Средняя стоимость 1 кв. м уменьшилась почти на 5% — к такому выводу пришли аналитики Циан, подведя итоги I полугодия. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего эксперты проанализировали 129 городов, а также Московскую и Ленинградскую области.
Отложенный спрос не помог вернуться к докризисным значениям
По итогам I полугодия 2020-го средневзвешенная стоимость 1 кв. м снизилась за прошедшие полгода на 4,7%, составив 72,2 тыс. рублей (в начале года «квадрат» стоил в среднем 75,8 тыс. рублей).
Средневзвешенная цена 1 кв. м на протяжении I квартала была относительно стабильна: на 1 апреля 2020 года она была равна 76,1 тыс. рублей — максимальное значение за все полугодие. За I квартал прирост составил 0,4%.
Во II квартале, большая часть которого прошла в режиме общей самоизоляции из-за коронавируса, средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке РФ начала снижаться: за апрель падение было небольшим, всего на 1%.
По итогам мая квадратный метр по стране подешевел в среднем на 5%, хотя частично отыграл свое падение в июне (+0,9% относительно мая).
Таким образом, после снятия всех ограничений рынок не смог моментально вернуться к докризисным показателям, даже несмотря на формирование отложенного спроса на протяжении двух месяцев.
В годовой динамике (относительно июня 2019-го) средние цены на вторичном рынке ниже на 3,7%: год назад «квадрат» обходился в среднем в 75 тыс. рублей.
Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке недвижимости России (города с населением 100 тыс.+), тыс. рублей
По данным Аналитического центра Циан
Крупные города выбиваются из статистики
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по России — 3,56 млн рублей при площади квартиры 56 кв. м. За прошедшее полугодие он тоже снизился на 4,8%: в январе квартира на вторичном рынке уходила в среднем за 3,74 млн рублей. Год назад средний бюджет составлял 3,72 млн рублей. Средняя площадь при этом практически не меняется и колеблется в диапазоне 55,7–56,1 кв. м.
В городах-миллионниках средняя стоимость квадратного метра по итогам I полугодия показала большее снижение, чем рынок в целом. Средневзвешенная цена «квадрата» в крупнейших городах равна 92 тыс. рублей — это на 9,2% ниже, чем в январе 2020 года (101,3 тыс. рублей). В годовой динамике цена упала на 9,9% (со 102,1 тыс. рублей).
В Москве средневзвешенная стоимость 1 кв. м за I полугодие увеличилась на 1,3% — до 214,9 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге за прошедшие полгода «квадрат» подорожал на 2,4% — до 124 тыс. рублей.
В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке за I полугодие 2020-го выросла на 6,7% — до 59,1 тыс. рублей (с 55,4 тыс. рублей). В годовой динамике цена выросла на 6,5%.
Крупные города оказались более устойчивыми перед карантином и пережили эпидемию, при этом не просто сохранив, но и увеличив среднюю стоимость на вторичном рынке.
Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м в городах РФ
| 1 июля 2019 г. | 1 января 2020 г. | 1 июля 2020 г. | Динамика за полугодие | Динамика за год | |
| Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей) | 75 | 75,8 | 72,2 | -4,7% | -3,7% |
| Только города-миллионники | 102,1 | 101,3 | 92 | -9,2% | -9,9% |
| Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн | 55,5 | 55,4 | 59,1 | +6,7% | +6,5% |
По данным Аналитического центра Циан
В 86% городов снижения цен не произошло
По подсчетам Циан, в I полугодии средняя стоимость 1 кв. м снизилась только в 18 городах, или 14% (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).
Наибольшее падение цен отмечено в городах:
- Братск, Сибирский ФО (–7,5%);
- Якутск, Дальневосточный ФО (–3,8%);
- Орск, Приволжский ФО (–3%).
Для остальных 86% городов в I полугодии 2020-го средневзвешенные цены на «вторичку» росли.
Максимальное увеличение произошло в:
- Нальчике, Северо-Кавказский ФО (+10,5%);
- Находке, Дальневосточный ФО (+8,6%);
- Петрозаводске, Северо-Западный ФО (+8,6%).
Впрочем, для 27% городов цена колебалась незначительно — в пределах 1%.
Применительно к федеральным округам за I полугодие 2020-го падение средневзвешенной стоимости отмечено для Центрального ФО (–12%) и Северо-Западного ФО (–3%). В остальных округах зафиксирован рост цен. Максимальные значения — в Дальневосточном (+11% за полгода), Южном (+7%), Сибирском (+5%) федеральных округах.
