Когда все застройщики жилья перейдут на проектное финансирование и эскроу-счета, как того требует реформа долевого строительства, обманутых дольщиков больше не будет, потому что их деньги никуда не пропадут. Вот только целью участия в долевом строительстве для россиян является не сохранение своих средств, а получение квартир в новых домах. Но все ли смогут их получить — большой вопрос.
Задержка без пределов
Прошел год с того момента, как заработали резонансные поправки в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), радикально изменившие финансовую модель жилищного строительства.
С 1 июля 2019 года застройщикам тех новостроек, что не смогли подтвердить возможность продолжать работу по старым правилам, запретили сразу направлять деньги дольщиков в стройку. Теперь для возведения домов, как правило, используется проектное финансирование — кредиты, которые банки выдают застройщикам.
А средства дольщиков сначала аккумулируются на специальных банковских счетах — эскроу-счетах — и лишь после ввода дома в эксплуатацию переходят на счет компании-застройщика.
Если застройщик не выполняет свои обязательства, дольщик может расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) и забрать деньги с эскроу-счета. Ключевой вопрос: а что будет в том случае, если дольщик на захочет расторгать ДДУ и забирать вложенные в строительство средства, а пожелает получить квартиру, как это и было записано в договоре?
Хорошо, если проблема лишь в задержке заселения: можно и подождать. Но ведь иногда трудно понять, какую именно задержку можно считать разумной.
Согласно статье 9 закона «Об участии в долевом строительстве», для расторжения дольщиком ДДУ в одностороннем порядке достаточно просрочить передачу квартиры всего на два месяца. На практике же двухмесячной задержкой дело редко ограничивается.
Чтобы это понять, стоит взглянуть на другой параметр — разницу между декларируемой и реальной датами ввода объекта в эксплуатацию в уже сданных домах. Эксперты анализируют этот показатель гораздо чаще.
По данным Единого реестра застройщиков, из всех компаний, кто в первой половине 2020 года вводил в Москве жилье в эксплуатацию, без переноса сроков справились с задачей менее 18%
Среди них, например, Level Group, «Донстрой» и ГК ФСК. При этом у 73,5% застройщиков абсолютно все новостройки введены позже исходно заявляемых сроков, а почти у каждого третьего задержки превышают год. Для сравнения: годом раньше столь длительные сдвиги сдачи допускал лишь каждый четвертый застройщик.
Средние сроки задержки ввода новостроек в эксплуатацию за год выросли на два месяца. А это маячок возрастающего риска не просто задержки сдачи, а приостановки строительства как такового и превращения новостройки в проблемный объект.
И в этом случае, чтобы дольщики не забирали деньги с эскроу-счетов, а получили свою квартиру, дом для начала должен кто-то достроить.
Отсечь неудачников
Как утверждают банкиры, в доведении до ума новостроек в первую очередь заинтересованы даже не дольщики, а банки, выдающие проектное финансирование и открывающие счета эскроу. У дольщиков всегда есть шанс в сложной ситуации в новостройке, продающейся по новым правилам, забрать свои деньги.
Банку вернуть выданный кредит может быть куда проблематичнее. Основной источник его погашения — те самые средства дольщиков, что до окончания строительства хранятся на счетах эскроу.
Если застройщик, не выполнив своих обязательств перед дольщиками, не получит доступ к этим деньгам, то и с банком расплатиться не сможет.
Более того, с переходом на эскроу банкам взаимодействовать с застройщиками стало сложнее.
Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка:
«С внедрением этого механизма увеличились риски банков, так как они участвуют в структуре проекта большей суммой (базово — до 85% от бюджета проекта финансируется банком).
А при старой схеме риски распределялись между застройщиком, банком и дольщиками.
Участие банка составляло до 70% от бюджета проекта, при этом часть кредита могла быть погашена на стадии строительства за счет средств от реализации квартир».
Поэтому в первую очередь банк еще в момент принятия решения о выдаче проектного финансирования стремится минимизировать возможную проблему недостроя.
«Банк оценивает адекватность всех заявленных параметров как с точки зрения финансов, так и с точки зрения маркетингового потенциала,— объясняют в банке “Открытие”.
