Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 25,9%. Средняя цена квадратного метра составила 225 025 руб. (+8,4% за квартал; +21,1% за год).
По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в реализации находились 87 проектов с общим объемом предложения около 10 4801 квартир, суммарная площадь лотов составила 560 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно IV квартала 2020 года сократилось на 25,9%, а продаваемая площадь уменьшилась на 27,9%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в I квартале 2021 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Район |
| 1 | Зеленая вертикаль | Э.К. Девелопмент | ЮАО | Чертаново Южное |
| 2 | Мичуринский парк | ГК ПИК | ЗАО | Очаково-Матвеевское |
| 3 | UNO Старокоптевский | ГК Основа | САО | Коптево |
Источник: «Метриум»
Также рынок пополнился 14 корпусами в составе следующих проектов:
- «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);
- «Люблинский парк» (корп. 9-10);
- «Полярная 25» (корп. 3);
- «Тринити» (корп. 5, II очередь);
- «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
- «Любовь и голуби» (корп. 2);
- «Красноказарменная 15» (корп. 1.2);
- «Большая Академическая 85» (корп. 1.3);
- «Кронштадтский 9» (Блок 2, корп. 1.5, 1.6).
В структуре предложения по округам наибольший объем предложения представлен в ЮВАО (34,8%; +1,2 п.п.). Доля СВАО составила 17,8% рынка (-0,1 п.п.), немногим меньше приходится на САО (12,5%; −1,1 п.п.). Выросла доля ЗАО (14,9%; +2,6 п.п.
), так как в округе состоялся релиз нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК). Было замечено сокращение экспозиции в ВАО и ЮАО, их доли составили 8,8% (-1,3 п.п.) и 5,9% (-2,0 п.п.) соответственно.
Минимальное количество лотов предлагается в СЗАО (3,5%; +0,5 п.п.) и ЮЗАО (1,8%; +0,1 п.п.).
| Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир) |
 |
 |
| Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (44,5%; −0,6 п.п.).
В корпусах на начальном этапе строительной готовности представлено 27,2% квартир (+0,4 п.п.). Доля лотов в домах, в которых проводятся отделочные работы, выросла на 1,3 п.п., составив 22,7%.
Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (5,6%; −1,1 п.п.).
- Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
- Источник: «Метриум»
По итогам I квартала наблюдалось плавное увеличение доли студий и однокомнатных квартир за счет сокращения доли остальных типов квартир. Преимущественный объем предложения представлен однокомнатными квартирами (35,4%; −3,0 п.п.).
Доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,7 п.п., составив 30% рынка. Почти в равном соотношении представлены трехкомнатные квартиры и квартиры-студии: 16,8% (-1,2 п.п.) и 16,3% (+1,5 п.п.) соответственно.
Многокомнатные лоты занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (1,5%; −0,7 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг — I квартал 2021 г., внутренний круг — IV квартал 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Тренд увеличения доли квартир с отделкой в I квартале 2021 года продолжился. Основной объем предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонируется с финишной отделкой (67,1%), доля выросла за квартал на 1,7 п.п. На квартиры без отделки пришлось 23,6% рынка (-1,8 п.п.). Доля квартир с отделкой white box составила 9,3% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг — I квартал 2021 г., внутренний круг — IV квартал 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам I квартала составила 225 025 руб. (+8,4% за квартал; +21,1% за год). Рост цен зафиксирован во всех округах.
Наибольший прирост отмечен в ЮЗАО, ЗАО и ЮАО (+10,7%, +10,6% и +10,4% соответственно), что связано с плановым повышением цен во многих проектах, а также изменением структуры предложения — увеличилась доля квартир меньшей комнатности с более высокой ценой квадратного метра.
Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра выросла от 4,2% до 9,8%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в I квартале 2021 г.
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,03 млн руб. (+5,6% за квартал; +10% за год). Однако основной прирост показателя наблюдался в марте. В январе-феврале текущего года средний бюджет предложения не превышал 11,76 млн руб. В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший квартал увеличились до следующих уровней:
- студии — 6,54 млн руб. (+8,0%);
- однокомнатные — 9,54 млн руб. (+8,1%);
- двухкомнатные — 13,79 млн руб. (+9,2%);
- трёхкомнатные — 18,36 млн руб. (+8,5%);
- многокомнатные — 25,61 млн руб. (+12,4%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость квартир, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 14,0 | 26,3 | 40,2 | 182 000 | 248 705 | 445 400 | 4 047 000 | 6 540 825 | 10 785 315 |
| 1К | 30,7 | 40,8 | 65,2 | 168 877 | 233 705 | 411 600 | 6 017 200 | 9 535 455 | 19 239 815 |
| 2К | 43,7 | 62,5 | 110,9 | 137 251 | 220 560 | 356 100 | 8 692 320 | 13 785 390 | 26 592 155 |
| 3К | 65,3 | 85,5 | 139,6 | 128 792 | 214 850 | 350 665 | 10 067 400 | 18 360 805 | 33 551 035 |
| 4К+ | 81,2 | 112,7 | 129,1 | 160 000 | 227 125 | 325 370 | 15 744 900 | 25 607 410 | 39 174 525 |
| итого2 | 14,0 | 53,4 | 139,6 | 128 792 | 225 025 | 445 400 | 4 047 000 | 12 026 280 | 39 174 525 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в марте 2021 года:
- ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4,1 млн руб.
- ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.
- ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 16,4 кв. м за 4,8 млн руб.
Основные тенденции
«В I квартале 2021 года активность девелоперов в сегменте первичного рынка новостроек массового сегмента была умеренной — вышло три новых проекта, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
— За аналогичный период в 2020 году в реализацию поступило только два новых жилых комплекса. В начале 2021 года застройщики продолжили реализацию уже представленных проектов массового сегмента.
Так, за три месяца вышло большое количество новых корпусов в составе «старых» проектов (14 корпусов против 11 в I кв. 2020 года).
Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться, достигнув очередного антирекорда. В I квартале 2021 года объем экспозиции снизился до 10,5 тыс. штук. (-25,9% за квартал; −21,7% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра предложения при этом достигла очередного максимума. К концу марта квадратный метр в новостройках столицы стоил в среднем 225 тыс. рублей (год назад — 185,8 тысяч рублей).
В отдельных округах показатель вплотную приблизился к отметке в 250 тыс. руб. и даже превысил ее. Пропорционально средней цене квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 12 млн руб.
(+5,6% за квартал; за год «всего» +10% за счет уменьшения средней площади квартиры в экспозиции на 5,4 кв.м).
В первые три месяца 2021 года количество заключенных сделок на первичном рынке «старой» Москвы по всем сегментам составило около 14,6 тыс.3 (+23% относительно аналогичного периода 2020 года). Доля ипотеки достигла 64% против 55% годом ранее. Таким образом, высокий спрос продолжает присутствовать на рынке, что обуславливает дефицит предложения и рост цен.
Ситуация на рынке продолжает обостряться и рынок уходит все дальше от состояния баланса. Объем предложения продолжает падать, а цены достигают новых высот.
Вероятнее всего, текущие тенденции сохранятся на рынке до середины 2021 года, однако нельзя предсказать насколько предельные значения будут достигнуты по основным показателям спроса и предложения.
Сгладить текущее состояния рынка может выход нового объема квартир и стабилизация спроса, что начнет происходить в конце II — начале III квартала текущего года».
1 В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2 С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.
3 Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам всех классов в «старой» Москве, без оптовых покупок.
Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут?
Специалисты подвели итоги 2020 года и сделали прогнозы на 2021-й. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.
Нежданно-негаданно
В конце 2019 года рынок развивался стабильно. Никто не предполагал, что цены на первичном и вторичном рынках вырастут на 15–16%, вспоминает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
Смотреть запись вебинара на YouTube
С этим мнением согласна и Ольга Тумайкина коммерческий директор ГК ФСК: «Мы не ожидали от 2020 года ни слишком большого роста цен, ни ажиотажного спроса. Однако он оказался для всех нас чем-то вроде американских горок.
В I квартале наблюдался активный спрос, продажи шли хорошо, во II квартале мы увидели падение спроса, связанное с пандемией и введенным режимом самоизоляции. В июне–июле рынок стал постепенно восстанавливаться благодаря льготной ипотеке.
Застройщики, и мы в том числе, запустили много интересных акций, и уже в III квартале мы вышли на бо́льшие объемы, чем планировали, и IV квартал завершили также с превышением плана».
итоги года
На рынке новостроек:
- рекордный рост цен за последнее десятилетие на фоне льготной ипотеки;
- рекордная выручка застройщиков;
- сохранение объема сделок по отношению к предыдущему году;
- снижение объема предложения.
На вторичном рынке:
- сохранение объема сделок на уровне 2019 года;
- неожиданный рост цен;
- падение арендных ставок весной и возвращение их на прежний уровень осенью.
Особенно удивил вторичный рынок, который в последние два-три месяца 2020 года показал прирост цен на 15%, отмечает Алексей Попов. По мнению эксперта, это связано с эмоциональной реакцией рынка на подорожание квартир в новостройках. Именно этим объясняется тот факт, что запрашиваемая цена на бабушкины варианты в хрущевках за год взлетела на 1–1,5 млн рублей.
Льготная ипотека — главная виновница?
Кто виноват в том, что цены на жилье в прошлом году показали спринтерскую скорость роста? На первый взгляд, ответ очевиден: источник «зла» — льготная ипотека. Она вызвала ажиотажный спрос, предложение снизилось, цены взлетели. Но не все так просто.
Свою роль сыграли и снижение ключевой ставки, и общие факторы, связанные с макроэкономической, геополитической, санитарно-эпидемиологической и прочими ситуациями, которые нас сопровождали.
Неопределенность с продлением льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на рынке, в октябре был поставлен рекорд по количеству звонков, бронирований, просмотров и сделок. Застройщики действовали в тех обстоятельствах, которые сложились на рынке. Но неверно думать, что от введения льготной ипотеки выиграли только застройщики.
Льготной ипотеке могут сказать спасибо как девелоперы, так и покупатели. Несмотря на то что застройщики выиграли от запуска ипотеки с господдержкой, главными бенефициарами пока остаются покупатели жилья, полагает Алексей Попов.
По его словам, если сравнить разницу платежа при льготной и обычной ипотеке, то при взносе 25% и сроке кредита 10–11 лет скидка составляет примерно 17%. Цены выросли на 13%, и, действительно, две трети скидки уже находится в цене. Но все-таки треть скидки осталась у покупателя.
Если бы не льготная ипотека, продажи на рынке просели бы как минимум на 20%, уверена Ольга Тумайкина. Льготная ипотека занимает 90–95% всех ипотечных сделок в ГК ФСК.
Благодаря ипотеке с господдержкой среднемесячные выплаты при бюджете 5,5–6 млн рублей снижаются ориентировочно с 35 до 28 тыс. рублей. Это значит, что у людей, которые раньше вообще не рассматривали ипотеку, сейчас такой вариант появился.
Увеличилась доля ипотечных покупателей в бизнес-классе — она достигла 60–65%. Изменилась логика покупки: теперь люди больше копят, чтобы получить ипотеку под меньший процент.
Подешевеет ли жилье в 2021 году?
Развитие рынка недвижимости в 2021 году во многом будет зависеть от восстановления экономики в стране. Главное, чтобы не падали реальные доходы населения. Если улучшится эпидемиологическая обстановка, будут сниматься ограничения, то это будет более эффективно для рынка недвижимости, чем пролонгация ипотеки, не сомневается Алексей Попов.
Если будет снижаться ключевая ставка, то и условия по обычной ипотеке будут привлекательнее. При оптимистичном сценарии можно рассчитывать на ставки 7%. Будут продолжаться субсидированные программы от застройщиков, подчеркивает Ольга Тумайкина.
Уже сейчас понятно, что в 2021 году объем предложения будет расти, так как много проектов находится на стадии получения разрешительных документов.
Покупать или подождать?
«Нужно исходить из потребностей. Если жилой комплекс нравится, нужно покупать, используя льготную ипотеку. Я бы посоветовала определиться с районом, в котором вы хотите жить, и отслеживать старты проектов в этой локации, чтобы успеть купить квартиру на старте котлована: к завершению строительства цены точно вырастут».
Ольга Тумайкина,коммерческий директор ГК ФСК
«Количество предложений в ближайшие два–три месяца будет подрастать, и застройщики станут сговорчивее».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
Ольга Тумайкина считает, что в новом году сохранится тренд на повышение качества проектов.
