Оспаривать кадастровую стоимость можно без экспертного заключения

Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога.

Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.

Определение и правовое регулирование

Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимого имущества, которая внесена в ЕГРН. Она определяется на основании положений №273-ФЗ, принятого 3 июля 2016 года. В настоящее время актуальной является редакция документа, утвержденная 29 июля 2017 года.

Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на принадлежащее физлицу имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты:

• участки земли, находящиеся в частной собственности;
• квартиры, частные жилые дома или помещения;
• нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
• садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.

Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.

Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки

Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены квартиры, дома или участка. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.

Действующее законодательство дает положительный ответ на вполне логичный вопрос налогоплательщиков, можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта, полученную в результате государственной оценки.

Необходимость проведения такого мероприятия не вызывает вопросов, так как практика показывает: правильно проведенное оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или квартиры нередко позволяет сократить налог в 2-3 раза.

Процедура оспаривания стоимости объекта недвижимости по кадастру регламентируется положениями №135-ФЗ, утвержденного 29 июля 1998 года. Федеральный закон определяет правила оценочной деятельности в России. Актуальная редакция документа принята 28 ноября 2018 года.

Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:

• допущенные в расчетах неточности или ошибки;
• отсутствие учета важных особенностей и характеристик недвижимости;
• снижение реальной стоимости объекта недвижимости из-за изменений рыночной конъюнктуры.

Важно. Действующий порядок оспаривания позволяет не только уменьшить предстоящие налоговые платежи, но и вернуть часть совершенных ранее выплат. Как следствие — вложенные в реализацию мероприятия средства, например, на независимую оценку недвижимости физлица, могут окупиться в течение одного-двух лет.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года

Действующее законодательство предусматривает два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога. Первый предполагает обращение в региональную комиссию при Росреестре, а второй – в судебные органы.

Принимая решение об оспаривании результатов кадастровой стоимости, первым делом следует получить всю необходимую исходную информацию.

Проще всего сделать это, воспользовавшись сервисами официального сайта Росреестра. Информация обо всех объектах, включенных в ЕГРН, обобщена в единую базу данных.

Для поиска нужного объекта недвижимости используется основной реквизиты в виде кадастрового номера или даже его части.

Досудебное оспаривание стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, указанной в ЕГРН, предусматривает обращение в комиссию Росреестра. Подобные органы созданы в каждом регионе России специально для рассмотрения подобных вопросов.

Преимущества досудебного урегулирования

Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья в досудебном порядке имеет несколько существенных преимуществ, по сравнению с обращением в суд. В их числе:

• оперативное рассмотрение дела, которое занимает не более месяца;
• минимальный уровень сопутствующих расходов. Фактически, владельцу недвижимости необходимо оплатить только проведение независимой оценки, сэкономив на госпошлине и расходах на услуги юристов;
• возможность последующего оспаривания стоимости имущества по кадастру в суде. Обращение в территориальную комиссию Росреестра не лишает владельца права подать исковое заявление в судебные органы.

Порядок оспаривания в комиссии Росреестра

Законодательство предусматривает сравнительно простую и понятную процедуру рассмотрения вопроса в досудебном порядке. Она предусматривает несколько последовательно реализуемых этапов:

• сбор исходной информации об объекте недвижимости;
• проведение независимой оценки стоимости имущества;
• оформление и подача в комиссию заявления с приложенными к нему правоустанавливающими документами на недвижимость и отчетом эксперта-оценщика;
• уведомление заинтересованных сторон о дате рассмотрения вопроса (осуществляется работниками комиссии в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления);
• рассмотрение вопроса по существу;
• вынесение решения комиссии по результатам разбирательства (крайний срок для отправки решения – 5 дней после заседания).

Важно. Несмотря на кажущуюся простоту описанной выше процедуры, для получения благоприятного конечного результата требуется грамотная подготовка комплекта документов и проведение профессиональной оценки имущества. Поэтому целесообразно пригласить квалифицированных специалистов, расходы на которых окупятся гарантированным и максимально возможным снижением кадастровой стоимости.

В суде

Принимая решение оспорить кадастровую стоимость объекта в суде, необходимо понимать, что это заметно более длительное, трудоемкое и затратное мероприятие. Его процедура регламентируется положениями КАС РФ (глава 25), введенного в действие после утверждения №21-ФЗ от 8 марта 2015 года.

В исковое заявление, составляемое владельцем недвижимости или его юристами, включается одно из трех возможных требований:

• оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
• использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
• проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

• выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
• документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
• правоустанавливающую документацию на имущество;
• экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Продолжительность рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра не превышает 1 месяца. При обращении в суд срок разбирательства составляет не больше 3 месяцев. Он может быть увеличен на время проведения судебной экспертизы.

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 04.03.2020 г.

SRG в СМИ

Михаил Прихожан, юрист, направление «Юридическая практика» Группы компаний SRG:

Для правообладателей объектов недвижимости и земельных участков вопросы оптимизации налоговых платежей и платежей за использование земельных участков являются одними из самых важных. Учитывая, что в большинстве случаев расчет указанных платежей ведется исходя из кадастровой стоимости, вопросы ее снижения становятся ключевыми для многих правообладателей зданий и земельных участков.

Действующее законодательство позволяет снизить размер кадастровой стоимости путем ее оспаривания. Порядок оспаривания кадастровой стоимости регулируется ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.

№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», гл. 25 КАС РФ, а также Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г.

«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В частности, законом определено, что заинтересованные лица могут обратиться в комиссию или суд с соответствующим заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащих им объектов.

В число необходимых для этого документов входит отчет об оценке. Однако для правообладателей объектов недвижимости и земельных участков затраты на подготовку такого отчета становятся весьма тяжелым бременем. Кроме того, при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости в суде такой отчет редко ложиться в основу судебного акта.

Чаще всего суды назначают судебную оценочную экспертизу, по итогам которой и выносится судебное решение. Отчет об оценке в этом случае становиться фактически ненужным, при этом платить за него порой требуется весьма немало.

В связи с этим становиться актуальным вопрос о том, возможно ли оспорить кадастровую стоимость без представления отчета об оценке.

Попробуем разобраться возможно ли это с точки зрения имеющегося законодательства и правоприменительной практики.

Буква закона

К числу обязательных документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде, относится отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном носителе и в форме электронного документа (ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Если такой отчет не предоставить, заявление об оспаривании не будет рассмотрено комиссией или судом.

Аналогичное требование содержат КАС РФ (ст. 246, 248 КАС РФ) и Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28. При этом в ст. 246 КАС РФ и вышеназванном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 28 отмечено, что отсутствие отчета об оценке в представленном для оспаривания кадастровой стоимости комплекте документов является основанием для возвращения административного искового заявления.

Более того, в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 отмечено, что если факт отсутствия отчета об оценке будет выявлен при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости, суд оставит такое заявление без рассмотрения.

Таким образом, в рамках действующего законодательства оспаривание кадастровой стоимости без представления отчета об оценке рыночной стоимости невозможно.

Судебная практика

Судебная практика подтверждает изложенную выше позицию.

Например, при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке Волгоградский областной суд принял соответствующее административное исковое заявление к производству и вынес решение по нему, несмотря на то, что административным истцом не был представлен отчет об оценке рыночной стоимости оспариваемого земельного участка. В итоге суд вынес решение по итогам проведения судебной оценочной экспертизы. Однако с данной позицией не согласился Верховный Суд РФ, отменив решение суда и оставив дело без рассмотрения (определение Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. № 16-АПГ15-34).

Кадастровая стоимость – Оспаривание

Кадастровая стоимость

Кто, когда и по каким основаниям может оспорить кадастровую стоимость

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, имеет ли заявитель такое право, а также имеются ли основания и не пропущен ли срок для оспаривания.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти данные, достаточно ввести кадастровый номер, условный номер, адрес объекта или номер права.

Также информацию можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В нем вся собственность отражена с указанием кадастровой стоимости.

Власти субъектов РФ размещают информацию о кадастровой стоимости на своих информационных ресурсах.

Лица, которые вправе оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты ее определения (ч. 1 ст. 22 Закона № 237 ФЗ):

• собственник, в том числе участник долевой собственности;
• бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;
• лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;
• лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости;
• органы государственной власти, органы местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
• прокурор, действующий в публичных интересах.

Обоснование: п. 6 Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – Постановление № 28).

Основания для оспаривания

Заинтересованное лицо вправе оспорить кадастровую стоимость, если нужно установить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, когда установили его кадастровую стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно, если она существенно превышает рыночную. Разница возникает из-за неодинаковых методик расчета.

Кадастровая стоимость определяется массово, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости (приказ Минэкономразвития от 07.06.2016 № 358 об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

• исковое заявление;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную); 
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения); 
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
• сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
• иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Почему кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать? — Inex — Оценка на совесть

Почему кадастровую стоимость можно и нужно оспаривать?

