ЦБ рассказал о кредитовании застройщиков при проектном финансировании - Главная - сайт администрации Приокского района Нижнего Новгорода

Более года прошло с тех пор, как в России начал действовать федеральный закон 214-ФЗ, который кардинально изменил правила долевого строительства.

С 1 июля 2019 года застройщики потеряли возможность использовать деньги дольщиков на стадии строительства объекта: теперь эти средства лежат нетронутыми на счетах эскроу до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Строительные компании, в свою очередь, теперь должны либо искать инвестора, либо вкладывать в проект собственные средства, либо брать финансирование под проект в банке.

BankNN

В работе «круглого стола» приняли участие:
Щербакова Елена — заместитель коммерческого директора ООО «МОСКОВСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ», Застройщик МСК, г. Ростов-на-Дону
Коротова Марина Валериевна — коммерческий директор, Застройщик ВДК (группа компаний Хамина), г. Воронеж
Назарова Ольга Сергеевна — финансовый директор, Застройщик ННДК,
г. Нижний Новгород
Манякина Елена Витальевна — менеджер Управления торгового финансирования и документарных операций Волго-Вятского Банка ПАО СбербанкПершина Екатерина Андреевна — директор отдела проектного финансирования, Банк Дом.РФМиннигалеева Марина Анатольена — директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Открытие
Ногуманова Гузель Маратовна — начальник отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан)

Власти пообещали мягкий переход на новые правила, и буквально недавно количество объектов, которые строятся с использованием эскроу, превысило количество объектов, которые строятся «по-старому» — с непосредственным вливанием денег дольщиков.

Жизнь изменилась и у застройщиков, и у банков: они учатся работать и сотрудничать друг с другом в новых реалиях. И, конечно, изменилась жизнь тех, кто покупает жилье на стадии строительства: возможно, через некоторое время категория «обманутый дольщик» действительно перестанет существовать в российской действительности.

Во время Zoom-конференции эксперты банковской и строительной сфер рассказали BankNN о прохождении переходного периода, своих проблемах, удачах и ожиданиях в данном контексте.

Застройщики: выжили гибкие и сильные

Не секрет, что за последний год ряды застройщиков серьезно поредели. Многие компании оказались не готовы работать в новых условиях. Но те, кто заранее стал менять подход к работе и был готов к трудностям, продолжают успешно строить.

Коммерческий директор компании «ВДК» (г. Воронеж) Марина Коротова отметила, что в русском менталитете есть одна черта — ждать, что тебе что-то свалится с неба, как в сказке про Золотую рыбку. В бизнесе, по мнению Коротовой, этого быть не должно.

Люди, ведущие честный бизнес, подстроятся под любые реалии. Эта система выдавила тех, кто под реалии подстроиться не смог. Просто не бывает ничего — да, сложности есть, но это объективно. Мы как работали, так и работаем, однако наша компания кредитовалась в банках и до введения проектного финансирования — нас и раньше контролировали банк и Госстройнадзор.

Финансовый директор компании ННДК (г. Нижний Новгород) Ольга Назарова рассказала, что они изменений даже не почувствовали, потому что и раньше использовали проектное финансирование в банке, чтобы не ставить график строительства в зависимость от продаж.

Мы видели разные ситуации по продажам — и когда все квартиры распродавались буквально сразу, и когда к концу строительства была продана только треть. Поэтому всегда была установка иметь «кредитное плечо». Мы открывали в банках кредитные линии, но иногда ими даже не приходилось пользоваться.

Сроки запуска новых проектов, по словам Назаровой, у них с введением новых правил не изменились: нескольких месяцев достаточно, чтобы подготовиться к выходу на площадку.

Банки в поисках новых продуктов и предложений

Крупнейшие банки России сегодня активно работают над созданием максимально удобных и выгодных условий для сотрудничества с застройщиками. По словам экспертов банковской сферы, они практикуют индивидуальный подход к каждому клиенту и подробно разъясняют представителям бизнеса нюансы работы с эскроу.

Директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Отрытие Марина Миннигалеева отметила, что проектное финансирование и эскроу нужно четко разделять: чтобы получить первое, застройщик должен соответствовать ряду требований, а со вторым всё значительно проще. Более того, некоторые могут строить без эскроу (если квартиры будут продаваться уже после окончания строительства) или открывать эскроу, но не брать проектное финансирование (строить на собственные средства или деньги инвестора).

Что касается, кредитования, то наиболее комфортные условия — у групп компаний: отдельная компания может брать проектное финансирование под гарантии группы, в которую входит.

Застройщику это дает определенную свободу действий: юрлица из группы могут кредитоваться в разных банках под разные проекты.

Екатерина Першина, глава отдела проектного финансирования Банка ДОМ.РФ, отметила, что условия кредитования разных застройщиков в одном банке могут отличаться — они зависят от региона, класса жилья, локации, маркетингового поля.

Однако есть единые критерии оценки проекта, они одинаковы для всех застройщиков — в первую очередь, запас прочности проекта.

В банках тем временем расширяется выбор продуктов, которые предлагаются застройщикам: например, еще до вхождения в проектное финансирование компания может взять бридж-кредит, чтобы купить права на землю, оформить разрешительную документацию — в общем, подготовиться к выходу на строительную площадку.

Глава отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан) Гузель Ногуманова рассказала, что на данный момент разрабатывается продукт для низколиквидных площадок.

Сейчас многие застройщики уходят из крупных городов в районы, и там это может быть востребовано.

По словам экспертов, в ближайшее время представители строительного бизнеса могут рассчитывать на новые интересные предложения от банков.

Компании из регионов, в свою очередь, сетуют на то, что лишь в нескольких банках есть штатные специалисты для проведения строительной экспертизы перед предоставлением кредита под проект. Большинство кредитных организаций предлагают застройщикам решить этот вопрос за свой счет.

В итоге в регионах появляются банки-монополисты в сфере предоставления проектного финансирования.

Эскроу: защищают или нет?

Покупателей жилья в строящихся домах беспокоит главный вопрос: действительно ли счета эскроу защитят их от обмана? Ответ экспертов неоднозначный: и да, и нет.

С одной стороны, гарантии того, что дом обязательно будет достроен, счета эскроу не дают. Несмотря на контроль со стороны банка, застройщик может и сорвать сроки, и обанкротиться. Но даже если это случится, деньги на эскроу не пропадут, то есть дольщик как минимум останется со своими средствами.

Если объект не введен в эксплуатацию в назначенный срок и соответствующие документы не предоставлены в банк, через 6 месяцев счета эскроу автоматически раскрываются — деньги возвращаются физическим лицам, даже если договора долевого участия не расторгнуты.

Она подчеркивает, что банки в этой ситуации тоже рискуют, поэтому будут тщательно следить за тем, как реализуются кредитуемые ими проекты.

Кроме того, в нынешнем законодательстве есть серьезный недостаток: если банк, в котором открыты счета эскроу, «лопнет», то максимальная страховая выплата дольщикам составит 10 миллионов рублей.

Это серьезная сумма для регионов, но не для Москвы или Санкт-Петербурга.

По итогу все эксперты сошлись во мнении, что количество рисков для дольщиков после введения новых правил долевого строительства действительно сократилось, а строительный рынок и банковская сфера России сейчас переживают период, который, скорее всего, изменит их кардинально.

Построй: гид по строительству и проектированию

19.03.2020

Банк России опубликовал ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства.

О возможности отслеживания движения денежных средств на счете эскроу застройщиком

Информация о движении денежных средств является сведениями, составляющими банковскую тайну. В соответствии со ст.860.9 ГК РФ депонент (плательщик) и бенефициар (застройщик) имеют право требовать от банка предоставления соответствующей информации. Банк России полагает, что порядок получения такой информации может быть урегулирован сторонами по соглашению.

