Источник: Коммерсантъ
Федеральные власти, пытаясь сгладить негативный эффект от снижения строительства многоквартирных домов из-за кризиса, готовятся сделать ставку на развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Соответствующий запрос уже есть: уставшие от пандемии COVID-19 россияне как раз начали активно задумываться о переезде за город или покупке второго дома. Но рынку пока нечего им предложить.
Реализуемые под видом ИЖС проекты пока чаще напоминают объекты самостроя, чем профессионального девелопмента. Системные застройщики и банки пока опасаются выходить в этот сегмент.
Вводимые на фоне COVID-19 ограничения вместе с развитием форматов удаленной работы и учебы заставили россиян по-новому взглянуть на возможности жизни за городом. Так, в рамках совместного опроса «Дом.
РФ» и ВЦИОМа в сентябре 39% россиян заявили, что дома ИЖС являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6% респондентов.
Резкий рост интереса к загородному жилью с начала весны отмечали многие участники рынка недвижимости.
По данным Knight Frank, с января по сентябрь 2020 года число запросов на такие объекты выросло на 114% относительно аналогичного периода прошлого года, а объем предложения сократился на 8%.
Причиной сокращения предложения стало несколько факторов, один из них — отказ владельцев домов продавать их. Планы изменились из-за пандемии.
Это уже привело к тому, что в августе уменьшилось число обращений владельцев домов ИЖС, желающих продать их, на 40% год к году, говорят в компании «Миэль».
К началу второй волны пандемии эта цифра несколько снизилась, но все равно остается заметной — 15%. Ситуацию усугубляет традиционная для российского рынка высокая доля неликвидных объектов.
В результате участники рынка и эксперты ждут дефицита загородных домов вблизи крупных городов.
Решить проблему теоретически могла бы активизация развития ИЖС, которое формально даже есть в планах властей. Например, масштабную программу расширения ИЖС по всей стране 12 октября обсуждали на круглом столе в Совете федерации. Однако его участники пришли к неутешительным выводам: Россия — большая, а строить негде и пока не на что.
Пугающий неликвид
На фоне общего снижения девелоперской активности из-за кризиса власти рассчитывают, что решить поставленную президентом Владимиром Путиным задачу по строительству ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья можно, в частности, за счет увеличения объемов ИЖС. Об этом уж говорил гендиректор «Дом.
РФ» Виталий Мутко: «Индивидуальное домостроение нужно развивать комплексно, оно должно быть интересно инвесторам. Это окажет влияние на объемы строительства жилья в стране, о которых говорится в нацпроекте «Жилье и городская среда»». В Минстрое оценивали, что к 2030 году на долю ИЖС должно приходиться 50 млн кв.
м строящейся недвижимости.
Сейчас меры по поддержке развития ИЖС содержатся в комплексе мероприятий, направленных на повышение доступности жилья для россиян, разрабатываемых правительством, сообщил “Ъ” заместитель главы Минстроя Никита Стасишин.
В частности, в Минстрое рассчитывают внедрить на рынке механизм проектного финансирования, сформировать общедоступный каталог типовых проектов, выделить зоны комплексной малоэтажной застройки и обеспечить в них необходимую инфраструктуру.
Все это призвано сделать сегмент более привлекательным для банков: сейчас на объекты ИЖС приходится только 1% ипотечных кредитов. Это существенно сдерживает развитие рынка. Финансовые организации отпугивают недостаточная ликвидность объектов ИЖС как предмета залога и характерные для сегмента высокие риски, пояснил господин Стасишин.
В Россельхозбанке подтверждают, что объемы ипотечного кредитования ИЖС действительно остаются незначительными.
Но низкий интерес к таким займам демонстрируют сами заемщики из-за высокой ставки (9,1%) и дополнительных условий. Для сравнения: для покупки жилья в многоквартирных новостройках займы выдаются по льготной ставке 6,5%.
В частности, банки выдвигают ряд требований к подрядной организации, с которой заемщик заключает контракт на строительство. Это должна быть безубыточная компания с опытом строительства домов под ключ.
При этом застройщик получает средства на стройку частями.
В пресс-службе ВТБ отметили, что проекты ИЖС фактически не имеют обеспечения на этапе выдачи кредита. Из-за этого банк работает только с готовыми объектами, предпочитая не кредитовать земельные участки.
В Сбербанке, где на строительство частного дома получить кредит можно, пояснили, что в качестве залога получают земельный участок, кредитуемое или иное жилое помещение.
Предполагается поручительство платежеспособных физических лиц на этапе стройки: это обязательство снимается, когда в залог банку переходит уже готовый дом.
Вызов для застройщиков
Несмотря на существующие ограничения, формально в России ежегодно появляется достаточно много объектов ИЖС. Например, по итогам прошлого года они сформировали почти половину введенного жилья: 38,5 млн кв. м из 82 млн кв. м сданной в общей сложности недвижимости. По итогам первого полугодия 2020 года ввод ИЖС оценивается в 14,3 млн кв. м.
Но гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров обращает внимание, что с третьего квартала прошлого года в этом сегменте учитываются дома, построенные на участках для ведения садоводства, то есть дачи. Без их учета значение достигает 13 млн кв. м, что на 16,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди предлагает в любом случае сначала определиться с терминологией. Объекты, которые в России вводятся как ИЖС, формально, по ее словам, представляют собой то, что в мировой практике называется самостроем (self-built).
