Строительные компании зачастую не укладываются в заявленные сроки возведения многоквартирных домов. Для дольщиков не имеет значения, какая причина к этому привела. Они оплатили договор и вправе ожидать, что условия соглашения будут соблюдаться. Каким образом можно получить компенсацию и что для этого нужно сделать?
Содержание статьи:
Определяем срок сдачи дома
Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.
Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:
- Ввода в эксплуатацию.
- Передачи отдельной квартиры правообладателю.
В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.
Точный срок передачи определяется следующими способами:
| Конкретная дата | Указывается «в срок не позднее определенного числа». При данном варианте уже на следующий день наступает просрочка. |
| Обозначение квартала сдачи | Точно указывается квартал и год. В этом случае просрочка наступает в первый день следующего квартала. |
| Ввод в эксплуатацию | Указываетсяквартал и год получения разрешения после ввода в эксплуатацию. Отдельные квартиры передаются в течение месяца после получения документа. Просрочка наступает по истечении указанного квартала и 30 дней. |
Доказательство нарушения срока сдачи
В качестве доказательства может использоваться передаточный акт. При его отсутствии можно говорить, что организация не исполнила свои обязательства. При наличии акта с датой, которая существенно превышает срок передачи квартиры, это также является нарушением условий соглашений.
В соответствии с ФЗ № 214 «О защите прав дольщиков», предусматривается обязанность установления сроков сдачи и фиксацию в договоре. Под передачей понимается выдача ключей и подписание акта по готовой квартире. Если застройщик предлагает его подписать по недостроенному объекту, нельзя на это соглашаться. Подобные действия незаконны.
Обратите внимание! В законе не регламентируется конкретный вид указания срока передачи. Важно, чтобы он был одним для всех участников договора по определенному дому или блок-секции. В случае возникновения судебного спора во внимание не могут приниматься такие формулировки, как «примерно» или «ориентировочно».
Соглашение о переносе срока
Если строительная компания предполагает, что по объективным причинам срок может быть нарушен, ему необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Это необходимо сделать не позже, чем за 2 месяца до срока сдачи по договору. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «214», с каждым согласным дольщиком заключается дополнительное соглашение.
В нем обязательно указывается следующая информация:
- Причина переноса срока.
- Новая дата передачи квартиры.
Обратите внимание! Соглашение является только предложением перезаключить договор в добровольном порядке. Дольщик может отказать от этого или принять предложение.
Если подписать данный документ, можно лишиться следующего:
- Возможности претендовать на выплату неустойки по просрочке.
- Права расторжения договора в одностороннем порядке и возврата средств, оплаченным по договору. В этом случае придется ждать новой даты по заключенному соглашению.
Дольщик может и отказаться от подписания данного документа. В соответствии с ГК РФ, любое изменение основных условий допускается только по соглашению сторон. Будущий собственник квартиры является равноценной стороной соглашения, поэтому он может отказать от изменений. Это не несет негативных последствий с юридической точки зрения. Он может требовать выплаты неустойки.
Если застройщик существенно задерживает сроки возведения дома и у дольщика есть возможность купить другую недвижимость, он имеет основания для одностороннего расторжения договора. Ему обязаны вернуть оплаченные деньги. Кроме того, он может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.
Последовательность действий
Если вышли все сроки, а строительная компания не планирует исполнять договоренности, дольщик имеет право на ответные действия. Он для этого может обратиться с исковым требованием в суд и потребовать не только возврата стоимости договора, но и компенсации. Но перед этим нужно выполнить определенные действия.
Подготовка досудебной претензии
Досудебное урегулирование – возможность решить проблему мирным путем без привлечения судебных органов. Для судьи это является подтверждением, что дольщик предпринял все самостоятельные попытки получить компенсацию. В первую очередь составляется досудебная претензия в адрес строительной компании. Она должна быть обоснована и составлена юридически грамотно. Во многом претензия идентична исковому заявлению в суд, при обращении в который ее копия приобщается к делу.
