Страх неопределенности
С наступлением осени усилилась и общая нервозность: кто-то боится, что «нас опять всех закроют», кто-то опасается остаться без работы, других накрывает «ковидофобия» — страх за свое здоровье и состояние близких, потому что число заболевших россиян неуклонно растет.
Поводов для тревог добавил и неуклонно падающий рубль. 28 сентября курс доллара на Московской бирже достиг 79 рублей (впервые со 2 апреля), а курс евро превысил 92 рубля, обновив максимальные значения с начала 2016 года.
Причин этому хватает: тут и нестабильная политическая ситуация в соседних странах (массовые протесты в Белоруссии, вновь вспыхнувший конфликт между Арменией и Азербайджаном из-за Нагорного Карабаха), и риск санкций из-за отравления Навального, и высокий спрос на валюту на фоне грядущей выплаты дивидендов.
Что ждет рынок недвижимости и что будет с ценами на жилье, если в стране будет введен локдаун, как это уже было весной? Циан.Журнал спросил, что думают эксперты.
«Рынок жил, рынок жив, рынок будет жить»
Один из клиентов «Агентства ФЛЭТ» очень переживает, что не успеет купить квартиру до введения нового режима самоизоляции.
Руководитель агентства Елена Толстикова успокаивает и его, и других потенциальных покупателей: сделки проводились даже в карантинных апреле и мае, когда все были растеряны и абсолютно не готовы к сложившейся ситуации. Теперь, когда механизмы отлажены, и вовсе бояться не стоит.
«Самую большую проблему я вижу только в возможном закрытии МФЦ: не все справки удастся заказать и не все действия совершить в электронном виде. Центры оформления сделок Сбербанка будут работать, как и весной», — уверена Елена Толстикова.
Эксперт признается, что настроена гораздо оптимистичнее, чем в апреле, — тогда она волновалась, что люди перестанут брать ипотеку из-за тяжелого материального положения. Но летом на рынке оказалось неожиданно большое число покупателей-ипотечников.
«Во время весеннего карантина мы предполагали, что цены на жилье снизятся, а они, наоборот, подросли. Подобрать свободную однокомнатную квартиру сейчас очень сложно: спрос превышает предложение. И да, рынок жил, жив и будет жить, пока люди хотят жить, причем в своей квартире!»
Елена Толстикова,руководитель «Агентства ФЛЭТ»
Но опыт есть
Ирина Пешич, управляющий директор сети офисов «Миэль», осторожна: неизвестно, какой будет вторая волна и какие меры будут приниматься, поэтому делать прогнозы о будущем преждевременно.
Даже если нас ждет очередной виток заболеваемости коронавирусом, самоизоляцию вводить не будут, считает Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи». По его мнению, экономике страны слишком дорого обходятся такие меры, хотя на первом этапе они и были оправданны: необходимо было сдержать рост заболеваемости, чтобы настроить систему здравоохранения.
Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов согласен с этой точкой зрения: повторения в Москве таких строгих ограничительных мер, какие были весной, не будет.
Алексей Попов, главный эксперт Аналитического центра Циан, подчеркивает, что пока жесткий карантин повторно введен лишь в Австралии и Израиле — относительно богатая экономика этих стран позволяет закрыться вновь без катастрофических последствий для нее. «Пока комментарии представителей исполнительной власти позволяют надеяться, что ограничения будут носит точечный и рекомендательный характер», — уточняет он.
- Люди быстро адаптируются к кризисным периодам — нереально постоянно находиться в стрессовом состоянии, так что второй этап ограничений будет переноситься легче.
- В этом убежден Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», который тоже полагает, что если и будет второй этап ограничительных мер, то уже не такой строгий, как первый.
- «Даже если передвижения будут как-то ограничены, сомневаюсь, что власти приостановят работу процессов, связанных с регистрацией сделок и переходов прав собственности на недвижимость», — полагает эксперт.
- Страна выученных уроков
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что прошлые карантинные ограничения очень многому научили игроков рынка недвижимости.
«На сегодняшний день в электронном виде можно подписать договор долевого участия, используя электронную подпись, после чего подать документы на регистрацию.
Более того, удастся удаленно открыть аккредитивы, а для оформления ипотеки нужно лишь заполнить анкету онлайн», — перечисляет она.
Покупатели и продавцы вторичных объектов тоже быстро подстроились под сложившуюся ситуацию: проводились онлайн-показы, было предусмотрено удаленное заключение риэлторских договоров, а переговоры проводились через видеозвонки. По словам Юлии Дымовой, до сих пор многие клиенты предпочитают приезжать лишь на подписание документов.
В весенний карантин девелоперы и продавцы на вторичном рынке решили просто затаиться и переждать локдаун — так будет и на этот раз (если он будет), а цены замрут, допускает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». Если локдаун будет не таким строгим и останется физическая возможность заключать сделки (будут работать банки, МФЦ и т. п.), то продавцы все же начнут снижать цены, чтобы удержать падающий спрос, предполагает аналитик.