— В расчет принимаются все возможные параметры и детали: опыт и репутация застройщика, наличие и чистота исходно-разрешительной документации, расположение и перспективы площадки строительства, адекватность класса жилья местоположению и текущей рыночной конъюнктуре, бюджет строительства, цены и темпы планируемых продаж, архитектурно-планировочные решения. Основная цель такого кропотливого анализа — минимизация риска неудачи проекта с точки зрения как незавершенности строительства, так и невозможности продать квадратные метры в расчетном количестве в заявленные сроки».
Другому отдана
Но риски на то и риски, чтобы их можно было минимизировать. Более того, с риском снижения скорости продаж из-за коронавирусной инфекции столкнулись абсолютно все застройщики — как работающие по эскроу, там и по старым правилам. Так, по подсчетам аналитика рынка недвижимости и СЕО компании Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле в Москве количество сделок по эскроу было зарегистрировано почти на 40% меньше, чем в марте, в мае — почти на 25% меньше, чем месяцем раньше. И лишь в июне возобновился рост и количество сделок почти достигло показателей января нынешнего года.
Но даже несмотря на наметившийся рост покупательской активности, говорить, что она будет длиться долго и не закончится, например, к ноябрю, когда завершится программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, сейчас никто не возьмется.
Поэтому смогут ли эскроу-счета наполниться настолько, чтобы у застройщика после завершения строительства хватило денег расплатиться с банком, да при этом и заработать,— большой вопрос.
Что же касается риска недостроя, банки заранее продумывают разные механизмы урегулирования вопроса.
«Это во многом зависит от масштаба проблемы и причин ее возникновения: ошибка прогнозирования и удорожание из-за внешних обстоятельств или вывод средств застройщиком из проекта,— говорит Сергей Бессонов.
— Если объект не был введен вовремя из-за реализации проектного риска, в том числе удорожания проекта, то поднимается вопрос реструктуризации кредита и дофинансирования проекта.
В этом случае, в том числе совместно с застройщиком, определяются источники финансирования для завершения проекта. Один из вариантов — поиск соинвестора. Такие инструменты применялись и при старой схеме. В ситуации с эскроу ничего не меняется, и банк будет совместно с застройщиком определять стратегию урегулирования проблемы».
Если и этого окажется недостаточно, в ход идут другие средства.
«Даже в самой неблагоприятной ситуации, если застройщик по каким-либо причинам не захочет или не сможет завершить проект, банк всегда найдет возможность привлечь любого другого девелопера для завершения строительства с минимальными трансакционными затратами,— говорят в банке “Открытие”.
— На том простом основании, что все заложенные параметры и метрики соответствуют рыночным значениям, соответственно, всегда можно найти игроков рынка, которые будут заинтересованы завершить такой проект с выгодой для себя».
Нефинансовая мотивация
Пока все эти рассуждения скорее теория, нежели практика. Прецедентов, когда новостройкам, возводимым по эскроу, требовалась бы доделка с привлечением других компаний, пока не было, что и понятно.
Большинство проектов, которые после 1 июля 2019 года перешли на эскроу, еще на стадии строительства.
Средний срок возведения дома — два-два с половиной года, поэтому лишь к середине 2021-го станет ясно, какая часть застройщиков, работающих по эскроу, смогла завершить свои проекты.
Раньше делать такие прогнозы могли контролирующие органы (в Москве это Москомстройинвест), которым все застройщики обязаны были предоставлять ежеквартальную отчетность.
По ней можно заметить проблемы на самых ранних стадиях, оценить их масштабы в пределах всей страны или, скажем, отдельного города и сразу пытаться скорректировать ситуацию.
Теперь такой возможности нет, потому что на застройщиков, работающих по эскроу, требования по передаче отчетности не распространяются.
Но известно другое: застройщики, которые достраивают новостройки за другими девелоперами, финансовую выгоду от самой достройки получают редко. Скорее они рассчитывают на иные преференции, да и обращаются к ним с просьбой довести долгострой до ума куда чаще не банки, а региональные власти или сами обманутые дольщики.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, которая с 2011 года достраивает объекты недобросовестных девелоперов, а сейчас ведет такой проект в Раменском:
«Властям важно, чтобы объект был достроен, а обманутые дольщики получили свои ключи. Однако прежде чем достраивать, застройщик должен тщательно все проанализировать, взвесить свои возможности, чтобы в итоге все участники процесса получили желаемый результат: для нас как для коммерческой организации не менее важно, чтобы компания не осталась в убытке».
