Значительное количество земель не используется по назначению. Это является основанием для изъятия наделов. Зачастую государство игнорирует эту процедуру и участок продолжает пустовать долгие годы. Узнайте, как инициировать изъятие и получить интересующую землю.
Содержание статьи:
Оформление неиспользуемой более 3-х лет земли
Использование земли по назначению является одним из основных условий ее предоставления. Собственники и другие обладатели часто нарушают его и не осваивают выделенный участок. Имеющаяся их земля может заинтересовать тех, кто готов вложить время и средства в использование надела.
Давайте разберемся с процедурой оформления прав на пустующую землю.
Когда стоит прибегать к такой процедуре?
Наиболее простым способом получить права на неиспользуемый участок является его покупка у собственника.
По ряду причин это не всегда удастся осуществить:
- Хозяин может отсутствовать по месту нахождения земли годами, а узнать его контакты затруднительно.
- Собственник находится на месте, но категорически отказывается продавать участок.
Только в перечисленных ситуациях имеет смысл подключать государство.
Нормативная база
Если гражданин решил получить права на неиспользуемый участок, ему необходимо руководствоваться следующими документами:
- ст. 284 и 286 ГК РФ;
- ст. 6 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- ст. 54 и глава V.1 ЗК РФ;
- постановление Правительства N 369 от 23 апреля 2012 г.
Перечисленные документы содержат правила, касающиеся оснований изъятия, его правил, а также порядка передачи участка новому пользователю.
В каких случаях возникают основания для изъятия?
В общем виде условия для изъятия изложены в ГК. Речь идет о случаях, когда земля не используется по целевому назначению (строительство, сельское хозяйство и другое) на протяжении 3-х лет.
Это правило предусматривает ряд исключений:
- специальным законом такой период может быть более продолжительным;
- в срок не засчитывается время, в течение которого собственник обустраивает землю.
Примером служат участки, выделенные для сельского хозяйства. В случае неиспользования земли для аграрной деятельности, исчисляемый 3-летний срок не будет включать периоды, связанные с устранением последствий стихийных бедствий.
Правила изъятия земли, которой не пользуются более трех лет
Наиболее детальная процедура касается земель, выделенных для аграрного производства. В отношении таких участков проверку проводит земельный надзор, входящий в структуру Росреестра.
Моментом начала течения периода неиспользования служит первая проверка установившая любой из признаков, содержащихся в Постановлении N 369 (отсутствие свидетельств растениеводства, выпаса скота и других видов аграрной деятельности).- Гражданину, желающему оформить такой участок необходимо обратиться в земельный надзор с сообщением о факте его неиспользования.
- По результатам проверки может выясниться следующее:
Моментом начала течения периода неиспользования служит первая проверка установившая любой из признаков, содержащихся в Постановлении N 369 (отсутствие свидетельств растениеводства, выпаса скота и других видов аграрной деятельности).- это первое зафиксированное нарушение, поэтому изъятие может состояться не ранее, чем через 3 года.
- срок неиспользования составляет более 3-х лет.
Второй случай является более перспективным, поскольку власти будут обязаны начать изъятие.
Роль потенциального приобретателя невелика. До проведения торгов он может лишь обращаться с жалобами в органы власти о бездействии ответственных за реализацию процедуры лиц.
Процедура изъятия сельскохозяйственных земель
При выявлении нарушения, собственник получит предписание о его устранении. Если оно будет выполнено в установленный срок, и хозяин начнет использовать землю по назначению, то изъятие не состоится. Основанием для продолжения процедуры станет бездействие собственника.
Само изъятие может осуществляться 2-мя способами:
- добровольной передачей земли государству (уполномоченной региональной структуре);
- путем инициирования судебного разбирательства об изъятии и реализации участка с публичных торгов.
В обеих ситуациях собственник получит плату за реализацию надела.
При отсутствии добровольного согласия владельца, органы власти обязаны в течение 2–х месяцев после истечения срока выполнения предписания подать соответствующий иск.
Если суд принял сторону представителей власти, то дальнейшая процедура предполагает следующее:
ожидание вступление решения в силу (1 месяц с момента принятия полного текста или в день рассмотрения апелляционной жалобы);- выполнение всех действий, необходимых для постановки земли на кадастровый учет (для этих целей предоставляется полгода);
- проведение публичных торгов.
ожидание вступление решения в силу (1 месяц с момента принятия полного текста или в день рассмотрения апелляционной жалобы);Правила организации публичных торгов
Переход земли к новому владельцу осуществляется путем его реализации на аукционе. Для участия в этой процедуре требуется подать заявку.
