Таких цифр еще не было
В Петербурге прирост цен на вторичное жилье в этом году вдвое опередил средние показатели по стране, но самые заметные изменения произошли на первичном рынке. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за неполный год 1 кв. м в городской новостройке подорожал на 25%, в пригородах — более чем на 20%. Никогда в истории петербургского рынка жилья не было таких цифр.
Неудивительно, что в 2020 году Петербург несколько раз попадал в пятерку городов мира с самым активным ростом стоимости квадратного метра жилья. Последний раз — в октябре. Он оказался на пятом месте рейтинга Global Residential Cities Index: Петербург уступил лишь Маниле, Анкаре, Стамбулу и Измиру. Москва в этом рейтинге занимает 92-е место.
Среди причин, по которым Петербург вырвался вперед, есть как общие для российского рынка, так и те, которые объясняют, почему именно этот город стал лидером роста цен.
Первая причина: льготная ипотека
Задуманная в качестве меры поддержки строительного рынка в период пандемии, льготная ипотека превратилась в настоящий драйвер отрасли.
Ипотеку брали даже те, кто не попадал под условия программы субсидирования: ключевая ставка Центробанка опустилась до минимального за всю историю значения (4,5%, а затем 4,25%), поэтому ставки по ипотеке без участия государства (например, при покупке жилья на вторичном рынке) были ненамного выше льготных.
«Субсидированная ипотека сильно стимулировала спрос на жилье, — считает директор по продажам «Альфа Фаберже» Алексей Тюлькин. — Многие покупатели недвижимости с так называемым отложенным спросом, то есть люди, которые держали в уме покупку новой квартиры, решили, что более выгодных условий ждать не приходится. И они перешли в стадию активного поиска жилья на первичном рынке».
Вторая причина: рост спроса
С одной стороны, квартиры в новостройках и на вторичном рынке бросились покупать те, кто оформлял подешевевшую ипотеку. С другой стороны, немало оказалось и тех, кто таким образом захотел спасти накопления от инфляции.
«Из-за снижения ставок по депозитам люди начали активно забирать денежные средства и вкладывать их либо в валюту, либо в квадратные метры. Поэтому существенно выросло количество покупок квартир для сохранения средств», — комментирует девелопер и инвестор, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Эксперт добавляет, что наиболее привлекательными в инвестиционном плане считаются студии и небольшие однокомнатные квартиры, которых на первичном рынке жилья Петербурга оказалось достаточно. Прибавить к ним привычные для города комнаты в коммуналках — и вот поле для инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи.
Еще один фактор, повлиявший на спрос, — наличие в городе большого числа людей, имеющих возможность приобрести недвижимость. Хотя в этом году, уверяют эксперты, к ним присоединились покупатели и из других регионов.
Точные цифры, на сколько увеличился спрос, аналитики подсчитают позже, но речь идет о 40–50%-ном росте.
Третья причина: дефицит предложения
Повышенный спрос привел к дефициту предложения. Популярные ликвидные лоты вымывались с рынка.
«У каждого застройщика существует собственная финансовая модель, согласно которой он реализует проекты: цена недвижимости зависит от стадии строительства и остатка предложения, — объясняет Алексей Тюлькин. — Столкнувшись с тем, что остатки раскупили, застройщики были вынуждены повышать стоимость квадратного метра, иначе их проекты выйдут в стадию “нерентабельности”».
На дефицит предложения повлиял не только растущий спрос, но и очень малое количество новых проектов на рынке: кто-то из застройщиков притормозил до прояснения ситуации с пандемией, а кому-то вполне хватало работы в выведенных за последние годы проектах.
На фоне ажиотажного спроса застройщики свели к минимуму старты продаж в новых комплексах. «Фактически мы увидели подтверждение картинки из учебника по экономической теории с кривыми спроса и предложения.
Ситуация с предложением начала более-менее выправляться только в ноябре.
Но все равно в новых домах цены растут даже не ежедневно, а ежечасно», — утверждает директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет сокращение предложения главной причиной резкого роста стоимости петербургского метра. «К концу года на первичном рынке предложение составило всего 3,3 млн кв. м — это на 25% меньше, чем в конце 2019-го» — резюмирует эксперт.
Четвертая причина: удорожание строительства
Свою роль в ценообразовании сыграл и переход рынка на проектное финансирование и эскроу-счета. Но пандемия сделала процесс строительства еще дороже.
Во-первых, из-за скачков курса валют и закрытых границ выросла стоимость стройматериалов: еще весной по некоторым позициям рост составил около 25%.
Во-вторых, из-за беспрецедентного отъезда мигрантов резко подскочила стоимость рабочей силы на стройках. По словам вице-губернатора Ленобласти по строительству Михаила Москвина, из-за дефицита рабочей силы стоимость услуг строителей за полгода выросла на 25–30%. Похожая ситуация и в Петербурге.
