Петр КРАЙНОВ 20.12.2020
Количество дольщиков, пострадавших от несостоятельного ФЗ-214, мошеннических действий застройщиков и попустительства местных властей, исчисляется сотнями тысяч. Понять, как решается проблема людей, которые в один момент остались без денег, квартир и надежды на скорое восстановление справедливости, можно на примере самого известного долгостроя Ленинградской области – ЖК «Десяткино 2.0». За судьбой этого долгостроя газета «Совершенно секретно» пристально наблюдает второй год. Продолжаем рассказывать обо всех перипетиях этого объекта и пытаемся найти ответ на вопрос – является ли Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства панацеей от бед обманутых дольщиков?
Начнем с позитива – долгострой «Десяткино 2.0» был рассмотрен на Наблюдательном совете в сентябре 2020 года. Для обманутых дольщиков это событие было долгожданным, поскольку именно на Наблюдательном совете определяется способ восстановления их прав: достройка или компенсация. По «Десяткино 2.0» было принято решение в пользу достройки.
ПОРЯДОК БЕЗ ПОРЯДКА
Виталий Мутко, заместитель председателя Правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития, еще летом 2019 года приезжал с рабочим визитом в Ленинградскую область.
Тогда на примере ЖК «Шотландия» он проговорил схему поддержки: «С Александром Юрьевичем на примере данного ЖК обсудили, как запустить модель поддержки вообще для достройки таких проблемных объектов. Мы сегодня посмотрели, что, в принципе, эту первую очередь оптимально быстро можно завершить.
Этот механизм пойдет – мы и дальше будем с Ленинградской областью реализовывать поддержку других объектов, где нарушили права людей».
Правда, говорить о параллельном начале строительства пока не приходится, хотя порядок достройки действительно выглядит простым. Для начала фонд и регион заключают соглашение о финансировании, в соответствии с которым из бюджета региона предоставляется взнос в фонд. К слову, оно было заключено 25 октября 2019 года.
После фонд обследует проблемные объекты и определяет сумму и срок на их завершение, затем сравнивает сумму, необходимую для достройки проблемного объекта, с суммой предполагаемой компенсации. Например, решение в пользу компенсации могут принять, если на объекте много свободных квартир.
В этом случае сумма выплат дольщикам окажется меньше расходов на предстоящее строительство. Дольщикам выплачивают деньги, а объект оставляют под реализацию себе. Получить прибыль с долгостроя «Десяткино 2.0» можно едва ли: из 1672 квартир жилого комплекса продано 1644 квартиры, степень готовности объекта едва превышает 30%.
Даже с учетом того, что на достройку объекта требуется порядка 1,721 млрд рублей, достроить его все равно окажется дешевле, чем выплатить всем пострадавшим людям компенсации – 5,005 млрд рублей. Также на Наблюдательном совете принимается решение о финансировании, на котором определяются объемы – сколько из компенсационного фонда, а сколько из регионального.
Фонд заключает соглашение о финансировании с региональным фондом и открывает расчетный счет для получения финансирования. Потом региональный фонд направляет заявление о намерении стать приобретателем в арбитражный суд. На этом пока все – «Десяткино 2.0» находится примерно на этом этапе.
Примерно потому, что заявление в арбитраж уже направлено, но с нарушением установленных сроков: вместо декабря – крайнего по закону срока – рассмотрение пройдет в январе. Объясняют это порядком очередности проблемных объектов – их в Ленинградской области слишком много.
Для людей, которые годами ждут своих квартир, это объяснение в отставании от сроков уже звучит подозрительно, но еще подозрительнее обстоит ситуация с финансированием.
НА ФОНД НАДЕЙСЯ, А САМ НЕ ПЛОШАЙ
Поправки в бюджет с учетом предполагаемых трат на долгострои были приняты еще в октябре 2019 года.
Доходы региональной казны на 2019 год увеличены на 15,6 млрд рублей, причем общий объем доходов областного бюджета, согласно законопроекту вырастет до 138,7 млрд рублей.
Комитету по строительству направили 1,18 млрд рублей, из которых 800 млн – имущественный взнос в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
По версии 47news дело было так: «Сначала федеральный бюджет обещал 80% софинансирования со своей стороны, а потом сократил сумму с 9 до 2 млрд. Тут уж Александр Дрозденко смекнул, что два федеральных миллиарда – тоже деньги, и согласился на них».