Эксперт подчеркивает, что цивилизованная малоэтажная застройка, которую реализуют профессиональные девелоперы, на российском рынке фактически не представлена, а коттеджные поселки, которые все же возводятся, чаще всего лишены системы управления общим имуществом.
«Эти проекты имеют мало общего с цивилизованной застройкой: здесь нет необходимой социальной и досуговой инфраструктуры, необходимой для жизни»,— рассуждает госпожа Полиди.
В качестве примера она приводит существующие проекты развития ИЖС на региональном уровне, например в Белгороде.
«Речь идет о строительстве массы индивидуальных домов в пригороде, а не о формировании малых комфортных пригородных муниципалитетов»,— поясняет госпожа Полиди.
Все строящиеся таким образом объекты для банков априори будут неликвидными с точки зрения кредитования. По ее словам, решить проблему может только формирование качественного продукта, а значит, выход на рынок системных застройщиков.
В Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) отмечают, что в сегменте ИЖС на всю Россию работает лишь несколько десятков застройщиков. Девелоперы относятся к этому рынку скептически.
Гендиректор РАСК Николай Алексеенко считает позицию логичной: «Девелопер не будет браться за строительство одного дома, речь может идти только о целом поселке, где он сразу сталкивается с вызовом — повышенными затратами на сопутствующую инфраструктуру, подключениями к различным инженерным сетям и так далее».
«Сети либо отсутствуют, либо сильно изношены, что накладывает дополнительную нагрузку на рентабельность проекта, вплоть до признания его экономически нецелесообразным»,— соглашается гендиректор группы «Доверие» Дмитрий Панов.
Кроме того, по словам господина Алексеенко, срок строительства и реализации коттеджного поселка всегда выше, чем многоквартирного дома, в то время как в России девелоперы традиционно берутся за проекты, которые можно сделать и продать быстро.
Бизнес сталкивается и с жесткими требованиями по расходованию заемных средств, ограничивающими, в частности, возможности выбора подрядчика, добавляет господин Панов. Глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отмечает также нехватку рабочей силы в строительной отрасли.
Нужны четкие правила
Помочь застройщикам могли бы типовые проекты с просчитанной экономикой для разных регионов, гарантии со стороны «Дом.РФ», развитие «сельской ипотеки» и выделение субсидий регионам на строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры, полагает Дмитрий Панов.
В Россельхозбанке добавляют, что повысить интерес непосредственно финансового сектора к рынку индивидуального жилья могло бы внедрение механизма страхования, создание открытого реестра одобренных и проверенных подрядчиков, предоставление льготного финансирования на реализацию первого этапа строительства и создание институционального застройщика на рынке ИЖС.
В ВТБ в целом указывают на необходимость проработки стандартов, которым должны соответствовать индивидуальные проекты жилых домов. О необходимости стандартов на рынке ИЖС говорит и Николай Алексеенко: «Нужны четкие правила застройки и перечень допустимых характеристик самих возводимых домов».
Эксперт уверен, что, если рынок станет для банков хотя бы понятным, это уже упростит процедуру получения проектного финансирования. Господин Алексеенко также рассчитывает на ощутимую поддержку со стороны государства в части согласования документации и софинансирования инфраструктурного строительства.
Но Татьяна Полиди считает все эти предложения актуальными скорее для сельских территорий. Там, по ее мнению, целесообразно сохранять ИЖС в текущем формате, применяя меры прямой поддержки жителей: предоставление субсидий на покупку земли, материалов, льготное кредитование.
«Значительные средства придется потратить и на восстановление инфраструктуры: сейчас в сельской местности она изношена в среднем на 50%; дополнительно речь может идти о создании типовых домокомплектов, практика применения которых есть во всех странах»,— поясняет госпожа Полиди.
В случае с профессиональной малоэтажной застройкой, по мнению эксперта, речь в первую очередь идет о регулировании на региональном уровне.
Например, госпожа Полиди считает целесообразным резкое ограничение этажности в пригородах. «Когда у застройщика есть выбор — построить дом в два этажа или в 15, он всегда выберет второй вариант,— убеждена она.— Но если реализовать высотный объект невозможно, а развиваться на этой территории бизнесу интересно — он всегда будет искать такую возможность».
Татьяна Полиди не отрицает, что, приняв сейчас решение формировать качественную малоэтажную застройку, крупные российские города сразу же столкнутся с проблемами.
«Ближние пояса городов-миллионников уже заняты высотным строительством, малоэтажная застройка возможна только следующим поясом»,— отмечает эксперт.
На этом фоне реализация малоэтажных и индивидуальных проектов априори будет дороже: потребуется дополнительное строительство скоростной транспортной, а также коммунальной и социальной инфраструктуры на большом расстоянии от городов.
Николай Алексеенко говорит и о пробелах в законодательстве. Например, для управления многоквартирным домом существуют утвержденные Жилищным кодексом нормы, в то время как для поселков эти стандарты отсутствуют. «Существует потребность во внедрении механизмов управления группами индивидуальных жилых домов, включая управление общим имуществом в коттеджных поселках»,— поясняет он.
Между тем с правовой точки зрения это все еще фактически чистое поле. Господин Алексеенко подчеркивает, что сейчас формально не закреплено даже понятие «общее имущество».
«Например, неясно, кому принадлежат все сети внутри поселков, кто их должен обслуживать, осуществлять текущий ремонт и тем более капитальный, даже в случае аварии; аналогичная ситуация с дорогами, зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками, КПП»,— перечисляет он.