Остаться не в убытке — это как раз самое сложное, потому что не все можно учесть заранее.
«Зачастую одной из главных проблем при достройке объектов становится полное или частичное отсутствие проектной документации: восстановление всех необходимых для достройки данных может занять до полутора лет,— рассказывают в Capital Group, которая за счет своей прибыли сейчас достраивает несколько проблемных объектов в Москве.
— Также на оценку сроков достройки объекта влияет состояние конструктива и инженерных сетей: за время поиска инвестора, если площадка не была законсервирована должным образом, инженерные сети разрушаются, и техническому заказчику необходимо проводить весь комплекс работ по инженерии заново, с реконструкцией или даже полной заменой оборудования».
Со всеми этими проблемами Capital Group столкнулась при спасении трех долгостроев в Новой Москве. Так, в одном из них оказалось, что кажущиеся готовыми внутренние инженерные системы были выполнены с нарушениями норм строительства и пожарной безопасности, а наружные системы практически отсутствовали.
Аналогичные проблемы были и в других жилых комплексах. Но почти все проблемы позади. Так, в ЖК «Спортивный квартал» из 15 домов 12 уже готовы, а 7 из них заселены.
А, например, дома ЖК «Марьино град» последовательно, очередями введут в эксплуатацию до конца текущего года — две самые сложные проблемы, связанные с этим жилым комплексом, максимально мешавшие его сдаче, уже решены.
Проверка на скорость
Доказательством того, что одни компании не слишком торопятся достраивать жилье за другими, служит тот факт, что на большинстве долгостроев работы завершаются за счет бюджетных средств — федеральных или региональных.
В Москве, например, за счет средств столичного бюджета достраиваются два самых крупных в городе долгостроя — ЖК «Царицыно» и ЖК «Терлецкий парк». В качестве нового застройщика к этим работам привлечена городская компания «Мосотделстрой №1».
На первой очереди «Царицына» до конца июля планируют получить заключение о соответствии по двум корпусам, после чего останется получить разрешение на ввод в эксплуатацию — и дома можно будет заселять.
Чтобы ускорить решение проблем долгостроев, с прошлого года появился еще один механизм их достройки — через федеральный и региональные фонды защиты прав граждан—участников долевого строительства.
В столице, например, есть свой собственный фонд — Московский фонд защиты дольщиков, который пока взял на достройку семь объектов.
Два из них находятся в старых границах города (ЖК «Малыгина 12» и ЖК «Академ Палас»), а пять — в Новой Москве (ЖК «Легенда», ЖК «Троицк Е-39», ЖК «Воскресенское», ЖК «Остров Эрин» и дом в поселении Кокошкино). Сейчас по ним идет передача прав фонду, после чего очередь дойдет и до физических работ.
Вообще, если смотреть на достройку со стороны, не вникая в суть, кажется, что все происходит очень медленно. Причем это равно справедливо как для тех случаев, когда достройка идет за счет бюджетных средств, так и для тех, которые спасают за счет прибыли нового коммерческого застройщика.
Слишком много нюансов в этом процессе. В достаточной ли мере это осознают банки, предоставляющие проектное финансирование и открывающие счета-эскроу, или надеются, что у них получится достраивать как-то иначе,— большой вопрос.
А как оно будет на самом деле, постепенно станет ясно уже летом будущего года.
Главный редактор портала МосДольщик.рф Наталия Павлова-Каткова – специально для «Коммерсантъ-Дом»
Почему при системе эскроу опасно покупать квартиру в ипотеку?
Novostroy.su: Кого из покупателей недвижимости через эскроу можно будет отнести к категории «обманутый дольщик»?
Анна Коняева, ООО «Центр правового обслуживания»: Застройщик по-прежнему может обанкротиться, а покупателю, если он хочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, придется включаться в реестр участников долевого строительства и защищать в этом случае свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. Возможность развития событий по такому сценарию уже закреплена в законе. В ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» есть статья 201.12-2., посвященная особенностям удовлетворения требований покупателей жилья по ДДУ, внесших денежные средства на счета эскроу.
