Вторая волна пандемии коронавируса оживила осенний рынок вторичной загородной недвижимости. Многие из тех, кто минувшей весной удаленно работал на съемной подмосковной даче, сейчас всерьез задумываются о приобретении собственного загородного жилья. Однако вместе с изменением спроса изменились и требования к приобретению загородного жилья.
Покупатели стали вдумчиво и дотошно подходить к выбору приобретаемой недвижимости, отдавая предпочтение максимально комфортным для круглогодичного проживания объектам.
Так, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», с началом осени предложение в сегменте вторичной загородной недвижимости уменьшилось на 28 процентов, однако до 80 процентов представленных домов — это низколиквидные объекты.
Больше всего интереса у покупателей вызывают коттеджи (за год спрос на них вырос на 12 процентов) и таунхаусы (плюс 20 процентов). А вот классические летние дачи, напротив, теряют популярность. За год спрос на них снизился на 15 процентов.
Как жителям Подмосковья современные технологии облегчают жизнь и быт
По данным АН «ОГРК», сейчас в Московской области на продажу выставлено 43 тысячи частных домов. При этом покупатели довольно активны.
Так, в период с января по сентябрь текущего года покупательская активность на «загородке» выросла на 47 процентов.
«Спрос на загородные дома и участки в нынешнем году, конечно, вырос, — отмечает руководитель отдела продаж по загородному рынку АН «ОГРК» Валерий Смольков. — Но, по нашим оценкам, предложение продолжает доминировать над спросом».
Цены на вторичную загородную недвижимость за минувший год изменялись пропорционально спросу. Так, коттеджи подорожали почти в два раза. Средняя сумма покупки теперь составляет 20,8 миллиона рублей.
Таунхаусы подорожали на 65 процентов, достигнув средней цены покупки в 19,7 миллиона рублей. А вот классические дачи ожидаемо подешевели. В среднем дом для летнего проживания можно приобрести за 1,6 миллиона рублей.
Это на 7 процентов дешевле, чем годом ранее.
«За прошедшие восемь месяцев на вторичном загородном рынке было приобретено 432 коттеджа, что на 12 процентов больше, чем за аналогичный период 2019 года, — поясняет руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Также на 20 процентов увеличился интерес к таунхаусам: новых владельцев нашли 40 лотов.
Востребованность классических дач, напротив, немного снизилась: в условиях самоизоляции люди искали жилье за городом с высоким уровнем комфорта и возможностью работать удаленно. Поэтому за указанный отрезок времени было куплено только 95 дачных домиков, что на 15 процентов меньше, чем в прошлом году.
На 7 процентов сократился спрос на участки без подряда: за восемь месяцев удалось реализовать 372 земельных надела».
Почти половина купленных с начала года загородных домов находятся на расстоянии свыше 60 километров от Москвы
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в списке наиболее популярных у покупателей направлений значатся Новая Рига (16 процентов сделок), Дмитровское шоссе (8 процентов), а также Минское и Каширское шоссе (по 7 процентов продаж). 19 процентов купленных домов находятся на расстоянии до 30 километров от Москвы, 33 процента — от 31 от 60 километров, 48 процентов — свыше 60 километров.
Из-за удаленки покупателей «загородки» стало особенно интересовать стабильное электричество в поселке и хороший мобильный интернет
Эксперты считают, что совсем скоро лидирующим направлением станет Новорязанское шоссе. Дело в том, что после кризиса 2014 года интересы как девелоперов, так и покупателей стали смещаться с запада на восток, и лидирующую позицию некогда популярной Новой Риги заняло куда более скромное Новорязанское шоссе.
Сейчас на нем находится наибольшее число загородных объектов (17 процентов) и заключается максимум сделок (13 процентов). Новая Рига пока держится на пьедестале: у нее второе место по количеству расположенных лотов (11 процентов) и третье — по числу продаж (10 процентов).
Новорязанское шоссе возглавляет список самых «густонаселенных» на «загородке» еще с 2014 года.
92,3 тысячи рублей в месяц в среднем стоит аренда частного дома в Москве в октябре 2020 года
По словам экспертов, в целом загородные объекты довольно равномерно распределены по подмосковным шоссе, и на любом направлении можно найти недвижимость почти любого формата. Другой вопрос, что качественное предложение везде находится в большом дефиците, особенно после вызванного пандемией весеннего скачка спроса.
«Многие собственники объектов часто переписывают свои предложения, учитывая нынешнюю ситуацию, — поясняет руководитель журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости» Белла Малышева.
— Так, например, из-за того что загородные дома активно рассматривают семьи, где взрослые работают удаленно, хозяева указывают, что в поселке стабильное электричество и хороший мобильный интернет, позволяющий провести видеоконференции».
Как ремонтируют дороги в Подмосковье
В этом году специалисты особенно отмечают тенденцию смещения покупательского спроса в сторону более удаленных от Москвы объектов — в диапазоне от 35 до 75 километров. Это связано сразу с несколькими факторами.
Во-первых, в этом диапазоне у покупателя больше выбора, так как более близкие предложение уже в своем большинстве выбраны. Во-вторых, за 35-м километром недвижимость стоит уже дешевле. Пандемия добавила еще и третий фактор.
Многие покупатели стремятся уехать подальше от Москвы как раз из-за коронавируса и поэтому начинают присматриваться к загородной недвижимости только после тридцатого километра. Это подтверждает и статистика.
Так, согласно аналитическим данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», больше всего домов (46 процентов) в этом году было куплено в диапазоне от 35 до 75 километров от столицы, что на 5 процентов больше, чем три года назад.