Почему покупатели все чаще уходят с вторичного рынка на рынок новостроек? У нового жилья лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура.
Сегодня жилье комфорт-класса по качеству приближается к бизнес-классу. Девелоперам приходится постоянно работать над совершенствованием своих проектов, иначе они просто проиграют в конкурентной борьбе.
Также будет увеличиваться доля квартир с отделкой. «Этап “сам себе дизайнер” миновал. Люди хотят побыстрее въехать в новую квартиру, — говорит Ольга Тумайкина. — Девелоперы будут стремиться к тому, чтобы сдавать большую часть квартир с финишной отделкой или отделкой white box.
Кроме того, у покупателей появится возможность выбирать материалы для отделки своих квартир. Так, в компании ФСК для квартир комфорт-класса запустили сервис «Конструктор отделки». С его помощью покупатель отбирает понравившиеся варианты материалов, а программа автоматически рассчитывает стоимость».
Не исключено, что тренд на квартиры с отделкой в дальнейшем будет закреплен законодательно, указывает Алексей Попов.
Цены будут расти, но медленнее, чем в прошлом году. «Двузначного роста не будет — скорее всего, рост цен по рынку в целом составит 8–9%. Стоимость жилья росла на протяжении всего существования рынка недвижимости, за исключением кризисных 2009–2010 и 2014–2015 гг.», — напоминает Алексей Попов.
На вторичном рынке рост цен в следующем году не превысит 5–6%. С учетом того, что в последние месяцы 2020 года цены на вторичную недвижимость достигли пика, в дальнейшем реально некоторое охлаждение рынка.
Таким образом, согласно прогнозам экспертов, при оптимистичном развитии событий рынок недвижимости ждет более спокойный год, чем предыдущий.
На рынок выйдет много новых проектов, что предоставит покупателям больший выбор. Ажиотажный спрос на жилье останется в 2020-м.
Но о снижении цен на жилье нам, увы, остается только мечтать: эксперты считают, что в новом году в целом по рынку квартиры подорожают еще на 5–6%.
Обзор рынка недвижимости за 1 квартал 2021
Аналитик Российской Гильдии Риэлторов Карина Себелева поделилась обзором рынка недвижимости в текущих условиях.
Динамика предложения на первичном и вторичном рынках многоквартирного жилья за 1-й квартал 2021 года говорит о дефиците объектов на продаже. Объем предложений, по отзывам агентств недвижимости Кирова, упал в 1 квартале 2021 на 15-20% по сравнению с 4 кварталом 2020 года.
Динамика средних цен предложения (вторичный рынок) за 1 кв.м
Первый квартал 2021 года
| Хрущевки | Полная цена начало января 2021 (т. р.) | Полная цена, конец марта 2021 (т. р.) |
|
Динамика цены за период, за кв метр (%) |
| 1 комн | 1247,88 | 1386,13 | 44064,25 | +10,46% |
| 2 комн | 1709,13 | 1762,25 | 39692,25 | +3,25% |
| 3 комн | 1992,13 | 2168,75 | 37420,13 | +7,68% |
| Новая планировка | Полная цена начало января 2021 (т. р.) | Полная цена, конец марта 2021 (т. р.) |
|
Динамика цены за период, за кв метр (%) |
| 1 комн | 1711,70 | 1762,10 | 50 796,20 | -+2,71% |
| 2 комн | 2460,30 | 2646,3 | 50 790,5 | +7,98% |
| 3 комн | 2865,44 | 3051,44 | 46 862,56 | +7,95% |
| Индивидуальная планировка | Полная цена начало января 2021 (т. р.) | Полная цена, конец марта 2021 (т. р.) | Цена м2, конец марта 2021 (руб.) | Динамика цены за период, за кв метр (%) |
| 1 комн | 2333,29 | 2472,71 | 61360,57 | +5,86% |
| 2 комн | 3754,00 | 3909,00 | 63118,29 | +4,79% |
| 3 комн | 5036,57 | 4982,29 | 61109,57 | +1,10% |
Средний прирост в цене 1 квадратного метра вторички за 1 квартал 2021 года — 5,75%. Новая вторичка (свежесданные дома, дома возрастом до 5 лет), растет быстрей, подтягиваясь до новостроек.