Об отслеживании банком соблюдения условий оплаты денежных средств по ДДУ
Согласно законодательству о долевом строительстве на банк таких обязанностей не возложено.
О возможности обращения взыскания по исполнительному производству на денежные средства, находящиеся на счете эскроу

На основании п.4 ст.860.8 ГК РФ не допускается приостановление операций по счету, арест или списание денежных средств с эскроу-счета по обязательствам депонента (плательщика).

О рассрочке при внесении денежных средств на счет эскроу

Согласно 214-ФЗ от 30.12.2004 оплата осуществляется после государственной регистрации ДДУ единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Об участии банка в расторжении ДДУ в случае неоплаты

Согласно 214-ФЗ банк не является стороной ДДУ. Статьи 5 и 9 214-ФЗ от 30.12.2004 предусматривают основания и порядок действий для одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по ДДУ в связи с неуплатой цены договора.

Ст.15.5 214-ФЗ определяет действия банка по прекращению договора счета эскроу в случае расторжения ДДУ. Дополнительно Банк России отметил, что с 27 июня 2019 года ст. 15.5 дополнена частью 7.1, которая предусматривает односторонний отказ банка от договора счета эскроу при невнесении денежных средств на счет в течение более трех месяцев со дня заключения договора.

О возможности получения пониженной кредитной ставки застройщиком

Постановлением Правительства РФ от 28.12.2019 № 1927 уточнены критерии, которым должен соответствовать заемщик-застройщик для получения кредита на инвестиционные цели с пониженной процентной ставкой.

О начислении процентов на средства на эскроу-счете В соответствии со ст.15.5 214-ФЗ от 30.12.2004 проценты на сумму денежных средств на счетах эскроу не начисляются.

О механизме финансирования застройщика банком

Предоставление денежных средств по кредитному договору регулируется условиями кредитного договора.

О действиях дольщиков при отзыве лицензии у банка В соответствии с ч.10 ст.15.4 Закона 214-ФЗ от 30.12.

2004 при наступлении страхового случая в отношении банка застройщик и участники ДДУ обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. На основании ч.6 ст.12.2 177-ФЗ от 23.12.

2003 выплата возмещения по счету эскроу производится Агентством по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня предоставления документов.

Выплата возмещения по счету эскроу производится перечислением средств на эскроу-счет вкладчика, открытый в другом банке для расчетов по ДДУ по тому же объекту строительства, в отношении которого открывался счет эскроу.
Об открытии аккредитива
Требований об обязательном открытии аккредитива для целей внесения денежных средств на счет эскроу законодательством РФ не предусмотрено.
Дополнительно Банк России ответил на вопросы банков об оценке уровня кредитоспособности заемщика-застройщика в зависимости от:

доли стоимости работ генподрядчика в общей стоимости СМР;
наличия положительного опыта;
а также в случае отнесения критериев к различным уровням кредитоспособности.

Консультация по вопросам строительства — востребованная услуга, которая позволяет в короткие сроки получить ответ на спорный вопрос, возникающий при организации и/или производстве строительных работ.

Воспользоваться консультационными услугами вы можете как на платной основе — в специализированных организациях, так и на бесплатной — обратившись к линейке строительных систем «Техэксперт».

Счета эскроу не гарантируют заемщику проектное финансирование – Банк России

29.07.2018

Минстрой России проводит серию всероссийских совещаний, посвященных н6овеллам в долевом строительстве жилья. 27 июля в Доме правительства Московской области собрались застройщики со всей России, а также представители банковского сообщества, которые теперь становятся главными распорядителями финансов на стройке.

Зал на 300 мест был заполнен под завязку, некоторые участники даже стояли у стенки.

Протокольные выступления министра строительства Владимира Якушева, губернатора Московской области Андрея Воробьева, замминистра строительства Никиты Стасишина, представителей Сбербанка и АО «ДОМ.