Что касается приостановки строительных работ, то она маловероятна, комментируют в Colliers International: отрасль соблюдает санитарные стандарты и рекомендации. На основе полученного весной опыта строительный рынок подготовлен к работе даже в случае введения ограничительных мер.
- Куда пойдет ипотека?
- В 2020 году Россия впервые наблюдала беспрецедентную политику Центробанка в отношении ключевой ставки: если в прошлые кризисы она резко росла, то теперь регулятор занял диаметрально противоположную позицию.
- По словам Ильдара Хусаинова, это принесло положительный результат: в случае усугубления кризисных явлений ЦБ прибегнет к этому способу вновь, так что вряд ли стоит опасаться революционно высоких ставок по ипотеке.
- Рано или поздно Центробанк вернется к умеренной кредитно-денежной политике, что подтверждает последнее решение сохранить ключевую ставку без изменения: не исключено, что период снижения ипотечных ставок уже пройден, говорит эксперт.
Девальвация рубля будет стимулировать рост инфляции, что ограничит ЦБ в дальнейшем снижении ключевой ставки, думает Алексей Попов.
По его словам, это увеличивает значимость решения о продлении или завершении программы льготной ипотеки (пока предполагается, что она закончится 1 ноября 2020 года, но вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о ее возможном продлении. — Прим. ред.
): «Весной планировалось, что к ноябрю условия льготной и обычной ипотеки станут практически идентичны, но теперь очевидно, что разрыв в условиях предоставления кредитов останется существенным (6,5% против 8,1–8,3%)».
Объем заявок в банки пока не уменьшается, указывает Ирина Пешич. За одобрением обращаются и те, кто уже приобретает жилье, и те, кто делает это на всякий случай, опасаясь в том числе второй волны.
Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру», уверена, что гипотетические ограничительные меры на рынок ипотеки существенно не повлияют благодаря все тем же наработанным навыкам онлайн-формата.
«Кто-то перешел в онлайн частично и принимает заявки и документы на ипотеку в таком режиме, кто-то — полностью, выстроив полный цикл оформления сделки в онлайн-формате, от этапа подачи заявки на ипотеку через сайт банка или финансовых супермаркетов и заканчивая подписанием документов с использованием электронной цифровой подписи и электронной регистрацией сделки».
Инна Солдатенкова,ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру»
Не пугает ее и скорое окончание программы господдержки ипотеки: она прогнозирует, что с большой долей вероятности программу продлят на 2021 год, но пока непонятно, на каких условиях.
Впрочем, и в случае отмены господдержки ипотечный рынок в России способен удовлетворить спрос населения в кредитах на приемлемых условиях, утверждает Инна Солдатенкова: «Ставки по ипотеке находятся на вполне комфортном уровне из-за снижения ключевой ставки».
Олег Репченко ожидает, что до ноября спрос на ипотеку должен еще подрасти: покупатели будут стремиться заключить сделку быстрее, до вероятного завершения программы господдержки.
Но даже в случае ее отмены ставки невысоки: около 8% на новостройки и около 8,5% на вторичную недвижимость. На таком уровне спрос вряд ли сильно упадет.
Другой вопрос, как долго власти способны держать ключевую ставку на таком низком уровне и не будут ли ее повышать, особенно на фоне девальвации рубля, рассуждает аналитик.
Что будет со спросом?
Сегодня покупательская активность на рынке велика, признает Ирина Пешич. «Покупатели ищут хорошие, качественные объекты, которых на рынке немного. Дело в том, что продавцы выжидают. Некоторые из них сняли свои объекты еще в апреле и пока не возвращают их в продажу, опасаясь второй волны коронавируса», — объясняет эксперт.
«По нашим данным, спрос на жилье достаточно быстро вернулся к допандемийным показателям, весь удар пришелся на коммерческую недвижимость, — говорит Иван Татаринов. — На мой взгляд, падения спроса, как и резких изменений цен, не будет».
Это означает, что тем, кто хочет купить жилье, имеет смысл делать это сейчас, особенно если речь идет об альтернативных сделках, где продается одна квартира и приобретается другая, не сомневается эксперт. время вполне подходящее для обладателей как рублевого, так и валютного капитала.
По расчетам заместителя директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, спрос в июле этого года был на 15% выше, чем в июле 2019-го, в августе — на 30%, в сентябре он также находится на высоком уровне, и пока предпосылок для его ослабления нет. Наиболее активные целевые группы покупателей — ипотечники и люди, которые спешат приобрести квартиру для сохранения своих накоплений от обесценивания.
Он напоминает, что застройщики выработали схему, как вести себя в подобных ситуациях: в случае второй волны спрос на первичную недвижимость упадет не столь существенно, как весной.