В общем, за активный период роста спроса и цен, с июля 2020 года по настоящее время (конец марта 2021) рост квадратного метра вторички составил 15,56%, в первом квартале ситуация усугубилась нарастаюющим дефицитом объектов на экспозиции.
Как поделились информацией риэлторы РК Регистрационное бюро, цены вернулись на максимальную отметку 2015 года. Так, например, купив на пике цен в 2015 году 1 комнатную квартиру новой планировки в ЮЗР за 1800 тыс.руб.- в период с 2017 по май 2020 года продать ее можно было примерно от 1400 тыс.руб. На данный момент цена отросла на эти же 1800 тыс. руб.
На снижение цены влияла более высокая ставка по ипотеке и больший объем предложения на первичном рынке. На данный момент цены могут упереться только в покупательскую способность.
Новостройки. По стандарт классу (объекты массовой застройки) средний прирост -на 7,45% за 1 квартал 2021г.
Тенденции рынка жилья в текущий период
Желания продавцов и возможности покупателей. Переломный момент.
Дефицит жилья дает продавцам возможность поднимать цены. Поднимать цены продавцы будут до тех пор, пока показатели не упрутся в психологическую стену (сколько покупатели готовы отдать за такое жилье) и в покупателькую способность.
Но давайте посмотрим примеры целесообразности покупки сейчас:
Однокомнатная квартира новой планировки в Центре
| Купить или снимать? | Лето, 2020 год | 2021 год, 1 квартал |
| снимать | 9 000 руб+коммунальные | 9 000 руб+коммунальные |
| купить в ипотеку | Цена 1575 тыс. руб. | Цена 1800 тыс. руб. Цена выше на 225 тыс. руб. |
| Первоначальный взнос 15% 240 тыс. руб., ставка 8,6% | Первоначальный взнос 15% 270 тыс. руб., ставка 8,4% | |
| Платеж 11600 руб. на 20 лет | Платеж 13200 руб. на 20 лет | |
| Разница 2600 руб. между своей и арендованной | Разница 4200 руб. между своей и арендованной |
На данный момент увеличился разрыв между арендой 1 комнатной квартиры и ежемесячным платежом по ипотеке, он составил около 4500 тысяч в месяц из-за роста цен.
Как насчет обменов? Может быть доплата осталась прежней?
При переезде из 1 комнатной хрущевки в 2 комнатную доплата осталась примерно на том же уровне, порядка 350-400 тыс, а вот в более ликвидном сегменте новых планировок разрыв вырос.
Например, на 2019 — начало 2020 года обмен 1 комнатной новой планировки в ЮЗР стоил порядка 500 тыс. (при средних ценах 1400 тыс и 1900 тыс). На данный момент обмен обойдется в порядка 700 тыс.
(1800 тыс и 2500 тыс соответственно).
Дефицит жилья. Взгляд изнутри.
По данным сайта авито (самый наполняемый ресурс области) — максимальное количество объектов на рекламе 4 квартала 2020 года — октябрь, которое логично снизилось к концу декабря. Самый дефицитный месяц 1 квартала — февраль 2021 года — объем предложений просел на 20% по сравнению с октябрем 2020 г. (напомним, рост цен в квартале — на 5,75 по вторичке).
Но картина начала меняться! В марте рынок начал насыщаться, объем предложений расти(прирост- на 1700 обьъектов за месяц), превысив данные ноября 2020 г.(см. график).
Конечно, дефицит объектов еще есть (как на вторичке, так и на первичке, объем строительства которой падает по 9% с 2018 года каждый год). Картина дефицита разнится по локациям. Но спрос покупателей на такие цены начинает охладевать. Это уже видно и по снижению звонков по отзывам риэлторов, так и по обратной связи от потенциальных покупателей, которые хотели выйти на рынок.
- Что в спросе сейчас?
- Жилье с ремонтом.
- Квартиры «под ключ», на решение о покупке готовой квартиры влияют как цены на стройматериалы, так и растущее количество молодых покупателей, которые выбирают «картинку», хотят готовый продукт, причем далеко не всегда для них важен год постройки и ликвидность.
