1 января 2021 года завершился мораторий на включение в реестр проблемных объектов тех новостроек, где сроки сдачи нарушены более чем на полгода. Казалось бы, с этого момента список должен был заметно пополниться, ведь из-за нехватки рабочей силы и иных причин трудности испытывали многие застройщики. Но этого не произошло, во всяком случае, в Москве. Как и не произошла остановка достройки ранее выявленных долгостроев. Наоборот, за год пандемии в столице ввели в эксплуатацию в 2,5 раза больше проблемных новостроек, чем в доковидном 2019 году. А в 2021 году объемы достройки планируют увеличить еще больше. Но наступит ли момент, когда жилые долгострои в Москве исчезнут в принципе?
Найти и обезвредить
Узнать, какие новостройки считаются долгостроями, можно разными способами. Например, они перечислены в Едином реестре проблемных объектов, который в последние годы ведет ДОМ.РФ.
Находится этот реестр на том же ресурсе, где размещена Единая информационная система жилищного строительства.
Основные критерии попадания в реестр — это нарушение более чем на шесть месяцев сроков ввода новостройки в эксплуатацию либо передачи квартир дольщикам, а также наличие процедуры банкротства, введенной в отношении застройщика.
Информация о жилых долгостроях также присутствует в «дорожных картах», где указываются меры и прогнозируемые сроки восстановления прав обманутых дольщиков. Такие «карты» формируют и утверждают местные власти.
В Москве, например, этим занимается Москомстройинвест — комитет при столичном правительстве, который курирует идущее в городе долевое строительство. На сайте этого ведомства московская «карта» и размещена.
Эти два списка не вполне идентичны: в реестре объектов может быть больше, чем в «карте». Что логично, ведь сначала формируется реестр, а затем на его основе — «дорожная карта».
Но чем меньше в этих двух базах отличий, тем лучше местные органы власти контролируют деятельность застройщиков, не допускают их попадания в разряд проблемных и помогают тем, кто все же оказался в трудной ситуации, самостоятельно решать возникшие проблемы.
Особенно это касается крупных регионов с активно ведущимся жилищным строительством. В Москве ситуация как раз такая.
Мораторий с исключениями
Одними из последних к проблемным были причислены три корпуса второй очереди ЖК «Медовая долина», который корпорация «Баркли» возводит в Новой Москве.
Интересно, что признали эти дома долгостроями в то время, когда действовал мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов, введенный со 2 апреля по 31 декабря 2020 года как одна из мер поддержки застройщиков на период пандемии COVID-19. Однако никакого нарушения законодательства тут нет.
Как пояснил финансовый директор компании-застройщика Алексей Рюмин, более чем шестимесячная задержка передачи дольщикам квартир в корпусах 4, 5 и 6 возникла до прошлого апреля, поэтому мораторий на эти дома не распространялся.
Сейчас ситуация нормализуется. В ноябре прошлого года новостройка получила финансирование от Промсвязьбанка на закупку стройматериалов и оплату труда подрядчиков.
На середину февраля строительная готовность второй очереди такова, что, по прогнозам компании РКС (она также участвует в достройке комплекса), есть надежда завершить работы на второй очереди нынешней весной, а третью очередь, которая в реестре проблемных объектов не значится, ввести в эксплуатацию до 31 июля.
Проблемы в прошлом
В целом в прошлом году сроки передачи квартир дольщикам переносились не так часто.
Такая ситуация коснулась 67 проектов из 698, ведущихся в Москве, то есть 9,5%
При этом в большинстве случаев отсрочка завершения договоров долевого участия составила квартал, иногда — два, что ниже критерия добавления объектов в число проблемных. Поэтому существенных причин для расширения реестра в 2020 году не было. Зато поводов для исключения из него было достаточно.
По данным председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, суммарная площадь достроенных в прошлом году проблемных домов составила 386 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше, чем в доковидном 2019-м (тогда было введено в эксплуатацию 153 тыс. кв. м). Это рекордный показатель не только за два последних года, но и за целое десятилетие. Если перевести эти данные в корпуса, получится 34 дома в восьми жилых комплексах, расположенных как в прежних границах города, так и в Новой Москве.
Например, полностью введен в эксплуатацию ЖК «Спортивный квартал», что в поселке Марьино в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе. В качестве технического заказчика его достраивала компания Capital Group, а общая площадь всех 15 корпусов, строительство которых требовалось завершить, составила 120 тыс. кв. м.
В той же локации та же компания в 2020 году сдала первую очередь еще одного долгостроя — ЖК «Марьино град». По словам заместителя руководителя столичного управления Росреестра Марии Макаровой, речь о шести корпусах, которые по завершении достройки поставлены на кадастровый учет и где первый дольщик оформил право собственности на свою квартиру в канун Нового года.
Сейчас оформление собственности на жилье в этих корпусах продолжается.
Полностью достроена первая очередь самого, пожалуй, известного столичного долгостроя — ЖК «Царицыно», расположенного на юге Москвы в районе Бирюлево Восточное.
В отличие от предыдущих объектов, достройка этого полностью финансируется из московского бюджета, а в качестве застройщика завершает его строительство городская компания «Мосотделстрой №1». Интересно, что как только новостройка перестает быть проблемной, к ней снова возрастает интерес покупателей.
Поэтому бывшие обманутые дольщики получают возможность финансово компенсировать весь тот негатив, что накопился за годы ожидания завершения строительства. Скажем, в базе ЦИАН сейчас представлено около 150 лотов в ЖК «Царицыно».
