На решение проблем дольщиков могут направить деньги строительных сро - Главная - сайт администрации Приокского района Нижнего Новгорода

Люди, которые пострадали от действий непорядочных застройщиков, могут получить статус обманутого дольщика, но такая возможность имеется не у каждого. О том, кто же именно имеет право на такой статус расскажет данная статья.

Закон и его предписания

Все отношения, которые возникают между участником и застройщиком после заключения договора долевого участия регламентируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости», которому присвоен номер 214. Чтобы детально разобраться в законе, стоит понимать, кто же такой дольщик, а кто такой застройщик.

Итак, дольщик—это физическое или юридическое лицо, которое принимает участие в строительстве долевого характера и подписывает соответствующий договор, на основании которого он вносит оговоренную сумму денег на счет застройщика.

Застройщик—это юридическое лицо, в обязанности которого, входит постройка жилплощади, которая осуществляется за счет денег дольщика.

Теперь, когда все стало более или менее понятно, следует отметить, что застройщики очень часто не выполняют все предписания договора долевого участия, а это, в свою очередь, ведет к нарушению полномочий дольщика.

Именно для таких пострадавших дольщиков, в Российской Федерации существует специальный реестр, в которой вносятся все граждане, потерпевшие от поступков недобросовестного застройщика. Именно такой Реестр обманутых дольщиков, оказывает поддержку гражданам, которую осуществляет непосредственно само государство.

А все нюансы, которые возникают после обмана дольщиков, находятся под контролем, основанным Приказом Министерства регионального развития России No403, который вступил в силу 20 сентября 2013 года.

Ниже описаны ситуации, при которых «одураченный» гражданин, фигурирующий в долевом строительстве, может рассчитывать на особый статус, а именно статус обманутого дольщика:

По решению властей региона все работы по воздвижению жилплощади долевого участия, не происходят в течение 9 месяцев.
Многоквартирный дом перестал строиться, так как, решение об остановке стройки было принято органами местного управления, на основании того, что продолжение стройки невозможно по ряду определенных причин.
Застройщик не передал дольщику во владение жилплощадь и задержка продолжается больше 9 месяцев.
Построенное жилье не соответствует характеристикам, которые были указаны в проекте.
Застройщик по официозным документам считается банкротом.
Дольщик считается потерпевшим, и такое решение было вынесено судебным органом.
Застройщик не имел право строить жилплощадь на той земле, на которой происходила стройка.
Застройщик считается виновным по какому-либо уголовному делу и такое решение было вынесено судебным органом.
Застройщик оказался мошенником и продавал одну и ту же квартиру, сразу нескольким людям.

Следует отметить, что факт того, что мошенничеству было место быть, должен подтвердить судебный орган.

Статус обманутого дольщика и поэтапное описание его получения

Только лишь придерживаясь инструкции, которая будет представлена ниже, можно добиться статуса обманутого дольщика.

Для этого стоит пройти несколько этапов:

Этап первый. Конкретизировать действительно ли гражданин может претендовать на приобретение данного статуса;
Этап второй. Посетить органы власти в регионе проживания и подать заявление, которые заполняется по образцу, представленном Приказом Министерства регионального развития России No403. В заявлении должны быть полные инициалы заявителя (дольщика), его данные из паспорта, координаты места проживания и все имеющиеся контакты для связи. Также, обязательно нужно указать информацию о строящемся объекте— его адрес, этаж и номер квартиры, которую должен был получить дольщик. Далее, указать застройщика и его название фирмы, отметить число, в которое с ним заключился договор долевого участия, а также его номер. Также нужно указать квитанцию о том, что была внесена определенная сумма денег и число, в которое это произошло. И последнее — указать название органа власти, в которое предоставляется заявление;
Этап третий.

Собрать необходимые документы, среди которых обязательно должны быть:

Договор долевого участия;
Документ о том, что состоялся перевод определенной суммы денег застройщику;
Все предписания суда, которые выносились по данному вопросу, в том случае, если таковые имеются.

Обязательно необходимо сделать несколько копий перечисленных документов, так как, именно они будут предоставляться в органы власти для детального изучения.

Каждая ксерокопия документа должна быть заверена личной подписью заявителя.