«Трендом, появившимся из-за пандемии, можно назвать то, что покупатели стали чаще искать объекты подальше от Москвы, — говорит Белла Малышева. — Раньше большая часть покупателей, наоборот, интересовалась объектами поближе к столице».
Число новых поселков в Подмосковье сократилось на треть за 5 лет
Доля коттеджных поселков с готовой застройкой на рынке загородной недвижимости Подмосковья за последние 5 лет стала меньше на 26 п.п. и сегодня не превышает 7% в общей структуре предложения. При этом, с начала текущего года на рынок не вышел ни один поселок с таунхаусами или малоэтажными домами (МЖД), т.е. с форматами, подпадающими под действие закона 214-ФЗ.О главных трендах развития столичной «загородки» редакции ГдеЭтотДом.РУ рассказали специалисты Департамента загородной недвижимости компании ИНКОМ-Недвижимость.
За первые 6 месяцев 2019 г. на рынке первичной «загородки» стартовали продажи в 30 новых коттеджных поселках в Подмосковье. Причем, в 93% из них предлагаются только участки без подряда (УБП), оставшиеся 7% поделили между собой поселки с дуплексами (4%) и коттеджами (3%).
Для сравнения, 5 лет назад за те же полгода на рынок вышли 45 проектов, т.е. на 33% больше. Купить участок в Подмосковье можно было в 67% из них. Из-за того что часть поселков были мультиформатными, коттеджи продавались в 18% проектов, таунхаусы – в 13%, МЖД – в 9% и дуплексы – в 7%.
«Данная статистика наглядно показывает, как за 5 кризисных лет изменилась структура предложения в на подмосковной «загородке».
В частности, значительно сократилась доля поселков, где можно купить загородный дом, уменьшилось и разнообразие типов застройки, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
– В этом году, например, пока вообще не появилось ни одного нового проекта, где можно приобрести первичные таунхаусы в Подмосковье или жилье в малоэтажных домах.
Эта картина говорит о том, что девелоперам все еще неясно, как работать на «загородке» с учетом новых правил долевого строительства, и они не рискуют выводить на рынок данные форматы. О стремлении снизить риски в условиях падающей платежеспособности говорит и то, что среднее число лотов в новых поселках сейчас равно 117 объектам, что на 41% меньше, чем в аналогичный период 2014 года (198 лотов)».
За 5 лет изменилось и распределение новых проектов по классам. Если в 2014 г. на коттеджные поселки сегмента «эконом» приходилось 80% нового предложения, то в 2019 году этот показатель достиг 90%. Количество проектов комфорт-класса сократилось более чем вдвое, с 16% до 7%. Бизнес-класс потерял 1 п.п. и занимает сейчас не более 3%.
Кроме того, эксперты отмечают, что новые проекты все чаще появляются в радиусе 21 — 40 км от Московской кольцевой автодороги. Так, если в 2014 году на данном расстоянии было сконцентрировано 18% нового предложения, то сейчас – около 30% лотов.
А вот доля предложения на расстоянии до 20 км от МКАД заметно сократилась: с 18% летом 2014 года до 7% сейчас. Количество стартов на расстоянии 41 – 60 км практически не изменилось: 27% лотов в 2014 г. и 23% — в настоящее время. На удалении свыше 60 км от Москвы в 2014 г.
продавалось 37% объектов, в 2019 г. – порядка 40%.
При этом более четверти нового предложения сегодня выходит, не как ранее, на Новой Риге и других традиционно дорогих направлениях, а на Каширском (27%), Симферопольском (20%), на Киевском и Новорязанском (по 10%) шоссе.
«Большинство перечисленных шоссе характеризует весьма невысокая стоимость земли, при этом данные локации востребованы у покупателей, – комментирует Дмитрий Таганов.
– И хотя в Подмосковье пока остаются привлекательные свободные территории для строительства поселков, с их освоением связан ряд сложностей: завышенные цены на землю, юридические обременения и даже наличие в отдельных случаях брошенной застройки.
В целом же можно сказать, что сейчас предложение на рынке загородной недвижимости идет вслед за спросом, а девелоперы выбирают те локации, где покупатели наиболее активны.
Впрочем, бывают и исключения, когда застройщик предлагает действительно уникальный, продуманный проект, в идеале – полностью готовый. Таких поселков единицы, и они быстро распродаются, даже находясь в 100 км от Москвы и не на самых популярных направлениях».
Источник: www.gdeetotdom.ru
За пять лет число загородных таунхаусов в Подмосковье снизилось на треть
11:00 Сен. 18, 2018 1636
Продажи уменьшились на 71%.
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили изменения, произошедшие с 2013 года в сегменте подмосковных таунхаусов.
Так, количество блокированных домовладений в экспозиции уменьшилось на 31%, при этом 92% предложения сегодня относится к низшим и средним ценовым категориям, а доля неликвида составляет 15%.
В показателях спроса перемены оказались еще серьезнее: за пять лет продажи таунхаусов сократились более чем на 70%, а реализация двух лотов в месяц уже считается успехом для девелопера (в большинстве проектов такой результат достигается за полгода).
На данный момент в предложении на первичном рынке загородного жилья Подмосковья насчитывается 3 388 таунхаусов, что составляет 6% от экспозиции в целом.
В процентном соотношении доля таунхаусов менялась в течение пяти лет незначительно: в 2013 году она достигала 10%, в 2014-м – 7%, а с 2015 по 2017 гг. была равна 8%.
Однако если сопоставить абсолютные цифры, то за пятилетний период число таунхаусов на «загородке» уменьшилось на 31%, что во многом объясняется сокращением всего рынка.
«Средняя площадь таунхауса на первичном рынке сейчас составляет 166 кв. м, придомового участка – 3 сотки, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
– Обычно продаются лоты без отделки, но с центральными коммуникациями.