Наиболее важным моментом служит цена земли.
Ее определение происходит согласно ст. 6 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
- Способ установления начальной цены торгов должен содержаться в решении суда. Речь идет о кадастровой стоимости (используются данные не старше 5-ти лет или об отчете оценщика).
- Если участок требует проведения работ по рекультивации, то начальная цена может снизиться, но не более чем на 20 %.
- При отсутствии предложений через 2 дня проводится повторный аукцион, на котором стартовая цена снижается на 20 % от начальной стоимости земли на несостоявшихся торгах.
- Если повторный аукцион не состоялся, то земля реализуется путем публичного предложения. Цена сделки не может быть менее половины от стартовой стоимости участка на повторных торгах.
Если другие претенденты на участок отсутствуют, то целесообразно дождаться максимального снижения стоимости и выгодно приобрести землю.
Действия после торгов
По результатам проведения торгов оформляется договор. Со стороны продавца выступает уполномоченная структура. Она является посредником и передает вырученные средства предыдущему собственнику.
Ни в коем случае нельзя передавать оплату напрямую владельцу. Это не станет надлежащим соблюдением условий аукциона.
Получив на руки документы, следует выполнить ряд действий:
- Проверить правильность внесения данных о себе и о земельном участке.
- Сдать документы в Росреестр для оформления прав.
- Получить подтверждение собственности на приглянувшийся участок.
Согласно требованиям закона, новый владелец обязан приступить к использованию надела по назначению в течение года с даты регистрации права собственности на него.
При стечении определенных обстоятельств, оформление неиспользуемой 3 года земли может оказаться более выгодным, чем прямая покупка у собственника. Выгода может заключаться во многих аспектах, не только в финансово.
Для получения всех преимуществ должны совпасть несколько обстоятельств:
- Собственник не собирается устранять нарушения.
- Оценочная стоимость является посильной.
- В покупке участка не заинтересованы другие претенденты.
Отсутствие любого из этих условий поставит инициирование изъятия земли под сомнение.
Почему бывшие сельхозземли не надо переводить в земли лесного фонда
Мнение эксперта 6 минут 06/11/2019 читать и обсуждать наши новости в телеграме читайте наши новости в телеграме
5 ноября 2019 года Greenpeace, WWF и FSC опубликовали открытое обращение к главе Правительства РФ Дмитрию Медведеву с просьбой внести в российское законодательство ряд изменений, позволяющих лесу официально расти на землях сельскохозяйственного назначения, а собственникам этих земель — вести лесное хозяйство, выращивать лес.
В частности, по мнению природоохранных организаций, нужно внести изменения в статью 78 Земельного кодекса РФ (которая сейчас запрещает вести лесное хозяйство на землях сельхозназначения), а также утвердить специальный правительственный правовой акт, определяющий особенности обращения с этими лесами. Существование этого акта предусматривается недавно вступившей в силу статьёй 123 Лесного кодекса РФ — «Леса на землях сельскохозяйственного назначения», и разработать его проект должно Минприроды России.
К сожалению, подготовленный Минприроды проект запрещает вести лесное хозяйство на сельхозземлях, и допускает всего два варианта решений по уже существующим таким лесам: или всё срубить, землю расчистить и вовлечь в сельскохозяйственное использование, или перевести в земли лесного фонда, и хозяйствовать по утверждённым для них правилам. Природоохранные организации просят Медведева этот проект ни в коем случае не утверждать.
Минприроды сразу же отреагировало на это обращение природоохранников, показав, что его позиция остаётся неизменной: лесное хозяйство на выбывших из использования сельхозземлях можно вести только после того, как они будут переведены в земли лесного фонда.
Единственное исключение Минприроды допускает для защитных лесных насаждений — но это исключение и так предусматривается действующим законодательством (всё той же статьёй 78 Земельного кодекса РФ) и никак не относится к абсолютному большинству бывших сельхозземель или самовольно выросших на них лесов.
Петицию за права россиян выращивать лес подписали более 34 тысяч человек
Почему Минприроды неправо, а его позиция вредна для лесов, людей и развития нашей страны в целом?
По оценке экспертов российского отделения Greenpeace, площадь бывших сельскохозяйственных земель, заброшенных в период с 1985 года, неиспользуемых в течение 6 лет и более (то есть тех, которые можно считать в целом заброшенными), составляет в нашей стране 76,3 млн га. Есть и более старые заброшенные земли, но по ним данных пока нет.
