В настоящее время услуги ЖКХ обходятся жильцам недешево. А с недавних пор к ним добавилась еще и статья расходов за капремонт. Но существуют условия и отдельные категории жильцов, которые вправе претендовать на льготы. Кто, по закону, не должен платить за капремонты жилых домов? В статье детально изучим этот вопрос.
Взнос на капремонт – Закон
В платежках за коммунальные услуги с конца 2012 года появилась новая статья расходов: «Платежи за капремонт». Хоть многие жильцы выказывали недовольство, платежи стали ежемесячно начисляться и являться обязательными для оплаты, как и другие.
Необходимость обусловлена тем, что ответственность за состояние жилого помещения, находящегося в собственности, возлагается на жильцов.
Получается, что при приобретении квартиры в МКД гражданин также становится совладельцем и здания, то есть подвальных, чердачных помещений, кровли и иных элементов.
Расходы по данной статье являются весомыми. Поэтому они сохраняются на счете многоквартирного дома или переходят в фонд региона, согласно действующим правовым актам.
Кто освобожден от уплаты за капремонт
Не всем собственникам жилья под силу выплачивать дополнительные платежи. У одних людей – маленькая пенсия, у других – нет возможности из-за инвалидности и так далее.
Примечательно, что отдельные граждане не обязаны оплачивать эту услугу. В 2016 г. принят Закон №399-ФЗ, благодаря которому в ЖК РФ внесен перечень льготников.
Кроме того, в отношении некоторых домов обязанность соответствующей оплаты не возникает.
Категории льготников 2019
Льготники делятся на 2 категории граждан. Одни полностью освобождаются от необходимости вносить деньги, в то время как другие – наполовину.
Стопроцентную льготу имеют престарелые люди – собственники, достигшие восьмидесяти лет, проживающие одни или в семье, которая состоит только из лиц – пенсионеров. Однако, если в помещении живут еще и лица трудоспособного возраста, льгота на пенсионера не распространяется.
От уплаты взносов на пятьдесят процентов могут освобождаться следующие лица:
- Собственники, достигшие семидесяти лет, которые уже не ведут трудовую деятельность и живут одиноко или в семье, состоящей из лиц – также неработающих пенсионеров.
- Семьи, в которых воспитываются дети-инвалиды.
- Владельцы жилых помещений, являющиеся многодетными родителями.
- Инвалиды 1-ой и 2-ой групп.
- Ветераны и участники ВОВ, лица, которые были реабилитированы.
- Граждане, которые были подвергнуты радиационному облучению.
- Малообеспеченные граждане, если платежи за услуги ЖКХ и капремонт выше доли дохода, установленного в конкретном регионе проживания.
- Лица, получившие медаль «За оборону гор. Москвы» (субсидия действует только в отношении жителей столицы).
Это основные категории льготников, живущих в многоэтажных домах. Но местные власти вправе включить в список и других лиц, на которых субсидия будет распространяться в соответствующем регионе.
Кто еще и в каких случаях может не платить за ремонт
Внимание! Как указано выше, капремонт осуществляется за средства владельцев жилья. Поэтому, если помещение не приватизировано, собственником считается муниципалитет.
Наниматель (по договору соцнайма) не должен производить соответствующий платеж. Обязанность отсутствует и у других нанимателей жилья (по договору коммерческого найма).
За них это должны делать собственники.
В ст.169 ЖК РФ предусмотрены еще два случая, при которых отчисления за ремонт жилья не делаются. К таковым относятся ситуации:
- При наличии аварийного дома, который должен быть вскоре снесен.
- В случае если земля под зданием изымается для нужд государства или муниципального образования.
В этих ситуациях уже не ставится вопрос о капремонте. Поэтому и отчисления не производятся.
Согласно ст.170 ЖК РФ, если минимальный размер, предусмотренный законом для фонда капитального ремонта МКД, будет достигнут, владельцы вправе приостановить соответствующее финансирование. Тогда оплата будет взиматься лишь с тех жильцов, за которыми числится задолженность по этому платежу.
Если здание не включено в программу модернизации, статья тоже не оплачивается. После того, как новый дом вносится в эту программу, платежи должны перечисляться не позже пяти лет. Если же дом не относится к новостройке, то соответствующая обязанность возникает через восемь месяцев.