Есть и еще одна причина повышенного интереса к экс-долгострою: рядом с ним запроектированы две станции метро, а в адресную инвестиционную программу внесена социальная инфраструктура этой локации.
Среди сданных в прошлом году проблемных новостроек есть и объект в Новых Черемушках — предпоследний из шести долгостроев, доставшихся Москве «в наследство» от уже не существующей крупной компании СУ-155.
Самый же последний проблемный объект того же застройщика, что в Северном Чертаново на Балаклавском проспекте, тоже уже готов: в начале февраля он получил от Мосгостройнадзора заключение о соответствии, подтверждающее, что дом построен строго по проекту и не противоречит техническим регламентам.
Альтернатива достройке
Далеко не все долгострои, попавшие в список проблемных, можно достроить в принципе. Иногда надолго заброшенная стройка находится в таком состоянии, что проблемы дольщиков, когда-то инвестировавших в ее строительство, разумнее решать как-то иначе.
То же касается ситуаций, когда стройка по факту и не начиналась, а вокруг площадки идет множество судебных споров, тянущихся годами. Такие примеры в Москве тоже есть.
Среди них ЖК «Мегаполис», который планировалось возвести на улице Салтыковская на востоке Москвы.
Из-за отсутствия разрешительной документации строить его так и не начали, что не помешало застройщику собирать с граждан деньги в счет будущих квартир и по предварительным договорам купли-продажи, а также договорам соинвестирования назаключать сделок на 39 тыс. кв. м.
Три года назад застройщик был признан банкротом, а решение проблем покупателей взяли на себя столичные власти.
Однако именно у этой площадки масса юридических нюансов, и чтобы еще больше не затягивать ожидания дольщиков, было принято решение построить компенсационный дом немного в другой локации.
Впрочем, она совсем близко к первоначальному проекту — менее чем в километре от него, на улице Николая Старостина.
В последние дни января Градостроительно-земельная комиссия Москвы такой вариант одобрила, и после формирования земельного участка и оформления земельно-правовых отношений начнется проектирование дома. Приблизительные параметры его уже известны, так как соответствуют тем площадям, на которые были заключены договоры с гражданами. Так, высота будущего дома не превысит 80 м, а суммарная поэтажная площадь (включая подземный паркинг) составит 91,6 тыс. кв. м.
Еще один компенсационный дом, состоящий из двух корпусов, строится в поселении Рязановское, что в Новой Москве.
Предназначен он для дольщиков сразу трех так и не достроенных жилых комплексов — ЖК «Шишкин лес» и двух домов, что должны были появиться в Щербинке.
В отличие от «Мегаполиса», тут этап проектирования давно пройден и на середину февраля один из корпусов дорос до шестого этажа, а на другом скоро приступят к монтажу второго.
Доделать за свой счет
Значительная часть столичных долгостроев, которым достройка еще предстоит, в прошлом году перешла в ведение Московского фонда дольщиков.
Он был создан специально для упрощения процедуры достройки проблемных объектов, причем существует полностью независимо от федерального фонда дольщиков ДОМ.РФ.
Это означает, что финансирование решения проблем обманутых дольщиков идет не из федерального бюджета, а полностью из регионального и все решения столичными властями принимаются самостоятельно.
Например, на 2021 год на достройку выделено 24,8 млрд руб. Правда, пойдут они не только фонду, но и двум городским застройщикам. Один из них — «Мосотделстрой №1», который через другой механизм продолжает работы на трех проблемных объектах: ЖК «Царицыно-2», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино». Другой — КП УГС, который, например, достраивает уже упомянутые корпуса в поселении Рязановское.
Что же касается самого фонда, сейчас в его ведении семь проблемных новостроек: два в прежних границах города (ЖК «Академ палас» и ЖК «Малыгина, 12») и пять в Новой Москве (ЖК «Легенда», ЖК «Воскресенское», ЖК «Кокошкино», ЖК «Остров Эрин» и ЖК «Троицк Е-39»).
Весь прошлый год фонд занимался переводом этих объектов на себя как на нового застройщика. Сейчас начинаются процессы технического обследования конструкций и разработки новой проектной документации — исходные проекты у строек, что долгое время стояли без движения, как правило, утеряны.
По их завершении можно будет получить разрешения на строительство и наконец-то выйти на стройплощадку.
Вообще планы по достройке долгостроев на 2021 год у Москвы амбициозные: планируется завершить работы на 58 корпусах, что на 70% больше, чем в 2020-м, который и так стал рекордным по достройке
Если эти темпы удастся выдержать, количество проблемных жилых объектов в Москве сократится до минимума. Но станет ли оно когда-нибудь нулевым, сказать сложно. Новых долгостроев в реестре пока нет, но ситуация на стройплощадках бывает разная и риски приостановки работ есть всегда.
Что же касается механизма продажи новостроек с помощью счетов эскроу (по данным Москомстройинвеста, по такой схеме в Москве реализуется уже более 53% объектов), на который делали ставку как на способ предотвратить появление новых обманутых дольщиков, пока не ясно, в полном ли объеме он сработает. Да, пока в Москве нет ни одного проблемного дома из числа строящихся по эскроу.
Однако и сдано таких домов всего три. А это слишком мало, чтобы делать далеко идущие выводы.
МосДольщик.рф – специально для «Коммерсантъ-Дом»
Инструкция для обманутого дольщика
Обманутые дольщики были всегда, но в период кризиса их количество резко возросло. Бороться с этой проблемой пострадавшим нужно сообща. Какие действия необходимо совершить и какие законы помогут отстоять свои права?