Требования в досудебной претензии должны быть такими же, что в иске. При составлении этого документа необходимо ссылаться на статьи 309 и 310 ГК РФ, а также на ФЗ № 214.
Претензия должна содержать следующее:
- Дату и номер оформления ДДУ.
- Предмет договора, в качестве которого выступает квартира.
- Срок сдачи объекта.
- Документально подтвержденные убытки от действий застройщика.
- Нарушения строительной компании по договору.
- Размер основного долга.
- Сумму компенсации и расчеты.
Если досудебная претензия и иск будут отличаться в аспекте предъявляемых требований и компенсации, судья может отклонить его и не принять дело к рассмотрению. В этом случае придется подавать новую претензию к застройщику. Чтобы увеличить компенсацию, можно предъявить копии квитанций или расписки арендодателя за съемное жилье или гостиницу.
Перед подачей претензии дольщик может обнаружить, что договор содержит пункты, противоречащие действующему законодательству. Важно просить признать их недействительными еще в досудебных требованиях. В противном случае судья может решить, что дольщик выразил согласие по этому вопросу.
Передача претензии строительной компании
Документ необходимо составить в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а второй – остается у дольщика.
Передать претензию можно двумя основными способами:
- Лично. На втором экземпляре проставляется печать в приеме и входящий номер.
- По почте. Направляется письмо с обязательным уведомлением, которое служит подтверждением доставки.
Как рассчитать неустойку?
Существует формула, по которой можно рассчитать неустойку самостоятельно. Она выглядит таким образом:
Стоимость договора х количество дней просрочки х ставка рефинансирования на день передачи, указанная в процентах х 2/ 30 000
Если недвижимость оплачивается в рассрочку, ставка рефинансирования берется из периода, когда производились оплаты. Полученные суммы складываются.
Застройщику дается 10 дней со дня получения претензии, чтобы подготовить ответ. Если никакие действия не предпринимаются, можно обращаться с иском в суд.
Исковые требования
Немногие прибегают к судебному разбирательству. Но в большинстве случаев это единственное действенное решение проблемы. Она может быть урегулирована еще до вынесения решения по делу.
Исковое заявление с приложениями подается в районный суд по месту расположения строительства или адресу застройщика. Перед подачей иска полезно изучить практику в разных судах, чтобы выбрать наиболее подходящую инстанцию. Сумма компенсации может отличаться в разы.
Чтобы подать заявление, необходимо обратиться в приемную с полным пакетом документов. Важно, чтобы у вас было не менее 3-х экземпляров. По одному экземпляру передается суду и ответчику. Если в одном договоре фигурирует несколько дольщиков, они должны подать коллективный иск. Им придется присутствовать в суде лично или направить от своего имени адвоката, который будет представлять их интересы.
Допускается и общее коллективное обращение дольщиков дома, если недовольных оказалось много. К таким делам относятся серьезнее. Но разбирательство может затянуться на месяцы и годы, так как дело будет откладываться в случае неявки хотя бы одного из истцов.
Необходимые документы
При обращении в суд подаются копии документов. Оригиналы передаются только в случае отдельного запроса суда.
Для рассмотрения иска потребуется следующее:
- Исковое заявление с расчетами неустойки.
- Платежный документ, свидетельствующий об оплате договора.
- Копия паспорта заявителя.
- Копия ДДУ.
- Досудебная претензия с уведомлением о доставке или отметкой о вручении.
- Документы, подтверждающие обоснованность компенсации.
В последнем случае можно предоставить расписки за оплату арендуемого жилья, расчеты по упущенной выгоде за возможную сдачу в аренду несданной квартиры и другие документы.
В случае, если финансовые претензии не погашаются до суда, истец имеет право требовать штраф в размере половины стоимости иска. Также можно приложить расчет по вкладу с суммой начисленного процента, если бы деньги не были оплачены по договору.
