Россиян не будут лишать земли из-за кадастровых ошибок

Когда границы твоего земельного участка по документам оказались на чужой территории

Дмитрий Кандинский / vtomske.ru

Судебный спор — ситуация неприятная, в которой большинству не хотелось бы оказаться. Бывает, что без суда не обойтись. Но в ряде случаев его можно избежать или хотя бы свести к минимуму судебные расходы: иногда многое зависит от желания людей договориться. Как, например, в спорах о границах земельных участков, которые по документам оказались вдруг не на своем месте.

***

— Я живу в Тимирязевском более 25 лет и никаких конфликтов с соседями по поводу границ у меня не было, — рассказывает Ирина Преданникова.

— А весной этого года ко мне обратились соседи по одному из смежных участков: оказалось, у них при межевании было выявлено, что мой участок «зашел» на их территорию.

Я очень удивилась: как это может быть, если соседи приобрели его на 10 лет позже, чем мы? Более того, в 2005 году я проводила межевание, и эти соседи согласовали фактические границы нашего с ними смежного участка.

Со слов ее соседей, сложившаяся ситуация явилась следствием ошибки, допущенной кадастровым инженером при первичном межевании.

Теперь Ирине Анатольевне нужно снова провести межевание своего участка, иначе из-за наложения границ ее участка (по сведениям Единого государственного реестра недвижимости; ЕГРН) на фактические границы участка соседей они не смогут поставить свой участок на кадастровый учет.

— Я категорически отказалась проводить повторное межевание, хотя соседи предлагали оплатить его, — говорит Ирина Анатольевна. — Мне было известно, что по данным кадастрового учета в Тимирязевском земельные участки сплошь и рядом сдвинуты относительно их фактического расположения и наложены друг на друга. Не думала, что это коснется и меня.

Считаю, что это не ошибка кадастрового инженера, а системная ошибка, произошедшая в результате перенесения данных кадастрового учета ранее учтенных участков на карту в соответствии с новой системой координат.

Я полагала, что ее должен исправлять тот, кто ее совершил, то есть государственный орган, занимающийся кадастровым учетом, за счет бюджетных средств, а не я, путем проведения нового межевания.

Поскольку женщина отказалась проводить повторное межевание, соседи обратились в суд с иском о признании недействительными результатов межевания ее земельного участка и исключении сведений о его координатах из реестра.

— Участие в процессе в качестве ответчика стало для меня неожиданностью. Тогда я не предполагала, что разрешить данную ситуацию можно только через проведение нового межевания, что мне впоследствии разъяснил судья.

Законодательство не предусматривает исправление такого рода ошибок за счет бюджета — только за счет граждан, оказавшихся в такой ситуации.

Мне дали понять, что если я не соглашусь с иском, то будет назначена экспертиза, которая все равно признает результаты прежнего межевания недействительными, и мне придется оплатить расходы на ее проведение. Мне пришлось признать иск соседей, хотя я с ним до сих пор не согласна.

Судебным решением результаты межевания земельного участка Ирины Анатольевны признаны недействительными. Теперь ей нужно заново провести и оплатить межевые работы и внести новые сведения о границах в ЕГРН вместо тех, которые «убрали» по решению суда.

Учитывая, что по закону ЕГРН ведет Росреестр, редакция обратилась в его территориальный орган.

В ответе на запрос региональное управление Росреестра разъяснило, что на территории Томской области ведение ЕГРН осуществляется с использованием формализованной местной системы координат МСК70, на которую перешли в 2010 году в рамках реализации федеральной целевой программы, утвержденной приказом Росреестра.

Если границы земельного участка установлены не в системе МСК70, то они считаются установленными с ненормативной точностью; и в случае выявления кадастровым инженером реестровой ошибки в определении местоположения границ, их нужно уточнить.

Как поясняет управление, реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка в межевом плане (техническом плане, акте обследования), которая возникла в результате ошибки, допущенной лицом, проводившим кадастровые работы, либо ошибка в документах, представленных в орган регистрации прав другими лицами. Она может быть исправлена органом регистрации прав при получении соответствующих документов, свидетельствующих о ее наличии в ЕГРН и содержащих необходимые для ее исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда о ее исправлении.

— С точки зрения права и предмета доказывания, судебные споры об исправлении реестровых ошибок не настолько сложные ситуации, — поясняет Игорь Арсентьев. — Если люди не спорят о реальных границах и никто не претендует на землю соседа, то спор формальный и фактически не влияет на права сторон.