Несомненно, в какой-то мере система эскроу-счетов защищает покупателя жилья.
Столкнувшись с проблемами по ДДУ, дольщик может вернуть средства, однако получит он их лишь в том объеме, в котором они были внесены на счет, инфляционная составляющая, уплаченные проценты не учитываются.
Novostroy.su: Могут ли покупатели квартир через эскроу использовавшие ипотеку претендовать на компенсацию уплаченных процентов по ипотеке?
А.К.: Кроме основного долга ипотечные заемщики оплачивают еще и проценты за пользование кредитом. Претендовать на возврат этих средств они могут по соглашению с Застройщиком, или в судебном порядке (для возврата средств дольщику нужно будет доказать просрочку Застройщика).
При расторжении договора участия в долевом строительстве дольщик сможет потребовать возврата ранее уплаченных застройщику денег, то есть он может рассчитывать на компенсацию застройщиком тех сумм, которые были внесены в пользу банка в качестве погашения основного долга по кредиту. При этом если кредит оплачивается аннуитетными платежами, изначально в основном погашаются проценты, и лишь со временем уменьшается тело кредита. В итоге ипотечный заемщик может потерять существенную сумму выплаченных процентов при расторжении договора.
В описанной ситуации проценты банка можно расценить как прямые убытки покупателя жилья.
При этом у дольщика есть шанс вернуть деньги в суде. В законе отсутствует прямое закрепление обязанности Застройщика оплачивать ипотечные проценты, если ДДУ расторгается по его вине.
Однако, согласно статье 10 ФЗ № 214, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В рассматриваемой ситуации проценты по кредиту являются убытками, поэтому дольщик может потребовать их возмещения в суде. Однако судебная практика по такого рода требованиям не является единообразной, поэтому есть вероятность и отрицательного (для дольщика) разрешения дела.
Novostroy.su: Стоит ли законодательно предусмотреть такие компенсации?
А.К.: Способы защиты гражданских прав уже закреплены в статье 12 ГК РФ, к ним относятся, например, возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсации морального вреда. Закрепление в законе иных мер юридической ответственности может еще больше усугубить положение Застройщика, и привести к удорожанию недвижимости для дольщика.
В сложившейся ситуации государству нужно добиться неотвратимости наказаний для недобросовестных девелоперов.
Необходимо устранить любые возможности для мошеннических действий по отношению к дольщикам, а не инициировать дополнительные санкции.
Novostroy.su: Покупатели с каким способом оплаты (ипотека/рассрочка/100%-оплата) рискуют больше всего и почему?
Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача»: Возврат денежных средств по системе эскроу, согласно 214-ФЗ, произойдет в тот момент, когда дольщик расторгнет договор.
Однако стоит учитывать, что максимальная сумма возврата – 10 млн руб.
Если квартира стоит дороже, то сумму превышающую возвратный лимит никто не вернет.
В зоне риска находятся покупатели Москвы и Санкт-Петербурга, именно на этих рынках предлагаются лоты в новостройках дороже 10 млн руб.
Кроме того, в настоящее время в законодательстве не прописана возможность компенсации уже выплаченных процентов по кредиту, поэтому именно ипотечники рискую больше всего потерять часть средств.
Самое опасное, если дольщик не захочет расторгать договор и будет требовать достройки дома.
Однако, если застройщика признают финансово несостоятельным, то участник долевого строительства вместе с эскроу-счетом может попасть в процедуру банкротства. Он будет включен в реестр требований всех участников строительства. По сути, его правовой статус будет мало отличатся от статуса «обманутый дольщик».
А.К.: Сегодня доступно множество инструментов для покупки жилья. Гражданин может выбрать предложение на наиболее выгодных для себя условиях.
Квартиру можно купить в рассрочку, с зачетом имеющегося жилья, с использованием средств материнского капитала, по уступке прав требования.
У многих застройщиков есть выгодные специальные предложения, например, скидки на квартиры при условии сделки с использованием ипотечного кредита или единовременной оплаты полной стоимости квартиры.
Что касается эскроу-счетов, дольщикам нужно понимать, что эта система предназначена для защиты их денежных средств от трат не по назначению. Однако говорить об абсолютной безопасности покупателя жилья все еще нельзя.