При подаче финансового иска в суд, оплачивается госпошлина. Согласно ст. 333.36 НК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей», истец освобождается от ее оплаты, если иск связан с нарушением прав и его размер не превышает 1 млн. рублей. Если сумма больше, оплачивая госпошлина в размере 0,5 % от суммы более 1 млн. рублей, но не более 60 тысяч рублей.
В случае положительного решения суда, оно вступает в силу по истечение 30 дней. Если ответчик не подаст апелляцию в вышестоящий суд, он обязан выплатить дольщику компенсацию и неустойку в течение 10 дней. Если этого не случится, исполнительный лист передается судебным приставам.
Таким образом, при нарушении сроков необязательно подписывать новое соглашение со строительной компанией. Можно подать претензию о выплате компенсации. При невыполнении требований можно обратиться в районный суд.
Видео сюжет расскажет, как взыскать неустойку с застройщика
https://youtu.be/Ipueu4lPS3A
Что делать, если застройщик не сдаёт дом в срок
Финансовый кризис последних лет привёл к тому, что застройщики нередко задерживают сроки сдачи объектов…
Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, как действовать в такой ситуации и какими правами обладают дольщики.
Вооружитесь информацией
Прежде всего, нужно выяснить, продолжается ли строительство дома. Если застройщик задерживает сроки сдачи объекта, он должен уведомить об этом дольщиков.
Свяжитесь с другими будущими владельцами квартир и спросите, получали ли они такие уведомления. Например, это можно сделать на форуме дольщиков Вашего дома.
Некоторые застройщики информируют о статусе строительства в социальных сетях, их также можно использовать для коммуникации с другими дольщиками.
Дополнительное соглашение
Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).
В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.
Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.
Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.
Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.
Расторжение договора
При расторжении ДДУ дольщик вправе требовать возврата денег и претендовать на неустойку, возмещение убытков и компенсацию за моральный ущерб. В этом случае убытком считается даже арендная плата за квартиру в течение времени, на которое застройщик задержал дом.
Для взыскания суммы нужно предоставить договоры аренды квартиры и расписки ее собственника о том, что он получал оплату.
При расторжении договора строительная компания должна выплатить человеку не только ранее полученные от него денежные средства, но проценты за их использование.
Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация
Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья.
Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта.
Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.
Согласно Федеральному закону №214, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.
Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.
Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома :: Жилье :: РБК Недвижимость
Вместе с юристом и экспертом рынка рассказываем, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, и как получить компенсацию
Василий Кузьмиченок/ТАСС
Перенос сроков сдачи дома — достаточно распространенная практика на рынке новостроек. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца.
Причем на протяжении последних нескольких лет этот показатель стабильно рос: в 2018 году перенос срока по введенному жилью составлял 6,2 месяца, в 2017-м — 4,8 месяца, а в 2016-м — 2,2 месяца, рассказали «РБК-Недвижимости» в ЕРЗ. По оценке компании «Метриум», ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 50–60% новостроек от изначально заявленного количества.
Сроки ввода могут срывать как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые часто привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи объекта, соблюдение которых изначально проблематично. Вторые нередко становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.
Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, множество. Условно их можно разделить на не зависящие напрямую от девелопера и зависящие от него.
К первым относятся существенное увеличение себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса со стороны населения, чрезмерные административные барьеры, задержка строительных материалов подрядчиками.
Еще одна проблема (преимущественно девелоперов Подмосковья и Новой Москвы) — долгое подключение коммуникаций. «Поскольку в регионе давно сложилась монополия на предоставление таких услуг, застройщикам ничего не остается, как ждать.
Именно поэтому на рынке можно встретить полностью готовые жилые комплексы, которые не сданы из-за отсутствия подключенных инженерных систем», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Нередко девелоперы сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. Это в итоге существенно сдвигает сроки сдачи дома.
Второй пул причин связан с самой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит финансовых ресурсов (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансовой ситуации девелопера), а в ряде случаев — нецелевое использование денежных средств и мошенничество. Все это может привести не только к срывам срока сдачи дома, но и заморозке проекта.