«На себестоимость строительства повлияло несколько факторов: «дешевая» рабочая сила поехала по домам, материалы иностранного производства оказались за закрытыми границами. Некоторые заводы уходили на карантин, и поставки материалов шли с перебоями. А скачок курса повлиял на все, в чем есть валютная составляющая: обслуживание производства, материалы, выплаты заграничным архитекторам и т. д.».
Сергей Беляков,директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»
Почему именно Петербург?
Льготная ипотека, растущий спрос, удорожание строительных работ и переход на эскроу — факторы, актуальные для всей страны в целом. Почему же цены побили рекорд именно в Петербурге?
Эксперты считают, что одна из главных причин — недооцененность питерской недвижимости. А сейчас ее время пришло.
«Посмотрите на Нью-Йорк, Париж, на уровень зарплат и прирост населения в той же Москве — Петербург очень сильно отстает, — говорит вице–президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Здесь недооценена стоимость квадратных метров.
Только с прошлого года на рынок Северной столицы обратили внимание региональные и иностранные инвесторы. У нас чек входа меньше, а доходность — практически такая же или даже больше».
Согласен с этим и Руслан Сухий.
«Очень долгое время Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России и центром притяжения работоспособного населения из других регионов, а также входит в тройку самых привлекательных городов страны для получения высшего образования, был серьезно недооценен, — полагает эксперт. — Большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в квартиры у себя в городах, а те, кому позволял бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы ранее тоже ничего не рассматривали, кроме самой Москвы и Подмосковья».
В 2020-м менее перегретые, нежели в столице, цены сыграли на руку петербургскому рынку — сюда, наконец, пришли инвесторы.
«Петербургская агломерация по популярности стоит на втором месте после Московской. В отличие от многих других городов здесь сосредоточен платежеспособный спрос. Долгое время Петербург удерживал более значительный разрыв с Москвой по уровню цен — был период, когда цены не показывали роста на фоне увеличивающегося предложения, наращивания конкуренции (2015–2017 годы). Но затем начался планомерный прирост в 8–10% ежегодно, а в 2020-м произошел более весомый рывок как реакция на совокупность всех факторов».
Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Сказались и другие специфичные для города факторы, такие как дефицит земельных участков в центральных районах, выход на рынок нескольких премиальных проектов и сложность строительства на болотистой питерской земле, указывает Алексей Тюлькин.
Что касается прогноза на 2021 год, то, по словам Ольги Трошевой, многое будет зависеть от объема предложения и от того, какие новые проекты и на каких территориях выйдут на рынок. Большое значение имеет то, насколько стабильным останется покупательский интерес — важно устойчивое положение покупателей, сохранение уровня доходов, господдержка, в том числе по ипотеке.
Вторичка перетягивает одеяло. Рекорд спроса на готовое жильё фиксируют в обеих столицах
Дождевые облака из Петербурга снесет сильный ветерЧерчесов: Жиркова мы потеряли на весь Евро-2020Дождевые облака из Петербурга снесет сильный ветерПутин продлил мораторий на выдворение мигрантов из РоссииВ Кремле недовольны темпами вакцинации от COVID-19Фаната «Зенита» лишили футбола на год за «Соловья-разбойника» на матчеМишустин допустил рост числа заболевших COVID-19Госдума отменила обязательный техосмотр автомобиля для получения ОСАГОНабиуллина: Экономика России вернулась к докризисному уровнюОткрыта регистрация на шестой фестиваль-карнавал «Фонтанка-SUP»Вспышка ковида на юге Китая может парализовать мировую торговлюДо судов Петербурга добирается все меньше «коронавирусных нарушителей»Кремль: Путин и Байден обсудят «практически все темы»Масочный режим пал в Израиле. Большинство уже вакцинировалиКому на самом деле нельзя пить молоко, поясняют врачиИз-за спора о масках в американском магазине убит человекДорожники просят ужесточить правила использования шипованных шинАнтициклон развеет «болотистое поле давления» и принесёт жаруНерабочая неделя с сохранением зарплаты началась в МосквеТипичная середина июня. Жары не ждите, будьте готовы к дождикуПредыдущие новостиАрхив материалов
Отвага покупателей жилья, которых уже не останавливает ковид, снижение предложения на первичном рынке и небывалый рост цен на него — это причины, по которым растет спрос и на вторичку.
автор фото Анатолий Жданов/КоммерсантъПоделиться
Первые сообщения о рекордном интересе к готовому жилью пришли из Москвы. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», с апреля 2020 года по нынешний апрель интерес к вторичке подскочил сразу в пять раз. В Петербурге пока прирост меньше — около 150%, но на фоне взлетевших цен на новое жилье интерес будет расти и дальше.
