Чтобы купить квартиру, нужно сложить зарплату за 5-10 лет в зависимости от региона. Поэтому многие на первоначальных этапах предпочитают снимать жилье. Но арендодатели – тоже люди, у которых есть свои предпочтения и критерии в отношении квартиросъемщиков. Мы обратились к экспертам и выяснили, кому чаще всего отказывают в съеме жилья.
Понятное дело, что нельзя точно ответить на вопрос, какие категории россиян снимают жилье постоянно, а какие – вообще не арендуют жилье. Это связано с тем, что у каждого человека в жизни может произойти любая ситуация.
Однако любую ситуацию или вопрос можно рассмотреть по статистике. Итак, чаще всего квартиру снимают:
- приезжие;
- одинокие молодые люди;
- студенты;
- молодые семьи;
- одинокие разведенные мужчины или женщины.
В отношении приезжих все ясно. Люди, которые только приехали в город, не могут сразу приобрести себе жилье. Поэтому они начинают просматривать объявления с арендой квартиры. Приезжими могут быть как иностранцы, так и россияне.
Причины переезда также может быть разные:
- временная работа;
- новая работа в другом городе;
- переезд в город для постоянного места жительства по личному желанию;
- помощь родственникам;
- другие.
Приезжие могут подыскивать себе жилье, как на долгий период времени, так и на неделю, месяц или год.
Одинокие молодые люди снимают квартиру, так как хотят уехать от родителей. Как только молодежь находит работу, они начинают чувствовать себя взрослыми, хотят выйти из-под «крыла» родственников и начать самостоятельно жить своей жизнью. Именно поэтому молодые люди в возрасте от 18 до 25 лет часто снимают жилье.
Третья категория активных квартиросъемщиков – студенты из других городов. Им жилье нужно на период сессии или учебы. Чаще всего, когда студенты снимают жилье, они арендуют его группами, так как такой вариант намного дешевле и удобнее.
Молодые семья также являются частыми квартиросъемщиками. Причины примерно такие же, как и у молодежи. После заключения брака, молодые семьи хотят создать свое жилье, установить в нем свои правила и жить только вдвоем.
Так как сейчас не все россияне могут купить несколько квартир, как только дети заключают брак, им приходятся или жить с родителями, или снимать квартиру.
И последняя категория квартиросъемщиков – одинокие разведенные люди. Это могут быть как женщины, так и мужчины. Если жилье было куплено в браке, то, чаще всего, квартира достается кому-то из супругов. Второму приходиться съезжать из жилья. Именно такие люди и снимают жилплощадь.
Некоторым квартиросъемщикам проще найти жилье, другим – тяжелее. Но почему так происходит? Кому предпочитают не сдавать квартиру? И почему?
Кому не любят сдавать жилье?
Как уже говорилось ранее, арендодатели тоже выбирают людей, которым будут сдавать жилье. У всех есть критерии.
Понятное дело, что если в квартире хороший евроремонт, то такую квартиру не будут сдавать семьям с детьми или с домашними животными. Кроме этого, в такое жилье не будут «заселять» приезжих или студентов.
Арендодатели хорошо ремонтируют квартиру для того, чтобы сдавать ее за хорошие деньги. Понятное дело, что никто не захочет, чтобы испачкали обои или мебель. Такие арендодатели критично относятся к каждому потенциальному квартиросъемщику.
Если в квартире обычный ремонт, мебель старая или почти отсутствует, то, конечно, не жалко, если что-то загрязниться. Такие люди проще относятся к «временным» жильцам.
Но есть некоторые категории людей, которым вообще не хотят сдавать квартиры, не зависимо от того, какой ремонт и мебель в квартире:
- гастарбайтеры;
- молодежь;
- несостоятельные (плохая одежда или не могут заплатить авансом).
Квартира для гастарбайтеров
Сдача жилья приезжим иностранцам довольна проблематична для собственников квартиры. Это связано с тем, что такие владельцы жилья должны зарегистрировать в миграционной службе иностранных граждан. И, понятное дело, что временным местом проживания будет данная квартира.
Регистрация иностранцев – это лишняя суматоха, за невыполнение которой могут назначить штраф. Как говорит управляющий директор компании «АЯКС» Наталья Глебова:
Кроме штрафа, собственник квартиры может быть вызван на допрос в отдел полиции, если кто-то из жильцов подъезда или дома пожалуется на соседей – гастарбайтров. Это лишнее потраченное время и проблемы с правоохранительными органами.
Кроме этого, такие иностранцы чаще всего снимают жилье для временной работы в городе. И группами. Следовательно, никто не будет следить за чистотой в доме, мебель быстрее испортится, и квартира не будет уже с евроремонтом. Аналогичного мнения придерживается собственник 6 квартир, сдаваемых под аренду, Артем Медведев:
Если иностранец один, приехал в служебную командировку, то здесь все иначе. Делового человека видно сразу. Кроме этого, можно заключить официальный договор по найму жилья, в котором обязать иностранца самостоятельно стать на учет в миграционном органе.