Также после перехода на эскроу-счета у целого ряда девелоперов возникли проблемы с получением проектного финансирования.
В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты пополнили реестр проблемных объектов.
Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м. Все они имеют проблемы с достройкой.
Повышенная ответственность застройщика
Несмотря на причины, по которым девелопер срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность.
«Отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности за нарушение обязательств.
Точно так же, как отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может служить основанием для снижения его ответственности», — поясняет юрист.
Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает срок передачи квартиры на срок более двух месяцев, то дольщик может получить неустойку. «Участник долевого строительства вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — добавляет она.
Чтобы точно установить сроки задержки, следует ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, поскольку в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты.
Допсоглашение: заключать или нет
При переносе сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить дольщика об этом за два месяца. Часто девелоперы предлагают подписать допсоглашение с изменениями сроков сдачи. Дольщик может подписать документ и дожидаться сдачи квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.
«При этом подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум». Однако дольщик вправе не подписывать документ и требовать неустойку.
В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.
Перед обращением в суд юрист советуют направить девелоперу претензию с просьбой выплатить неустойку за срыв сдачи дома. Хотя напрямую закон не предусматривает соблюдения претензионного характера (если это не оговорено в договоре), а девелоперы не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть зачтено в пользу пострадавшего.
Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юриста, лучше всего обращаться в суд по месту регистрации покупателя, так шансы получить неустойку выше. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.
Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
По подсчетам юристов, при стоимости квартиры 4 млн руб., которую должны были передать 10 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 14 февраля (за 66 дней) составляет 110,1 тыс. руб.
Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных, отмечает представитель АЮР. Также дольщик может потребовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних двух пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.
Получить выплату можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета девелопера спишут назначенную судом сумму.
Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там займутся взысканием неустойки. Но все это работает, когда застройщик находится в устойчивом финансовом положении.
Нередко компенсация остается на бумаге, так как взыскивать с застройщика нечего.
Расторжение договора: когда оправданно
При серьезной задержке выдачи ключей дольщик может также расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки на момент возврата).
Однако не всегда расторжение договора является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда выгоднее все же дождаться ключей.
В ином случае дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, плюс компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше.
Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой.
Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а новостройка находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгнуть договор с девелопером и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщикам следует немедленно обращаться в суд, если девелопер объявил себя банкротом. Для этого стоит написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.
Универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Однако при принятии решения о покупке квартиры следует ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к проверке самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.
Определить надежность застройщика помогают несколько критериев. Первый маячок — репутация девелопера на рынке и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими кредитными организациями, перечень которых утверждает ЦБ.
Еще одним маячком могут служить партнерские отношения девелопера с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, у которых нет отстроенной системы продаж, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать проект.
Условие о сроке передачи объекта долевого строительства: договорная техника и проблемы правоприменения
При инвестировании денежных средств в строительство объекта недвижимости принципиальное значение для участника долевого строительства имеет срок передачи ему готового объекта, что находит свое нормативное отражение в тексте закона.
Так, условие о сроке передачи объекта участнику долевого строительства отнесено законодателем к числу существенных условий ДДУ (п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
То есть факт заключения договора связывается, в том числе, с достижением согласия по данному условию (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Общее правило, по которому исчисляется срок, гласит: установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).
То есть мы имеем три способа определения (установления) срока: 1) дата, 2) период, 3) неизбежное событие. В договорной технике долевого строительства применяются и сочетаются все три подхода к определению срока передачи объекта долевого строительства.
Самый простой, явно вытекающий из требований закона, понятный потребителю и, как представляется, предпочтительный для участника долевого строительства способ – это указание на передачу не позднее такого-то числа или определенного квартала такого-то года (например, до 01.07.2016, не позднее II квартала 2016 и т.п.).
Вариант второй: передача квартиры, согласно договору, осуществляется через столько-то месяцев (как правило, три-шесть) со дня ввода дома в эксплуатацию. Здесь имеются некоторые сложности. Вроде бы, срок определен периодом времени, но период этот начинает течь только после наступления конкретного события – ввода объекта в эксплуатацию.