По оптимистической оценке Минсельхоза, в период до 2024 года в сельскохозяйственное использование можно вернуть примерно 4,8 млн га таких земель (скорее всего, это сильно завышенная оценка). Из всех этих заброшенных земель по меньшей мер 60 миллионов гектаров — это безнадёжно заброшенные земли, которые уже заросли лесом (не менее 30 миллионов гектаров), или постепенно зарастают им.
Хотя для сельского хозяйства эти земли непригодны или неинтересны, для лесного хозяйства они весьма хороши — лесное хозяйство менее требовательно к качеству земель, климату, инфраструктуре и трудовым ресурсам.
При правильной организации лесного хозяйства на этих землях можно выращивать ежегодно больше ценной древесины, чем её сейчас заготавливается и воруется во всех официальных лесах России — и за счёт этого не только создать рабочие места и доходы для развития сельских территорий, но и снять нагрузку и угрозы со многих ценных природных территорий.
Сейчас эти заброшенные земли и самовольно вырастающие на них леса никак не используются — поскольку за сам факт существования такого леса собственник земли может быть оштрафован на большую сумму (до 50 тыс. руб. для граждан, до 700 тыс.
руб. для организаций), а земля может быть изъята. Более того — чтобы избежать штрафов и изъятия земли, собственники часто просто сжигают такие леса, и это является одной из важнейших причин крупных лесопожарных катастроф в нашей стране.
Тот вариант решения проблемы, который предлагает Минприроды — переводить заброшенные и зарастающие лесом земли сельхозназначения в земли лесного фонда, и только потом вести на них полноценное лесное хозяйство, проблему не решит. Главных причин две.
Во-первых, чтобы перевести эти земли в земли лесного фонда, их нужно будет отобрать у нынешних собственников (поскольку Лесной кодекс РФ однозначно говорит, что земли лесного фонда могут принадлежать только Российской Федерации).
А это процесс несправедливый (собственники не виноваты, что законодатели не разрешают использовать самым эффективным и во многих случаях единственно возможным способом — для лесовыращивания), долгий (в подавляющем большинстве случаев, даже если правительство придумает упрощённый порядок перевода, земли придётся отбирать через суд) и дорогой. Если переводить так, как это делается сейчас, то для перевода всех пригодных для лесного хозяйства заброшенных сельхозземель в земли лесного фонда потребуется несколько столетий, и стоить это будет несколько миллиардов рублей ежегодно.
Во-вторых, в рамках действующего лесного законодательства эти земли, если их перевести в земли лесного фонда, так и останутся просто заброшенными.
Связано это с тем, что нынешнее лесное законодательство ориентировано не на развитие лесного хозяйства, а на простое использование существующих спелых лесов как природного месторождения древесины (эта модель лесопользования называется «экстенсивной», или «бесхозяйственной»).
В рамках этого законодательства организовать на новом месте, например, на заброшенной сельхозземле, эффективное лесное хозяйство практически невозможно.
Таким образом, государство, потратив колоссальные деньги и много времени, получит в собственность всего лишь десятки миллионов гектаров спонтанно зарастающих лесом пустошей. Это не принесёт ни рабочих мест, ни доходов, необходимых для развития сельских территорий.
Что предлагают природоохранные организации?
Предложение простое: пойти по тому же пути, по которому давно идёт большинство стран мира, заботящихся о развитии своих сельских территорий.
Путь этот состоит в том, чтобы лучшие сельхозземли использовать для современного высокоэффективного сельского хозяйства (которое позволяет с этих лучших земель получать в разы больше продукции, чем десятки лет назад).
А те земли, которые для этого высокоэффективного сельского хозяйства не годятся, отдать под разные варианты лесного и смешанного хозяйства (плантационное лесоразведение, лесное фермерство, классическое лесное хозяйство, агролесоводство, а местами и под восстановление утраченных ценных лесных экосистем). При этом землю ни у кого не отбирать, а дать возможность использовать её самым эффективным с точки зрения собственника образом, для сельского или лесного хозяйства, или для сочетания их в разных пропорциях.
- Правовое регулирование выращивания лесов на таких землях должно быть упрощённым — чтобы, например, фермеру или иному землевладельцу не приходилось содержать целый штат писарей для поддержания такого бумагооборота, без которого нельзя обойтись в подведомственных Минприроды государственных лесах.