Первое, что стоит сделать гражданину, подозревающему мошенничество — это попробовать связаться с застройщиком по всем доступным каналам связи. Телефон, офис, электронная почта.
Если связаться оказалось невозможно — самое время обратиться в полицию, Роспотребнадзор или суд, местную администрацию, которая должна осуществлять надзор в сфере строительства. Также необходимо написать письменное заявление застройщику, в котором указать на ваше право обратиться в суд.
Исковое заявление стоит подкрепить документами — копиями договора между застройщиком и гражданином — участником долевого строительства, платежными квитанциями или поручениями.
Законодательная база для долевого строительства
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”.
Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Достроить дом
Конечно, право вернуть деньги у дольщика есть, при прекращении или приостановлении строительства, но в интересах дольщика — добиваться достройки объекта, а не возврата денег.
Большинство договоров о долевом участии в строительстве заключаются с так называемыми “однодневками” — фирмами, не обладающими достаточным ликвидным имуществом для исполнения исковых заявлений, если таковые будут удовлетворены судом.
Таким образом, при расторжении договора и обращении в суд за возмещением средств, дольщик может и квартиру потерять, а вместо денег получить на руки только решение суда, которое невозможно исполнить.
Для успешного решения проблемы дольщику нужно объединиться с другими пострадавшими в инициативную группу, письменно обратиться к застройщику с требованием объяснить причины прекращения (приостановления) строительства, зафиксировать в протоколе все решения, принятые собранием членов инициативной группы, а затем — обратиться в соответствующие контролирующие органы.
Куда обращаться при нарушении прав дольщиков
Если кратко, то обращаться о прекращении строительства или его необоснованной приостановке следует в правоохранительные органы (прокуратуру), в органы местного самоуправления (к губернатору, мэру), в Минстрой. Многочисленные обращения обманутых дольщиков к губернатору региона могут повлечь за собой, например, передачу дома другому застройщику.
Эксперты советуют обращаться в Министерство строительства с заявлением о включении в реестр обманутых дольщиков. Также можно обращаться в Главгосстройнадзор. Могут помочь и различные ассоциации, осуществляющие помощь пострадавшим от нечистоплотных застройщиков гражданам, например, Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди».
Чего ждать?
Ситуации бывают разные, так же как и застройщики, поэтому пути решения проблемы могут отличаться. Некоторые дольщики смогут получить денежную компенсацию.
Также известны случаи перевода уплаченных денежных средств на другой объект строительства (после вмешательства местной администрации). В любом случае, добиваться правды лучше сообща, а именно в рамках общественных организаций, которые не нужно регистрировать.
В то же время, общественные организации имеют больше возможностей, чем отдельный гражданин, и могут доходить в своих обращениях до Администрации Президента.
Кроме возмещения убытков материальных, включая неустойку, штрафы и пени, дольщики могут добиться компенсации морального вреда. Для этого необходимо предоставить документальные доказательства ущерба.
В сложный период кризиса застройщики могут испытывать трудности с окончанием строительства из-за проблем в экономике страны в целом. В этом случае дольщики могут получить страховое возмещение, или за свой счет достроить дом (возможно также привлечение средств посторонних инвесторов).
В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.
Протесты дольщиков: помогут ли митинги в решении проблемы?
Митинг не может выступать полноценным инструментом влияния на недостройку объектов, но это хороший способ привлечения внимания СМИ к проблеме. Акция обманутых дольщиков не повлияет на решение властей напрямую, но из-за публикаций в местных газетах и на ТВ дольщики по крайней мере узнают друг о друге. Крупной общественной организации защитить права своих членов легче.
Не стоит забывать о соблюдении законности при проведении массовых акций, даже если человек пострадал от мошенничества. Юридически такая акция пользы не принесет, а нарушение законодательства РФ может повлечь за собой привлечение протестующих граждан к административной ответственности.
В подготовке статьи с ми экспертов: Иванкиной Елены (профессор, доктор экономических наук, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, президент FIABCI Russia), Богучаровой Веры (зам. руководителя Юридического департамента Est-a-Tet), Зимохина Владимира (зам.
руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»), Агафонова Александра (зам.
руководителя гендиректора юридической фирмы Prime Lex), Страхова Евгения (юрист по недвижимости, независимый эксперт), Шаталиной Натальи (заместитель гендиректора по правовым вопросам компании “МИЭЛЬ-Новостройки”), Ольга Ковалёва (руководитель отдела «Новостройки Ярославля», портал СуперРиэлт).
Достройка проблемных объектов долевого строительства — Юридическая консультация
18 июня 2019 г. депутаты Госдумы приняли во втором чтении два законопроекта (№ 681488-7 и 681472-7), посвященные вопросам достройки существующих проблемных объектов. В рамках Единой информационной системы жилищного строительства предполагается создать реестр таких проектов.
Информация о недостроенных комплексах будет поступать из соответствующих надзорных органов, а ответственность предполагается возложить на губернаторов регионов. Напомню, что Единая информационная система жилищного строительства находится в открытом доступе на сайте: НАШ.ДОМ.
рф и предоставляет исчерпывающую информацию о застройщиках, объектах строительства и аналитические данные рынка недвижимости и ипотечного кредитования.
Нарушение договора застройщиком: что делать?