Строительство многоквартирных домов – это бизнес, неисполнение застройщиком обязательств не всегда связано с намерением обмануть дольщика. При этом возможность либо невозможность возмещения затрат дольщика при расторжении ДДУ зависит как от конкретных обстоятельств ситуации, так и от позиции самого покупателя жилья.
Если гражданин активно защищает свои права, вероятность вернуть потраченные деньги намного выше.
Novostroy.su: Какие существуют способы минимизировать риски или избежать их?
В.П.: На сегодня избежать или минимизировать риски можно лишь двумя способами. Во-первых, тщательно изучать объект и компанию прежде, чем вложить средства в строительство жилья. Во-вторых, не бояться расторгать договор. В этом случае есть шанс в короткие сроки вернуть вложения.
Застройщики не устают жаловаться, что в Петербурге не хватает земли для строительства. Многие районы, которые последние годы активно осваивались, уже не способны переварить новые проекты. Где же закончится, а где начнется новое строительство?
Группы ПИК и ЛСР могут получить специальные условия при переходе на счета эскроу
С 1 июля все застройщики должны перейти на счета эскроу при продаже квартир /Евгений Разумный / Ведомости
Правительство может определить системообразующие компании в строительной отрасли, и тогда они получат послабления при переходе на счета эскроу – это обсуждалось на совещании у вице-премьера Виталия Мутко, следует из сообщения его пресс-службы.
«Уровень строительной готовности будет снижен для тех компаний, требования к которым будут установлены в постановлении правительства (внесено 29 марта), – сообщил Мутко. – Среди требований – количество регионов присутствия, ввод жилья, публичность компании».
Перечень компаний будет утверждать Минстрой, обещал вице-премьер.
Критерии для системообразующих предприятий действительно будут смягчены, говорит представитель Минстроя, окончательно список критериев появится в середине апреля, когда постановление правительства будет принято.
Системообразующими предполагается считать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья, знает один из крупных застройщиков: под эти критерии подходят только ПИК и ЛСР. ПИК работает в 10 регионах, а ввод в 2018 г., по данным с ее сайта, – почти 2 млн кв. м. ЛСР строит в пяти регионах и ввела 1 млн кв. м жилья в 2018 г.
С 1 июля все застройщики должны перейти на счета эскроу при продаже квартир. Закон о долевом строительстве запретил финансировать стройки напрямую из денег дольщиков.
Но строители не смогут сразу же перевести продажу квартир на схему со счетами эскроу – потребуется провести свыше 5000 кредитных комитетов в банках и в короткий срок выдать отрасли 4 трлн руб., говорит близкий к правительству человек.
Если перейти на эскроу не получится, под вопросом окажется достройка почти 90 млн кв. м жилья и может появиться 400 000 обманутых дольщиков, поэтому разработаны критерии перехода на новые правила работы, объясняет собеседник «Ведомостей».
По данным Минстроя, сейчас в стране 38 722 обманутых дольщика.
Минстрой предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительная готовность дома превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади проекта.
Системообразующие компании – ЛСР и ПИК – смогут продавать жилье по-прежнему, если готовность дома составляет 10%, утверждают два близких к правительству человека. Тот же процент называет и человек, близкий к одной из этих компаний.
А в проектах комплексного освоения территорий готовность может быть и 6%, говорит один из собеседников.
Дать особые условия в целом правильное решение, комментирует один из застройщиков: «Строительная отрасль очень чувствительная, если начнутся проблемы у крупнейших компаний, это, несомненно, отразится на всех остальных». Представители ЛСР и ПИК от комментариев отказались.
«В ФАС России не поступало информации об особенностях регулирования деятельности отдельных застройщиков, — сообщила пресс-служба ФАС. — Позиция ведомства по этой инициативе может быть представлена после ознакомления с положениями этого документа, если он поступит в службу».
Собственные критерии для застройщиков могут разработать и доходные регионы, знает близкий к правительству человек, – им нужно только принять подзаконные акты. С таким предложением в Минстрой обратились представители мэрии Москвы: просили разрешить не переходить на счета эскроу застройщикам, которые участвуют в программе реновации.