РФ» закончились достаточно быстро, а затем более трех часов застройщики задавали вопросы чиновникам, в том числе, и представителям Центрального банка России.

И вот тут-то и выяснилось много интересного и неожиданного – и для застройщиков, и, похоже, для министра Владимира Якушева.

Одно из самых неприятных для застройщиков откровений представителей ЦБ – никто не собирается отменять проверку компаний-застройщиков, претендующих на проектное финансирование, даже если у них в этом же банке открыты счета эскроу, на которые дольщики уже положили какие-то деньги. Более того, банк может отказать застройщику в проектном финансировании, также невзирая на открытые счета эскроу и особо не объясняя причину отказа.

Такое положение дел оказалось весьма неожиданным и для застройщиков, и для министра, поскольку ранее, рассказывая о прелестях перехода на проектное финансирование, чиновники всегда подчеркивали, что для застройщика это путь к дешевым кредитам, и если в банке будут открыты счета эскроу, на эту же сумму практически тут же открывается кредитная линия по пониженной ставке. Однако Центральный банк смотрит на это совершенно по-другому, и никакие свои требования к заемщикам отменять не собирается. А ведь одна из причин появления долевого строительства жилья – крайне трудная и дорогая процедура получения застройщиками кредитов от банков.

Таким образом, на рынке может сложиться ситуация, когда долевое строительство будет ликвидировано, а проектное финансирование застройщик будет получать на прежних условиях и основаниях.

Ни о каком автоматическом открытии проектного финансирования речи, с точки зрения Банка России, не идет.

Такая ситуация может реально привести к существенному уменьшению строительства жилья и уходу с рынка сотен застройщиков и строительных компаний.

Владимир Якушев признал, что эта ситуация требует дальнейшей проработки с Центральным банком, а иначе зачем все это затевалось?

Проектное финансирование малым застройщикам почти не доступно. Его получил лишь каждый десятый

Только каждый десятый из малых российских застройщиков сумел получить проектное финансирование на заявленную сумму.

Об этом пишет «РГ» со ссылкой на результаты опроса руководителей 104 небольших строительных компаний из 57 регионов, который был проведен аппаратом омбудсмена по нацпроектам в сфере градостроительной политики

43% компаний обращались за проектным финансированием в банки, устно проконсультировались 28%.
Из числа тех, кто подавал заявку на проектное финансирование, одобрение банка на указанную в заявке сумму кредита получили 25%.
Одобрение на меньшую сумму — 34%,
еще 41% компаний получили отказ в проектном финансировании.

Самые частые причины отказа:

недостаток опыта застройщика,
недостаток собственных средств,
низкая маржинальность проекта,
отсутствие необходимого обеспечения исполнения обязательств по кредиту.

Средний срок от подачи заявки на выдачу кредита до его фактического получения, по данным опроса, чаще всего составлял от трех до шести месяцев. У пятой части респондентов это длилось 45 до 90 дней, еще столько же указали срок от 30 до 45 дней.

Только 8% опрошенных уложились в срок от 5 до 10 дней. Сейчас у 39% компаний нет проектов, готовых к выводу на рынок, но они находятся в процессе подготовки. 35% готовы выводить новые проекты, у 16% таких проектов «нет и не будет», еще 10% только думают над новыми проектами.

Среди причин, по которым застройщики не выставляют новые проекты на продажу:

неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг при проектном финансировании (33%),
неприемлемые условия по обеспечению кредита (29%),
неприемлемые риски снижения спроса (19%),
отсутствуют земельные участки (18%),
требуется время для изменения сложившейся схемы работы компании (1%).

Комментирует Дмитрий Панов — член генерального совета Партии Роста, генеральный директор Группы компаний «Доверие».