Упрощение процедуры банкротства застройщиков
Законодатели учли на практике важное обстоятельство, которое ранее препятствовало скорому решению вопросов обманутых дольщиков. Речь идет о процедуре банкротства застройщиков, без которой невозможно определить дальнейшую судьбу проекта, порядок удовлетворения требований дольщиков, банков и т.д.
Причина неэффективности действующей системы видится в действиях аффилированных арбитражных управляющих, которые, как правило, рассматривали дела годами. Предполагается наделить полномочиями Фонд защиты прав участников долевого строительства по назначению арбитражных управляющих.
Данная мера будет способствовать совершенствованию и упрощению существующей процедуры банкротства.
Права на компенсации и порядок выплат
Законопроекты предписывают расширить перечень объектов, в случае срыва сроков строительства которых положена компенсация, и включить в список нежилые помещения и машино-места. Меняется порядок определения размера выплаты.
Если ранее он рассчитывался исходя из стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора долевого участия, то сейчас устанавливается исходя из рыночной стоимости аналогичных по параметрам объектов на момент выплаты возмещения.
Представляется, что это очень логичное решение, покупатели апартаментов, коммерческих площадей и парковочных мест в этом отношении должны обладать такими же правами, как и клиенты, купившие жилые объекты.
Выбор недвижимости на первичном рынке
Региональные фонды
В соответствии с новым законопроектом регионы получают возможность создавать специальные фонды, уполномоченные курировать вопросы достройки проблемных объектов. Их деятельность будет финансироваться за счет средств федерального и региональных бюджетов.
Кроме этого, они в праве самостоятельно привлекать дополнительные средства. Наделяя органы широкими полномочиями, законодатели устанавливают строгий контроль за их финансовой деятельностью — предполагается ввести банковское сопровождение и предусмотреть ограничения по операциям.
Данная мера ограничит возможность коррупционных схем и нецелевого расходования средств.
Срок оформления в собственность квартиры в новостройке
Влияние на отрасль
Сегодня проблема долгостроя в разных регионах решается по-разному. В основном местная администрация привлекает к сотрудничеству успешных застройщиков.
Девелоперы вкладывают собственные средства в достройку проблемных объектов взамен на какие-либо преференции в виде земельного участка или возможности продавать объем квартир в достраиваемом объекте.
Региональных бюджетов, как правило, недостаточно, без поддержки федеральной власти решить проблему вряд ли получится. Только Москва в состоянии финансировать проблемные стройки в полном объеме за счет средств городского бюджета.
Изменения в законе призваны ускорить решение вопроса обманутых дольщиков, усовершенствовать существующую схему и регламентировать процесс достройки, на законодательном уровне закрепив права и обязанности участников.
Вы также можете прочитать статью практикующего юриста, размещенную на нашем сайте, где рассказывается о том, кто имеет право на включение в реестр обманутых дольщиков и что это дает.
Сказали спасибо:
Обманутых дольщиков обманули еще раз| Новости общества
- Проблема обманутых дольщиков является поистине бичом современной России: люди вынуждены платить ипотеку за несуществующее жилье с одной надеждой, что когда-нибудь его все-таки достроят
- Мы постоянно наблюдаем митинги и акции обманутых дольщиков, призывающих правительство обратить на них внимание и оказать помощь в достройке их квартир, но мало кто слышал о мошенниках, промышляющих на рынке обманутых дольщиков и предлагающих им свои услуги.
- Поматросили и бросили
Вот конкретный пример такого обмана. В редакцию обратилась дольщица одного из недостроев Юлия, которая рассказала, как она и еще порядка 1500 человек в Московском регионе оказались жертвами юристов-мошенников.
Не секрет, что к дольщикам долгостроев часто обращаются юристы, предлагая свою помощь по защите прав и законных интересов, истребованию неустойки и штрафов с застройщика. Так же было и у нашей героини.
Собеседница издания рассказала, что сразу после того, как застройщик объявил о банкротстве, в инициативных группах дольщиков появились неизвестные люди, которые представились юристами и предложили свои услуги. Как выяснилось позже, они уже представляли интересы нескольких дольщиков по доверенности, но самих этих дольщиков никто до этого на собраниях и встречах не видел.
По словам Юлии, юристы создали от имени дольщиков свою инициативную группу и начали тотальную агитацию за создание ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Дольщикам этот вариант преподнесли как единственный возможный, при котором они смогут получить ключи от квартир. Люди были готовы на любые меры, лишь бы быстрее въехать в свое жилье.
Для ускорения этого процесса, как отметила Юлия, один из юристов предложил сменить конкурсного управляющего и назначить свое доверенное лицо, которое «не будет затягивать сроки».
В итоге комитет кредиторов, сформированный из дольщиков, чьи интересы представляли юристы, заменил конкурсного управляющего, после чего объявил, что процедура банкротства завершится через полгода, а также что кредиторы решили создать ЖСК.
Большинство дольщиков не обладают юридическим образованием, поэтому они полностью доверились юристам. За свои услуги юристы ежемесячно собирали платежи, которые были весьма значительными для многих семей: ведь дольщики, помимо ипотеки, вынуждены были еще и оплачивать арендную плату за текущее жилье.
Как только ЖСК был создан, дольщики узнали, что такое действительно большие проблемы. Председателем ЖСК стал дольщик, который и привел этих юристов в жилой комплекс. Как выяснилось позже, этот дольщик приобрел жилье незадолго до банкротства застройщика по договору уступки права требования.