Рекорды статистики
Эксперты в один голос вспоминают, насколько катастрофичным для рынка был 2020 год, особенно март, когда продажи на вторичном рынке упали практически до нуля. Всему причиной была специфика этого сегмента: готовое жильё необходимо смотреть своими глазами, а покупатели не хотели рисковать здоровьем ради покупки квартиры.
Новостройки здесь выигрывали, потому что и раньше смотреть на что-то, кроме свай, планировок и рендеров будущих квартир, не приходилось.
К тому же подоспела льготная ипотека, программа по поддержке покупателей и застройщиков, запущенная правительством РФ в конце апреля 2020 года и снизившая ставки на первичном рынке до 6,5%, а то и ниже.
Ситуация на рынке подтолкнула развитие дистанционных схем продаж и предпросмотров квартир и на вторичном рынке. Риелторы начали записывать видеообзоры квартир, запускать прямые трансляции. Инновации и привыкание к жизни во время эпидемии постепенно восстановили спрос.
В 2021 году на фоне заявлений властей и публичных медиков о капитуляции коронавируса покупатель осмелел окончательно. Правда, на первичном рынке к этому времени доступного предложения практически не осталось, а все что еще оставалось в продаже запредельно подорожало. По экспертным оценкам, рост цен составил до +35% за год.
Добавим к этому осторожность застройщиков, которые придержали вывод новых проектов до лучших времён. В итоге вторичка местами сегодня стоит дешевле предложений от застройщиков.
Так, по данным экосистемы «Метр квадратный» (проект группы ВТБ), медианная цена квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 171,7 тыс. рублей, на вторичном — 157,8 тыс. рублей.
«Спрос на вторичное жилье увеличивается ввиду роста цен на первичном рынке, а также в целом увеличения доступности ипотеки, позволяющей приобрести жилье ближе к центру. — делится наблюдениями Вячеслав Дусалеев, генеральный директор М2. — Готовая недвижимость на этом рынке приобретается и под сдачу в аренду, как более дешевый инвестиционный актив, чем помещения на первичном рынке».
Отвага покупателей жилья, которых уже не останавливает ковид, снижение предложения на первичном рынке и небывалый рост цен на него и дали аналитикам рынка возможность радоваться за нынешний рекорд спроса на готовое жильё.
Петербург отстаёт от Москвы
Аналитики агентства «Петербургская недвижимость» подсчитали, что в Петербурге с апреля 2020-го по апрель 2021-го количество авансов (предоплата, которую вносят покупатели для брони квартиры) выросло на 150%. Напомним, в Москве фиксируют пятикратный рост спроса по количеству внесённых покупателями авансов.
При этом Северная столица демонстрирует более глубокое проникновение ипотеки на рынок вторичного жилья, нежели другие регионы России.
«По аналитическим расчетам М2 на основании данных ЦБ РФ, Росреестра и Дом.РФ, по итогам 2020 г. треть сделок на вторичном рынке Петербурга была реализована с использованием ипотечных кредитов. Это несколько выше, чем в среднем по России (29%)», — подчёркивает Вячеслав Дусалеев.
«В среднем 30% объема вторичного рынка по ипотеке в банке остается неизменным на протяжении нескольких последних лет», — подтверждает Дмитрий Алексеев, старший вице-президент розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург».
При этом доля ипотечных сделок во вторичном сегменте петербургского рынка все еще ощутимо меньше, чем на первичке.
«При помощи ипотеки в нашей компании приобретается около 80% квартир. Большая часть из них (95%) — это сделки с льготной ипотекой. Оставшиеся 5% приходятся на семейную, военную и другие стандартные ипотечные программы», — подтвердил «Фонтанке» Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Причины такого расклада лежат на поверхности: льготная ипотека действует только для покупки жилья от застройщиков. Для вторички ставки начинаются от 7,7% годовых, против 5,75% по программе льготной ипотеки (данные Сбербанка).
«Доля ипотеки на вторичном рынке ниже, чем на первичном, где продолжают действовать льготная программа и совместные предложения застройщиков и банков. Тем не менее сегодня ипотека — наиболее удобный и популярный инструмент.
Кто-то приобретает первое жилье, кто-то квартиру большей площади — далеко не у всех есть свободные средства и накопления, чтобы сделать это без банковского займа», — подчёркивает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Фонтанка» опросила аналитиков, чтобы узнать, где именно в регионе готовые квартиры продают и покупают, и обнаружила, что чаще всего готовые квартиры продаются в Приморском районе Петербурга и в областных Мурино и Кудрово. Это локации, до недавнего времени считавшиеся флагманами среди всех активно застраиваемых районов.
Здесь больше всего так называемой новой вторички — сданных в эксплуатацию один-два года назад новостроек. Выходит, что либо покупатели квартир оказались недовольны новыми районами, либо они изначально покупались в инвестиционных целях.
