В Москве на данный момент продается около 46 тыс. вторичных квартир. При этом 21,5% или 9,8 тыс. квартир из них требуют вложений в ремонт или попросту продаются в статусе «без ремонта».
Сразу в 4 округах – ЦАО, ЮВАО, СЗАО, ТАО – доля «безотделочных» квартир превышает 25% по отношению к общему числу экспонируемых.
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков рассказал о том, насколько такие квартиры дешевле, чем объекты с ремонтом.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
– На вторичном рынке нужно разделять объекты с плохим ремонтом и квартиры без отделки. Второй вариант – это бетонные стены, без коммуникаций, без всего. Такие объекты менее привлекательны, чем те, где есть плохой ремонт. Это связано с тем, что такой ремонт долгий, от 3-5 месяцев.
Кроме того, такой ремонт дорогой. Обычно средняя стоимость ремонта составляет не менее 15-20 тысяч рублей за один квадратный метр. Это очень приличные деньги даже если квартира не очень большой площади. А с учетом того, что большинство покупателей приобретают недвижимость с помощью ипотеки, то получается, что им нужно перед заездом еще значительную сумму довложить. Это многих отпугивает.
Если говорить о стоимости квартир без ремонта, то нужно брать цену за аналогичные квартиры с ремонтом, далее отнимать стоимость ремонта и «хвостик» за моральные и временные затраты, которые потребуются для приведения квартиры в порядок.
Квартиры, с плохим ремонтом в Москве, имеют большой потенциал и спрос на них очень высокий. Это связано с тем, что вкладываться в ремонт таких объектов нужно существенно меньше. Кроме того, новый владелец все-таки может заехать в такую квартиру, так как ремонт хоть и плохой, но все же есть.
Отсутствие ремонта никак не влияет на сроки экспозиции объекта. Главная задача, продавая объект без отделки или с плохим ремонтом, это сделать грамотную рыночную оценку квартиры. В нашей практике был случай когда люди целенаправленно искали объект с плохим ремонтом для того, чтобы переделать квартиру под свое виденье.
Квартиры с плохим ремонтом покупают инвесторы для того, чтобы, сделав ремонт, перепродать подобные объекты дороже или сдавать их в аренду. Аналогичный сценарий применим для объектов, находящиеся в состоянии бетонной коробки.
Сегодня, 11:36
Государственная Дума приняла в третьем чтении закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Сегодня, 11:30
Строительные специальности заняли 8-е место в рейтинге самых престижных профессий, составленном на базе совместного исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ.
Сегодня, 11:25
Три-четыре года назад новостройки пользовались повышенным спросом. Но на фоне снижения цен на квартиры в новостройках, падала и цена на квартиры с вторичного рынка, а сроки экспозиции, наоборот, увеличивались, либо продавцам «вторички» приходилось весьма ощутимо снижать цену, чтобы быстрее сбыть квадратные метры.
Сегодня, 11:18
Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как не ошибиться при выборе бригады для ремонта квартиры.
Сегодня, 11:14
К началу осени в Москве планируется ввести в общей сложности 49 объектов социальной инфраструктуры различной направленности, почти половина из которых уже построена. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы Андрей Бочкарёв.
Сегодня, 10:34
В столице продлены ограничения по COVID-19 до 29 июня. Водяться дополнительные меры, принятые в длинные выходные по случаю Дня России ранее.
Сегодня, 09:50
«Приоритетным проектом дорожного строительства в Москве является создание системы хордовых магистралей, которая состоит из Северо-Западной, Северо-Восточной и Юго-Восточной хорд, а также Южной рокады. На сегодня в рамках проекта построено 190 км дорог, что составляет 57% от общей протяженности», – рассказал Андрей Бочкарев.
Сегодня, 09:30
С января 2021 года в Москве утверждено 63 проекта межевания жилых кварталов общей площадью около 240 гектаров. На этой территории находится 238 многоквартирных домов, жители которых смогут использовать землю под домами по своему усмотрению. Об этом рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Сегодня, 09:12
В Банке ДОМ.РФ спрос на ипотеку на многоквартирные дома не старше 2 лет с начала 2021 года вырос в полтора раза по сравнению с первым полугодием прошлого года. Регионы с наибольшим ростом показателя – Москва и Калужская область, здесь выдача ипотеки на покупку домов недавней постройки выросла в 3 раза. Среди субъектов-лидеров также – Томская, Пензенская и Московская области.