- В мире такого опыта полно: например, в Китае на выбывших из использования сельхозземлях в период с 1990 года высажено уже около 95 миллионов гектаров лесов, главным образом ради борьбы с опустыниванием, повышения эффективности сельского хозяйства, выращивания древесины, борьбы с бедностью.
- В Европейском Союзе масштабы не такие впечатляющие, но в рамках долгосрочной программы по облесению низкопродуктивных и неудобных сельскохозяйственных земель, для повышения эффективности сельского хозяйства, выращивания древесины и сельского развития с 1994 года создано около 2,5 млн га новых лесов (это не считая тех, которые собственники создают сами, без какой-либо господдержки).
- Если сделать так, то в перспективе, при некоторой государственной поддержке на начальных этапах, на заброшенных и сейчас пустующих сельхозземлях в перспективе можно будет выращивать до трехсот миллионов кубометров древесины в год, и поддерживать за счёт одного только лесного хозяйства до ста тысяч постоянных рабочих мест.
- Но чтобы это светлое и счастливое лесное будущее когда-нибудь наступило консервативные государственные чиновники должны ему хотя бы не мешать.
- лес
Неиспользуемые земли будут изымать в ускоренном порядке
2018-02-05T14:26:26+10:00 2018-02-05T14:26:26+10:00 2018-02-05T14:26:26+10:00
фото pixabay.com
Глава Минсельхоза Александр Ткачев сообщил, что ведомство готовит поправки в законодательство, направленные на ускоренное изъятие неиспользуемых с/х земель, сообщает «К».
«Сегодня мы рассматриваем механизмы и, я думаю, в весеннюю сессию Госдумы внесем предложения в законодательство о том, чтобы внедрить в процесс контроля за неиспользуемыми сельхозземлями элементы оценки и определенную шкалу, используя которые, мы будем понимать, что земля после предписания Россельхознадзора не используется, к примеру, в течение двух лет, —передает слова Александра Ткачева сайт Минсельхоза. — Этого будет достаточно для того, чтобы передавать материалы в суд для изъятия. Зачем давать возможность собственнику обманывать, выкручиваться? Если он на протяжении двух-трех лет на ней не работал, и там уже кустарники пятилетние, то нет смысла дальше держать ее у него».
По словам министра, в настоящее время после предписания Россельхознадзора нерадивый хозяин земли должен начать ее обработку в течение трех лет.
«Но здесь очень много моментов для лукавства: земля по истечению срока переписывается на родственников, друзей, и эта процедура обнуляется. Надо снова давать предупреждения и ждать три года», — отметил Александр Ткачев.
По его мнению, это особенно касается сельхозземель вокруг больших городов, которые скупаются и переводятся в другую категорию. «Потом начинается стройка, а это совершенно другие доходы», — сказал он.
«Задача по вводу сельхозземель в оборот является приоритетной для нас на ближайшее будущее, — заявил министр сельского хозяйства. — За три квартала 2017 г. по решению суда было изъято 3,5 тыс. га неиспользуемой сельхозземли, а 2,3 тыс. га было реализовано на публичных торгах и перешло к новым собственникам», — сообщил он.
При этом Ткачев подчеркнул он, изъятие земель — это крайняя мера, до которой редко доходит. «Это скорее инструмент, побуждающий собственников активнее возвращать земли в оборот, — пояснил он свою мысль.
— Так, с момента начала реализации закона об изъятии земли собственниками исполнено почти 3 тыс. предписаний Россельхознадзора, в результате чего в оборот возвращено более 120 тыс.
га сельскохозяйственных земель», — заключил министр.
Почти 446 га изъятых сельхозземель в Московской области выставят на торги в начале 2021 года
Аукцион
Источник: © , сайт администрации Сергиево-Посадского округа
- В Подмосковье около 446 гектаров изъятых сельскохозяйственных земель выставят на торги для их дальнейшего вовлечения в хозяйственный оборот, сообщила РИАМО министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова.
- «Земельные участки сельхозназначения общей площадью 96,2 гектара в деревне Антоново и 40,6 гектара вблизи деревни Вяземское в Можайском городском округе, а также 309 гектаров в поселении Ядроминское городского округа Истра, изъятые у недобросовестных собственников, будут выставлены на торги в I квартале 2021 года в рамках работы по вовлечению неиспользуемых земель в хозяйственный оборот», — сказала Адигамова.
- Она добавила, что масштабная работа по контролю за использованием сельхозземель ведется в Подмосковье уже давно и прецеденты с изъятием неиспользуемых участков у собственника – не редкость.