Если вы являетесь владельцем имущества, либо планируете арендовать дорогостоящие объекты, мы рекомендуем вам ознакомиться с таким понятием, как кадастровая стоимость (КС). Конечно, подавляющее большинство собственников знают, что на основании КС государство рассчитывает величину налоговых отчислений. Но владельцев недвижимости чаще всего такие завышенные суммы не устраивают.

Почему необходимо оспаривать кадастровую стоимость? Оценку для определения кадастрового значения осуществляют с помощью массового метода, который не может в полной мере выявить особенности конкретного объекта, влияющие на его стоимость. Здесь используется усредненная оценочная модель, показывающая ориентировку на средние математические значения. По этой причине КС часто завышена, но многие владельцы недвижимости принимают этот факт как данность.

Для чего проводится процесс оспаривания

КС можно увеличить, либо уменьшить, и тогда собственник или арендосъемщик сможет сохранить свои деньги.

В некоторых случаях, когда КС составляет более миллиарда рублей, ваша экономия будет приравниваться к миллионам, а это вполне внушительные суммы.

За услугу оспаривания кадастровой стоимости вы заплатите совсем небольшую сумму, а опытные оценщики подготовят для вас оценочный отчет, а также окажут поддержку в суде.

Обращение к грамотным специалистам многократно повысит ваши шансы на переоценку и изменение КС в вашу пользу. Учитывая эти факты, смысл оспаривания кадастровой стоимости ЕСТЬ ВСЕГДА.

Другой вопрос, насколько правомерны будут ваши претензии? Для того, чтобы суд, либо комиссия при Управлении Росреестра удовлетворили ваши требования, для переоценки и внесения изменений в кадастровый документ нужны законные основания.

Какие перспективы?

Какова вероятность того, что даже при имеющихся основаниях (их мы перечислим далее) вам не откажут в пересмотре? Прежде чем выполнить полноценную оценку стоимости недвижимого объекта для обращения в суд, мы оцениваем перспективы. Это первый этап работы, позволяющий сэкономить ваши деньги. Мы выявим и покажем вам реальные цифры, на которые выйдем в итоговом отчете.

Основания для пересмотра КС

• Неточности, допущенные в отчете государственными оценщиками. Показатели, по которым осуществлялась кадастровая оценка, не совпадают с первичными данными в ваших документах.
• Смысл оспаривания есть, если КС превышает реальную рыночную стоимость. Чтобы установить данные расхождения, оценочная компания БЕСПЛАТНО подготавливает для клиента предварительные расчеты перспектив снижения КС.
• Эксперт фиксирует различия в новом отчете рыночной стоимости недвижимого объекта. Далее документ проходит экспертизу в саморегулируемой организации. Если оспаривание КС будет проходить в судебном порядке, экспертиза на отчет – обязательное условие. При оспаривании в комиссии тоже нужно предоставлять экспертизу, но только в том случае, если снижение будет больше, чем на 30%.
• При меньших показателях проверка не нужна — достаточно представить итоговый отчетный документ. В этом случае заказчик сможет сэкономить, т. к. другие документы ему не понадобятся.

Как и где оспаривать кадастровую стоимость

• Обращаясь в компанию «ИНЕКС», вы узнаете, есть ли у вас законные основания для пересмотра КС квартиры, здания, нежилых помещений, либо земельного участка, и какие цифры вы получите, если оценка будет совершена повторно (подробнее об этом можно почитать здесь). Уважаемые заказчики, обращаем ваше внимание, что предварительный анализ перспектив снижения кадастровой стоимости мы делаем бесплатно. Это позволит вам понять, какие действия будут предпочтительнее, где лучше оспаривать КС, и есть ли смысл этим заниматься.
• Многие граждане не понимают, куда им обращаться по вопросам оспаривания кадастровой стоимости: в специальную комиссию при Росреестре, либо сразу в суд? Если при обращении в комиссию по оспариванию КС при Росреестре будет получен отказ, то следующим действием должно быть обращение в суд. Однако физическим и юридическим лицам можно вообще не пользоваться услугами данной организации, а сразу готовить документы для обращения в судебные органы.
• Независимые эксперты компании «ИНЕКС» помогут вам узнать, какую сумму вы переплачиваете при выплате налогов. Мы в короткие сроки подготовим для вас отчет по оценке рыночной стоимости недвижимости в Москве и области, проконсультируем по всем вопросам, а также поможем добиться положительного результата в суде. Благодаря нашей работе, вы сможете сэкономить достаточно большие суммы денег. 
• Мы круглосуточно принимаем звонки, а также заявки по электронной почте. Запишитесь, чтобы получить предварительную бесплатную консультацию, и мы сами перезвоним в удобное для вас время.