Для создания цивилизованного рынка, по мнению эксперта, важно четко разграничить: должен ли застройщик передавать уличную сеть в муниципалитет или жителям, платят ли последние что-то за эти объекты.
Критически важная возможность
Однако далеко не все участники рынка уверены, что целесообразно тратить время и силы на развитие этого формата жилья.
Руководитель отдела авторского надзора института «Гипрогорпроект» Илья Бузик отмечает, что в ряде регионов нет климатических и экономических предпосылок для массового строительства индивидуальных домов.
Эксперт полагает, что формат частных домов неуместен в холодных регионах и крупных городах, где земля стоит достаточно дорого.
Но Татьяна Полиди убеждена, что возможности отказаться от развития малоэтажной среды у крупных городов нет: «Моноцентричная модель предполагает, что утром люди с густонаселенных окраин стремятся в центр, а вечером едут обратно на периферию, на дорогах формируются заторы, это ухудшает экологическую обстановку и усложняет механизм функционирования города».
С ростом доли среднего класса, добавляет эксперт, должна увеличиваться доля людей, заинтересованных в концепции «второго жилья» — комфортного дома за чертой города, который дополняет квартиру.
С развитием модели удаленной работы выбор места проживания становится шире, и спрос на малоэтажные объекты будет расширяться»,— уверена госпожа Полиди.
Напоминая о результатах опросов, Николай Алексеенко подчеркивает, что интерес к переезду в собственный дом у многих россиян уже существует, так что сейчас критически важно дать такую возможность населению за счет доступных ипотечных продуктов.
Сейчас на рынке качественные предложения по доступной цене, по мнению эксперта, в принципе отсутствуют.
«Но с другой стороны, нужно обеспечить уверенность людей в том, что покупка индивидуального дома не аукнется проблемами, что через пять—десять лет через поселок не пройдет какая-нибудь автомагистраль или железная дорога, не будет построен по соседству завод и так далее»,— рассуждает он.
Михаил Бурмистров не сомневается, что развитие ИЖС может дать для экономики хороший синергетический эффект.
«Речь идет о повышении спроса на строительные материалы, отделочные работы, автомобили»,— перечисляет он.
Момент для развития ИЖС сейчас удачный, но господин Бурмистров сомневается, что темпы роста жилищного строительства реально увеличатся.
По его мнению, проблема в дифференцированном подходе властей к вопросам ипотечного кредитования многоэтажной застройки и ИЖС.
Пока ставки по ипотеке при покупке жилья в многоквартирных домах будут ниже, чем в сегменте индивидуальных домов, цивилизованное развитие ИЖС будет невозможным.
Около 40% объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), введенных в России в 2019 году, пришлось на десять регионов, следует из данных информационной системы «Наш.Дом.РФ». Больше всего — 4,1 млн кв. м — построено в Подмосковье.
Следом идет Краснодарский край, где общая площадь построенных в прошлом году индивидуальных домов достигла 2 млн кв. м. В Ленинградской и Ростовской областях, а также в Башкирии построено по 1,4 млн кв. м.
В Татарстане и Белгородской области — по 1,1 млн кв. м.
В этих субъектах РФ в расчете на душу населения строится вдвое больше объектов ИЖС — 0,39 кв. м на человека, чем в остальной России — 0,2 кв. м.
В России индивидуальные дома возводятся в основном из кирпича, дерева и блочных конструкций, говорится в материалах Аналитического центра при правительстве РФ.
Последние годы на их долю приходится примерно 73–75% всех возводимых объектов ИЖС. Деревянные дома имеют меньшую площадь — в среднем 99 кв. м, выяснили в аналитическом центре.
Средний размер блочных домов достигает 150 кв. м, а кирпичных объектов — 167 кв. м.
По оценкам Росстата, стоимость строительства деревянного дома в зависимости от региона России может быть вдвое ниже, чем кирпичного, что делает его значительно доступнее для населения.
В аналитическом центре добавляют, что малоэтажные деревянные дома также превосходят кирпичные и бетонные за счет простоты и скорости строительства и меньшей нагрузки на экологию при сопоставимых сроках службы.
Жилье окончательно разделило россиян
12.11.2019 19:48:00
Частное домостроительство вышло из кризиса, а многоквартирное в него погрузилось
Интерес к строительству собственного дома среди россиян растет. Фото Интерпресс/PhotoXPress.ru
В России официальная статистика фиксирует бум индивидуального жилищного строительства. За девять месяцев этого года более половины всего строительства пришлось на частные дома. При этом средняя площадь возводимых частных домов приближается к отметке в 140 кв. м, что выше докризисных уровней.
Средняя площадь квартир за последние 10 лет, наоборот, «похудела» на 10 кв. м. С одной стороны, такие тенденции являются еще одной иллюстрацией продолжающегося расслоения в обществе, указывают эксперты.
С другой – строительство частного дома россиянину зачастую выходит дешевле, чем ипотечная кабала за небольшую клетушку.
Экономисты и участники рынка фиксируют в последние месяцы рост интереса граждан к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). За девять месяцев этого года динамика ИЖС опередила рост многоквартирного строительства. В целом с января по сентябрь в стране было введено в эксплуатацию почти 49 млн кв. м жилья, что почти на 7% больше показателей прошлого года.