Динамика средней стоимости 1 кв. м по федеральным округам
| Федеральный округ | Средневзвеш. цена 1 кв. м, тыс. руб. июль | Динамика за I полугодие | Динамика за год |
| Центральный | 93,5 | -12% | -14% |
| Северо-Западный | 91,1 | -3% | 1% |
| Дальневосточный | 71,8 | 11% | 24% |
| Южный | 65,3 | 7% | 5% |
| Уральский | 61,9 | 3% | 4% |
| Сибирский | 60,2 | 5% | 7% |
| Приволжский | 54,8 | 3% | 1% |
| Северо-Кавказский | 48,1 | 5% | 3% |
По данным Аналитического центра Циан
Кто ищет, тот найдет. Но небыстро
Режим самоизоляции поставил на паузу многие сделки, поэтому логично, что средний срок экспозиции квартир в большинстве городов-миллионников. По подсчетам Циан, средний срок «жизни» объявления в I квартале 2020 года на вторичном рынке в городах-миллионниках достиг 43 дней: чтобы продать квартиру, требовалось порядка полутора месяцев.
Эксперты подчеркивают, что на сроках экспозиции в I квартале сказалась и девальвация курса рубля: покупателям приходилось быстрее принимать решение о сделке.
Во II квартале 2020-го, половина которого прошла в режиме самоизоляции, средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке растянулся более чем в полтора раза (+63%) относительно предыдущего квартала — до 70 дней по всем городам-миллионникам.
Наибольшее увеличение среднего срока экспозиции в апреле–июне относительно I квартала зафиксировано для Волгограда (+87% — до 108 дней), Москвы (+83% — до 78 дней), Воронежа (+81% — до 62 дней), Красноярска (+80% — до 63 дней). Практически не изменился средний срок продажи квартиры только в Краснодаре (+2% — до 46 дней).
- Средний срок экспозиции квартиры в городах-миллионниках
- в I квартале 2020 года
По данным Аналитического центра Циан- Покупатели возвращаются на рынок после полутора провальных месяцев
По данным Аналитического центра ЦианЭксперты Циан проанализировали количество просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. В I квартале 2020-го число интересантов на вторичном рынке оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями.
Обвал спроса произошел вместе с объявленным по России режимом самоизоляции. Отрицательная динамика в сравнении с прошлогодними значениями наблюдалась до конца апреля. В мае активность начала восстанавливаться за счет отложенного спроса. Покупатели возвращаются на рынок, рассчитывая заключить сделки сразу после завершения ограничительных мер.
В результате на вторичном рынке Москвы по итогам I полугодия количество просмотров объявлений о продаже оказалось выше прошлогодних значений всего на 0,2%. В Санкт-Петербурге прирост отмечен на уровне 1,3%. Таким образом, рынок компенсировал провальные полтора месяца, но речи о росте общего количества просмотров относительно прошлогодних значений пока нет.
Просмотры объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге на сайте Циан (по сравнению с прошлым годом)
По данным Аналитического центра Циан
40% квартир на вторичном рынке — в домах не старше 20 лет
Большая часть квартир — 40% всего объема лотов в продаже — продается в домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года). Наименьшая доля — в корпусах, появившихся еще в довоенное время: всего 2% общего объема предложения продается в домах 1940 года постройки и более старых. На дома, возведенные в 1960–1999 годы, приходится 53% квартир в продаже.
Интересно, что самая высокая средневзвешенная стоимость «квадрата» — именно в самых старых домах, построенных до 1940 года (97,6 тыс. рублей). Обычно такие здания расположены в центре города, поэтому высокая стоимость объясняется в первую очередь локацией.
Высокую средневзвешенную стоимость имеют и относительно новые дома, построенные за последние 20 лет: 88,1 тыс. рублей за кв. м. Это связано с качественными характеристиками объектов: планировками, инженерией, инфраструктурой, иными словами, с современной концепцией и высоким качеством, не требующим существенных вложений.
Удастся значительно сэкономить, если выбрать жилье, «родившееся» в 70–80х гг. прошлого века — время массового индустриального строительства хрущевок и панельных домов: средневзвешенная стоимость «квадрата» таких квартир — чуть выше 61 тыс. рублей.