Собеседница издания сообщила, что всем дольщикам были разосланы уведомления, в которых говорилось, что ЖСК принял решение заключить договоры подряда с организациями, которые будут производить работы по достройке жилого комплекса. Эти компании составили сметы и выставили счета, которые в целом были подъемны для всех дольщиков, хотя многим пришлось взять дополнительные кредиты. Но это оказалось только начало.
После оплаты первых счетов, появились новые, где суммы были уже на порядок выше. По словам Юлии, многие просто физически не могли заплатить такие деньги: среди дольщиков, которые к этому моменту уже стали пайщиками, началась грызня. Одни начали обвинять других, что стройка стоит из-за того, что те не платят по счетам.
Юлия рассказала, что на стройплощадке сначала появились рабочие, но через месяц они исчезли: даже оплаченные работы не были выполнены.
Как выяснилось позже, компании-подрядчики оказались фирмами-однодневками, зарегистрированными в Северо-Кавказском регионе.
А через несколько месяцев в адрес ЖСК поступили счета на оплату задолженности по коммунальным платежам на сумму в более чем 40 млн рублей, что и стало финальной точкой.
Дольщики, которые на тот момент уже были пайщиками, обратились в правоохранительные органы, но те не усмотрели в случившемся состава преступления. Все решения о создании ЖСК и заключении договоров подряда, оплата услуг юристов, производились в соответствии с законом, и пайщики должны были понимать свои риски уже как соинвесторы. Но, к сожалению, не понимали.
- Сразу после этого юристы также бесследно исчезли.
- Из обманутых дольщиков — к обманувшимся пайщикам
- Вот так легко любой дольщик недостроенного объекта может стать пайщиком, но так и остаться обманутым и уже не рассчитывать на защиту своих интересов законом о долевом строительстве и государством — инвестор принимает все риски на себя.
При внимательном изучении опыта по достройке проблемных объектов становится ясно, что никакие кооперативы и дополнительные деньги от дольщиков для этого не нужны. Современная редакция закона позволяет дольщикам стать новоселами после достройки объекта без каких-то дополнительных вложений.
А в тех случаях, когда дольщики переходили в статус пайщиков, достройка их объекта затягивалась на еще больший срок — и в ряде случаев остается нерешенной и сегодня.
Надо ли объяснять, что и достройка дома, и ввод его в эксплуатацию — это совершенно понятные и внушительные расходы на проект?
При итоговом подсчете после ввода таких новостроек выясняется, что дольщики-пайщики при прочих равных переплачивают за свою квартиру такую сумму, что могли бы позволить себе не одну, а сразу несколько квартир в уже готовых домах. Некоторые и вовсе остаются ни с чем: ЖСК не обязано считаться с теми, кто из-за трудной финансовой ситуации просто не может потянуть еще дополнительные расходы.
Что нам удалось выяснить на примерах конкретных ЖК.
Страна богата примерами работы жилищно-строительных кооперативов. Один из них – это проект жилищно-строительного кооператива «Согласие» (Саратовская обл., г. Энгельс, Красноказарменная ул.).
Дом на 14 этажей должен был построить застройщик ООО «Новострой 21 век» – скандально известная компания Артема Сергеева, сына депутата областной думы от партии «Единая Россия». Встала стройка еще осенью 2013 года – горе-застройщик остановился на кладке кирпича 6-го этажа. Артема Сергеева осудили на 2 года условно, компания обанкротилась.
И вот уже три года спустя права на достройку объекта были радостно переданы жилищно-строительному кооперативу «Согласие», который создали обманутые дольщики.
Начались самостоятельные мытарства людей: оказывается, пайщики ЖСК должны были не только вложить дополнительные средства в достройку, но и погасить все долги предыдущего застройщика на десятки миллионов рублей! А еще платить за аренду земельного участка под строительство.
Потратив год с лишним на решение этих проблем, в 2017 году дольщики договорились с «ЖБК-3» на достройку – но, как только деньги у ЖСК кончались, подрядчик строительство замораживал – дело дошло до нехватки кирпича на стройке.
Власти при этом уже успели отчитаться о «решении» проблемы обманутых дольщиков – еще бы, ведь теперь они вступили в статус пайщиков и самостоятельно должны решать свои проблемы и оценивать риски. Спустя год ЖСК уже не хватало денег даже на кирпич.
Вероятно, не станет сюрпризом то, что через два года остановившегося строительства пайщики опять попросили о помощи государство — сегодня вопросом достройки занимается уже ДОМ.РФ.
Другой пример уже из Саратова — пайщики дома ЖСК «Северный» на улице Уфимцева стали жертвами двойного и даже тройного обмана. Как выяснилось после ввода дома в эксплуатацию, квартиры людей продавались по два и даже три раза. Всего более 60 квартир, как оказалось, находились во владении нескольких разных собственников.
Открылся обман тогда, когда пришло время платить за коммунальные услуги. После разбирательств оказалось, что на каждую квартиру претендентами были от двух до пяти человек. Занимался «перепродажей» уже проданных квартир отнюдь не бывший застройщик, а председатель ЖСК, избранный сами пайщиками.
Вся мошенническая схема привела к тому, что сегодня дольщики обивают пороги прокуратуры и пытаются добиться компенсаций в затяжных судебных производствах.
Показательная история — с долгостроем обманутых дольщиков в Омске. После банкротства застройщика ООО «Регион» правопреемником стал жилищно-строительный кооператив пайщиков.
Дом-долгострой находился в удручающем состоянии с 2011 года: стройка заброшена, подвалы дома затоплены.