Если поначалу регионы обрадовались хотя бы какой-то федеральной поддержке, то спустя время обнаружилось, что ее явно не достаточно. Еще бы: только на завершение долгостроя «Десяткино 2.0» потребуется 1,721 млрд рублей.
Логично предполагая, что денег на всех не хватит, дольщики стали требовать подтверждение выделенного финансирования конкретно на их объект. Но никакого подтверждения этому не получили, кроме убедительных заверений Дрозденко, что денег хватит.
Когда вопросов стало слишком много, с дольщиками связался один из активистов, который лично держит связь с губернатором и подтвердил, что этот документ он видел, но почему его не показывают всем, точно не знает.
Одни дольщики сомневаются в существовании такого документа в принципе, другие – понимают, что отсутствие прозрачности в таких очевидных вопросах, как наличие финансирования, продолжает оттягивать решение их проблемы.
«НАС ПРОСТО РАЗВЕЛИ»
По части софинансирования Александр Дрозденко ориентировался, в том числе, и на средства компенсационного фонда. Отвечая на многочисленные вопросы дольщиков, хватит ли денег, губернатор убедительно отвечал: «Еще раз объясню, вопрос принципиальный.
На Ленинградскую область выделено порядка 10 млрд рублей, из них 2,8 млрд – это бюджет Ленинградской области, 2,8 млрд – зеркально отвечает бюджет РФ, и средства страхового фонда, которые идут в федеральный бюджет, но ими распоряжается Дом.РФ и Банк «Дом. РФ» – это 5 млрд. Так вот, и 5 млрд, и наш аванс, и аванс федерального бюджета находятся в Дом.РФ, в банке.
Потрачено на Ленинградскую область на сегодняшний день менее 10% от указанной суммы, в том числе практически не потрачен наш перечисленный аванс».
Однако в этом году порядок финансирования изменили. Отчисления, которые делали застройщики в компенсационный фонд, больше не учитываются, они ушли в бюджет. Возник серьезный дефицит, который фонд предлагает покрыть за счет бюджета региона.
В Ленинградской области пытались изменить ситуацию и договориться с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и Минстроем, понимая, что на ближайшие три года дополнительных средств на эти цели просто нет. Власти Ленобласти считают справедливым адресно направить деньги компенсационного фонда, но в фонде считают иначе. Для обманутых дольщиков «Десяткино 2.
0» ситуация обиднее вдвойне: Александр Дрозденко при принятии бюджета не озвучивал, что рассчитывает на компенсационный фонд. Ведь «Норманн» отчисления не делал.
Денег из компенсационного фонда на решение проблемы обманутых дольщиков нет, поэтому фонд требует их с регионов. В ноябре текущего года фонд сообщил, что финансировать достройку и выплачивать компенсации они будут только после дополнительного взноса. Всего федералы предлагают Ленобласти потратить 6,165 млрд.
Это в два с лишним раза больше, чем было оговорено в прошлом году. От первоначальных договоренностей Ленинградской области с фондом не осталось и следа. Изначально от региона требовалось софинансирование «всего» в 2,8 млрд рублей, затем потребовалось еще, теперь хотят 6 млрд.
Даже если предположить, что Ленобласть изыщет эти средства в бюджете, то где гарантии, что фонд начнет стройку, а не запросит еще?
По словам Александра Дрозденко, фонд изменил условия соглашения в одностороннем порядке. Во время заседания правительства Ленобласти 26 ноября он заявил следующее: «Все мы понимаем, что внести в расходную часть 6 миллиардов сегодня не представляется возможным. Не потому, что мы не хотим, а потому что нет такой возможности.
Мы хотели бы получить ответ на вопрос, где деньги из компенсационного фонда? И где те, что поступили на счет фонда? Я не говорю, что это не решаемая проблема. Более того, мы заинтересованы работать с фондом, и хотим до 2025 года закрыть все проблемы обманутых дольщиков.
Но менять условия соглашения в одностороннем порядке – это не по-партнерски, не по-товарищески и незаконно».
Уверенности, что и дальше все будет так, как предполагали в Ленобласти, тоже нет. На вопросы дольщиков в Instagram пресс-секретарь строительного блока Константин Андрианов теперь отвечает: «В декабре мы предполагали, что региону выделят еще около 4 млрд на достройку домов из компенсационного фонда. Потом они ушли в бюджет именем Федерального закона.