Распределение объема предложения по годампостройки домов (города с населением 100 тыс.+)
| Год строительства дома | Доля квартир в продаже | Средневзвешенная цена 1 кв. м |
| до 1940 | 2% | 97,6 |
| 1940–1959 | 5% | 72,9 |
| 1960–1979 | 29% | 63,3 |
| 1980–1999 | 24% | 61,3 |
| 2000–2020 | 40% | 88,1 |
По данным Аналитического центра Циан
В городах-миллионниках в новых домах, построенных после 2000-х годов, выставлено на продажу только 18% объема предложения, а в домах, построенных в 1940 году и ранее, — уже 39% объема предложения. Аналитики делают вывод: жители крупнейших городов чаще задумываются о переезде из старого дома, чем россияне в среднем.
Распределение объема предложения по годам постройки домов в городах-миллионниках
| Год строительства дома | Доля квартир в продаже |
| до 1940 | 39% |
| 1940–1959 | 16% |
| 1960–1979 | 13% |
| 1980–1999 | 13% |
| 2000–2020 | 18% |
По данным Аналитического центра Циан
В лидерах предложения — кирпичные и панельные дома
Почти половина квартир в России (42%) в продаже — в кирпичных домах. На втором месте — панельные дома (34%). С большим отрывом следуют монолитные и монолитно-кирпичные корпуса (10% квартир). Остальные 14% — это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и пр.
Самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м — в монолитных домах (110 тыс. рублей). Это связано не только с более дорогой технологией строительства, но и с тем, что такие дома строятся только в последнее десятилетие — значит, это еще недавние новостройки. Панельные и кирпичные дома стоят сопоставимо: в среднем 65 тыс. рублей за 1 кв. м по России (города с населением 100 тыс.+).
Эксперты указывают, что в крупнейших городах доля квартир на продажу в кирпичных зданиях меньше, чем в целом по России (38%). Квартиры в продаже в панельных домах занимают 30% объема предложения. В монолитных и монолитно-кирпичных корпусах доступно 19% лотов. 13% объема приходится на остальные типы домов по материалам и технологии строительства.
Распределение объема предложения на вторичном рынкепо типам домов (материал стен)
| Город | Кирпич | Панель | Монолит | Другие |
| Волгоград | 63% | 27% | 3% | 7% |
| Воронеж | 52% | 30% | 12% | 6% |
| Ростов-на-Дону | 52% | 27% | 13% | 7% |
| Самара | 52% | 34% | 5% | 9% |
| Новосибирск | 51% | 31% | 13% | 5% |
| Уфа | 50% | 26% | 18% | 6% |
| Пермь | 47% | 33% | 8% | 11% |
| Нижний Новгород | 46% | 25% | 14% | 15% |
| Омск | 39% | 49% | 5% | 7% |
| Красноярск | 38% | 48% | 10% | 4% |
| Краснодар | 35% | 11% | 34% | 21% |
| Казань | 33% | 20% | 16% | 31% |
| Санкт-Петербург | 32% | 27% | 32% | 9% |
| Екатеринбург | 32% | 31% | 24% | 13% |
| Челябинск | 22% | 60% | 4% | 14% |
| Москва | 21% | 38% | 28% | 14% |
| Общий итог | 38% | 31% | 18% | 13% |
По данным Аналитического центра Циан
«Вторичный рынок недвижимости испытывает локальный подъем за счет активизации отложенного спроса, сформированного в период самоизоляции, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
— Это позволило даже частично отыграть потерянную стоимость в пределах 1%, но в среднесрочной перспективе пока нет предпосылок для возврата стоимости хотя бы к показателям начала 2020 года, не говоря о росте».
- По словам эксперта, снижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее, но первичный рынок получил дополнительное преимущество — льготное кредитование, оно будет способствовать оттоку спроса в пользу строящегося жилья.
- Особенно это будет заметно в регионах, где доля новостроек в общей структуре спроса уже значительна: Москва (44%), Санкт-Петербург (47%), Краснодарский край (38%) и других.
- Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке
- в I полугодии 2020 года
Итоги 2020 года на вторичном рынке недвижимости России
Общество
Фот: Соцсети
Стоимость жилья выросла на 16%. Новостройки обогнали по цене готовые площади
Аналитики Циан подвели итоги 2020 года на вторичном рынке недвижимости России.
Средняя стоимость квадратного метра (по всем квартирам в городах с населением более 100 тысяч жителей) впервые превысила отметку в 90 тысяч рублей – за год цены выросли на 16%.
Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке – рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в 3 из 16 городов-миллионников стоимость кв.м на готовое жилье в среднем выше, чем на строящееся.
В выборку вошли 107 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.