«В Московской области много земли сельскохозяйственного назначения, которая может приносить пользу жителям и региону, если она работает.
Некоторые собственники сельхозземель не используют их по назначению, и земля простаивает, почва теряет свою плодородность, а территория земель зачастую захламляется, зарастает сухостоем или борщевиком и становится угрозой жизнедеятельности жителей», — добавила министр.
Она подчеркнула, что собственник законодательно несет ответственность за свои земли и должен их использовать по назначению, содержать в порядке. Кроме того, изъятие не является безвозмездным. Собственнику земли будет выплачена рыночная стоимость участка по результатам торгов.
«В первом квартале 2021 года на торги выставят четыре земельных участка в Можайском округе, изъятые по суду у юридического лица и двух собственников – физических лиц – за неиспользование. Стартовая цена участков, назначенная судом, составит 6,4 миллиона рублей», — рассказала Адигамова.
В январе 2021 года пройдут торги по землям, ранее изъятым у ООО «Субаста». Более 309 гектаров в сельском поселении Ядроминское городского округа Истра изъяты в 2019 году по решению суда. Общая стоимость участков составляет 118,3 миллиона рублей.
Кроме того, будут выставлены на торги 40,6 гектара сельхозземли вблизи деревни Вяземское Можайского городского округа.
Изъятым у ООО «Экоурожай» землям не удалось найти хозяина с первого раза, стартовая цена была снижена на 20% и составила 2,1 миллиона рублей.
По земельному участку будут проведены торги посредством публичного предложения. Заявки на данные земли принимаются до 24 февраля 2021 года.
Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>
Неиспользуемые земельные участки, возможно, будут изымать
Неиспользуемые земельные участки, возможно, будут изымать
В настоящее время в России готовятся несколько законопроектов, нацеленных на сокращение неиспользуемых пашен, «замороженных» участков, выделенных под стройку в городах, и зарастающих сорняками земель на территории садоводческих товариществ.
Как пишет «РГ» в Государственную Думу были внесены предложения, согласно которым налоги на неиспользуемые сельхозземли возрастут в 5 раз. Процедура принудительного изъятия земли у частников при их ненадлежащем использовании прописана в поправках в Гражданский и Земельных кодексы, подготовленные Минэкономразвития.
Речь идет не только о землях сельхозназначения, но и о выделенных под строительство участках, которые с течение трех лет остаются неосвоенными.
Изымать участки смогут также, если собственник, ведет на земле деятельность, нарушающую установленный вид разрешенного использования, опасную для жизни или здоровья человека, окружающей среды.
Еще одной причиной для изъятия станут случаи, когда есть опасность для сохранения плодородия почв, памятников истории и культуры.
Участки будут принудительно выставлять на торги, а вырученные деньги после продажи вернут собственнику. При покупке изъятых в садоводствах земель, соседи и садовое товарищество в целом никакими преференциями пользоваться не будут.
- Проблема заброшены земель в стране стоит довольно остро, однако судить о ней сложно, поскольку точной статистики нет.
- «В прошлом году Росреестр провел около 400 тысяч проверок, из которых практически в половине случаев было выявлено нецелевое использование земли», — сообщил председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Торгово-промышленной палаты Олег Скуфинский.
- Как отметил председатель Общероссийской общественной организации садоводов Андрей Туманов, даже в Подмосковье есть места, где заброшено порядка 80% земли.
Изъять неиспользуемый участок, по закону, можно и в настоящее время, однако такие случаи единичны, поскольку забрать землю, например, у застройщика можно, только если она вообще не используется. Если ее используют, но с нарушением условия выделения, то можно только выдать предписание и обязать владельца «заморозить» объект.
Как рассказал «РГ» директор департамента недвижимости минэкономразвития Андрей Ивакин, в новом законе предусмотрена возможность изъятия лишь в том случае, когда одновременно нарушены правила землепользования, а деятельность на нем опасна для жизни, здоровья и окружающей среды.
Эксперты разошлись во мнениях.
«Самые эффективные меры воздействия в этой ситуации — штрафы и повышение налогов. Непонятно также — как определять «степень неиспользования участка»», — отметил Олег Скуфинский.
А по мнению председателя Всероссийской организации садоводов Андрея Туманова, изъятие земли – нормальная практика.
В новом законопроекте есть и неясности. Так, непонятно, как быть, если, например, на приобретенном под индивидуальное строительство участке за три года построен лишь фундамент. А если дом построен, но зарегистрировать его не успели — участок тоже следует изъять?
Законопроект, впрочем, предусматривает, что в трехлетний срок не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Не входит в это время и срок необходимого освоения земельного участка, который не может составлять более двух лет.
Минсельхоз изымет у собственников неиспользуемые земли
РИА НовостиРИА НовостиРазработанный министерством документ меняет процедуру изъятия неиспользуемой земли у собственника и дальнейшей ее реализации. По данным газеты, документ позволит сократить сроки изъятия простаивающих участков, так как от органов Россельхознадзора больше не будут требовать подтверждения факта неиспользования земли в течение трех лет.
По действующим законам Россельхознадзор при выявлении простаивающих участков обязан в течение трех лет подтверждать, что земля все еще не используется. Только после этого материалы можно передать в суд и потребовать изъятия земли.
«Предлагаемый механизм позволит сократить на три года срок вовлечения в сельскохозяйственный оборот заброшенных земельных участков, которые в течение длительного периода неиспользования заросли древесно-кустарниковой растительностью», — подчеркнули в ведомстве.
По данным «Известий», критерии, по которым можно будет определить, заброшен участок или нет, должно утвердить правительство.
Если до того, как проверка установила факт неиспользования участка, у него сменится владелец, ему дадут дополнительный год на освоение земли. Нововведение не распространится на садовые, огородные участки, земли, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также участки с объектами недвижимости.
Бывшим собственникам, у которых суд разрешит изъять участки, выплатят сумму, полученную от продажи земли на торгах.
«Известия» отмечают, что стоимость участка может оказаться гораздо ниже рыночной: если для его использования нужно срубить деревья, убрать кочки или осушить болото, его цена может упасть до 85 процентов от изначальной.
Если землю не удастся продать после повторных торгов, то фермер, владеющий соседним участком, получит возможность приобрести ее со скидкой в десять процентов от заявленной на вторые торги суммы.
Академик-секретарь отделения сельскохозяйственных наук РАН Юрий Лачуга рассказал, что многие предприниматели в перестроечное время купили землю очень дешево, сейчас используют ее как пассивный актив, не ведут хозяйственной деятельности и ждут, когда она подорожает.
Вице-президент Российского зернового союза Александр Корбут выразил опасение, что процедура изъятия земли может стать субъективной. Он отметил, что в сельском хозяйстве использование земли не всегда очевидно.«Если там не колосится рожь, вовсе не обязательно, что участок заброшен.
Земля может отдыхать, например, или участок готовится под масштабный инвестпроект», — подчеркнул он.
По данным Россельхознадзора, площадь сельскохозяйственных земель в России составляет 385 миллионов гектаров, около 12 процентов из них сейчас не используется.
За последние три года властям удалось выявить более 2,3 миллиона гектаров брошенных участков, а вернуть в оборот — всего лишь 748,6 тысячи гектаров.
Земля второго отжима
Депутаты предлагают ускорить изъятие неиспользуемой земли сельхозназначения и обязать регионы выкупать ее за половину кадастровой стоимости. Местные власти утверждают, что им придется покупать землю по ценам, в несколько раз превышающим рыночные.
МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА
«Еще Марк Твен сказал: «Господа, покупайте землю, этот товар больше не производится»»,— процитировал писателя губернатор Калужской области Анатолий Артамонов. Вспоминать ставшие крылатыми выражения о земле теперь есть причины у глав всех регионов.
29 февраля на рассмотрение Госдумы поступил законопроект, касающийся изъятия неиспользуемых сельхозземель. Поправки в федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подготовила группа депутатов «Единой России» во главе с председателем Думы Сергеем Нарышкиным.
Похожий законопроект еще раньше разработал Минсельхоз, и от депутатской версии он отличается несильно.
Суть обоих документов сводится к тому, чтобы сократить сроки изъятия неиспользуемых земель сельхозназначения и выставлять эти земли на открытые торги, организаторами которых будут выступать муниципалитеты.
Эти проекты стали результатом выполнения поручения президента России, который в своем послании Федеральному собранию в декабре 2015 года потребовал разработать предложения по изъятию неиспользуемой сельхозземли и последующей продаже ее на аукционах.
«Нужно поставить задачу национального уровня и к 2020 году полностью обеспечить внутренний рынок отечественным продовольствием»,— заявил тогда Владимир Путин.