Сегодня на фоне подскочивших цен и перед отменой программы льготной ипотеки как раз подходящее время, чтобы зафиксировать прибыль и продать инвестиционную недвижимость.
Статистика продаж готовых квартир не совпадает со статистикой предложения. Экспонируют готовые квартиры преимущественно в «старых районах».
«По количеству объявлений лидирует Центральный район, на него приходится 12,3% от всего числа объявлений, вторым по популярности районом является Выборгский, его доля среди всех объявлений — 8,2%, на третьем месте — Приморский район с долей 7,9% объявлений», — уточняет Вячеслав Дусалеев.
Такие разночтения могут объясняться разницей цен на жильё в разных районах. К примеру популярные агрегаторы объявлений о купле-продаже недвижимости для Центрального района дают цену 2,3 — 2,5 миллиона за студию в 12,9 квадрата. Тогда как за эту цену в Мурино можно купить полноценную однушку площадью почти 30 квадратных метров.
«С точки зрения структуры предложения, стоимость жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга выше, чем на вторичном. При этом структура ценообразования квартир отличается от московской: при том, что покупателей привлекает жилье в центре, стоимость относительно ветхой квартиры в центре города будет примерно равна цене квартиры с евроремонтом на окраине», — резюмирует Вячеслав Дусалеев.
- Перспективы
- Эксперты ждут дальнейшего роста спроса на квартиры в готовых домах.
- Так, Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», предполагает: «Спрос будет расти на квартиры на вторичном рынке, особенно на те, что расположены в домах, построенных в десятых годах».
При этом в оценке влияния на вторичку отмены льготной ипотеки на первичку они расходятся.
К примеру в банке «Открытие» ожидают того, что квартиры, приобретённые по льготной программе, пополнят базы агрегаторов объявлений о продаже готового жилья. За предложением потянется и спрос.
В Банке «Санкт-Петербург» соглашаются с тем, что интересные лоты, которые могут выйти на рынок, способны привлечь покупателей, но не ждут значительных колебаний количества предложений.
«После отмены льготной ипотеки в любом случае тот сегмент клиентов, который нацелен на приобретение объекта в новостройке (будь то квартира для проживания или инвестиционная сделка), даже после окончания госпрограммы не уйдет с данного рынка. Поэтому значительных колебаний по объему вторичного рынка, скорее всего, не предвидится», — заключает Дмитрий Алексеев.
Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»
автор фото Анатолий Жданов/Коммерсантъ
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26596168520 Мая 2021 в 20:38когда должна? сроки пересчёта кадастровой стоимости недвижки можешь обозначить? а заодно и реальный размер увеличения налога (было 3 руб. зам м2 стало 4 руб, к примеру)?
Валерий Мазнев20 Мая 2021 в 20:18Представляю как обрадуются петербуржцы при получении квитков на оплату налога на недвижимость- кадастровая стоимость- то должна увеличиться за рыночной- на те же 30-35 процентов, то есть и налог вырастет примерно на треть! Слава вождям!читать все комментариидобавить комментарий
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
При этом, по данным агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group), спрос на вторичном рынке за первые три месяца соответствовал стандартным значениям и был равен показателям аналогичного периода 2020 года. По итогам марта средняя цена м2 на вторичном рынке для «старой вторички» выросла до 142,7 тыс. рублей, для «новой вторички» в городе до 153,5 тыс. рублей, а в Мурино до 140,5 тыс. рублей.
В среднем рост с начала года составил 5–7% в зависимости от качества и площади жилья. Так, однокомнатные хрущёвки продавались в среднем за 143–155 тыс. рублей за м2, а двухкомнатные стоили 108-129 тыс. Стоимость квартир в старых панельных домах стартовала со 111 тыс.
рублей за метр в трёхкомнатной квартире и могла колебаться со 118 до 145 тыс. В кирпичных домах можно было купить жильё с тремя комнатами за 100 тыс. или с одной за 131 тыс. рублей/м2, в не очень удачной локации верхняя планка — 179 тыс. и 201 тыс.
рублей за м2 соответственно.
«Сделки заключались с квартирами в старом фонде и с просторными сталинками. Среди локаций, к примеру, Итальянская улица, улица Белинского.
Была продана трёхкомнатная квартира на Крестовском острове за 43 млн рублей и четырёхкомнатная здесь же по цене 66 млн рублей», — отметил Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская гедвижимость».
— Если говорить про старое жильё, то пользуются спросом двухкомнатные брежневки с раздельными комнатами. Однокомнатные квартиры, популярные до этого, сейчас в силу серьёзного роста цен на них вновь стали проигрывать студиям в новых домах и комнатам».
Впервые с октября прошлого года на вторичном рынке начало расти предложение (в марте +5% к февралю), что объясняется в том числе стабилизацией спроса после ажиотажа, дорожающей ипотекой, нерешительностью покупателей на фоне высоких цен.
Эксперты полагают, что в ближайшее время рост стоимости квадратного метра замедлится. «Цены на вторичку опять подтянулись к стоимости новостроек.
Отчасти из–за этого она потеряла свою привлекательность для покупателей.
Денег у клиентов становится меньше, поэтому снижение объёмов сделок в 2021 году на вторичке, по всей видимости, станет объективной реальностью», — считает Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон».
С этим не вполне согласен Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «Затишье на рынке начнётся только после того, как сойдут на нет все факторы роста. В ближайшее время предпосылок для этого нет. Соответственно, высокий спрос на вторичку сохранится ещё как минимум несколько месяцев. Правда, заметно расти он уже не будет», — уверен он.
Как полагает Сергей Дроздов, после майских праздников на рынке возможно некоторое затишье, которое продлится всё лето.
«В этом году люди особенно устали — многие захотят отдохнуть на даче либо отправиться в путешествие по России. Поэтому на период до осени спрос, скорее всего, немного снизится, а предложение будет расти.
Цены же могут приостанавливать рост в отдельные месяцы, но в целом тенденция увеличения цены сохранится», — полагает эксперт.
Вторичный рынок разогрет до предела? — Рынок жилья
19.04.2021 | 08:00 4826
По итогам первого квартала 2021 года цены на вторичном рынке Петербурга скакнули даже выше, чем на первичном. Об этом говорят аналитики. В Росреестре рапортуют об увеличении количества сделок. А вот риэлторы, снимая сливки, осторожно намекают на остывающий спрос. Так чего же нам ждать от рынка недвижимости в этом году?
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первый квартал 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 7,73%, или на 11,59 тыс. руб. с кв. м. И к началу апреля составила 161,56 тыс. руб. за кв. м. Как видим, вторичка с начала года прибавила больше, чем первичка, ценник котрой вырос всего на 6,64%.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Декабрь 2020 | Март 2021 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 5 693 | 5 903 | |
| Руб./кв. м | 160 793 | 174 007 | 8,22 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 9 311 | 9 558 | |
| Руб./кв. м | 150 128 | 159 477 | 6,23 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 12 510 | 13 383 | |
| Руб./кв. м | 140 098 | 152286 | 8,70 | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 16 692 | 17 836 | |
| Руб./кв. м | 139 632 | 153 442 | 9,89 |
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м
Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 186,8 тыс. до 263,4 тыс. руб. за кв. м). Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, квадрат жилья в нем стоит в среднем от 128,4 тыс. до 148,2 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД:
– Вторичный рынок действительно продолжает демонстрировать заметный рост цен во многих регионах страны. Этот сегмент перешел к росту позже рынка новостроек и пока не везде отыграл тот дисбаланс, который сложился из-за перераспределения покупателей в пользу нового жилья после запуска льготной ипотеки.
Стремительный взлет цен на новостройки заставил покупателей искать более дешевые варианты на вторичном рынке. И пока им это удается – цены продолжают расти. К тому же в марте ЦБ РФ послал четкий сигнал: ключевая ставка будет увеличиваться, а вместе с ней подорожает и ипотека.
По крайней мере на вторичном рынке.
Ожидаем, что программы стимулирования спроса (льготная ипотека на новостройки) трансформируются, но не уйдут с рынка. Резкие перемены губительны для девелоперского бизнеса. Сближение условий кредитования между первичным и вторичным рынком не приведет к заметным изменениям для последнего.
А вот для рынка новостроек может привести к снижению продаж. Любой ажиотажный спрос заканчивается корректировкой и выравниванием ценовых диспропорций, которые неизбежно возникают в этот период. Ожидаем, что в 2021 году рынки отдельных городов начнут входить в период стабилизации. Предложение будет увеличиваться, а спрос нет.
Темпы роста цен на этом фоне начнут снижаться.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Спрос на вторичке уже заметно снизился. Но продавцы продолжают по инерции поднимать цену своих объектов. В результате по некоторым объектам нет результативных контактов с покупателями.
Хочу напомнить, что в моменты кризисов 1998 и 2008 годов цены шли вверх еще несколько месяцев после изменения экономической ситуации в стране.
На первичном рынке всё еще действует программа льготной ипотеки, которая поддерживает спрос. Соответственно, можно предположить, что спрос на новостройки просядет, когда будет отменена льготная ипотека на первичку, а за этим наверняка подорожает вся ипотека, так как Центробанк РФ будет и дальше поднимать ключевую ставку, а также из-за ухудшения экономической ситуации в стране.
Отмена льготной ипотеки на первичке в сегодняшней экономической ситуации никак не отразится на вторичке.
Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака»:
– В период ажиотажного спроса и роста цен не все смогли купить объекты, у части покупателей элементарно не хватало денег для конкуренции с другими. Спрос не иссяк, он остался, но уже более спокойного характера. Сейчас на рынке превалируют сделки с легкими цепочками по два-три звена.
Предложений мало, выбора у покупателей не так много, да и то, что есть, необходимо еще проработать на понижение, ведь многие продавцы еще не могут отойти от прошлогодних цен, держат их высокими.
Объекты с адекватной или хотя бы приближенной к адекватной стоимостью уходят с рынка сразу. Продавцам нужно время, чтобы осознать, что ажиотажный спрос позади, хватать всё, что есть, никто уже не будет.
Покупатели могут изменить условия покупки, но купят только ту квартиру, которая будет отвечать требованиям.
Цены реальных сделок не растут, а иллюзию роста цен, на мой взгляд, создают вновь появляющиеся объекты с завышенной «на всякий случай» ценой.
Собственно господдержка уже никакой роли не играет сегодня, высокие цены на новостройки покупателям уже сложно для себя оправдать. Определенная часть уже пересмотрела свои взгляды на вторичку и ищет объекты в этом сегменте.
Елена Гузеева, специалист по недвижимости ГК «Авентин-Недвижимость»:
– Действительно, льготная ипотека в какой-то момент способствовала превышению спроса над предложением на рынке, что привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
Вместе с тем в последнее время можно наблюдать снижение доступности ипотеки для населения, увеличился процент отказов по ипотеке, банки стали более осмотрительно выдавать кредиты. Безусловно, одной из причин для этого явились возросшие у банков показатели просроченных задолженностей по ипотечному портфелю.
А сейчас на фоне недавнего повышения ЦБ РФ ключевой ставки ясно, что большинство банков также пересмотрят процентные ставки по кредитным продуктам – их повышения аналитики ожидают уже в этом месяце.
Тем не менее спрос еще достаточно активен, и для этого, на мой взгляд, есть несколько причин: во-первых, макро- и микроэкономическая ситуация в стране и в мире, когда в условиях нестабильности инвестирование в квадратные метры представляется одним из самых надежных инструментов; во-вторых, многие торопятся успеть взять льготную ипотеку, чтобы избежать существенных переплат в будущем, сэкономив на итоговой стоимости кредита. В целом же сегодня мы наблюдаем ситуацию остывающего спроса на рынке недвижимости.
- Данные Росреестра за I квартал 2021 года. Санкт-Петербург
- В I квартале 2021 года в Санкт-Петербурге общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав, сделок составило 193 423, это на 20% выше аналогичного показателя 2020 года (161 007).
- На 14% уменьшилось общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (16 405) в сравнении с 2020 годом (19 116).
- Ипотеки зарегистрировано 41 340, что на 16% больше, чем в 2020 году (35 633).
- Льготной ипотеки (на жилье в новостройках) зарегистрировано в I квартале 2021 года 6 830 (всего с начала действия программы, с мая 2020 года, – 25 314).
- 10 790 000 ₽
- пр-кт Товарищеский, 28к1
Петербург опередил Москву по росту цен на вторичное жилье :: С.-Петербург :: РБК
«Новая вторичка» в цене
Примечательно, что, по данным петербургских экспертов, цены на вторичном рынке поднялись несколько выше.
По оценкам агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group), цены на вторичном рынке в городе в 2020 году выросли в пределах 28% в зависимости от типа жилья.
Значительнее всего (на 25-28%) подорожали самые ликвидные квартиры — в домах, построенных в течение последних 10 лет. Однокомнатные и двухкомнатные «хрущевки» и «брежневки» прибавили в цене от 10 до 22% в зависимости от локации.
В 2020 году на вторичном рынке существенно выросла доля сделок с квартирами в новых (возраст до 10 лет) кирпичных и кирпично-монолитных домах до 55,8%, а сократилась — в старых панельных, старых кирпичных и «сталинках». В структуре спроса продолжила снижаться доля комнат, которым покупатели теперь предпочитают студии (21,8%). Традиционно в 2020 году треть спроса составляют однокомнатные, 20,8% — двухкомнатные квартиры.
Пригороды в лидерах спроса
По оценкам «Петербургской недвижимости» самыми востребованными объектами в 2020 году стали студии во Всеволожском районе (11,4% от общего объема спроса), на втором месте расположились однокомнатные квартиры в этом же районе (7,6%).
Замыкают топ-3 «однушки» в домах «новой вторички» Приморского района (3,3%), за ними следуют студии в этой же локации (2,8%).
Практически столь же популярны студии (2,4%) и однокомнатные квартиры (2,2%) в Красносельском районе — здесь также речь идет о домах, сданных не более 10 лет назад.
По данным центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», с января 2020 по январь 2021 года средняя цена предложения кв. м. в Петербурге на вторичном рынке увеличилась с 127, 7 тыс. руб. до 154 тыс.
руб. На начало февраля комнаты средняя цена комнаты в коммунальной квартире составила 1,783 млн руб., однокомнатной квартиры — 5,779 млн руб., двухкомнатной — 9,401 млн руб., трехкомнатной — 12,69 млн руб.
Несмотря на рост цен, количество сделок с жильем на вторичном рынке возросло. Об этом свидетельствует статистика Управления Росреестра по Петербурге. По итогам 2020 года на 6% (до 120,1 тыс.) увеличилось количество зарегистрированных сделок купли-продажи/мены в отношении объектов жилищного фонда. В 2019 году было 113,4 тыс. таких сделок.
Справка
SRG с 2012 года собирает данные по рынку недвижимости России на основе Big Data и технологий машинного обучения. Для анализа берутся очищенные данные по предложениям и стоимости квадратного метра на самых популярных площадках страны.
Точность обеспечивается за счет постоянного обогащения данных, кросс-проверки и индекса достоверности. Робот убирает фрод и сомнительные объекты.
Методика основана на медианном методе расчета, что позволяет исключить резкие отклонения цены, в выборке остаются только репрезентативные значения для группы.
Вторичный рынок квартир Санкт-Петербурга за период с 3 мая 2021 г. по 10 мая 2021 г
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,47%, это 700,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 3 мая 2021 г. по 10 мая 2021 г. составил 150,1 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения, руб./кв. м
| 10 мая 2021 г. | 150,1 | +0,47% |
| 3 мая 2021 г. | 149,4 | +0,47% |
| 26 апреля 2021 г. | 148,7 | +0,68% |
| 19 апреля 2021 г. | 147,7 | +0,48% |
| 12 апреля 2021 г. | 147,0 | +0,55% |
Сравнение по количеству комнат
Вторичный рынок однокомнатных квартир
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,36%, это 600,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 3 мая 2021 г. по 10 мая 2021 г. составил 166,8 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения «однушек», руб./кв. м
| 10 мая 2021 г. | 166,8 | +0,36% |
| 3 мая 2021 г. | 166,2 | +0,24% |
| 26 апреля 2021 г. | 165,8 | +0,36% |
| 19 апреля 2021 г. | 165,2 | +0,36% |
| 12 апреля 2021 г. | 164,6 | +0,55% |
Вторичный рынок двухкомнатных квартир
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,48%, это 700,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 3 мая 2021 г. по 10 мая 2021 г. составил 146,8 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения «двушек», руб./кв. м
| 10 мая 2021 г. | 146,8 | +0,48% |
| 3 мая 2021 г. | 146,1 | +0,21% |
| 26 апреля 2021 г. | 145,8 | +0,62% |
| 19 апреля 2021 г. | 144,9 | +0,35% |
| 12 апреля 2021 г. | 144,4 | +0,49% |
Вторичный рынок трёхкомнатных квартир
За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,59%, это 800,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 3 мая 2021 г. по 10 мая 2021 г. составил 135,7 тыс. руб. за кв. м.
Цена предложения «трёшек», руб./кв. м
| 10 мая 2021 г. | 135,7 | +0,59% |
| 3 мая 2021 г. | 134,9 | +0,07% |
| 26 апреля 2021 г. | 134,8 | +0,82% |
| 19 апреля 2021 г. | 133,7 | +0,38% |
| 12 апреля 2021 г. | 133,2 | +0,60% |
Наибольшее изменение цены наблюдается среди трехкомнатных квартир.
В целом по вторичному рынку изменение средней цены предложения однокомнатных квартир за рассматриваемый период составило плюс 0,36%, двухкомнатных – плюс 0,48%. Изменение цены трехкомнатных квартир – плюс 0,59%.