Этап четвертый. Дождаться ответа от органа, в который подалось заявление. Как правило, он приходит спустя 20 дней, после обращения. Орган власти, который занимался изучением всех предоставленных документов, или откажет в присвоении положения обманутого дольщика, либо же предоставит его.

Кому может быть отклонено в просьбе

Как правило, существует всего три категории граждан, которые должны быть готовыми к получению отказа в присвоении статуса обманутого дольщика.

И это люди, которые:

Являются гражданами иного государства.
Предоставили не весь пакет документов в орган власти.
Изложили недостоверные сведения и факты, касающиеся дела.

Что из себя представляет Госреестр дольщиков, которые пострадали от действий строительной компании

Реестр обманутых дольщиков, содержит в себе следующую информацию:

Полностью прописанные инициалы дольщика. Место его жительства, контакты, по которым с ним можно связаться в случае возникновения вопросов, а также данные из паспорта.
Информация об объекте долевого участия.
Данные о застройщике.
Информацию о том, что застройщик имеет право производить застройку на определенном участке земли.
Информацию из договора об участие в строительстве долевого характера, который был заключён между участником и застройщиком.
Информацию о том, в каком состоянии пребывает объект долевого участия на определенный момент времени.

Каковы привилегии для пострадавших участников долевого строительства, если они обретут соответствующий статус

Как только в Реестр обманутых дольщиков будут внесены все данные о недобросовестном застройщике и обманутого им гражданина, дольщик имеет право от государства получить определенную помощь.

Как именно будет поддерживать государство своих граждан? Это зависит от каждого контрактного случая, в котором огромное значение имеют различные факторы. Какую помощь оказать обманутым дольщикам, решает орган местного управления.

Ну, к примеру, помощь может выражаться в поддержке финансового характера для покупки земли для строительства жилплощади.

ВАЖНО !!! Чтобы государство предоставило в пользование участок земли для строительства недвижимости, обманутый дольщик не только должен получить статус, но и быть тем лицом, которое попадает под все критерии, отвечающие за потребность лучших жилищных условий.

Конечно же, органы местного управления в первую очередь постараются связаться с застройщиком и сделать все возможное, чтобы строительство жилплощади, которая причитается дольщику, завершилось.

Также, если человек получает статус обманутого дольщика, то ему причитаются, так сказать, и другие «бонусы» от государства:

В случае, если человеку негде проживать, то власти предоставляют ему возможность жить в маневренном фонде региона;
В случае, если человек зарегистрирован в том же доме, где и другие обманутые дольщики, и их число достаточно велико, то местные органы власти будут привлекать инвестора, чтобы завершить стройку.

Как дольщику уйти от обмана

К сожалению, дольщиков обманывают не только застройщики, но и юристы, и даже власти.

К примеру, если дольщик отправляет письма в органы власти и пытается от них добиться хоть какой-то помощи в решении проблемы с недобросовестным застройщиком, то очень часто, в ответ на его просьбы приходит письмо о том, что была проведена проверка и застройщик соблюдает все правила. То есть, говоря проще, власти ссылаются на то, что все нормально и отвечают, что у них нет никаких привилегий, чтобы требовать от застройщика какой-либо компенсации.

ВАЖНО !!! Что касается юристов, к которым очень часто обращаются за помощью дольщики для решения проблем с застройщиком, то они тоже к сожалению, не очень чисты.

Конечно же, есть добропорядочные юристы, и чтобы их отличить от мошенников, следует в первую очередь, обращать внимание на его практику.

У хорошего юриста за спиной много лет именно судебной практики, и именно этот критерий, поможет воспользоваться услугами хорошего юриста.

Заключение

Каждый гражданин, который является дольщиком, то есть подписал с определенным застройщиком договор долевого участия, должен знать свои права.

Конечно же, в первую очередь, стоит серьезно отнестись к выбору компании, которая будет осуществлять стройку, ведь именно в нее потребуется вложить довольно серьезную сумму денег.

Поэтому, не стоит искать застройщика в социальных сетях, основываясь на отзывах других пользователей, ведь вполне возможно, что это так называемые «фейки». Только серьезным строительным компаниями можно доверять! А у них, как правило, есть свой сайт, где можно найти всю нужную информацию 2021.

Также, не стоит забывать, что получить статус обманутого дольщика можно лишь в том случае, если на руках будут все необходимые документы и судом будет установлен тот факт, что застройщик действительно нарушил права дольщика и не выполнил все свои обязательства, которые были оговорены в договоре долевого участия.