Но все же, иностранцы и, тем более, гастарбайтеры – это та категория квартиросъемщиков, которую очень «не любят» арендодатели.
Молодежь до 25 лет
Молодежи также тяжело снять квартиру, но уже по другим основаниям:
- минимальная финансовая обеспеченность;
- «разгульный» образ жизни.
Не важно, как в реальности обстоят дела. Такое мнение о молодежи распространились уже давно и их тяжело исправить. Может быть квартиру хочет снять ребенок, которого полностью спонсируют родители. Или же 20-летний молодой человек переехал в другой город из-за высокооплачиваемой работы и не планирует приводить большие компании в свое жилье.
Это все не важно. Статистика показывает, что людям в возрасте от 18 до 25 лет предпочитают не сдавать жилье примерно 9% опрошенных (третье место). Опрос проводился на сайте Tvil.ru. Итоги результатов опроса представила директор по развитию и коммуникаций Tvil.ru Оксана Шустрикова:
Процент тех, кто не сдаст жилье молодым людям небольшой, всего 9% – это означает, что не все арендодатели отказывают молодежи.
По словам Натальи Глебовой, неряшливые квартиросъемщики могут быть любого возраста. А вот людей в возрасте от 18 до 25 лет очень часто опекают родители.
То есть такой категории людей не так-то просто лишний раз собрать большую компанию или не заплатить за квартиру. Родители такого не позволят.
Людям в возрасте до 25 лет при найме квартиры главное – показать свою порядочность. А если такой «ребенок» придет с родителями, то успех гарантирован. Арендодатели будут уверены, что молодой человек или девушка будут хорошими квартиросъемщиками.
Желающие снять квартиру без предварительного аванса
Понятное дело, что ни один арендодатель не заселит в квартиру без оплаты за месяц авансом, а часто просят и обеспечительный платеж (депозит). Поэтому если квартиросъемщик не может авансом оплатить один или два месяца жилья, то арендовать квартиру скорее всего не получится.
Но есть и исключения. Например, если договориться, что аванс будет внесен на следующей неделе или в день зарплаты. Здесь главное – сразу оговорить, когда удобнее платить за квартиру.
Если у квартиросъемщика непостоянный доход, то жилье снять будет очень проблематично. Арендодатели обычно требуют оплату в конкретную дату. И если станет известно, что даты выплаты заработной платы нет, то в найме квартире будет отказано.
Данным трем категориям квартиросъемщикам отказывают чаще всего. Но это неполный список «нежелательных» новых жильцов.
Семьи с детьми или с животными
Если в семье есть маленький ребенок или домашнее животное – то снять жилье будет проблематично, то все же возможно. В этом случае лучше не выбирать себе квартиру с евроремонтом. Но те, у кого есть дети или домашние животные, это и так понимают.
Обычно такие квартиросъемщики и сами не ищут жилье с самым свежим ремонтом, так как дети могут нарисовать на обоях, измазать пол и мебель. Животные могут «пометить» пол в квартире или порвать/поцарапать мебель.
Это единственный минус для таких людей или семей. Аналогичное мнение было озвучено Натальей Глебовой:
Однако бывают случаи, что и такой категории семей получается снять жилье с евроремонтом – особенно, если ребенок уже не маленький, а домашнее животное не портит мебель и пол.
Не стоит обманывать арендодателей, они все равно узнают о наличии домашних животных и, тем более, детях. Чаще всего в первые несколько месяцев собственники жилья будут приходить и «проверять» новых жильцов. Да и «бабушки на лавочках» молчать не станут.
Стоит обратить внимание на то, что некоторые арендодатели предпочитают не сдавать свою квартиру и беременным женщинам. Это связано с тем, что у такой семьи скоро появится малыш, и ремонт уже не будет таким идеальным.
Сдача жилья родственникам
Кажется, что если родственник будет снимать квартиру, то он не подведет ни с оплатой, ни с внешним видом жилья. Однако здесь тоже есть множество нюансов, на которые стоит обратить внимание.
Во-первых, не каждый родственник сможет спокойно брать деньги за жилье. Скорее всего, договорятся просто платить за коммунальные платежи.
Но кому же захочется лишиться дополнительного дохода? Конечно, никому.
Тем более что посторонним квартиросъемщикам со временем можно поднять арендную плату, а если с кем-то из родни и договаривались о незначительной сумме, то поднимать разговор об ее повышении уже «некультурно».
В отношении чистоты в доме все тоже неоднозначно. Кто-то любит, чтобы полы и потолки блестели, кому-то достаточно чистого пола и стен, а кто-то будет разбрасывать вещи по полу. Все зависит от того, кто как привык жить.
Тем более, родственники, которые живут в квартире или доме своего брата, сестры или дяди, понимают, что никакой ответственности нести не придется. Если вас впустили жить просто за квартплату, то делать капитальный ремонт за свой счет точно не заставят.