В последние годы застройщики стремятся оптимизировать затраты, что приводит как к уменьшению среднего метража дома, так и к снижению объема инфраструктуры в поселке».
26% таунхаусов в предложении относятся к экономклассу: средняя цена такого домовладения равна 4,9 млн руб. 56% находящихся в экспозиции объектов принадлежат сегменту «комфорт», они выставляются на продажу в среднем за 11,5 млн руб. 10% предложения занимают лоты бизнес-класса со средней стоимостью 17,6 млн руб.; 8% – объекты из высших ценовых сегментов, их средняя стоимость – 51,2 млн руб.
«Доля низколиквидных лотов среди таунхаусов составляет порядка 15%, – замечает Дмитрий Таганов. – Чаще всего их невостребованность обусловлена большими метражами, непродуманными планировками или неудачной локацией. На такие домовладения можно получить скидку до 20%, в то время как дисконт на качественные объекты обычно не превышает 10%».
Во втором квартале 2018 года на долю таунхаусов пришлось только 4% покупок от общего объема продаж, или 171 сделка. Это на 71% меньше показателей пятилетней давности, когда за квартал было приобретено 594 лота.
Серьезное изменение заметно и в процентном соотношении: в 2013-м таунхаусы занимали 13% от совокупного реализованного спроса, затем, вместе с новой волной кризиса, эта цифра стала снижаться, и уже с 2014 по 2016 гг.
была равна 6%, а в прошлом году – лишь 5%.
«Сегодня продажа двух-трех домовладений в месяц считается хорошим темпом реализации для поселка таунхаусов, – добавляет Дмитрий Таганов. – В большинстве проектов столько лотов продается за полгода».
Если рассматривать востребованные у покупателей таунхаусов локации, здесь лидирует Новая Москва, где на данный формат приходится порядка четверти сделок. Также благодаря удачному сочетанию транспортной доступности, представленной инфраструктуры и природных условий популярны Новая Рига и Ленинградское шоссе.
«Что касается метражей, то наибольшим спросом пользуются таунхаусы площадью 100-120 кв. м с участком 1-2 сотки, – говорит Дмитрий Таганов. – В начале 2010-х гг. был эксперимент с запуском “микротаунхаусов” размером 40-60 кв. м, однако он не нашел отклика у покупателей: все же для комфортного проживания требуется площадь в два раза больше».
Целевая аудитория покупателей таунхаусов довольно размыта: это люди, которые хотят переехать за город в более просторное жилье, но при этом ограничены в средствах, чтобы позволить себе коттедж. Также в 90% случаев они рассчитывают на ипотеку.
«В плане получения ипотечного кредита таунхаус является наименее проблемным вариантом по сравнению с другими загородными форматами, – подтверждает Дмитрий Таганов. – Хотя и здесь хватает сложностей, поэтому говорить о развитой ипотеке в сегменте пока преждевременно».
Количество новых поселков в Подмосковье сократилось за пять лет на треть
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проследили, как за пять лет изменились характеристики новых поселков.
Так, доля проектов с застройкой за указанный срок уменьшилась на 26 п.п., с 33% до 7%. При этом, по предварительным данным, в 2019 году на рынок не вышел ни один поселок с таунхаусами или малоэтажными домами (МЖД), т.е. с форматами, подпадающими под действие закона 214-ФЗ.
Сократилась и масштабность загородных проектов: если в 2014-м в новых поселках насчитывалось порядка 200 объектов, то сейчас – в среднем 117. При выборе локации девелоперы также стараются снизить риски: новое предложение выходит там, где есть высокий спрос; исключение могут составить лишь готовые проекты с уникальной концепцией, но таковых в сегменте единицы.
За первое полугодие 2019 года на подмосковной первичной «загородке» появились 30 новых поселков, 93% из них представлены участками без подряда (УБП), 4% предусматривают застройку дуплексами, 3% – коттеджами.
Эти цифры значительно отличаются от показателей пятилетней давности, когда за полгода на рынок вышли 45 проектов, т.е. на 33% больше. Из них не имели застройку 67%, зато с учетом мультиформатности некоторых поселков коттеджи встречались в 18% проектов, таунхаусы – в 13%, МЖД – в 9% и дуплексы – в 7%.
- «Приведенная статистика наглядно демонстрирует, как за пять кризисных лет в Подмосковье уменьшилась доля проектов с домами, а также разнообразие типов застройки, – говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Так, в этом году на рынке пока не появилось ни одного поселка с таунхаусами или “малоэтажкой”. Это свидетельствует о том, что девелоперам еще неясно, как работать с учетом новых правил долевого строительства, и они не рискуют выводить на рынок эти форматы. О стремлении снизить риски в условиях падающей платежеспособности говорит и то, что среднее число лотов в новых поселках сейчас равно 117 объектам, а в 2014-м в них насчитывалось в среднем 198 единиц: за пять лет отрицательная динамика составила 41%».
За указанный период изменилось и распределение новых проектов по классам:
- если в 2014-м поселки сегмента «эконом» занимали 80% вышедшего предложения, то в 2019 году их доля достигла 90%. Количество проектов комфорт-класса сократилось более чем вдвое, с 16% до 7%.
И без того немногочисленный бизнес-класс потерял 1 п.п., и теперь его присутствие в экспозиции составляет всего 3%.
- Что касается географии новых поселков, то в первой половине 2014 года самым популярным направлением у девелоперов была Новая Рига: там расположились 13% вышедших проектов.
- По 11% поселков пришлось на Дмитровское, Можайское и Симферопольское шоссе.
- При этом 18% проектов находились на расстоянии до 20 км от МКАД, 18% – от 21 до 40 км, 27% – от 41 до 60 км, и 37% – на удалении свыше 60 км от Москвы.