Права участника долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.

130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

вводит понятие объект долевого строительства;
разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
включает обязательный для застройщика перечень документов;
устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
искать защиты у государства.

Предлагаем ознакомиться: Закон РФ «О защите прав потребителей»

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Объектом права собственности будут выступать:

фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
объект незавершенного строительства;
доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

возврат уплаченных денежных средств;
проценты за пользование средствами в двойном размере;
документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.

Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

замедление строительства;
заморозка объекта.

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Итоги года работы фонда защиты прав дольщиков: куда уходят деньги обманутых дольщиков?

В середине июля Счетная палата РФ опубликовала доклад с анализом деятельности госструктур по решению проблем обманутых дольщиков, в частности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выводы аудиторов неутешительны.

Но это не сильно удивляет.

Удивляет, как вольготно и безнаказанно тратятся деньги россиян – особенно обидно тем, кто обманутым дольщиком не является, но не по своей воле должен финансировать кроме достройки «чужих» квартир еще и армию «эффективных менеджеров».

Государственные деньги не пахнут

Если кто-то наивно полагает, что Фонд занимается решением вопросов недостроев, то лучше не читать доклад Счетной палаты (здесь можно ознакомиться со всем текстом). «ДОМ.РФ (АИЖК)», в который входит этот Фонд, уже с возмущением отверг все нападки проверяющих, оно и понятно: эта структура также с большим удовольствием тратит госденьги с целью развития жилищного строительства.

Итак, читаем: «В 2019 году основную часть расходов 321 152 тыс. рублей, или 86,6%, составляли расходы, связанные с оплатой труда (включая начисления). Так, средняя ежемесячная заработная плата в Фонде составила: в 2017 году – 372,9 тыс. рублей; в 2018 году – 422,7 тыс. рублей; в 2019 году – 219,2 тыс. рублей (338,9 тыс.

рублей – у сотрудников структурных подразделений, расположенных в Москве)».

Наверное, не надо объяснять, что большинство сотрудников Фонда получает зарплату меньше 100 тыс. рублей, а руководство, небожители, – значительно больше 340 тыс. Впрочем, в этих госструктурах привыкли себе ни в чем не отказывать. Бывший гендиректор «ДОМ.РФ» и «АИЖК» (на базе которого был сформирован «ДОМ.

РФ») Александр Плутник зарабатывал на основной работе 255 млн рублей в год и при этом не чурался подработки за 2 тыс. рублей в месяц (сейчас эту должность занимает Виталий Мутко). Так что большие зарплаты в государственной конторе – никакой не криминал.

Даже несмотря на то, что АИЖК проворонил появление обманутых дольщиков в таком масштабе, что с этой проблемой никак не справятся.

Но вернемся к Фонду. Несмотря на титанические и хорошо оплаченные усилия сотрудников Фонда со средней зарплатой в 340 тыс. в месяц, Счетная палата отмечает, что до сих пор нет точных цифр о количестве обманутых дольщиков.

«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек, – прокомментировала доклад аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.

– Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек.

Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».

Работа Фонда вообще выглядит профанацией. Фонд подозрительно экономно расходовал деньги, выделенные государством на достройку проблемных объектов. В 2018 году было израсходовано только 43,5 млн рублей, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд рублей, а в 2019 году — 8,1 млрд рублей, то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд рублей.

«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила Светлана Орлова. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». То есть Фонд помог решить проблемы чуть более 4 тыс.

обманутых дольщиков из 200 тысяч. Так себе результат.

За чей счет банкет

По подсчетам Фонда, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков потребуется порядка 700 млрд рублей.

Более того, аудиторы Счетной палаты, да и в самом Фонде заявляют, что количество обманутых дольщиков может вырасти, а значит, денег понадобится еще больше. Бездонная бочка. Государство финансирует деятельность Фонда из федерального бюджета.

Также свою лепту вносят и застройщики – в виде оброка в Компенсационный фонд. На текущий момент в нем аккумулировано почти 49,5 млрд рублей.

«Как и все застройщики, наша компания платит обязательные взносы в Компенсационный фонд, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Они составляют 1,2% от стоимости строительства дома.