Мэрия планирует переселить порядка 1 млн москвичей. Там, где у города нет своих земель, он выкупает квартиры у застройщиков. В июле 2018 г. представители стройкомплекса сообщали примерно о 600 000 кв.
м, которые купят практически у всех крупных компаний («Капитал груп», «РГ-девелопмент», «Баркли», «Инград», Coalco, ПИК, «Пионер», «Интеко»). Квартиры выкупаются почти по себестоимости – примерно до 91 000 руб. за 1 кв. м.
Ни один застройщик не справится с такими обязательствами, если деньги от города будут заморожены на счетах эскроу, говорит близкий к мэрии человек.
Есть еще и вторая сторона вопроса. Москва по программе реновации собирается продать на рынке порядка 15 млн кв. м. Это необходимо, чтобы окупить проект: для переселения жителей городу придется построить 17–18 млн кв. м жилья. Москва выделила 400 млрд руб., их хватит на 4–5 лет, обещал мэр Сергей Собянин.
Вся программа оценивается в 3 трлн руб., а продлится она 15 лет. Поэтому, по словам мэра, часть жилья необходимо продавать на рынке, чтобы программа была самоокупаемой хотя бы в части себестоимости жилья. Схема с эскроу-счетами в этом случае для Москвы будет совсем нерабочей, считает один из застройщиков.
Пресс-служба стройкомплекса Москвы на запрос «Ведомостей» не ответила.
Мутко предложил в отдельном соглашении учитывать региональные особенности при переходе на эскроу-счета.
Регион-донор может заключить такое соглашение, если даст финансовую гарантию, что достроит объекты, говорит представитель Минстроя.
«Москва, – заметил Мутко, – один из тех регионов, который мог бы на себя взять такую ответственность. Это даст возможность регионам самим устанавливать критерии для перехода на эскроу-счета».
Год назад в I квартале у Сбербанка было порядка 100 обращений за кредитом, сейчас – 228, сообщил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Рост, считает он, связан с тем, что в банк пришли компании, которые раньше строили за счет собственных и привлеченных от дольщиков средств.
Так как с 1 июля застройщики не смогут пользоваться деньгами от продаж, банки создают кредитные схемы, чтобы компенсировать застройщикам недостаток собственных средств. В марте Сбербанк начал предоставлять кредиты под будущую прибыль. Появилось также мезонинное кредитование под приобретение земли или новых проектов.
Не у всех компаний есть необходимые средства для получения обычной кредитной линии в 15%, часть средств может дать банк – платежи будут отсрочены до начала продаж жилья, объясняет мезонинную схему Бессонов.
Мезонинный заем будет младшим долгом по отношению к проектному кредиту, который выдается после получения исходно-разрешительной документации по проекту.
Первый вице-президент Московского кредитного банка Кирилл Филиппенков сообщает, что его банк предлагает разные способы кредитования застройщиков, в том числе утверждена методика рассмотрения бридж-кредитов для приобретения земельных участков.
Мезонинный кредит в Альфа-банке существует уже давно, условия зависят от структуры сделки, пожеланий клиента и обеспечения, указывает представитель банка.
Пресс-служба ВТБ сообщила, что банк применяет различные способы финансирования деятельности застройщиков в зависимости от потребностей каждой конкретной компании.
В подготовке статьи участвовал Антон Филатов
Государство и инвесторы справятся с проблемными объектами
По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов…
Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идёт о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект.
Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли.
Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.
За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился, особенно ны рынке новостроек Москвы и области.
Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, не правильно распорядились инвестициями.
Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И эту проблему надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».
Бывает, что подходящая кандидатура находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства.
Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.
Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и, чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции.
Компания, которой даётся столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой.
Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.
«Все проекты Urban Group – это большие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» — вполне их формат.
В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», — напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.
Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2018 году), а в Жуковском — ЖК «Гагаринский».
«В 2019 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков.
Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 миллиардов рублей», — комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе.
То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее 3х лет в качестве генподрядчика, застройщика или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.
Хорошие отношения с местной властью компенсируют получение прибыли
Впрочем, не все обещают, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности.
К ним эксперты относят положительную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придётся потратить на пересмотр параметров проекта.
И не все отменили задачу получать прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.
Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза — выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.