В 2019-м доля новых поселков, расположенных недалеко (до 20 км) от столицы, снизилась на 11 п.п., до 7%. На расстоянии не более 40 км от МКАД появились 30% проектов, в диапазоне 41-60 км – 23%, дальше 60 км – 40%. При этом более четверти нового предложения – 27% – вышло на Каширском шоссе, 20% – на Симферопольском, по 10% – на Киевском и Новорязанском.
- «Большинство перечисленных шоссе характеризует весьма невысокая стоимость земли, при этом данные локации востребованы у покупателей, – комментирует Дмитрий Таганов. – И хотя в Подмосковье пока остаются привлекательные свободные территории для строительства поселков, с их освоением связан ряд сложностей: завышенные цены на землю, юридические обременения и даже наличие в отдельных случаях брошенной застройки, которую придется сносить. В целом же можно сказать, что сейчас предложение на рынке загородной недвижимости идет вслед за спросом, а девелоперы выбирают те локации, где покупатели наиболее активны. Впрочем, бывают и исключения, когда застройщик предлагает действительно уникальный, продуманный проект, в идеале – полностью готовый. Таких поселков единицы, и они быстро распродаются, даже находясь в 100 км от Москвы и не на самых популярных шоссе».
Обзор подготовлен Пресс-центром ИНКОМ-Недвижимость
Рынок загородной недвижимости: число новых проектов уменьшилось на треть
При этом спрос на участки без подряда достиг пиковых значений в 62%. В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали итоги первого квартала 2016 года и отметили ряд конъюнктурных изменений на рынке в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
- Рынок загородной недвижимости: число новых проектов уменьшилось на треть, при этом спрос на участки без подряда достиг пиковых значений в 62%
- В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали итоги первого квартала 2016-го и отметили ряд конъюнктурных изменений на рынке в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
- Тренды: старый проект лучше новых двух?
Одна из очевидных тенденций на загородном рынке жилья – сокращение количества новых поселков. В первом квартале 2016-го их было всего 11 против 16 кварталом ранее и год назад.
Это связано как с уменьшением объема инвестируемых в строительство средств и неясными долгосрочными перспективами, так и с трендом на укрупнение рынка застройщиков.
Лидеры отрасли сначала проводят тщательную ревизию проектов поглощенного игрока, а затем уже выставляют их на продажу. При этом они нередко придерживают часть объектов, ожидая наилучшего момента для их вывода на рынок.
Только второй и третий кварталы прошлого года – «высокий сезон» на рынке загородной недвижимости – отметились ростом числа выводимых поселков: в эти периоды их насчитывалось 31 и 23 соответственно.
«Серьезных новых проектов на загородном рынке недвижимости почти нет, – отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. – В большинстве случаев выводятся просто земельные участки, иногда даже без коммуникаций. Кроме того, рынок пополняется за счет новых очередей старых проектов».
Эффект «вымывания» наиболее ликвидного и, соответственно, наиболее дешевого предложения, приводящий к постепенному росту удельного веса более дорогих объектов, сказался на росте средних цен предложения.
У коттеджей он составил 12,2% (до 43,9 млн руб.), таунхаусов – 9,9% (до 12,2 млн руб.), дуплексов – 4,7% (до 12,4 млн руб.).
При этом средняя стоимость предложения квартир в малоэтажных домах, напротив, показала небольшое снижение – минус 4,8% (до 5,4 млн руб.).
Значительное падение цены предложения – минус 30,5% (до 2,6 млн руб.) – продемонстрировал за отчетный период формат участков без подряда (УБП), что свидетельствует о постепенном насыщении им рынка.
За счет того, что наиболее многочисленный экономкласс состоит по большей части именно из УБП, средняя стоимость предложения в этом сегменте за последний год снизилась на 6,7%, составив 2,2 млн руб.
В комфорт-классе цена предложения осталась на прежнем уровне – 8,5 млн руб., в «бизнесе» она уменьшилась на 8,1% – до 14,9 млн руб., а в «премиуме» показала рост на 8,1%, достигнув отметки 34,4 млн руб.
Цена реализации: «эконом» и «комфорт» в минусе, «бизнес» и «премиум» в плюсе
Средняя стоимость реализации коттеджей и таунхаусов выросла за последний год ощутимо сильнее, чем их цена предложения – на 45,7% и 36,3% соответственно (главным образом за счет высших ценовых сегментов). Теперь она равна 21,3 млн руб. при покупке коттеджа и 10,9 млн руб. в случае приобретения таунхауса.
Стоимость реализации малоэтажного жилья осталась на прошлогоднем уровне – 3,6 млн руб. Дуплексы, наоборот, стали продаваться дешевле – в среднем за 7,5 млн руб., что на 55,6% меньше, чем в первом квартале 2015-го. Чек покупки в формате УБП тоже уменьшился, но не столь серьезно – на 13,9%. Сейчас он составляет в среднем 1,5 млн руб.
Если говорить о классах, то здесь, как и в случае со стоимостью предложения, ценовая коррекция была значительнее в низком ценовом сегменте: в «экономе» стоимость объекта упала на 18,7% – до 1,5 млн руб., в «комфорте» – на 11%, до отметки 5,4 млн руб. Цены лотов в сегментах «бизнес» и «премиум» отметились ростом на 4,7% и 4,9%, составив 10,7 млн руб. и 20,4 млн руб. соответственно.
Спрос: участки без подряда показывают рост
За год количество реализованных лотов на загородном рынке недвижимости сократилось на 7,9% – до 3 082 объектов. Самое значимое падение зафиксировано в формате малоэтажного жилья – минус 5,2%.