У нас нет уверенности, что дальше все будет так, как мы предполагали. Сейчас ситуация такова: проектные работы финансируются, на стройку есть деньги согласно смете. Но эти деньги находятся в федеральном фонде, и ими распоряжается он».
Открытый для общения в соцсетях губернатор Александр Дрозденко и вовсе комментирует сложившуюся ситуацию так: «Нас просто развели».
АППЕТИТЫ РАСТУТ, ДЕНЬГИ ТАЮТ
Схема с компенсационным фондом до боли напоминает схему с пенсионными накоплениями. Вроде бы средства должны где-то аккумулироваться и ежегодно индексироваться, но почему-то всегда оказываются нужны в другом месте.
Так и здесь. Застройщики исправно отчисляли взносы в казну, чтобы при случае было из чего решать возникшие проблемы. Тот самый случай наступил, а держатели этой самой казны перекладывают решение проблемы на регионы.
Отдельно стоит заметить, что по закону регионы были не обязаны вносить взносы в фонд.
В Ленинградской области осознанно пошли на этот шаг, чтобы давно назревшая в регионе проблема долгостроев решилась быстрее.
Эти средства были выделены на объекты, застройщики которых не делали взносы в компенсационный фонд, восстановить права остальных дольщиков планировалось именно за счет средств компенсационного фонда.
«Кинули область на 5 миллиардов, которые должны были поступить из компенсационного фонда. А теперь заявили, что денег не будет.
Мы свои обязательства выполняем на 100%», – открыто отвечает Александр Дрозденко на комментарии обманутых дольщиков о сложившейся ситуации в своем Instagram.
В качестве отступления отдельно стоит отметить, что такой вариант развития событий Александр Дрозденко предвидел еще в прошлом году, когда принимал решение о софинансировании: «Выражаясь языком девяностых, надеюсь, нас не кинут».
Выражаясь все тем же языком девяностых, дольщики надеются, что в этой схеме помощи дольщикам не было изначально подвоха. Для обманутых людей ситуация, в которую они угодили, по-прежнему выглядит так, будто помогать им изначально не собирались ни местные власти, ни фонд. Только теперь это преподносится под соусом «не договорились».
Губернатор официально напоминает о договоренностях Марату Хуснуллину: «Это нарушает логику ранее выстроенных взаимоотношений фонда и региона в части финансирования проблемных объектов в ЛО…
Прошу Вас оказать содействие в обеспечении выполнения обязательств фондом перед пострадавшими дольщиками, застройщики которых платили взносы в компенсационный фонд, а также платили за страховку гражданской ответственности.
Кроме того, прошу рассмотреть возможность изменить пропорции софинансирования проблемных объектов (застройщики которых не платили в КФ и не страховались) по аналогии с нацпроектами: 67% на 33%, где 67% – федеральный бюджет, а 33% – казна Ленобласти». Но положительного ответа от Москвы пока нет и, судя по всему, навряд ли будет.
По данным Счетной палаты, в период с 2017 по 2019 годы фонд собрал – от застройщиков, регионов и федерального бюджета – около 101,5 млрд рублей. При этом на завершение проблемных объектов было потрачено всего 17 млрд – это примерно 3 тыс. квартир и 1300 дольщиков под компенсацию. Для сравнения: только в Ленобласти около 17 тыс. обманутых дольщиков.
На что действительно идут аккумулируемые в фонде средства, остается только предполагать. Например, на зарплаты. Сотрудникам этой структуры остается только позавидовать: им платят 200–400 тыс. рублей в месяц. Обманутым дольщикам, которые продолжают со своих средних зарплат платить ипотеку за воздух, а то и одновременно за аренду, такие доходы и не снились.
Странным расходам и низкой эффективности структуры лично удивлялся и руководитель СК РФ Александр Бастрыкин. А тут еще и Правительство РФ затеяло реформу «институтов развития»: Фонд зашиты прав дольщиков предполагается объединить с Фондом ЖКХ. Для чего решение проблем обманутых дольщиков понадобилось «привинтить» к аварийному жилью и кто будет заведовать всеми деньгами – не ясно.
НЕ В ДЕНЬГАХ СЧАСТЬЕ, А В ИХ КОЛИЧЕСТВЕ
Зато ясно одно – решение проблемы обманутых дольщиков выходит на новый виток обмана: сначала застройщик, потом местные власти, теперь и фонд. Пока губернатор в очередной раз заявляет, что их просто развели, обманутые дольщики иронизируют, что на каждую рыбу всегда найдется рыба покрупнее: в Ленинградской области разводили обманутых дольщиков, а федералы развели Ленобласть.