Как получить льготу – пошаговая инструкция
Как и при получении льготы за услуги ЖКХ, чтобы воспользоваться субсидией за ремонт, на которую владелец помещения вправе рассчитывать на законном основании, надо обратиться в муниципальный отдел по предоставлению субсидий. О том, как осуществляется оформление, говорится в ст.159 ЖК РФ, а также в ПП РФ №761.
При расчете принимаются во внимание следующие моменты:
- Послабления предоставляются гражданам, если у них нет долга по оплате налогов, коммунальных платежей, а также непосредственно ремонта. Поэтому, при наличии долга, сперва его нужно оплатить.
- Следует выяснить, входит ли жилое здание в программу региона. Данную информацию предоставляют в фонде капремонта или в управляющей организации.
- В соцзащите по месту прописки или в МФЦ нужно получить документы о праве на льготу.
После этого собирают нужный пакет документов, в частности:
- Удостоверения личностей собственников квартиры и членов семьи.
- Документы, которые подтверждают принадлежность к конкретным льготникам, к примеру, удостоверение пенсионера, ветерана и прочее.
- Квитанции, которые подтверждают оплату за ремонт и за услуги.
- Справки о доходах заявителя и членов семьи.
- Выписку из домовой книги.
- Заявление. В этом документе требуется указать счет. На него будет начисляться субсидия.
Имейте в виду! Если не предоставить какую-то из вышеуказанных бумаг, льготу не получится оформить.
Компенсация за капремонт – кому положена и как получить
Возвращаясь к вопросу о тех гражданах, кто может не платить за капремонт, следует сказать, что льготы для них могут быть как государственными, так и региональными.
Если льгота выделяется на государственном уровне, то она относится к лицам, которые указаны в ФЗ (а именно, в ЖК РФ).
Если же льгота выделяется на уровне региона, то она предусматривается законом соответствующего субъекта федерации, и действует только там.
Информацию об этом выясняют в жилищном отделе или в органе соцзащиты. Примерами федеральных льготников являются дети-инвалиды, а региональных – многодетные и малообеспеченные семьи.
Вне зависимости от того, должен ли владелец помещения оплачивать ремонт или его освободили от данного платежа (полностью или частично), он обязан производить оплату. После этого субсидия ежемесячно начисляется на счет льготника, указанного им в заявлении при соответствующем оформлении. Это делается не позже 26 числа каждого месяца.
Если гражданин является льготником сразу по нескольким основаниям, он может воспользоваться только одним, на выбор. Обычно выбирается самая выгодная льгота.
Если гражданину принадлежит по праву собственности несколько объектов недвижимости, по которым нужно оплачивать капремонт, то субсидия выплачивается только по одному помещению, на выбор льготника.
Что будет, если не платить
Если гражданин не является льготником, ему приходится вносить соответствующую плату полностью. Несмотря на желание, не стоит игнорировать этот платеж, так как будет образовываться долг, который, рано или поздно, все-таки придется отдать.
Мало того, как говорилось выше, льготники также оплачивают ремонт. Но потом им вернут деньги путем перечисления на личный счет. Если хотя бы два месяца они не будут вносить соответствующие платежи, субсидии приостанавливаются, и должника уведомляют о периоде, в течение которого следует заплатить деньги.
В случае внесения оплаты льгота продолжает действовать.
В отношении остальных граждан имеет место следующая ситуация. За образовавшийся долг начисляется пеня, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за просроченный день (о чем говорится в ст.255 ЖК РФ).
Если накапливается значительная сумма долга, организация, которая занимается формированием данного счета, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.
Тогда удержания будут осуществляться судебными приставами, на основании исполнительного листа (а для этого они наделены многими инструментами).
Некоторые граждане полагают, что после того, как в доме будут произведены ремонтные работы, платить соответствующий взнос уже не нужно. Но на практике это не так.
Нередко для осуществления данных работ привлекаются кредитные средства, и ремонт делается в долг. Поэтому обязанность по оплате остается и при отремонтированном доме.
Но если жильцы выполнили основной ремонт сами, то возможна отмена данного платежа на какой-то период или хотя бы его понижение.
Вывод
Капремонт должен оплачиваться каждый месяц. Даже тому, кто освобождается (полностью или частично) от уплаты за капитальный ремонт, надлежит производить этот платеж. Но ему деньги возвращают. Если же жильцы, не относящиеся к льготникам, будут игнорировать соответствующую графу расходов, начисляется пеня. Поэтому впоследствии им придется заплатить еще больше.