● Стоимость кв. метра на вторичном рынке впервые преодолела отметку в 90 тысяч рублей. Средняя цена за год выросла на 16,1% — до 90,2 тысяч рублей. Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году (по итогам 2019 года прирост составил 7,5%). Основной рост цен отмечен в период действия льготного кредитования на первичном рынке.
● За два года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла на четверть: средний бюджет предложения за тот же период увеличился почти на миллион рублей (до 5,4 млн).
● Недвижимость в регионах и столице дорожает сопоставимыми темпами. Москва прибавила в цене 12,6%, Санкт-Петербург – 13%. Города с населением от 500 тысяч до миллиона человек за счет большего роста цен приближаются по средней стоимости к крупнейшим городам (от 1 млн человек, без учета столичных агломераций).
● 38% городов прибавили в стоимости в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число (20% городов) выросли в цене до 5% и от 10% до 15%. Цена за год снизилась лишь в двух городах: Орске и Воткинске.
● «Вторичка» больше не дороже новостроек: только в 3 из 16 городов (с численностью населения от миллиона человек) средняя цена кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара, Омск. Год назад в данном списке также были Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону.
● Стартовая средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ выросла за год на 21%. Во время «карантина» продавцы демпинговали для привлечения спроса.
● Двухкомнатная квартира на первом этаже в кирпичном доме – типичное жильё в продаже на вторичном рынке РФ.
1. Стоимость кв. метра впервые преодолела отметку в 90 тысяч рублей. Цены растут в два раза быстрее, чем в прошлом году
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 2020 года 90,2 тысяч рублей. За год прирост составил 16,1% (по итогам 2019 года средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тысяч рублей.
Причем основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья.
Собственники, видя такую ситуацию, также стали прибавлять стоимость относительно первичного рынка.
Еще одна причина роста цен – это большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня — 4,25%. Снижение на 2 п. п.
позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину.
Если в начале года покупатель готового жилья мог рассчитывать на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья можно найти по ставке уже в 8%.
В 1 кв. 2020 года средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ пока показывала минимальную динамику: — 0,4% (до 77,8 тысяч рублей).
2 кв. 2020 года практически полностью прошел в режиме самоизоляции – и если застройщики смогли оперативно перестроиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (- 1,3% относительно апреля).
Рынок купли продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени – поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена кв.м на готовое жилье РФ не менялась). В июне за счет активизации отложенного в период «карантина» спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение.
В результате по итогам всего второго квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.
В 3 кв. 2020 года вторичный рынок еще «лихорадило» — в июле средние цены снижались (-1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне дорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за третий квартал средняя цена кв. м выросла на 5,2%.
4 кв. 2020 года отметился рекордным ростом цен в декабре: +7,5%. Причины «накапливались» в течение всего второго полугодия – девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости.
Кроме того, оказывает влияние и особенность менталитета – россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки в этом году у многих отменились – появилось время на решение жилищного вопроса.
Наконец, именно в ноябре-декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».
На ценообразование готового жилья в конце года оказывала влияние и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь также снижением объема предложения из-за пандемии.
Годовой прирост цен на уровне 16,1% — в два раза выше прошлогоднего. По итогам 2019 года рост на вторичном рынке РФ составил 7,5%. Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке увеличились на 24,8% (в рублевом выражении — на 18 тысяч рублей за кв. метр).
Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке РФ в городах (население 100 тысяч+):
Графика ЦИАН
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) составил по итогам 2020 года 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения вырос на 670 тысяч рублей, за два года — на 20,4% или 930 тысяч рублей. Таким образом, всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на миллион рублей.
2. Вторичная недвижимость в регионах и столичных агломерациях дорожает сопоставимыми темпами
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях составила по итогам 2020 года 158,6 тысяч рублей — это на 15% выше, чем в год назад.
Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тысяч рублей). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тысяч рублей) и +13% (139,2 тысяч рублей).
Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тысяч рублей).
Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла в цене сопоставимо — до 64,6 тысяч рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год выросла на 11,3%. Наибольший рост — в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший — в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).
Города с численностью населения от 500 тысяч до миллиона выросли в стоимости квадратного метра значительнее: в среднем на 16,3%.
Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий – за счет большего роста цен города с меньшей численностью «догоняют» по цене крупнейшие города.
Квадратный метр в крупных городах (62,8 тысяч рублей) сегодня стоит чуть выше, как и “квадрат” в крупнейших городах год назад (61 тысяч рублей).
3. Только в двух городах стоимость квадратного метра за год снизилась
По подсчетам Циан, только для 3 городов из 107 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020 средняя стоимость квадратного метра снизилась или осталась прежней. Среди них – ни одного города с численностью населения от 250 тысяч человек.
