотеке, не могут быть ниже. Для реализации программ с льготным кредитованием необходима мягкая кредитно-денежная политика, которая нехарактерна для наших финансовых властей.
Большим завоеванием будет хотя бы продолжение действия текущих программ и сохранение ставок на уровне 5-6%», — полагает Владимир Щекин.
— Адресная помощь семьям в покупке квартиры может быть расширена. В поддержке нуждаются также супружеские пары, которые еще не успели обзавестись детьми. Эта мера, скорее всего, как повысит рождаемость, так и уменьшит количество разводов, — говорит Надежда Коркка. — Не секрет, что зачастую браки распадаются из-за того, что молодым семьям приходится жить под одной крышей с родителями.
— Доступная ипотека нужна — с господдержкой или нет, но переплата по кредиту — это траты не на сам продукт, а фактические потери, — уверена Ирина Доброхотова.
— Просто потери от инфляции за годы накопления денег на квартиру будут, скорее всего, еще тяжелее, поэтому люди предпочитают жилищный кредит.
Нужно отрегулировать ставки таким образом, чтобы нуждающиеся в улучшении жилищных условий покупали активнее, не боясь не справиться с обязательствами перед банком, а инвесторы, приобретающие третью-пятую квартиру, рассчитывали бы только на себя.
Эксперт предлагает отсекать меры поддержки не по регионам (в Москве тоже не все так уж хорошо живут) и не по стоимости недвижимости (12 миллионов рублей — не такая большая сумма не только для двух столиц).
«Нужно ввести реестр проектов по классу, что-то вроде минимального социального набора опций, где семьи могут покупать квартиры любой площади и стоимости по хорошим ипотечным ставкам. Никто не отменял понятие «единственное жилье»: если человек и его близкие родственники не имеют жилплощади вообще, ее приобретение стоит поддержать.
А если у человека десятки квартир, наверняка он сможет справиться и без государственных субсидий», — заключает Ирина Доброхотова.