В отдельных случаях закон допускает возможность не производить данный платеж. Тогда речь идет не о конкретных гражданах, являющихся льготниками. Эта статья расходов может отсутствовать, например, из-за здания, которое находится в аварийном состоянии, или земли под домом, изымаемой для нужд государства либо муниципалитета.
Приватизация и оплата капремонта бывшим наймодателем соцжилья
В ЖК РФ есть норма, которая закрепляет обязанность органа власти проводить за свой счёт капремонт находившегося в его собственности жилфонда, если МКД был внесён в план проведения ремонта до момента приватизации первого помещения. Данную норму попыталась оспорить в КС РФ группа депутатов Госдумы РФ. Рассказываем о выводах суда.
Владелец государственного или муниципального жилфонда оплачивает капремонт до приватизации первого помещения
Группа депутатов Государственной Думы РФ обратилась в Конституционный суд РФ с просьбой проверить на соответствие Конституции РФ ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ. Данная статья Жилищного кодекса РФ касается проведения капитального ремонта общего имущества в домах, принадлежащих муниципалитету и жители которых начали приватизировать жильё, регистрируя на него права собственности.
Если до приватизации первого помещения в доме, находившемся в гос- или муниципальной собственности, многоквартирный дом нуждался в капремонте и был включён в региональный план, то капремонт оплачивается из бюджета наймодателя. Граждане, приватизирующие помещения, не должны оплачивать взносы на капремонт дома вплоть до его проведения.
Если дом был включён в программу до приватизации первого помещения и был проведён капремонт отдельных элементов, то муниципалитет полностью оплачивает ремонт общего имущества, которое не было ранее отремонтировано.
В случае, когда капремонт понадобился в доме, где уже приватизировано хотя бы одного помещение, то такие работы проводятся уже за счёт всех собственников. Взносы на капремонт платят все владельцы помещений.
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
После приватизации первого помещения в доме капремонт оплачивается всеми собственниками
Депутаты Госдумы РФ не согласились с тем, что бывший наймодатель обязан оплатить капремонт дома только в том случае, если такой ремонт потребовался до даты приватизации первого помещения, и не обязан оплачивать работы, если дом включили в программу капремонта после того, как было приватизировано первое помещение.
По мнению истцов, ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ приводит к неравенству между собственниками помещений, приватизированных до включения дома в план капитального ремонта, и собственниками, которые оформили права собственности после того, как многоквартирный дом был внесён в такой план.
Депутаты выразили несогласие с уменьшением обязательств бывшего наймодателя в отношении граждан, приватизировавших помещение в доме, нуждающемся в капремонте на момент оформления ими права собственности на квартиру.
Переход права собственности на имущество предполагает передачу бремени на его содержание
Конституционный суд РФ, рассматривая заявление депутатов Госдумы РФ, исходил из следующих постулатов действующего законодательства о праве собственности и бремени его содержания:
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц.
- Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Переход права собственности на имущество от одного лица к другому предполагает и переход к новому собственнику бремени его содержания.
- При отчуждении собственником своего имущества на основании договора требования к состоянию такого имущества определяются законом и условиями договора. Недостатки и степень износа имущества сами по себе не являются основанием для сохранения за прежним собственником обязанности по содержанию такого имущества.
Пётр Шабрихин: ВЕРНИТЕ БЕСПЛАТНЫЙ КАПРЕМОНТ ТЕМ, КТО БЕСПЛАТНО ПРИВАТИЗИРОВАЛ!
Сегодня газеты и ТВ – от местных до федеральных – полны экспрессий о предстоящих сборах с собственников квартир взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах (МКД).
Почему вводится ПЛАТНЫЙ капремонт?
Да потому, по «логике» законодателей, что с 1 марта 2014 года прекращена бесплатная приватизация жилищного фонда.
Но причём тут, извините, рваные калоши?!
Сто миллионов «кинутых» граждан
Бесплатный капремонт был гарантирован всем тем, кто отваживался на бесплатную приватизацию своего дохлого жилья. Это было обоюдное обязательство Государства и Граждан, зафиксированное в ст. 16 Закона о приватизации.