- Квартиры без ремонта стоят на экспозиции гораздо дольше, часто их выкупают инвесторы под ремонт, выставляя в рекламу готовый объект по верхней границе рынка.
- Ожидания на второй квартал, до конца 2021 года
- Как мы делились своим мнением, давая обзор 2020 года, 2021 год мы видим кризисным.
В первом квартале это ощутили профессиоанальные участники рынка, столкнувшись с дефицитом предложения, отсюда и снижением продаж как на вторичке, так и на рынке новостроек. Начал и исчерпывать себя ресус роста цен, примеры дисбаланса цен предложений и покупательской способности мы привели выше.
Рынок в ожидании роста ключевой ставки ЦБ. Сегодня, 23 апреля 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта — до 5% годовых, второе повышение с марта.
С июля 2020-го показатель держался на рекордно низком уровне в 4,25%. Идут разные реакции на планы ЦБ поднять ставку в ближайшие годы до 6%.
Но ценам на рынке недвижимости нужно остыть, повышение ставки будет этому способствовать.
Резюмируя, можно сказать — страх, что льготная ипотека скоро закончится, увеличение себестоимости строительства, снижение объемов стройки давят цены на новостройки вверх, подтягивая вторичку.
Платежеспособность, которая уже перестает дотягиваться, начнет давить вниз, наполняя рынок свободными предложениями.
В случае непродления программы льготной ипотеки «для всех», часть покупателей перейдет на вторичку.
Поддерживающие факторы для спроса — остается ипотека, расширенная программа материнского капитала (подробнее в обзоре), планы точечно продолжать использовать льготную ипотеку, включая субсидирование рынка ИЖС.
в подготовке материалов учавствовали аттестованные аналитики РК Регистрационное бюро.
Стоимость строительства дома из газобетона в 2021 году выросла на 25%. Почему? Что с рынком?
Смета на строительство дома из газобетона под ИЖС выросла на 25 — 30 %. Это не заговор строительных компаний или поставщиков, это российские реалии в 2021-м году. Давайте разбираться в стоимости основных составляющих дома.
Подорожал пиломатериал
В этом видео от 2020 года наш главный инженер Александр Смирнов сравнивает типы перекрытий: из монолитной плиты, сборно-монолитные, из деревянных балок и др.
Вскользь он упоминает, что цены на пиломатериал дорожают: в начале 2020 г. — 10 000 руб. за 1 м³, сейчас, в апреле 2020 г. уже 11 тыс. руб. за 1 м³.
Ха-ха. Знал бы он, что будет в мае 2021-го!!!
В чате, где состоит более чем 2 000 директоров и топов строительных компаний, ведётся дискуссия про повышение цен на пиломатериал. Они предполагают, как это отразится на стоимости деревянных домов.
Известный крупный производитель домокомплектов из клееного бруса пишет о реальной стоимости доски — 18 тыс. руб. за м³
Известный крупный производитель домокомплектов из клееного бруса пишет о реальной стоимости доски — 18 тыс. руб. за м³
Почему произошёл резкий рост цены?
Одна из главных причин такого скачка цен на 45 % за год — это экспортные интересы производителей пиломатериала. Куда интереснее продавать тонны древесины и пиломатериала в европейские страны за евро.
Динамика роста курка евро к рублю
Динамика роста курка евро к рублю
По официальным данным Россия экспортирует 15 млн. кубометров круглого леса в год. И 70 % всего леса идёт в Китай.
Цены на пиломатериалы в США выросли на 89,7 % в годовом исчислении в апреле. Число частных домов, разрешенных к строительству, но ещё не реализованных, выросло до самого высокого уровня с 1999 года, что говорит о нерешительности со стороны застройщиков.
Спрос на частные жилые помещения на фоне пандемии COVID-19, которая вынудила миллионы американцев работать из дома и посещать занятия дистанционно, подпитал ажиотаж на рынке жилья. Но вирус нарушил работу лесопилок и портов, что привело к нехватке пиломатериалов, а также повышению цен.
США экстренно скупили все пиломатериалы в Европе. Цены взвинтились в США, в Европе и по цепочке в России…
Почему нас волнует стоимость пиломатериала, если мы строим дома из газобетонных блоков?