«Продажи снизятся не более чем на 15%, что не окажет критического влияния на рынок. Сроки его восстановления будут зависеть от уровня спада, но при позитивном сценарии рынок вернется к прежним значениям в течение одного-полутора месяцев. Цены вряд ли сильно изменятся за этот период», — спокоен эксперт.
А вот Олег Репченко не столь оптимистичен: в случае повторения локдауна спрос на квартиры, безусловно, рухнет. Весной в Москве продажи на новостройки просели примерно вдвое относительно прошлого года, на вторичном рынке спрос упал еще сильнее — такие оценки приводит эксперт: «Если режим самоизоляции введут, это ударит по продажам».
Жилье подорожает или подешевеет?
Поведение цен на рынке недвижимости будет зависеть от покупательского спроса. Весной он практически сошел на нет: большинство не могло ни купить квартиру, ни хотя бы ее посмотреть. Тогда сферу недвижимости поддержало снижение ключевой и ипотечной ставок.
Ильдар Хусаинов добавляет, что помогло и появление субсидированной ипотеки на новостройки: летом спрос на первичное жилье был выше на 50%, на готовое — на 40–42% относительно аналогичного периода прошлого года. «Динамика роста цен будет зависеть от уровня спроса — предполагаю, что в 2021 году рост цен должен замедлиться», — предсказывает эксперт.
Юлия Дымова с коллегами отмечают стабильный прирост цен, который, по их мнению, сохранится до конца года. По их расчетам, цены на новостройки способны подняться еще на 3%, а на «вторичку» — до 5% по некоторым объектам. Однако, допускает собеседница Циан.Журнала, некоторые собственники, напротив, будут соглашаться на дисконт в те же 5%.
По словам Валерия Кочеткова, по сравнению с началом этого года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в старых границах выросла на 5,3% — с 211,9 до 223,3 тыс. рублей.
Особенно заметным рост цен был в летние месяцы — в первую очередь удорожание коснулось самых бюджетных объектов.
Согласно подсчетам аналитиков, по итогам лета стоимость наиболее доступных и качественных лотов на «вторичке» выросла в среднем на 10%.
«Мы прогнозируем, что осенью на вторичном рынке жилья будет продолжаться рост цен — из-за повышенного спроса и, как следствие, вымывания с рынка самых бюджетных квартир. Предполагаемый второй этап ограничений не помешает: если покупатели будут столь же активными, как и сейчас, то цены в сегменте могут подняться вплоть до 15%».
Валерий Кочетков,заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость»
Олег Репченко обращает внимание, что стоимость жилья, даже несмотря на дешевую ипотеку, находится в отрыве от доходов населения: в карантин многие лишились работы или части дохода, поэтому платежеспособный спрос расти не будет. Все это свидетельствует о том, что объективных предпосылок для роста цен нет, утверждает аналитик.
Если повторится весенний сценарий карантинных мер, продолжатся ценовые тренды II квартала этого года, комментирует Алексей Попов.
Ставки аренды вернутся обратно к апрельским показателям, новостройки сохранят заметную часть спроса (~50–60% от уровня лета этого года) за счет дистанционных продаж, цены на них продолжат расти, но не на 2–2,5% в месяц, как в августе и сентябре, а не более чем на 1% в месяц).
Вторичный рынок останется на нынешнем ценовом уровне, но количество сделок упадет в несколько раз (если введут ограничения, инфраструктура, необходимая для их заключения, станет частично недоступна).
Трансформация как ступень эволюции
Самую сложную первую волну рынок уже выдержал, причем вполне успешно, — таково мнение Ильдара Хусаинова.
«Рынок показал рост по всем сегментам, он прошел трансформацию — постепенно все больше клиентов предпочитают использовать дистанционные сервисы оформления ипотеки, выбора недвижимости и ее продажи.
Рынок готов: если внешние факторы изменятся, он просто в очередной раз будет эволюционировать».
Рынок сейчас гораздо больше подготовлен к трудностям, чем весной 2020 года, считает Юлия Дымова. Более того, для многих правоотношений в дальнейшем не понадобится личное присутствие в офисе — коммуникация будет проводиться в удаленном формате.
Самые сложные последствия эпидемии, на ее взгляд, — это разрыв в поступлениях от продаж, которые в первые недели самоизоляции упали на 60–70%. Одна из причин такой отрицательной динамики — неготовность покупателей и отрасли в целом к онлайн-регистрации сделок. Большинство клиентов по-прежнему доверяют только бумажным носителям.
Сведение баланса
Несмотря на ухудшающуюся внешнюю ситуацию (рубль падает, число заболевших растет), большинство экспертов не испытывают тревогу. Даже при самом неблагоприятном сценарии, когда россиян вновь закроют по домам (в эту перспективу собеседники Циан.Журнала верят с трудом), рынок устоит, к тому же наработаны схемы удаленного проведения сделок.