При этом населением за тот же период было построено около 25, 2 млн кв. м, что на 11,4% выше показателей 2018 года. То есть по итогам девяти месяцев 2019 года доля индивидуального жилищного строительства в стране превысила многоквартирное.
Впрочем, в Росстате отдельно подчеркивают, что с августа текущего года учитывают в своих данных также показатели по строительству населением жилья на садоводческих участках.
При этом еще в прошлом году на ИЖС приходилось 43% от общей площади вводимого жилья в России. В абсолютных цифрах в 2018 году было введено 32, 4 млн кв. м частного жилья и 43,3 млн кв. м многоквартирного.
Средний размер вводимых индивидуальных жилых домов в отличие от квартир растет три года подряд и в 2018‑м достиг максимального значения с 2000 года.
К такому выводу, в частности, пришли в Аналитическом центре при правительстве, проанализировав тенденции в секторе жилищного строительства. В результате, следует из их данных, по итогам прошлого года средний размер домов, построенных населением, составил 139 кв. м.
Для сравнения: в 2010 году средний размер частного жилья составлял 132 кв. м, притом что в общем и целом было введено 25, 5 млн кв. м индивидуального жилья.
Исследователи отмечают, что за последние пять лет доля ИЖС находилась в диапазоне от 39, 6 до 43% от общего объема вводимого жилья.
При этом средний размер вводимых индивидуальных домов в отличие от многоквартирных растет три года подряд и в 2018 году достиг 139 кв. м, что является максимальным значением с 2000 года.
«Такая площадь жилья сравнима с домами, вводившимися в докризисные 2006–2007 годы», – продолжают они.
По мнению ученых, индивидуальный дом, находящийся на отдельном участке и в среднем превышающий площадь квартиры в 2, 7 раза, во многих случаях становится оптимальным решением для большой семьи.
«ИЖС является хорошей возможностью для улучшения жилищных условий не только для сельской местности, но и для городов, в которых отсутствует дефицит земельных ресурсов.
При должном развитии местной инфраструктуры и транспортного сообщения индивидуальный жилой дом является более комфортным местом проживания, чем квартира», – рассуждают в центре.
Кроме того, продолжают экономисты, ИЖС острее и с меньшей задержкой реагирует на изменение текущей экономической ситуации по сравнению с многоквартирным строительством.
На рынке многоквартирного строительства наблюдается обратная тенденция. По итогам 2018 года было введено 43, 2 млн кв. м жилья, а средняя площадь квартиры составила 51,3 кв. м.
Для сравнения: в 2015‑м было введено свыше 50 млн кв. м многоквартирного жилья, а средняя площадь квартиры составила 54,2 кв. м. Это более чем на 10 кв. м меньше показателей 2010 года.
Тогда средняя площадь квартиры превышала 62 кв. м.
«В условиях затяжного падения реальных располагаемых доходов население все больше отдает предпочтение жилью меньшего размера. В таком случае меньший метраж квартиры в многоквартирном доме является компромиссом между желанием получить новое жилье и ограниченностью финансовых возможностей», – говорят в Аналитическом центре.
Тенденция к снижению площади квартир в стране видна невооруженным взглядом. Все большим спросом при покупке пользуются однокомнатные квартиры или квартиры‑студии. Активно обсуждалась в СМИ новость о появлении на рынке квартир площадью 11 кв. м.
Эксперты тогда замечали, что еще семь лет назад общая площадь самого малогабаритного варианта жилья в продаже составляла 33 кв. м. При этом стоимость малогабаритных квартир, подогреваемая повышенным спросом, наоборот, продолжает увеличиваться.
Замедление на рынке многоквартирного строительства заметно и через снижение выдачи ипотеки. Так, по данным Центробанка, по итогам девяти месяцев этого года в стране было выдано менее 890 тыс. жилищных кредитов, что на 14% меньше показателей прошлого года. Объем выдачи ипотеки сократился на 5%, до 1,96 трлн руб., следовало из данных регулятора.
Независимые эксперты сообщали о большем падении. Из исследования бюро кредитных историй «Эквифакс» следовало, что за первые три квартала текущего года выдача новых ипотечных кредитов упала более чем на 13%, до 350 тыс. ссуд.
«Подобная ситуация отмечается впервые после кризиса 2014–2015 годов, когда банки были вынуждены сократить объемы кредитования», – указывали аналитики.
Снижение интереса к многоквартирному жилью, вероятно, скажется на планах властей по сдаче жилья. «Планово должно быть введено 88 млн кв. м жилья, но, по нашим прогнозам, будет введено около 75‑78 млн кв. м», – напоминают в Минстрое, сомневаясь, что их удастся достичь. Отметим, при текущей динамике ввода жилья более реально выглядит цифра в 64 млн кв. м жилья по итогам года.
Эксперты же «НГ» отмечают, что даже рост ИЖС фактически говорит нам о не слишком хорошем финансовом положении россиян. Проще говоря, в какой‑то мере это еще один способ сэкономить.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая напоминает, что в части регионов РФ именно ИЖС развито более широко. «У местных жителей есть выбор из двух сценариев.
Первый: покупка тесной квартиры в городе в ипотеку с перспективой 100‑процентной переплаты ее стоимости за 15 лет в силу высоких ставок по кредитам.
Второй сценарий, альтернативный: постепенно вести ИЖС низкими темпами своими силами и завершить строительство дома стоимостью примерно 3, 5–4 млн руб. за пять лет без всяких переплат», – указывает она.