Плотная застройка, архитектурные изыски и ребрендинг привлекут инвестора
Практически всегда проблемный объект достраивается за счёт доходов компании – от реализации его других проектов, но может привлекаться и сторонний инвестор — например, банк. Так что девелопер напрямую заинтересован в успешности проекта.
Если стройка остановилась на начальной стадии и уже продано большое количество квартир, то проект вполне может быть прибыльным. Другое дело, если существенную часть квартир продал прежний девелопер. Тут приходится увеличивать количество лотов в продаже.
В этом случае застройщики укрупняют исходный проект, либо наращивая этажи, либо расширяя площадь застройки, бывает, застройщику разрешают добавить секцию. Изменяется и удачная квартирография: уменьшается площадь слишком больших квартир, которые явно будут тормозить продажи.
Наконец, застройка может стать более плотной.
Таким образом удаётся как минимум окупить затраты, а при грамотном позиционировании проекта и получить прибыль, комментирует Елена Земцова (Delta estate). Например, ГК «Гранель» в ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском районе) увеличила общую площадь с 60 до 84 тысяч кв.м и сделала более мелкую нарезку квартир.
«Самой главной проблемой этого комплекса, которая и привела к долгострою, была не правильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожидания прежнего застройщика.
ГК «Гранель» в рамках реализации данного проекта перепроектировала комплекс и планирует также завершить строительство 29 корпусов ЖК общей площадью 84 тысяч квадратных метров (добавится новое жильё, вписывающееся в архитектурный стиль)», — дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
Не исключено, что «достройщику» надо будет применять более дешёвые стройматериалы и разбираться с архитектурными «излишествами». Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), тут тоже многое зависит от стадии проекта.
Если каркас здания уже готов, то новый инвестор особо не лютует, но может ради экономии, например, исключить многие декоративные элементы и упростить отделку входных групп.
Вообще, надо смотреть, насколько подробно прописаны характеристики объекта в ДДУ: «если прежний девелопер, построивший комплекс, обещал лепнину на фасадах, но не всё указал об этом в договоре, то новый девелопер имеет полное право отказаться от выполнения подобных архитектурных изысков», — заключает эксперт. В случае если недострой оказывается заброшен на длительное время, элементы возведённых конструкций могут прийти в негодность, и их потребуется отремонтировать или заменить, добавляет Александр Вусов («Апхилл»).
Если дом находится на начальной стадии строительства, преобразования могут быть серьёзными.
Бывает, что на месте задуманного типового панельного дома может быть построен монолитный по индивидуальному проекту, или наоборот.
Впрочем, тут имеется охлаждающий пыл момент: если инвестор задумает полностью переформатировать проект, то придётся заново получать всю разрешительную документацию, а на это готов каждый.
Чтобы оградить публику от приятных ассоциаций с проектом-удачником, девелоперы зачастую проводят полный ребрендинг, меняя название ЖК и позиционирование и выводя его на рынок уже как новый проект. Так ЖК «Экопарк Нахабино» стал ЖК «Малина», ЖК «Вертикаль» — ЖК «WellHouse», а ЖК «Солнцеград» переименовали в ЖК «Новое Измайлово», перечисляет Елена Земцова (Delta estate).
«Компенсационный» участок поможет власти в возведении социальных объектов
Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации.
Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении — проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», — замечает Елена Земцова (Delta estate).
«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться, в основном, на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тысяч рублей за кв.м», — комментирует Литинецкая.
Если власти готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции — новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.
Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), — застройщик может возвести социальные объекты за свой счёт, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.
Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направляет на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.
Государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов
«С 1 сентября 2018 года по каждому строящемуся проекту девелопер обязан иметь счёт в уполномоченном банке.
Последний в свою очередь выступает контролирующим органом, обязанным при обнаружении факта нецелевого использования средств заблокировать все счета и сообщить в Фонд защиты прав дольщиков.
То есть, согласно закону, выходит, что застройщик не может финансировать долгострои», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум»).
Выходит, что компания, получившая компенсационный земельный участок, должна проекты достроить, ввести в эксплуатацию и только потом направлять деньги на спасаемую стройку. Но тогда пострадавшие дольщики будут ждать своих квартир ещё бог знает сколько лет.