«Малоэтажное жилье рискует растерять свою привлекательность, – комментирует Дмитрий Таганов. – На это есть ряд причин. Во-первых, по уровню цен «малоэтажка» дошла до черты, за которой покупатели не готовы воспринимать ее как достойного конкурента квартире в многоэтажном доме.
Во-вторых, такую квартиру сложнее рассматривать как инвестицию. И, наконец, в малоэтажном строительстве выше риск недостроя. При этом несколько лет назад «малоэтажки» пользовались популярностью из-за оптимального сочетания цены и уровня комфорта.
Однако с повышением их стоимости ситуация начала постепенно меняться».
Спрос на участки без подряда, напротив, за год вырос на 7,6%, достигнув исторического максимума в 62% от общего числа сделок.
Во многом это объясняется тем, что около 90% выводимых на рынок проектов являются сейчас представителями формата УБП.
К тому же, земельный участок – самый доступный в условиях кризиса вариант для желающих приобрести загородную недвижимость, позволяющий начать строительство тогда, когда это будет удобно его владельцу.
За отчетный период немного просел спрос на таунхаусы (минус 2,8%), покупательский интерес к коттеджам и дуплексам остался на прежнем уровне.
За пять лет число загородных таунхаусов в Подмосковье снизилось на треть
Продажи уменьшились на 71%.
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили изменения, произошедшие с 2013 года в сегменте подмосковных таунхаусов.
Так, количество блокированных домовладений в экспозиции уменьшилось на 31%, при этом 92% предложения сегодня относится к низшим и средним ценовым категориям, а доля неликвида составляет 15%.
В показателях спроса перемены оказались еще серьезнее: за пять лет продажи таунхаусов сократились более чем на 70%, а реализация двух лотов в месяц уже считается успехом для девелопера (в большинстве проектов такой результат достигается за полгода).
На данный момент в предложении на первичном рынке загородного жильяПодмосковья насчитывается 3 388 таунхаусов, что составляет 6% от экспозиции в целом.
В процентном соотношении доля таунхаусов менялась в течение пяти лет незначительно: в 2013 году она достигала 10%, в 2014-м – 7%, а с 2015 по 2017 гг. была равна 8%.
Однако если сопоставить абсолютные цифры, то за пятилетний период число таунхаусов на «загородке» уменьшилось на 31%, что во многом объясняется сокращением всего рынка.
«Средняя площадь таунхауса на первичном рынке сейчас составляет 166 кв. м, придомового участка – 3 сотки, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
– Обычно продаются лоты без отделки, но с центральными коммуникациями.
В последние годы застройщики стремятся оптимизировать затраты, что приводит как к уменьшению среднего метража дома, так и к снижению объема инфраструктуры в поселке».
26% таунхаусов в предложении относятся к экономклассу: средняя цена такого домовладения равна 4,9 млн руб. 56% находящихся в экспозиции объектов принадлежат сегменту «комфорт», они выставляются на продажу в среднем за 11,5 млн руб. 10% предложения занимают лоты бизнес-класса со средней стоимостью 17,6 млн руб.; 8% – объекты из высших ценовых сегментов, их средняя стоимость – 51,2 млн руб.
«Доля низколиквидных лотов среди таунхаусов составляет порядка 15%, – замечает Дмитрий Таганов. – Чаще всего их невостребованность обусловлена большими метражами, непродуманными планировками или неудачной локацией. На такие домовладения можно получить скидку до 20%, в то время как дисконт на качественные объекты обычно не превышает 10%».
Во втором квартале 2018 года на долю таунхаусов пришлось только 4% покупок от общего объема продаж, или 171 сделка. Это на 71% меньше показателей пятилетней давности, когда за квартал было приобретено 594 лота.
Серьезное изменение заметно и в процентном соотношении: в 2013-м таунхаусы занимали 13% от совокупного реализованного спроса, затем, вместе с новой волной кризиса, эта цифра стала снижаться, и уже с 2014 по 2016 гг.
была равна 6%, а в прошлом году – лишь 5%.
«Сегодня продажа двух-трех домовладений в месяц считается хорошим темпом реализации для поселка таунхаусов, – добавляет Дмитрий Таганов. – В большинстве проектов столько лотов продается за полгода».
Если рассматривать востребованные у покупателей таунхаусов локации, здесь лидирует Новая Москва, где на данный формат приходится порядка четверти сделок. Также благодаря удачному сочетанию транспортной доступности, представленной инфраструктуры и природных условий популярны Новая Рига и Ленинградское шоссе.
«Что касается метражей, то наибольшим спросом пользуются таунхаусы площадью 100-120 кв. м с участком 1-2 сотки, – говорит Дмитрий Таганов. – В начале 2010-х гг. был эксперимент с запуском “микротаунхаусов” размером 40-60 кв. м, однако он не нашел отклика у покупателей: все же для комфортного проживания требуется площадь в два раза больше».
Целевая аудитория покупателей таунхаусов довольно размыта: это люди, которые хотят переехать за город в более просторное жилье, но при этом ограничены в средствах, чтобы позволить себе коттедж. Также в 90% случаев они рассчитывают на ипотеку.
«В плане получения ипотечного кредита таунхаус является наименее проблемным вариантом по сравнению с другими загородными форматами, – подтверждает Дмитрий Таганов. – Хотя и здесь хватает сложностей, поэтому говорить о развитой ипотеке в сегменте пока преждевременно».
Москвичи переезжают за город на ПМЖ. Что происходит с ценами на загородную недвижимость — Аналитика — Журнал Недвижимости
Цены на аренду домов во время самоизоляции выросли почти в 2 раза
С середины марта москвичи стали постепенно уходить на самоизоляцию и искать дома за городом, чтобы «пересидеть» эпидемию на природе. Только за одну неделю интерес к аренде домов на Яндекс.Недвижимости вырос почти в 1,5 раза.