И за период действия 16-й статьи – с 1991года по 28 февраля 2014-го – Государству поверило ¾ Граждан Новой России. И вот теперь сто миллионов этих надеявшихся на Новую власть – КИНУЛИ! Не объяснив ничего и даже не извинившись.
Кинули втихаря, дабы замолчать сам факт Правового и Морального Предательства.
Но даже такой чудовищный обман покажется Вам, уважаемые читатели, полубедой, когда Вы поймёте, какую потенциально КОРРУПЦИОННУЮ СИСТЕМУ ПЛАТНОГО капремонта нам предлагают – взамен ОДНОЗНАЧНО БЕСПЛАТНОГО.
Итак, плата (в среднем свыше 6 рублей с квадратного метра Вашей квартиры) будет ощутимо высока, причём обязательно будут взиматься %% за неуплату этой платы. А вот адекватность гарантии проведения капремонта в Вашем доме – весьма призрачна.
Почему? Отсутствие 100%-й гарантии такой гарантии заложено в самой её схеме. Судите сами. Все денежки со всех домов субъекта РФ будут, как в пылесосе, стекаться в его Региональный центр.
Состоящий из – внимание! — Регионального оператора; Регионального фонда капремонта МКД; Банка, избранного для капвложений; операторов по начислению платежей; Регионального аудитора. Всю эту систему отбора, назначений, исполнения и контроля должен создать сам субъект РФ. Т. е.
его чиновники и законодатели, а не собственники жилья. Значит, сами начальники будут себя и контролировать.
И вот этот, не подконтрольный собственникам жилья, центр будет определять, какой из домов надо ставить в очередь на ремонт(?!).
Представляете муравейник?! Там одна матка управляет полчищами муравьёв. Но это – Мать-Природа. Там связи, оценки, команды и отчётность отточены за миллионы лет.
У нас же, в российских регионах, — пока всё с нуля. Вот в чём первая невыдуманная опасность. А главное – в муравейнике нет коррупции.
У нас же, в социально-экономических отношениях, коррупция как смазочная система: не подмажешь – не поедешь.
Между тем, речь идёт не о простой смазке ступицы колеса. Механизм капремонта МКД должен включать тьму позиций.
Условно я посчитал, что в месяц по экономически активному региону (численностью свыше двух миллионов человек) должно быть собираемо с жителей от четверти миллиарда рублей!! Следовательно, ежемесячно можно заканчивать – по деньгам! – капитальным ремонтом от полусотни домов (6-подъездных 5-этажных хрущёвок). Но даже при таких стремительно-ракетных темпах потребуется 15-20 лет!
Простой вопрос: какие есть реальные шансы у домовых Советов из, положим, хотя бы 10 тысяч МКД в регионе на протяжении 15-20 лет (целого поколения) отслеживать подвигание своей очереди? Даже при том предположении, что точную очередь установят сразу на старте сбора денег и все графики капремонта будут неукоснительно соблюдаться!
Ясно, во-первых, что это – химера. Не будут же 10 тысяч представителей собственников со всех уголков субъекта толкаться в его столице у дверей то Оператора, то Фонда, то Банка, то Начисляющих операторов, то Аудитора?!
Ясно, во-вторых, как день Божий, что такая многочисленная команда игроков, не подотчётных низам-инвесторам, — это настоящая стихия для коррупции. Я бы даже назвал такой Региональный центр/фонд капитального ремонта многоквартирных домов «Узаконенным Региональным фондом коррупции для региональных и федеральных «элит».
Что делать?
Всего 2 шага.
Вначале вспомните ст. 16 Закона о приватизации (Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). В ней, так и не отменённой до 1 марта 2014 года, сказано (цитирую):
«Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».
Затем добейтесь от Вашего бывшего наймодателя сделать за его счёт Вашему МКД капремонт.
Схематично Ваши действия могут быть таковы. Раз Ваш МКД после передачи Вам с собственность не был капитально отремонтирован, значит, грубо нарушено Требование ст. 16 Закона о приватизации.
За соблюдением законности в России должна следить Прокуратура. Вот туда, пожалуйста, Вашу Жалобу на муниципалитет (или кто там у Вас бывший наймодатель).
А из Прокуратуры, если что, уже прямиком в Федеральный суд.