Все мы знаем, что законодательство строго к обеспечению безопасности строительства со стороны застройщиков – стройка обязана круглосуточно охраняться, доступ к ней строго ограничен. Застройщик несет за несчастные случаи на стройке полную ответственность.
А как быть с ЖСК? Если подвалы дома затоплены, стройка не огорожена и не охраняется, на ней могут пострадать любопытные дети. Если домом занимается ЖСК, то его председатель и несет личную ответственность за безопасность на площадке, а это – очередные расходы на охрану и видеонаблюдение.
То, что изначально кажется легким и быстрым способом — «взять и все достроить самостоятельно» — на поверку оказывается огромным грузом дополнительных расходов и реальной уголовной ответственности.
Случиться может все: от ареста счетов кооператива приставами до простого нежелания ЖСК вникать в жизненные проблемы и заниматься компенсациями конкретных пайщиков.
Пайщик – это инвестор, и от обмана мошенников, финансовых и строительных рисков его не застрахует никто, кроме него самого.
Виталий Донченко: верю в решение проблемы дольщиков Подмосковья к 2024 г
За счет активного развития рынка новостроек Подмосковье оказалось в числе регионов-лидеров по числу обманутых дольщиков.
Весной для решения проблем с домами-долгостроями был создан региональный Фонд защиты прав участников долевого строительства.
В интервью РИА Недвижимость глава фонда Виталий Донченко рассказал о механизмах работы организации, сложностях в принятии решений по проблемным объектам, а также поделился планами о работе с обманутыми дольщиками региона на ближайший год.
– Виталий Сергеевич, давайте начнем с базовых цифр. Сколько сегодня в Московской области обманутых дольщиков?
– Отвечу в несколько этапов. В 2015 году, когда в регионе новая команда вплотную занялась проблемой дольщиков, в Подмосковье насчитывалось порядка 100 тысяч граждан, так или иначе признанных пострадавшими при жилищном строительстве. С этого периода по 80 тысячам человек были найдены механизмы решения их проблем.
– Откуда возникла такая огромная цифра – 100 тысяч человек?– До 2015 года любой муниципалитет и сельское поселение имели право выдавать разрешение на строительство, причем иногда с невероятными формулировками.
Например, мне встречались разрешения на строительства, выданные на срок десять лет, причем без наличия у застройщика документов на землю.
– Вы сказали, что с 2015 года по 80 тысячам обманутых дольщиков из 100 тысяч были уже приняты решения. Значит ли это, что в Московской области осталось 20 тысяч пострадавших соинвесторов?
– Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев на встрече с президентом Владимиром Путиным пообещал в этом году выдать 15 тысяч ключей обманутым дольщикам. После этого в регионе останется еще 24,5 тысячи человек, которые продолжат ждать свои квартиры, включая покупателей печально известной Urban Group. И этими людьми предстоит заниматься уже нам и федеральному Фонду защиты прав дольщиков.
– А сколько проблемных объектов жилищного строительства в области?
– Сейчас в Подмосковье насчитывается примерно 100 жилых комплексов, строительство которых было заморожено на разных стадиях и решения по которым еще нет. Это 504 дома, и у каждого своя история.
Основным механизмом работы с ними станет для нас банкротство застройщика.
Это единственная схема в действующем законодательстве, позволяющая вывести в легальное русло все действия в отношении недостроенных объектов, понять, сколько и кому должен девелопер, сколько у него дольщиков, какие существуют у проекта юридические проблемы и заведены ли в отношении менеджмента застройщика уголовные дела.
Без банкротства невозможно провести оценку объекта, восстановить правоустанавливающие документы на землю и собрать реестр граждан – участников строительства по форме, которую требует федеральный Фонд дольщиков для выделения финансирования на объект.
– И сколько из застройщиков этих 100 проблемных комплексов уже прошли через банкротство?
– Примерно 70 застройщиков находится в стадии банкротства, то есть довольно много. Перед нами стоит задача до марта 2021 года завершить процедуры банкротства по всем девелоперам из нашего списка проблемных объектов.
Это обусловлено тем, что средний цикл строительства составляет полтора-два года, так что не позднее начала 2022 года нам необходимо начать стройку по всем нашим долгостроям, чтобы к концу 2023-го мы могли выполнить обещания, данные губернатором президенту.
– Удалось договориться?
– Да. Московская область получила отдельное постановление правительства, где зафиксировано софинансирование решения проблем дольщиков в соотношении 70% на 30%. После того как было принято такое решение, мы утвердили порядок создания регионального Фонда дольщиков и зарегистрировали его в Минюсте.
– Раз уж зашел разговор про деньги… как оценивается объем средств, необходимых для решения проблем обманутых дольщиков региона?
– По предварительным расчетам, требуется 80 миллиардов рублей, из них на долю Московской области приходится 25 миллиардов рублей. Очень надеемся, что сумма уменьшится в ходе более точной оценки состояния объектов.
– Как область будет выделять эти деньги?
– Пока есть решение только по текущему году. При этом сейчас утверждается бюджет на 2021 год, и, поверьте, у нас идут настоящие баталии за каждую строку в нем, так как в связи с коронавирусом очень многие пункты расходования средств сокращаются и режутся.
Что касается 2020 года, то в текущем году наш фонд планирует принять на себя около 20 проблемных объектов, в идеале провести по ним техническое обследование и начать проектирование. На эти цели у нас уже зарезервированы средства в региональном бюджете.
– Во многих проблемных проектах дольщикам изначально была обещана социальная инфраструктура. В полном ли объеме они ее получат?