Цены быстро отреагировали: за два месяца (с начала марта до начала мая) они выросли со 110 000 до 200 000 рублей за дом. И на этом не остановились: в мае в некоторые дни средняя стоимость аренды достигала 250 000 рублей за коттедж. Тут, конечно, сыграло роль и начало дачного сезона.
Рост цен не останавливало даже то, что после официального объявления локдауна звонить по объявлениям чаще не стали. С середины марта по середину апреля пользователи заходили на Яндекс.
Недвижимость в поисках домов чаще, но в основном просто посмотреть и помечтать, а не позвонить и договориться о встрече. Перелом произошёл в середине апреля: число просмотров объявлений и звонков пошло вверх, особенно в предложениях на продажу.
Видимо, после нескольких недель самоизоляции в квартире собственный дом показался отличной идеей.
Летом цены на продажу домов начали снижаться
Если в марте все смотрели дома для аренды, то в апреле начали покупать. За два месяца количество звонков по объявлениям о продаже загородных домов увеличилось в 2,5 раза. Помимо переосмысления плюсов собственного дома, случившегося из-за эпидемии коронавируса, интерес к загородной недвижимости подогрела и льготная сельская ипотека со ставками не более 3%.
Средняя цена продажи тоже прибавила, но не так сильно, как в аренде: с 7,5 млн рублей в начале марта до 8,5 млн рублей в конце мая. А в первые дни июня пошла вниз: в предыдущие два месяца рост стоимости определялся спросом, а потом цена скорректировалась из-за того, что самые лучшие предложения уже разобрали и на средние показатели стали влиять цены низколиквидных предложений.
Самые популярные — небольшие дома до 7,8 млн рублей
Аналитики Яндекс.Недвижимости изучили около 60 000 домов, которые продавались на Яндекс.Недвижимости за 4 недели, с 8 мая по 5 июня. Для удобства подсчётов мы разделили их на равные группы, чтобы количество предложений не влияло на оценку популярности.
Самыми популярными оказались бюджетные и небольшие по площади коттеджи.
Объявления о продаже домов стоимостью до 7,8 млн рублей обеспечивают 80% звонков на сервисе
По объявлениям о продаже самых маленьких домов звонят чаще всего
Москвичи смотрят дома рядом с Новорижским шоссе, но чаще звонят по объявлениям рядом с Ярославским
Самое дорогое загородное направление остаётся неизменным — это Рублёво-Успенское шоссе. Тут леса, Истринское водохранилище и только элитные посёлки.
Дом тут в среднем стоит 128 млн рублей, средняя площадь — 637 кв. м.
Продажа дома 1311,9 м² с участком 40,3 сотки
Есть и современные дворцы — с собственным спортзалом и спа-зоной, которые стоят несколько миллиардов рублей.
Тройка самых дешёвых шоссе, рядом с которыми ищут дома, находится на востоке: Егорьевское, Горьковское и Носовихинское. Хотя большая часть домов здесь скорее дачи, чем строения для постоянного проживания. Цена и метраж соответствующие — в среднем 3 млн рублей за 76–90 кв. м.
Чаще всего ищут загородную недвижимость по Новорижскому шоссе, которое чуть уступает в престижности Рублёво-Успенскому. Здесь очень много коттеджных посёлков и примерно каждый десятый дом на Яндекс.Недвижимости продаётся именно в этой локации. Средняя цена в объявлениях — 46 млн рублей при средней площади дома 380 кв. м. Звонят по таким объявлениям редко, скорее, просто заходят помечтать.
Самое популярное направление в звонках — Ярославское шоссе. По объявлениям там звонят вдвое чаще, чем в среднем по всем остальным. Тут довольно доступные предложения: в среднем дома стоят около 5 млн рублей.
На втором месте по популярности запросов Носовихинское шоссе. Там большинство предложений сосредоточено вокруг города Электроугли, в 30–40 км от МКАДа. Близко к Москве, но на восточном направлении — самые большие пробки. Зато это одна из наиболее дешёвых локаций.
На третьем месте — Киевское шоссе. Юго-запад Подмосковья тяготеет скорее к городской жизни: тут есть метро и больше строят таунхаусов, чем в других местах.
Москвичи не готовы уезжать далеко от столицы
74,4% пользователей из Москвы ищут загородные дома в Московской области. Ехать за её пределы, например в соседние Владимирскую или Калужскую, готовы не больше 3,5%. Зато 2,5 и 1,5% рассматривают покупку загородной недвижимости на юге — в Краснодарском крае и Крыму.
Но готовы переехать за город на ПМЖ
Почти половина звонков приходится на объявления с домами, в которых можно прописаться. И это при том, что таких предложений на сервисе меньше 40%. А ещё популярностью пользуются коттеджи с отоплением: хотя они дороже, но получают больше звонков, чем неотапливаемые «дачи». Видимо, многие ищут дом для постоянного проживания за городом.
Самые важные критерии поиска, которые пользователи отмечают в фильтрах, — тип дома (отдельно стоящий коттедж), диапазон цен (22% указывают «потолок» и только 11% — стартовую стоимость) и шоссе. Наличие коммуникаций людей интересует мало, возможно, потому, что в современных домах они предполагаются по умолчанию.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Борис Люкс
В подмосковье выкуплено самое дешевое и самое ликвидное жилье — мк
В последний год интерес к загородному жилью значительно повысился и у тех горожан, которые до этого вполне были удовлетворены работой в офисе. Отдельно психологи выделяют группу людей, без конца переезжающих из одного населенного пункта в другой в поисках лучшей жизни. Многим ли удается осуществить свою мечту? Что вообще движет людьми: тяга к перемене мест, к лучшей жизни, авантюризм?