В заключение руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников дает такой совет: если вы собирались брать ипотеку, взвесили все личные аргументы, и у вас уже есть хотя бы 20% необходимого первоначального взноса, стоит все-таки вложить деньги в недвижимость — иначе велик риск часть накопленных сбережений потерять с инфляцией.
Сейчас самое время покупать недвижимость, присоединяется к такому совету и Colliers Internation: «Развитие рынка недвижимости показывает, что для сохранения сбережений недвижимость является лучшим активом: она предоставляет возможность не только сохранить средства в кризис, но и получить доход в дальнейшем».
Рекомендации Олега Репченко: не следует специально выжидать снижения цен.
По рыночным законам они должны были уже снизиться, но этого не случилось из-за мер поддержки со стороны правительства, говорит аналитик.
Поэтому если покупатель видит хороший вариант по интересной цене, лучше брать его с дешевой ипотекой. Если таких вариантов нет, то лучше продолжать мониторить рынок, а не пытаться быстрее купить абы что.
«Цены на недвижимость искусственно поддерживаются дешевой ипотекой. Если ипотека подорожает, то на фоне снижения спроса застройщики и продавцы на вторичном рынке будут вынуждены снижать цены или давать скидки. Значит, не стоит поддаваться ажиотажу и спешить с покупкой», — резюмирует эксперт.
Ипотека 2021 – особенности кредита, ставка, льготные программы | Статьи по теме "Ипотека" на портале недвижимости Move.ru
Ипотека – шанс для многих приобрести свое жилье. Сегодня потенциальных заемщиков интересует, на каких условиях можно получить ипотечный кредит и какой будет процентная ставка в 2021 году.
Особенности ипотеки:
• Обязательный залог. В этом и смысл ипотеки, что деньги выдаются под залог покупаемой недвижимости. • Обязательный первый взнос. • Обязательное страхование недвижимости. • Доступные ставки. • Лояльное отношение к заемщикам.
• Возможность оформить ипотеку на длительный срок.
Оформление ипотеки
Все просто: человек находит жилье (в том числе и в новостройке), подает заявку на ипотеку. Если банк устраивает платежеспособность клиента, то он одобряет сумму. И после первого взноса заемщик уже получает кредит на приобретение недвижимости. Жилье будет в залоге у банка до полного погашения займа.
Далеко не у всех есть деньги для первого взноса. Поэтому они могут попробовать найти специальную программу, где первый взнос не предусматривается. Однако тут не все так просто. Скорее всего, потребуется предоставить дорогостоящее имущество в залог, к примеру, другую недвижимость в собственности. Также в большинстве случаев условия кредитования здесь менее выгодные.
Проблемы с погашением кредитов в прошлом отразятся в кредитной истории человека. Если такие «пятна» имеются, то с получением ипотеки могут возникнуть проблемы, так как для банка такой заемщик априори неплатежеспособен.
Однако оформить кредит с плохой КИ вполне реально. В данном случае придется внести крупный первый взнос или предоставить обеспечение (поручители, залог). Возможная повышенная процентная ставка.
Льготные программы 2021 года:
1. Ипотека под маткапитал
Сегодня материнский капитал дают уже за первого ребенка. Сумма довольно крупная, и ее можно направить на первый взнос по ипотеке, либо на досрочное погашение имеющего кредита, в том числе и частичное досрочное.
Большой плюс в том, что для использования материнского капитала при оформлении ипотеки нет необходимости ждать, пока ребенку исполнится 3 года.
2. «Молодая семья»
Это еще одна льготная программа. Здесь к заемщику будут жесткие требования. А именно:
• Максимальный возраст супругов не более 35 лет (либо какому-то из супругов, если семья является неполной). • Семья должна быть в браке (либо наличие детей, если семья неполная).
• Заявители должны быть признаны официально нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Сложность заключается не в том, чтобы доказать, что семья на самом деле является нуждающейся. А в том, чтобы потом дождаться сертификат, так как существует очередь. Иногда ждать приходится несколько лет. Если семья все же дождалась своей очереди, то получит от 30% от средней стоимости минимального положенного по площади жилья в конкретном регионе.
3. Ипотека под 6%
Это еще одна программа государственной поддержки. Семья имеет право оформить ипотеку под 6%, если после 1 января 2018 года появился второй ребенок. Важное условие в том, что кредит выдается только гражданам РФ на приобретение жилья в новостройке.
4. Ипотека на Дальнем Востоке
Ипотеку под такой низкий процент могут оформить молодые семьи (где обоим супругам меньше 35 лет) и владельцы дальневосточного гектара. Условия:
• Процентная ставка – от 2%. • Срок – до 20 лет.
• Сумма займа – до 6 млн рублей.
Есть возможность купить жилье в новостройке, либо на вторичном рынке, но только в сельской местности. Основное условие в том, что жилье можно купить только в одном из регионов на Дальнем Востоке. При этом заемщик обязан быть прописан в купленном жилье.
5. Деньги от государства на погашение ипотеки
После появления в семье третьего ребенка семья может получить от государства на безвозмездной основе 450 000 р., если у нее уже имеется ипотека. Эти деньги разрешается направить только на частичное или полное досрочное погашения займа.
Ставка по ипотеке в 2021 году
На сегодня (первая половина 2021 года), если проанализировать предложения банков из топ-10, вполне реально оформить ипотеку под 8-9%. Если речь идет об ипотеке на новостройку, то ставка будет еще ниже.
Точно спрогнозировать процент невозможно, так как он зависит от ключевой ставки рефинансирования. Стоит сказать, что сегодня процент по ипотеке и так самый маленький. Если ЦБ возьмет курс на дальнейшее снижение ключевой ставки, то во воторой половине 2021 года и проценты по кредитам будут падать.
Ставка на жилье: почему покупателей квартир в Московской области не пугает подорожание ипотеки
В сентябре Центробанк РФ в первый раз почти за четыре года поднял ключевую ставку. Это привело к повышению процентов по жилищным кредитам. Впрочем, покупатели квартир в регионе пока не медлят с заключением сделок, отмечают эксперты. Выясняем, как может измениться ситуация к Новому году и продолжит ли дорожать ипотека.
Процентный расклад
Крупнейшие банки страны довольно быстро отреагировали на повышение Центробанком РФ ключевой ставки (она выросла на 0,25 процентных пункта. – Прим. ред.). В конце октября проценты по ипотечным кредитам на 0,4 п.п. поднял Сбербанк.
Изменение коснулось всех программ, за исключением «Военной ипотеки», «Нецелевого кредита под залог недвижимости» и «Ипотеки с господдержкой для семей с детьми». Также на льготные условия могут рассчитывать зарплатные клиенты.
На данный момент средняя ставка по жилищным кредитам в банке составляет от 9,6% до 10,5%, отметили в пресс-службе Сбербанка.
ВТБ повысил ставки по ипотеке на 0,4 п.п. в начале ноября. Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 9,3% годовых, рассказали в пресс-службе финансовой организации. Все специальные дисконты для партнеров и промоакции банк сохранил.
Ключевая ставка Центробанка – инструмент регулирования денежно-кредитных отношений. Именно по этой ставке ЦБ предоставляет краткосрочные кредиты коммерческим банкам.
Не медлят с решением
Подорожание практически не отразилось на поведении покупателей в Подмосковье. По словам Романа Лябихова, генерального директора группы компаний «Атлант», интерес к новостройкам по-прежнему остается высоким, и к концу года с учетом праздничных акций он может даже вырасти.
– Покупатель понимает: если жилье подходит по всем параметрам, есть смысл купить его сейчас, так как неизвестно, что будет происходить на рынке недвижимости далее, – подчеркивает Юлия Антясова, руководитель одного из офисов «Миэль-недвижимости».
По словам эксперта, чаще всего жилищные кредиты оформляют на приобретение студий площадью 27–35 кв. м. Также востребованы квартиры в новостройках стандарт-класса средней площади с функциональной планировкой.
Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development:
– В октябре в Московской области, по данным Росреестра, было зафиксировано 26 тыс. записей об ипотеке на вторичном и первичном рынке жилья. Этот показатель вырос на 33% по сравнению с сентябрем. В годовом выражении число сделок с ипотечными кредитами увеличилось незначительно – всего на 4%. В любом случае показатели свидетельствуют о том, что покупатели подмосковного жилья пока не отреагировали на изменение ставок по кредитам и считают текущие проценты вполне приемлемыми для себя. 
Что ждет рынок?
Главное, что интересует сегодня застройщиков и потенциальных покупателей, – продолжат ли ставки по ипотеке расти? На этот счет представители банков пока не дают однозначных комментариев. В дальнейшем все будет зависеть от макроэкономической ситуации, изменений ключевой ставки, а также конъюнктуры рынка, считают в пресс-службе ВТБ.
Тем не менее эксперты подмосковного рынка недвижимости считают высокой вероятность дальнейшего подорожания жилищных кредитов.
– До конца текущего года мы не ожидаем резкого роста процентов, так как Центробанк пока отказался пересматривать ключевую ставку, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Скорее всего, удорожание возобновится в начале 2019 года.
Есть мотивация
Средние ставки по выданным кредитам могут вернуться на уровень 10% годовых. Впрочем, это не приведет к резкому падению спроса, ведь среднеисторический уровень ставок в России был гораздо выше – 12,4%, напоминает генеральный директор компании IKON Development, девелопера ЖК «Новый Зеленоград» в Солнечногорском районе, Антон Детушев. То есть ипотека пока остается относительно доступной.
– Подмосковные покупатели очень мотивированы на покупку жилья, поэтому они психологически готовы к дорожающей ипотеке, – добавляет Мария Литинецкая.
Максим Фомин, заместитель председателя правительства Московской области:
– Мы не регулируем объем строительства жилья, предложение определяется спросом. Это всегда палка о двух концах: если власть начнет вмешиваться в рыночные отношения, это скажется на тех же производителях строительных материалов, отрасль ведь достаточно большая. Наша задача в первую очередь создавать в регионе комфортные условия для жизни.
- Срок кредита по договору – 15 лет
- Стоимость – от 4 до 4,5 млн руб.
- Погашение – 7 лет
- По данным ФСК «Лидер»
Что будет с ценами на квартиры и рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки. 6 ответов эксперта
Сбербанк повысил ставки по ипотечным займам на 0,4% на готовое жилье (за исключением программы «Господдержка-2020»). Это означает слом тренда, начавшегося год назад, когда заемные деньги на покупку квартиры дешевели, и связано с недавним решением Центробанка об увеличении ключевой ставки.
О том, как в недалеком будущем изменятся цены, что будет со спросом и предложением, мы поговорили с главой аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.
Ставки по ипотеке повысятся
Сбербанк — системный банк не только для национальной экономики, но, так получилось, и для рынка недвижимости тоже. Поскольку почти две трети сделок в этом году в Екатеринбурге провели с помощью ипотеки, то процент по ней играет ключевую роль. И раз Сбербанк, который часто задает тренды, повысил ставки, то остальные игроки вскоре тоже последуют примеру. Это вопрос времени.
В то же время 0,4% — не такое большое удорожание, чтобы отпугнуть потенциальных покупателей, но, как считает Михаил Хорьков, это сигнал к тому, что ипотека будет и дальше дорожать.
— Ожидания могут привести к кратковременному оживлению интереса со стороны тех, кто находится в раздумьях. Но в долгосрочной перспективе рынку нужны низкие ставки. Низкие ставки расширяют круг потенциальных покупателей, высокие — сокращают.
Поэтому разворот рынка будет работать на охлаждение спроса. Это произойдет не одномоментно, но через полгода мы ощутим результаты. Кто-то со своими доходами не сможет вписаться в рынок, а кто-то откажется от сделки, ожидая более выгодных условий.
Цены на жилье станут справедливее
Льготная ипотека, запущенная в прошлом году, спровоцировала аномалии. То есть ценовые пропорции между плохим и хорошим жильем исказились.
Привычные ориентиры, когда квадратный метр на окраине стоит дешевле, чем в центре, оказались сбиты. Это произошло в период повышенного спроса буквально за пару месяцев.
В результате в некоторых ЖК квартиры продавались дорого без всяких на то предпосылок. На более справедливую переоценку уйдет год или больше.
В марте, фиксируют риелторы, заметно увеличилось предложение новостроек, что стабилизировало стоимость квартир.
Большое количество девелоперских проектов вышло на рынок с опозданием — когда пик спроса был пройден.
Поэтому чтобы не откатывать цены до прошлогоднего уровня, застройщики могут пойти на снижение темпов реализации, сократить инвестиции в новые стройки или выждать период падения продаж.
Михаил Хорьков подтверждает, что квартир в продаже действительно стало больше, строители начали возвращать в свой инструментарий продаж подзабытые во время локдауна акции и скидки. «Иногда это действительно существенная выгода, а иногда — обычная маркетинговая шелуха», — говорит эксперт.
Без льготной ипотеки продажи рухнут
В прошлом году госпрограмма ипотеки под 6,5% стала главным стимулом ажиотажного спроса, а сегодня она работает лишь на его поддержание. Нынешние ставки точно будут действовать только до 1 июля. В каком виде программа будет работать после, никто не знает.
— Льготная ипотека за тот небольшой период стала фоновой реальностью и уже не производит вау-эффект. Во-первых, все привыкли к таким низким ставкам.
Во-вторых, резервы для вовлечения на рынок тех, кто вышел бы туда под влиянием льготных условий, исчерпаны. Программа работает для тех людей, для кого покупка жилья — это текущая жизненная необходимость.
Поэтому продление льготной ипотеки не добавит новых покупателей, а вот отказ от нее может привести к падению рынка.
Как считает аналитик, даже если власти отменят льготную ипотеку, резкого скачка ставок не произойдет. Банки и застройщики постараются растянуть во времени рост процентов, чтобы одномоментно не растерять клиентов.
До дедлайна остается меньше двух месяцев, а контуров будущей программы до сих пор нет. Несмотря на эту неопределенность, ажиотажа на рынке недвижимости, подобно тому, что происходило в прошлом году, нет. Покупатели не спешат брать жилищные займы на нынешних, вроде бы выгодных условиях.
Девелоперы увеличат объемы стройки
Сегодняшний рост объемов стройки в Екатеринбурге — инерция прошлого года, когда спрос на жилье начал расти. А сейчас у застройщиков нет четкого понимания, как будет развиваться ситуация через два месяца.
Вопрос доступности жилья стал политическим. Если бы государство исходило из экономической логики, то правила были бы прогнозируемыми и не зависели бы от кулуарных переговоров между ЦБ и Минстроем, у которых разная точка зрения на продление льготной ипотеки.
Изначально программа действовала до 1 ноября 2020 года, и правительство продлило ее в последний момент — за два дня до окончания срока. По словам Михаила Хорькова, сейчас на рынке недвижимости не хватает последовательности и ясных ориентиров.
«Такая ситуация может создавать ажиотаж в моменте, но она усиливает предпринимательские риски. Профессиональная дискуссия [о продлении госпрограммы] ведется, но решения принимаются кулуарно. Девелоперы находятся точно в таком же неведении, как и покупатели. Вот и получается, что спрос растет в один период, а предложение догоняет только тогда, когда пик пройдет», — считает аналитик.
Если застройщики почувствуют, что государство сохранит поддержку в том или ином виде, то продолжат наращивать объемы и выводить новые проекты. В противном случае — начнут подстраиваться под падающий спрос.
Продажи на «вторичке» будут падать
После подорожания новых квартир уходить на вторичный рынок не имеет смысла: там цены тоже повысились. В УПН ожидают охлаждение интереса к этому сегменту, новых факторов для роста нет.
Мощную конкуренцию создают новостройки, которые появляются не только в голых полях на окраине, но и в обжитых районах с дорогами и школами. Квартира в новом доме при схожем метраже и компактной планировке всегда выиграет у жилья в хрущевке. А разницу в ценах может нивелировать ипотека.
Проверка ФАС сделает квартиры еще дороже
В апреле президент России Владимир Путин поручил проверить цены на жилье. По его словам, в среднем по стране стоимость выросла на 12%, но есть регионы, где эта цифра составила 30%. Возможное регулирование цен на квартиры такими методами может только привести к их удорожанию, считает Михаил Хорьков.
— Можно закошмарить предпринимателей, обложить проверками. Но если застройщики увидят, что государство хочет устанавливать цены, то часть из них выйдут из бизнеса. Это похоже на игру на публику, чем на попытку разобраться в ситуации.
По словам эксперта, ценообразование на квартиры абсолютно рыночное и определяется готовностью людей покупать квадратные метры даже по тем ценам, которые существуют сейчас.
Стоимость жилья будет падать, если поддерживать конкуренцию, снижать административные барьеры и делать выход девелоперов на стройплощадки удобным и быстрым.
Стройкакрах — Кто пострадает от лопнувшего пузыря на рынке недвижимости?
Если с финансами стало не очень, а цены на продукты и основные товары растут, нужно брать ипотеку. Потому что льготная, и потом такой ставки не будет. Логика сложная, но, судя по развитию событий, многие так и поступают. Как обернется принцип «Дают – бери» в ближайшей и долгосрочной перспективе?
Безусловно, те, кто приобрел квартиры в начале действия программы стимулирования экономики через строительную отрасль, сегодня в выигрыше. Даже по официальной статистике квартиры подорожали за год на десять процентов. В недвижимости это сотни тысяч рублей, в отдельных регионах – миллионы.
Масла в огонь
Рост цен обескураживающее действует на авторов программы, которые основной задачей видели сделать покупку жилья доступной для нуждающихся.
В итоге, основная выгода достается пока застройщикам и инвесторам, использующим государственные льготы для получения прибыли. Или спекулянтам, как назвали бы их раньше.
Для обывателя низкие проценты по ипотеке не покрывают произошедшего изменения стоимости или, в лучшем случае, делают выгоды незначительными.
Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил создать штаб по анализу роста цен, с участием представителей Минстроя, Федеральной антимонопольной службы и «Главгосэкспертизы».
Но сам же сразу указал на возможные причины удорожания недвижимости: «Мы уже проанализировали всю картину по ценам на жильё и видим, что ключевое влияние на них оказывает комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование».
Аналитики МИЭЛЬ заметили тенденцию к увеличению доли выставленных на продажу квартир, имеющих обременение, то есть заложенных в банке под выданную ипотеку.
Если до начала льготного кредитования рост таких предложений составил 15% за три года, то сейчас, по прогнозам некоторых специалистов, может начаться «дождь квартир с обременением», так, например, гендиректор «Альфа-Групп» Россита Габриелян прогнозирует распродажу недвижимости «ипотечными инвесторами». По сути, это проявление спекулятивной составляющей в удорожании квадратных метров.
К чему это приведет – догадаться не сложно, ведь люди, вложившиеся в такие квартиры, будут добавлять к стоимости недвижимости понесенные траты, то есть выплаты банку за период владения – еще один фактор, который может стимулировать продолжение роста цен.
Прогрев и перегрев
На фоне этого государство изыскало дополнительный ресурс для финансирования субсидированных займов. Речь идет о выпуске облигаций, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (портфель ипотечных кредитов, по которым ведутся выплаты).
2 апреля 2021 года Банк России зарегистрировал программу «Инфраструктурные облигации» объемом до 1 трлн рублей. Дочерняя структура госкомпании «ДОМ.РФ» ООО «СОПФ Инфраструктурные облигации» уже в 2021 году планирует выпуск ценных бумаг на 30 млрд рублей. Гендиректор ДОМ.
РФ Виталий Мутко рассчитывает, что механизм такого финансирования будет практически доступен с середины апреля текущего года. Пожалуй, это снова стимулирующий фактор роста цен на жильё.
Но что делать, если уже сейчас от экспертов поступают сигналы о «перегреве» рынка? В Москве рост количества договоров долевого участия с использованием кредитных средств за I квартал 2021 года по отношению к этому же периоду прошлого года составил 1,6 раза, при этом с января по март этот показатель вырос в 1,8 раза. По данным с сайта ДОМ.
РФ, сейчас в России строится 93,1 млн кв.м. жилья, при этом Виталий Мутко рассказал что «на 19 апреля приобретено уже 42 миллиона квадратных метров строящейся жилплощади», то есть порядка 45% от общего количества.
Перегревом рынка можно считать превышение уровня продаж, существующего в нейтральных условиях, без воздействия положительных и негативных факторов. При среднем сроке строительства многоквартирного дома от двух до четырех лет, средневзвешенный процент реализации должен составлять около 35%.
В данном случае определенный перегрев уже присутствует, но очевидных отрицательных результатов за этим пока не видно. Опасность кроется в использовании спроса последующих периодов. То есть, люди, которые планировали сделать покупку позже, делают ее сейчас. В нужное время кто-то должен будет встать на их место и снова заполнить нишу.
Вторая опасность – возможное сокращение предложения, что может привести к дефициту объектов и нарушить баланс. В таком случае не исключен резкий скачек цен, что, в конце концов, отпугнет потенциальных покупателей и остановит всю программу.
Думается, что до 1 июля, пока действует льготная ипотека, этого не произойдет. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина пригрозила девелоперам свертыванием программы льготной ипотеки в случае искусственного притормаживания темпов строительства для увеличения маржинальности, что дало необходимый прирост предложений на рынке.
В первом квартале 2021 года темпы вывода на рынок новых квартир были впечатляющими. В целом в России за этот период на рынке появилось 137,5 тысяч квартир в новостройках — это на 42,5% больше, чем за тот же период 2020 года. Но общий объем строящегося жилья сократился с 1 апреля 2020 года за год на 8,5% и составляет 91 960 кв.
м вместо 100 249 кв.м годом ранее.
Ходы-выходы
Для поддержания необходимого спроса на льготную ипотеку, вероятно, самым непродуктивным будет искусственное снижение или даже торможение цен. Рынок недвижимости только лишь возвращается к утраченным позициям.
Как инструмент инвестиций более пяти лет недвижимость была малоэффективна по причине низкой платежеспособности населения.
Как только желающим дали возможность покупать, цены стали наверстывать упущенное: и снижение курса рубля, и инфляцию, и естественные потребности в расширении и приобретении жилплощади.
Возможно, сдерживающим фактором в какой-то мере станет «подарок» строительной отрасли от ФСИН – решение использовать труд осужденных в строительстве инфраструктурных проектов, что может высвободить какую-то часть рабочих рук, в которых так нуждаются строители, но принципиально это проблему не решит.
Думается, вместо штаба для проведения аналитики роста цен в недвижимости, следовало бы создать штаб, способный показать работодателям скрытые резервы, позволяющие увеличить зарплаты россиян.
Приобретая жилье в ипотеку, человек оценивает, прежде всего, не стоимость, не расположение и не состояние объекта, а свои возможности для выполнения принятых перед банком обязательств.
Экономика для поддержания намечающейся динамики требует некоторого количества свободных денег.
Если же платежеспособность населения не увеличится, то, раздав деньги людям на приобретение квартир, придется собирать их этими самыми квартирами. Многократно возрастающая нагрузка на платежную единицу, делающая рубль неразменным, как раз и создает пузырь, который чем сильнее надувается, тем громче лопнет.
Когда волна роста цен закончится, сразу исчезнет инвестиционный спрос.
И то, что строилось в расчете на этих покупателей, начнёт давать навесом предложения – застройщики не могут позволить себе ждать с пустыми кварталами жилья.
Им надо закрыть кредиты, результатом будет коррекция цен. Причём явная. Для банков это, кстати, тоже обернется переоценкой залогов и финансовыми потерями. А что будет с облигациями?
Когда? После повышения ставки ипотеки или уже этим летом – посмотрим.