– Все обязательства, которые были на застройщике в рамках договора развития территорий, инвестиционного контракта или других документов, переходят на региональный фонд и подлежат финансированию по той же системе 70 на 30.
– Каков вообще механизм выделения средств на долгострои? В какой момент деньги идут из области, а когда подключается финансирование из федерального Фонда дольщиков?
– Московская область, как и любой другой регион России, в соответствие с соглашением с федеральным Фондом защиты прав дольщиков, по определенному графику перечисляет ему денежные средства.
Далее наблюдательный совет федерального фонда, председателем которого является вице-премьер Марат Хуснуллин, по мере подготовки документов по проблемным объектам выносит решение о механизме решения проблем дольщиков – путем достройки или за счет выплаты компенсаций.
Компенсации выплачиваются напрямую из федерального фонда. Если же принимается решение о завершении строительства дома, то федеральный фонд заключает с региональным фондом соглашение по каждому объекту. Под него открывается отдельный расчетный счет, на который уже поступают деньги на стройку.
Каждый проблемный объект должен иметь свою смету, проектную документацию, договор с подрядчиком – средства с одного долгостроя по другой перекидываться не будут.
– Вы сказали, что, по предварительным расчетам, на проблемные объекты в Подмосковье требуется 80 миллиардов рублей. С учетом, что из 100 ЖК, решения по которым еще не найдены, только половина пойдет на достройку, можем ли считать, что завершение строительства домов с обманутыми дольщиками потребует 40 миллиардов рублей?
– Нет, пропорции между объемом средств, необходимых на компенсации, и деньгами, направляемыми на завершение объектов, будут другими. Точную сумму я пока назвать не могу, поскольку большая часть проблемных объектов Московской области через набсовет федерального Фонда дольщиков еще не прошла.
– При этом от чиновников по отношению к проблемным жилым домам мы сейчас часто слышим модный термин «дорожная карта». Что имеется в виду, когда говорят о готовой дорожной карте того или иного долгостроя?
– Дорожная карта – это некий список задач, которые мы должны решить в отношении объекта, разбитый на определенные этапы. Ее преимущество состоит в том, что ты ставишь себе сроки и пытаешься их исполнить. Мы в Фонде защиты дольщиков Московской области разбиваем работу с дорожными картами на несколько шагов.
Первый – доведение объекта до наблюдательного совета и передача его нам как застройщику.
После этого мы уже можем заняться техническим обследованием здания, подобрать организацию, которая будет корректировать проектную документацию, рассчитать сроки на экспертизу и в итоге сказать, когда выйдем собственно на стройку.
– По вашим словам, в планах на 2020 год у фонда принять около двух десятков объектов. Когда конкретно это произойдет и можете ли вы назвать ЖК, которыми вы займетесь в этом году?
– Первый объект у нас уже есть: мы официально стали застройщиком ЖК «Новокосино-2» в Реутове. По нему было отдельное поручение президента, так что завершение строительства жилого комплекса будет полностью финансироваться из федерального Фонда защиты дольщиков. Речь идет о более чем тысяче граждан и общей площади 120 тысяч «квадратов».
В целом же активного принятия долгостроев на баланс я ожидаю в октябре-ноябре – именно в это время должно начаться рассмотрение пула наших проектов набсоветом федерального Фонда дольщиков.
В частности, в высокой степени готовности находятся документы по ЖК «Королёв», где жилая площадь более 30 тысяч квадратных метров и 299 дольщиков. Здесь местная администрации очень помогает нам с бумагами.
В ближайшее время планируем вынести на набсовет комплекс «Белые росы» в Котельниках – это еще 50 тысяч квадратных метров жилой площади и более 800 пострадавших граждан.
Есть ясность с ЖК «Брюсов парк» на 30 тысяч квадратных метров жилой площади в Лосино-Петровском, мы по нему находимся в неплохом контакте с конкурсным управляющим и видим, как завершить проект.
Я рассчитывают, что в этом году определится и судьба жилого комплекса «Митино дальнее», здесь жилая площадь 40 тысяч квадратных метров и еще около 800 человек. Пока там еще нужно поработать с механизмом финансирования проекта.
Дело в том, что несколько корпусов в ЖК почти завершены, а посередине между ними есть два дома, находящихся почти в нулевой стадии. Необходимо решить, достраивать ли жилой комплекс полностью или выплатить части дольщиков компенсацию.
– А какие для вас объекты являются самыми сложными?
– Самые сложные объекты – это те, строительство которых началось до 2015 года, а разрешения выдавались местными администрациями. Например, на прошлой неделе мы были в комплексе «Акваполис» в городском округе Солнечногорск.
Там больше 230 пострадавших граждан, вложившихся в малоэтажный комплекс на берегу Истринского водохранилища.
Вокруг только дачные постройки, коттеджи, необходимая инженерная инфраструктура отсутствует, разрешения выдавалось сельским муниципалитетом, которого сейчас нет, а проектная документация исчезла. Откуда планировалось подключение коммуникаций – непонятно.
Мы пока даже не знаем, что под домами – фундамент или плиты. Если идти по пути возврата денег дольщикам, то нужно в районе 500 миллионов рублей, это довольно внушительная сумма. С другой стороны, 20 домов уже построены, они стоят с крышами, окнами, обнесены забором, сносить их жалко.
Еще один пример непростого кейса – это ситуация с домами, строительство которых началось в охранных зонах. Буквально вопиющий случай с ЖК «Вишневое». Объект находится в санитарно-защитной зоне аэропорта Шереметьево, мы изучали его совместно с Роспотребнадзором и пришли к выводу, что из-за шума там жить просто невозможно. А дом готов, люди требуют в нем квартиры.