Еще для шести российских городов цена за год выросла от 20% до 25%: Курск, Норильск, Благовещенск, Удан-Удэ, Омск, Калининград.
Однако для большинства городов (38% из общей выборки в 107 городов) рост цен за год был в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число городов прибавили в цене до 5% и от 10% до 15%.
Распределение городов по годовой динамике цен на вторичном рынке:
Графика ЦИАН
В разрезе федеральных округов по итогам года наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+21%) и Южном ФО (+20%).
4. «Вторичка» больше не дороже новостроек
Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость квадратного метра в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках.
Из всех городов с численность населения от одного млн человек (16 городов) всего в трех стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13-ти городах цена кв. на вторичном рынке ниже, чем в новостройках.
Дешевле всего приобрести вторичное жилье в сравнении со строящимся – в Нижнем Новгороде, Челябинске и Волгограде.
Циан сравнил ситуацию по этим же городам в конце 2019 года: вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставимым по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в этом году), а также — в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество – большую доступность в сравнении с вторичным рынком.
Причина — не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья.
Квартальная застройка, архитектурное единство, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон. С учетом данных характеристик все больше покупателей «голосуют рублем» именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам.
Это долгосрочная тенденция, которая в этом году еще и получила дополнительный стимул со стороны снижения ставок по ипотеке.
5. Средняя стартовая стоимость на вторичном рынке выросла за год на 21%. Во время «карантина» собственники демпинговали для поддержания спроса
На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74-77,5 тысяч рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для 1 кв. 2020 года.
Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года – средняя стоимость квадратного метра новых «апрельских» квартир составила в целом по РФ 70,9 тысяч рублей за кв.
метр – это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, стартовавших в продаже в марте 2020 года.
В условиях самоизоляции именно демпинг стал главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.
Однако уже в мае «новинки» вторичного рынка снова стали дороже, несмотря на самоизоляцию – средняя цена кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тысяч рублей, обновив максимум.
Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры приобретается новое жилье в строящемся доме, с привлечением ипотеки.
Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки – в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и стало одной из причин дальнейшего роста цен.
Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека, и в целом – активизация отложенного спроса после весеннего локдауна.
В сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости – в среднем за 92,3 тысяч рублей за кв. метр. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет «завершения» на тот момент программы льготного кредитования.
Средняя стартовая стоимость новых квартир в продаже кв. метр по городам РФ на вторичном рынке:
Графика ЦИАН
Большими темпами стартовая стоимость увеличивалась в Московской и Петербургской агломерациях: +22% за год, тогда как в среднем по другим регионам прирост стартовой цены составил 16%.
«Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и вынужден был «выживать» в 2020 году самостоятельно, — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан.
– Однако оба сегмента первичного и вторичного рынка находится в тесном взаимодействии – поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию уже готового жилья.
Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году.
Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам, многие покупали строящееся жилье как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос».
Подпишитесь на нашу e-mail рассылку
Почему вторичка должна стоить дешевле новостроек | Статьи по теме "Вторичное жилье" на портале недвижимости Move.ru
Разница в стоимости квартир одной и той же площади в одном и том же районе на первичном и вторичном рынках настолько ощутима, что в последние 5-10 лет рынок вторичной недвижимости значительно просел. Специалисты считают, что собственники в ближайшее время должны пересмотреть ценовую политику.
Вторичная недвижимость должна быть дешевле первичной в среднем – на 25 %. Иначе в ближайшем будущем «хрущевки» и «сталинки» не смогут конкурировать с новостройками.
И если раньше вторичной недвижимости удавалось держаться на плаву за счет сравнительно низких процентных ставок по ипотечным займам (12 % годовых против 14-16%), то после уравнивания условий (11,8 % и 11,9 % соответственно) ситуация кардинально начала меняться. Сейчас разница составляет не более полутора процентов.
Недавно Центробанк снизил ключевую ставку до 10 %. Что в свою очередь повлияет на ипотечные займы. Банки будут бороться за клиентов, предлагая выгодные условия по кредитам. Конкуренция – двигатель прогресса. Как заявляют специалисты, в ближайшем будущем ставки полностью сравняются.
Если ключевая ставка снизится хотя бы на полпроцента, программа льготной ипотеки с господдержкой, введенной для улучшения ситуации на рынке первичной недвижимости и помощи в приобретении жилья, будет отменена.
«Несмотря на то, что Центробанк обещал до конца года не вводить никаких изменений, в любой момент государство может прекратить госпрограмму» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.
Владельцам вторичной недвижимости остается надеяться на то, что в следующем году никакого субсидирования ипотечных ставок не будет. Иначе придется либо снижать цены, что вполне оправдано, либо ждать лучших времен и искать клиентов, которые захотят купить старую квартиру по цене двух новых.
Стоимость объектов на вторичном рынке
Уже сейчас видны первые положительные изменения в стоимости. По состоянию на декабрь средняя стоимость квадратного метра составила 437 тысяч рублей на вторичном рынке (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса), 198 тысяч рублей – без учета. В однокомнатной квартире – 175 тыс. руб. за м. кв., в двухкомнатной – 178 тыс. руб., в трехкомнатной – 204 тыс. руб.
, в 4-комнатной – 299 тыс. руб. В среднем «однушки» стоят 6,5 млн. руб., «двушки» — 9,4-15 млн. руб., «трешки» — 16,6-34 млн. руб., четырехкомнатные – 40-87 млн. руб. Средняя цена квартиры – 36 млн. руб. (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса).
Естественно, на стоимость влияет множество факторов, среди которых расположение, транспортная развязка, состояние дома, инфраструктура и вид из окна.
Для сравнения: 1-комнатные квартиры в новостройках стоят 6,5-12 млн. руб. (161-253 тыс. руб. за м. кв.), 2-комнатные – 9-20 млн. руб. (153-290 тыс. руб. за м. кв.), 3-комнатные – 18-47 млн. руб. (181-408 тыс. руб. за м. кв.), 4-комнатные – 30-94 млн. руб. (257-571 тыс. руб. за м. кв.).
Длительное время стоимость квартир была равной. При этом за одни и те же деньги можно было приобрести в старом фонде двухкомнатную квартиру ОП 40 кв. м., а в новостройке – ОП 60-80 кв.м.
Цены на квадратные метры на недвижимость внутри МКАД и внутри ТТК уровнялись за счет жилья эконом-класса и введения инновационных технологий строительства.
Порой даже находятся варианты по цене ближнего Подмосковья.
После того, как была введена программа льготного субсидирования ипотечного займа, вторичка подешевела на 20 тысяч рублей за квадратный метр. Первичка отреагировала на снижение стоимости «сжатием» квадратных метров.
Если говорить откровенно, помимо стоимости, новостройки обладают рядом преимуществ, с которыми будет довольно сложно конкурировать «вторичке». Но сначала нужно понять, о каком рынке мы говорим. Во-первых, важную роль играет город, в котором построен дом.
Само собой разумеется, что в Москве и Санкт-Петербурге старая недвижимость с историей будет стоить дороже.
Если же речь идет о ветхих панельных постройках, домах под снос или просто домах, которым больше 10-20 лет, то сумасшедшие цены на них просто не обоснованы.
- Первичка против вторички
- Положительные и отрицательные стороны есть как у первичного, так и у вторичного жилья.
- Юридическая чистота.
Приобретая вторичную недвижимость, вы идете на риски. После заключения сделки, передачи денег и подписания договора, могут появиться претенденты на квадратные метры. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, люди, отсутствующие по определенным обстоятельствам, договор купли-продажи может быть аннулирован. В лучшем случае вы получите свои деньги обратно.
В случае с новостройкой покупателю не нужно изучать историю квартиры, он является первым владельцем недвижимости. Государство всеми силами старается защитить от недостроя, вводя новые правила и законы. На данный момент, благодаря 214-ФЗ и обязательному страхованию гражданской ответственности перед дольщиками, приобретение жилья по ДДУ считается безопасным.
Ремонт.
Говоря откровенно, ремонт – понятие относительное. Перед продажей большинство владельцев не тратит много денег и усилий на устранение дефектов.
Так, купив квартиру, через месяц можно обнаружить плесень под обоями, потекшие трубы и сломанные выключатели. Да и стоит учитывать, что вкусы у всех разные.
Обидно переплачивать за «шикарный евроремонт», если все придется переделывать все под себя заново.
- Сроки службы коммуникаций и систем в доме:
- — Проводки – 30 лет;
- — Отопления – 30-40 лет;
- — Канализация и водопровод – 25 лет;
- — Окна и полы – 25 лет.
- Таким образом, в домах, которым больше 20 лет, давно пора проводить капитальный, а не точечный ремонт.
На рынке первичной недвижимости предлагаются проекты с отделкой, зачастую такая услуга предоставляется в подарок. Качество коммуникаций и состояние самого дома здесь гораздо лучше. Как результат, аргумент «заходи и живи» в пользу «вторички» уже не актуален.
Цены на «вторичку» неуклонно снижаются
Хотя большинство квартир на вторичном рынке продаются ниже заявленной стоимости, спрос на жилье остается низким. Продавцы вынуждены снижать цены, но и это не увеличивает количество сделок — число переходов прав собственности на недвижимость в августе-сентябре упало до минимума, утверждают аналитики. По статистике Realty.dmir.ru, за период с июня по октябрь 2015 года средняя стоимость кв. метра вторичного жилья в Москве снизилась с 207 тысяч рублей до 201,5 тысяч рублей. «Вторичка» планомерно дешевеет уже на протяжении двух кварталов.
Три четверти объектов продаются с дисконтом
С дисконтом сейчас продается примерно три четверти объектов, подсчитали аналитики «Инком-Недвижимость». Средний размер скидки в августе достиг рекордного значения 10%, в сентябре этот показатель составил 9,8%. Цены на некоторые объекты были снижены на 15-20%. Средний срок экспозиции сейчас составляет 78 дней. В сентябре 78% квартир продавались по цене ниже заявленной.
Число переходов прав собственности на недвижимость в третьем квартале 2015 года снизилось до минимальной отметки с марта 2013 года.
По информации «Метриум Групп», в сентябре было зарегистрировано на 37% меньше переходов прав собственности, чем годом ранее — 7690.
Их число за третий квартал составило 23 809 единиц — на 38,7% меньше, чем в третьем квартале 2014 года, и на 12% меньше, чем во втором квартале этого года.
«Вторичка» проигрывает новостройкам
Средний размер ипотечного кредита за год снизился на 5%, до 1,87 млн рублей. По мнению экспертов рынка, одна из причин этого в том, что большинство займов было выдано на приобретение первичного жилья, в том числе по госпрограмме.
Стоимость квартир в новостройках ниже цен на вторичное жилье, а заемщики сейчас ищут более дешевые предложения. Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, поддерживающая первичный рынок, усугубила и без того сложную ситуацию на вторичном рынке. Небольшое снижение ставок не смогло спасти положение.
Покупатели предпочитают более дешевое жилье в новостройках, особенно если у них есть возможность воспользоваться госпрограммой.
К началу третьего квартала «квадрат» подешевел до 204 тысяч рублей
По данным Realty.dmir.ru, с декабря 2014 года цена «квадрата» росла и к началу второго квартала 2015 года достигла значения 210 тысяч рублей. Затем началось снижение — к началу третьего квартала «квадрат» подешевел до 204 тысяч рублей, к началу четвертого — до 202 тысяч рублей. На 20 октября стоимость квадратного метра вторичного жилья в столице снизилась до 201,2 тысяч рублей.
По состоянию на 20 октября средняя цена объекта составила 13,6 млн рублей. За неделю стоимость объектов снизилась на 40,8 тысяч рублей или на 0,30%.
Стоимость однокомнатных квартир находится на уровне 6,9 млн рублей, двухкомнатных — 9,6 млн рублей, трехкомнатных — 16,4 млн рублей. Средняя цена многокомнатных квартир на 20 октября составила 38,3 млн рублей.
Цена «квадрата» однокомнатных квартир составила 185 тысяч рублей, двухкомнатных — 185,5 тысяч рублей, трехкомнатных — 204,8 тысяч рублей, многокомнатных — 291,6 тысяч рублей.
Цены на однокомнатные квартиры начали снижаться еще в первом квартале, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры дешевели на протяжении второго и третьего кварталов. Цены на многокомнатные вторичные квартиры в первом квартале повысились, и с тех пор остались практически неизменными — они сохраняются на уровне 291,5 тыс. рублей за кв. метр.
Данные были собраны на основе анализа более 550 тысяч объявлений базы Realty.dmir.ru и Cian.ru
Источник Realty.dmir.ru
Почему при снижении доходов населения в Москве дорожает недвижимость| Новости экономики
Несмотря ни на что, прогнозируется дальнейший рост цен
В июле 2020 года Росстат зафиксировал рекордное падение реальных доходов россиян за текущее столетие.
Как пишет РБК, во втором квартале года падение составило 8 процентов в годовом выражении. В июне эксперты ВШЭ высказывали гораздо более пессимистичные прогнозы: экономисты предполагали, что реальные доходы населения могут снизиться во втором квартале 2020 года на 18 процентов, и это даже с учетом мер поддержки, реализованных государством.
Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напомнила, что реальным располагаемым доходом принято считать денежную сумму за вычетом обязательных платежей, скорректированную на инфляцию.
«По данным Росстата, за первое полугодие 2020 года сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения составило 3,7 процента. В третьем квартале они снизились на 0,2 процента, в годовом выражении — до 35 043 рублей.
С 2005 года это максимально глубокое падение. До этого самые высокие сокращения наблюдались в четвертом квартале 2008 г. (- 6,1 процента в годовом выражении), третьем квартале 2015 г. и четвертом квартале 2016 г.
(- 5,6 процента)», — рассказала Людмила Анисимова «Московской газете».
При этом эксперты констатируют рост продаж жилья – по крайней мере, в Москве. Растет и его стоимость. Людмила Анисимова подтверждает данный факт: количество сделок на вторичном рынке жилья и в новостройках Москвы и Подмосковья продолжает увеличиваться, также, как и цены на жилую недвижимость.
Казалось бы, парадоксальная ситуация в условиях экономического кризиса. Как ее можно объяснить?
«Одним из факторов, повлиявших на рост продаж, явился отложенный спрос на жилую недвижимость в период самоизоляции, который активизировался сразу же после отмены ограничений.
Нестабильность рубля и обесценивание его более чем на 25 процентов по отношению к доллару с начала года, а также снижение банковских ставок по депозитам и введение налогов на вклады подогрело интерес к основному защитному активу — недвижимости.
Льготная ипотека под 6,5 процента простимулировала ситуацию на рынке новостроек», — считает эксперт.
По мнению собеседницы «Московской газеты», за последние месяцы стоимость новостроек выросла настолько, что покупатели стали обращать внимание на готовое вторичное жилье, которое зачастую дешевле, чем на первичном рынке.
«Спрос на объекты вторичного рынка вырос на 56,8 процента по сравнению с предыдущим кварталом и на 45,8 процента в течение года.
Количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 7,7 процента за последний квартал.
Квартиры на вторичном рынке выгодно приобретать даже в кредит, а затем сдавать, так как ипотечные платежи перекрываются арендными. Этому способствует и снижение ключевой ставки ЦБ», — рассказала Людмила Анисимова.
По ее мнению, мотивации для совершения сделок у собственников разные: многие решают свои текущие жилищные вопросы, кто-то реализует недвижимость из-за ухудшения материального положения, другие конвертируют в новое, более ликвидное жилье.
«Очевидно, что в дальнейшем на рынок недвижимости и цены будут влиять не только такие факторы, как доступная ипотека, но и возможные скачки валютных курсов, которые могут сказаться на стоимости строительных материалов для возводимого жилья и ремонтов. Стоит учитывать, что некоторые объекты недвижимости премиального сегмента изначально оцениваются и реализуются в иностранной валюте», — продолжает эксперт.
При этом Людмила Анисимова отмечает, что дальнейшее снижение доходов населения может негативно сказаться на выплатах ипотечных кредитов, а также способствовать появлению и увеличению на рынке залогового жилья от банков, которое составит конкуренцию новостройкам от застройщиков и собственникам вторичного жилья, тем самым снижая цены на рынке.
«Возможность введения новых ограничений может привести к сокращению объемов строящегося жилья.
Застройщики продолжат повышение цен на новые объекты, снижая цены на готовые, требующие дополнительных затрат на содержание.
В октябре и ноябре 2020 цены на недвижимость продолжают расти, и некоторый сезонный рост еще возможен. Многое зависит от тех факторов, которые мы рассмотрели», — резюмирует г-жа Анисимова.
При этом, как ранее писала «Московская газета», на столичном рынке недвижимости уже несколько лет присутствует проблема ликвидности жилья в новостройках.
Так, по данным на 2017 год, площадь непроданных квартир оценивалась примерно в 7 млн квадратных метров, в 2019 году, по разным оценкам, не были реализованы до 20 процентов квартир в новостройках Москвы.
По информации на март текущего года, данный показатель составляет порядка 17 процентов.
Эксперты называют разные причины такого положения вещей: от неудачной планировки квартир до невыгодной локации.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук подчеркнул роль пандемии COVID-19, из-за которой в связи со снижением доходов населения произошел обвал покупательской способности.
Также, по его мнению, на платежеспособность россиян (и, в частности, москвичей) повлияло обрушение цен на нефть и последовавшая за этим девальвация национальной валюты. Валерий Корнейчук считает, что в ближайшие годы, вероятнее всего, стоит ожидать отрицательной динамики доходов населения.