Сегодня, 09:09
Владимир Жидкин сообщил, что с июля 2012 года в ТиНАО построено 75 объектов образования. «На каждый объект, построенный в рамках реализации Адресной инвестиционной программы, приходится несколько инвесторских объекта».
Нужно ли делать ремонт квартиры для продажи? в 2021 году
Нужно ли делать ремонт жилья перед продажей, и стоит ли тратить на него большие деньги? Есть ли варианты повысить цену на жилплощадь? Говорим только о злободневном и важном, вы с нами?
Перед тем, как вкладываться в ремонтные работы, квартира требует проведения ревизии. Имеет значение буквально всё – её планировка, состояние, расположение, сроки продажи.
Варианты следующие:
-
Если проблем нет, а помещение выглядит прилично, можно ограничиться генеральной уборкой.
-
При неопрятном виде допустимо проведение бюджетного ремонта. Капитальным работам – однозначное «нет», они не окупятся даже при повышенной цене.
Людям, по большому счёту, нужны стены, а не новые обои и паркет, и они любят переделывать новую квартиру под себя. Вот почему бессмысленно ремонтировать дорого даже хорошие помещения, не говоря уже об «убитых». Исключение составляют инвестиционные объекты в новостройках, постоянно растущие в цене, которые можно быстро продать.
Интересный факт! Лёгкая косметическая отделка обходится не более чем в 500 тыс. руб., и при удачной продаже оправдывается на 70% (это лучший результат). Интересно, что её проведение увеличивает цену жилья на сумму, идентичную его стоимости (!).
В целом, ремонт не влияет на стоимость, а только даёт возможность быстрее продать недвижимость.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Итак, площадь желательно отремонтировать (имеется в виду лёгкая косметика), но постараться снизить итоговую сумму вложений.
Для этого стоит отказаться от капитальных изменений и составить список работ, среди которых:
- замена отделки стен и потолка;
- укладка ламината или линолеума;
- замена выключателей и розеток.
Это допустимый минимум, который необходим. К тому же, сдержанная декоративная отделка – определённый плюс. Предпочтительнее нейтральные цвета: белые либо любые оттенки бежевого тона, хорошо комбинирующиеся с разными стилями и предметами интерьера. Но при плохом состоянии стен не рекомендуется проводить даже облицовку – достаточно выровнять и подготовить поверхности к облицовке.
Чего не надо делать, даже с целью улучшения жилья, так это перепланировку, включая демонтаж перегородок, несущих стен и мокрых зон.
На практике покупатели больше обращают внимание на наличие антенны, состояние сантехнического оборудования, воздухоочистителей, отопления, водоснабжения и других важных коммуникаций.
Поэтому можно отремонтировать смесители, наладить функциональность раковин, унитаза, ванны, водопроводного оборудования. Внешне дороже выглядят и жилплощади с добротными дверями.
Эти детали отчасти могут повысить ценность жилья и повлиять на его стоимость.
Другой не менее важный вопрос – стоит ли заниматься отделкой и устранением проблем самостоятельно? Безусловно, при большом желании и наличии профессиональных навыков можно осуществить задуманное в пределах 300-400 тыс. руб. Однако надо быть готовым к тому, что потраченное время не окупится никогда.
С другой стороны, заказав в надёжной компании обновление отделки и устранение некоторых неисправностей, можно провести ремонт быстро, получить хороший результат и поднять цену на недвижимость повыше (за счет выровненных стен, полов и аккуратного ремонта).
Удачная продажа жилья во многом зависит от востребованности, определяемой его категорией. В последнее время считается нормальным продавать жильё с полным комплектом мебели.
Это значит, что вместе со стенами и коммуникациями в собственность новых хозяев может войти:
- меблированная прихожая;
- сантехническое оборудование;
- встроенный кухонный гарнитур;
- обеденные стулья и стол;
- осветительные приборы (люстры, лампочки) и многое другое.
Реже старые владельцы оставляют бытовые приборы, особенно, если это дорогое оборудование.
Происходит это не случайно – на рынке вторичной недвижимости обустроенные жилые помещения составляют до 75% ото всех предложений, из чего видно, что они пользуются повышенным спросом. На деле контингент, имеющий интерес к таким объектам, весьма различен.
Одни таким способом делают инвестиции в жильё, а затем сдают его в аренду.
Нередко покупка связана с разводом или разъездом взрослых детей, молодых семей с родителями, когда главное – приемлемые условия для проживания, а не обстановка.