А то ведь наши государственно-муниципальные власти совсем забыли о законопослушании. Помните, лет 5-7 назад очень популярными стали 5% от сметной стоимости капремонта? Это столько стали вымогать федералы, игнорируя действующую ст. 16, с жителей на организацию капремонта, например, крыши. Да ещё назвали всё это – не моргнув глазом – Федеральной программой.
Ну а сегодня вошли во вкус попрания своего же, Федерального закона окончательно. Требуют с нас уже не 5, а все 100% стоимости капремонта!
Словом, пока мы, собственники МКД, будем оставаться бессловесными – пользующиеся нашей заячьей отвагой снимут с нас последнюю рубаху.
Вам это надо?!
Достойный дом, достойная квартира – вот настоящая Национальная Идея!
А теперь – обоснованное (см. выше) предложение Госдуме, избранной народом. Не теряйте же перед избирателями своё Государственное лицо.
Найдите приемлемое конструктивное решение для безусловного выполнения бывшими наймодателями обязанности, вменённой им ст.
16 Закона о приватизации, а именно: произвести в принадлежащих им до приватизации домах необходимый капитальный ремонт, пока дома не начали наконец самопроизвольно сыпаться, пока нет жертв и народного бунта.
Есть просьба и к оппозиционным партиям, ещё пока не представленным в Госдуме. Организуйте пару-тройку судебных процессов в защиту обманутых государством на приватизации жилья граждан. И выиграйте эти процессы.
Кс разъяснил, кто несет бремя ответственности за капремонт домов, где приватизирована часть квартир
12 марта Конституционный Суд РФ вынес Определение № 557-О/2019 по запросу о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 190.
1 «Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения» ЖК РФ, с которым в КС обратилась группа депутатов Госдумы.
По их мнению, оспариваемая норма противоречит Конституции РФ, допуская уменьшение объема публично-правовых обязательств в отношении граждан, приватизировавших квартиры в домах, требовавших на момент приватизации проведения капремонта.
Позиция заявителей
Так, условие о том, что бывший наймодатель (уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления) проводит капремонт в доме, включенном в перспективный и (или) годовой план, только на дату приватизации первого жилого помещения в нем, исключает обязанность государства проводить такой ремонт, если он потребовался на момент приватизации второй и последующих квартир. По мнению заявителей, это не только уменьшает объем публично-правовых обязательств, установленных ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда, но и порождает неравенство между собственниками, приватизировавшими свои квартиры до и после приватизации первого жилого помещения в таком доме.
Депутаты также отметили, что до внесения поправок в ст. 16 Закона обязанность бывших наймодателей по проведению капремонта не зависела от даты приватизации первой квартиры в доме.
При этом из буквального толкования нормы следовало, что соответствующие публично-правовые обязательства возникали не в отношении дома, а в отношении каждого гражданина, имеющего право пользования жильем на условиях социального найма, притом что на момент приватизации такого жилого помещения дому требовался капремонт.
Между тем предусмотренный законодательством механизм, состоящий в том, что после утверждения региональной программы капремонта все собственники включенных в нее домов несут расходы на оплату соответствующих взносов, предполагает освобождение публично-правовых образований от обязательств по проведению капремонта перед лицами, приватизировавшими квартиры в домах, нуждающихся в нем, но не требовавших его проведения на момент приватизации первой квартиры.
КС не нашел неопределенности в оспариваемой норме
Отказывая в принятии жалобы к рассмотрению, Конституционный Суд указал, что, устанавливая порядок приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, законодатель учитывал его реальное техническое состояние.
В первоначальной редакции ст.
16 Закона о приватизации он предусмотрел, что приватизация квартир в домах, требующих капремонта, осуществляется, как правило, после проведения последнего наймодателем, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт может выплачиваться компенсация.
Обязанность последующих капремонтов несут уже собственники жилья, в том числе граждане (Постановление КС от 12 апреля 2016 г. № 10-П, Определения от 19 октября 2010 г. № 1334-О-О, от 14 июля 2011 г. № 886-О-О и от 1 марта 2012 г. № 389-О-О).
- Таким образом, подчеркивается в определении, сохранение за бывшими наймодателями обязанности по проведению капремонта нуждавшихся в нем домов является предусмотренным законом исключением из общего правила о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества.
- КС отметил, что в соответствии с оспариваемой нормой возложение обязанности по проведению капремонта на орган государственной власти или местного самоуправления возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первой квартиры дом был включен в перспективный и (или) годовой план, однако капремонт проведен не был, а также при условии, что капремонт общего имущества после даты приватизации первой квартиры до даты включения дома в региональную программу по капремонту не проводился за счет бюджетных средств.
- Таким образом, с момента приватизации первой квартиры в таком доме соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя его содержания – последующие расходы возлагаются на него соразмерно доле в праве общей собственности на общее имущество.
При этом Суд подчеркнул, что процесс приватизации, начавшийся в 90-е гг. ХХ в., не ограничен определенным сроком и продолжается в настоящее время, естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается, а необходимость проведения работ по их капремонту возникает неоднократно.
Исходя из этого, сохранение обязанности за бывшим наймодателем по проведению капремонта домов, ранее входивших в государственный или муниципальный жилищный фонд, не должно трактоваться как возложение на него обязанности по капремонтам, потребность в которых будет возникать вплоть до завершения приватизации всех помещений в доме.
При этом собственники приватизированных квартир в таких домах не освобождаются от расходов на содержание общего имущества, включая взносы на капремонт.
Иное, как указано в документе, приводило бы к неправомерному перераспределению бремени содержания общего имущества, нарушало баланс публичных и частных интересов, а также конституционных принципов равенства, справедливости и соразмерности. Кроме того, это могло бы повлечь неосновательное обогащение собственников помещений, при приватизации которых нуждаемость в работах по капремонту отсутствовала.
Разграничение обязанности бывшего наймодателя по проведению капремонта нуждающихся домов и возлагаемого на собственников помещений бремени содержания общего имущества позволяет также определить объем соответствующих бюджетных средств.
При этом, подчеркнул КС, публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капремонта не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику в доме, нуждающемся в капремонте на момент приватизации соответствующей квартиры.
Эксперты по-разному оценили позицию Суда
Адвокат АП Московской области Татьяна Серегина поддержала позицию КС. «Определение можно назвать социально ориентированным, – пояснила она «АГ». – Суд справедливо обратил внимание на недопустимость неосновательного обогащения собственника каждого последующего помещения, при приватизации которого нуждаемость дома в работах по капремонту отсутствовала».
Как отметила эксперт, Конституционный Суд разъяснил, что введение оспариваемой нормы ЖК было продиктовано судебной практикой и исполнено последним с целью упорядочивания проведения капремонта именно в тех случаях, когда он изначально не был проведен (в период приватизации), либо не в полном объеме, – разумеется, с учетом условий, необходимых для его проведения.
Адвокат добавила, что определение содержит принципиально новый подход к выявлению понятия нуждаемости дома в проведении капремонта. Кроме того, Суд впервые упорядочил проведение капремонта многоквартирных домов, в которых он требовался ранее. «Определение сейчас является основным источником, разъясняющим положения ст. 190.1 ЖК», – подчеркнула она.
По мнению Татьяны Серегиной, хотя оспариваемая норма направлена на перспективное регулирование отношений по проведению капремонта в многоквартирном доме, в ее основу положен ретроспективный подход, поскольку все основные моменты обозначаются в прошлом. «Успешное сочетание двух подходов позволяет комплексно регулировать общественные отношения в данной сфере», – полагает она.
Адвокат АК № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов считает правовую позицию КС противоречивой.
Он пояснил, что КС, с одной стороны, справедливо указал, что ответственность за содержание многоквартирного дома, в том числе по проведению капремонта, до первого факта приватизации помещения должен нести прежний наймодатель: «Данная позиция логична, так как весьма несправедливо перекладывать на плечи новых собственников результат длительного бездействия прежнего владельца, который не осуществлял надлежащего содержания общего имущества дома».
С другой стороны, отметил адвокат, позиция о том, что новый собственник все равно обязан уплачивать взносы на капремонт, в том числе в связи с тем, что «естественный износ многоквартирных домов не приостанавливается и не прекращается», представляется неубедительной.
«Ссылка на нормы об обязательности оплаты налогов и сборов сомнительна, – полагает Александр Немов, – так как сам КС указывал, что взнос на капремонт не является аналогом обязательных платежей и налогов.
Суд не пояснил, на что будут направлены средства, собираемые собственниками уже после проведения ремонта прежним наймодателем в рамках текущей программы».