Позволяет ли буквальное толкование такого условия договора установить действительную волю сторон относительно срока передачи объекта? Положим, с волей застройщика все ясно, а вот на что рассчитывал дольщик, соглашаясь на сделку?
Ограничиваясь прочтением условия о сроке в приведенном объеме, мы будем вынуждены признать, что: а) относительно воли дольщика как стороны договора имеется большая неясность; б) условие о сроке вообще может считаться не согласованным, так как срок определен периодом, начало течения которого привязано к событию, тогда как наступление этого события, увы, как показывает практика, вовсе не является неизбежным.
Для того чтобы понять буквальное значение условия о сроке передачи квартиры, следует сопоставить приведенную формулировку с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).
И здесь мы приходим к тому, что ДДУ, в котором срок передачи объекта долевого строительства отсчитывается от события (ввод дома в эксплуатацию) содержит, как правило, привязанный к конкретной дате или календарному периоду срок окончания строительства и/или срок ввода в эксплуатацию.
Следует напомнить, что само по себе согласование данных сроков не является обязательным для ДДУ и, непосредственно, их несоблюдение не влечет ответственности застройщика перед дольщиками, если соблюдается срок передачи объекта.
Однако в рассматриваемом случае только наличие указания на эти сроки дает возможность установить, какой срок определен сторонами для передачи объекта.
На практике это может выглядеть следующим образом. В договоре (как правило, в разделе общих условий) содержится указание на плановый (реже – примерный/ориентировочный и т.п.) срок окончания строительства, например IV квартал 2015 года.
Также имеется указание на то, что застройщик обеспечивает ввод дома в эксплуатацию в течение 6 месяцев после завершения строительства (это условие может содержаться, например, в разделе об обязанностях застройщика).
В разделе, посвященном передаче объекта долевого строительства, в свою очередь, устанавливается взаимная обязанность сторон по передаче и принятию объекта в течение 3-х месяцев со дня ввода в эксплуатацию.
Буквальное толкование приведенных положений позволяет установить, что по условиям договора объект должен быть передан не позднее 30 сентября 2016 года. Соответственно, с 01 октября 2016 начнет течь период просрочки и будет начисляться неустойка.
Задержка передачи объекта, как правило, является следствием несоблюдения срока окончания строительства и, соответственно, ввода объекта в эксплуатацию.
В таких случаях, выступая ответчиком по требованию о взыскании неустойки, застройщик в свою защиту ссылается на то, что за несоблюдение срока окончания строительства (который, к тому же, поименован плановым, а значит, является приблизительным, ориентировочным и т.п.) законом не предусмотрена ответственность перед дольщиками.
В свою очередь, срок передачи объекта, якобы, не нарушен, так как пока дом не введен в эксплуатацию, не начал течь и трехмесячный (в нашем примере) период, в рамках которого должна быть осуществлена передача.
Порочность этой логики достаточно явна, поскольку следуя этой логике, мы придем к тому, что в случае, если объект не будет достроен никогда (либо строительство завершиться на 10-20 лет позднее «планового» срока), то нельзя говорить и о просрочке в передаче объекта и начислении неустойки.
В настоящее время суды в таких ситуациях, как правило, встают на сторону потребителя и исходят из того, что буквальное толкование взаимосвязанных условий договора требует определения срока передачи объекта в опосредованной связи с конкретной датой или календарным периодом, к которому привязаны сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.[1]
Между тем, в отношениях с потребителями часто бывает достаточно изложения застройщиком соответствующей позиции в ответе на претензию, чтобы склонить дольщиков к мнению о нецелесообразности обращения в суд, сопряженного с тратами на услуги юристов, ввиду мнимой бесперспективности взыскания неустойки.