Оспаривание кадастровой стоимости

После внесения изменений в законодательство кадастровая стоимость стала приравнена к рыночной стоимости, так как теперь налог на недвижимость считается исходя из кадастровой стоимости. И в некоторых случаях это стоимость может быть явно завышенной, в связи с чем возникает вопрос как кадастровая стоимость может быть выше рыночной?

Как оспорить кадастровую стоимость

Завышение кадастровой стоимости понятно – чем она больше, тем больше граждане заплатят налогов. Но как быть если она ставит вас в трудное финансовое положение, выход есть – оспаривание кадастровой стоимости.

Чтобы начать процесс оспаривания вам потребуется обратиться к профессиональному оценщику, который обладает всеми необходимыми сертификатами и соответствующим образованием. У него вы заказываете отчет об оценке вашего имущества, допустим это жилой дом. Оценка стоит около 5-10 тыс.

Из его заключения вы узнаете о реальной стоимости вашего дома, и если она в несколько раз меньше кадастровой стоимости, тогда вы можете оспорить размер кадастровой стоимости, если же стоимость такая же или чуть меньше, но не существенно, то оспаривать кадастровую вы будете на свой страх и риск.

Оспаривание кадастровой стоимости через росреестр

Итак у вас есть отчет об оценке, далее вам вы можете обратиться в соответствующую комиссию Росреестра по данным спорам либо обратиться в суде. Важно, что вы можете обратиться в суд сразу, без соблюдения досудбеного порядка.

В комиссию вы предоставляете

• заявление, в котором описываете обстоятельства, по которым считаете завышенной кадастровую стоимость,
• копии документов на дом (свидетельство, договор, выписку из ЕГРН)
• и отчет об оценке.

Соответственно, по представленным документам комиссия и примет решение, проверит как проводилась оценка при постановке на кадастровый учет, по каким показателям была произведена оценка. Если ваши доводы убедят комиссию, то она вынесет положительное решение, если нет, то обращаетесь в суд.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

В суд вы составляете административное исковое заявление, прикладываете те же документы, и оплачиваете пошлину за подачу иска в суд.

На суде в большинстве случаев будет назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой и будет принято решение.

Поэтому можете заранее подготовиться к такому повороту событий и составить список возможных кандидатов в эксперты, так как росреестру не будет выгодно уменьшать стоимость кадастровую, и они постараются предложить своего эксперта, который может быть прямо заинтересован в исходе дела.

В качестве доказательства также можете предоставить техническое заключение о характеристиках дома, из каких материалов он состоит, процент износа, год постройки.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость

Оспаривание кадастровой стоимости нужно тогда,

• когда вам надо снизить налоговую нагрузку, которая является непосильной,
• либо вам надо продать недвижимость, однако срок, когда вы освобождаетесь от уплаты налога, не истек, и вы должны указать в договоре кадастровую стоимость (0,8 от стоимости), а покупателя на такой дорогостоящий объект нет. 

В этих случаях в обязательно оспаривайте кадастровую стоимость.

Пример из практики

У клиента в собственности был земельный участок, который он получил по наследству. Кадастровая стоимость земли составляла 3 млн. рублей, что существенно превышало его рыночную стоимость, которая составляла около 1 200 000 руб.

Соседние участки имели плюс/минус такую стоимость. А платить завышенный налог желания не было. Чтобы иметь гарантию того, что суд оспорит кадастровую стоимость, был заказан отчет об оценке участка, который показал стоимость в размере 900 тыс. рублей.

И было принято решение обращаться в суд.

• Составили административный иск
• В суде назначили судебную оценочную экспертизу
• Экспертиза показала тот же результат, что и независимая оценка.
• Суд принял решение о пересмотре кадастровой стоимости и установил кадастровую стоимость в 900 тыс. руб.

Как оспорить кадастровую стоимость в Комиссии Росреестра?

• Что нужно знать для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии Росреестра, каковы сроки подачи заявления и статистика рассмотрения обращений, рассказала Анастасия Рой, юрист компании «ТопЛайн».
• Обращение в Комиссию Росреестра за установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно положениям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
• Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки, которая может служить налоговой базой для целей налогообложения, а также базой для расчёта арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка.
• Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке и требованиями законодательства об оценочной деятельности на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости: площадь, разрешенное использование, месторасположение, категория земель и другое.

В рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость определяется в результате массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости, а не конкретного объекта. Не редки случаи, когда в такой группе имеется объект, который обладает уникальными характеристиками, установление которых может существенно снизить размер его кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить вытекающие из неё платежи (налог, арендная плата).

В этом случае установление кадастровой стоимости такого объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является законным способом уточнения основных экономических характеристик объекта, которое направлено на установление кадастровой стоимости в соответствующем объекту недвижимости размере.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право лица, чьи права или обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости (собственник, бывший собственник, арендатор и др.), оспорить размер установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Право оспаривания кадастровой стоимости может быть реализовано через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра субъекта Российской Федерации (Комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Что нужно знать о комиссии?

Комиссия, созданная в субъекте Российской Федерации, рассматривает обращения физических и юридических лиц по вопросам оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и иных объектов недвижимости.

Применяемый закон

Ранее государственная кадастровая оценка проходила в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В некоторых субъектах Российской Федерации всё ещё продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с указанным законом, например, в Республике Алтай, Республике Марий Эл, Омской области, Ростовской области, Ульяновской области и некоторых других субъектах Российской Федерации.

Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и Комиссии, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Новые правила проведения государственной кадастровой оценки закреплены в Федеральном законе от 03.07.

2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениями которого также установлен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.

Результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам могут быть оспорены в Комиссии в случае её создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Таким образом, в первую очередь необходимо установить, на основании какого закона была проведена государственная кадастровая оценка и определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, с которой вы не согласны и хотите оспорить. После чего обращаться с соответствующим требованием в созданную согласно положениям такого закона Комиссию.

Необходимо ли предварительное обращение в Комиссию для последующего обращения в суд?

Ранее обращение в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости было обязательным требованием для последующей подачи аналогичного требования в суд (соблюдение досудебного порядка).

Ситуация изменилась 1 января 2017 года, в силу вступил Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предварительное обращение в Комиссию субъекта, в котором находится спорный объект недвижимости, больше не являлось обязательным.

1. Теперь выбор стоит только за заявителем – Комиссия или суд.
2. Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии перед судом
3. Обращение с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной именно в Комиссию имеет ряд преимуществ перед обращением в суд.
4. Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в Комиссии занимает всего 30 дней со дня поступления заявления, когда в суде срок получения вступившего в законную силу решения может составить 5 – 8 месяцев.

• Процент удовлетворяемых требований

Здесь стоит обратиться к обобщённой статистике рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра, расположенной по ссылке.

Так, за период с 1 января 2020 года по 31 марта 2020 года в созданные при территориальных органах комиссии поступило 4 142 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 6 064 объектов недвижимости. Вместе с тем комиссиями к рассмотрению принято только 3 130 заявлений в отношении 4 506 объектов недвижимости.

Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 1 479 заявлений (2 177 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 16 заявлений (16 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 856 заявлений (1 235 объектов недвижимости), 22 заявления (22 объекта недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 757 заявлений (1 056 объектов недвижимости) комиссиями планируется в следующем отчётном периоде.

• Таким образом, удовлетворяемость подаваемых в Комиссию требований об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости за указанный период составила 52 %.
• Стоит обратить внимание, что в судебном порядке такой процент существенно выше, поскольку при обращении именно в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, будет получено положительное решение.
• Однако высокий процент удовлетворяемых требований в Комиссии в совокупности с более короткими сроками рассмотрения явно являются существенными преимуществами Комиссии перед судом.

При обращении в суд заявителю, помимо подготовки отчёта о рыночной стоимости объекта недвижимости, который необходимо прикладывать к требованию как в случае обращения в Комиссию, так и в суд, нужно будет понести также судебные расходы: уплата государственной пошлины при подаче административного искового заявления, оплата судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. С детальным расчётом расходов на процедуру оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии, а также сравнение с необходимыми расходами процедуры в суде можно ознакомиться на нашем сайте по ссылке.

В некоторых случаях расходы на процедуру оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в суде могут вовсе превысить экономическую выгоду от такого действия.

Тогда обращение в Комиссию является единственным экономически обоснованным вариантом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Зачастую это касается небольших объектов, чья кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной, однако всё же может принести своему собственнику экономию при уплате налогов на такое имущество или арендатору при уплате арендных платежей.

Рассмотрение Комиссией обращения происходит в одно заседание, когда в суде таких заседаний будет минимум 3 (2 ‒ в суде первой инстанции и 1 ‒ в суде апелляционной инстанции), а иногда и больше.