Именно поэтому сдавать квартиру родственникам никто не любит. Да, в открытую такое не скажут, но будет приведено множество нюансов, из-за которых будет невозможно предоставить жилье на нужное время.
Те, кто работает на государство
Кажется, что военнослужащие и бюджетники – это отличная категория квартиросъемщиков. Они финансово обеспечены, заработную плату не задерживают и ведут приличный образ жизни. Но Артем Медведев отметил одну негативную черту госслужащих:
И здесь нельзя не согласиться – не все госслужащие хорошо относятся к простому народу, бывают и противоположные личности.
Но таким квартиросъемщикам можно сразу отказать. Так как их манера общения будет видна при первом же личном общении. Поэтому не стоит давать окончательный ответ, не пообщавшись с квартиросъемщиком лично.
Посуточная сдача жилплощади
Сдать квартиру обычно планируют на долгий срок. Поэтому, когда поступают звонки с вопросом о посуточной квартире, чаще всего отказывают. Просто потому, что люди думают на перспективу.
Нет, сейчас не идет речь о тех, кто специально обустраивал квартиру под суточную аренду: гидромассажная ванна, романтическая атмосфера и встроенный бар. Квартиры для посуточной аренды ремонтируют под определенный стиль и сдают исключительно посуточно.
Срок аренды жилья обычно прописывается в самом объявлении. Поэтому не стоит звонить для суточной аренды по объявлениям, в которых указано «на длительный период».
Например, Артем Медведев категорически отказывает в суточной аренде. По его словам, чаще всего, такие квартиры снимаются вместо гостиниц и отелей, что разовых времяпрепровождений или совместных вечеринок, после которых ремонт в квартире в скором времени «сойдет на нет».
Еще несколько категорий «плохих» квартиросъемщиков
Об интересных ситуациях на практике нам рассказал доктор экономических наук Александр Цыганов:
То есть, когда вы сдаете квартиру людям, которые представляются родственниками, то стоит задуматься над тем, а реально ли они брат и сестра? В противном случае в квартире будут периодические ссоры, частичная оплата за жилье с доходов каждого «родственника». Не говоря уже о попытках разделить личное пространство межкомнатными замками.
Еще одна категория квартиросъемщиков, которым стоит сдавать квартиру с определенной тщательностью – это «сторонники» закона. Они могут пожаловаться в налоговую службу, что с ними не заключили договор найма. Это лишняя суматоха, минус 13% НДФЛ и, возможно, административный штраф.
Но даже адекватный квартиросъемщик может сделать что-то особенное. Такой пример также привел Александр Цыганов:
Но в данной ситуации почти невозможно предугадать действия квартиросъемщиков. Но когда вы решили сдавать жилье в аренду, стоит предусмотреть и такие варианты.
Стоит обратить внимание на то, что предварительно стоит оговорить с квартиросъемщиками все нюансы в сдаваемой квартире. Например, если в квартире старая электрическая проводка, то об этом стоит сразу оповестить. В противном случае новый жилец может включить удлинитель и сильно нагрузить проводку.
То же самое касается и других качеств квартиры:
- канализация и трубы;
- балкон и крыша;
- шумные соседи;
- проблемы с водой или частое отключение электроэнергии.
В противном случае могут возникнуть ситуации, что квартиросъемщик или затопит соседей, или съедет с квартиры раньше оговоренного срока. А может быть, еще и не заплатит.
В любом случае сдавать свое жилье чужим людям всегда тяжело. Особенно, если в него была вложена «частичка души». Поэтому перед тем, как сдать квартиру новому жильцу, стоит поговорить с ним лично. Но не стоит сразу распечатывать анкету, чтобы провести с ним «собеседование». Мало кому понравится жить в квартире, если арендодатели узнали всю его жизнь.
Но всегда можно деликатно поинтересоваться, почему человек подыскивает себе новое жилье, какие у него приоритеты в жизни и чем он занимается. Даже такие нюансы могут рассказать многое о человеке.
В текущем году тысячи россиян могут остаться без жилья
Что случилось? В Российской Федерации с каждым днем беспрестанно растет количество неплательщиков по ипотечным кредитам, а также кредитам, которые взяты под залог недвижимости. При этом большинство граждан продолжают оформлять ипотечные кредиты и не выплачивать их. По мнению коллекторских агентств, это приведет к тому, что уже в этом году своих квартир лишатся тысячи россиян.
Что на самом деле происходит?
По общей оценке уже на первую половину января 2020 года, по ипотечным кредитам общая задолженность соотечественников составила практически 72,6 млрд руб.
, что всего на 300 млн меньше по сравнению с тем, чем было годом ранее. В общей сложности насчитывается более 22 300 ипотечных квартир, по которым заемщики-должники имеют просроченные платежи.
Не намного меньше показатель и по кредитам, которые были взяты под залог жилья.