В этом случае, продолжает эксперт, объект получится большей площади, чем трехкомнатная квартира в многоквартирном доме. «Более того, процесс строительства можно приостанавливать или ускорять в зависимости от состояния семейных финансов, то есть это более гибкий и менее рискованный вариант решения жилищного вопроса, чем ипотека», – объясняет она.
ИЖС затевается гражданами для личного проживания, поэтому к дому предъявляются совсем другие требования, чем к квартире, которая является также и инвестиционным инструментом, считает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев.
По его мнению, увеличение средней площади ИЖС и рост спроса на малогабаритные квартиры говорят также о нарастающем расслоении общества по доходам.
«Частные дома большей площади требуют больших расходов на эксплуатацию и облагаются более высокими налогами, но состоятельная часть граждан все равно может их себе позволить, в то время как наименее состоятельная часть среднего класса отказывается от идеи купить однушку и даже готова жить в малогабаритных квартирах площадью от 11 кв. м. Это расслоение является следствием длительного падения реальных доходов, а также двух девальваций рубля», – резюмирует он.
Уменьшение средней площади в многоквартирных домах связано с высокой стоимостью метра при низких доходах населения, соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Этот тренд стал ведущим на рынке в 2010-х годах и наблюдается до сих пор. До кризиса 2008 года на фоне высокого спроса и растущих цен на жилье девелоперы строили очень большие квартиры, иногда неадекватных размеров. Но после кризиса и ухода с рынка инвесторов основной задачей стало снижение бюджета покупки, поскольку было необходимо привлечь новых покупателей, которым ранее были недоступны большие площади», — объясняет он.
Люди же, решающиеся на строительство собственного дома вместо покупки квартиры, изначально нацелены на более просторное жилье, считает Репченко. К тому же разница в бюджете при увеличении площади оказывается не такой большой, замечает эксперт.
Малые застройщики уходят — кто будет строить в малых городах?
28.03.2021
Жилищное строительство
Уход застройщиков с рынка, невозможность получения проектного финансирования — беды прошлого года не заканчиваются
- Ассоциация российских банков в смешанном формате личного участия и zoom провела круглый стол «Проблемы получения финансирования малыми застройщиками».
- В мероприятии участвовали представители Центрального Банка, Минстроя РФ, ФАС России, депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации, руководители региональных министерств жилищной политики и строительства, региональные застройщики и банки, общественные и строительные объединения.
- Повышенный интерес к теме вызван не случайно — доступность кредитов для небольших застройщиков сегодня как никогда актуальна, ведь ограничения банков, имеющих право открывать эскроу-счета, фактически закрывают путь к кредитам для малых застройщиков, особенно в регионах.
Сегодня объем средств на эскроу-счетах вырос с 2019 г. в 8 раз — дольщики разместили около 1,2 трлн руб. на более чем 300 тыс. счетов. При этом застройщики по завершенным проектам получили 126 млрд руб.
Вообще, в результате перехода на проектное финансирование около 70% небольших и средних застройщиков фактически приостановили деятельность или ушли с рынка. И это связано, в том числе и с льготной ипотекой, которая сконцентрировалась в основном на рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, вызвав рост цен примерно на 20%.
К слову, как показали элементарные подсчеты, сниженная ставка при росте цен потребителю в итоге ничего не дала, а фактически помогла крупным застройщикам лишь в двух регионах страны и не дошла до остальных субъектов, где строительство и так-то ведется крайне малыми и недостаточными объемами.
Но возникшие «перекосы», конечно же, не должны решаться в ущерб застройщикам Москвы и Санкт-Петербурга.
Действительно, проблема получения финансирования малыми застройщиками существует. И это связано с тем, что ограничен круг банков, которые могут открывать эскроу-счета.
Так, на 1 февраля их числится 96, но, если присмотреться к этим банкам внимательнее, то выясняется, что многие даже не интересуются строительным бизнесом и не хотят работать с эскроу.
По экспертному мнению, только около 10 банков реально погружены в проектное финансирование и работают преимущественно с крупными застройщиками.
При этом, как известно, с 1 октября вклады дольщиков на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн руб. И в этом случае ограничения банков выглядят искусственными. Не секрет, что иногда банк требует предоставить такие документы, которые в конечном итоге для застройщика оборачиваются запретительными.
Это подтверждает один из крупнейших застройщиков г. Иваново ГК «Центр строительных услуг» — при работе с банками во главу угла встают только лишь коммерческие интересы банков.
Понятно, что привлекательней работать с федеральными или московскими застройщиками, у которых размер финансирования проектов измеряется в миллиардах рублей, в то время как у ивановского средний размер займа на один проект — 100 млн руб.
При этом негласно в кулуарах озвучивается, что интерес у банков к застройщикам появляется только, начиная от 500 млн руб. Это связано с тем, что время на проект в 100 млн руб. и в 100 млрд руб. тратится одинаковое, а маржинальность банка разная.
Поэтому проекты региональных застройщиков откладываются на второй план, а малые попросту оказываются неуслышанными. Но при этом основной объем ввода в регионах обеспечивают именно малые застройщики.
Движение вниз
Сегодня строительная отрасль в целом демонстрирует отрицательные показатели и системное сокращение компаний и предприятий и, как следствие, устойчиво негативные индексы всех отраслей экономики в регионах.