Сравнение по типу строения
Самыми дорогими квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв и дома старого фонда, 1 к.кв: цена квартир составляет 181,0 тыс. руб. за кв. м и 175,2 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв | 181,0 |
| Дома Старого фонда, 1 к.кв | 175,2 |
| Кирпично-Монолитные дома, 1 к.кв | 172,8 |
| Монолитные дома, 1 к.кв | 172,7 |
| Кирпичные дома, 1 к.кв | 166,8 |
Самыми дешевыми квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются брежневские дома, брежневки, 3 к.кв и дома 121 серии, 3 к.кв: цена квартир составляет 92,6 тыс. руб. за кв. м и 92,9 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Брежневские дома, Брежневки, 3 к.кв | 92,6 |
| Дома 121 серии, 3 к.кв | 92,9 |
| Дома 606 серии, 3 к.кв | 95,1 |
| Хрущевские дома, Хрущевки, 3 к.кв | 99,5 |
| Дома 121 серии, 2 к.кв | 101,5 |
Сравнение по району
Самыми дорогими районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петроградский р-н, 1 к.кв и петроградский р-н, 2 к.кв: цена квартир составляет 276,0 тыс. руб. за кв. м и 245,3 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Петроградский р-н, 1 к.кв | 276,0 |
| Петроградский р-н, 2 к.кв | 245,3 |
| Адмиралтейский р-н, 1 к.кв | 205,0 |
| Василеостровский р-н, 1 к.кв | 196,6 |
| Петроградский р-н, 3 к.кв | 194,4 |
Самыми дешевыми районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петродворцовый р-н, 3 к.кв и курортный р-н, 3 к.кв: цена квартир составляет 103,9 тыс. руб. за кв. м и 106,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Петродворцовый р-н, 3 к.кв | 103,9 |
| Курортный р-н, 3 к.кв | 106,8 |
| Петродворцовый р-н, 2 к.кв | 113,3 |
| Курортный р-н, 2 к.кв | 114,7 |
| Пушкинский р-н, 3 к.кв | 116,5 |
Сравнение по строению и району
Самыми дорогими объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петроградский р-н, кирпично-монолитные дома и петроградский р-н, монолитные дома: цена квартир составляет 308,7 тыс. руб. за кв. м и 288,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Петроградский р-н, Кирпично-Монолитные дома | 308,7 |
| Петроградский р-н, Монолитные дома | 288,8 |
| Центральный р-н, Кирпично-Монолитные дома | 273,1 |
| Адмиралтейский р-н, Кирпично-Монолитные дома | 256,6 |
| Василеостровский р-н, Кирпично-Монолитные дома | 207,1 |
Самыми дешевыми объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются красносельский р-н, брежневки и калининский р-н, хрущевки: цена квартир составляет 78,3 тыс. руб. за кв. м и 85,2 тыс. руб. за кв. м соответственно.
| Красносельский р-н, Брежневки | 78,3 |
| Калининский р-н, Хрущевки | 85,2 |
| Невский р-н, Хрущевки | 85,3 |
| Красногвардейский р-н, Хрущевки | 85,5 |
| Петродворцовый р-н, Монолитно-Панельные дома | 85,6 |
Информация предоставлена аналитическим центром RUcountry, носит справочный характер и не может в полной мере передавать реальное положение дел на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Эксперты назвали районы Петербурга, где жилье будет дорожать сильнее всего — МК Санкт-Петербург
Вторичная недвижимость в Северной столице продолжает расти в цене. Эксперты отмечают, что за последний год готовые квартиры выросли в цене на 23%.
Сильнее всего квартиры подорожали в Петроградском районе Петербурга. По оценкам аналитиков компании «Дарко недвижимость», цены жилья на Петроградке увеличились почти на треть — на 27%.
В апреле 2021 года стоимость квадратного метра в этом районе составляла 252 тысячи рублей.
Также сильно выросла стоимость жилья в Невском (на 24,4%) и Красногвардейском (на 23,6%) районах.
Причем, как прогнозируют эксперты рынка, в этих же районах ожидается дальнейший рост стоимости жилья.
Как сообщал СМИ президент ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Игорь Горский, самыми привлекательными для покупателей останутся Петроградский, Невский, Красногвардейский, Московский и Василеостровский районы. Правда, дорожать, считают аналитики, будет не все жилье, а только расположенное в наиболее удачных локациях.
Ожидаемый рост связан с тем, что именно в этих районах в ближайшие годы будут активно строиться новые жилые комплексы.
Любопытно, что однокомнатные квартиры постепенно перестают пользоваться спросом. Согласно опросу, который совместно провели ДОМ.
РФ и ВЦИОМ, даже одиноко живущие граждане предпочитают покупать просторное жилье — только 12% из них планируют приобретать однушки. В целом же 85% опрошенных при покупке рассматривают двух- и трехкомнатные квартиры.
9% опрошенных намерены приобретать четырехкомнатное жилье или даже еще более просторное.
При этом девелоперы пока еще не перестроились под текущие реалии.
«В структуре текущего долевого строительства пока еще преобладают однокомнатные квартиры — на них приходится около половины всей стройки, — отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — Очевидно, что разрешить противоречие можно только за счет повышения доступности жилья и одновременного роста доходов населения».
Однако удастся ли это сделать — пока вопрос. Девелоперы и агенты недвижимости уверяют, что снижения цен на квадратные метры не будет. Между тем, если покупательная способность населения не увеличится, возможно, цены все же начнут «просаживаться».
Авторы:
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №21 от 19 мая 2021
Заголовок в газете: Дорогая наша вторичка