«Приблизительно похожие результаты мы получали в начале 2020 года, когда проводили исследование доступности проектного финансирования для застройщиков Северо-Западного федерального округа. И наиболее часто встречающейся причиной отказа застройщики называли низкий уровень кредитоспособности заемщика с точки зрения кредитной организации.

В этом отношении для банков сейчас действует Положение № 590, устанавливающее определенные критерии кредитоспособности (по рентабельности проекта, уровню собственного капитала), и если застройщик им не соответствует, получить одобрение по кредиту крайне сложно.

В этой связи, профессиональное строительное сообщество СЗФО уже неоднократно инициировало ряд обращений как на уровне руководства ЦБ, так и в адрес ключевых кураторов строительной отрасли федерального уровня с просьбой смягчить данные критерии, в том числе для малых застройщиков и для застройщиков из низкомаржинальных регионов».

Эскроу-счет – от долевого участия к новому проектному финансированию

Новая система финансирования жилищного строительства, при которой на смену долевому инвестированию граждан приходит банковский кредит, снижает риски и открывает дополнительные возможности перед всеми заинтересованными сторонами – девелоперами, банками и населением, уверены в Сбербанке.

Хотя поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (N 214-ФЗ) вступили в силу только минувшим летом, уже в 2019 году Юго-Западный банк Сбербанка России намерен в три раза увеличить объем кредитования застройщиков. Основания для амбициозных планов есть.

Сбербанк первым в стране создал специальный продукт для проектного финансирования застройщиков в рамках нового законодательства, который кардинально отличается от классической схемы.

О его конкретных преимуществах, а также о специфике работы банка со строительной отраслью в новых условиях рассказала заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ирина Ткаченко.

Пресс-служба ЮЗБ ПАО Сбербанк

— О новой системе финансирования жилищного строительства, которая только складывается после поправок в закон о долевом строительстве, эксперты высказываются по-разному. Вы, судя по заявленным планам, настроены оптимистично?

Мы видим несомненные преимущества, заложенные в новую схему жилищного финансирования и постараемся, со своей стороны, их максимально усилить для всех участников девелоперских проектов, которые пойдут по этому пути.

Застройщик, ранее использовавший средства покупателей по договорам долевого участия (ДДУ), теперь уже на первоначальном, самом сложном этапе капитальных затрат, сразу получает банковское финансирование. Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока на покрытие материальных расходов, сводится к минимуму.

Для потенциальных покупателей защита денег при покупке квартиры, а речь идет о серьезных для людей суммах, — один из важнейших моментов.

Клиент теперь может быть уверен, что дом, в котором он приобретает квартиру, будет достроен, а его деньги, вложенные в строительство в начале реализации проекта, не «зависнут», в случае возникновения сложностей, на счете застройщика.

По новой схеме средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

А если у девелопера все же появились трудности с исполнением обязательств, например, застройщик просрочил передачу квартиры участнику долевого финансирования более чем на два месяца, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия — и банк вернет ему все средства со счета-эскроу.

И еще один плюс, о котором далеко не все знают, – деньги на счетах-эскроу в размере до 10 млн руб. застрахованы государством. И в случае проблем не у застройщика, а у банка, покупатель жилья получит со счета-эскроу свои средства, в размере не более 10 млн руб.

Для территории обслуживания Юго-Западного банка этой сумме соответствует стоимость почти любой новой квартиры.

Что касается непосредственной работы с эскроу-счетами, то в середине прошлого года мы обучили специалистов в 99% наших отделений на Юге и Северном Кавказе. Так что банк готов профессионально обслуживать клиентов в этой сфере.

— А чем новая финансовая конфигурация интересна банку?

Во-первых, мы заинтересованы в снижении потенциальных рисков. Напомню, что банк – эскроу-агент покупателей недвижимости, и банк, кредитующий девелоперский проект — это один и тот же банк.

За счет большей, чем раньше, вовлеченности в конкретный бизнес-проект, в котором Сбербанк выступает основным финансовым оператором и экспертом, мы качественнее мониторим ситуацию, знаем реальное положение дел на каждом этапе строительства и способны на ранних стадиях выявить проблемы и помочь застройщику без потерь выйти из кризиса.

А во-вторых, цена риска всегда отражается на стоимости заемных ресурсов. Меньше риск – выгоднее условия кредитования проекта. Именно это – нефиксированную процентную ставку, Сбербанк сегодня предлагает строительным компаниям при проектном финансировании, и она – наше главное конкурентное преимущество.

Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше застройщик продает квартир на стадии строительства, тем ниже будет для него процентная ставка по кредиту.

Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12%, но, по мере роста продаж жилья и активизации работ, снизить ее до 4-5%, и это не предел.

К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20% больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах 1 процентного пункта, соответственно, еще на 20% больше на эскроу-счетах – еще 1% снижается ставка и т.д. Мы будем пересматривать ее каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объем денежных средств на эскроу-счетах.

Назову еще одно преимущество проектного финансирования Сбербанка при выборе нашими партнерами схемы с эскроу-счетами. Благодаря снижению рисков, минимальная доля собственных средств застройщика для получения финансирования составляет 15%. Это, без преувеличения, уникальные условия для рынка.

Классическая схема проектного финансирования предусматривает порядка 30% собственных средств девелопера и 70% вложений банка. До появления системы эскроу-счетов мы финансировали строительство в соотношении 40/60.

Кроме того, в качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15% объема средств проекта в денежном эквиваленте.

—Часть застройщиков предполагает, что система проектного финансирования с эскроу-счетами может привести к удорожанию жилья. Между денежными вливаниями покупателей-дольщиков и банковским финансированием проекта под проценты есть разница.

Конечно, подобные настроения есть и, наверное, еще какое-то время будут присутствовать. Так нередко происходит при появлении на рынке нового масштабного продукта. Тем более 80% проектов до того, как были внесены изменения в законодательство, финансировались за счет дольщиков.

Однако, по тем стройкам, которые мы уже аккредитовали, мы не видим критичного удорожания. В Сбербанке более 10 лет работает специализированное подразделение, которое занимается только финансированием проектов в сфере недвижимости.

Наши узкопрофильные специалисты говорят на одном языке с застройщиками, и знают, насколько строительство – сложный бизнес с огромным количеством нюансов.

На себестоимость жилья в конечном итоге влияет много факторов – инфляция, рост цен на отдельные строительные материалы, стоимость подключения к коммуникациям, повышение НДС.

Многое зависит и от политики продаж. Если застройщик намерен реализовывать только готовое жилье, а компании, особенно работающие в сегменте бизнес-класса, нередко так и делают, то на себестоимость жилья накладывается обслуживание кредита.

Когда речь идет о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку.

И механизм эскроу-счетов здесь оптимален: больше средств размещено на счетах эскроу – ниже процентная нагрузка застройщика – больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры в своем проекте.

По нашим подсчетам, себестоимость таких проектов вырастет на 5-7%, то есть ниже, чем прогнозируют застройщики (15-20%, прим. редакции).

—Продолжая предыдущий вопрос не могу не спросить о степени готовности к переменам. Сбербанк готов работать в рамках проектного финансирования с эскроу-счетами, а сами девелоперы?

Отвечу цифрами. На сегодня по новой схеме проектного финансирования у нас проходят 8 проектов в Южном федеральном округе общей площадью 209 тыс. кв. м. Принципиальные решения по ним уже приняты. В активной разработке Юго-Западного банка еще более 20 проектов. Так что, начало положено.

Опыт и понимание специфики строительного бизнеса позволили нам раньше других на банковском рынке в максимально короткий срок создать специальную программу проектного финансирования для застройщиков, и она соответствует новой редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Еще в 2018 году кредитный портфель жилищного строительства территориального банка составлял порядка 10 млрд руб., в нынешнем году мы планируем увеличить его в три раза.

Дело в том, что в ближайшее время Минстрой России представит Правительству РФ проект постановления о критериях застройщиков, которые смогут завершать строительство жилья по старым правилам финансирования. Известно, что минимальная степень готовности таких проектов должна составлять 30%, а количество заключённых договоров долевого участия граждан – не менее 10%.

Мы провели экспертизу и видим, что на территории обслуживания Юго-Западного банка, примерно, 200 строительных проектов не будут соответствовать критериям Правительства РФ. Им потребуется проектное финансирование, которое, по нашим предварительным оценкам, составит около 60 млрд. руб.

—Как, на ваш взгляд, будет меняться строительный рынок, реагируя на новую схему финансирования?

Кардинальных изменений на рынке в 2019 году мы не прогнозируем, потому что новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые начнут реализацию проектов по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.

, когда и были внесены поправки в закон о долевом строительстве (N 214-ФЗ). Остается много жилых комплексов, которые строятся по старым правилам и, конечно, они будут сданы не в ближайшие дни.

Полагаю, что нас ждет, как минимум, полтора-два года постепенной адаптации участников рынка к новому формату работы в строительной отрасли.

Вместе с тем, перемены неизбежны и новая редакция закона о долевом строительстве, введение эскроу-счетов отражают логику развития цивилизованного бизнеса, в котором гарантированы права всех, в том числе дольщиков. Само понятие обманутых дольщиков уйдет в прошлое.

Больше ответственности и качественного бизнес-менеджмента потребуется от строительных компаний. Сбербанк же, со своей стороны, поможет застройщикам, и мы предлагаем уже сегодня подумать о том, как вести бизнес по-новому.

Проектное финансирование – это не типовое решение, каждый проект будет иметь свои уникальные характеристики и лучше заранее, вместе с банком, изучить новую финансовую модель, понять, как она будет работать в конкретной компании.

Рынку жилья грозит банкротство застройщиков и непомерный рост ипотечных долгов

2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00

Центральный банк России опубликовал на своем сайте аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В документе регулятор перечисляет основные проблемы, связанные с реализацией национального проекта «Жилье и городская среда», и переходом рынка на проектное финансирование.

Риск для банков. В 2018 г. общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. — кредитные средства банков, 3,7 трлн руб.

— средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. — собственные средства застройщиков.

По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.

На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 г. — до 6,4 трлн руб., то есть в десять раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.

Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ.

С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.

Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости — 6,1%.

Передел рынка. В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина — в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.

Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий — в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор.

Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности.

Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

Рост долгов. В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.

Рост ипотечного кредитования — одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.

Падение ввода. Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов — рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 гг. В 2018 г.

в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м.

Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.

Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 гг., отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.

Рост цен. В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могут быстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому же будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.

В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 г. по 2022 г. — на 9% с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на него.

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта | Rusbase

Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта Дарья Мызникова

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

Unsplash

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров.

За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

Например, если рыночная стоимость заложенной земли — 10 млн, то максимальный кредит, который даст банк в этом случае — 7 млн. Многое зависит от региона: если Москва и Санкт-Петербург все-таки могут рассчитывать на 70%, то регионы обычно довольствуются 50%. Это своеобразная страховка для банка: традиционно считается, что региональные проекты менее маржинальны, а значит, вхождение в них более рискованно.
LTV (Loan-to-Value Ratio) — это коэффициент «кредит/залог», то есть отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Если, по расчетам банка, у застройщика этот показатель ниже 1,25, считается, что заемщик имеет не слишком устойчивую позицию. А значит, на бридж-кредит рассчитывать не приходится. Конечно, решение об уровне устойчивости — самое противоречивое во всей процедуре. Банк проводит собственную экспертизу, а единственный способ повлиять на ее результаты — предоставить исчерпывающий пакет документов.

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка.

Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков.

По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика.Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков.
У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь.

Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях.

Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.