Но когда туда приезжаешь и видишь заход самолета на посадку, то появляется ощущение, что он вот-вот зацепит дом. Сделать полноценную шумоизоляцию не получается. Или вот другой пример – построенный на 70-80% дом внутри национального парка «Лосиный остров». В 2010 году было выдано разрешение на строительство, но сейчас найти законный механизм окончания проекта нельзя.
– Как же возникли подобные ситуации – это следствие коррупции?
– Иногда, очевидно, да. Но многие случаи – это наследие несогласованности сведений на уровне федерации, региона и местной администрации.
Факты незаконного строительства в охранных зонах выявились в последние годы благодаря внедрению электронного документооборота.
Сейчас все органы власти – Роспотребнадзор, Росавиация, ведомства, отвечающие за культурное наследие – активно заводят в электронную систему свои «красные линии». А мы смотрим на обновленную информацию и думаем, как нам теперь с этим быть.
– Сколько в области домов, которые начали строиться до 2015 года?
– Больше половины в нашем списке объектов, по которым решений восстановления прав граждан еще нет. Впрочем, не везде так страшно, как в Солнечногорске. Есть объекты, которые, несмотря на давний срок, имеют проектную документацию.
Ее сумели сохранить или местные администрации, или сами застройщики, просто не рассчитавшие силы с проектом, но не сбежавшие за границу.
Иногда документы находят активные дольщики, а бывает, нам удается найти общий язык с правоохранительными органами и сделать копии нужных бумаг в рамках уголовных дел.
– Фонд будет выступать официальным застройщиком объектов, которые решат достраивать. А кто физически будет заниматься строительными работами?
– Для нас вопрос работы с подрядчиками стоит очень остро. Мы рассчитываем, что подключатся крупнейшие строительные компании Московской области. Нам предстоит построить более 1,5 миллионов квадратных метров, а для этого нужно порядка 15 тысяч рабочих рук. Могу заверить, маржа для подрядчиков в проектах будет, хоть и небольшая.
– Как вы будете выстраивать взаимодействие с дольщиками?
– Планируем создать свой ресурс, где разместим информацию по проблемным объектам Московской области, в том числе и тем, которые не переданы нам, чтобы люди понимали общую картину.
Кроме того, никто не отменил телеграм-группы и чаты в WhatsApp, так что уверен, проблем с возможностью достучаться до нас у граждан не возникнет.
Разумеется, как только мы будем получать юридически права застройщика по тому или иному дому, будем организовывать и очные встречи с дольщиками.
– Ну и последний вопрос. Верите ли лично вы в 2024 год как год исчезновения обманутых дольщиков в Подмосковье?
– Без всяких сомнений. Юридическая сторона решения проблемы мне понятна, все необходимые политические вопросы отработаны. Я знаю, как действовать шаг шагом и какие ресурсы на каком этапе привлекать, более того, есть активная поддержка и плотный контакт со стороны областного правительства, федерального Фонда защиты дольщиков, Минстроя. Теперь просто нужно реализовать намеченные планы.
Президент РФ подписал закон о защите обманутых дольщиков
Защита прав обманутых дольщиков
Поправки, инициированные Председателем ГД Вячеславом Володиным и представителями всех фракций, уравнивают в правах на компенсацию дольщиков, вступивших в ЖСК, с остальными дольщиками.
Теперь они смогут получить не только поддержку в виде государственного финансирования достройки проблемных объектов, но и в виде компенсации стоимости жилья, если достройка объекта будет признана нецелесообразной.
Компенсации будут выплачивать независимо от даты создания ЖСК. Дольщик, обратившийся за компенсацией, автоматически перестанет быть членом ЖСК, а Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства перейдет право требования по обязательствам. Это необходимо, чтобы избежать двойных выплат.
«Наша задача – защитить всех граждан, пострадавших от недобросовестных строительных компаний», — пояснял суть изменений Вячеслав Володин.
«Мы ранее приняли федеральный закон в отношении обманутых дольщиков, согласно которому граждане – участники долевого строительства теперь могут получить возмещение вложенных средств. Закон позволил также направить государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных жилищно-строительным кооперативам в ходе процедур банкротства застройщиков», — отметил Председатель ГД.
Однако напомним, что до принятия данного закона законодательство не предоставляло гражданам — участникам ЖСК возможности получить такую же выплату возмещения, если Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства переданных ЖСК проблемных объектов. Это ставило участников жилищно-строительных кооперативов в неравное положение по сравнению с дольщиками, и ГД было найдено законодательное решение.
Усиление ответственности за пособничество в незаконной миграции
Законом дополняется часть 2 статьи 322.1 УК РФ «Организация незаконной миграции» новым квалифицирующим признаком – совершение данного преступления лицом с использованием своего служебного положения.
Наказанием по данной статье может стать лишение свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до 500 тыс.
рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.
Ответственность за продажу порошкового алкоголя
Поправки в Кодекс об административных правонарушениях устанавливают ответственность за производство или оборот порошкообразной спиртосодержащей продукции. Эта продукция запрещена в России.
За нарушение запрета граждане заплатят от 5 тыс. до 20 тыс. рублей; должностные лица — от 20 тыс. до 50 тыс. рублей; юридические — от 200 тыс. до 500 тыс. рублей.
Во всех случаях возможна конфискация предмета административного правонарушения.