Когда в 2017 году запускали Фонд защиты прав граждан-пострадавших участников долевого строительства, то предполагали, что к 2023 году в России не останется обманутых дольщиков. Надежды не оправдались уже в 2020 году, обещания не сбылись.
Дольщикам остается только предполагать, чего еще им ждать от властей и всерьез опасаться, что арбитражный суд в январе может запросто отказать в передаче «Десяткино 2.0» из-за отсутствия финансирования и долгострой будет пущен с молотка в процедуре банкротства. Активисты заверяют, что пойдут на все, если что-то пойдет не так, как им было обещано.
Опыта в организации громких акций им не занимать, а тут еще и обманутые дольщики «норманновских» объектов из Санкт-Петербурга подали хороший пример своим областным коллегам по несчастью, устроив голодовку. Метод оказался эффективным: строительство началось без участия фонда.
Еще одно интересное наблюдение, которым поделились дольщики: фонд отлично расходует деньги на малую родину приближенных чиновников. Работы по восстановлению прав дольщиков активно начались в Саратовской области, откуда родом Вячеслав Володин. Увеличили финансирование для Татарстана, хотя регион не относится к числу проблемных, как Ленобласть.
Может быть, потому что Марат Хуснуллин и Ирек Файзулин родом из Татарстана? Конечно, это все из разряда догадок, но Ленинградской области тоже было бы неплохо найти земляка в фонде.
На фоне происходящего все больше вопросов вызывают принимаемые властями решения. Например, недавно в Ленобласти подписали постановление о создании Центра управления регионом. Новая структура будет отвечать за мониторинг жалоб местных жителей в Интернете.
Получается, что многолетние жалобы дольщиков так и не привели к возобновлению строительства, зато аккаунты чиновников теперь будут вести за счет бюджета. Или вот еще новость – Минфин придумал игру «Не в деньгах счастье», при помощи которой планирует повысить уровень финансовой грамотности населения.
Вот уж действительно, как еще можно помочь людям, которые остались без денег и квартир? Только играми. Как говорится, счастье не в деньгах, а в их количестве.
Фото из архива автора
Авторы: Петр КРАЙНОВ
Девелоперы экономят на банкротах
Застройщики жилья добиваются заморозки до конца года обязательных отчислений в фонд дольщиков на уровне нынешних 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры, не повышая ставку до обсуждаемых в правительстве 3%.
Девелоперы настаивают, что скачок курса валют и риски увеличения ставок по ипотеке не позволяют им платить повышенные ставки без ущерба для потребителей.
Их оппоненты так не считают: пока размер отчислений в фонд не повысят, достраивать проблемные объекты придется за счет бюджета.
Федеральные чиновники обсуждают возможность перенести сроки повышения для застройщиков жилья ставок обязательных отчислений в Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства (фонд дольщиков). По этому поводу уже идут консультации, сообщил “Ъ” один из девелоперов, участвующих в этих встречах, и подтвердили два чиновника: один из мэрии Москвы, другой — из федерального правительства.
Сейчас застройщики выплачивают в фонд 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ). Эти средства идут на достройку жилых объектов обанкротившихся девелоперов. Но крах одного из крупнейших застройщиков Подмосковья — Urban Group — показал, что накопленные средства недостаточны для решения проблем дольщиков компании.
На конец 2017 года оценочная величина обязательств фонда составила 551,7 млн руб., в то время как объем обязательств Urban Group перед дольщиками достиг 68 млрд руб., бюджет РФ уже выделил для этого 3 млрд руб. (см. “Ъ” от 7 августа). Всего же по всей стране, по данным Минстроя, остановлено строительство 1,26 тыс.
домов, а число обманутых дольщиков, по разным оценкам, достигает 150–200 тыс. человек.
Летом власти и заговорили об увеличении отчислений в фонд до 3% (первоначально планировалось ввести с 1 октября 2018 года), а с 1 января 2019 года — до 6%.
Как показали прошедшие в середине этой недели консультации, чиновники склонны пропустить назначенный на октябрь первый этап повышения отчислений и вернуться к этой теме в начале 2019 года, говорит один из собеседников “Ъ”.
По его словам, противники увеличения размера выплат в фонд настаивали, что очередной скачок курсов валют создает риски повышения ставок по ипотеке, с привлечением которой происходит до 70% всех продаж на первичном рынке жилья.
Сторонники повышения ставок напирали на то, что заморозка ставок вынудит власти и дальше направлять на достройку объектов для дольщиков средства из федерального бюджета, как в случае с Urban Group, передает собеседник “Ъ” суть дискуссий.
Они же настаивали, продолжает он, что если идея застройщиков будет принята, то Минфин проиграет отраслевым лоббистам.
В четверг вечером получить оперативно комментарий в Минфине не удалось. В пресс-службе Виталия Мутко сообщили “Ъ”, что окончательного решения по размеру ставки отчислений в фонд пока нет.
«Обсуждения с экспертами по этому поводу продолжаются»,— подчеркнули там. В Минстрое добавили, что вопрос повышения ставки отчислений в фонд находится в дополнительной проработке.
В Фонде защиты прав граждан—участников долевого строительства от комментариев воздержались.
Действующей ставки отчислений в фонд действительно недостаточно для исполнения обязательств по всем проблемным объектам. «Достраивать приходится за бюджетные деньги»,— говорит глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
«То есть за счет средств налогоплательщиков, среди которых есть те, кто никак не связан с долевым строительством»,— добавляет гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.
По его подсчетам, стоимость достройки всех проблемных объектов в стране, включая жилые комплексы СУ-155 и Urban Group, оценивается в 400–600 млрд руб.— это 10,5–15,8% стоимости всех действующих ДДУ.
Расходы в связи с ростом отчислений в фонд станут проблемой покупателей, предупреждают застройщики.
По словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, девелопер не может взять их на себя, так как рентабельность проектов, например, в Подмосковье менее 10% даже при текущей ставке отчислений в фонд.
Один из девелоперов говорит, что в случае повышения ставки до 6% включит ее в ДДУ. «В нем будут указаны стоимость квартиры, размер отчислений и новая стоимость — с учетом этого платежа»,— уточнил он.
Екатерина Геращенко, Халиль Аминов
Минстрой выступил против повышения процента отчислений в Фонд защиты прав дольщиков
Глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что взносы в Фонд защиты прав дольщиков повышать не нужно, но этот вопрос на данный момент обсуждается…
По словам Якушева, изначально был запланирован жесткий подход – с 1 октября размер взносов должны были увеличить до 3%, а с 1 января – до 6%. Но после непростого обсуждения удалось избежать повышения отчислений до 3%, поскольку курирующий вице-премьер и Минстрой считают, что нельзя подвергать строительную отрасль кардинальным реформам в такой короткий период времени.
Глава Минстроя пояснил, что для многих застройщиков, особенно в регионах, где жильё реализуется не сильно дороже себестоимости строительства, повышение взносов может быть критичным и даже непреодолимым.
Поэтому Якушев отметил, что в рамках реформы долевого строительства нельзя принимать решения, которые усложнят и без того тяжелую работу застройщиков.
Ранее стало известно, что Минстрой разработал изменения в законодательство в части долевого строительства. Новые правила планировали увеличить размер взносов, который застройщики перечисляют в Фонд защиты прав дольщиков, в пять раз – с 1,2% до 6% от суммы договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
Также министерство строительства и ЖКХ предлагало индексировать взносы через 1 месяц после того, как вступят в силу поправки в 218-ФЗ.
Вопрос повышения суммы отчислений в Фонд обсуждался при разработке поправок в законодательство, которые начали действовать с 1 июля 2018 года, но в окончательную версию документа предложение так и не вошло.
Фонд защиты прав граждан, инвестирующих в строительство жилья, существует в форме публично-правовой компании с октября прошлого года. На сегодняшний день застройщики должны отчислять туда 1,2% от суммы ДДУ по всем новым объектам. Уплата взноса обязательна для государственной регистрации ДДУ.
Сегодня Фонд объединяет более 1,6 тысячи зарегистрированных застройщиков из 80 российских регионов.
Если строительство объекта останавливается, на его достройку могут направить средства из Фонда защиты прав дольщиков. При этом в Минстрое отметили, что для завершения проблемного объекта за счет средств фонда необходимо соответствующее одобрение российского правительства.
Компенсационный фонд создали в качестве временной меры по защите прав дольщиков, пока ведётся переход от долевого строительства к проектному финансированию.
Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков
Правила работы для застройщиков кардинально изменятся с 1 июля 2018 г., но отчисления в фонд защиты дольщиков им оставили на прежнем уровне /Евгений Егоров
Отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков останутся на прежнем уровне – 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия, следует из поправок к закону о долевом строительстве (на прошлой неделе приняты в третьем чтении).
Ранее на парламентских слушаниях председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев заявлял, что с 1 октября отчисления возрастут до 3%, а с 1 января – до 6%. «Изменение тарифа должно было быть мотивационной мерой – переходить на использование в проектах эскроу-счетов.
Но для это необходимо было прописать механизм перехода, а его пока никто не предложил», – говорит Николаев.
Ранее министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев сообщал, что на 1 января в России было остановлено строительство 1101 дома. А на 1 апреля эта цифра увеличилась на четверть – до 1261 дома.
По словам близкого к федеральному правительству человека, сегодня количество обманутых дольщиков приближается к 200 000.
Если ничего не менять, в течение 1,5–2 лет эта цифра может увеличиться в 2–2,5 раза.
Компенсационный фонд был задуман как альтернатива страхованию. Его главная задача – обеспечить финансирование достройки жилья в случае краха застройщика. Предполагается, что при возникновении проблемных строек госфонд должен изъять недострой, обеспечить финансирование завершения строительства объекта и проконтролировать передачу квартир дольщикам.
Отчисления в госфонд начались в октябре 2017 г., производиться они будут до 1 июля 2019 г., когда при продаже квартир застройщики будут обязаны использовать счета эскроу. Эта схема подразумевает, что застройщики перестанут напрямую привлекать средства дольщиков – деньги будут депонироваться на счетах в уполномоченных банках до конца строительства.
Текущего тарифа в 1,2% недостаточно для покрытия риска недостроя и исполнения фондом своих обязательств, указывает близкий к федеральному правительству человек.
Риски, по его словам, не покрываются кратно, это может привести к дефициту фонда на конец 2018 г. накопленным итогом более 30 млрд руб., а в перспективе трех лет – порядка 300 млрд руб.
«Этот дефицит ляжет на бюджет страны, поскольку фонд является публично-правовой компанией. А президент ставил задачу – механизм не должен перекладывать ответственность застройщиков на бюджет», – продолжает собеседник «Ведомостей».
Получить официальные комментарии в фонде не удалось.
Повышенные отчисления в 3–6% должны были простимулировать застройщиков скорее перейти на схему с эскроу, которая может защитить средства дольщиков. Перейти на работу с такими счетами застройщик может и сегодня.
К этому подталкивают и власти – например, при использовании таких счетов перестает работать часть требований к застройщику: смягчаются условия по наличию опыта, не обязательно наличие 10% собственных средств, нет запрета на привлечение кредитов, выпуск ценных бумаг и т. д. Все эти нормы вступают в силу с 1 июля 2018 г.
Строители рады, что норма по отчислениям осталась прежней. «1,2% – это приемлемая для застройщика сумма, соизмеримая со взносами в страховые компании. Для переходного периода на счета эскроу такая мера является оправданной», – комментирует директор по развитию компании «Гранель» Андрей Цвет.
«С учетом ужесточения требований к финансовому состоянию застройщиков, к собственному капиталу, к введению банковского сопровождения и, как следствие, к контролю со стороны банков количество банкротств должно уменьшиться.
Поэтому 1,2% – это статически достаточная величина», – соглашается сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
Деньги, отчисляемые сегодня в компенсационный фонд, управляющий партнер «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский называет каплей в море. За текущий год компенсационный фонд может собрать, по предварительным расчетам, 3,5–4,5 млрд руб. Это незначительная сумма, учитывая, что ежегодно застройщики привлекают триллионы рублей, считает Колочинский.
По его словам, изменение размера взносов в госфонд могло бы увеличить поступления, но для того, чтобы его резерва хватило на достройку нескольких проблемных проектов, нужно время. «Сегодня не менее половины объектов возводится по разрешениям на строительство, выданным до вступления в силу закона о компенсационном фонде.
Таким образом, максимальный размер отчислений фонд мог бы начать получать только через 2–3 года», – резюмирует Колочинский.
В подготовке статьи участвовала Ольга Чуракова
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
Последнее обновление: 29.06.2019
► Знаете ли Вы, что…
В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?
Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.
Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.
Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).
А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.
А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?
Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.
Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?
С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.
запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.
Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.
Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
На другие цели средства фонда расходовать запрещается.
Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:
- Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
- Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
- В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.
В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Законодательная основа строительного компенсационного фонда
Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).
Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).
Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:
- контроль за поступлением взносов от застройщиков,
- выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
- осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.
Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.
Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.
Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?
Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).
Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.
То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.
Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).
Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.
Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.
Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.
Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.
Но есть один нюанс.
Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.
При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.
Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.
Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.
С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.
Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.
Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).
- Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.
- Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214
Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.Профессиональная юридическая поддержка по сделкам с недвижимостью — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Минстрой: вопрос увеличения взносов в Фонд дольщиков окончательно не решен
https://realty.ria.ru/20181126/1533494976.html
Минстрой: вопрос увеличения взносов в Фонд дольщиков окончательно не решен
Минстрой: вопрос увеличения взносов в Фонд дольщиков окончательно не решен — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020
- Минстрой: вопрос увеличения взносов в Фонд дольщиков окончательно не решен
- Вопрос увеличения взносов застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков пока остается открытым, сообщил глава Минстроя Владимир Якушев в понедельник на съезде Национального объединения строителей.
- 2018-11-26T10:45
- 2018-11-26T10:45
- 2020-03-03T13:09
- россия
- дольщики
- недвижимость
- жилье
- министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства рф (минстрой россии)
- владимир якушев
- новости — недвижимость
/html/head/meta[@name='og:title']/@content
/html/head/meta[@name='og:description']/@content
https://cdn25.img.ria.ru/images/153007/51/1530075156_0:83:2752:1631_1920x0_80_0_0_ee37ef26f887a9d5488aeb8022b800c5.jpg
МОСКВА, 26 ноя — РИА Недвижимость. Вопрос увеличения взносов застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков пока остается открытым, сообщил глава Минстроя Владимир Якушев в понедельник на съезде Национального объединения строителей.
По его словам, сильное ужесточение требований к застройщикам в короткий срок при меняющихся правилах игры может негативно отразиться на отрасли. Особенно могут пострадать региональные застройщики.
Поэтому решено было пока не повышать взносы, оставив их в размере 1,2% от каждого договора долевого участия (ДДУ), пояснил министр.»Наша позиция сегодня — не увеличивать размер отчислений в фонд. Но вопрос еще дискуссионный», — добавил Якушев.
Ранее Минстрой предлагал повысить с 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в Фонд дольщиков до 3% от цены каждого ДДУ, с 1 января 2019 года — до 6%. Сейчас застройщики перечисляют в фонд 1,2% от каждого ДДУ.
https://realty.ria.ru/20181126/1533493989.html
россия
Недвижимость РИА Новости
- internet-group@rian.ru
- 7 495 645-6601
- ФГУП МИА «Россия сегодня»
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2018
Недвижимость РИА Новости
- internet-group@rian.ru
- 7 495 645-6601
- ФГУП МИА «Россия сегодня»
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
- internet-group@rian.ru
- 7 495 645-6601
- ФГУП МИА «Россия сегодня»
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdn25.img.ria.ru/images/153007/51/1530075156_162:0:2583:1816_1920x0_80_0_0_2fef033b383016820d0fbffef0fa6420.jpg
Недвижимость РИА Новости
- internet-group@rian.ru
- 7 495 645-6601
- ФГУП МИА «Россия сегодня»
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
- internet-group@rian.ru
- 7 495 645-6601
- ФГУП МИА «Россия сегодня»
- https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
россия, дольщики, недвижимость, жилье, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства рф (минстрой россии), владимир якушев, новости — недвижимость
МОСКВА, 26 ноя — РИА Недвижимость. Вопрос увеличения взносов застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков пока остается открытым, сообщил глава Минстроя Владимир Якушев в понедельник на съезде Национального объединения строителей.
По его словам, сильное ужесточение требований к застройщикам в короткий срок при меняющихся правилах игры может негативно отразиться на отрасли. Особенно могут пострадать региональные застройщики. Поэтому решено было пока не повышать взносы, оставив их в размере 1,2% от каждого договора долевого участия (ДДУ), пояснил министр.
«Наша позиция сегодня — не увеличивать размер отчислений в фонд. Но вопрос еще дискуссионный», — добавил Якушев.
Ранее Минстрой предлагал повысить с 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в Фонд дольщиков до 3% от цены каждого ДДУ, с 1 января 2019 года — до 6%. Сейчас застройщики перечисляют в фонд 1,2% от каждого ДДУ.