Иногда покупатель не желает самостоятельно делать ремонт, и ему нужно помещение, полностью готовое к проживанию. Эти мотивы ясны, но какой резон продавцу выставлять на продажу квартиру с мебелью?
Подобные действия вовсе не бессмысленны – обставленная жилплощадь оценивается выше, но не настолько, как хотелось бы собственнику, если только это не вторичное жильё премиум-класса, над которым поработали не только ремонтники, но и опытный дизайнер.
Интересный факт! К сведению продавцов, бюджетная квартира с мебелью может повыситься в цене не более чем на 5%, в то время как жильё бизнес-класса – на все 20%.
Также задумаемся над тем фактом, что квартира, в которую можно сразу вселиться для проживания, даже при дорогой стоимости продаётся быстрее. Ведь в неё уже не надо вкладывать деньги.
В качестве небольшого заключения приведем советы риелторов, занимающихся продажей недвижимости:
-
Для квартиры необходим обычный ремонт, предполагающий чистоту, свежесть, опрятность и минимум украшений. При желании позже покупатель сможет сам решить, нужны ли какие-то дополнения.
-
Приводя помещение в порядок, стоит избегать покупки нестандартных моделей мебели и использования экстравагантных декоративных элементов. Лучше придерживаться традиционного классического стиля. Другое дело, если проведены эксклюзивные работы с участием известного дизайнера – тогда можно рассчитывать на хорошую прибавку в цене.
Всё, что требуется от владельца – передать в пользование нового хозяина чистое помещение с ненавязчивой отделкой и аккуратной, лишённой вычурности мебелью, которая добавит квартире ценности.
Если вы решили продать квартиру и хотите повысить ее стоимость – лучше всего нанять фирму, которая сделает ремонт «под ключ». Дизайнер подберет оптимальную цветовую гамму и посоветует экономичные материалы.
Ремонтники же приведут квартиру в порядок без вашего присутствия, что сохранит и рабочее время, и нервы.
Ремонт увеличивает интерес покупателей к продаваемому объекту в 2 раза
Эксперты сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» проанализировали сделки на вторичном рынке Москвы и выяснили предпочтения покупателей при выборе квартир. Оказалось, что лишь 15% потребителей в 2016 году выбрали жилье, в котором необходимо было сделать капитальный ремонт.
Ремонт увеличивает интерес покупателей к продаваемому объекту в два раза. Как показывает практика, сегодня, выбирая жилье, большая часть потребителей в первую очередь просматривают именно готовые к проживанию квартиры.
Связано это с тем, что на вторичном рынке по-прежнему сохраняется высокий процент альтернативных сделок.
Продавая имеющиеся квадратные метры, люди подыскивают взамен новое жилье, в которое можно было бы сразу въехать и жить, не тратя время, силы и деньги на ремонт.
По итогам сделок сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» на вторичном рынке Москвы в 2016 году почти в 85% квартир, которые приобрели покупатели, капитальный ремонт проводить не требовалось. Из них примерно 50% квартир были в нормальном жилом состоянии, то есть ремонт в них проводился примерно 10 лет назад.
17% продаж пришлось на «квартиры с ремонтом». Как показывает практика, обычно в эту категорию попадает жилье, где накануне продажи, или за пару лет до этого, был проведен косметический ремонт (например, поклеены новые обои, на полу заменен ламинат или линолеум), установлена новая сантехника, пластиковые окна.
Доля покупок квартир с евроремонтом в общей структуре продаж составила 12%, а с высококачественной отделкой — лишь 6%.
«Не стоит путать квартиры с евроремонтом и с высококачественной отделкой. Это две разные категории.
Первая — подразумевает просто ремонт с применением современных отделочных материалов без особых изысков, вторая — привлечение дизайнеров, архитекторов и высококвалифицированных рабочих, а также использование дорогих эксклюзивных строительных и отделочных материалов, фурнитуры и техники», — говорит Юлия Антясова, руководитель офисов «Таганский» и «Новогиреево» сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ».
Квартир, в которых необходимо было проводить ремонт в структуре продаж не много, не более 15%. Из них 11% покупок пришлось на квартиры в старом жилом фонде, где необходимо провести капитальный ремонт, и 4% — на вчерашние новостройки (3,6% — без отделки и 0,4% — под чистовую отделку соответственно).
http://www.pro-n.ru/analytics/1620.html
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Долгие годы вторичный рынок Петербурга опережал сегмент строящегося жилья по средним ценам. Ведь квартира в готовом доме несет в себе для покупателя гораздо меньше рисков, чем в том, который еще не построен. Сегодня ситуация изменилась.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена предложения на вторичном рынке составляет 104,8 тыс. рублей за 1 м2. При этом на первичном рынке цена предложения — 108,2 тыс. рублей за 1 м2.