Кроме того, ситуация может осложняться включением в договор условия, согласно которому, стороны договариваются о том, что в случае продления срока разрешения на строительство все связанные сроки пропорционально сдвигаются (без заключения дополнительных соглашений о переносе сроков).
По этому вопросу практика противоречива и суд вполне может отказать в признании такого условия недействительным и, как следствие, отказать во взыскании неустойки, посчитав, что стороны согласовали условия автоматического переноса сроков и это никак не противоречит обязательным требованиям, установленным п.
3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.
Еще более изощренная договорная конструкция, используемая застройщиками, которая, на наш взгляд, являет собой образец искусного обхода закона – это привязка начала периода, в течение которого осуществляется передача объекта, к окончанию срока действия разрешения на строительство («объект передается не позднее шести месяцев с момента окончания срока действия разрешения на строительство»). В отличие от предыдущего примера, в этом случае нельзя говорить о том, что срок связан с событием, которое может не наступить, так как окончание срока действия разрешения на строительство неизбежно. Однако, сроком действия разрешения на строительство, и суды с этим порой соглашаются[2], является не тот срок, на который разрешение изначально выдано (и о котором дольщику известно на момент заключения ДДУ), а срок, обусловленный, в том числе, обстоятельствами продления этого разрешения (сколько бы раз и на какой бы период данное разрешение ни продлялось застройщиком).
Такая формулировка ведет, в принципе, к тем же неблагоприятным последствиям для участника долевого строительства, что и рассмотренная выше (в её толковании застройщиком), однако по формальным основаниям обладает, в отличие от предыдущего примера, иммунитетом против возражений, основанных на положениях ст. 190 ГК РФ.
Приведенные договорные конструкции отражают лишь часть возможных уловок, которыми пользуются застройщики и которые не свидетельствуют о добросовестности строительных организаций в части применения договорной техники, в частности, в отношениях с потребителями.
Суть решения конфликта застройщиком сводится к таким заявлениям, как «вы сами видели, что подписывали», «вас никто не заставлял заключать договор на таких условиях» и т.п.
При этом, конечно, работники застройщика, непосредственно ведущие переговоры с потенциальными дольщиками, (и уж тем более, риелторы) не афишируют юридических тонкостей применяемых договорных конструкций, всячески «помогают» не заметить подводных камней в договоре и заверяют граждан в том, что если в договоре указан срок окончания строительства, то на него дольщику и следует ориентироваться. Такое поведение, безусловно, вредит всей отрасли долевого строительства, поскольку подрывает доверие потенциальных инвесторов, в особенности граждан, ко всем участникам рынка первичной недвижимости, в том числе, добросовестным участникам оборота.
Еще большее сожаление вызывает тот факт, что и суды при решении соответствующих вопросов зачастую не вникают в тонкости системного толкования положений договоров долевого участия в их соотношении с требованиями закона, ограничиваясь ссылкой на реализацию сторонами принципами свободы договора, без учета изъятий, предусмотренных ст. 422 ГК РФ.
Впрочем, нередко к отрицательному результату приводит и формальный подход к формированию правовой позиции представителями дольщиков в процессе о взыскании неустойки.
Это связано с тем, что отказ в удовлетворении исковых требований, обусловленный непрофессионально выстроенной позицией и чрезмерным упованием на принцип jura novit curia, представитель всегда может объяснить произволом конкретного судьи, ангажированностью правосудия в целом, лоббистским ресурсом застройщика и т.п.
На наш взгляд, выходом может быть совершенствование норм Закона № 214-ФЗ, посвященных срокам передачи объекта долевого строительства, с учетом уже выявленных проблем правоприменительной практики.
Например, может быть введен запрет на применение договорных конструкций, при которых срок передачи объекта долевого строительства определяется только опосредованно (через иные сроки, в том числе, окончания строительства, ввода в эксплуатацию, периода действия разрешения на строительство и пр.).
Кроме того, требуется более четкая регламентация возможности переноса срока – исключительно путем подписания дополнительного соглашения, заключение которого, разумеется, является добровольным и в идеале должно отражать хоть какой-то экономический интерес участника долевого строительства.