Следует отметить, что эти показатели учитывают только ту недвижимость, которая официально зарегистрирована в финансовых организациях. По статистике же в целом по России, данный показатель как минимум в 1,5 раза выше.
Таким образом, это становится причиной того, что кредиторы уже в 2020 году намереваются выставить на продажу несколько тысяч квартир, находящихся в залоге по ипотечным кредитам.
Как обстоит ситуация?
Сама процедура конфискации недвижимости не была проведена, как было запланировано, но прогнозы уже не самые хорошие, вследствие этого она уже возымела свое влияние и соответственно цены на квартиры на вторичном рынке снижаются.
В первую очередь это приводит к тому, что у заемщика-должника отсутствует возможность реализовать свою недвижимость по выгодной для него цене и расплатиться по ипотечному кредиту.
Некоторые заемщики и вовсе отказываются решать каким-то образом сложившуюся проблему. Все это в целом становится причиной, по которой недвижимость переходит в категорию конкурсной и ее реализуют через публичные торги.
Необходимо учесть, что в подобных случаях стоимость на жилье занижают на 35–40% с целью быстрой продажи.
К сожалению, в большинстве случаев этих денежных средств недостаточно, чтобы закрыть ипотечный кредит полностью, и даже лишившись жилья, гражданин остается по-прежнему должен банковской организации.
Согласно статистическим данным, в числе заемщиков-должников появились и те, кто оформлял ипотеку всего год-два назад.
Зачастую оказывается, что полученная по ипотечному кредиту квартира далеко не единственная у заемщиков.
Большинство брали недвижимость с целью сдавать ее в аренду, но по причине изменений в законодательстве и низкой ликвидности их ожидания в данной сфере попросту не оправдались
- Если понравилась статья – для распространения статьи внизу нужно нажать «Поделиться».
- Спасибо за внимание!
- Возможно, вам будут интересны следующие публикации:
- Кредит в наследство: как его избежать, можно ознакомиться Подробнее ➤
- Кредитные карты – ошибки, которые не стоит совершать, можно ознакомиться Подробнее ➤
- Сколько нужно не платить кредит, чтобы погасить долг за копейки, можно ознакомиться Подробнее ➤
Арендовать нельзя купить. Десять миллионов россиян снимают жильё. Насколько это выгоднее, чем ипотека? — Регионы России
Национальное агентство финансовых исследований подсчитало, что 10 миллионов россиян (это 9% населения страны) арендуют жилье и планируют жить в нём дальше.
- 34% опрошенных людей планируют снимать квартиру ещё как минимум год, 19% – около двух лет, 14% – три года, 6% – в течение четырех-пяти лет. Каждый десятый собирается арендовать жильё более шести лет.
- Чаще всего снимают квартиру молодёжь и люди среднего возраста – от 25 до 44 лет. Это происходит из-за переезда молодых людей в крупные города с развитым рынком труда.
- Средняя стоимость аренды в стране – 12 тыс. рублей в месяц. 34% опрошенных платят меньше этой суммы, а 17% – более 20 тыс. рублей в месяц.
- В Москве и Санкт-Петербурге средняя стоимость съёмного жилья – 22 тыс. рублей в месяц. По данным компании «Инком-Недвижимость», самая дешёвая квартира в Москве сдавалась в аренду в июле 2019 года за 20 тыс. рублей в месяц.
- В других городах-миллионниках съёмное жильё стоит в среднем 18 тыс. рублей, в малых и средних городах – около 11 тыс. рублей.
Как подорожало съёмное жильё?
По данным портала «Мир квартир», за первую половину 2019 года съемные квартиры подорожали в 55 из 69 городов с населением более 300 тыс. человек.
- Однокомнатные квартиры прибавили 8% и теперь стоят 13 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные – 6% (17 тыс.), трёхкомнатные – 5% (24 тыс.).
- Больше всего выросли цены в Ростове-на-Дону, где «однушки» подорожали на 24%, «двушки» – на 20%, «трёшки» – на 14%.
- В Самаре ставки выросли на 16%, 26% и 9%. В Перми – на 22%, 10% и 13%.
- В Севастополе «однушки» и «двушки» подорожали на 18%, «трёшки» – на 12%.
- В Краснодаре однокомнатные квартиры подорожали на 17%, а двух- и трёхкомнатные – на 15%.
- В Москве однокомнатные квартиры прибавили в цене 6% – в среднем они стоят 41 тыс. рублей. Двухкомнатные стоят 51 тыс. (плюс 9%), трёхкомнатные – 61 тыс. (плюс 4%).
- В Подмосковье «однушки» подорожали до 20,5 тыс. рублей, «двушки» – до 27,5 тыс., «трёшки» – до 38,5 тыс. В Санкт-Петербурге цены на аналогичные квартиры выросли до 26 тыс. рублей, 36 тыс. и 49 тыс.
В 13 городах аренда подешевела, это произошло в основном в депрессивных регионах:
- Самый сильный спад цен в Ульяновске: «однушки» и «трёшки» подешевели на 9%, «двушки» – на 7%.