Не смотря на то, что мы строим дома из газобетона, пиломатериал в строительстве мы также используем:
- для монтажа опалубки фундамента;
- для чердачного перекрытия и всей конструкции крыши: мауэрлат, стропильные ноги, обрешётка, контробрешётка;
- для перекрытий террас. В половине проектов эти перекрытия мы делаем из балок 50х200 мм;
- для пола террас и балконов. Лиственница дорожает с такими же темпами, как и ель/сосна;
- для облицовки фасада планкеном;
- для обрешётки при создании вентилируемого зазора между стеной из газобетона и сайдингом.
Итого: на дом 150 м² вам может понадобится 30-40 м³ пиломатериала.
Смета за год выросла на 240 — 320 тыс. рублей. Это данные исходя из того, что цена выросла на 8 тыс. руб. Но, кажется, к концу сезона цифры будут ещё страшнее.
В конце статьи мы обязательно покажем разницу в стоимости строительства дома под крышу на примере нашего проекта одноэтажного дома ЗС 400-19.
Вот он с высоты птичьего полёта:
Проект дома СК «Золотое сечение» — ЗС «400-19»
Проект дома СК «Золотое сечение» — ЗС «400-19»
Рост цен на арматуру
Арматура для каркаса фундамента дома и межэтажных перекрытий
Арматура для каркаса фундамента дома и межэтажных перекрытий
Арматура рванула в цене почти на 70 %.
А что такое арматура в стройке? Это любые железобетонные конструкции: фундаменты, буронабивные сваи, колонны, армопояса, сборные плиты перекрытий, монолитные плиты, лестницы, ступеньки, габионы и т.д.
Цена на металлопрокат за год выросла с 38 тыс. руб. до 65 тыс. руб. за 1 тонну.
Как это произошло при инфляции в стране 5 %? Механизм формирования цен является рыночным и зависит от ряда факторов: динамика спроса на рынке России и уровень мировых цен на металлопрокат. В итоге, чтобы ни произошло, все это ложится на плечи конечного покупателя.
В ФАС планируют проработать комплексные меры, чтобы бороться с ростом цен на жилье, который начался из-за удорожания металлопродукции.
В металлургической отрасли считают, что цены на металлопрокат упадут без государственного вмешательства, вслед за коррекцией мировых цен.
А компаниям в малоэтажном строительстве остаётся только предупреждать всех заказчиков о постоянном и необъяснимом росте цен.
Рост цен на мебель
Так получается, что мы строим под ключ менее 50% от всех наших заказов. Далее люди либо замораживают строительство, либо сами ищут мастеров, бригады, сами закупают материалы.
Когда мы говорим о повышении стоимости строительства дома, мы должны понимать, что его необходимо не только построить, а ещё и обставить мебелью и всей необходимой сантехникой. Эти все элементы тоже растут в закупочной стоимости…
По данным Минпромторга, в первом квартале 2021 года средняя цена на мебель выросла на 12 %, внутренняя на ДСП — на 23 %, а экспортная — на 49 %. В 2020 году из-за коронавируса производство ДСП снизилось на 1,5 %, в то же время экспорт увеличился на 16 %.
Очевидно, что производители комплектующих (в первую очередь — древесно-стружечных плит) тоже переориентировались на внешние рынки, а для внутреннего потребления выравнивают цены с экспортными контрактами. Россия — сырьевой придаток соседних стран? Нет — нет, что вы такое говорите!
В Московской области чаще всего строят дома 150 — 200 м².
Вы помните, сколько денег вы вложили в мебель для своей квартиры? Умножайте на 2 эту сумму, потому что в доме больше площадь, а потом ещё раз умножайте на 1,5, потому что цены выросли. Если в апреле диван стоил 15 тыс. руб., то сейчас уже от 20 тыс. руб. Честные компании убирают цены со своих сайтов, потому что невозможно каждый день их менять.
Пока не насытится спрос на мебельную продукцию за границей, ждать стабилизации цен на мебель в нашей стране не приходится. Так что покупать мебель стоит прямо сейчас, дешевле уже не будет.
Рост цен на ОСП
На фото каркасный дом, в котором ОСП (OSB) на черновых полах и обшивке стен
На фото каркасный дом, в котором ОСП (OSB) на черновых полах и обшивке стен
Каркас для большинства мебели делают из древесно-стружечных плит. Производители повысили цены не только на обрезной пиломатериал, но и на отходы производства: на «опилки», которые будут покупать для создания мебельного щита.
Ориентированно — стружечная плита (англ. OSB) — представляет собой многослойный (3 — 4 и более слоёв) лист, состоящий из древесной стружки (тонких щепок), которая склеена различными смолами. Из ОСП делают и мебель, и обшивку, и упаковку для мебели.
В частном домостроении используют ОСП для чернового пола, многоразовой опалубки, обшивки перегородок. Производство СИП-панелей полностью зависит от этого материала. А это, как всегда считалось, один из самых дешёвых способов построить тёплый дом. Но теперь стоимость за квадратный метр увеличилась.
Посмотрите на динамику роста цен в 2021-м году на ОСП-3 9 мм за 1 лист:
620 — январь, 650 — январь, 675 — февраль, 680 — март, 690 — март, 750 — март, 800 — март, 845 — апрель, 880 — апрель, 900 — апрель, 940 — апрель, 1020 — апрель, 1160 — апрель, 1200 — апрель, 1400 — май, 1590 — май, 1635 — май
Строить дом из дерева теперь невыгодно!
Промежуточный вывод такой, что домокомплекты из клееного бруса и бревна теперь стоят в 2 раза выше. А строительство по каркасной технологии перестаёт быть экономным из-за использования пиломатериала, ОСП и фанеры, которые растут в цене каждый месяц.
В ближайшие годы будем видеть, как на вторичном рынке загородной недвижимости будут появляться дома с завышенной стоимостью.
Собственники будут ориентироваться на высокую стоимость строительства в текущем году, хотя класс их дома не будет соответствовать заявленным ценам.
Теперь есть смысл строить дом из клееного бруса, если у вас дорогая земля в престижном районе Московской области. В других случаях вы не сможете выгодно продать «золотой» дом на участке 6 соток в СНТ…
Рост цен на строительство из газобетона
- Строительная компания Золотое сечение проектирует и строит дома из газобетонных и крупноформатных керамических блоков.
- Нужно понимать, что в цене выросли не только материалы, но и стоимость работы специалистов, стоимость доставки, а также стоимость аренды строительной техники.
- На момент публикации этой статьи на ЯндексДзен стоимость газобетонных блоков Ytong (Итонг):
Газобетонные блоки Итонг цена в Москве
Газобетонные блоки Итонг цена в Москве
Актуальные цены на газобетонные блоки от производителя Итонг смотрите здесь.
Дом из газобетона по проекту ЗС 400-19 мы начали строить в Солнечногорске в 2020-м году летом. Одноэтажный и под ИЖС. Общая площадь 153,41 м². Листайте галерею, чтобы посмотреть все фото дома.
Проект ЗС 400-19Проект ЗС 400-19Проект ЗС 400-19
Стоимость строительства этого одноэтажного дома
в 2020-м: 4 806 670 рублейв 2021-м: 6 021 045 рублей
Что входит в эту цену? Материалы и работа.
Фундамент, согласно проекта ж/б лента с разным сечением 900х600500 300мм (для опоры стены и плит, для опоры стен с кирпичной облицовкой, для опоры внутренних перегородок), блоки стеновые Итонг (375 D400, 250 D500, 200 D500), жб плиты перекрытий фундамента, чердачное перекрытие первого этажа, конструкция крыши, гибкая черепица.
А так же все работы по надзору за ведением строительства, организация проживания бригады, организация мест для складирования строительных материалов, доставка, разгрузка, аренда трактора, манипулятора, крана, вывоз строительного мусора.
Кирпичная облицовка в эту стоимость не входит. Облицовка фасада (Кирпич керамический лицевой МАНЧЕСТЕР-КРОСТА 1NF) после повышения цен в этом году: 1 242 000 рублей. В прошлом году считали другой кирпич, другую затирку и т.д, поэтому сравнивать нерелевантно.
Итак, стоимость строительства дома из газобетона в 2021-м году составляет 38 — 40 тыс. рублей за 1 м² только на первом этапе строительства.
Для строительства под ключ стоит закладывать сумму в 2 раза выше.
Чей-то построенный дом мечты
Чей-то построенный дом мечты