Сегодня в среднем стоимость одного жилого проекта составляет около 5 млрд рублей. Таким образом, на взносы приходится порядка 60 миллионов. Естественно, эта сумма закладывается в смету и напрямую влияет на себестоимость строительства и конечную цену жилья.

При этом следить за использованием средств застройщики возможности не имеют и оценить эффективность расходования средств мы не можем».

Сумма, которая поступит от застройщиков, оценивается в 10 млрд рублей – капля в море. До появления Компенсационного фонда такой же процент застройщики отстегивали в качестве страховки. Система не сработала. Зато страховые компании смогли неплохо заработать, собрав 50 млрд рублей с застройщиков и дольщиков. Судьба большей части этих денег до конца неизвестна.

Региональный фонд

Кроме федерального Фонда в прошлом году местные власти получи право создавать региональные Фонды, часть средств в которые поступает из регионального бюджета.

Такой Фонд был создан в Ленинградской области (2 млрд рублей из регионального бюджета и столько же из федерального), которая входит в тройку лидеров по количеству проблемных объектов.

Наибольшее количество проблемных объектов числится в Московской области – 755 домов, или 24,7 %; в Краснодарском крае – 261 домов, или 8,5 %; в Ленобласти – 226 домов, или 7,4 %; в Нижегородской области – 190 домов, или 6,2 %.

В Петербурге не стали создавать такой фонд.

Как пояснили в Комитете по строительству, для нашего города создание такой финансовой структуры было нецелесообразно, так как проблемы обманутых дольщиков в 78 регионе решаются и без этого.

«Мы используем другие механизмы, и они эффективно работают. В реестре проблемных объектов города 30 объектов. Большинство из них будет достроено в 2020-2021 годах», – отметили в Комитете.

В Ленобласти Фонд уже работает. В списке 7 жилых объектов: ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Город Детства» (6, 7, 10 корпуса), ЖК «Шотландия», «Кирккоярви» и ЖК Yolkki Village. Более подробную информацию можно увидеть здесь (еще один полезный ресуср для обмантуых дольщиков Ленобласти ).

Пока что Фонд сообщил о завершении строительства лишь первой очереди Yolkki Village. Novostroy.su посещал этот комплекс более двух лет назад – первая очередь была уже построена, и вот-вот был обещан ввод в эксплуатацию.

Так что насколько эффективно работает региональный Фонд, сказать пока что трудно.

Справка:
Во второй половине 2020 года в Ленобласти планируется ввести в эксплуатацию 14 проблемных многоквартирных жилых домов (Yolkki Village, 1 этап, уже ввели):
— корпусы А2, А3 ЖК «Щегловская усадьба», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, земли ЗАО «Щеглово» (застройщик – Navis Development Group);
— позиция 6, квартал 6 ЖК «Радужный», расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район (застройщик — АО «ГлавСтройКомплекс»);

— дом 11, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, п. Сосново, Типографский переулок (застройщик – ООО «АСП-ПРОЕКТ»). 02.06.2020 подписано соглашение о сотрудничестве при завершении строительства данного объекта;

Вступили в силу изменения в законы по защите прав дольщиков

20 июл. 2020 г. 10:12

По ее словам, федеральным законом № 202-ФЗ от 13 июля 2020 года внесены поправки в следующие документы:

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
№ 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и др.

«Теперь застройщики, привлекающие денежные средства дольщиков, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Так, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию.

Начиная с 13 июля 2020 года это необходимо делать с использованием ЕИСЖС – Единой информационной системы жилищного строительства.

Вносить поправки надо ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным», – сказала Анастасия Пятова.

Вместе с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить следующую информацию:

о предельных параметрах разрешенного строительства;
о генподрядчике;
сроке передачи объекта участникам долевого строительства;
СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком.

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Помимо этого, к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика по нему в полном размере.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Их будут исключать либо после ввода, либо в случае выплаты компенсации», – отметила Пятова.

Кроме того, в обновленном 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Девелоперам разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным.

Также установлено право девелопера на подачу в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства без доверенности.

«Изменения позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства», – подчеркнула Пятова.

Законом также установлено, что если при банкротстве застройщика новым приобретателем становится Федеральный фонд или Фонд субъекта, Арбитражный суд сразу вместе с удовлетворением заявления о покупке выносит определение о передаче имущества и обязательств застройщика. Это позволит ускорить процесс перехода проблемных объектов для завершения их сооружения.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления надзора.