Послушаем некоторых «переселенцев».
Алена и Сергей, столичные IT-специалисты, приобрели дом в Калужской области около 10 лет назад.
— Половину недели мы работаем в Москве, зарабатывая на сельскую жизнь, а при первой же возможности уезжаем в деревню. У нас есть собственное мини-фермерское хозяйство в Калужской области.
От Москвы ехать довольно долго, поэтому каждый день возвращаться туда с работы нереально.
Надеемся, что через несколько лет — как раз когда нам окончательно надоест работать в городе — мы сможем окончательно переехать и сконцентрироваться на хозяйстве.
Помимо того, что добираться до деревни долго, «последняя миля» дороги не расчищается дорожными службами зимой. На этот случай жители нашей деревни — те, кому нужно ездить туда зимой, — по очереди самостоятельно чистят проезд или нанимают тракториста.
Поддерживать дорогу в проезжем состоянии круглый год требует постоянной заботы и небольших, но регулярных денежных трат. А если есть траты — то нужен и источник дохода: мы стараемся «монетизировать» свою деревенскую жизнь, выращивая фермерских кур, которые поставляются в том числе в московские рестораны.
Впрочем, почти все мясо и яйца раскупается знакомыми — так что на внешние продажи мало что остается.
Психолингвист Клавдия Болонина утверждает, что люди уезжают из города в поисках свободы: «В деревне человек занимается собственным хозяйством, а значит, не тратит время на дорогу к месту работы и домой, не привязан к графику, не зависит от начальника, продаж, курса валют или нефти. Качество жизни не зависит от соседей, настроения начальника, успеха в переговорах или дорожного трафика.
Проживание в собственном доме — это ежедневная физическая активность, работа на свежем воздухе, натуральные продукты и полная автономность. Конечно, собственное хозяйство вести довольно тяжело, и все, казалось бы, простые действия требуют сил и внимания. Но люди жили так из века в век.
Так что, наверное, проживание в своем доме, на своей земле, со своим хозяйством — наиболее естественная форма жизни».
Анастасия и Игорь — экономисты из Москвы. У них свое фермерское хозяйство в Калужской области.
— Давно хотелось жить на свежем воздухе и в гармонии с природой. Когда появились долгожданные дети, мы решились переехать на землю. В первый год все шло очень оптимистично — мы даже на волне позитива купили дойную корову.
Успели сделать одну партию настоящего пармезана, но быстро обнаружили, что содержать корову в полевых условиях, без настоящей фермы и прочного дома, слишком сложно. Поэтому ее пришлось продать. Но мы обязательно вернемся к этой теме в следующие годы.
А пока приглашаем гостей в наши гостевые дома. Туризм — это та вещь, которая может вывести сельскую жизнь «в плюс». Что касается сельского хозяйства, с ним все намного сложнее по экономике.
Но ведь цель нашего проекта — не зарабатывать деньги, а обеспечить себе и детям те гармоничные условия, которых невозможно достичь в Москве.
«На новом месте ликвидируется застой, в первую очередь психологический, раскрывается потенциал человека», — говорит инструктор по йоге Мария Билокур. Базовой причиной является стремление человека к лучшему: в окружении, в работе, в досуге.
Логика такова: если здесь я не счастлив на 100%, значит, надо переехать в другое место, где я буду счастлив. Новое место всегда несет за собой новую энергию, новый поток, новые идеи и состояния.
Поэтому действительно часто подтверждается гипотеза: когда человек переезжает, ему становится лучше.
Еще одной причиной стремления сменить местоположение, по мнению эксперта, является открытый доступ в интернет-пространство: все понятно и прозрачно, меньше страха в отношении смены местожительства.
С другой стороны, часто люди из деревни переезжают в город из-за условий жизни: отсутствие работы, перспектив, комфорта. Прослеживается тенденция развала фермерских хозяйств, даже бывших когда-то успешными.
Ну а про умирание деревень и говорить не стоит…
— Что касается жителей мегаполисов, которые стремятся уехать подальше от людного города, ответ прост: избыток информации, людей, машин, транспорта, стресса. Люди стремятся к спокойствию, насытившись атмосферой мегаполиса. Я считаю, что важно слышать себя, выбирать местожительства, исходя из своего состояния, а не из-за моды, — рассуждает Мария Билокур.
Впрочем, мода тоже диктует свои условия. В том числе мода на комфортный отдых в «глубинной России». А если есть спрос, то найдутся и те, кто обеспечит предложение.
— Я работал топ-менеджером в одном из ведущих российских инвестиционных банков. Был период, когда я приобрел усадьбу и винодельческое хозяйство во Франции, но в середине 2010-х годов стало очевидно, что вкладываться имеет смысл именно здесь, на родине, — говорит Алексей Шкрапкин, хозяин усадьбы в Липецкой области.
— Усадьба на момент приобретения была практически руинирована, но меня поразила красота местности, историческая аура, а поддержка администрации Липецкой области и благоприятный инвестиционный климат стали решающими факторами. За несколько лет мы отреставрировали практически все исторические здания, выстроили несколько новых гостевых домов.
В здании бывшей ткацкой мануфактуры начала XIX века мы сделали ресторан, а комплекс конного завода стал гостиницей. К нам чаще всего приезжают ради великолепной рыбалки и отдыха на берегу Дона, семьями и дружескими компаниями.
От мыслей вести сельское хозяйство мы сразу отказались: нам дали понять, что в этом секторе в Черноземье слишком высокая конкуренция, поэтому было выбрано туристическое направление.
Востребованными стали даже «дальние дачи»
Карантинные меры сказались на увеличении спроса на загородную недвижимость. Если раньше многие покупатели рассматривали «загородку» как сезонное жилье, то теперь, по данным риелторов, 80% из них хотят проживать на природе постоянно. 70% рассматривают удаленность от Москвы в пределах 35–40 км, а 30% стремятся уехать еще дальше.
— Точного количества сделок на загородном рынке не знает, наверное, никто: продаются и дома, и участки, и всё вместе, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
— До сих пор не все сошлись во мнении, относить ли таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома к категории загородного жилья. В любом случае ясно одно: за последний год в Московской области полностью «истреблены» две категории предложения: самое ликвидное и самое дешевое.
К первой относятся коттеджные поселки с комфортными домовладениями, оснащенными всеми коммуникациями, и дома для круглогодичного проживания с участками в ценовой категории от 7 до 15 млн рублей. Вторая категория — летние дачи, где на шести сотках из инженерных сетей обычно присутствует только водопровод.
Такие объекты на окраине области могут стоить менее миллиона рублей, и даже на расстоянии 5 километров от МКАДа можно подобрать вариант стоимостью до 5 млн рублей.
Руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган называет четыре основные причины переезда за город. Первая — рождение ребенка. Семье нужна большая площадь, да и воздух за городом чище.
Вторая — экономия: замкадье дешевле Москвы (конечно, если речь не идет об обслуживании огромного коттеджа). Третья — сокращение времени в дороге, если работа находится в области или есть пожилые родители за городом, которых нужно постоянно навещать.
И четвертая — стремление вести здоровый образ жизни в сочетании с удаленной работой или собственным бизнесом, позволяющим работать по индивидуальному графику.
— Эти причины превалируют всегда, вне зависимости от внешних факторов, — поясняет эксперт. — Ну а в последний год, конечно, интерес к загородному жилью основательно подогрела пандемия. Темп продаж увеличился в 3 раза. И увеличение цены на 15% произошло незаметно, не отразившись на динамике продаж. Востребованным стал даже сегмент «дальних дач».
Шаман, писатель Карагай относится к миграции философски: «У соседа всегда трава зеленее, поэтому и происходит великое переселение народов по сей день, из регионов люди стремятся в столицу, из деревень в города, и в точности до наоборот.
Почему? Меняют свою локацию только те люди, которые творят перемены в своей жизни. Это кардинальный метод, но он остается весьма действенным.
Люди, уходя от состояния привычного комфорта, перестраивают реальность вокруг себя — и реальность одаривает таких людей переменами».
— Всем важны некие «места силы», где человек чувствует себя целостнее, заряжается энергией. Частенько переезд в место, которое вдохновляет, несет перемены в лучшую сторону, — уверен Карагай.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова тоже признает, что на фоне пандемии угол зрения граждан изменился. Многие россияне, еще полтора-два года назад настроенные переехать из загородных домов в Москву, приостановили выполнение своего плана.
Большинство владельцев коттеджей, намеревавшихся их продать, тоже передумали: пусть недвижимость останется на случай новой «тревоги». Те, кто может работать удаленно, переехали за город из московских квартир и продолжают работать в таком формате.
Люди осознали, что за городом жить гораздо безопаснее и комфортнее, да и дышать в жаркую летнюю погоду легче.
Однако ни о какой глобальной миграции речи не идет, подчеркивает Юлия Дымова: в большинстве своем люди приобретают загородную недвижимость в качестве дополнительного, а не основного жилья.
— Дело в том, что загородная инфраструктура сильно отстает от городской, а социальная среда не удовлетворяет молодое поколение, — поясняет генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
— Торговля не предлагает нужного ассортимента, мало развлечений, заведений общепита, в сельской местности нет фитнес-центров и необходимых медицинских учреждений.
Дороги часто представляют собой проблему, особенно зимой и в межсезонье.
Интерес к московской недвижимости не снижается
Начальник отдела Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Лилиана Лазарева нарисовала портрет покупателя «домика в деревне». Восемь из десяти клиентов, приобретающих загородную недвижимость, желают использовать ее для постоянного проживания.
55% покупателей выбирают для этого коттедж, 30% — таунхаус или дуплекс, 15% — квартиру в малоэтажном доме. 60% желающих переехать «на село» проживают на территории старой Москвы. Половине клиентов, которые хотят жить за городом, от 35 до 50 лет, обычно это семьи с несколькими детьми.
Молодежь составляет около трети переезжающих, люди предпенсионного возраста и пенсионеры — 20%.
— Несмотря на появившуюся тенденцию к удаленной работе, интерес к московской недвижимости не снижается — по крайней мере в сегменте продажи квартир. В столицу по-прежнему съезжается вся страна, что наводит на тревожные размышления о будущем города, — говорит Луценко.
— Однако на фоне возможностей, которые дает «удаленка», несколько возрос интерес к Подмосковью. В том числе, конечно, и к загородной недвижимости.
По нашим данным, в Подмосковье весь сегмент загородных домов (исключая таунхаусы) подорожал с апреля прошлого года на 15%, в среднем по стране — на 12%.
Те, кто покидает город ради жизни «на земле», есть всегда, и пандемия несущественно увеличила их долю. Однако существует и обратная миграция — из дома назад, в квартиру. Не всем удается, прожив десятки лет в городе, поднять собственное хозяйство. Люди разочаровываются в сельской жизни и возвращаются к привычному урбанистическому укладу.
Не каждый переезд гарантирует счастье и удовлетворенность результатом. Случается, что в реальности все происходит совершенно не так, как рисовало воображение. Перемены бывают разными, поэтому авантюризм в подобных вопросах может стать лишним и испортить несколько лет вашей жизни, заключают наши эксперты.