- В Чите однокомнатные квартиры стоят на 12% меньше, двухкомнатные – на 10%, трёхкомнатные – на 2%.
- В Кирове квартиры с одной и двумя комнатами подешевели на 9%, с тремя – на 1%.
- Снизились цены на съёмное жильё также в Тольятти, Иваново, Вологде и Магнитогорске.
Что выгоднее – снимать квартиру или взять в ипотеку?
Арендовать в Москве однокомнатную квартиру площадью 34 кв. м в современном доме можно за 30 тыс. рублей в месяц.
Если купить её в ипотеку за 7 млн рублей с кредитом на 20 лет и первоначальным взносом в 20%, то при кредитной ставке 9,4% нужно будет выплатить банку около 14 млн рублей.
Ежемесячно банку придётся отдавать около 50 тыс. рублей. А за 14 млн рублей можно снимать ту же квартиру в течение 39 лет.
В мае 2019 года эксперты Росбанка рассчитали, насколько большую квартиру может купить человек, который тратит половину своей зарплаты на выплаты по ипотеке с первоначальным взносом 20% и сроком на 15 лет:
- В среднем по России на таких условиях можно купить квартиру на вторичном рынке размером 44 кв. м.
- Самую большую квартиру могут себе позволить жители Магаданской области и Ямало-Ненецкого автономного округа – более 100 кв. м.
- В пятёрку регионов с самой доступной ипотекой также вошли Ненецкий автономный округ (76,3 кв. м), Камчатский край (68,2 кв. м) и Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (67,6 кв. м).
- Самые маленькие квартиры могут себе позволить жители Севастополя (24,9 кв. м), Приморского края (26,1 кв. м) и москвичи (27,4 кв. м).
Более 8% россиян снимают жилье
На сегодняшний день в съемных комнатах и квартирах проживают более 8% россиян. При этом подавляющее большинство из них намерено продолжать арендовать жилье и в дальнейшем. Самую весомую долю арендаторов жилой недвижимости составляют молодые люди до 25 лет. С какими целями граждане снимают жилье в России, у кого и по какой стоимости?
В настоящее время только 8% россиян проживают в съемной недвижимости. Подавляющее большинство предпочитает иметь жилье в собственности. 72% ни при каких условиях не согласны быть нанимателями. Половина же тех, кто арендуют комнаты и квартиры, планируют и дальше это делать, передает НАФИ.
Эксперты выяснили, что в основном жилье снимают молодые люди 18-24 лет. В общем объеме арендаторов они практически заняли 20%. Одновременно самой малочисленной группой нанимателей стали граждане пенсионного возраста — 1%. Чаще всего недвижимость арендуют с СЗФО — 14%, наиболее редко — в Южном федеральном округе — 4%.
Кроме того, самыми распространенными арендными ставками являются суммы до 10 тысяч рублей включительно. На их долю приходятся почти 40%. Около трети граждан отдают за съемную недвижимость 10-20 тысяч ежемесячно. Еще 7% — 20-30 тысяч. Средняя стоимость аренды жилья по стране насчитывает 13,1 тысячи рублей.
Причем половина всех арендаторов в России намерена в краткосрочной перспективе обзавестись собственным жильем. 35% заявили о продолжении найма помещений только в течение года, 15% — 1-2 лет, 17% — трех лет. Каждый десятый будет арендовать комнату или квартиру еще 4-5 лет. Еще 7% — на протяжении шести и более лет.
Из тех, кто в настоящее время не являются нанимателями, 3% допускают возможность превращения в таковых в ближайшие 4-5 лет, еще треть — через 6 и более лет.
В основном россияне берут в аренду квартиры и комнаты из-за желания начать жизнь отдельно от родителей — 12%. Еще 6% перебираются ближе к работе. 4% решаются на сделки, чтобы улучшить условия проживания.
В то же время квартиранты больше доверяют частным лицам, чем юридическим — 11% против 3%.
По словам главы направления исследований в сфере строительства и недвижимости Аналитического центра НАФИ Светланы Подчалиной, аренда жилья обладает многими достоинствами.
Это и возможность более быстрой смены места жительства, и близость к работе, школе, детсаду. В кризисные времена — подобрать дешевые варианты, в лучшие — самые комфортные.
Это также выход для молодых семей, не располагающих средствами, чтобы купить квартиру. Это отсутствие расходов на ремонт и т. п.
По данным Минстроя РФ, на сегодняшний день на рыночных условиях жилье снимают 7% российских семей. Тогда как в развитых странах показатель достигает 30-60%. По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, свыше 30% семей в России готовы арендовать недвижимость, если рынок станет прозрачным.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Сдать квартиру станет сложнее: к чему должны приготовиться арендаторы и хозяева квартир
По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однушки в крупнейших городах страны составляет 15,7 тыс. рублей, а снять двушку можно за 23,1 тыс. На рынке началась стагнация. Рост цен на аренду приостановился.