Изменения внесены и в № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама о проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее девелопер мог давать ссылку на свой сайт.

Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации договора долевого участия. Это теперь можно сделать путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с ними можно ознакомиться на сайте Комитета.

Получение по ЕИСЖС банковской информации о застройщиках

Работа по сокращению админбарьеров в строительстве

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Комплекс градостроительной политики и строительства

города Москвы

Проверка исполнения застройщиком своих обязательств. Как оформить частный контроль над застройщиком. СРО застройщиков

Далее будут изучены эффективные механизмы проверки исполнения застройщиком своих обязательств, которые он получил после заключения договора участия в долевом строительстве или иного контракта с инвестором.

Лицам, вступающим в сделку по приобретению недвижимого имущества посредством участия в строительстве новостройки важно иметь полное представление обо всех видах контроля застройщика, а также о том, когда и как осуществлять такие действия.

Методы контроля необходимы не только при возникновении проблем с качеством построенной недвижимости или задержке строительства, они являются оптимальной превентивной мерой, позволяющей стимулировать застройщика к окончанию строительства в установленный договором сторон срок.

Контроль подразделяется на публичный и частный. Полномочия частного контроля принадлежат инвестору, общественным организация и саморегулирующимся организациям. Функции частного контроля призваны осуществлять федеральные и муниципальные власти.

Мероприятия по частному контролю Методы частного контроля, предпринимаемые инвестором в отношении застройщика, могут быть реализованы только, если это предусмотрено условиями договора сторон или законом.

Форма выражения контрольных мер подразумевает предоставление застройщиком отчетов и других документов инвестору. Спонсор может совершать инспекцию стройки по разрешению застройщика.

Допуск на строительный объект необходим для отслеживания общей динамики строительных работ.

Как оформить частный контроль

Обычно стороны не включают в договор условия, связанные с разрешенными методами контроля исполнения сделки застройщиком со стороны инвестора. Как правило, лицо, вносящее свои капиталовложения в новостройку, при заключении договора получает от застройщика письменную гарантию о завершении строительства здания к определенному сроку. Этим оформление договора и ограничивается.

Так, инвестор вправе отслеживать только сроки исполнения контракта со стороны застройщика. Российское законодательство на данной стадии развития не содержит каких-либо норм, обеспечивающих инвестору право на осуществление контролирующих застройщика действия в частном порядке.

Закон предоставляет инвестору право на осуществление информационного контроля. Такой вид контроля поможет инвестору проследить за деятельностью застройщика и установить все возможные нарушения.

Контроль со стороны СРО

Контроль СРО – разновидность контроля, осуществляемая в частном порядке. Она применяется к тем категориям застройщиков, которые самостоятельно, без привлечения подрядчиков осуществляют работы, влияющие на безопасность строящегося здания.

При проведении указанных работ у застройщика появляется регламентированная законом обязанность вступить в саморегулируемую организацию строителей.

После вступление в СРО он оформляет допуск на выполнение работ, влияющих на безопасность строящегося многоквартирного дома.

Если застройщик проигнорировал законные требования и не занялся оформлением допуска, выдаваемого органами саморегулируемой организации строителей, то все строительные работы, влияющие на безопасность возводимой новостройки, которые он осуществляет, считаются незаконными.

Статус саморегулируемой организации строителей Под СРО подразумевается некоммерческая организация, которая была основана на членстве и создана субъектами предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров, работ или услуг, а также рынка этих товаров, работ или услуг. Саморегулируемая организация строителей объединяет в себе субъектов профессиональной деятельности определенного вида, как это указано в статье 3 ФЗ от 01.12.2007 N 315-ФЗ.

Дольщиков защитят от недостроя: плюсы и минусы

застройщик

долевое строительство, дольщик, застройщик, реестр застройщиков, фонд застройщиков

Written by: Андрей Ларин

Себестоимость жилья увеличится на 20%

Внесение поправок в договор о долевом строительстве были ожидаемы еще год назад. Инициатором внесения изменений выступали власти Подмосковья, поскольку данный регион России нес риск получить ни одну тысячу обманутых дольщиков в кризис, в результате не завершения строительства.