Здесь никто не заставляет сносить строения или переделывать забор. Хотя и тут бывают свои нюансы, к примеру, различный подход в разрешении споров. Обычно судьи ставят ответчика перед выбором между признанием иска и назначением судебной экспертизы. Но бывает, что спор разрешается и иным способом.

Если в одном и том же регионе подход различен — это говорит о том, что практика пока находится в стадии формирования.

По его словам, в спорах о реестровых ошибках участки не всегда бывают смежными, а ответчик «виноват» лишь в том, что является собственником своей земли. Ведь он сам не определяет координаты границ — это делает специалист, то есть кадастровый инженер (как и вывод о реестровой ошибке).

Поэтому здесь человек всегда чувствует свою правоту и определенную долю несправедливости: как же так, я-то здесь при чем, почему я ответчик? Но, в соответствии с базовыми принципами Гражданского кодекса РФ, собственник имущества несет бремя его содержания.

Имущество — это не только благо, но и ответственность, и определенные обременения и риски.

— В Томском районе ближайшие территории находятся в состоянии такого перманентного земельного спора и неопределенности, — говорит адвокат. — Имеется информация, что с целью приведения в соответствие границ земельных участков в селе Корнилово планировалось выделение субсидии, и работы по комплексному межеванию будут проводиться за счет бюджетных средств.

Как сообщили редакции из администрации Томского района, в 2018 году в бюджете Томской области предусмотрено финансирование на подготовку документации по планировке и межеванию всей территории населенного пункта Корнилово в размере 1,5 миллиона рублей (о проблеме в Корнилово редакция ранее писала тут). А в бюджете Томского района заложено софинансирование в размере 78,9 тысячи рублей. Данную документацию подготовит до конца 2018 года ООО «Джи Динамика» (Санкт-Петербург), в соответствии с заключенным муниципальным контрактом.

Мероприятия по уточнению местоположения границ земельных участков в Корнилово, имеющих реестровые ошибки в сведениях ЕГРН, являются составной частью комплексных кадастровых работ.

По словам адвоката, надеясь на такие комплексные работы, люди уповают на то, что государство урегулирует все вопросы за свой счет, нужно только дождаться этого.

Но такая позиция часто нарушает права соседа, которому срочно надо, к примеру, продать земельный участок или начать строительство.

Он не может ждать, пока государство выделит деньги на комплексное межевание, и возникает столкновение интересов, конфликт, когда одному человеку это не нужно, а второму — срочно необходимо. И это одна из причин судебных споров.

По мнению Игоря Арсентьева, основной задачей для обеих сторон такого земельного конфликта является оптимизация ситуации: минимум времени на разрешение спора, минимум финансовых затрат и минимум фактических действий.

— Если граждане начинают проецировать на ситуацию свои представления о справедливости, спорят и доказывают, что они тут ни при чем, это приводит лишь к увеличению издержек, — поясняет он.

— Издержки — это, прежде всего, расходы на представителя, которые могут быть предъявлены ответчику и взысканы судом даже в случае признания ответчиком иска, после вынесения решения. Поэтому в судах сторонам лучше заключать соглашения о распределении судебных расходов до вынесения судом решения.

Могут возникнуть и расходы на экспертизу: если ответчик возражает против иска или вообще не приходит в суд, без экспертизы принять решение суду практически невозможно. Также на ответчика будет отнесена еще и госпошлина, уплаченная истцом.

Как уточняет адвокат, можно вообще не доводить дело до суда, если потенциальный ответчик не против провести межевание своего участка. В этом случае расходы на кадастровые работы будут единственными его расходами. А если участки не смежные, то даже согласовывать границы не нужно. В таком случае ни расходов на юриста, ни расходов на судебную экспертизу точно не возникнет.

— Иногда коллеги не спешат сообщать обратившимся гражданам о возможности внесудебного разрешения ситуации, то есть о том, что при отсутствии спора о границах и доброй воли соседей обращение в суд не обязательно. Но это уже вопрос профессиональной этики, — отмечает юрист.

— Гражданам следует знать об этом и стараться договориться между собой, а если спор будет все же разрешаться в суде, составить соглашение о распределении судебных расходов. Конечно, все сказанное — лишь обобщение, в деталях каждого конкретного случая всегда нужно внимательно разбираться, в этом и состоит работа юриста.

Практика исправления реестровых ошибок еще складывается, но если она и будет корректироваться, то, учитывая наши реалии, вряд ли в пользу граждан. Иначе государство должно будет признать свои ошибки и взять на себя ответственность и расходы, но это вряд ли произойдет.

А задача представителя — помочь гражданам с минимальными издержками выйти из судебного спора.

Наложение границ соседних земельных участков при межевании: способы решения проблемы

Земельные конфликты — одни из самых часто встречающихся споров в судебной практике.

При оформлении договоров купли-продажи, вступлении в наследство или выполнении других действий с наделом часто «всплывает» такая проблема, как наложение границ земельных участков.

При ее возникновении стороны вынуждены отложить сделку и срочно искать способ решения. Почему может не совпадать межа наделов? Что делать после обнаружения ошибки? Куда обращаться и что для этого нужно?

Межевание наделов: особенности и цель проведения процедуры

Для того чтобы владелец надела мог продать свою землю, объединить его с другим, передать по наследству или выполнить другие действия проводится специальная процедура — межевание. Без нее не обойтись и в том случае, если:

• между собственниками соседних участков возник спор;
• надел нужно оформить в собственность;
• xвладелец решил разделить участок

В результате ее проведения специалист устанавливает точные границы участка, его реальную площадь. Полученная информация фиксируется и вносится в Росреестр.

Перед покупкой земельного надела юристы рекомендуют уточнить, были ли установлены границы участка. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Для этого достаточно воспользоваться официальным сайтом ведомства. Удобный электронный сервис есть и у Росреестра.

Чтобы ознакомиться с Публичной кадастровой картой нужно перейти по ссылке. Если надел не нанесен на карту, а в таблице с его параметрами появится статус «Без координат границ», значит, они ранее не были установлены и следует заказывать проведение межевания.

Процедура сложная. В ходе ее проведения специалист выполняет такие действия:

• проводит геодезические работы;
• согласовывает границы;
• составляет межевой план.

Далее объект недвижимости ставится на кадастровый учет, а его владелец получает документы на регистрацию права собственности.

Процесс регламентируется нормами Земельного кодекса РФ, и Федеральным законом «О кадастровой деятельности в Российской Федерации».

В случае неправильного проведения межевания может возникнуть проблема — наложение границ смежных земельных участков. Что это такое и из-за чего оно может произойти мы расскажем дальше.

Наложение границ: понятие и возможные причины

Для начала давайте разберемся, что же такое наложение границ. Под этим термином подразумевают пересечение линий межевания одного или нескольких соседних наделов. Такие ошибки можно условно поделить на несколько категорий:

• реестровые (формальные), допущенная в документах (в исходный межевой план внесены неверные координаты и искаженные данные были зарегистрированы в ЕГРН);
• технические, которые возникают в результате допущения работниками Росреестра опечаток, технических ошибок (изначально органу была передана достоверная информация, но из-за невнимательности сотрудника происходит искажение межевого плана, на кадастровой карте угловые точки надела сдвигаются);
• фактические, когда нарушение (пересечение) границ существует реально.

Ошибки могут появиться и по причине изменения ландшафта. Такое может произойти в результате землетрясения, оползня или другого природного катаклизма.

Если кадастровая карта отображает неточные данные о земельном участке, значит, произошла одна из двух первых названных выше ошибок — реестровая или техническая.

Возникнуть они могут по разным причинам:

• неквалифицированные действия кадастровых инженеров, проводивших замеры (неточности в координатах);
• неточности в расчетах, выполняющей межевание компании;
• корректировка данных при согласовании планов межевания (некорректно исправленные неточности в бумагах перед внесением в реестр могут привести к искажению данных).

При проведении спутниковой фотосъемки могут возникать искажения изображения. Заметив их, собственник надела думает, что межевание его участка выполнено неверно.

Бывает, что у владельца складываются искаженные представления о границах своей собственности. В таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют реальной ситуации, поэтому исправлять ничего не придется.

Решить вопрос можно запросив выписку из ЕГРН.

Для исправления таких ошибок достаточно внести корректные данные в Единый государственный реестр недвижимости. Если нет конфликта с соседями, можно решить проблему во внесудебном порядке. В случае возникновения спора без обращения в суд не обойтись.

Фактическое нарушение границ может возникнуть по двум причинам. Это может быть самовольный захват чужой территории (к сожалению, такие ситуации не являются редкостью) или ошибка, допущенная инженером при проведении работ.

Наложение границ: как можно выявить ошибку?

• Наложение границ земельного участка на соседний участок может обнаружиться в результате при постановке объекта недвижимости на регистрационный учет или при проведении процедуры межевания с целью раздела, объединения, регистрации или перераспределения надела.
• В первом случае заявителю будет отказано в регистрации до устранения неточностей в Государственном реестре.
• При обнаружении неточностей при проведении межевания специалист составляет заключение, в котором указывает:

• причину возникновения наложения;
• детальное описание выявленной погрешности;
• участок, границы которого также были нарушены в результате возникновения ошибки;
• данные, полученные в результате процедуры межевания, благодаря которым можно исправить выявленную погрешность.

Обнаружение пересечения границ наделов: порядок последующих действий

Обнаружили, что границы надела не соответствуют действительности? Чтобы устранить наложение границ земельных участков нужно:

• запросить план межевания соседнего надела;
• подать заявку о пересмотре границ (рассматривает Кадастровая палата);
• получить справку о межевании;
• запросить уточняющую границы участка выписку из Кадастровой палаты.

Если возникла спорная ситуация, и соседи не могут «прийти к общему знаменателю», после получения перечисленной документации лучше отправиться на консультацию к профильному юристу.

Адвокат внимательно изучить материалы, задаст уточняющие вопросы и подготовит план последующих действий. Обычно он начинается с обращения в Росреестр с заявлением с просьбой исправить выявленную ошибку. Далее проводятся переговоры с собственником смежного участка.

Устанавливать правильную границу придется обоим владельцам наделов, поэтому лучше объединить усилия.

Возможные ситуации и способы их решения

Самой простой причиной наложения границ является ошибка в кадастре. В этом случае подается стандартное заявление об ее исправлении в Росреестр, которое дополняется копиями:

• гражданского паспорта заявителя;
• свидетельства, подтверждающего право собственности на надел(при наличии);
• части плана межевания, на которой изображен спорный участок границы;
• выписки.

Понадобится также заключение инженера Кадастровой палаты о границах надела.

Обращение должно быть рассмотрено в течение 30 дней, после чего вносится изменение в кадастр или выносится письменный обоснованный отказ.

Если ошибка была допущена кадастровым инженером, собственник надела имеет право обратиться в компанию, выполняющую работы и потребовать их повторного проведения.

Если оплошность сотрудника очевидна, руководство старается уладить ситуацию мирным путем. При возникновении спорной ситуации можно обратиться за помощью к эксперту.

Его заключение и окажется основным доказательством при обращении в суд.

Гораздо сложнее будет добиться устранения наложения границ земельных участков, если произошел самовольный захват. Но это не значит, что обнаружив проблему нужно немедленно обращаться в суд. Сначала следует попробовать решить проблему мирным путем. Для этого нужно:

• попросить владельца соседнего надела предъявить межевой план или выписку из кадастра;
• вместе с соседом сравнить документы, выявить неточности и предложить обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением;
• в случае получения отказа заказать процедуру межевания своего надела;
• уведомить собственника соседнего участка о предстоящей встрече по вопросу согласования границ и подписания акта межевания (не менее, чем за 10 дней);
• предложить подписать акт согласования.

Если усилия оказались напрасными, нужно готовиться к судебному разбирательству.

Обращение в судебную инстанцию

Если вопрос об устранении наложения границ смежных участков не получилось решить мирным путем, владелец ЗУ готовит и подает заявление в суд. Нужно быть готовым к тому, что оппонент будет отстаивать свои интересы всеми возможными способами, поэтому лучше заранее обратиться за помощью к адвокату. Своевременное привлечение профильного юриста существенно увеличивают шансы на успех.

Для обращения в суд готовится исковое заявление. Это документ стандартной формы, который содержит такую информацию:

• наименование судебной инстанции;
• личные данные истца и ответчика (если ответчиком является организация, указывается ее полное название, ФИО руководителя);
• детальное описание ситуации, при возникновении которой выяснилось, что границы территории установлены неверно;
• суть спора;
• действия, которые предпринимал истец для урегулирования спора;
• ссылки на нормы законодательства, которые, по мнению заявителя, были нарушены;
• просьбу к суду;
• перечень прилагаемых выписок, справок и других бумаг.

Иск подписывается истцом или его представителем. Во втором случае к нему прикладывается нотариально удостоверенная доверенность.

Заявление дополняется пакетом бумаг, состоящим из копий:

• удостоверения личности заявителя;
• документов, подтверждающих право собственности на ЗУ;
• заключения, выданного кадастровым инженером;
• выписки из кадастра с отмеченными границами надела;
• претензии, направленной ответчику и ответа на нее (при наличии) и других бумаг, подтверждающих попытку решить проблему мирным путем;
• квитанции, подтверждающей уплату государственной пошлины.

Если заявление подает представитель истца, свои полномочия он должен подтвердить соответствующей доверенностью. К иску могут также быть приложены другие документы, имеющие отношение к делу.

Категория: Земельное правоДата: 29.12.2020 г.

Верховный суд запретил изымать землю из-за кадастровых ошибок

Допущенная кадастровая ошибка не может стать основанием для прекращения права собственности на земельный участок…

Такой вывод сделал Верховный Суд при рассмотрении дела собственницы дачного участка в Хакасии, чуть не лишившейся земли по вине кадастрового инженера, который допустил ошибку в межевом плане.

Две владелицы соседних дачных участков проживают в Хакасии. При постановке одного из участков на кадастровый учет, хозяйка выяснила, что его границы заходят на соседний участок.

Соседка обратилась в районный суд, где обнаружилось, что первой владелице выделили участок из земель запаса для ведения фермерского хозяйства, а второй собственнице землю подарили.

Одна из хозяек утверждала, что соседка незаконно объединила земельные участки, и теперь требует, чтоб суд признал, что при определении границ была допущена кадастровая ошибка, и прекратил право собственности на землю.

Районный суд Хакасии вынес решение в пользу владелицы фермерского хозяйства. Это решение поддержал и Верховный суд Хакасии.

Суды пояснили, что при постановке участков на кадастровый учет была допущена достаточно распространенная кадастровая ошибка – участки наложились друг на друга, соответственно, в межевом плане ответчицы было допущено нарушение.

Местные суды посчитали, что кадастровая ошибка в межевом плане может считаться основанием для прекращения права собственности на земельный участок.

Проигравшая владелица земли подала иск в Верховный Суд РФ, который не согласился с доводами низших инстанций. Верховный Суд пояснил, что по закону нельзя лишить гражданина права собственности на земельный участок из-за наличия ошибки.

Если была допущена кадастровая ошибка, ее необходимо исправить, но при этом необходимо сохранить право собственности человека на землю. Верховный Суд разъяснил, что когда районный суд увидел нарушение в межевом плане, он должен был привлечь к ответственности кадастрового инженера.

Верховный Суд направил дело соседок на повторное рассмотрение с учетом этих замечаний.

В феврале Верховный Суд дал разъяснения касательно споров о земельных участках, на которые нет документов. У органов местного самоуправления есть три года после постановки земли на кадастровый учет, чтобы оспорить право собственности на участок.

Можно ли лишиться земли из-за кадастровой ошибки, решал ВС — новости Право.ру

Наложение границ земельных участков – проблема распространенная.

Может ли она повлечь прекращение права собственности? Казалось бы, ответ на этот вопрос должен быть отрицательным, но на практике встречается всякое.

В недавнем случае собственник чуть было не попрощался со своей землей из-за некомпетентности кадастрового инженера, допустившего ошибку в межевом плане. К счастью, на помощь пришел Верховный суд.

Земельные участки Елены Котовой* и Анны Ильиной* находятся по соседству. При постановке участков на кадастровый учет обнаружилось, что границы участка Ильиной заходят на участок Котовой. Та обратилась в суд.

Котова получила свой участок в собственность для ведения крестьянско-фермерского хозяйства из земель запаса. Ильина была собственником участка на основе двух договоров дарения. Каждый из дарителей, прежде чем сделать подарок, образовал один земельный участок и выделил его в натуре в счёт земельной доли на праве общей долевой собственности.

В суде Котова настаивала, что земля Ильиной образована незаконно. Поэтому Котова требовала признать право собственности Ильиной на участок отсутствующим, а сведения Государственного кадастра недвижимости о местоположении границ участка Ильиной – кадастровой ошибкой. 

Бейский районный суд Республики Хакасия удовлетворил требования Котовой. Верховный суд Республики Хакасия оставил это решение без изменения. Оба они пришли к выводу, что при постановке земельных участков на кадастровый учёт произошла кадастровая ошибка, и участки Ильиной наложились на участок Котовой.

 Межевой план земельных участков Ильиной выполнен с нарушениями. В связи с этим право собственности Ильиной было признано отсутствующим. При этом суды исходили из того, что наличие кадастровой ошибки в сведениях о границах земельных участков является основанием для прекращения права собственности на них.

ВС с этим выводом согласиться не мог.

ВС отметил, что такое основание для прекращения права собственности на земельный участок, как наличие кадастровой ошибки в сведениях о его границах, законом не предусмотрено. Кадастровая ошибка должна быть исправлена, но право собственности при этом надлежит сохранить.

Кроме того, ВС обратил внимание, что при разрешении спора суд первой инстанции не указал способ исправления кадастровой ошибки, а апелляция его не поправила.

После того как суд установил, что межевой план земельных участков выполнен с нарушениями закона, он должен был решить вопрос об ответственности кадастрового инженера, который формировал и ставил на кадастровый учет земельные участки Ильиной. Этого тоже сделано не было.

Договоры дарения, по которым Ильина получила участки, не оспорены и не признаны недействительными. Пока этого не случится, право на указанные в договорах участки не может быть отсутствующим.

В связи с ошибками, допущенными нижестоящими судами, ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию (№ 55-КГ17-1). В настоящий момент оно еще не рассмотрено.

По мнению ведущего юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Дмитрия Макаренко, этим делом ВС вновь подчеркнул, насколько важную роль в гражданском праве играет институт права собственности. Лишение законных прав на недвижимость должно применяться лишь в исключительных случаях.

Помимо этого ВС отметил, что нижестоящие судебные инстанции не указали способ исправления кадастровой ошибки, что противоречит одной из задач гражданского судопроизводства – разрешению гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

• Земельные споры, Суды и судьи
• Верховный суд РФ
• Земельный кодекс РФ

Россияне смогут узаконить излишки земель, используемые более 15 лет

16 сентября 2019 года вступает в силу федеральный закон №150, который упрощает процедуру проведения комплексных кадастровых работ и устанавливает порядок уточнения границ земельных участков, фактическая площадь которых не соответствует площади, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Сбор и анализ данных в ходе комплексных кадастровых работ (ККР) позволяют выявить и устранить факты пересечения границ, случаи самозахвата земель, а также реестровые ошибки.

Последнее – наиболее распространенная причина, по которой садоводы не могут поставить на кадастровый учет личные участки и земли общего пользования в соответствии с законодательством.

По мнению специалистов федеральной Кадастровой палаты, упрощение процедуры проведения комплексных кадастровых работ в целом благотворно скажется на положении собственников земельных участков.

По итогам ККР владельцы участков вправе оформить в собственность излишки земель

Новый закон предоставляет возможность гражданам в рамках проведения комплексных кадастровых работ узаконить фактически используемые земельные участки, если их площадь превышает площадь, указанную в ЕГРН.

При этом должны быть соблюдены важные правила: «лишние» метры можно оформить в собственность лишь в том случае, если участок используется в установленных границах более 15 лет, на него нет посягательств со стороны соседей и претензий органов власти.

Кроме того, площадь такого «увеличения» не может быть больше предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией, а в случае если ею такой минимальный размер не уточнён – не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН.

«У граждан есть возможность официально оформить используемые участки, а соответственно, впоследствии ими распоряжаться.

Если в ходе комплексных кадастровых работ, которые проводятся по заказу местных властей, выяснится, что используемая площадь земельного участка больше, чем предусмотрено данными в ЕГРН, при соблюдении всех критериев разницу можно будет узаконить.

Но важно – к поправкам нельзя относиться, как к возможности быстро увеличить площадь своих земельных участков. Закон направлен на уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ», – поясняет замглавы федеральной Кадастровой палаты Марина Семенова.

Закон упростил порядок проведения ККР

Комплексные кадастровые работы выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков, зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства. Такие работы проводятся за счет бюджета по заказу органов государственной власти (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) или местного самоуправления (в других регионах страны, муниципальных районах, городских округах).

Кадастровые работы проводятся для уточнения границ земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. К тому же они нужны для корректного представления земельных участков, на которых расположены здания, а также для исправления реестровых ошибок. ККР не проводятся в отношении линейных объектов.

Информация о проведении таких работ публикуется в открытых источниках, в том числе на сайтах органов государственной власти или местного самоуправления, в течение 10 дней со дня заключения контракта на выполнение ККР.

Кроме того, о начале проведения работ в конкретном кадастровом квартале, где расположен объект, правообладателя должен известить непосредственный исполнитель работ – кадастровый инженер.

Сделать это он обязан по электронной или обычной почте при наличии данной информации в реестре недвижимости.

ККР помогают предупредить земельные споры и сэкономить средства собственников

Как отмечает замглавы федеральной Кадастровой палаты Марина Семенова, после внесения в ЕГРН сведений о земельных участках и местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате проведения комплексных кадастровых работ, у правообладателей таких объектов недвижимого имущества отпадает необходимость проводить кадастровые работы за свой счет. ККР выполняются на бюджетные средства.

Помимо этого, с вступлением в силу федерального закона появляется возможность проведения комплексных кадастровых работ без утвержденного проекта межевания территории, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации разработка и утверждение такого проекта не требуется. Согласно закону, заказчики ККР вправе использовать технические паспорта, оценочную и иную необходимую в работе документацию. Эта мера позволяет исключить дополнительные затраты и сэкономить местный бюджет.

«Проведение комплексных кадастровых работ по заказу органов государственной власти или местного самоуправления позволяет сократить число земельных споров и защитить права собственников недвижимости, обеспечить справедливое налогообложение, — подчёркивает Марина Семенова. – Таким образом, повышается эффективность управления различными территориями в составе субъектов федерации».

Оставьте ваш комментарий

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Разное → В тисках кадастровой ошибки

– Там на публичной кадастровой карте было белое пятно?

– Пятно было, но дело не в этом. Межевое дело фермерского участка было изготовлено до 2000 г. По закону Кадастровая палата и Росреестр обязаны были ставить на учёт и регистрировать такие участки автоматически. Но проигнорировали требование закона.

– И создали ситуацию, связанную с возможностью мошенничества?

– Здесь пограничная ситуа­ция. Схема связана с мошенничеством, но доказать умысел невозможно, если только господин сам не признается. Поэтому уголовного состава здесь нет. Однако есть такое юридическое понятие, как недобросовестное поведение. Автор иска воспользовался ситуацией, повёл себя недобросовестно.

– Собственники участков по понятным причинам не хотят платить за исправление кадастровой ошибки. Ведь ошибка не их вина…

– Это неправильная позиция. Заплатите эксперту положенную сумму, и он вам сделает адекватное заключение. Установит все координатные точки, выявит несоответствие. И вы пойдёте в суд с готовым заключением.

– Без эксперта никак?

– Все земельные споры разрешаются только в судебном порядке. Следовательно, необходимо заключение специа­листа. Но не всегда. Если спорят две стороны, то, в принципе, можно договориться. Я обычно предлагаю соседям пригласить кадастрового инженера.

Он посмотрит межевые дела и скажет: у вас должно быть вот так, а у вас вот этак. И по обоюдному согласию он исправит межевые дела. Естественно, за плату. Зато без эксперта и, возможно, без суда. Бесплатно обязан исправить ошибку тот, кто её допустил.

– Если улица сикось-накось стоит, как быть?

– Практика показывает, что улица договариваться не хочет и не может. А закон в таком случае не даёт права кадастровому инженеру и Кадастровой палате самостоятельно устранять кадастровые ошибки, связанные с изменением границ. Только суд.

– Насколько важно для суда заключение эксперта?

– Когда кадастровая ошибка явная и спора нет, то оно не обязательно. Достаточно заключения кадастрового инженера. Сложность в том, чтобы выявить кадастровую ошибку, а доказывать – это уже процесс. Дальше действует процессуальное право…

– Для селян процессуальная составляющая проблемы признания и исправления кадастровой ошибки за пределами их восприятия. Они её не понимают и не учитывают в своих попытках добиться результата…

– Селянам не надо понимать. Им надо просто прийти на консультацию. У нас для отдельных категорий лиц предусмотрены бесплатные консультации. Это пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ и боевых действий, несовершеннолетние, малоимущие (те, у кого доход ниже прожиточного уровня). Два адвоката, Андрей Иванович Ренин и Пётр Григорьевич Морозов, оказывают таким клиентам бесплатные услуги.

– Вы за «круглым столом» сказали, что в Ростовской области только три сильных эксперта. Кто они?

– Я не хочу их рекламировать.

– Можно узнать, сколько у нас экспертов вообще?

– Экспертов много, но я работаю только с тремя организациями. Так сложилась моя судебная практика на протяжении 10 лет. Их заключения суды, как правило, принимают.

– Кто такой эксперт? Что-то вроде кадастрового инженера?

– Нет. Это человек, имеющий специальные познания. У него лицензия, аккредитация. Он работает в одной из организационно-правовых форм, например ООО.

– Как найти эксперта?

– Разными способами. Проще через интернет. Набираешь запрос на специалиста по кадастровым работам. У каждого есть свой сайт. Потом в поисковике набираешь отзывы о нём. Дальше ваш выбор одного из них, конкретного эксперта. Конечно, есть и государственное экспертное учреждение…

– Это в Ростове на улице Ленина?

– Да, но я туда не обращаюсь, у них большая загруженность, надо ждать минимум полгода. Хотя им верят все суды. Если в судебном споре два негосударственных эксперта предоставят противоположные заключения, суд назначает экспертизу в государственной организации.

– Вот собственник земельного участка жалуется: несколько раз обращался к кадастровым инженерам. Каждый раз платил – и всё без толку. Что тут не так?

– К кадастровому инженеру надо обращаться один раз. Он должен установить факт кадастровой ошибки, и всё. То есть несоответствие данных межевого дела, публичной кадастровой карты и реального местоположения участка. Дальше его собственнику надо прийти с документами к нам.

Мы изучаем материалы и устанавливаем, кто допустил ошибку. Бывает, в межевых делах координатные точки указаны правильно. Они соответствуют точкам на местности, но не соответствуют границам, нанесённым на кадастровую карту. На карте точки сдвинуты.

Это ошибка Кадастровой палаты. Инженер Кадастровой палаты, который переносил координаты с межевого плана на карту, допустил ошибку. Право собственника нарушено Кадастровой палатой.

В этом случае мы обращаемся в Кадастровую палату, чтобы она сама изменила координаты, устранила допущенную ошибку.

– А если в ответ отказ?

– Собственник участка может обратиться в суд с административным иском к кадастровой палате. Суд обяжет её внести изменения в кадастровую карту. Если же Кадастровая палата попытается оспорить заключение кадастрового инженера, тогда слово за экспертом.Разнообразие кадастровых ошибок велико, и в каждом случае надо подходить индивидуально.

– Вы сталкивались с тупиковой кадастровой ошибкой? Как с задачей, не имеющей решения?

– Если возникают правоотношения, тупиковых ошибок быть не может. Но бывают уникальные. Вот такая, например. Некая женщина в своё время купила земельный участок в Родионово-Несветайской слободе и поставила его на кадастровый учёт без определения границ. В прошлом сельские администрации часто ставили участки на учёт таким образом, чтобы взимать налоги.

На карте такой участок обозначали просто точкой. Позже та же самая администрация предоставила инвалиду М.Г. Степаненко муниципальный участок для строительства жилья. Маргарита Георгиевна поставила участок на кадастровый учёт, заключила договор аренды, заплатила за аренду, но начать стройку не смогла.

Как выяснилось, собственница «точки» следом провела межевание и её участок частично вклинился в земельный участок Степаненко. Возник земельный спор. Женщина обратилась в Кадастровую палату, и её специалисты сделали недобросовестное заключение.

Глава администрации мог решить проблему просто: на основании письма Кадастровой палаты внести в предыдущее постановление изменения в границы участка Степаненко. Пусть бы у Маргариты Георгиевны на две сотки стало меньше, для неё это не принципиально. Вместо этого глава администрации отменил постановление об утверждении схемы земельного участка Степаненко.

Причём за день до суда. Мало того, в своём постановлении об отмене утверждения схемы участка глава администрации указал, что оно вступает в силу с момента его подписания. А это недобросовестные действия. Данный документ может вступить в силу только с момента его опубликования.

Тем самым глава администрации лишил Степаненко права обжаловать недобросовестное постановление. На следующий день суд на основании этого постановления исключил сведения об участке Маргариты Георгиевны из Росреестра, в том числе и сведения о заключённом договоре аренды. Но сам договор не признал недействительным. В итоге – уникальная ситуация.

Есть действующий договор аренды с её оплатой, а предмета договора, то есть земельного участка – нет. Степаненко, узнав, что у неё отобрали участок, умерла в больнице. Это один из самых сложных случаев кадастровой ошибки. Попытка придать законный вид незаконным действиям. Дойду до Верховного суда.