Если срок сдачи объекта долевого строительства нарушен…
Анализ развития института долевого строительства позволяет выявить и оценить множество рисков сторон договорных отношений в этой сфере.
Наиболее уязвимой стороной таких правоотношений является участник долевого строительства (дольщик), права которого законодатель стремится максимально защитить. Так, в 2019 г.
были приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве, существенно усиливающие контроль за деятельностью застройщика.
Более «мягкие» попытки усиления такого контроля были предприняты гораздо раньше – в частности, в виде добровольного обеспечения обязательств застройщика поручительством банка, введения института добровольного страхования гражданской ответственности застройщика и т.д.
В 2016 г. Закон об участии в долевом строительстве был дополнен ст. 23.2 о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако уже в 2017 г. изменилось не только название статьи, ставшее более императивным («Защита прав граждан – участников долевого строительства»), но и ее содержание.
В целом за 16 лет существования Закон об участии в долевом строительстве претерпел 31 редакцию.
Такое внимание законодателя к сфере долевого строительства обусловлено, на мой взгляд, рядом обстоятельств – к сожалению, преимущественно отрицательного характера. Достаточно упомянуть приказ Минстроя России от 12 августа 2016 г.
№ 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», чтобы оценить масштабы недобросовестности и преступности действий некоторых застройщиков – термин «обманутые дольщики» как минимум последние 10 лет остается актуальным.
Справедливости ради отмечу, что иногда проблемы у застройщика возникают в силу непредвиденных обстоятельств, что приводит к нарушению срока (иногда значительному) передачи объекта дольщику.
При этом застройщик не банкротится и не отказывается от намерения выполнить обязательства, однако срок их исполнения в любом случае нарушается, что предоставляет дольщику законное право требовать выплаты:
- неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
- штрафа в размере 50% от присужденной суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
- компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ).
Стратегия досудебной защиты
В подобной ситуации застройщику необходимо применить все коммуникативные способности, чтобы «удержать» дольщика (точнее, большое число дольщиков) от «соблазна» подать исковое заявление – со всеми вытекающими последствиями.
Даже если риск появления признаков несостоятельности отсутствует, сам факт взыскания денежных сумм с последующим возбуждением исполнительных производств малоприятен для застройщика, поскольку приводит к проблемам с оплатой работ и услуг в рамках строительной деятельности (например, по договорам на геодезические, геологические и экологические изыскания, на выполнение работ по внутреннему и внешнему электроснабжению, а также по устройству монолитного железобетонного каркаса, на организацию системы видеонаблюдения, монтаж и демонтаж башенного крана, оказание охранных услуг, поставку арматуры и т.д.).
Привлечение значительного числа поставщиков, исполнителей и подрядчиков требует грамотного распределения финансовых средств, о чем дольщикам целесообразно сообщить следующим образом: «Принимая во внимание, что застройщик осуществляет распределение денежных средств в соответствии с этапами строительства и текущими нуждами, связанными со строительством объекта, просим не обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки и штрафных санкций, поскольку такое взыскание повлияет так или иначе на финансовое состояние застройщика, в то время как денежные средства в представленном в вашем расчете размере могут быть использованы для финансирования непосредственно строительной деятельности. В любом случае, ваше право на взыскание неустойки и штрафных санкций не будет утрачено, если вы пожелаете заявить его позднее. Однако – как неоднократно заявлялось – в связи с постепенным увеличением количества строительных и иных связанных со строительством работ, закупок и поставок товаров просим отложить рассмотрение вопроса о взыскании штрафных санкций, поскольку экономическая выгода такого действия для вас представляется сомнительной».
Одновременно застройщик может предложить дольщику в счет ликвидации задолженности выполнить работы по отделке жилого помещения, установке дверей, окон и т.д. Практика показывает, что некоторая часть дольщиков обязательно поддержат инициативу застройщика, и достижение консенсуса будет реально.