Министерство строительства внесло предложение об ужесточении требований к уставному капиталу компаний застройщиков, чтобы обеспечить защиту дольщиков.

Однако будет ли эта мера эффективна или породит новый виток коррупции – этот вопрос на сегодняшний день неоднозначен.

Каких изменений стоит ждать?

В июле 2016 года был принят закон, внесший изменения в долевое строительство, направленные на повышение гласности данной отрасли, вводящий некоторые новые требования к застройщику.

Юристы ЮБ «Аргументъ», проведя анализ данных изменений, пришли к выводу, что некоторые поправки недостаточно проработаны и, наоборот, несут риск возникновения новых обманутых дольщиков. Рассмотрим более подробно вступившие и еще не вступившие изменения.

Основное важное изменение – появление более жестких требований к материальной устойчивости застройщиков.

Так, с 1 июля 2017 года обязанностью застройщика будет иметь уставный капитал в размере около 4% от стоимости возводимых им сооружений.

На практике это повлечет лишь вливания дополнительных средств застройщиком. Что может спровоцировать поглощения крупными строительными компаниями более мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что негативно скажется на малом и среднем бизнесе.

Министерство строительства, однако, делает акцент на том, что закон специально устанавливает настолько крупный размер капитала, который удовлетворяет строительные компании разных уровней.

Что такое эскроу-счет?

Изменения в закон о долевом строительстве направлены на увеличение затрат девелоперов на 15-20%, что повлечет рост цен, сократив объем застройки.

Закон содержит описание процесса использования эскроу-счетов. Они направлены на снижение возникновения рисков банкротства застройщика, а для дольщиков – снижение риска изменения сроков сдачи объектов.

Открытие счета осуществляется банком, который заключил уже кредитный договор с застройщиком в целях учета и блокирования денежных средств, перечисляемых дольщиками в счет оплаты своей недвижимости.

На эти денежные средства производится начисление процентов в размере, который установлен договором счета и конкретным кредитным договором. Внесенные деньги компания-строитель получит по окончании стройки.

Но данное новшество имеет и отрицательные стороны – не предусматриваются риски дольщиков, которые могут возникнуть при банкротстве кредитной организации, а также нет какого-либо механизма достройки строительного объекта при возможном банкротстве исполнителя.

Кроме того, могут возникнуть ситуации, когда строительство объекта будет реализовываться на 90% путем заемных средств капитала со счетов эскроу. В связи с этим, цены на первичное жилье могут возрасти на 20- 30%, а это в нынешних финансовых условиях сделает невозможным финансирование по счетами эскроу.

Юристы юридического бюро отмечают, что введение банка – как нового звена в цепочке «застройщик – дольщик», повлечет к подорожанию всего строительства в общей сложности на 20%.

Единый реестр застройщиков и новый фонд

Закон регламентирует формирование фонда, создаваемого за счет взносов и отчислений застройщиков, размер которых не должен превышать 1% от стоимости возведения объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Сотрудники ЮБ «АргументЪ» считают, что данный фонд может быть неким прообразом будущей государственной страховой компании. А денежные средства, полученные таким путем, будут направлены на решение любых возникающих проблем в сфере долевого строительства.

Однако в настоящее время, несмотря на принятие решения об образовании этого фонда, действует пока прежняя схема страхования. В Министерстве строительства говорят о том, что по предварительным данным фонд начнет функционировать с начала 2017 года, имея организационно – правовую форму публично правовой компании.

Кроме того, возможно, будет создан единый реестр застройщиков, которые привлекают денежные средства физических лиц, что даст возможность потенциальным покупателям выбрать максимально надежного исполнителя, которому можно доверять сбережения. А также покупатели смогут определить, например, дочерние компании известного застройщика, и воспользоваться затем качественными услугами. Федеральный орган исполнительной власти будет наделен полномочиями по ведению данного реестра.

Однако эффективно создание реестра будет лишь в том случае, если сведения в нем содержащиеся будут актуальны и объективны.

Таким образом, поправки в законодательстве долевого строительства имеют достаточно широкий спектр распространения. Некоторые изменения уже начали действовать, некоторые – начнут применяться с 2017 года, а что изменится в целом в остро стоящем вопросе обманутых дольщиков, покажет практика.

Ссылки по теме: