В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее, его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные «РБК-Недвижимостью» застройщики также назвали:
- запрет строительства апартаментов;
- рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- ужесточение норм градостроительного проектирования;
- отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т. д.
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство опрошенных застройщиков называют важной проблемой в этом году дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
- Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах, и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
- Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20–25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40–50%, уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги ( Сергей Савостьянов/ТАСС )
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться, и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20–40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах двух — четырех месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019-го — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) — также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить, по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты) стоимость апартаментов вырастет на 20–30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими точечными изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
При уравнивании статуса апартаментов и квартир в домах, где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты, стоимость апартаментов вырастет на 20–30% ( Алексей Зотов/ТАСС )
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 года столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в Старой Москве и в восемь раз — в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а следовательно, к снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение стало рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательная способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.
Строительство жилья в России за 10 месяцев увеличилось в 1,6 раза
Наталья Гарнелис / ТАСС
С августа 2020 г. по май 2021 г. на территории России было начато строительство жилых многоквартирных домов общей проектной площадью 30,9 млн кв. м, следует из отчета аналитического центра компании «Дом.РФ». Это в 1,6 раза больше, чем было в сопоставимый период годом ранее: тогда запустили проекты примерно на 18,8 млн кв. м.
Только в этом году (с января по май) началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м в 2020 г. Больше всего заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%), Московской области (1,1 млн кв.
м, +41,8%) и Новосибирской области (0,63 млн кв. м, +59%). В отчете Дом.
РФ также сказано, что в 35 российских регионах объемы строительства за последние пять месяцев увеличились более чем в два раза – например, в Ставропольском крае (267 000 кв. м) и Удмуртии (213 000 кв. м).
Такой резкий рост гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко связывает с введением программы льготной ипотеки, которая оказала решающую поддержку строительной отрасли во время пандемии коронавируса. Программа была запущена в апреле 2020 г. и должна была действовать до июля этого года. Программа распространялась только на квартиры стоимостью до 12 млн руб.
в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах страны. Ставка по такому кредиту составляла 6,5% при первоначальном взносе не менее 15%.
Во время Петербургского международного экономического форума президент России Владимир Путин предложил продлить ее еще на год, но с некоторыми изменениями – ставка увеличивается до 7%, а размер кредита не может превышать 3 млн руб. для всех регионов страны. В х к отчету Дом.
РФ Мутко подчеркнул, что такое решение в совокупности с расширением программы семейной ипотеки (теперь ее смогут получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 г. – «Ведомости») будет стимулировать запуск еще большего количества проектов.
Введение льготной ипотеки аналитики считают одной из причин существенного роста цен на жилье в некоторых регионах России. По данным «Бест-новостроя», в Москве за год цены на квартиры увеличились на 28,8%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
Существенный рост стоимости жилья зафиксирован в Сочи (+32%) и Нижнем Новгороде (+39%).
Впрочем, «Бест-новострой» объясняет это еще и «невероятным подорожанием стройматериалов», что, в свою очередь, связано со срывами в ходе пандемии планов производства и сбыта, дефицитом рабочей силы, сырья и готовой продукции, а также девальвацией рубля.
Влияние льготной ипотеки на строительство новых жилых объектов действительно было существенным, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, она помогла увеличить интерес покупателей к жилью в тот период, когда карантинные меры парализовали большую часть экономической деятельности в стране.
С этим согласна и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова, которая добавляет, что высокие продажи у девелоперов, в свою очередь, стимулировали их запускать новые проекты. Она обращает внимание, что в некоторых городах влияние ипотеки было очень существенным.
К примеру, в Нижнем Новгороде за год продали квартир в новостройках на 39% больше, чем годом ранее, количество же ипотечных сделок увеличилось на рекордные 92%.
Только с начала 2021 г. доля ипотеки при покупке квартиры в Новосибирске выросла с 58 до 66%, а в Екатеринбурге – с 60 до 72%.
Группа МИЦ 87% ипотечных сделок заключала по льготной программе, говорит ее совладелец Андрей Рябинский.
По его словам, активность на рынке жилья остается на высоком уровне, даже несмотря на рост цен на квартиры, поэтому он считает, что сейчас самое время девелоперам расширять портфель проектов.
Впрочем, на рост объемов строительства влияли и другие факторы, продолжает Родионцев. Это снижение ставок по вкладам, валютные колебания и изменение налогового законодательства. Директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева напоминает, что в 2019 г.
изменилась схема финансирования строительства жилья (с этого периода застройщики должны продавать квартиры через эскроу-счета), поэтому многие компании приняли решение приостановить новые проекты. На адаптацию к новым условиям у них ушло около года, после чего они запустили новые проекты, что совпало с моментом введения льготной ипотеки.
Все это в совокупности привело к увеличению роста объемов строительства и продаж квартир. Об этом говорит и коммерческий директор «РКС девелопмента» Александр Коваленко, который также связывает появление новых проектов с введением эскроу-счетов.
Впрочем, по его словам, в девяти регионах, где работает «РКС девелопмент», и вовсе не наблюдается роста строительства новых жилых объектов, за исключением Пензы.
С момента запуска льготной ипотеки прошло чуть больше года, тогда как от покупки земельного участка до начала строительства может пройти до 18 месяцев, отмечает замгендиректора по маркетингу федерального девелопера «Талан» Наталья Гарифуллина.
Поэтому влияние льготной ипотеки на объемы строительства жилья, по ее мнению, будет заметно не раньше III–IV кварталов 2021 г. Сама компания в этом году увеличила объемы с 217 000 до 300 000 кв. м, но запуск новых проектов в Хабаровске, Уфе, Ярославле, Набережных Челнах был плановым.
В некоторых городах присутствия «Талана» действительно увеличилось строительство, отмечает Гарифуллина. В Приморском крае (+26,5%), Хабаровском крае (+21,8%), Удмуртии (+15,8%). С другой стороны, к примеру, в Краснодарском крае объемы строительства за год упали с 8,4 млн до 7,2 млн кв. м.
Гендиректор Nedvex Юлия Галимова объясняет это введением моратория на застройку Сочи местной администрацией, что, в свою очередь, связано с тем, что генплан города до сих пор не утвержден.
Тем не менее участники рынка уверены, что объемы строительства будут расти и дальше.
Это связано как с льготной ипотекой, так и с тем, что застройщики выстроили взаимоотношения с банками в вопросах получения проектного финансирования, говорит Гарифуллина.
Несмотря на то что льготная ставка увеличилась до 7%, это все равно существенно ниже, чем было до 2020 г., поэтому все факторы для сохранения высокого спроса на жилье и активности девелоперов сохраняются, добавляет Доброхотова.
Недвижимость-2021: Рынок жилья ждут тяжелые времена
Давая прогнозы относительно дальнейшего развития строительной отрасли в конце прошлого года, девелоперы и предположить не могли, с какими вызовами им предстоит столкнуться в 2020 году. Большинство предполагаемых сценариев сводилось к тому, что он просто станет очередным периодом адаптации к новым правилам в сфере долевого строительства.
На деле же оказалось, что 2020-ый можно сравнить с катанием на американских горках — небольшой подъем в начале, затем резкое падение продаж, которое сменилось ажиотажным спросом. Чем еще запомнился уходящий год и с какими ожиданиями застройщики уходят на нынешние зимние каникулы?
— По данным Минстроя, по состоянию на середину декабря в стране введен в эксплуатацию 61 миллион квадратных метров жилья.
По итогам года показатель еще увеличится, а точные данные от Росстата станут известны только в начале следующего года, но уже сегодня можно предположить, что ввод жилья будет на уровне прошлого года, когда было построено около 80 миллионов жилых «квадратов», — поделился с «СП» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Очевидно, что достичь показателей, зафиксированных ранее в нацпроекте «Жильё и городская среда», не получится. И на это есть объективные причины: год был непростым для всей экономики страны и строительной отрасли в частности. Из-за коронавируса в Московском регионе были приостановлены стройки, во втором квартале объемы продаж новостроек упали на 50%. Оценив ситуацию, правительство приняло решение отодвинуть сроки выполнения нацпроекта — теперь выйти на показатель 120 миллионов квадратных метров жилья нужно будет к 2030 году вместо 2024.
«СП»: — У девелоперов какие настроения? Судя по объемам продаж в 3 квартале в целом год заканчивается неплохо.
— Я могу говорить от лица столичных девелоперов, которые чувствуют себя значительно лучше региональных застройщиков.
Многим компаниям, действительно, удалось нивелировать месячный простой на стройках и наверстать темпы работ, а также благодаря отложенному спросу и льготной ипотеке увеличить объемы продаж в третьем квартале.
Когда стабилизировался спрос, застройщики стали активнее выводить новые проекты на рынок.
Однако проблем у нас все еще хватает. И речь не только об экономических факторах, но и законодательных изменениях, которые продолжаются.
Так, в ноябре было принято Постановление правительства Москвы, которое предусматривает существенное увеличение платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка.
Нововведение усложнит реализацию проектов на месте промзон и снизит рентабельность таких проектов.
«СП»: — А о каких конкретно экономических факторах, отягощающих работу застройщиков, идет речь?
— Например, рост себестоимости строительства, который наблюдается в течение всего года.
Прежде себестоимость росла из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование, теперь же сюда добавился фактор инфляции и скачки на валютном рынке, которые отражаются на затратах при реализации высокобюджетных проектов, где велика доля импорта.
Но и это не все — в конце года внезапно подорожала арматура, цены на неё выросли до 50%. Кроме того, в условиях пандемии у девелоперов появились новые статьи расходов — покупка средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.
«СП»: — Кстати, а как сейчас обстоят дела с рабочей силой на стройках? Некоторые застройщики жалуются на острую нехватку рабочих рук.
— Нехватка рабочих на стройках действительно есть, особенно в регионах. По статистике МВД, этим летом число работающих иностранцев в России сократилось на 23% по сравнению с 2019 годом.
Из-за действующих карантинных ограничений в апреле-мае многие мигранты покинули страну и, пока границы закрыты, они не могут вернуться. А те, кто не уехал домой, трудоустроились на производствах.
Теперь гастарбайтеры не спешат возвращаться на стройку, опасаясь, что весенний сценарий может повториться во время второй волны пандемии.
«СП»: — Положительные моменты для застройщиков какие-то можно отметить? Например, высокий спрос в третьем квартале и галопирующий рост цен, несомненно, сыграли им на руку. Что еще?
— Действительно, по итогам трех месяцев, с июля по сентябрь, на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 15 795 договоров долевого участия (ДДУ) против 13 007 ДДУ в 2019 году.
Но не стоит забывать о драматическом падении спроса во втором квартале.
Так что по итогам года у многих застройщиков общее количество сделок вряд ли обгонит или хотя бы незначительно превысит показатели прошлого года.
Что касается цен, темпы роста действительно увеличились. Если по итогам 2019 года новостройки массового сегмента в среднем подорожали на 10%, то по итогам 2020 года рост цен в этом сегменте составил 17%. Причины роста очевидны.
И речь не только о высоком спросе, который подогревает льготная ипотека. Определенную роль сыграло увеличение себестоимости строительства, о котором я уже упоминал.
Поэтому обогатиться за счет роста цен у нас не получится, в лучшем случае мы сможем сохранить маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта.
«СП»: — К слову, откуда взялся ажиотажный спрос на квартиры на фоне роста цен и продолжающегося снижения доходов населения?
— Причин несколько. Во-первых, увеличилась доступность ипотеки: размер ежемесячного платежа в среднем уменьшился на 20%, что заставило многие семьи задуматься об улучшении жилищных условий. Непонятно, когда еще в нашей стране будут такие низкие ставки, как сегодня, и недавнее решение ЦБ сохранить ключевую ставку на прежнем уровне только подтверждает эту мысль.
Во-вторых, из-за ухудшения условий по банковским депозитам и девальвации рубля на рынок вернулись частные инвесторы. Причем среди них также есть те, кто берет ипотеку, так как полной суммы на руках нет.
Вместе с тем продолжающееся шестой год подряд снижение реальных доходов населения и негативные ожидания людей не могут не беспокоить.
Льготная ипотека может выступать в качестве спасательного круга ограниченное время, в долгосрочной перспективе низкая ставка может исчерпать свой ресурс.
Поэтому, чтобы квартиры продавались, а девелоперы строили больше жилья, надо повышать благосостояние граждан.
«СП»: — Власти осознают наличие проблем у застройщиков? Какие шаги предпринимают, чтобы помочь строительной отрасли?
— Понимание, безусловно, есть, чем, собственно, и обусловлены кадровые перестановки в строительной отрасли. Напомню, самым громким назначением в этом году стал переход заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики на пост вице-премьера. Затем произошла еще и смена министра.
Надо сказать объективно, что в этом году меры поддержки строительной отрасли были беспрецедентны.
Если раньше размер субсидированной ставки по ипотеке составлял 12% годовых, то теперь ставка находится на рекордно низком уровне — 6%, для семей с детьми — 4,7%, а по программе сельской ипотеки — 2,7%.
К этому стоит добавить субсидирование ставок по кредитам для застройщиков и отмену штрафных санкций за перенос сроков ввода объектов до конца текущего года.
«СП»: — Ваши прогнозы на 2021 год? Как будут меняться цены, как быстро удастся преодолеть последствия коронакризиса?
— Темпы восстановления строительной отрасли в 2021 будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов и политики государства.
Первая половина года не вызывает опасений, так как все еще будет работать программа льготной ипотеки. Определяющим станет решение о продлении или завершении программы.
Именно оно будет определять динамику спроса и ценообразование в сегменте новостроек во второй половине года.
Если не случится новых потрясений в экономике страны, цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет, потому что в противном случае девелоперам придется работать в ущерб себе.
Стройка готовится к росту
Строительный сектор по итогам первого квартала 2021 года продемонстрировал восстановление предпринимательских настроений до допандемийных показателей.
Как следует из аналитического материала Центра конъюнктурных исследований (ЦКИ) НИУ ВШЭ, динамика января—марта дает основания полагать, что отрасль перейдет уже в этом квартале к компенсационному росту и «отыграет» падение 2020 года.
Участники рынка, особенно жилищного, довольно оптимистично смотрят в будущее, однако отмечают, что оно будет зависеть от экономической ситуации, господдержки и снижения избыточных требований.
Деловая активность в строительном секторе в первом квартале 2021 года восстановилась до допандемийного уровня — как следует из опубликованного в пятницу материала ЦКИ НИУ ВШЭ, индекс предпринимательской уверенности вырос на 3 процентных пункта, до минус 15%, что стало одним из лучших значений за докризисные 2018–2019 годы. Улучшения наблюдаются уже второй квартал подряд — в октябре—декабре 2020 года по оптимизму строительная отрасль уступала лишь сельскому хозяйству и обрабатывающей промышленности. До этого стройка по доле пессимистических оценок уступала лишь сильно пострадавшей от пандемии сфере услуг.
Такая динамика объясняется дальнейшим улучшением оценок ожидаемой занятости, которая, как пишет ЦКИ, «после серьезного спада сменилась послешоковым ростом оптимизма».
Поясним, в прошлом году в отрасли фиксировался дефицит рабочей силы, вызванный отъездом мигрантов.
Впрочем, как отмечают эксперты ВШЭ, эта проблема в большей степени касалась именно «небольших и слабых в финансовом отношении строительных фирм» — крупные компании имели возможность нанимать россиян, хоть и увеличивая свои затраты.
О решении проблемы говорить пока рано — на обострение нехватки рабочих указали 20% компаний (против 17% кварталом ранее), только в 13% организаций набирали новых специалистов.
Другой фактор улучшения делового климата в отрасли — хоть и скромное, но все же устойчивое улучшение оценок фактического состояния портфеля заказов.
Как отмечает вице-президент Центра стратегических разработок Диана Каплинская, обеспеченность заказами в апреле составила 4,7 месяца, в то время как годом ранее она оценивалась в 3,2 месяца.
Впрочем, около 40% руководителей компаний называют сложившийся портфель заказов «ниже нормального уровня» — только 14% зафиксировали рост заказов.
Как отмечают эксперты ВШЭ, с учетом оценок делового климата за последние годы «можно практически с уверенностью утверждать, что начиная со второго квартала отрасль войдет в фазу восстановительного роста, «отбивая» потери пандемического 2020 года» — драйвером станет жилищное строительство. Отметим, именно жилищная сфера быстрее всего восстанавливалась — по итогам года она даже продемонстрировала небольшой рост (до 82,2 млн кв. м против 80,3 млн годом ранее). Более того, отрасль была «подогрета» программой льготной ипотеки под 6,5%, вызвавшей ажиотажный спрос на жилье.
Впрочем, такая перспектива развития отрасли еще не означает, что отрасль полностью выйдет из затяжного кризиса, который начался еще до пандемии.
Более того, с точки зрения рискоустойчивости строительство остается одной из самых слабых отраслей, наряду с розничной торговлей и сферой услуг. Как отмечает ЦКИ, «остается скромной и стабилизационная динамика стрессового напряжения» — в первом квартале индекс рискоустойчивости улучшился незначительно, оставаясь далеко от показателей 2019 года и начала 2020-го.
Как отмечает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов, нарастить темпы строительства позволили господдержка и сокращение инвестиционно-строительного цикла — в 2020 году было исключено порядка 3 тыс. обязательных требований.
Президент «Интеко» Александр Николаев перспективы отрасли в 2021 году оценивает как позитивные — хотя они будут зависеть от макроэкономики, способности девелоперов в условиях сужающегося спроса и снижающейся покупательной способности населения предложить качественный продукт по сбалансированной цене, а также продолжения господдержки.
Председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский полагает, что благополучной ситуацию можно считать именно в жилищном строительстве, однако коммерческая недвижимость составляет только треть от «общей емкости российского строительства», все остальное — это стройки, финансируемые за счет бюджетных средств. В этом секторе, полагает он, «ситуация и перспективы пока менее радужные».
Евгения Крючкова
Могут ли малоэтажка и ИЖС стать главным направлением строительства в 2021 году?
ИЖС и садовые дома уже составляют почти 50% в общем объёме ввода жилья.
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что без ИЖС нам не выполнить показатели нацпроекта! Как полагаете, с учётом стремления граждан к безопасности и здоровому образу жизни, могут ли малоэтажка и ИЖС стать главным направлением строительства в 2021 году? Что этому может помочь? А помешать? Вы сами что предпочли бы – пентхаус или палисадник?
Михаил Крючкин,генеральный директор ООО «Близкое»: – Переезд жителей больших городов в пригород – сложившийся тренд на Западе и в Штатах. Дело не только в пандемии. Города перенаселены, найти малоэтажное жильё рядом с парками – сложно и дорого.
Город – это не только плохая экология, шум, скудное озеленение, обилие рекламы и вывесок. Для нашей психики большое значение имеет высотность домов, в многоэтажной среде люди склонны чувствовать себя беспомощными, «маленькими». Максимально комфортная этажность – пять этажей, а лучше меньше. Для нашего города это роскошь.
Поэтому – да, люди будут покупать дома в пригороде. Спрос есть, он будет расти, а вот хороших проектов пока мало. Таких, которые не требуют от горожанина кардинальных перемен в образе жизни. Когда в городе работа, а у детей – школа и секции, главное – это близость жилья к мегаполису.
Следующие по важности факторы: благоустроенная территория, дешёвое отопление, наличие УК, которая обслуживает и охраняет территорию. Современная архитектура, продуманные планировки… Нередко девелоперы в загородных проектах противоречат самой причине переезда из города.
Вырубают лес, чтобы получить максимальную прибыль, строят высокие дома, превращают территорию посёлка в большую парковку. В «Близком» нам удалось этого избежать. История нашего проекта – постоянный поиск баланса между прибылью с метра и качеством. Мы боролись за каждое дерево, сохранили невысокую плотность.
90% площади застройки занимают двухэтажные коттеджи и таунхаусы, в «Близком» всего семь трёхэтажных домов с квартирами. Я верю, что именно за такими проектами будущее.
Палисадник же или пентхаус – это, наверное, вопрос периода жизни.
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: – В 2020 году действительно возрос спрос на загородные проекты с низкой плотностью застройки, с благоустроенной территорией. Такие, где можно комфортно жить в самоизоляции. Мы это видим по нашему комплексу Gröna Lund во Всеволожске.
За 10 месяцев продажи выросли в 2,3 раза. Кроме того, пандемия вернула популярность идее владения дачей. Квартиры в Gröna Lund начали приобретать (в том числе) как загородную недвижимость, где можно проводить лето или выходные.
Это клиенты, у которых есть основное жильё в Петербурге, и они не готовы тратить силы на содержание собственного дома.
Думаю, в 2021-м повышенный интерес к загородной недвижимости сохранится. Но в длительной перспективе эта тенденция, скорее всего, снова сойдёт на нет. В Петербурге сильны процессы урбанизации, люди стремятся жить ближе к центру.
Сергей Мельников,гендиректор компании «Беркут» (КП «Велигонты»): – Полагаю, всплеск регистрации домов и построек ИЖС ещё не говорит о буме строительства. Многие застройщики-индивидуалы активно использовали схему продажи участков с регистрацией строений, возведённых гораздо раньше.
Пандемия действительно подтолкнёт многих к строительству индивидуальных жилых домов, но серьёзных объёмов ожидать преждевременно, поскольку производственные и трудовые ресурсы ограничены.
Основными трудягами были представители стран ближнего зарубежья, которые из-за пандемии не смогли приехать. Смогут ли прибыть в следующем? О резервах производственных ресурсов отрасли пусть скажут владельцы заводов по производству стройматериалов.
Очевидно, своевременными мерами будут повышение пошлин или даже запрет на вывоз лесоматериалов.
Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»: – На мой взгляд, перспективы малоэтажного формата будут зависеть от градостроительного законодательства, норм и режимов использования территорий. Новый Генплан покажет основные векторы развития мегаполиса.
На эти стратегические маркеры смотрят и девелоперы, принимая решение о целесообразности развития тех или иных площадок. Южная часть агломерации отведена как раз под комфортные средне- и малоэтажные проекты. Но без отдельных точек экономического роста строить в полях решатся далеко не все.
Нужна инфраструктура и места приложения труда, то есть объём гарантированного спроса.
На последний вопрос отвечу так: нужны и пентхаусы, и палисадники. Предложение должно быть максимально диверсифицировано даже в рамках одного проекта.
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens: – Что малоэтажка будет становиться главным трендом, для нас было очевидно задолго до пандемии. События этого года только подчеркнули правильность нашего курса и выбранного формата.
Автономность, включённость в природную среду, все возможности для ЗОЖ – главные признаки современного жилого комплекса. На мой взгляд, изолированные и удалённые коттеджные посёлки этим требованиям не отвечают: или будет минимум инфраструктуры, или очень дорого.
Частные дома должны строиться в составе комплексной малоэтажной застройки. Чтобы их обитатели могли пользоваться общей инфраструктурой.
Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»: – В Петербурге объём индивидуального домостроения по итогам 2019-го – около 245 000 кв.м, то есть 7% от общего объёма введённого жилья (3,47 млн кв.м).
Строительство на землях ИЖС и СНТ активнее развивается в Ленобласти – в 2019-м сдали 1,4 млн кв.м, почти 50% от объёма ввода. Средняя площадь дома ИЖС – около 140 кв.м, то есть за год таким жильём обзавелись около 10 000 семей.
Спрос на ИЖС ограничивается несколькими мощными факторами. Во-первых, платёжеспособностью покупателя. Построить и отделать дом – дороже, чем типовую квартиру. Во-вторых, меньше выбор программ ипотечного кредитования.
В-третьих, застройщик МКД обычно строит быстрее и может сразу передать покупателю квартиру с отделкой. Транспортная доступность посёлков ИЖС хуже, как и обеспеченность социальной инфраструктурой.
Уверенно говорить о том, что ИЖС станет основным трендом в 2021-м, я бы не стал.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: – У ИЖС мало шансов стать главным направлением: большинство воспринимает загородную недвижимость как второе, а не основное жильё. Строительство и содержание полноценного загородного дома обходится гораздо дороже, чем квартиры.
Такие расходы может позволить себе лишь малая часть населения с доходами выше среднего. Многое зависит от локации. «Удалёнка» рано или поздно закончится, встанет вопрос с дорогой до офиса. Молодым семьям необходима развитая инфраструктура в шаговой доступности: школы, детсады и магазины.
Вероятно, поколения Z и Alpha с развитием цифровых технологий уже не будут так привязаны ни к месту проживания, ни к месту работы. Но они и более инфантильны – владение недвижимостью для них не является приоритетом и самоцелью. Так что программа развития ИЖС рассчитана скорее на их родителей.
Если смотреть глубже, то проживание в собственном доме на природе благотворно влияет на психическое состояние любого человека. На тех, кто большую часть времени проводит в офисе в густонаселённом городе, – особенно.
Пока не столько строительство жилья перемещается за город, сколько природа внедряется в городские проекты: прогрессивные девелоперы стараются делать акцент на озеленение, создавать уютные уединённые уголки, природные оазисы внутри каменного города.
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры Санкт-Петербурга: – Выбирая между «городом» и «деревней», люди прежде всего выбирают комфортную среду.
Поэтому задача ответственных градостроителей заключается в первую очередь в создании такой среды, а не только в выполнении «норм по метрам».
Фонд регулярно проводит социологические исследования, и мы видим колоссальный запрос населения на интересные общественные пространства и знаковые объекты, которые могут стать символом района, города, страны.
Что касается пентхауса или частного дома – это как выбирать между путешествием в Москву на скоростном поезде или на самолёте. По времени примерно одинаково, но у каждого варианта найдутся сторонники.
Лично мне ближе жизнь в центре, в шаговой доступности от музеев, театров, в окружении подлинных архитектурных шедевров. Но многие мои знакомые предпочитают дом на природе, подальше от городской суеты.
Александр Орт, президент Группы компаний «ННЭ», заслуженный строитель России: – Сама жизнь и самоизоляция подсказали, что самое безопасное и комфортное место – это загородный дом. Не дача, а ИЖС со всеми удобствами.
Некоторые готовы ехать от города несколько часов, но жить на собственной земле. Конечно, пандемия увеличила востребованность загородной недвижимости.
К сожалению, в городской черте мест под ИЖС и «малоэтажку» уже практически не осталось, только отдельные небольшие локации, например, город-спутник «Южный» или Сестрорецк.
Я свой выбор сделал в 2000 году и с тех пор живу в собственном доме за городом. За всё это время переночевал в городе только один раз.
Весной в период самоизоляции занимался работами на участке, с огромным удовольствием переделал те необходимые вещи, до которых давно не доходили руки.
Конечно, делая выбор в пользу собственного дома, надо быть готовым к обязанностям по содержанию строения и систем в исправности, к ежедневному решению вопросов эксплуатации, которые в городе берёт на себя УК.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO: – В нашем комплексе апарт-отелей VALO мы видим несколько иную тенденцию.
Всё больше молодых людей выбирает максимально мобильный и комфортный формат, позволяющий минимизировать или вовсе снять с себя решение бытовых вопросов: уборка, приготовление ужина, заказ такси, поиск билетов в театр… Конечно, такой уровень свободы от забот сложно себе представить в частном доме.
Что касается меня, я всё-таки городской житель. Для меня важно чувствовать ритм города, быть в курсе последних трендов, видеть, как растёт и меняется Петербург, быть частью этих перемен.
Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»: – Проблема в том, что преимущества загородного дома (как, впрочем, и недостатки) очевидны тому, кто в таком доме уже живёт.
Пандемия сильно увеличила потенциальную аудиторию: одни поспешили арендовать дачу, другие поселились на базе отдыха… Это и обеспечило рост реального спроса.
Но одновременно растёт и требовательность будущих домовладельцев: «городские» сети – обязательно; удобный подъезд, безопасность; функциональные планировки.
Это не только российская тенденция. В Великобритании и по всей Европе – ажиотажный спрос на дома средней ценовой категории. Ситуация c COVID-19 стала катализатором. Люди хотят жить за городом в собственном доме и работать на «удалёнке». Это тренд. Англичане и европейцы пошли ещё дальше, они на своих участках строят маленькие летние домики, превращая их в рабочие кабинеты.
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге: – Учитывая рост цен на квартиры, оживление девелоперского интереса к покупке площадок и запуску новых проектов, напротив, стоит ожидать снижения доли ИЖС в объёме ввода жилья.
«Малоэтажке» и ИЖС сложно стать главным направлением строительства. В идеальном сценарии должен серьёзно поменяться режим работы и образования, с максимальным переходом на «удалёнку». В сочетании с опережающим развитием инфраструктуры, особенно транспортной и социальной.
Без этого сложно рассчитывать на миграцию граждан на ПМЖ в пригород и за город. Пока же предел мечтаний большинства семей – хорошая квартира в городе плюс приличная дача.
Пентхаус с видом на прекрасные панорамы Петербурга в сочетании с круглогодичной виллой в окружении природы – было бы отлично!
Пётр Войчинский, гендиректор АН «МК Элит»: – Рынок загородного индивидуального домостроения – разношёрстный и обширный.
Всё больше людей хотят переселяться за город по нескольким причинам: пандемия, возможность удалённой работы, сокращение арендуемых офисных пространств. Вообще это другая жизнь. Сервисы по доставке еды, продуктов и пр.
сделали загородное жильё более доступным и комфортным. Но и цены везде взлетели. Причём сильно.
Сам я предпочёл бы и пентхаус, и загородный дом. Трудно сравнивать, слишком много нюансов.
Антон Гаринов, руководитель отдела загородной недвижимости объединения «Строительный трест»: – Загородное строительство развивается активно; этому способствуют прокладка новых и реконструкция имеющихся магистралей, а также создание объектов инфраструктуры. Но пока рано говорить о том, что ИЖС становится главным трендом.
Многое зависит от действий муниципальных властей и кредитных организаций. В загородных проектах больших вложений требует создание инженерных мощностей и коммуникаций. Местные власти могли бы компенсировать застройщикам хотя бы часть затрат. От банков мы ждём смягчения условий выдачи кредитов на ИЖС.
Эти два фактора могут существенно увеличить доступность малоэтажной застройки.
Анна Прозорова,директор департамента недвижимости компании «Лахта Плаза»:— Это важная тенденция, но считать ее главной – преждевременно.
Малоэтажные комплексы в городской черте (или рядом с ней) получатся дорогими, на большой удаленности – дешевыми, но неудобными.У жизни в собственном доме много очевидных преимуществ.
Но в городских условиях, с учетом очень дорогой земли, этот формат, конечно, не может быть массовым.
Оптимальное решение – зона частных домов в составе комплексного проекта. Именно такой вариант мы и реализовали в комплексе «Лахта Парк», включив в проект 10 коттеджей на небольших участках.
Покупатели могут выбирать: апартаменты в секционных домах, в сити-вилле (доме на несколько хозяев) или собственный дом.
Сочетание разных форматов снижает экономические риски и позволяет насытить территорию застройки объектами благоустройства и инфраструктуры.