Судебная защита
Однако в некоторых случаях приведенных мер может оказаться недостаточно.
Если примирения не удастся достичь ни с одним дольщиком, вполне вероятно, что застройщик окажется ответчиком практически одновременно по множественным параллельным исковым заявлениям, что может привести к последовательному взысканию крупных денежных сумм и риску полной финансовой несостоятельности.
Чтобы акцентировать внимание суда на данном факте, рекомендую использовать в отзыве на исковое заявление следующую формулировку: «Ответчик является застройщиком в сфере жилищного строительства, и взыскание сумм неустоек, аналогичных заявленной, может значительно ухудшить финансовое положение ответчика как застройщика, что повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав иных участников долевого строительства. В связи с тем, что некоторые участники долевого строительства подали соответствующие исковые заявления с аналогичными требованиями в адрес ответчика и некоторые из них уже были удовлетворены судом, удовлетворение заявленных требований истца в полном объеме по настоящему делу может повлечь образование масштабной кредиторской задолженности ответчика перед участниками долевого строительства и увеличит наступление риска неспособности полного удовлетворения требований кредиторов, что, в свою очередь, приведет к процедуре банкротства застройщика. При таких условиях будут нарушены интересы как ответчика, так и истца, поскольку расчеты при банкротстве могут быть завершены только в установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве) порядке, который подразумевает значительный срок проведения всех необходимых процедур и очередность при удовлетворении требований».
В судебном процессе не следует ограничиваться предложенным тезисом, поскольку он является скорее вспомогательным, чем основным. Гораздо важнее заявить о снижении неустойки:
«В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, отраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора. Вместе с тем, ответчик считает, что истцом не представлено доказательств наступления тяжелых финансовых, материальных или бытовых последствий, вызванных исключительно просрочкой исполнения ответчиком его обязательств по договору долевого участия в строительстве. Учитывая изложенное, исходя из того, что заявленная неустойка носит несоразмерный с последствиями нарушения ответчиком его обязательств характер, вина в действиях ответчика отсутствует, а удовлетворение заявленных требований может повлечь нарушение баланса имущественных интересов сторон, ответчик просит суд снизить размер заявленной к взысканию неустойки».
Ненамного сложнее обстоит дело с уменьшением суммы штрафа в пользу дольщика. Здесь можно апеллировать к следующему:
«Ответчик просит уменьшить взыскиваемый по ст. 13 Федерального закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей” штраф. Как отметил Верховный Суд РФ в Определении от 29 октября 2013 г.
№ 8-КГ13-12, указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, – то есть является формой предусмотренной законом неустойки. Размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ.
Возможность снижения штрафа по Закону о защите прав потребителей предусмотрена п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. № 20 “О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан”, а также иной судебной практикой (определения Мосгорсуда от 4 апреля 2013 г.
по делу № 11-3607/2013 и Ленинградского областного суда от 5 февраля 2013 г. № 33-619/2013). Таким образом, взыскиваемый штраф является несоразмерным последствиям нарушения обязательств и подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств, изложенных ранее».
Учитывая, что чаще всего дольщиками являются физические лица, в исковом заявлении отражается требование о взыскании морального вреда.
Здесь можно предложить следующую формулировку: «Истцами, следуя доводам, изложенным в исковом заявлении, не доказан факт причинения морального вреда, его размер, а также не доказана причинно-следственная связь между деяниями ответчика и наступлением вреда.
Исходя из текста искового заявления, очевидно, что размер компенсации морального вреда был определен умозрительно, не основан на доказательствах. При таких обстоятельствах, Ответчик полагает, что в компенсации морального вреда должно быть отказано».
Разумеется, суд не откажет в удовлетворении заявленных требований полностью, однако может существенно снизить объем взысканной суммы.
| Дело № 2–1237/2019. Фрунзенский районный суд г. Иваново |
|
|
| Дело № 2-1024/19. Сергиево-Посадский городской суд Московской области |
|
|