«Это самый острый вопрос, который сейчас стоит на повестке, — говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»). — Принятые в декабре поправки запрещают привлекать средства по ДДУ и обязывают застройщиков работать с эскроу-счетами, даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года.
В связи с ужесточением требований к девелоперам многие из них будут отказываться от достройки проблемных объектов.
В условиях, когда нужно быстрее строить, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и получить доступ к эскроу-счетам, предпочтительнее вложить собственные средства или займы в свои проекты и достраивать их за кем-то».
Теоретически, можно, конечно, набрать кредитов. Но, как говорится, кто же ему даст? Эксперты сомневаются, что банки с радостью отнесутся к идее кредитования долгостроев.
По мнению Марии Литинецкой, властям необходимо предусмотреть схему, согласно которой инвесторы, достраивающие проблемные объекты, будут иметь право частично расходовать средства дольщиков на «чужие» объекты. Для этого, вероятно, придётся вместо контроля банка обеспечить взаимодействие на уровне местных органов власти.
«Минстрой пообещал принять оперативные правки в закон, однако до настоящего времени проблема и так была решена», — напоминает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
Сказать, что государство взирает на проблему с буддийским спокойствием, было бы правильно. Сейчас «происходит процесс перехода властных полномочий по решению проблем обманутых дольщиков к Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства («Дом.рф»). «Дом.
рф» сосредотачивает в своих руках обширный инструментарий помощи дольщикам, как в рамках процедуры банкротства, так и в области поддержки застройщиков, участвующих в достройке проблемных объектов.
Кроме того, в 2018 году были приняты изменения в законодательство, позволяющие региональным бюджетам совместно с «Дом.рф» дофинансировать «недострои».
Также планируется создание единого государственного застройщика, который будет заниматься достройкой проблемных объектов за счёт средств Фонда и бюджетов», — перечисляет Дмитрий Логинов.
Судя по всему, всё идёт к тому, что в переходный период государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов, используя опыт достройки проектов Urban Group, когда привлекаются бюджетные деньги. А какие-то вещи придётся регулировать в ручном режиме. Но в нашей стране к таким решениям не привыкают.
Медведев утвердил критерии для достройки долевых домов без..
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о критериях, которые разрешают достройку многоквартирных домов без перехода на эскроу-счета после 1 июля 2019 г.
Это касается только домов с готовностью не менее 30% и покрытием долевыми договорами не менее 10% от общего количества помещений в строящемся объекте.
С 1 июля 2019 г. вводится обязательное использование счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию.
С 1 июля 2019 г. застройщики лишатся права напрямую привлекать средства дольщиков. В этом случае застройщик не может использовать деньги дольщиков, которые будут храниться на спецсчетах.
Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию, а строительство будет вестись за счет банковских кредитов.
Перейти на новую систему будут обязаны все проекты, включая получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., за исключением тех, которые будут соответствовать критериям строительной готовности и объемам привлечения средств дольщиков.
- Подписанным постановлением установлены критерии, которые разрешают застройщикам достроить дома по старым правилам.
- Критерий степени готовности проекта строительства установлен в размере не менее 30% за исключением ряда случаев.
- Если проект строительства реализуется в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении (развитии) территории, других договоров, которыми предусмотрены обязательства застройщика по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) снос ветхого и аварийного жилья, то степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 15%.
Если проект строительства реализуется застройщиком, включённым в перечень системообразующих организаций, при условии, что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв.
м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Федерации, либо застройщиком, заключившим соглашение о завершении строительства проблемного объекта и исполнении обязательств перед пострадавшими гражданами, то степень готовности проекта должна составлять не менее 6%.
Критерий количества заключённых договоров долевого участия установлен в размере, подтверждающем передачу участникам долевого строительства по таким договорам не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Высшим органам исполнительной власти субъектов Федерации предоставляется право уточнять значения критериев, а также случаи их применения на основании соглашения, заключаемого ими с уполномоченным правительством России федеральным органом исполнительной власти. Соглашение может быть заключено при наличии закона или другого нормативного правового акта, устанавливающего обязательство субъекта Федерации по финансированию завершения строительства.
Цель принятого решения – обеспечить достройку жилых домов в тех случаях, когда завершить долевое строительство возможно по старым правилам, то есть без использования счетов эскроу.
Источник: Вести Экономика