Более того, с начала мая стоимость съёмного жилья стала снижаться. В среднем на 1%. В Москве, например, можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 38,1 тыс. рублей в месяц. Это на 1,8% дешевле, чем в начале мая.
В Санкт-Петербурге средняя цена составляет 23,4 тыс. За месяц там цены упали на 2,9%.
Впрочем, тут стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом стоимость аренды всё ещё дороже. Например, московские однушки тогда стоили на 9% дешевле.
— Традиционно июнь и июль — это самые удачные месяцы для тех, кто планирует снять квартиру на долгосрочный период и подешевле. Особенно это касается экономсегмента. Причина очень проста: многие студенты и масса сотрудников из разных городов разъезжаются на лето.
Соответственно, снижается спрос и достаточно серьёзно увеличивается предложение. В среднем разница между летними месяцами и осенними составляет как минимум 5% от ежемесячной платы.
То есть на какое-то время рынок аренды превращается в гонку за квартиросъёмщиками, а у них есть возможность выбирать и торговаться, — рассказал эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
О том, что рынок аренды жилья в крупных городах страны может не вернуться к доковидным показателям очень долго, говорилось ещё в прошлом году. Именно это сейчас и наблюдается.
Рынок стагнирует по нескольким причинам.
Во-первых, в результате карантинных ограничений и перехода на удалённый режим работы многие работодатели решили и в дальнейшем использовать дистанционный вариант трудоустройства.
— Почти половина компаний в стране заявили, что после карантина оставили часть работников на удалёнке. Таким образом, получается, что сотрудникам больше нет надобности искать квартиру в аренду.
Они могут работать из любой точки страны и мира, переезжать для работы нет необходимости.
В результате на рынке аренды предложение превышает спрос — и это долгосрочная тенденция, которая будет оказывать влияние на цены, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Второе обстоятельство — это ажиотажный спрос на ипотеку в прошлом году. Многие россияне, опасаясь проблем в экономике и падения рубля, вкладывали средства в покупку недвижимости не только для себя, но и для сдачи в аренду. И сейчас эти квартиры тоже предлагаются внаём, а цены не растут, так как нет соответствующего спроса.
По словам Артёма Деева, в дальнейшем дистанционный режим работы, высокое предложение квартир в аренду и сокращение доходов населения будут оставаться факторами, которые ограничивают рост цен на квадратные метры.
Арендаторам, которые хотят снять квартиру на долгое время, можно также снижать цену, делая акцент на удалённости жилья от метро и транспортных развязок, на отсутствии инфраструктуры или на том, что планируется снять квартиру на долгий период времени.
— По нашим данным, в апреле и мае средние цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что оставались в экспозиции, арендные ставки были несколько завышены.
Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость.
То есть усреднённые цены сделок на рынке весной и летом остаются примерно на одном уровне, — такие данные приводит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.
По её словам, риелторы рассчитывают на восстановление рынка до допандемийного уровня к осени, когда наступит традиционный сезон высокого спроса. Весной и летом рынок найма малоактивен, и нынешний год не стал исключением. Сейчас, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», спрос на аренду жилья на 12% ниже, чем в аналогичный, но допандемийный период, то есть в мае – июне 2019 года.
— Июнь и июль — спокойный период, когда можно без спешки выбирать нужный вариант для длительной аренды, размеренно принимать решения о найме.
И если арендатору необходимо, например, сменить жильё, это вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий, а спрос в летний сезон традиционно идёт на спад.
В июне, как и весной, и зимой, жильё сдаётся по стандартным рыночным ценам, в то время как в период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5–10%, — заключила Оксана Полякова.
Что касается тех, кто планирует купить жильё под сдачу в аренду, в первую очередь необходимо хорошо подумать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Дело в том, что с учётом инфляции и амортизации жильё вообще не приносит дохода, особенно в старом фонде. Такое мнение высказал Алексей Кричевский.
— Лучше обратить внимание на коммерческую недвижимость. Если же в планах именно жильё, то стоит обратить внимание на две категории — апартаменты и «убитые» квартиры. Первые по жилым качествам не уступают квартирам, но стоят по-прежнему на 10–15% дешевле.
Вторые можно получить с очень приличной скидкой от рынка. Она может доходить и до 20%. Вложив деньги в ремонт, отбить вложения в квартиру получится на 3–5 лет раньше, чем при простой покупке готового под сдачу жилья, — подсчитывает Алексей Кричевский.
По словам Артёма Деева, для арендодателей поводом для повышения цены может стать не только наличие хорошего ремонта и выгодное расположение квартиры. Сейчас большое значение имеют и дополнительные удобства. Например, парковочное место на стоянке или близость фитнес-центра.
— Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса, расположенные в пешей доступности от станции метро или МЦК. Это жильё недорогое, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль.
Если жилплощадь находится в непрестижном районе, дорогостоящий ремонт не изменит её статус и ценовую категорию. Ставка найма объекта экономкласса с ремонтом или без остаётся примерно на одном уровне. Стало быть, значительные вложения в отделку не окупятся.