Если говорить о ценах сделок на вторичном рынке, то они, как правило, в пределах 10% отличаются в меньшую сторону от цены предложения.
Потому что на вторичном рынке до сих пор происходит торг между покупателем и продавцом.
Новостройки наступают
При этом и количество сделок на первичном рынке сегодня уже существенно перевешивает число сделок на рынке вторичном. На первый взгляд это не так.
По данным Управления Росреестра по Санкт–Петербургу, в I квартале 2019 года количество зарегистрированных договоров долевого участия достигло 23 630, что на 30,2% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.
При этом число зарегистрированных прав на основании договоров купли–продажи и мены составило 26 519, что больше, чем в I квартале 2018 года, на 14%.
Вторая цифра включает в том числе и договоры купли–продажи жилья на вторичном рынке. Ключевое здесь — «в том числе», так в эти 26 519 входят любые действия с недвижимым имуществом, подлежащие регистрации, включая дарение, перерегистрацию и многое другое. Поэтому опираться на данную цифру нельзя.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в I квартале 2019 года на вторичном рынке в Петербурге было реализовано 10 700 объектов, еще 3500 — в пригородной зоне Ленобласти, преимущественно во Всеволожском районе. При этом на первичном рынке в Северной столице было продано 18 930 квартир, а в пригородах — 6000.
Перелом в тенденциях произошел несколько лет назад. «Во многих крупных риелторских компаниях доля сделок по первичному рынку начиная с 2013 года непрерывно росла, — рассказывает Дмитрий Рубин, вице–президент Ассоциации риелторов. — В последний год данный показатель составляет примерно 50 на 50 «.
Безусловно, отчасти такой скачок произошел благодаря тому, что застройщики стали плотно работать с агентствами недвижимости, понимая, что это еще один хороший канал реализации (помимо собственного отдела продаж). Тем не менее и экспансия застройщиков в пригородную зону Ленобласти, и рост числа строящихся объектов — все это послужило катализатором резкого увеличения интереса покупателей к первичному рынку.
Старое не предлагать
В целом в последние годы спрос на вторичном рынке трансформировался в интерес к новой вторичке. Это современное жилье, построенное максимум несколько лет назад, но уже находящееся в собственности у частного лица, а не у застройщика. По сути, это альтернатива первичному рынку, только более дорогая: стоимость квадратного метра здесь может достигать 175–181 тыс. рублей по итогам сделок.
Жилье, построенное десятилетия назад, при отсутствии должного ухода, как и люди, не молодеет. Хрущевки, брежневки, корабли… Жители спальных районов Петербурга не понаслышке знают эти дома, многие петербуржцы по–прежнему в них живут.
Например, хрущевки, которые строились более полусотни лет назад, изначально были рассчитаны на 50 лет эксплуатации. Они строились в тот период, когда необходимо было любое жилье, которое можно построить быстро. Корабли — старые панельные дома следующего поколения.
Как известно, они имеют плохие теплоизоляционные свойства ввиду особенностей конструктива и строительства. Особенности планировочных решений советских домов также говорят не в их пользу.
Все это привело к тому, что сейчас интерес к ним существенно снизился, ведь большинство покупателей предпочитает более современное жилье.
«Жилой фонд, сформированный в советское время, сейчас значительно просел по спросу, — рассказывает руководитель инвестиционно–риелторской группы The Place Дмитрий Питиримов. — Так, большинство инвесторов — это те люди, которые продали свои объекты на вторичном рынке для того, чтобы приобрести что–то на первичном.
И потом либо сдавать в аренду, либо перепродать. Если же говорить о покупках «для себя», то по–прежнему остается группа семейных покупателей, которые предпочитают приобретать новую вторичку. Но их, как правило, интересует тот же район, чаще даже — микрорайон, так как они привязаны к садам и школам, куда ходят их дети».
По словам Дмитрия Рубина, за последние полтора–два года цены на первичном рынке заметно выросли. «И сейчас они догоняют качественную вторичку, — уверен эксперт.
— Если говорить про менее ликвидные хрущевки и брежневки, то первичный рынок уже давно их перегнал, так как потребителю проще купить квартиру «без истории» в новом доме, чем с багажом в виде, например, обветшалой сантехники, хорошей слышимости и громких соседей».
Небольшие метражи
И на вторичном, и на первичном рынке наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры. «Лидеры спроса — однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, независимо от рынка, — уверен Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы». — На вторичном рынке еще часто покупают комнаты, а в новостройках — студии».
По словам Сергея Дроздова, генерального директора агентства «Петербургская недвижимость», например, в мае покупателей интересовали квартиры в новых домах Приморского района: однокомнатные площадью 33 м2 по цене 4,2 млн рублей и студии метражом 25 м2 стоимостью 3,05 млн рублей. Также совершались сделки с однушками общей площадью 36 м2 по цене 3,65 млн рублей в кирпично–монолитных домах Невского района.
Покупатель найдется
Тем не менее, учитывая высокую стоимость новой вторички, и на старую панель покупатели еще находятся.
«Цены в последнее время выросли и продолжают расти в обоих сегментах рынка, — уверен Дмитрий Соловьев, генеральный директор агентства «Абсолют Сити». — Новые строящиеся дома все чаще выходят на рынок с высокими ценам уже на начальном этапе строительства.
Нередко искомое можно найти на вторичном рынке с целой вереницей плюсов: без рисков, без ожидания и по более привлекательной цене. В фаворитах, как ни странно, не только новая вторичка, но и нижний ценовой сегмент — дешевые квартиры в домах постройки советского времени.
Благодаря наличию выбора у покупателя есть возможность немного торговаться и диктовать свои условия».
По данным агентства «Петербургская недвижимость», в мае стоимость «квадрата», например, в хрущевках и брежневках по итогам сделок стартует с 79 тыс. рублей. Что существенно ниже средней цены по городу на первичном рынке.
Участники рынка сходятся во мнении: после 1 июля 2019 года стоимость квартир изменится на обоих рынках, так как они взаимозависимы. Прогнозы по росту цен различны — от 5 до 25%.
По словам Дмитрия Питиримова, уже сейчас застройщики повышают цены повсеместно. Если же говорить в целом по рынку, то, скорее всего, рост цен все–таки будет плавным, потому что стоимость квартир на обоих рынках прежде всего зависит от спроса. И вопрос, готовы ли покупатели к новому скачку цен, остается открытым.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
На что смотрят в первую очередь при покупке жилья
Как изменились предпочтения покупателей на столичном рынке вторичного жилья с течением времени? Какие вопросы волнуют в первую очередь людей в провинции? Об этом рассказывают «СП» московские риелторы.
Смена приоритетов
Пару десятков лет назад, на самой заре появления в России рынка недвижимости как такового, граждане не задавали никаких лишних вопросов, говорят риелторы.
В те времена, когда находящиеся в свободной продаже объекты можно было пересчитать едва ли не по пальцам, сам факт приобретения хоть какого-нибудь жилья уже рассматривался как факт необыкновенного везения, поэтому особого значения потребительским характеристикам не придавалось.
Однако сейчас даже в сегментах бюджетного жилья эконом- и комфорт-класса продать жилье непросто из-за возросших требований будущих владельцев.
Так, крайне принципиальный еще каких-то 12−15 лет назад вопрос о наличии в квартире стационарного телефона к настоящему времени фактически полностью утратил свою актуальность. По словам специалистов, раньше он был третьим по популярности и задавался сразу после «в каком районе дом» и «сколько стоит квартира».
Если городского телефона не было, вспоминает Михаил Куликов из «ИНКОМ-Недвижимости», то приходилось скидывать с первоначальной цены сумму от 1 до 5 тысяч долларов, иначе покупать не соглашались.
Но в период где-то между 2000 и 2003 годами, когда мобильная связь стала общедоступной, наличие или отсутствие телефонной точки больше не волнует умы и сердца покупателей.
Вместо этого, обращают внимание столичные эксперты, вакантное место в тройке лидеров занимает вопрос о наличии или отсутствии возле дома машиноместа или крытого паркинга.
Причем 5 или 6 лет назад, констатируют они, его вообще не возникало в процессе подготовки сделки.
Но теперь, когда количество легковых автомобилей в городе явно зашкаливает, а незанятого строениями пространства остается все меньше и меньше, проблема размещения собственного «железного коня» становится все актуальней.
Также практически полностью «вышел из обращения» и вопрос о формате санузла, часто раздававшийся из уст потенциальных покупателей на стыке веков. «Интерес к состоянию туалетов и ванн в то время был вполне понятен, — комментируют риэлторы.
— После бараков и „хрущевок“, в которых по утрам и вечерам приходилось едва ли не стоять в очереди, чтобы решить все гигиенические проблемы, люди всеми силами стремились избежать этого».
Сейчас же на столичной «вторичке» представлено большое количество объектов, имеющих по 2 или 3 санузла, а старые дома с тесными совместными туалетами «выбывают с поля» по причине довольно активного демонтажа.
Вместе с тем все чаще, подчеркивают московские специалисты, первым вопросом потенциального покупателя бывшего в употреблении жилья является не сакраментальное «сколько стоит», а вполне рациональное «в каком состоянии инженерная инфраструктура». Впервые такая тенденция наметилась примерно в середине «нулевых», когда на «вторичку» вышли квартиры в домах, чей возраст не превышал 10−15 лет.
До этого в сознании граждан в качестве эталонного образца качественного дома прочно сидел образ «сталинки». Но в сравнении с ними относительно новые монолитно-кирпичные жилые здания заметно выигрывали именно по критерию работоспособности инженерной инфраструктуры.
Именно из-за того, что в сталинских домах с течением времени все основные коммуникации — водопровод, канализация, электропроводка — морально устарели и уже не отвечают современным представлениям о комфорте, монолитная «вторичка» торгуется на столичном рынке примерно на 21−22% дороже.
Но если о городском телефоне и санузле покупатели все же спрашивают хоть с какой-то периодичностью, то вопрос о качестве отделки вторичного жилья для москвичей не актуален. Его наличием интересуется, по информации представителей холдинга «МИЭЛЬ», едва ли четыре человека из каждой сотни будущих собственников.
А вот интерес покупателей к экологической обстановке в районе возможного проживания возрастает все активнее.
Если в начале 2000 года состояние природы москвичей не интересовало, то, по данным представителей «НДВ-Недвижимости», в прошлом году разговор о сделке покупатели начинали именно с выяснения этого параметра в каждом семнадцатом случае из ста.
По состоянию же на сентябрь 2014 года, говорят многие независимые риелторы, вопрос о наличии в непосредственной близости от квартиры рекреационных зон и мест активного или пассивного отдыха занимает четвертое место по популярности у потенциальных покупателей.
Кстати, если выясняется, что интересующие клиентов объекты действительно располагаются неподалеку, то они, замечают риелторы столицы, готовы «накинуть сверху» до 15% от первоначальной стоимости вторичного лота.
А что провинция?
Между тем если в «продвинутой» златоглавой слегка избалованные благами цивилизации жители могут позволить себе интересоваться чем-то иным, то в других городах и весях России ситуация остается прежней. И первым вопросом потребителя к агенту является как раз-таки классическое «сколько стоит». Потом возможны варианты.
Так, в Челябинске, говорит местный риелтор Михаил Истомин, сразу после уточнения стоимости покупатели уточняют, насколько далеко от квартиры находятся школа, детский сад, поликлиника и продуктовые магазины (причем именно в такой последовательности).
А, например, в Омске, по словам риэлтора Нины Карпенко, будущие собственники активно интересуются степенью физического износа здания и наличием в квартире балкона.
Но первостепенно важным для большинства омичей вопросом, считает Наталья Витковская, представитель агентства «Квартал+», является как раз состояние объекта и наличие ремонта.
«Чаще всего в первую голову меня спрашивают — а можно ли в квартиру сразу заехать и жить», — констатирует агент. И это, подчеркивают местные специалисты, является главным трендом на рынке недвижимости Омска вот уже много лет.
Нестареющие ценности
И все же как бы ни менялись приоритеты покупателей «вторички», и столичные, и региональные игроки рынка недвижимости отмечают, что некоторые нюансы, являющиеся немаловажными для определенных возрастных групп покупателей, были, есть и будут актуальны в любое время.
Как правило, молодые семьи всегда подробно расспрашивают о транспортной доступности квартиры и общим состоянием подъезда. А вот люди, перешагнувшие определенный возрастной рубеж и имеющие семейный статус бабушек и дедушек, как раз не проявляют интереса к этим факторам. Для них гораздо важнее общее состояние квартиры, а также сведения о социальной активности и благосостоянии соседей.
И только молодые люди, не связавшие себя узами брака, задают меньше всего вопросов риелторам. Главным для такой категории людей, подчеркивают агенты по недвижимости, является сам факт приобретения отдельного угла.
Виталий Аньков/ РИА Новости
«А давайте повысим цену!?» Когда на самом деле продавцу квартиры стоит повышать цену и не прогадать
Фразу в заголовке я слышу этой осенью чаще, чем «обслуживаем только в масках и перчатках».
Льготная ипотека через рост цен на строящееся жилье быстро взбодрила вторичный рынок жилья большинства городов. И цены понеслись вскачь. За три последних месяца 2020 года многие продавцы испытали давно забытые ощущения «власти в продаже».
Желание получить как можно больше за свою квартиру приятно для собственника, понятно для рынка и ограничено покупательской способностью вкупе с предельной потребительской ценностью квартиры.
Если бездумно повышать рекламную цену на свою квартиру, вы рискуете просто остаться без покупателей в ближайшем будущем. Просто потому что вам захотелось повысить цену, потому что «все повышают», квартира не продаться за более высокую цену.
Цены на вторичное жилье этой осенью, вслед за новостройками, устремились ввысь
Цены на вторичное жилье этой осенью, вслед за новостройками, устремились ввысь
Есть три случая, когда повышение рекламной цены – и соответственно цены продажи – оправданы.
1. Квартиры по такой же или более низкой цене уже «ушли» с рынка. Они были точно хуже вашей
Пожалуй самый часто встречающийся случай обоснованности повышения цены. Покупатели квартир-аналогов, которые продавались по ± такой же цене, как ваша квартира, уже внесли авансы/задатки.
Причем все они были в чем-то хуже вашей Теперь ваша квартира находится в нижнем ценовом сегменте. И если вы заметили, что стало больше просмотров и все чаще потенциальные покупатели начинают с вами переговоры, то есть повод задуматься.
Трезво оценить текущее состояние мини-рынка вашей квартиры и, возможно, повысить цену в рекламе.
2. У вас два и более покупателя, которые готовы предложить вам цену продажи равной рекламной цене
Идеальная ситуация для повышения цены в рекламе. У вас есть как минимум два человека, которые готовы купить вашу квартиру не торгуясь по цене.
Теперь перед вами стоит «дилемма жадности»:
Продать квартиру одну из имеющихся покупателей по цене в рекламе или даже чуть выше? Или существенно повысить цену и получить через какое-то время еще больше денег?
Когда вы читаете эти строки, вы делаете свой выбор из двух вышеприведенных вариантов рационально. А вот когда вы продаете свою квартиру, то думать с «холодной» головой получится не всегда. И жадность может победить.
Тогда вы должны свести к минимум риск остаться с квартирой, но без денег. Потому что продать квартиру по той же цене, что вы могли две-три-шесть недель назад, психологически очень трудно. А большей цены никто не предлагает.
Как вы будете минимизировать подобный риск?
Помимо «сухого» расчета, при повышении цены на квартиру стоит учитывать и множество других факторов
Помимо «сухого» расчета, при повышении цены на квартиру стоит учитывать и множество других факторов
3. Варианты вашей «альтернативной покупки» выросли в цене, и вы не можете компенсировать этот рост своими деньгами
Самый неприятный вариант повышения цены. Когда вы одновременно продаете и покупаете квартиры, то для вас никакой роли не играет цена продажи вашей недвижимости как цифра сама по себе.
Куда важнее для вас – это разница между тем, за сколько вы продадите свою квартиру и во сколько вам обойдется квартира, которую вы хотите купить.
И если цены на вариантов «альтернативу» выросли, то у вас два варианта – закрывать возникший гэп (gap) своими деньгами (или увеличивать сумму кредита, если вы берете ипотечный кредит на доплату). Второй – повышать цену на свою квартиру.
Большинство собственников выберет второй вариант. Но сработает ли он или нет – нет однозначного ответа.
Если вы оказались в такой ситуации, то придется не просто смотреть на ситуацию на рынке. Еще вам придется побороть внутреннего жадину и свои страхи. В некоторых случаях повышение цены может закрыть возросшую разницу между ценами продаваемой вами квартиры и той, которую вы хотел бы купит взамен.
****************************************************
Для повышения рекламной цены и, соответственно, цены продажи квартиры должны быть рациональные причины, которые должны соответствовать текущей рыночной ситуации и вашим, как собственника квартиры, целям и задачам. Мотив для повышения «Потому что я так хочу!» почти всегда приведет лишь к увеличению сроков продажи, но не к более высокой итоговой цене квартиры.
Что дороже: ремонт б/у или квартиры в новостройке
Перед покупкой квартиры стоит нелегкий выбор: купить жилье на вторичном рынке, которое вполне может оказаться в убогом состоянии, или же в новостройке. И тут начинаются метания с мучительным взвешиванием всех за и против.
«Вторичка, пусть даже убитая, — все-таки проверенный вариант. Дом дал усадку, и ремонт уже не „поплывет“. К тому же работа коммуникаций проверена годами. Для вас не будет сюрпризом маленький напор воды или перебои с электричеством. Новостройка — это лотерея, где пол и окна придется переделывать из-за возможного халатного отношения застройщика. К тому же зимой может оказаться, что в комнате сильно дует из-за некачественно заделанных швов. На косметический ремонт от застройщика есть гарантия, которую многие не хотят выполнять. А самое главное — может выясниться, что дом возведен незаконно или не по стандартам. Тогда дом могут и снести».
По словам нашего эксперта, бывали и такие случаи, когда людям доставались квартиры в сталинских домах, где ремонт был сделан первый и последний раз больше полувека назад. Приходилось обдирать старые обои, краску, снимать полы, сбивать шпаклевку, на что ушло немало сил и денег.
«Только на вынос и вывоз мусора они потратили около 9000 рублей. Замена старых коммуникаций на новые тоже обошлась в копеечку. Но есть и плюсы: кому не под силу сразу же отделать квартиру, можно начать „ползущий“ ремонт. То есть жить в одной комнате, пока в остальных идут работы. В новом доме придется делать все одновременно», — добавляет Надежда Жданова.
Пол
Здесь придется изрядно попотеть и вложиться, так как разговор идет не просто о линолеуме, а о черновой части пола. Придется снимать не только старый паркет и черновые доски, но и выгребать строительный мусор, заросший плесенью. Это необходимо сделать, чтобы не дышать неприятным запахом и спорами. Затем нужно загрунтовать и сделать новую стяжку. Не забудьте о звукоизоляционной подложке!
Чтобы не возникло недоразумений, пригласите специалистов, которые оценят состояние пола и стен не только вашей квартиры, но и на нижнем этаже. Обязательно зафиксируйте все на фото. Иначе соседи могут специально набедокурить, чтобы отремонтировать потолок за ваши деньги.
Электропроводка
Надо понимать, что электрика в домах советского типа уже надолго отстала от современных требований. Например, многие бытовые приборы требуют заземления. Для этого надо поменять электросчетчик и протянуть дополнительную линию, усиливающую электросеть.
Вдобавок, обычные выключатели уже не подходят к энергосберегающим лампам. К тому же алюминиевые провода во вторичке зачастую доживают свой век: становятся ломкими, может произойти замыкание. Такую проводку придется менять на медную. Также нужно вытащить все провода из-под обоев и плинтусов.
Они должны быть скрыты в специальной коробке.
Окна
Деревянные окна нужно менять вместе с коробками, так как они уже давно отслужили. Важно все начисто выгрести из-под проемов, чтобы грибок не размножался. Не забудьте о приточной вентиляции, которая отвечает за воздухообмен в квартире. В старых домах ее нет! Чтобы не мучили звуки с улицы, можно заказать двухкамерный стеклопакет.
Двери
Чтобы не было слышно лифт или соседей, лучше всего поставить обычную дополнительную дверь помимо входной.
Трубы
Замена труб — самый наболевший вопрос. Ведь со временем в них откладывается накипь, которая разрушает изнутри. Чтобы не стать жертвой канализационных запахов, обновите фановые трубы (участок трубопровода, который соединяет систему канализации с атмосферой. — Прим. ред.) и сливы. И, конечно же, позаботьтесь о замене газовой трубы на кухне.
Предчистовая отделка
В советские времена иногда можно увидеть такую картину: поверх газет наклеены обои. Чтобы избавиться от пережитков прошлого, необходимо снять все, что есть под обоями, до самого бетона. Затем загрунтовать, отштукатурить, пропитать средствами против плесени, заделать трещины и выровнять. Такую же процедуру нужно проделать и с потолком.
«Конечно, квартира квартире рознь, — добавляет Надежда Жданова. — Стоимость ремонта зависит от имеющегося бюджета. Если вы готовы раскошелиться на действительно качественные материалы, то и затраты будут внушительные. Напомню, что во вторичке часть затрат, кроме основного ремонта, ушла на демонтаж убитого интерьера и избавление от мусора. В новом же доме этого делать не нужно, так как есть трубы и электропроводка. Зато во вторичке не всегда нужно делать новую стяжку, менять окна и так далее. Все зависит от состояния квартиры, в котором она вам досталась».