Действительно, масштаб проблемы впечатляет. В докладе о состоянии и использовании земель сельхозназначения еще от 2013 года говорилось, что по целевому назначению в России не используется примерно 20-25 млн га земли, принадлежащих физическим и юридическим лицам.
Законопроекты предполагают трехступенчатые аукционы. На первые торги земля выставляется по кадастровой стоимости. В случае если они не состоялись, землю выставят уже с дисконтом 20%. А если и повторные торги будут признаны несостоявшимися, власти региона обяжут выкупить землю со скидкой 50% от стоимости торгов.
Изъятие земли в данном случае не предполагает ее безвозмездного отъема у собственника. Речь идет только о ее принудительной продаже. И деньги от нее получает владелец участка, у которого он был «изъят».
Чтобы по суду изъять землю у собственника, он сначала должен быть привлечен к административной ответственности, после этого власти выдают ему предписание об устранении нарушения.
И только если предписание не исполнено, власти могут подать в суд, чтобы изъять участок для продажи его с публичных торгов.
«Сначала все вроде бы правильно: первые торги, вторые торги… Но потом вдруг непонятно на каком основании предлагается обязать субъект РФ выкупать эти земли. Почему? Причем за 50% кадастровой стоимости.
По нашим оценкам, рыночная цена земель сельхозназначения в большинстве районов составляет около 20-30% кадастровой стоимости,— возмущается Анатолий Артамонов.
— Получается, что закон направлен не на борьбу с неэффективными собственниками, а в их пользу. Это абсолютно несправедливо».
Действительно, если кадастровая стоимость сельхозземель завышена в три-пять раз, то ее собственники смогут продать свои участки регионам по цене значительно выше рыночной. Но винить в подобной ситуации местные власти должны только себя.
Дело в том, что кадастровая оценка проводилась по заказу региональных властей, они же и утверждали ее результаты. И на тот момент подобное завышение кадастровой стоимости им было выгодно, ведь от этой суммы рассчитывается земельный налог.
Существенное превышение кадастровой оценки над рыночной наблюдается повсеместно. «Только что оценивали объект — земли сельхозназначения под дачное строительство в 50 км от Москвы, рыночная стоимость сотки этой земли — 50 тыс. руб. на начальном этапе и 150 тыс. руб. на финальной стадии. Кадастровая стоимость — 247 тыс. руб. за сотку»,— рассказывает руководитель «Группы Земер» Илья Терентьев.
До сих пор с завышенной кадастровой оценкой боролись только землевладельцы. По данным Счетной палаты, из-за ошибок в кадастровой оценке налогооблагаемая база недвижимости за 2014-2015 годы снизилась на 4 трлн руб.
— именно на эту сумму бизнесу и гражданам в 65 тыс. споров удалось снизить кадастровую оценку властей.
Теперь законодатели предлагают регионам самим купить сельхозземли, основываясь на утвержденной ими же кадастровой стоимости.
Нельзя, однако, сказать, что такая завышенная кадастровая оценка появилась на пустом месте. Дело в том, что большинство земель, например в Подмосковье, скупалось и сразу переводилось из разряда «сельхозназначение» в разряд «под застройку». От этого ее рыночная цена значительно повышалась, а переоценку кадастровой стоимости участка можно проводить только раз в три года.
При обсуждении законопроекта в Госдуме руководитель Совхоза имени Ленина Павел Грудинин приводил в пример двух членов Совета федерации — Дмитрия Саблина и Вадима Мошковича, аффилированные структуры которых скупили огромные земельные массивы в Московской области. «Но после этого сельхозпроизводством они здесь заниматься не стали»,— говорит Грудинин.
«Молоковский и Горкинский сельские округа, где находились два колхоза, и ими руководители Герои Соцтруда — Иван Кухарь и Василий Мамров. Там были тепличные комбинаты, развитая инфраструктура, кадры. Структуры Саблина, купив эти два колхоза, сначала уничтожили тепличные комбинаты, потом фермы, потом все продали»,— рассказывает Павел Грудинин.
Сейчас, по его словам, эти земли находится в процессе перевода под многоэтажную застройку по согласованию с правительством МО. «Туда пришла фирма «Самолет Девелопмент», которая строит моногорода»,— сообщил «Деньгам» один из участников строительного рынка МО.
Однако в Подмосковье перевод земли сельхозназначения под жилищное строительство был полностью запрещен еще в начале 2015 года губернатором области Андреем Воробьевым.
В результате множество собственников оказались с землей, с которой сделать ничего нельзя, стоимость ее снизилась, а налоги резко выросли.
«В какой-то момент наблюдался даже обратный тренд: когда резко выросли налоги на землю, предназначенную под строительство, некоторые начали обратно переводить земли в разряд «сельхозназначение»»,— говорит управляющий партнер компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Но и это выбор меньшего из двух зол.
«Сельхозземли сейчас все неликвидны, потому что освоение любого куска сельхозземли от 10 га в Подмосковье требует больше $10 млн инвестиций, это почти 800 млн руб.— колоссальные деньги, их сейчас никто не будет вкладывать»,— уверен генеральный директор «Гео Девелопмент» Максим Лещев.
Изъять — не сеять
Если законопроект примут в его нынешнем виде, то это будет серьезный шаг навстречу землевладельцам. Ведь и сегодня местным властям никто не мешает изымать земли по решению суда.
Так, на прошлой неделе разразился грандиозный скандал с изъятием 101 га земли в Москве у Тимирязевской сельхозакадемии кадастровой стоимостью 28 млрд руб.
В качестве альтернативы академии было предложено частично перенести опытную полевую станцию в Подмосковье, где вузу пообещали предоставить около 400 га земли. Еще 3,5 тыс. га в Тверской области академии обещал передать Минсельхоз.
Помимо этого в 2016 году впервые в МО запланирована процедура изъятия за неиспользуемые по назначению 952 га земли. В середине марта минимуществом МО был подан первый иск по изъятию земли сельхозназначения у СЗАО «Ленинское».
Речь идет об участке 227 га в Егорьевском районе кадастровой стоимостью 1,36 млн руб.
Только сегодня аукционы по продаже земли с понижением цены могут проходить сколько угодно раз, а стоимость участка в результате имеет шансы снизиться до уровня, не покрывающего расходов на проведение самих аукционов.
Согласно законопроекту, собственник земли сможет получить не менее 40% ее кадастровой стоимости. При этом документ предполагает существенное ускорение самого процесса изъятия земли.
«Сейчас два года дается на то, чтобы ввести землю в оборот, и три года — на освоение, а законопроектом предлагается дать на все два года. Кроме того, сегодня проверку ИП и юрлиц можно проводить не чаще чем раз в три года.
А предлагается проводить проверку через год, если выявлено неиспользование земли»,— рассказывает партнер коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнеры» Анастасия Расторгуева.
Главными пострадавшими от принятия подобного закона могут, как ни странно, оказаться банки. «Когда-то госбанкам закладывали землю сельхозназначения по цене земли, предназначенной под многоэтажное строительство. И в период с 2007 по 2012 год эти операции проводились с блеском»,— вспоминает один из консультантов по земельному рынку.
Сейчас, по его словам, многие банки владеют участками вблизи Москвы, некоторые из них со статусом сельхозназначения. Однако, по словам генерального директора центра развития недвижимости РУМБ Дениса Владиславлева, трогать земли, висящие на балансах, банкам нельзя: до тех пор пока они не проданы, все убытки по ним бумажные.
«Как только землю начнут продавать, станет ясно, что на балансе у банка не Рублево-Архангельское и многомиллиардный актив, а дырка от бублика. И этот лопнувший пузырь просто разрушит банковскую систему»,— считает он. А если землю, принадлежащую банку, признают неправильно используемой и продадут за половину кадастровой цены, то на его балансе тут же образуется соответствующего размера дыра.
Сегодня же эти земли, даже выставленные на торги, могут висеть на банках в статусе продаваемых годами, не нанося урона их балансу.
Новый закон теоретически должен ускорить оборот земли сельхозназначения. Ведь местные власти, даже если не найдут покупателя, смогут сдавать ее в аренду сельхозпроизводителям. «Инвесторы у нас в очереди стоят. Они приходят и говорят: дайте нам земли, мы будем производить молоко, мясо и все, что нужно. А у нас земли нет. Она как бы есть, но ее у нас нет»,— говорит Анатолий Артамонов.
По мнению Павла Грудинина, на самом деле закон будет использован для изъятия земель у неугодных властям сельхозпроизводителей: «Можно прийти к любому, проверить, что-то найти и отнять».
«Меня тревожит, что после признания земель неиспользуемыми следующим этапом будет неэффективное их использование. И начнется: у тебя урожайность 20 центнеров с гектара, а у меня 30, и я заберу эту землю. А это все неправильно.
Это не имеет никакого отношения к экономике, это передел собственности»,— говорит директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС Наталья Шагайда.