Количество строительных компаний составляет лишь 2800 предприятий, в то время как полтора года назад их насчитывалось около 3,5 тыс. А по итогам 2020 г.
в 24 регионах полностью остановилось строительство жилья, население которых составляет почти треть страны.
Что касается количества выданных кредитов, то 51% приходится на Москву, 17% — занимают Московская область и Санкт-Петербург и еще 17% разделили между собой 75 субъектов. А 19 регионов вообще не получило кредитного финансирования по новой схеме.
Исходя из опроса, проведенного «Деловой Россией» среди 104 компаний из 57 регионов, около 16% застройщиков больше не смогут вывести новые проекты в продажу. Причин тому несколько, но основные — неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг в рамках проектного финансирования и не подходящие условия по обеспечению кредита.
43% компаний подавали заявку на проектное финансирование официально, однако из них 41% получили отказ от банка, а в 34% случаев банк урезал сумму кредита. В основном банки руководствовались тем, что у застройщиков нехватка собственных средств, недостаточный опыт и низкая маржинальность проекта.
В противовес опросу, по данным Банка России, сегодня около 55% проектов строится с использованием эскроу-счетов, что составляет около 50 млн кв. м. Более 30% всех договоров в 71 субъекте заключены с лимитом до 300 млн руб.
, а свыше 50% договоров — до 500 млн руб. Причем уровень одобрения мелких и крупных проектов примерно одинаковый. Кроме того, в каждом регионе есть как минимум 2 уполномоченных банка, которые активно работают по эскроу-счетам.
Но! В результате проектное финансирование оказалось доступно в основном крупным застройщикам, реализующим большие проекты с высокой маржой, что не позволяет автоматически развивать строительство в регионах с низкой доходностью населения, а таких большинство.
У большей части региональных частных банков проектное финансирование даже не рассматривается, поскольку ликвидных залогов у застройщиков фактически нет. И 51% застройщиков не верят в улучшение ситуации.
Если предприятие сталкивается с отказом банка, то ему ничего не остается, как остановить строительство, закрыть проект и распустить работников, что влечет за собой и срыв госпрограмм, и безработицу. А как, к примеру, расселять аварийное жилье, если новое не строится?
В целом количество жилья, которое находится сегодня в строительстве, снижается от месяца к месяцу. Это говорит о том, что новые проекты запускаются с меньшей скоростью, чем те, которые находятся в стройке и достраиваются.
И хотя в конце 2020 г. количество выданных разрешений на строительство начало расти, эффект от этого можно будет увидеть только в конце текущего — начале следующего года.
И это уменьшение —последствия перехода на новые условия работы рынка.
В малых городах жилье в основном вообще не строится. Региональные банки, которые знают и понимают своих застройщиков, не могут участвовать в работе с эскроу-счетами, т.к.
те не соответствуют требованиям кредитных учреждений, хотя уже неоднократно звучали предложения разрешить региональным банкам кредитовать застройщиков в границах своего субъекта.
Но несмотря на крайне сложную ситуацию 49 регионов все-таки попали в программу поддержки низкомаржинальных проектов, в которых реализуется 2079 проектов с разными формами финансирования.
Держи меня, соломинка, держи!
Интересно, что, как сообщил руководитель подразделения «ДОМ.
РФ» по сопровождению программ в жилищной сфере Виталий Насонов, программу поддержки низкомаржинальных проектов жилищного строительства планируется расширить и распространить на более крупные проекты, сняв ограничение по их стоимости до 500 млн руб. И соответствующий проект постановления Правительства уже разработан, а Минстрой опубликовал его для общественного обсуждения.
Данный шаг позволит привлечь в субъекты с низкими среднедушевыми доходами более крупные жилищные проекты, в том числе по программе комплексного развития территорий.
Конечно, это упростило бы жизнь малым застройщикам, ведь зачастую низкомаржинальные проекты в итоге оказываются дороже, кроме того, в целом ускорится и строительство в регионах.
Ограничение же по сумме пока приводит к тому, что существенная часть проектов просто не попадает в программу субсидирования, плюс есть вероятность того, что застройщики будут их дробить.
Уже сегодня «ДОМ.РФ» и Минстрой получили 12 заявок от банков на возмещение затрат по кредитам для застройщиков. При этом общая сумма возмещений в заявках почти в 2 раза превысила предусмотренный программой лимит в 6,8 млрд руб. И в ближайшее время пройдет заседание межведомственной комиссии, где обсудят распределение лимитов по программе поддержки низкомаржинальных проектов строительства.
Немного статистики
Вообще, сегодня объем ввода многоквартирного жилья сопоставим с объемом ввода ИЖС. При этом, как отмечают застройщики, по ИЖС нет ни одной рабочей схемы строительства — аналогов действующего долевого строительства жилья. Так, почти 100% ИЖС покупается или строится за собственные средства граждан, в то время как 80% квартир покупается через ипотеку, а 20% — за собственные средства граждан.
По данным Росстата, более 50% инвестиций в строительство жилья обеспечивается населением при фактическом уходе государства с рынка. При этом малым бизнесом инвестируется менее 10%, остальная часть приходится преимущественно на средства крупного бизнеса. При этом в совокупном объеме инвестиций отмечается тенденция снижения доли банковских кредитов.
Объем жилищного строительства в стране, по предварительной оценке, в 2020 г. составил 80,6 млн кв. м общей площади, построено 9 тыс. многоквартирных домов. Населением за свой счет и с помощью кредитов возведено 289,2 тыс. жилых домов общей площадью 38,7 млн кв. м, что составляет около 48%.
В прошлом году объем жилищного строительства превысил 1 млн кв. м в 24 субъектах. Лидерами стали Московская область — 8,7 млн кв. м, Москва — 5 млн кв. м, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Республика Татарстан. Меньше всего жилья возвели в Чукотском АО — 1,7 тыс. кв. м, Магаданской области, Еврейском и Ненецком АО, и Мурманской области.
При этом объемы ИЖС выросли на 0,5% по сравнению с предыдущим годом. Больше всего ИЖС — свыше 1 млн кв. м построили в Московской области, Краснодарском крае, Республиках Башкортостан и Татарстан. Причем доля ИЖС превысила 80% от общего ввода жилья в Республике Алтай, Чеченской Республике, Карачаево-Черкесии, Мурманской, Липецкой и Белгородской областях, а в Еврейской АО составила 100%.
Снижение объемов жилищного строительства в 2020 г. зафиксировано во всех округах кроме Южного, Уральского и Сибирского. При этом наиболее значительное снижение — на 5,9% в Северо-Западном ФО.
Стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2020 г., составила 44,1 тыс. руб., что на 3,7% больше, чем в 2019 г. Средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке жилья на конец 4 квартала 2020 г.
составила 79 тыс. руб. Наиболее высокие цены на квартиры различных типов на первичном рынке жилья в конце 4 квартала 2020 г. зафиксированы в Москве — 231,3 тыс. руб., Санкт-Петербурге — 133,3 тыс. руб., Сахалинской области — 131,1 тыс.
В целом средняя стоимость квадратного метра нового жилья по стране выросла на 22% и составила 79 тыс. руб. А, как все помнят, эксперты изначально прогнозировали повышение цен на 15-20% при введении проектного финансирования. Так оно и вышло. Пусть даже к этому и приложили свою руку выросшие в стоимости строительные материалы.
Решение есть
Да, сложившуюся в отрасли ситуацию нельзя считать благополучной.
И главное, что после введения механизма эскроу-счетов банки стали промежуточным звеном между средствами потребителей и строительных компаний.
Мало того, что новая система повышает цены готовых объектов за счет банковской маржи, и застройщик получает деньги лишь после сдачи объекта, а не поэтапно, так еще далеко не все банки и застройщики имеют право на участие — в результате количество выгодополучателей резко ограничено.
И эти ограничения необходимо снимать, установив механизмы управления рисками и расширив количество банков, готовых работать по эскроу, и рассмотреть возможность использования банковских гарантий.
Кроме того, настало время задуматься о создании единого пакета и стандарта документов, который застройщик отправляет в банк для получения кредитования.
И конечно, нужно сократить сроки рассмотрения заявок.
Вообще, пора уже полностью изменить позицию банков и смотреть на застройщика не как на заемщика, а как на партнера — ведь все находятся в одной лодке, и пандемия это подтвердила.
Также не лишним было бы создать Ассоциацию малых застройщиков для диалога с федеральными и региональными властями и эффективного взаимодействия с профильными банками.
Понятно, что в работе с малыми застройщиками нужен персональный подход — нельзя на равных условиях обсуждать маржинальность проектов в Москве и регионах, где она изначально гораздо ниже.
Иначе запуск новых проектов в регионах будет стремиться к нулю.
Остается дело за немногим — более четко определить, кто относится к малым застройщикам, и какие требования должны к ним предъявляться.
Галина Крупен
Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Малоэтажная Россия: почему у нас пока так не строят
Прежде всего, почему Америка навсегда обрела в наших глазах образ малоэтажной или даже одноэтажной? Первыми, конечно, были Ильф и Петров.
Путешествуя по штатам, они изящно резюмировали: «одноэтажная Америка», что и вынесли в название книги.
Но я почти уверен, вспомнилось вам не это: каждый второй зарубежный сериал словно под копирку – деловое бурление больших городов и томность тихого пригорода как символ успешной размеренной жизни.
При всем скепсисе по отношению к перспективе «коттеджизации» России, люди действительно стремятся за город. О частном доме мечтают 2/3 россиян – 66% опрошенных этим летом ВЦИОМ респондентов отметили, что идеальное жилье в их представлении — это дом в небольшом коттеджном поселке с детской площадкой, садом и местом для машины поблизости.
Это логично: по инфраструктуре современные поселки напоминают «пешеходные города», цены домов за чертой города сопоставимы со стоимостью квартир, а приватность частной жизни давно актуальна не только для звезд. Страхи, связанные с переездом за город, достаточно однотипны. Вот 5 самых распространенных из них:
Это настоящая боль рынка, поэтому к выбору проекта важно подойти с особой тщательностью. Во-первых, необходимо обращаться только к серьезным девелоперам, имеющим в портфолио успешно реализованные поселки — лучше посмотреть на них вживую, пообщаться с покупателями и жителями.
Во-вторых, недвижимость должна оформляться в собственность по договору купли-продажи, если дом или таунхаус приобретается в уже готовом поселке. Или строго в рамках федерального закона о долевом инвестировании (214-ФЗ) – альтернативных «кривых» схем следует избегать.
Назначение земли желательно выбирать относящееся к категории «населенного пункта» и предназначенное для индивидуального или малоэтажного жилищного строительства.
В некое гетто, при стечении определенных обстоятельств, может превратиться почти любой жилой район. Этот риск во всем мире принято нивелировать специальными мероприятиями и инфраструктурой, призванными поддерживать локальное «комьюнити» — то есть активное сообщество жителей.
Эта задача решается средствами правильной планировки поселка с созданием коммуникационных «перекрестков». А кроме того специальными зданиями и сооружениями с помещениями свободного назначения, также скверами и площадками с возможностью развития местной «самодеятельности».
Немаловажную роль в формировании добрососедства играет и однородная социальная среда внутри жилых кварталов. Грамотный девелопер еще на этапе проектирования поселка закладывает не только ценовое позиционирование, но и продуманный социокультурный код, изначально привлекающий в поселок в каком-то смысле единомышленников.
Но наша цель еще глобальнее – возродить малоэтажные «пешеходные города», в которых все самое необходимое находится в пешей доступности. Их характерной чертой становится низкая плотность застройки, множество зелени, парков, зоны спокойного отдыха и активного времяпрепровождения.
Понятно, что на заре свободного рынка недвижимости можно было позволить себе даже рискованные инвестиции и все равно получать прибыль в силу того, что цены прибавляли по 25% в год, а ликвидность объектов оставалась практически неизменной. Теперь, конечно, инвестору необходимо быть внимательнее и с большей осторожностью выбирать объекты недвижимости, однако и сегодня можно сделать весьма выгодные приобретения.
Например, в одном из таких проектов рост стоимости лотов составил более 100%: цена секции в таунхаусе на стадии котлована была в районе 4,5 млн рублей, а после ввода объекта в эксплуатацию выросла вдвое и составила от 10 до 12 млн рублей. Похожую динамику мы наблюдаем и в других проектах.
Отличное доказательство высокой ликвидности готовых коттеджей и таунхаусов – динамика продаж объектов на вторичном рынке. Согласно статистике, подавляющему большинству желающих продать недвижимость удается это сделать с хорошей выгодой для себя, причем срок экспозиции таких объектов не превышает 2-3 месяцев.
Теоретически огромная территория страны позволяет развивать частный сектор, на практике же за пределами города, пригорода и крупных населенных пунктов отсутствуют все привычные блага цивилизации: инженерные коммуникации, дороги до больниц, школы и детские сады.
Возвращаясь к «одноэтажной Америке», важно отметить, что освоение Запада шло по иному пути – от промышленности к агро, не наоборот. Переезд в пригород сопровождался масштабным строительством дорог, обустройством инженерных сетей и электрификацией.
И именно в США сложилась традиция обладания большим количеством автомобилей в каждой семье. С автомобилями и их количеством теперь, можно сказать, проблем нет и у нас.
И даже наоборот, появилась необходимость в искусственных препятствиях, дестимулирующих перемещение на личном транспорте в зонах плотной застройки мегаполисов.
Именно поэтому так важно, чтобы рядом с поселком, в зоне пешей доступности, располагалась железнодорожная станция, обеспечивающая надежное транспортное сообщение с Москвой. Заядлым автомобилистам напротив важно, чтобы маршрут к поселку не предполагал пересечения железнодорожных переездов (это одна из наиболее распространенных причин образования многокилометровых пробок).
Желательно, чтобы поселок находился в окрестностях крупного населенного пункта – это расширит доступ к социально-бытовой инфраструктуре и сопутствующим услугам.
Предложения новостроек экономкласса в границах «старой» Москвы начинаются сегодня от 3,2 млн рублей за квартиры-студии площадью около 20 кв. м. Если включить в анализ территорию Новой Москвы, можно найти более доступные по цене варианты.
Семьи с детьми преимущественно рассматривают квартиры площадью от 60 кв. м. — это уже почти 10 млн рублей, исходя из средней стоимости квадратного метра жилья в Москве 166 000 рублей. Если брать даже не средние, а минимальные цены — все же выйдет никак не меньше 5 млн рублей за квартиру без отделки в многоквартирном доме, в густонаселенном микрорайоне за МКАДом.
Против средней стоимости таунхауса от 75-100 кв. м — 5,6-6,2 млн рублей. В этом ценовом диапазоне можно найти как строящееся, так и готовое жилье. Причем речь идет о двухэтажных домах с мансардой, свободной планировкой, собственными парковочными местами и придомовым участком земли.
С учетом специальных предложений от застройщиков, выгода при покупке загородной недвижимости может оказаться еще существеннее. Наконец, собственники таунхаусов и загородных домов имеют возможность разумно использовать ресурсы — тепло, электричество и газ, тем самым обеспечивая экономию на коммунальных расходах.
Расходы на коммунальные платежи близки к аналогичным затратам по содержанию квартиры в многоэтажном доме. Так, например, обслуживание таунхауса площадью около 100 кв. м может составить 5000-6000 рублей плюс расходы «по счетчикам» за реально потребленные услуги.
Россия, безусловно, идет по своему пути. По экспертным оценкам, доля таунхаусов в общем объеме предложения жилья в Подмосковье в течение ближайших пяти лет вырастет с сегодняшних 4-5% до 20-22%. На протяжении века варианты площади таунхаусов менялись: с 250 кв. м.
в нулевых, к 2017 году столичные застройщики пришли к оптимальной площади 120 кв. м. и ниже. Это в наибольшей степени соответствует желаниям и возможностям современных покупателей. В совокупности с другими факторами это дает основу для самых оптимистичных прогнозов.