По мнению адвоката, логичнее было бы временно освободить новых собственников от уплаты взносов – как минимум до проведения капремонта прежним владельцем, – и КС в данном вопросе защитил публичный интерес. «Определение закрывает спор о взносах на капремонт при досрочном осуществлении работ за счет бюджета, что упрощает жизнь региональным операторам», – резюмировал Александр Немов.
Партнер, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С» Александр Латыев отметил, что КС, формально уклонившись от разрешения вопроса о конституционности оспариваемых положений, все-таки ответил на запрос депутатов, недвусмысленно указав, что считает спорную норму соответствующей Конституции. «Статья 190.1 появилась в ЖК только в 2017 г.
и определяет, что в отношении домов, решение о включении которых в план капремонта было принято до приватизации первого помещения, обязанность прежнего собственника-наймодателя по проведению капитального ремонта сохраняется, а если такая необходимость возникла уже после приватизации хотя бы одного помещения, ремонт должен производиться за счет самих собственников», – пояснил он.
По мнению эксперта, КС справедливо указал, что приватизация жилья в России продолжается по сей день: «Так что связывать момент, с которым прекращается обязанность прежнего собственника по проведению капремонта, с приватизацией последнего помещения в доме, – как, видимо, предлагали заявители, – означает фактически увековечивать эту обязанность».
С другой стороны, отметил Александр Латыев, нельзя не признать чрезвычайной произвольности момента, установленного оспариваемой нормой: приватизация первого помещения не зависит от волеизъявления других собственников помещений в том же доме, которых может быть несравнимо больше, чем тех, кто приватизировал свои помещения.
«Приватизация жилья в России представляла собой ярчайший пример несправедливого и во многом случайного распределения государственной (в основном) собственности между гражданами, – пояснил он. – Те, кто получил хорошее жилье, пока оно строилось за общенародные деньги, смог бесплатно его приватизировать.
Те же, кто по различным причинам не успел этого сделать, вынуждены были довольствоваться тем, что осталось, – комнатами в коммуналках, общежитиях, помещениями в аварийных домах.
Можно долго обсуждать предпосылки того, почему кому-то повезло, а кому-то нет, но задачей жилищной приватизации являлось создать класс собственников здесь и сейчас, для решения которой, наверное, не было лучшего инструмента, чем такая – пусть и несправедливая – приватизация».
Оспариваемая норма, полагает эксперт, поддерживает эту несправедливость: «Если кому-то не повезло жить в доме, требовавшем капремонта, но в котором кто-то из соседей поторопился приватизировать квартиру, то надеяться на ремонт за счет государства ему уже не стоит. Притом что дом, возможно, был построен очень давно, и львиная доля его износа пришлась на время, когда частной собственности на квартиры не существовало. Учет периода накопления износа игнорируется указанной статьей ЖК».
По мнению Александра Латыева, урегулировать ситуацию можно было бы значительно тоньше и справедливее, но для этого следовало полностью изменить отношение к такому ремонту: вместо понимания его как публично-правовой обязанности прежнего нанимателя стоило вспомнить, что ранее КС в Постановлении № 10-П указал, что взносы за капремонт есть проявление частно-правового бремени собственника, предусмотренного ст. 210 ГК.
«Если так, стоило бы признать, что поскольку в части помещений, которые не приватизированы до сих пор, обязанность вносить взносы на ремонт по-прежнему возложена на публичного собственника, то и в отношении ранее приватизированных помещений следует применять те же подходы: публичный прежний собственник должен нести расходы на капремонт исходя из того, сколько времени в его собственности оставались помещения в конкретном доме», – указал эксперт.
Такое решение, считает Александр Латыев, было бы несравнимо сложнее и требовало индивидуального подхода к каждому случаю. «Однако не секрет, что универсальные абстрактные решения, как в ст. 190.
1 ЖК, как правило, простые, но от того же грубы и зачастую несправедливы, – подытожил он. – Чему отдать приоритет – простоте или справедливости, – предлагали ответить Суду.
Он же уклонился от ответа, но ясно дал понять, что здесь ему ближе простота».
Кто оплатит капитальный ремонт многоквартирных домов? —
Изношенность жилищного фонда России составляет в настоящее время примерно 60-70%. Объявленная правительством много лет назад жилищная реформа ни к чему хорошему для собственников и нанимателей квартир не привела.
Насущная проблема капитального ремонта многоквартирных домов создает в обществе социальную напряженность.
Что, согласно закону, входит в понятие «капитальный ремонт многоквартирного дома»
- Статья 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» дает вполне четкое представление об этом понятии.
- Капитальный ремонт — это необходимость проведения работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения многоквартирного жилого дома в технически исправное состояние.
- К перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся следующие:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления;
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт;
- ремонт кровель;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
- утепление и ремонт фасадов.
Кто должен платить за капитальный ремонт многоквартирных домов
До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ вопросами капитального ремонта многоквартирных домов занимались органы местного самоуправления. Но с 1 марта 2005 года капитальный ремонт многоквартирного дома перешел на баланс собственников жилья.
Многоквартирных домов, в которых имел место капитальный ремонт, гораздо меньше, чем тех, в которых он не проводился никогда. Главная причина здесь — отсутствие денег или нецелевое их использование.
В соответствии с правилами содержания и ремонта жилого фонда в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества должен проводиться в помещениях, не являющимися частями жилья собственника и предназначенных для обслуживания более чем одной квартиры. Каждый собственник квартиры обязан вносить определенную сумму на капитальный ремонт многоквартирного дома соответственно занимаемой площади. То есть чем больше квартира, тем больше и доля взноса на ремонт.
С собственниками более-менее все понятно. А как быть нанимателям жилья? Неприватизированная квартира, в которой живет наниматель, является муниципальной собственностью. В этом случае наниматель должен вносить только плату за текущий ремонт.
Но представим ситуацию: в доме, требующем капитального ремонта, он не производился вовсе, а наниматель приватизировал квартиру и стал собственником.
Теперь, в соответствии с ЖК РФ, он обязан платить за капитальный ремонт. При этом бывший собственник (муниципалитет) не выполнил своих обязательств.
Должен ли бывший наниматель, а ныне собственник платить за капитальный ремонт, который обязан был произвести наймодатель?
Согласно статье 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
И лишь после исполнения бывшим наймодателем законных обязательств по капитальному ремонту, долг по производству последующих ремонтов ляжет на граждан, приватизировавших жилые помещения.
В-общем, интересная деталь получается: по закону не только капремонт произвести, но даже приборы учета потребления энергии должен был установить муниципалитет за свой счет, перед тем как передать квартиру в собственность по приватизации.
Посильная помощь государства
Надо заметить, что государство оказывает гражданам материальную помощь в проведении капитального ремонта многоквартирных домов. В 2007 году был принят Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Фонд формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации в размере 240 млрд. руб., доходов, получаемых Фондом от размещения временно свободных средств, и других не запрещенных законом поступлений. Также часть денежных средств должны выделить муниципалитеты и некоторую долю внесут сами собственники.
Что нас стоит дом… отремонтировать
Правда, стоит понимать, что если собственники дома решили добиться получения материальных средств на ремонт, то сделать это будет крайне затруднительно. Для того чтобы муниципальные власти выделили средства на капитальный ремонт многоквартирного дома, необходимо соблюдение 12 условий!
И скорее всего во всех муниципальных образованиях России на просьбы собственников жилья о необходимости капитального ремонта их жилища последует ответ, что с 1 марта 2005 года в силу вступил Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым бремя по содержанию и ремонту, в том числе и капитальному, обязаны нести собственники помещений многоквартирного дома, а потому муниципалитет должен нести расходы только в размере неприватизированной муниципальной доли.
Мало того, что собственники уже много лет подряд платят за содержание и ремонт жилищного фонда и надеются на помощь государства, так еще новый законопроект о механизмах финансирования капитального ремонта многоквартирных домов после 2010 года, обсуждаемый в настоящее время Правительством РФ, может заметно отразиться на кошельках собственников жилья.
Согласно предложению Фонда ЖКХ, платежи собственников будут концентрироваться в региональных фондах капремонта, где будут перераспределяться и направляться на ремонт отдельных домов. При этом выбор домов для проведения ремонта, а также выбор подрядчика и перечня работ останется в ведении муниципальных властей.
Данная затея открывает широкие возможности для финансовых злоупотреблений чиновников. К тому же, сама обязанность по перечислению денег в фонд капитального ремонта многоквартирных домов увеличит расходы собственников на содержание своего жилья на 10-20%. Очевидно, что в случае одобрения законопроекта, одной непопулярной мерой Правительства станет больше.
RealtyPress.ru