Чтобы сдача объекта эконом- или комфорт-класса была рентабельной, траты на его ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок (т.е. оплаты проживания за два месяца). И, напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники.
В этом случае серьёзные вложения в home staging оправданны, — рассказала Оксана Полякова.
Самый неходовой товар на массовом рынке аренды — переоценённый. И если человек выполнил косметический ремонт в дешёвой квартире и решил сдать её на пару тысяч дороже, чем аналогичное жильё в той же локации, то, скорее всего, такое предложение арендаторы проигнорируют.
— Если вы решили приобрести квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — преимущество следует отдавать ухоженному жилью в современных домах, так вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, и коммуникации должны быть в хорошем состоянии. Жильё в новостройках требует более значительных вложений для приведения его в пригодное для проживания состояние. Кроме того, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, и квартиры в нём сдаются со скидкой около 10%, — пояснила Оксана Полякова.
Она считает, что аренда — это выгодный способ погашения ипотечного кредита. Особенно если квартира приобретается для себя на будущее, а не специально для того, чтобы её сдавать внаём. К примеру, для подрастающих детей.
Руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито.Недвижимости» Дмитрий Алексеев предполагает, что в перспективе арендные ставки могут не только не снизиться, но и, наоборот, вырасти.
Он ожидает, что в ближайшей перспективе в сегменте долгосрочной аренды в целом по стране спрос вернётся к докарантинным отметкам. Тогда его показатели в значительной степени зависят от сезонных колебаний.
Однако на данный момент собственникам зачастую более выгодно продать квартиру, чем сдавать её в аренду.
— Это связано с тем, что сегодня доход от предоставления жилья в аренду сопоставим с заработком от банковских депозитов, что ниже темпов роста цен на рынке купли-продажи жилой недвижимости.
В то же время можно ожидать, что в сегменте краткосрочной аренды скоро появятся новые арендодатели, которые будут сдавать квартиры, чтобы компенсировать собственные расходы на ипотечные платежи. Вместе с тем вероятно и увеличение спроса на рынке долгосрочной аренды, причём на фоне повышения стоимости квартир. Это может спровоцировать увеличение арендных ставок.
Таким образом, нынешнее время можно назвать весьма подходящим для активных действий как для тех, кто принял решение снимать жильё, так и для тех, кто хотел бы сдать его в аренду, — полагает Дмитрий Алексеев.
При этом он предостерегает собственников от необдуманных вложений в ремонт, иначе он может просто не окупиться.
По словам Дмитрия Алексеева, при составлении сметы ремонта обычно ориентируются на сумму в 5–10% от рыночной стоимости квартиры. Причём чем дороже объект изначально, тем меньше должен быть процент.
Если потенциальные затраты выше, то собственникам выгоднее сдать квартиру без вложений и просто предложить скидку будущим жильцам.
Принудительное изъятие единственного жилья – новый закон
С 2021 года в России произошли существенные изменения по вопросу права собственности граждан. Теперь собственника квартиры или дома, проживающего в центральной части любого города страны – при наличии определённых обстоятельств, могут попросить собрать вещички и переехать в новую квартиру равной пощади, которую местный орган власти предоставит взамен изымаемой или получить компенсацию взамен изымаемой квартиры в доме, который уходит под снос.
Классно, – скажете Вы, — новая квартира взамен ветхого жилья! Да, действительно речь идет о переселении граждан из квартир, расположенных в неновых домах в центре города в квартиры в новостройках на окраинах.
Мы говорим о принятом в самом конце 2020 года законе № 494-ФЗ, который еще прозвали законом о всероссийской реновации.
И если в самом начале обсуждения реновации речь шла о том, что граждан, проживающих в центральных частях городов в старых, ветхих непригодных для проживания домах будут переселять в новостройки, то в окончательной редакции закона получилось так, что теперь можно заставить переехать на окраину города любого собственника квартиры, которая расположена в доме, находящемся в центре города. Даже если этот дом не ветхий, а просто требует дорогостоящего капитального ремонта. Невероятно! Давайте посмотрим – как такое стало возможно.
И еще, в конце статьи есть ответ на вопрос – будут ли изымать единственное жилье у должников по исполнительным производствам.
Кому могут принудительно поменять квартиру
В соответствии с законом о реновации с 2021 года местные органы власти самостоятельно будут определять территорию комплексного развития своего города.
Что это за территория? Речь идет о земельных участках в центре любого российского города, уже застроенных жилыми домами в предыдущие годы, но перспективных для переустройства и возведения на этой территории новых домов и инфраструктуры.
Главное условие – такие земельные участки должен быть интересны для освоения инвесторами и в первую очередь — строительными компаниями.
Объясняю простым языком. Ваша многоэтажка (вполне крепкая сталинка, хрущёвка, брежневка) но требующая дорогостоящего капитального ремонта. Местные органы власти приняли решение застроить квартал, в котором Вы живете, новыми высотками.
Строительная компания, которая будет заниматься строительством бетонных муравейников – уже потирает руки от будущей прибыли с продажи квартир и коммерческих объектов в новых домах. Но есть проблема – это Вы со своей квартирой или домом, неудачно оказавшихся на месте, где чиновники и бизнесмены решили зарабатывать деньги.
Раньше, до 2021 года, в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом РФ застройщик обязан был умолять Вас получить деньги или более комфортное жилье поблизости — взамен Вашей квартиры или частного дома. Вы могли торговаться, просить больше денег или квадратных метров, или вообще упереться и отказаться съезжать из привычного для Вас места.
Закон был на Вашей стороне! Вы, будучи защищенным законным принципом верховенства права собственности – могли диктовать свои условия экономически более сильному субъекту – строительной коммерческой организации.
И с Вами обязаны были считаться!
И что мы получаем теперь? По новому закону о реновации, если 2/3 собственников квартир и коммерческих помещений Вашего жилого дома приняли решение о переселении — то Вы обязаны согласиться с коллективным мнением и получить или новое жилье, предложенное Вам для переселения, или деньги в соответствии с оценкой рыночной стоимости Вашей квартиры.
Если Вы не согласны с таким вариантом развития события — в течении 45 дней по решению местного органа власти Вас принудительно выселят из Вашей квартиры и покажут – где Ваше новое жилье на окраине города, опять же принудительно переоформив на него Ваше право собственности.
Ваше персональное мнение по такому существенному для Вас жизненному вопросу больше не играет никакой роли! И не важно, что Вы привыкли жить именно в этом районе: здесь у Вас друзья; дети ходят в садик или школу; работа по близости — вас ждет новый район, новостройка и обустройство жизни по-новому! Вашу судьбу решат соседи по дому и местные органы власти.
Почему Ваше новое жилье будет на окраине города?
Потому что новое жилье сейчас в каждом городе возводится преимущественно на окраине — в спальных районах. Кроме того, по новому закону — у местных органов власти и застройщика уже нет обязанности предоставления гражданам квартир в пределах тех же районов, где они проживали ранее.
Почему Вас могут выселить из хорошего неветхого дома?
Потому что в законе разрешено определять территорию под застройку в границах целых городских кварталов и все дома, находящиеся на этой территории и вмещающие строительству — подлежат сносу, а жильцы – принудительному переселению.
Единственное условие — дом может попасть под реновацию, если он не новый и возводился в период индустриального домостроения (сталинки, хрущевки, брежневки) и у дома есть какие-то проблемы, требующие существенного ремонта (замена крыши, лифтов, восстановление строительных конструкций). То есть — когда затраты на ремонт дома требуют больших финансовых вложений.
Кто выиграет, а кто проиграет от такой реновации?
Для начала, давайте ответим на вопрос – кому выгодна такая вот реновация? Свои дивиденды на этом смогут заработать местные чиновники и строительные компании.
У застройщиков вообще всё будет супер – можно будет вместо строительства жилья эконом-класса в спальных районах, начать стоить бетонные муравейники высотой за 30 этажей в исторических центрах городов.
Причем это будут уже дома бизнес-класса с более дорогостоящими квартирами и коммерческой недвижимости.
Кто проиграет от действия нового закона? Конечно же простые граждане, которые сегодня живут в центре любого города пусть не в новостройке, но вполне еще крепких и комфортных домах, которые если отремонтировать — простоят еще десятилетия. Такие люди вносят ежемесячные отчисления на капитальный ремонт и надеются, что дом в случае необходимости будет отремонтирован независимо от стоимости такого ремонта.
Кроме того, такая застройка исторических центров городов естественно ухудшит там и без того плачевную ситуацию с пробками и парковочными местами.
Когда будут изымать единственное жилье у должников?
А теперь о самом тревожном – о перспективах принятия закона, который позволил бы изымать единственное жилье у должников. Возможно ли такое в ближайшем будущем?
Скорее всего, такое вполне может произойти. Если депутаты так легко отрегулировали вопрос права собственности граждан из-за градостроительных проблем, то почему они не сделают тоже самое из-за долговых проблем, в том числе по кредитам.
Уже давно обсуждается идея принудительного переселения собственников квартир и домов, задолжавших по исполнительным производствам — в муниципальные дома или предоставлять им взамен их жилья квартиры эконом-класса.
Чем банковское лобби в Госдуме хуже лобби от застройщиков? Вопрос в том – когда это произойдет?
✅Подписывайтесь на мой дзен-канал. Каждый день — правовые новости.
✅ Подпишитесь на мой ютуб-канал. Кстати на нём уже 130 000 подписчиков. Ведь там я отвечаю на юридические вопросы подписчиков и бесплатно консультирую их в х к видео!
✅ А этой моё сообщество ВКонтакте. На нём удобнее общаться.